Senere ændringer til afgørelsen
Lovgivning, afgørelsen vedrører
Resume
Resumé
Skattemyndighederne havde anset underskud og renteudgifter fra et ejendomsprojekt i Tyskland for kapitalindkomst efter personskattelovens bestemmelse om fælles administration i § 4, stk. 1, nr. 23. Skatteyderen var herefter omfattet af underskudsbegrænsningsreglen i personskattelovens § 13. stk. 6. Landsskatteretten fandt ikke, at det var godtgjort, at viceværten var egentlig administrator for ejendommen. Retten lagde særlig vægt på, at der ikke var tale om arbejdsopgaver som beskrevet i ”Almindelige Betingelser for Administration af fast ejendom.” Det forhold, at viceværten havde eneprokura til Nebenkostkontoen og forestod betalinger og afregninger vedrørende ejendommen kunne ikke i sig selv medføre, at viceværten kunne anses for administrator. Endvidere var henvisninger til en række dokumenter, der vedrørte andre tilsvarende projekter ikke tilstrækkelig. Landsskatteretten fandt således, at underskud og renter ikke var omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12 og § 13 stk. 6.
Den fulde tekst

Landsskatteretskendelse af 23. maj 2003 vedr. Investering i erhvervsejendom i Tyskland - underskudsbegrænsning

 

 

A’s klage for indkomståret 1996 skyldes, at skattemyndighederne har anset underskud og renteudgifter fra I/S B for kapitalindkomst efter personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12. Dette medfører, at interessentskabets resultat er omfattet af underskudsbegrænsningsreglen i personskattelovens § 13, stk. 6. Som følge heraf har myndighederne ikke godkendt rentefradrag på 176.758 kr. – 101.014 kr. eller 75.744 kr. og underskud på 37.817 – 34.260   eller 3.557 kr. Endvidere er de godkendte fradrag henført til kapitalindkomst.

 

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren havde én ud af 10 andele i I/S B. I/S B blev stiftet ultimo 1990. Interessentskabets formål var at købe og udleje ejendommen X i   Tyskland.

 

I/S B blev udbudt af C via D S.A. Luxembourg. Udbyderen har udbudt en række tilsvarende projekter om investering i fast ejendom   i Tyskland.  

 

Ifølge udbudsmaterialet for I/S B var investeringen likviditetsneutral efter ca. 27 måneder. Nettoresultatet var ifølge udbudsmaterialet skattefrit i henhold til gældende skattelovgivning og dobbeltbeskatningsoverenskomsten.   Det fremgår af udbudsmaterialet, at der forelå en huslejegaranti i 5 år, der var sikret via bankgarantier. Der forelå tillige driftsgaranti for overholdelse af driftsbudgettets omkostninger i 5 år med supplerende sikkerhedsstillelse i forbindelse med ejendommens finansiering. Driftsgarantien var supplerende sikret gennem bankgaranti på 500.000 kr.

 

Det fremgår af   tegningsaftalen, at klageren indbetalte i alt 372.701 kr. i indskudskapital fordelt i 4 årlige rater. Klageren hæftede som udgangspunkt ubegrænset, solidarisk og direkte for interessentskabets gæld. For så vidt angår pengemarkedslån og kassekredit optaget i långivende dansk pengeinstitut på i alt 1.222.294 DM hæftede klageren pro rata. Det fremgår videre af tegningsaftalen, at direktør C og advokat E var bemyndiget til at indgå alle nødvendige aftaler og underskrive alle nødvendige dokumenter i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen X. Direktør C og advokat E var tillige bemyndiget til at optage de fornødne lån og indgå administrationsaftale vedrørende omhandlede ejendom.

 

Der er ikke fremlagt administrationsaftale for I/S B. Der er udarbejdet administrationsaftale med F i et tilsvarende projekt: I/S G. I denne adminstrationsaftale er F’s (ejendomsinspektør) opgaver fastlagt i relation til bygnings- og arealtilsyn, bogføring og afregning samt eftersynsrapport.

 

Det fremgår af   interessentskabskontrakten, at interessentskabets indskudskapital udgjorde 3.727.015 kr. fordelt på 10 lige store andele. Interessenternes hæftelse var ubegrænset, solidarisk og direkte – dog var hæftelsen alene pro rata for så vidt angår pengemarkedslån og kassekredit, ca. 1.222.294 kr. Det tilstræbtes at interessentskabets likviditet balancerede således, at der hverken var over- eller underskud. Eventuelt underskud skulle indbetales af interessenterne ligesom et eventuelt overskud skulle udloddes. Det fremgår videre af interessentskabskontrakten, at interessentskabets resultat deltes mellem interessenterne i forhold til antal andele. Indskud til dækning af likviditetsmæssigt underskud eller udlodning fra I/S B fordeltes ligeledes i forhold til antal andele. Interessentskabets øverste myndighed var interessentskabsmødet og interessentskabet blev ledet af en bestyrelse bestående af   3 interessenter.

 

Ejendommen X blev erhvervet den 15. december 1990 for 15.246.650 kr. I/S B finansierede dette via indskudskapitalen og via låneoptagelser hos dansk bank (1.620.000 DM) og hos tysk bank   (2.626.000 DM). Der foreligger lånedokumenter med begge banker.

 

Til ejendommen X var der knyttet to lejemål. Det ene lejemål vedrørte en lager/fabrikshal med tilhørende kontor og personalefaciliteter. Det andet lejemål vedrørte en tankstation. Tankstationen blev siden solgt fra hovedejendommen.

 

Det fremgår af   lejekontrakten for lager/fabrikshal med tilhørende   kontorer, at den årlige leje var 246.000 DM. Den årlige leje blev indeksreguleret med 80 % af stigningen i forbrugerprisindekset med basis 1985 = 100. Lejemålet var uopsigeligt indtil 31. december 1999. Det påhvilede ifølge kontrakten lejer at betale alle med ejendommen forbundne driftsomkostninger f.eks. renholdelse af vej, kloakgebyr, skorstensfejer, glasskader, glasforsikring, brandforsikring, bygningsforsikring. Herudover påhvilede det lejeren at forestå fjernelse af   sne og is, vedligeholdelse, reparation af skader, skønhedsreparationer, service på alle tekniske og mekaniske anlæg og alle bygningsskader i øvrigt.

 

Det fremgår videre af lejekontrakten, at lejeren skulle betale alle omkostninger og udgifter til den berettigede. Ejeren skulle afholde ejendomsskatter og den del af udvendig vedligehold, der vedrørte almindeligt slid.

 

For så vidt angår lejemålet til tankstationen fremgår det, at den årlige leje var 31.800 DM. Lejekontrakten havde en løbetid på 3 år uden lejeregulering. Der forholdes med driftsomkostninger som i hovedlejemålet.

 

Ejendommens viceværtopgaver blev varetaget af   F og hustru. På grundlag af bilagsmateriale, der er fremkommet under sagens behandling hos skattemyndighederne er der udarbejdet følgende oversigt til illustration af   deres opgaver for interessentskabet:

 

Bilag R 142

Brev af 14.11.94

fra klageren til F med anmodning om at der sker afregning via check af rejseudgifter til H og klageren, samt at der betales til den tyske revisor.

Bilag R 143

Brev af 03.03.95

med anmodning om betaling af den tyske revisor, samt honorar til bestyrelsens medlemmer

Bilag R 144

Brev af 19.04.96

fra H til I om forlods afregning med anmodning om at F’s efterfølgende check videreendosseres til H (der har lagt rejsepengene ud)

Bilag R 145

Brev af 25.04.96

fra bank vedr. 50 checks tilsendt F

Bilag R 146

Brev af 07.10.96

Overførselsanmodning til banken underskrevet af F til K (vedrørende varmeanlæg). Beløbet er ændret fra 57.500 DM til 43.000 DM

Bilag R 147

Brev af 05.12.96

fra F til bank ang.: überweisungsauftrag von 07.10.1996 zu ändern von 57.500 DM auf 43.000 DM.“

Bilag R 148

Brev af 06.01.97

fra F til bank med anmodning om afregning så hurtigt som muligt til K af restbeløb på 14.500 DM.

Bilag R 149

Brev af 06.01.97

Afregningsbilag fra bank underskrevet af F på 14.500 DM

Bilag R 150

Brev af 22.01.97

Kontoudtog fra bank til F vedr. Nebenkostkontoen

Bilag R 151

Brev af 22.01.97

Opkrævningsbilag/overførselsbilag til bank fra Stadtwerke (forsyningsværkerne) udfyldt af F vedrørende vand.

Bilag R 152

Brev af 23.01.97

Kontoudskrift fra bank til F

Bilag R 153

Brev af 03.02.97

Overførselsanmodning til bank underskrevet af F for afregning til Finannzamt X (antageligt moms)

Bilag R 154

Brev af 06.02.97

Kontoudtog fra banken adresseret til F

Bilag R 155

Brev af 14.02.97

fra F til den tyske revisor ang. diverse projekters regnskabsforhold.

Bilag R 156

Brev af 17.02.97

Rykkerskrivelse til I/S B c/o F fra firma K til F (beløb 12.681 DM).

Bilag R 157

Brev af 20.02.97

Anmodning fra F til banken om afregning p.g.a. rykker fra firma K. (Tilføjelse: ” Herr Investor A vom Vorstand (bestyrelsen) der I/S Stadt B wurde hiervon unterrichtet”.)

Bilag R 158

Brev af 21.02.97

Kontoudtog til F fra banken vedr. diverse pengeoverførsler

Bilag R 159

Brev af 24.02.97

do.

Bilag R 160

Brev af 23.05.97

fra F til lejeren indeholdende en årsopgørelse af ”nebenkosten” vedrørende 1996, som det påhviler denne lejer at betale, og en anmodning om at saldoen DM 30.331,32 indsættes på ”Nebenkost”-kontoen.

 

Til ejendommen var der knyttet en konto ”Nebenkostkontoen” i banken. På denne konto indbetalte lejerne vedligeholdelsesomkostninger m.v. På kontoen blev der trukket beløb til betaling af vedligeholdelse, moms, bestyrelsesomkostninger, vicevært m.m. F’s hustru havde eneprokura til Nebenkostkontoen. Bestyrelsen rettede henvendelse til F, når bestyrelsen skulle have egne omkostninger og honorar dækket. Nedenfor følger oversigt over samtlige posteringer på kontoen i 1996:

 

Måned

Dato

Tekst

Debet, DEM

Kredit, DEM

Januar

5

A conto neben L

316,25

 

 

8

Plakatleje

2.616,25

 

 

10

Moms

 

3.640,76

Februar

6

A conto neben L

316,25

 

 

8

Moms

 

 

 

9

Overført fra hovedkonto

4.300,00

 

 

12

Skorstensfejer

 

95,54

 

15

Ejendomsskat

 

3.737,16

 

16

Overført fra hovedkonto

3.800,00

 

Marts

4

Rep. af tag

 

411,32

 

6

A conto neben L

316,25

 

 

6

Moms

 

3.750,18

 

12

Overført fra hovedkonto

3.900,00

 

 

14

Vicevært

 

934,38

 

15

Kopier m.v.

 

265,08

 

18

Kørsel m.v.

 

2.166,05

 

31

Renter og gebyrer

 

80,22

April

4

A conto neben L

316,25

 

 

9

Overført fra hovedkonto

3.040,00

 

 

10

Moms

 

3.270,00

 

17

Momsefterbetaling

 

1.744,14

 

18

Overført fra hovedkonto

5.100,00

 

 

24

Efterbetaling nebenkosten

390,64

 

 

25

Bankomkostninger

 

26,50

 

26

Efterbetalinger nebenkosten

30.863,61

 

Maj

6

A conto neben L

316,25

 

 

7

Moms

 

3.762,64

 

8

Bestyrelsesomkostninger

 

3.276,00

 

10

Bestyrelsesomkostninger

 

4.023,00

 

17

Bestyrelsesomkostninger

 

2.910,00

 

20

Ejendomsskat

 

3.737,16

Juni

5

A conto neben L

316,25

 

 

11

Moms

 

7.326,05

 

30

Renter og gebyrer

 

103,88

Juli

4

A conto neben L

316,25

 

 

8

Plakatleje

2.616,25

 

 

11

Moms

 

3.762,94

August

5

A conto neben L

316,25

 

 

12

Moms

 

4.103,89

 

16

Ejendomsskat

 

3.737,16

 

19

Overført fra hovedkonto

5.500,00

 

 

29

Udlæg bestyrelse

490,00

 

September

2

Vicevært

 

934,38

 

3

A conto neben L

316,25

 

 

9

Overført fra hovedkonto

1.100,00

 

 

10

Moms

 

3.762,64

 

11

Overført fra hovedkonto

3.800,00

 

 

30

Renter og gebyrer

88,26

 

 

30

 

 

934,38

Oktober

4

A conto neben L

316,25

 

 

9

Moms

 

3.518,88

 

24

Overført fra hovedkonto

2.900,00

 

November

4

Forsikring

 

5.477,70

 

5

Skorstensfejer

 

140,22

 

5

A conto neben L

316,25

 

 

6

Reparation af tag

 

1.154,61

 

7

Moms

 

3.762,64

 

18

Ejendomsskat

 

3.737,17

 

19

Overført fra hovedkonto

16.000,00

 

 

21

Reparation af tag

 

642,69

December

3

A conto neben L

316,25

 

 

5

Varmeanlæg

 

43.000,00

 

6

Reparation at tag

 

1.594,15

 

9

Overført fra hovedkonto

45.000,00

 

 

13

Moms

 

3.508,61

 

18

Vicevært

 

934,38

 

20

Overført fra hovedkonto

3.700,00

 

 

30

Renter og gebyrer

 

334,15

 

 

Sum DEM

123.435,01

117.476,23

 

F modtog et årligt honorar på 3.250 DM af   I/S B. Herudover betalte interessentskabet særskilt for andre ydelser – uden at dette fremgår af regnskaberne eller bilagsmaterialet i øvrigt.

 

Interessentskabets bestyrelse blev ifølge regnskaberne honoreret som følger:

 

År

Bestyrelseshonorar

Rejseudgifter

Uspecificeret

bestyrelses-

honorar/rejseudgifter

1991

25.000

16.905

 

1992

50.000

12.628

 

1993

25.000

-0-

 

1994

25.000

23.623

 

1995

25.000

14.012

 

1996

25.000

20.276

 

1997

 

 

89.169

1998

 

 

73.485

1999

 

 

80.120

 

Der er udarbejdet følgende drifts- og statusbudget pr. andel i I/S B:

 

År:

Investering:

Skatte-

besparelse

Udbetalinger

Indtægter akk.

v. 5 % på ½ år

Akkumuleret

likviditet

1990

187.711

75.663

0

75.663

-112.048

1991

60.748

133.803

0

216.641

-31.818

1992

61.659

134.341

0

365.308

55.191

1993

62.584

128.378

0

515.389

142.688

1994

0

108.301

0

652.489

279.788

1995

0

96.612

0

784.548

411.847

1996

0

95.396

0

922.047

549.345

1997

0

99.389

0

1.070.599

697.897

1998

0

104.150

0

1.231.552

858.850

1999

0

102.093

755.902

2.173.343

1.800.642

 

Indbetalinger pr. andel

372.701

 

 

 

 

Skattebesparelse i alt pr. andel:

 

1.078.124

 

 

 

Udbetalinger i alt pr. andel:

 

 

755.902

 

 

Nettoresultat pr. andel á 1/10

 

 

 

2.173.343

 

Samme beløb investeret i obligationer

 

 

 

 

554.236

 

”Risikopræmie”:

 

 

 

1.619.107

 

Akkumuleret likviditet i alt ultimo 1999

 

 

 

 

 

1.800.642

Nutidsværdi v. rente 5 % (halvårligt) tilbageført, (18 terminer) fra år 9 til år 1:

 

 

 

 

 

 

1.393.474

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Skattemyndighederne har gjort gældende, at I/S B’s ejendom og en række andre ejendomme blev administreret af F. Det medfører, at ejendommen må anses for omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12. Myndighederne har henvist til cirkulære nr. 129 af 4. juli 1994 til personskatteloven, afsnit 2.1.1.2.2. om formidling og administration af udlejning - samt cirkulære nr. 15 af 22. januar 1990, punkt 9. Der er videre henvist til revisionsrapport om ejendomsprojekter udbudt af   C.

 

Skattemyndighederne har særligt lagt vægt på omfanget og karakteren af de opgaver F udførte for interessentskabet og andre ejendomsbesiddere. Myndighederne har ikke i de fremlagte bilag fundet støtte for den påståede arbejdsindsat fra bestyrelsens side.

 

Myndighederne er af den opfattelse, at alle henvendelser fra eksterne leverandører m.v. skete til F, der også betalte alle fremlagte regninger, herunder honorarer og rejseomkostninger til bestyrelsen. Klageren har ifølge myndighederne ikke fremlagt nogen bilag, der viser, at lejer, bank, revisorer, ejendomsmæglere, tinglysningskontor, håndværkere eller offentlige myndigheder henvendte sig til bestyrelsen eller modtog henvendelser fra bestyrelsen i indkomståret 1996. Hertil kommer, at det var hr. F, der havde den direkte kontakt med håndværkerne.

 

Der er derfor ifølge myndighederne ikke grundlag for advokatens udtalelse om: ”at F’s bistand har indskrænket sig til udarbejdelse af foreløbigt momsregnskab samt et mindre antal betalinger af driftsudgifter, herunder aconto afregninger af moms, ligesom der i enkelte tilfælde efter konkret anmodning har været tale om rådgivning om byggetekniske spørgsmål.”   Bilagsmaterialet dokumenterer ifølge myndighederne, at F’s arbejdsopgaver var langt mere vidtgående. Klageren har afvist, at der er indgået en samlet aftale med hr. og fru F om omfanget af deres forpligtelser, uden at kunne fremlægge dokumentation af nogen som helst art for karakteren af det samarbejde, som tydeligvis eksisterer.

 

Myndighederne har herefter lagt den i sagsfremstillingen nævnte fordeling af arbejdsopgaver i I/S B mellem bestyrelsen og F til grund ved sagens afgørelse. Det er således myndighedernes opfattelse, at F udførte følgende opgaver:

 

kontrol af rettidig betaling af den kontraktfastsatte husleje

bogføring / kontering

betaling og fakturakontrol af alle regninger

beregning og afregning af moms til tyske myndigheder

beregning af   nebenkost

opkrævning af nebenkost over for lejer

årsafslutning af alle konti og videregivelse af alle ønskede oplysninger til interessentskabets revisor i Tyskland inden den 31. januar i hvert kalenderår med henblik på udarbejdelse af lovpligtige tyske regnskaber

omgående orientering til ejer såfremt der opstår forhold, der medfører betydelige budgetafvigelser

opkrævning af lejebetaling og korrekt varsling af alle mulige lejeforhøjelser

repræsentant i forhold til tyske myndigheder

tilsyn med ejendommen

rådgivning om ejendomsforhold i vid forstand, herunder byggeteknisk assistance, udlejningsforhold, matrikulære forhold, bisidder/deltager ved forhandlinger med forretningspartnere og andre ejendomsforhold

forbindelse mellem lejer og ejer

har prokura

har forbindelsen til / tilsyn med håndværkere.

 

Det er skattemyndighedernes opfattelse, at bestyrelsen har varetaget følgende opgaver:

 

budgetkontrol

forhandlinger med udbyderne

forhandlinger med pengeinstitutter vedrørende finansiering

forhandlinger med lejerne vedrørende forlængelse af lejemål

forhandlinger med naboer og lejer om etablering af varmeforsyning

forhandlinger vedrørende frasalg af   tankstationen

stillingtagen til renoverings- og forbedringsarbejder

årligt besøg på ejendommen

kontrol af regnskaber

afvikling af   interessentmøde

orientering af interessenterne om interessentskabets forhold.

 

Skattemyndighederne har i sin begrundelse bl.a. lagt vægt på nogle dokumenter, der ikke   vedrører I/S B. Myndighederne har herved anset det for sandsynliggjort, at forholdene vedrørende ejendomsadministration er ens i de projekter som er udbudt af C. Der er tale om følgende dokumenter:

 

Bilag R110 :et udkast af 7. december 1992 til en aftale mellem F og I/S G, der er etableret af samme udbydere som I/S B.

Bilag R111 :en underskrevet aftale mellem I/S G og F af den 19. og 27. marts 1993.

Bilag R131 :referat af 11. januar 1993 af et bestyrelsesmøde i K/S M, der også er etableret af samme udbyder som I/S B og I/S G.

 

Told- og Skattestyrelsen er enig med skattemyndighederne i, at det foreligger fælles administration. Styrelsen har bl.a. begrundet dette med, at den omstændighed at klageren ikke på opfordring er i stand til at fremlægge dokumentation, der må anses at være sædvanlig i sådanne forhold, og som godtgør hans påståede retsstilling, medfører skadesvirkning for klageren. Styrelsen har videre bemærket, at reglerne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, er en del af et lovindgreb, der i 1989 blev vedtaget for at modvirke de skattemæssige fordele ved deltagelse i anpartsprojekter.

 

Regionen kan ligeledes tilslutte sig skattemyndighedernes opfattelse om, at der foreligger fælles administration. Dette er særligt begrundet med, at det ikke forekommer sandsynligt, at der som påstået ikke eksisterer nogen skriftlig aftale med Hausverwaltung F. Det er i denne forbindelse bemærket, at der eksisterer sådanne aftaler i relation til tilsvarende projekter, og at der nødvendigvis må være formuleret retningslinier for F’s beføjelser og arbejdsopgaver, jf. især den omstændighed at F disponerer over ”nebenkostkontoen” og udbetaler alt lige fra ejendomsskatter til refusion af bestyrelsesomkostninger. Regionen er ikke enig med Landsskatterettens kontor i, at det er skattemyndighederne, der har bevisbyrden for, at der foreligger fælles administration. Der er fremlagt dokumenter fra Y Kommune (koordinator på projektet), der ifølge regionen sandsynliggør, at der er indgået ensartede administrationsaftaler med Hausverwaltung F i relation til alle de af direktør C udbudte projekter. Dokumenterne kan endvidere sandsynliggøre, at det af Hausverwaltung F modtagne administrationshonorar er udtryk for et normalt honorar for ejendomsadministration.

 

Klagerens advokat har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at klageren for indkomståret 1996 er berettiget til at fradrage yderligere underskud på 3.557 kr. og yderligere renteudgifter på 75.744 kr.   Der er særligt henvist til, at I/S B ikke er omfattet af underskudsbegrænsningen i personskattelovens § 13, stk. 6.

 

Advokaten er af den opfattelse, at den omstændighed, at et skatteankenævn når frem til en anden afgørelse end 3 andre skatteankenævn i lignende sager, er i strid med lighedsgrundsætningen. De 3 andre skatteankenævn har haft de samme oplysninger om sagens faktuelle forhold. Der er således ikke tale om tilfælde, hvor de 3 andre ankenævn har været uvidende om sagens faktuelle forhold. Der er derimod tale om at de 3 andre ankenævn har en anden faktuel og juridisk vurdering af den samme sag.

 

Der er i denne forbindelse henvist til advokatens supplerende indlæg til skatteankenævnet af 14. december 2001 med tilhørende bilag. Heraf fremgår:

 

at nr. 1 Skatteankenævn den 21. november 2000 fandt det sandsynliggjort, at F ikke var administrator, og dermed var projektet ikke begrænset af reglerne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12,

at nr. 2 Skatteankenævn den 17. august 2001 udtalte, at der ikke er grundlag for at fastholde skatteforvaltningens afgørelse for så vidt angår K/S N, samt

at nr. 3 Skatteankenævn den 14. november 2001 tilkendegav, at man kunne tilslutte sig de to andre ankenævns afgørelser.

 

Advokaten har tilføjet, at Skatteankenævnet i nærværende sag alene har taget stilling til, om F administrerede I/S B’s ejendom. Skatteankenævnet har derimod ikke taget stilling til, om F administrerede andre ejendomme, hvilket er forudsætningen for at anvende personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12.

 

I/S B’s ejendom (og ejendommene i de 12 tilsvarende projekter) blev ifølge advokaten ikke administreret af   F, hvorfor ejendommen ikke omfattes af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12.

 

Skatteankenævnet har ifølge advokaten ikke taget hensyn til en række faktiske forhold, der kan udledes af parternes forklaringer og af de fremlagte bilag. Advokaten har i denne forbindelse særligt fremhævet følgende forhold:

 

Bestyrelsen forestod administrationen af ejendommen.

Bestyrelsen besigtigede årligt og i forbindelse med relevante forhold ejendommen i X.

Bestyrelsen tog selvstændigt stilling til forhold om anskaffelse af nyt varmeanlæg, salg af en del af ejendommen til en lejer, pålægning af nyt tag og andre praktiske forhold vedrørende den faste ejendom.

F’s rolle var at skaffe oplysninger til brug for bestyrelsens beslutninger.

Bestyrelsen var tillagt rollen at skaffe oplysninger til brug for bestyrelsens beslutninger.

Bestyrelsen var tillagt et honorar på 50.000 kr. på grund af bestyrelsens omfattende arbejde.

Bestyrelsen bestod af   personer, der var kyndige med ejendomme, idet klageren selv var professionel opkøber og udlejer af ejendomme, og idet én af de andre bestyrelsesmedlemmer var uddannet arkitekt m.a.a.

I/S B har ikke indgået nogen skriftlig administrationsaftale med F.

F havde alene fuldmagt til Nebenkostkontoen, hvorfra der kunne betales regninger med accept fra bestyrelsen.

 

Der er herefter henvist til advokatens bilag omfattende breve af 29. september 2000, 12. oktober 2000 og telefax af 21. november 2000 samt ”Übersetzung”. Det er advokatens opfattelse, at F i disse bilag erklærer følgende:

 

Ejendommens administration blev forestået af interessentskabets bestyrelse.

Bestyrelsen havde den fornødne viden til at foretage ejendomsadministration.

F var ansat til at passe de pligter som naturligt følger af viceværtfunktionen, herunder afregning af tysk moms.

F modtog herfor et beskedent honorar på 3.500 DEM årligt (ca. 11-12.000 kr.).

Bestyrelsen havde løbende kontrol, herunder med udbetaling af regninger.

Bestyrelsen aflagde besøg på ejendommen og talte med lejere og tog stilling til vedligeholdelse af ejendommens tag og facader m.v.

Bestyrelsen har været i kontakt med det lokale gasforsyningsselskab.

Bestyrelsen førte forhandlinger vedrørende salget af en del af ejendommen, herunder med offentlige myndigheder vedrørende udstykning m.v.

Der foreligger ikke nogen skriftlig aftale om omfanget og afregningen af F’s bistand.

Fru F er uden særligt uddannelse.

Ægtefællen har en fuldtidsstilling som ingeniør i det offentlige.

Fru F blev anmodet om at aflægge det månedlige momsregnskab, herunder afregne den foreløbige moms, i alt 13 betalinger, samt de faste tilbagevendende beløb til ejendomsskat og forsikring, i alt 5 betalinger.

Der blev i 1996 i alt foretaget 35 betalinger, hvilket med fradrag af ovennævnte 18 betalinger svarer til 17 betalinger, hvoraf 6 betalinger vedrørte F’s eget honorar, herunder kørsel. 4 betalinger vedrørte bestyrelsesomkostninger, 4 betalinger vedrørte dagrenovation og 3 betalinger vedrørte oliefyrsservice.

F havde ikke at gøre med andre økonomiske forhold, men var dog på konkret forespørgsel interessentskabet behjælpelig med råd om vedligeholdelsesopgaver, herunder tagrenovering.

 

Advokaten har herefter henvist til bestyrelsens beretninger for 1996/97 og 1997 samt til ”Referat fra møde i Tyskland den 12. januar 1996”. Det fremgår heraf, at det var bestyrelsen, der tog stilling til alle væsentlige spørgsmål vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse af ejendommen ved mangler (tagdækning, facade, brandmur og olietank) samt møde med ingeniør, maler og VVS-firmaet K. F er alene benævnt som vicevært.

 

Advokaten har herefter i detaljer gennemgået ”Nebenkostenkontoen”. Advokaten har i denne forbindelse forklaret, at der var i alt 35 posteringer på kontoen opdelt i ”moms”, ”ejd skat”, ”tagdækker”, ”forsikring”, ”F”, ”best omk” og ”andet”. F modtog sit årlige honorar på 3.500 DEM for disse ydelser.

 

Der er herefter henvist til de almindelige retningslinier for administration af ejendomme. Det fremgår af   ”Almindelige Betingelser for Administration af fast ejendom 1998 (ABA98)”, at administrator står for den løbende økonomiske administration omfattende opkrævning og debitorkontrol (A 1.0), betalinger (A 1.1), lønninger og honorarer (A 1.2), bogføring og afstemninger (A 1.3), moms (A 1.4), delregnskaber (A 1.5), forbrugsregnskaber (A 1.5), budgettering & Budgetkontrol (A 1.7), årsregnskab og revision (A 1.8), overvågning (A 1.9) samt rapportering & statistik (A 1.10).

 

Det fremgår videre af ABA98, at administrator står for supplerende økonomisk administration, herunder forbrugsregnskaber (A 5.0), lejeregulering (A 5.1), udlejning (A 5.2), ind- & udflytning (A 5.3), lejehenvendelse & sagsbehandling (A 5.4), fælles aktiviteter (A 5.5) samt tvistbehandling (A 5.6).

 

Det er advokatens opfattelse, at disse almindelige retningslinier for administration af ejendomme indebærer en ganske anden aktiv indsats fra administrators side end den indsats, som F har ydet for I/S B.  

 

Advokaten har videre henvist til I/S B’s årsregnskab for 1996, hvoraf fremgår, at ejendomsindtægterne i alt udgjorde 1.156.150 kr., at driftsudgifterne udgjorde 347.724 kr., og at renteudgifter udgjorde 757.438 kr. Ejendommen er i regnskabet under ”aktiver” anført med et beløb på ca. 13,4 mio. kr.

 

Der er henvist til bilagene R147, R148, R149 og R157, der viser, at F har bedt banken om at betale omkostningerne vedrørende installering af varmeanlæg (oliefyret) i 1996. Ifølge nævnte bilag blev der først overført et aconto beløb på 43.000 DEM og siden 14.500 DEM. Restbeløbet på 12.631 DEM blev overført i 1997.

 

Advokaten har i denne forbindelse bemærket, at ankenævnets argument for, at F varetog den fælles administration, tilsyneladende er, at F bad banken om at betale oliefyret. Det er videre bemærket, at regningerne forud for betaling blev gennemgået og godkendt af bestyrelsen. Bestyrelsen overførte beløbene fra sin hovedkonto til Nebenkostkontoen, således at F rent faktisk kunne betale regningerne. Der er ifølge advokaten ikke nogen uoverensstemmelse mellem bilagene og den af klageren afgivne forklaring.

 

Advokaten har på baggrund af ovenstående bemærkninger gjort gældende, at det forekommer temmelig klart, at F ikke har forestået administration af ejendommen.   F’s bistand bestod alene i udarbejdelse af foreløbigt momsregnskab samt et mindre antal betalinger af driftsudgiftsposter. I enkelte tilfælde var der tale om rådgivning af byggetekniske spørgsmål.

 

Det er henvist til forarbejderne til lov nr. 425 af 25. juni 1993 og Skatteministerens redegørelse refereret i TfS 1990.439,   ligningsvejledningen 1990 E.F.1.4., cirkulære nr. 129 af 4. juli 1994, pkt. 20.1.1.2.2. Det følger heraf, at F’s bistand ikke kan anses for administration.

 

For så vidt angår skatteankenævnet bemærkninger m.m. i sagsfremstillingen har advokaten særligt fremhævet følgende forhold:

 

F kontrollerede ikke betaling af husleje, men havde alene med den bogføring at gøre, der relaterede sig til momsbeløbene.

F foretog ikke betalinger og fakturakontrol af alle regninger.

F foretog alene beregning og afregning af aconto moms over for de tyske myndigheder, mens det er den tyske revisor, der forestod den endelige opgørelse.

F forestod ikke opkrævning af Nebenkosten og ikke andre konto.

Vedrørende tilsyn af ejendommen var det ligeledes bestyrelsen, der havde besigtiget og gennemgået ejendommen.

F havde ikke prokura på selskabets vegne, men alene adgang til via Nebenkostkontoen at betale godkendte regninger.

Det var bestyrelsen selv, som havde kontakten til håndværkerne, eventuelt med bistand fra F.

 

Advokaten har endelig gjort gældende, at investorerne er uafhængige af hinanden og ikke har et investeringsfællesskab, ligesom der ikke er tale om ensartede lejekontrakter. Der er såvel finansieringsmæssig som forsikringsmæssig adskillelse, hvilket ifølge regionen taler for, at der ikke foreligger fælles administration. Hertil kommer, at det ifølge advokaten er skattemyndighederne, der har bevisbyrden for fælles administration.  

 

Landsskatteretten skal udtale:

 

Det fremgår af § 4, stk. 1, nr. 12, i den dagældende personskattelov, lovbekendtgørelse nr. 742 af 9. september 1995, at indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri, uanset antal ejere, medregnes til kapitalindkomsten, når administration af udlejning varetages af en anden virksomhed for flere end 10 personer og den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentlig omfang.

 

Det fremgår af reglen om underskudsbegrænsning i personskattelovens § 13, stk. 6, at underskud i almindelig eller særlig indkomst fra en virksomhed som nævnt i § 4, stk. 1, nr. 12, fratrækkes i samme indkomstårs positive særlige eller almindelige indkomst fra virksomheden. Et resterende underskud i almindelig eller særlig indkomst kan ikke fratrækkes i den skattepligtiges øvrige almindelige eller særlige indkomst, men alene fremføres til modregning i positiv almindelig eller særlig indkomst i et senere indkomstår fra samme virksomhed.

 

Landsskatteretten finder, at skattemyndighederne ikke har godtgjort at F var egentlig administrator for ejendommen. Retten har særligt lagt vægt på, at skattemyndighederne   ikke har godtgjort, at der er tale om sådanne arbejdsopgaver som beskrevet i ”Almindelige Betingelser for Administration af fast ejendom”. Det forhold at F havde eneprokura til Nebenkostkontoen og forestod betalinger og afregninger vedrørende ejendommen kan ikke i sig selv medføre, at   F kan anses for administrator. Endvidere er henvisningen til en række dokumenter, der vedrører andre tilsvarende projekter ikke tilstrækkeligt.

 

Klageren får herefter medhold i sin påstand, hvorved den selvangivne indkomst opretholdes.