Resumé
Dispensation for anpartsreglerne vedrørende fast ejendom, jf. personskattelovens § 4,stk. 6 og § 4, stk. 1, nr. 12, blev ikke givet. Ligningsrådet fandt, at der var tale om et anpartsprojekt, der udbydes til passive investorer, og at skattemæssige overvejelser måtte antages at have væsentlig betydning for anskaffelsen. Det blev ikke tillagt betydning, at der var tale om lokale investorer.

Anpartsreglerne - fast ejendom - dispensation

 

 

Ansøgning

I medfør af personskattelovens § 4, stk. 6, anmodes der om dispensation fra reglen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12.

Afgørelse

Der meddeles afslag på anmodningen om dispensation.

A A/S planlægger udbud af et anpartsprojekt med maksimalt 10 deltagere, hvori indgår afskrivningsberettigede bygninger. Administrationen forestås af A.

Projektet er en følge af, at A deltager i udviklingen af ejendoms- og bygningskomplekset B i C. Et projekt, der omfatter renovering og udvikling af området til et nyt bycenterområde.

Det gamle bygningskompleks, der tidligere har været anvendt til fabrik, er eller bliver ifølge det oplyste ombygget til hotel, biograf, motionscenter og kontorer. Repræsentanten oplyser, at en væsentlig del heraf allerede er udlejet, og at renoveringen af enkelte bygninger er afsluttet, og bygningerne taget i brug.

A har som formål og faktisk virke formidling, forvaltning og udvikling af attraktive erhvervsejendomme.

Formidlingsopgaverne består i formidling af ejendomsoverdragelser og formidling af udlejning af ledige erhvervslokaler. Formidlingen kommer ifølge det oplyste oftest i stand ved, at ejendommens ejer henvender sig til A, som herefter via sin viden på området kan kontakte interesserede ejendomskøbere.

Repræsentanten oplyser, at forvaltningsopgaverne omfatter alle opgaver inden for administration/pasning af ejendomme og kan, afhængig af den enkelte aftale, omfatte samtlige opgaver så som opkrævning af husleje, indgåelse af lejekontrakter, viceværtopgaver, omlægning af lån samt juridisk og teknisk bistand.

Udviklingsopgaverne omfatter renovering og ombygning af eksisterende ejendomme med henblik på videresalg til investorer.

Som følge af disse aktiviteter vil investorerne i det påtænkte projekt blive omfattet af bestemmelsen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, idet formidlings- og administrationsopgaver med udlejningsejendomme vil omfatte flere end 10 fysiske personer.

Der ansøges derfor om dispensation efter personskattelovens § 4, stk. 6, således at der bortses fra de udlejningsforhold, som A administrerer som led i den primære aktivitet, og dermed at der alene medtages den personkreds, der bliver ejer af det påtænkte anpartsprojekt.

Ansøgningen omfatter den del af projektet, der er afskrivningsberettiget, idet den ikke afskrivningsberettigede del ikke omfattes af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12.

Omfanget af primær aktivitet

A har i regnskabsåret 2001 haft en nettoomsætning på 20.137 t. kr. Af denne omsætning kan ca. 7.500 t. kr. henføres til opgaver med formidling og administration af udlejningsforhold for eksterne kunder. Der er herudover udført administrationsopgaver i mindre omfang for andre koncernselskaber.

Den øvrige omsætning hidrører primært fra honorar og overskudsandel vedrørende projektering og udvikling af hele projektet på fabrikken og i mindre omfang huslejeindtægter fra selskabets ejendomme.

Der har i regnskabsåret 2001 været formidlet 14 udlejningsaftaler, hvoraf 4 aftaler vedrører lejeaftalerne på fabrikken, og alle i den del af bygningskomplekset, der indgår i det kommende anpartsprojekt.

A har de seneste år haft aftaler om administrativ bistand ved udlejning for 13 ejendomsejere, hvoraf de 5 er fysiske ejere. 2 af aftalerne er indgået med andre koncernselskaber.

Herudover overtog A i begyndelsen af 2001 driftsaktiviteten i et ejendomskontor ved D med henblik på en styrkelse af indsatsen i D - området. Ejendomskontoret har primært formidlingsopgaver inden for køb og salg af fast ejendom som formål og faktisk virke, men har og forventer fortsat i mindre omfang at formidle lejeaftaler for ejendomsejere på linie med andre ejendomsmæglere.

Projektet K/S K

K/S K udbydes i 10 kommanditandele med en begrænset hæftelse på 8.000 t. kr. pr. andel. Komplementaren, som vil være et anpartselskab, bliver ikke ejer af andele i kommanditselskabet.

Kommanditselskabet erhverver inden udgangen af indkomståret 2002 ejendomskomplekserne B for en købesum, som på nuværende tidspunkt er stipuleret til 322 mio. kr.

I forbindelse med udarbejdelsen af prospektmaterialet budgetteres med en fordeling af anskaffelsessummen således:

	t. kr.
Overdragelsessum	322.000
Heraf grundværdi	(34.000)
Bygninger og særlige installationer	288.000
Ikke afskrivningsberettigede bygninger	(111.000)
Afskrivningsgrundlag i alt	177.000

Afskrivningsgrundlaget udgør ca. 140.000 t. kr. i 2002 og de nævnte 177.000 t. kr. i 2003 og senere år. Grundlagene er dog afhængige af den benyttelse, der sker af de enkelte bygninger.

Projektet budgetteres at give et positivt resultat før afskrivninger, men underskud efter afskrivninger til og med 2009. Herefter forventes der overskud efter afskrivninger. Der er budgetteret med salg af ejendomskomplekset i 2011, hvorved der realiseres en større ejendomsavance inkl. genvundne afskrivninger.

Det er på nuværende tidspunkt ikke muligt at oplyse, om investorerne i projektet bliver fysiske eller juridiske personer, men formentlig vil der blive tale om begge dele. Der sælges ikke anparter til investorer, der i øvrigt ikke er skattepligtige til Danmark. Målgruppen er lokale investorer. Investorerne deltager efter det oplyste ikke aktivt i projektet.

Begrundelse for ansøgningen

Efter repræsentantens opfattelse bør der gives dispensation efter personskattelovens § 4, stk. 6, således at den enkelte investors indkomst fra projektet ikke bliver omfattet af anpartsindgrebet i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1. pkt. med deraf følgende begrænsning af fradrag for underskud.

Det omhandlede anpartsprojekt er i sig selv ikke omfattet af anpartsindgrebet, jf. at deltagerantallet ikke er over 10, men vil alene blive omfattet som følge af de formidlings- og administrationsopgaver på ejendomsområdet, som A i øvrigt forestår. Den øvrige erhvervsaktivitet i selskabet vil derfor træde hindrende i vejen for udbydelsen af projektet.

Det er repræsentantens opfattelse, at bestemmelsen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1. pkt. primært har sigte på at imødegå etablering af projekter, hvor der via en formidler/administrator skabes fælles udlejning for mere end 10 fysiske personer. I nærværende tilfælde foreligger der netop ikke fælles udlejning for mere end 10 personer, idet de allerede eksisterende formidlings- og administrationsaftaler er kommet i stand på normale handelsvilkår.

Repræsentanten henviser til LV2001 afsnit E.F.1.4.3, hvor begrebet fælles udlejning beskrives, og hvor det indledningsvis anføres, at der som hovedregel ikke foreligger fælles udlejning, blot fordi en virksomhed på samme tid formidler/administrerer udlejning for flere end 10 uafhængige personer, der eksempelvis hver ejer en ejendom.

Den fælles udlejning kommer heller ikke til udtryk i ensartede vilkår eller lignende i aftalerne med selskabets kunder, idet disse aftaler er indgået på særskilte vilkår afhængig af den enkelte kundes ejendoms beskaffenhed og kundens ønsker til omfanget af administrationen.

Repræsentanten anfører endvidere, at det bør vægtes højt, at der er tale om et slutfacit på A’s deltagelse i hele projektet på B. Et projekt, der hele tiden har været en ønske om at bevare hos lokale investorer på bekostning af salg til en industriel investor. Projektets beløbsmæssige omfang bevirker derfor i sig selv et valg af anpartsmodellen som investeringsgrundlag.

Dispensation bør efter repræsentantens opfattelse derfor gives efter et skøn over de omstændigheder, der samlet gælder for driftsaktiviteterne i A, og i mindre grad ud fra en specifik og indskrænkende vurdering af udbydelsen af det omhandlede anpartsprojekt.

Repræsentanten har yderligere bemærket:

K/S K erhvervede ikke som oprindeligt forventet ejendomskomplekset B inden udgangen af 2002, ligesom der efterfølgende er foretaget en revurdering af antallet af bygninger i ejendomskomplekset, der kan påregnes overdraget til kommanditselskabet. Der er derfor foretaget en justering af købesummen for ejendomskomplekset.

K/S K udbydes fortsat i 10 kommanditandele, men nu med begrænset hæftelse på 11.500 t.kr. pr. andel. Der skal i forbindelse med tegning af en andel foretages en kontant indbetaling på 4.000 t.kr, hvorefter resthæftelsen pr. anpart udgør 7.500 t.kr.

Ejendommen forventes erhvervet i 2003 med overtagelse pr. 01.12.2003. Der budgetteres i udbudsmaterialet med en anskaffelsessum og fordeling af denne således:

	t. kr.
Overdragelsessum	252.433
Heraf grundværdi	(37.416)
Bygninger og særlige installationer	215.017
Ikke afskrivningsberettigede bygninger	(92.457)
Afskrivningsgrundlag i alt	122.560

Der forventes - også efter skattemæssige afskrivninger - positivt skattemæssigt resultat for alle årene på nær opstartsåret 2003 (og et meget lille underskud i 2004).

Repræsentanten har herudover også en række bemærkninger til den praksis, der fremgår af Ligningsvejledningen 2002, afsnit E.F.1.4.5, særligt afgørelsen TfS 1992.492.

Repræsentanten anfører, at det usvækket er opfattelsen, at der bør gives dispensation, idet der for det første ikke foreligger fælles udlejning.

For det andet er det repræsentantens opfattelse, at der foreligger sådanne omstændigheder, at Ligningsrådet bør imødekomme ansøgningen om dispensation.

Selvom den foreløbige ejerkreds ikke ligger helt fast, så tyder de foreløbige drøftelser og forhandlinger på, at samtlige investorer vil være lokale investorer, som på den ene eller den anden måde i flere år har været en del af det aktive erhvervsliv i C, og som alle har tilkendegivet, at man gerne ser et så spændende udviklingsprojekt som B fastholdt ejermæssigt på lokale hænder - et ønske, der efter initiativtagers og rådgivers opfattelse realistisk kun kan opfyldes via en opdeling af investeringen i et antal anparter. Repræsentanten oplyser endvidere, at flere af de forventede investorer er økonomisk involveret i en eller flere af de virksomheder, der har indgået lejeaftaler på B.

E er initiativtager og er en af de mest aktive personer bag projektet og forventes at deltage i ejerkredsen efter overdragelsen til kommanditselskabet.

Investorkredsen er således ikke en ukendt kreds af investorer, men derimod håndplukkede investorer med relationer til C og erhvervet i byen. Udbuddet af selskabet i anparterne er altså ikke tænkt gennemført som et udbud via annoncering i dagspressen eller anden annoncering over for det bredere publikum på lands- eller regionsplan.

Det oplyses endvidere, at investorernes kontante betaling på 4.000 t.kr. pr. anpart svarer til ca. 16% af den samlede overdragelsessum for ejendomskomplekset, samt at investorernes samlede hæftelse på 11.500 t.kr. pr. anpart svarer til mere end 45% af overdragelsessummen.

Efter repræsentantens opfattelse foreligger der dermed ikke så analoge forhold med den omtalte afgørelse fra Ligningsrådet i TfS 1992,492, at der ikke kan gives dispensation i det foreliggende tilfælde. Afgørelsen bør derfor ikke inddrages ved vurdering af denne sag.

Styrelsens indstilling og begrundelse

Ligningsrådet kan efter personskattelovens § 4, stk. 6, tillade, at reglen i personskattelovens § 4, stk.1, nr. 12, 1.pkt. om indkomst ved udlejning af fast ejendom og inventar heri gennem en anden virksomhed for flere end 10 personer ikke skal anvendes, når det efter Rådets skøn må anses for godtgjort, at udlejningen ikke udgør en del af fælles udlejning for ejerne, og omstændighederne i øvrigt taler derfor.

Efter Styrelsens opfattelse foreligger der ikke omstændigheder, der i øvrigt taler for at meddele dispensation. Der er tale om et anpartsprojekt, der udbydes til passive investorer, og skattemæssige overvejelser må antages at have væsentlig betydning for anskaffelsen, jf. TfS 1992, 492. At der er tale om lokale investorer ændrer efter Styrelsens opfattelse ikke ved dette faktum.

Told- og Skattestyrelsen indstiller derfor, at der meddeles afslag på anmodning om dispensation efter personskattelovens § 4, stk. 6.

Ligningsrådet tiltræder Styrelsens indstilling.