Anpartsreglerne
- fast ejendom - dispensation
Ansøgning
I medfør af personskattelovens § 4, stk. 6, anmodes der om
dispensation fra reglen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12.
Afgørelse
Der meddeles afslag på anmodningen om dispensation.
A A/S planlægger udbud af et anpartsprojekt med maksimalt 10
deltagere, hvori indgår afskrivningsberettigede bygninger. Administrationen
forestås af A.
Projektet er en følge af, at A deltager i udviklingen af ejendoms-
og bygningskomplekset B i C. Et projekt, der omfatter renovering og udvikling
af området til et nyt bycenterområde.
Det gamle bygningskompleks, der tidligere har været anvendt til
fabrik, er eller bliver ifølge det oplyste ombygget til hotel, biograf,
motionscenter og kontorer. Repræsentanten oplyser, at en væsentlig del heraf
allerede er udlejet, og at renoveringen af enkelte bygninger er afsluttet, og
bygningerne taget i brug.
A har som formål og faktisk virke formidling, forvaltning og
udvikling af attraktive erhvervsejendomme.
Formidlingsopgaverne består i formidling af ejendomsoverdragelser
og formidling af udlejning af ledige erhvervslokaler. Formidlingen kommer
ifølge det oplyste oftest i stand ved, at ejendommens ejer henvender sig til
A,
som herefter via sin viden på området kan kontakte interesserede
ejendomskøbere.
Repræsentanten oplyser, at forvaltningsopgaverne omfatter alle opgaver
inden for administration/pasning af ejendomme og kan, afhængig af den enkelte
aftale, omfatte samtlige opgaver så som opkrævning af husleje, indgåelse af
lejekontrakter, viceværtopgaver, omlægning af lån samt juridisk og teknisk
bistand.
Udviklingsopgaverne omfatter renovering og ombygning af
eksisterende ejendomme med henblik på videresalg til investorer.
Som følge af disse aktiviteter vil investorerne i det påtænkte
projekt blive omfattet af bestemmelsen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr.
12, idet formidlings- og administrationsopgaver med udlejningsejendomme vil
omfatte flere end 10 fysiske personer.
Der ansøges derfor om dispensation efter personskattelovens § 4,
stk. 6, således at der bortses fra de udlejningsforhold, som A administrerer
som led i den primære aktivitet, og dermed at der alene medtages den
personkreds, der bliver ejer af det påtænkte anpartsprojekt.
Ansøgningen omfatter den del af projektet, der er
afskrivningsberettiget, idet den ikke afskrivningsberettigede del ikke
omfattes
af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12.
Omfanget af primær aktivitet
A har i regnskabsåret 2001 haft en nettoomsætning på 20.137 t. kr.
Af denne omsætning kan ca. 7.500 t. kr. henføres til opgaver med formidling
og
administration af udlejningsforhold for eksterne kunder. Der er herudover
udført administrationsopgaver i mindre omfang for andre koncernselskaber.
Den øvrige omsætning hidrører primært fra honorar og
overskudsandel vedrørende projektering og udvikling af hele projektet på
fabrikken og i mindre omfang huslejeindtægter fra selskabets ejendomme.
Der har i regnskabsåret 2001 været formidlet 14 udlejningsaftaler,
hvoraf 4 aftaler vedrører lejeaftalerne på fabrikken, og alle i den del af
bygningskomplekset, der indgår i det kommende anpartsprojekt.
A har de seneste år haft aftaler om administrativ bistand ved
udlejning for 13 ejendomsejere, hvoraf de 5 er fysiske ejere. 2 af aftalerne
er
indgået med andre koncernselskaber.
Herudover overtog A i begyndelsen af 2001 driftsaktiviteten i et
ejendomskontor ved D med henblik på en styrkelse af indsatsen i D - området.
Ejendomskontoret har primært formidlingsopgaver inden for køb og salg af fast
ejendom som formål og faktisk virke, men har og forventer fortsat i mindre
omfang at formidle lejeaftaler for ejendomsejere på linie med andre
ejendomsmæglere.
Projektet K/S K
K/S K udbydes i 10 kommanditandele med en begrænset hæftelse på
8.000 t. kr. pr. andel. Komplementaren, som vil være et anpartselskab, bliver
ikke ejer af andele i kommanditselskabet.
Kommanditselskabet erhverver inden udgangen af indkomståret 2002
ejendomskomplekserne B for en købesum, som på nuværende tidspunkt er
stipuleret
til 322 mio. kr.
I forbindelse med udarbejdelsen af prospektmaterialet budgetteres
med en fordeling af anskaffelsessummen således:
|
t. kr.
|
Overdragelsessum
|
322.000
|
Heraf grundværdi
|
(34.000)
|
Bygninger og særlige installationer
|
288.000
|
Ikke afskrivningsberettigede bygninger
|
(111.000)
|
Afskrivningsgrundlag i alt
|
177.000
|
Afskrivningsgrundlaget udgør ca. 140.000 t. kr. i 2002 og de
nævnte 177.000 t. kr. i 2003 og senere år. Grundlagene er dog afhængige af
den
benyttelse, der sker af de enkelte bygninger.
Projektet budgetteres at give et positivt resultat før
afskrivninger, men underskud efter afskrivninger til og med 2009. Herefter
forventes der overskud efter afskrivninger. Der er budgetteret med salg af
ejendomskomplekset i 2011, hvorved der realiseres en større ejendomsavance
inkl. genvundne afskrivninger.
Det er på nuværende tidspunkt ikke muligt at oplyse, om
investorerne i projektet bliver fysiske eller juridiske personer, men
formentlig vil der blive tale om begge dele. Der sælges ikke anparter til
investorer, der i øvrigt ikke er skattepligtige til Danmark. Målgruppen er
lokale investorer. Investorerne deltager efter det oplyste ikke aktivt i
projektet.
Begrundelse for ansøgningen
Efter repræsentantens opfattelse bør der gives dispensation efter
personskattelovens § 4, stk. 6, således at den enkelte investors indkomst fra
projektet ikke bliver omfattet af anpartsindgrebet i personskattelovens § 4,
stk. 1, nr. 12, 1. pkt. med deraf følgende begrænsning af fradrag for
underskud.
Det omhandlede anpartsprojekt er i sig selv ikke omfattet af
anpartsindgrebet, jf. at deltagerantallet ikke er over 10, men vil alene
blive
omfattet som følge af de formidlings- og administrationsopgaver på
ejendomsområdet, som A i øvrigt forestår. Den øvrige erhvervsaktivitet i
selskabet vil derfor træde hindrende i vejen for udbydelsen af projektet.
Det er repræsentantens opfattelse, at bestemmelsen i
personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 1. pkt. primært har sigte på at
imødegå
etablering af projekter, hvor der via en formidler/administrator skabes
fælles
udlejning for mere end 10 fysiske personer. I nærværende tilfælde foreligger
der netop ikke fælles udlejning for mere end 10 personer, idet de allerede
eksisterende formidlings- og administrationsaftaler er kommet i stand på
normale handelsvilkår.
Repræsentanten henviser til LV2001 afsnit E.F.1.4.3, hvor begrebet
fælles udlejning beskrives, og hvor det indledningsvis anføres, at der som
hovedregel ikke foreligger fælles udlejning, blot fordi en virksomhed på
samme
tid formidler/administrerer udlejning for flere end 10 uafhængige personer,
der
eksempelvis hver ejer en ejendom.
Den fælles udlejning kommer heller ikke til udtryk i ensartede
vilkår eller lignende i aftalerne med selskabets kunder, idet disse aftaler
er
indgået på særskilte vilkår afhængig af den enkelte kundes ejendoms
beskaffenhed og kundens ønsker til omfanget af administrationen.
Repræsentanten anfører endvidere, at det bør vægtes højt, at der
er tale om et slutfacit på As deltagelse i hele projektet på B. Et
projekt,
der hele tiden har været en ønske om at bevare hos lokale investorer på
bekostning af salg til en industriel investor. Projektets beløbsmæssige
omfang
bevirker derfor i sig selv et valg af anpartsmodellen som
investeringsgrundlag.
Dispensation bør efter repræsentantens opfattelse derfor gives
efter et skøn over de omstændigheder, der samlet gælder for
driftsaktiviteterne
i A, og i mindre grad ud fra en specifik og indskrænkende vurdering af
udbydelsen af det omhandlede anpartsprojekt.
Repræsentanten har yderligere bemærket:
K/S K erhvervede ikke som oprindeligt forventet ejendomskomplekset
B inden udgangen af 2002, ligesom der efterfølgende er foretaget en
revurdering
af antallet af bygninger i ejendomskomplekset, der kan påregnes overdraget
til
kommanditselskabet. Der er derfor foretaget en justering af købesummen for
ejendomskomplekset.
K/S K udbydes fortsat i 10 kommanditandele, men nu med begrænset
hæftelse på 11.500 t.kr. pr. andel. Der skal i forbindelse med tegning af en
andel foretages en kontant indbetaling på 4.000 t.kr, hvorefter resthæftelsen
pr. anpart udgør 7.500 t.kr.
Ejendommen forventes erhvervet i 2003 med overtagelse pr.
01.12.2003. Der budgetteres i udbudsmaterialet med en anskaffelsessum og
fordeling af denne således:
|
t. kr.
|
Overdragelsessum
|
252.433
|
Heraf grundværdi
|
(37.416)
|
Bygninger og særlige installationer
|
215.017
|
Ikke afskrivningsberettigede bygninger
|
(92.457)
|
Afskrivningsgrundlag i alt
|
122.560
|
Der forventes - også efter skattemæssige afskrivninger - positivt
skattemæssigt resultat for alle årene på nær opstartsåret 2003 (og et meget
lille underskud i 2004).
Repræsentanten har herudover også en række bemærkninger til den
praksis, der fremgår af Ligningsvejledningen 2002, afsnit E.F.1.4.5, særligt
afgørelsen TfS 1992.492.
Repræsentanten anfører, at det usvækket er opfattelsen, at der bør
gives dispensation, idet der for det første ikke foreligger fælles udlejning.
For det andet er det repræsentantens opfattelse, at der foreligger
sådanne omstændigheder, at Ligningsrådet bør imødekomme ansøgningen om
dispensation.
Selvom den foreløbige ejerkreds ikke ligger helt fast, så tyder de
foreløbige drøftelser og forhandlinger på, at samtlige investorer vil være
lokale investorer, som på den ene eller den anden måde i flere år har været
en
del af det aktive erhvervsliv i C, og som alle har tilkendegivet, at man
gerne
ser et så spændende udviklingsprojekt som B fastholdt ejermæssigt på lokale
hænder - et ønske, der efter initiativtagers og rådgivers opfattelse
realistisk
kun kan opfyldes via en opdeling af investeringen i et antal anparter.
Repræsentanten oplyser endvidere, at flere af de forventede investorer er
økonomisk involveret i en eller flere af de virksomheder, der har indgået
lejeaftaler på B.
E er initiativtager og er en af de mest aktive personer bag
projektet og forventes at deltage i ejerkredsen efter overdragelsen til
kommanditselskabet.
Investorkredsen er således ikke en ukendt kreds af investorer, men
derimod håndplukkede investorer med relationer til C og erhvervet i byen.
Udbuddet af selskabet i anparterne er altså ikke tænkt gennemført som et
udbud
via annoncering i dagspressen eller anden annoncering over for det bredere
publikum på lands- eller regionsplan.
Det oplyses endvidere, at investorernes kontante betaling på 4.000
t.kr. pr. anpart svarer til ca. 16% af den samlede overdragelsessum for
ejendomskomplekset, samt at investorernes samlede hæftelse på 11.500 t.kr.
pr.
anpart svarer til mere end 45% af overdragelsessummen.
Efter repræsentantens opfattelse foreligger der dermed ikke så
analoge forhold med den omtalte afgørelse fra Ligningsrådet i TfS 1992,492,
at
der ikke kan gives dispensation i det foreliggende tilfælde. Afgørelsen bør
derfor ikke inddrages ved vurdering af denne sag.
Styrelsens indstilling
og begrundelse
Ligningsrådet kan efter personskattelovens § 4, stk. 6, tillade,
at reglen i personskattelovens § 4, stk.1, nr. 12, 1.pkt. om indkomst ved
udlejning af fast ejendom og inventar heri gennem en anden virksomhed for
flere
end 10 personer ikke skal anvendes, når det efter Rådets skøn må anses for
godtgjort, at udlejningen ikke udgør en del af fælles udlejning for ejerne,
og
omstændighederne i øvrigt taler derfor.
Efter Styrelsens opfattelse foreligger der ikke omstændigheder,
der i øvrigt taler for at meddele dispensation. Der er tale om et
anpartsprojekt, der udbydes til passive investorer, og skattemæssige
overvejelser må antages at have væsentlig betydning for anskaffelsen, jf. TfS
1992, 492. At der er tale om lokale investorer ændrer efter Styrelsens
opfattelse ikke ved dette faktum.
Told- og Skattestyrelsen indstiller derfor, at der meddeles afslag
på anmodning om dispensation efter personskattelovens § 4, stk. 6.
Ligningsrådet
tiltræder
Styrelsens indstilling.