Senere ændringer til afgørelsen
Lovgivning, afgørelsen vedrører
Resume
Resumé
Et selskab udbød en ejendom som et investeringsprojekt i et K/S med maksimalt 10 investorer. Ejendommen var udlejet til en lejer, som tillige var lejer af to andre investeringsejendomme, som selskabet tidligere havde udbudt på tilsvarende vilkår. Der fandtes ikke at foreligge fælles udlejning, jf. personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, da investorerne i de tre projekter havde investeret uafhængigt af hinanden, ligesom der ikke var tidsmæssig sammenfald mellem udbud og investering i de tre projekter.
Den fulde tekst

Landsskatteretskendelse af 6. oktober 2003 vedr. investeringsprojekt i et K/S. Fælles udlejning.

 

 

Der klages over Ligningsrådets afgørelse af 10. december 2002 i henhold til skattestyrelsesloven, lovbekendtgørelse nr. 617 af   22. juli 2002, kap. 2 A, om bindende forhåndsbesked. Ved denne afgørelse er det fastslået, at K/S A vil være omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., om fælles udlejning.

 

Spørgsmålene til Ligningsrådet var følgende:

 

”1. Vil personlige investorer i K/S A, der påtænkes udbudt til 10 investorer, være omfattet af reglerne i personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt. (”fælles udlejning til samme lejer”) (”formidling af udlejning”), såfremt K/S A erhverver ejendommen B, der er udlejet til Bryggerigruppen C?

 

2. Vil spørgsmål 1 skulle besvares benægtende, såfremt det i lejekontrakten med – for eksempel – følgende bestemmelse:

 

”Udlejer er bekendt med og accepterer, at lejer ikke selv agter at benytte det lejede, men derimod – i henhold til såkaldte benyttelseskontrakter – agter at overlade brugen af det lejede til selvstændige depotindehavere, som forhandler lejers produkter og herunder løbende har lejers produkter på lager på konsignationsvilkår. Udlejer er bekendt med og accepterer, at de pågældende depotindehavere ikke betaler egentlig fremlejeafgift til lejer, idet lejer kompenseres for sine lejeudgifter mv. gennem afregningspriser for lejers produkter over for depotindehaverne”

 

- præciseres, at A/S C agter at stille ejendommen til rådighed for de til A/S C selvstændige depotindehavere til brug for disses køb, salg og distribution af øl og sodavand produceret af A/S C ?

 

Ligningsrådet har besvaret de stillede spørgsmål således:

 

”Spørgsmål 1. Ja.

 

Spørgsmål 2. Nej. Spørgsmål 1 besvares bekræftende også i dette tilfælde.”

 

Det fremgår af sagens oplysninger, at ejendommen B, er opført som øl- og sodavandsdepot. Ejendommen er opført af A/S D, der er et selskab i koncernen E-Gruppen. E-Gruppen driver virksomhed med opførelse, køb, salg, udlejning og finansiering af fast ejendom.

 

A/S D udlejer ejendommen til den børsnoterede virksomhed C A/S, der omfatter 4 bryggerier Lejemålet begyndte den 1. februar 2002. Udlejningen er ikke betinget af et videresalg af ejendommen eller andre forhold.

 

Det omhandlede depot er herefter af C A/S i henhold til en benyttelsesaftale stillet til rådighed for en depotindehaver. C A/S har ifølge en depotindehaveraftale et samarbejde med depotindehaveren om køb, salg og distribution af C A/S’ produkter i et bestemt geografisk område.

 

Den pågældende depotindehaver driver selvstændig virksomhed og er ikke ansat af C A/S. Depotindehaveren ejer således samtlige anlægsaktiver i form af driftsmidler og –inventar, herunder lastbiler og truck m.v., der benyttes af depotindehaveren i forbindelse med distribution af øl og vand. Medarbejderne er ansat af depotindehaveren. Det hos depotindehaveren beroende lager af øl og vand er stillet til rådighed af C A/S på konsignationsbasis og aftages af depotindehaveren i takt med dennes salg af øl og vand til sine kunder. Depotindehaveren betaler ikke egentlig leje eller fremlejeafgift til C A/S for sin benyttelse af ejendommen i sin virksomhed, men kompenserer C A/S herfor gennem afregningspriser for øl og vand.

 

Det er depotindehaveren der forestår den indvendige og udvendig vedligeholdelse af ejendommen samt vedligeholdelse af udendørs arealer. Ved ophør af depotindehaveraftalen bortfalder benyttelsesaftalen, og depotindehaveren skal aflevere depotet i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra almindelig slid og ælde.

 

Ejendommen er udbudt til salg af D A/S gennem ejendomsmæglerfirmaet   E. Ved betinget slutseddel skulle ejendommen sælges til F A/S, der var et selskab i G-Grupppen. G-Gruppens selskaber har ikke nogen ejerandel eller anden form for indflydelse i E-Gruppen, ligesom E-Gruppen ikke har nogen ejerandel eller anden form for indflydelse i G-Gruppens selskaber.

 

Overdragelsen var fra købers side betinget af, at ejendommen videresolgtes til et I/S eller K/S. Overdragelsesaftalen bortfaldt, hvis ejendomsmægleren ikke senest den 1. maj 2002 modtog bekræftelse på, at en sådan overdragelse til et I/S eller K/S har fundet sted. - Overtagelsesdagen er i den betingede slutseddel fastsat til den 1. maj 2002.

 

Ejendommen er herefter af et andet selskab i G-Gruppen, H ApS (det klagende selskab), udbudt som et investeringsprojekt i K/S A for maksimalt 10 investorer. H ApS har på   vegne af K/S A indgået betinget slutseddel om erhvervelse af ejendommen fra F Pension A/S, idet K/S A’s endelige erhvervelse af ejendommen er betinget af, at K/S A’s fuldtegnes, og at investorerne godkendes af långiver.

 

En endelig erhvervelse har endnu ikke fundet sted, idet udbudet af projektet er sat i bero på nærværende sag om bindende forhåndsbesked.

 

Det fremgår videre af sagens oplysninger, at A/S D tidligere har opført øl- og sodavandsdepoter, der efterfølgende af A/S D er udlejet til C A/S. C A/S har i forbindelse med opførelse af øldepoter og fast ejendom tillige anvendt en lang række forskellige bygherrer / entreprenører udover A/S D. Dette gælder f.eks. for ejendommene I, og   J. De omhandlede depoter er på tilsvarende måde (som beskrevet for ejendommen B) stillet til rådighed for de selvstændige depotindehavere, som C A/S har et samarbejde med i de pågældende geografiske områder. Efter indgåelse af lejekontrakter og byggeriets opførelse af depot, er ejendommene af A/S D på forskellige tidspunkter overdraget til F A/S, som har videreoverdraget disse ejendomme til K/S K (I) og I/S L (J). K/S K og I/S L er herefter etableret på grundlag af udbud af ejendommene som investeringsprojekter af H ApS. - Der er tale om tilsvarende udbudsmateriale, slutsedler, administrationsaftaler samt lejekontrakter for de 3 ejendomsprojekter, K/S A, K/S K og I/S L. De 3 ejendomme skulle alle administreres af M ApS.

 

Told- og Skattestyrelsen har anset K/S A for omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, da der er tale om flere end 10 personer, der som led i en fælles udlejning, udlejer til samme lejer.

 

Styrelsen har bemærket, at alle 3 ejendomme (I, J og B) udbydes af H ApS og er 100 % udlejet til C A/S, der er en særdeles stærk og børsnoteret lejer. Der er henvist til udbudsmaterialet, hvoraf fremgår: ”100 % udlejet til C A/S”, ”Særdeles stærk børsnoteret lejer” og ”Særdeles god lejesikkerhed”.

 

Det er styrelsens opfattelse, jf. det fremlagte udbudsmateriale, at udbud af ejendommene til salg til passive investorer sker på grundlag af, at C A/S er lejer. Der er herefter ifølge styrelsen en sådan sammenhæng mellem udlejningen af ejendommene til C A/S og salget af ejendommen til investorerne, at der ved udbuddet og salget reelt sker en formidling af udlejningen til C A/S for investorerne.

 

Styrelsen har anført, at hvorvidt der foreligger fælles udlejning for flere end 10 personers udlejningsvirksomhed beror på flere momenter, der enkeltvis ikke er afgørende. Afgørelsen af om der foreligger fælles udlejning beror på en samlet vurdering af de konkrete forhold, jf. LV E.F.1.4.3. At flere personer uafhængigt af hinanden og på forskellige tidspunkter henvender sig til en formidlingsvirksomhed, udelukker ikke i sig selv, at der kan foreligge fælles udlejning for disse personer, jf. ligeledes LV E.F.1.4.3. Ved afgørelsen af, om der foreligge fælles udlejning for ejerne, kan endvidere indgå, om vilkår for formidling eller administration af udlejning er ensartede.

 

Det er styrelsens opfattelse, at der for K/S A, K/S I og I/S J er indgået enslydende lejekontrakter med C A/S. Benyttelsesaftalerne mellem C og depotindehaverne er ens i de 3 projekter. – Styrelsen har konkluderet, at tilrettelægningen og opsætningen af de 3 ejendomsprojekter medfører, at der foreligger masseanpartsprojekter udbudt over få måneder.

 

Styrelsen har spurgt selskabets advokat om benyttelsesaftalerne er omfattet af Erhvervslejeloven. Hertil har advokaten svaret, at dette spørgsmål så vidt ses ikke har været prøvet, hvorfor han ikke autoritativt kan besvare spørgsmålet.  

 

Selskabets advokat har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at svarene på spørgsmålene i Ligningsrådets bindende forhåndsbesked af 10. december 2002 ændres til ”nej” for så vidt angår spørgsmål 1 og til ”ja” for så vidt angår spørgsmål 2.

 

Hvis svaret på spørgsmål 1 ændres til ”nej” vil det indebære, at personlige investorer i K/S A, ikke vil være omfattet af reglerne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., såfremt K/S A erhverver ejendommen B.

 

Ændres svaret på spørgsmål 2 til ”ja” vil det ifølge advokaten indebære, at spørgsmål 1 under alle omstændigheder skal besvares benægtende. Det skal i dette tilfælde præciseres i lejekontrakten, at C A/S agter at stille ejendommen til rådighed for de til C selvstændige depotindehavere til brug for disses køb, salg og distribution af øl og sodavand produceret af A/S C.

 

Advokaten har til støtte for sine synspunkter gennemgået forarbejderne til bestemmelserne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12-13:

 

Bestemmelsen om ”fælles udlejning” i personskatteloven blev oprindelig indført ved det såkaldte anpartsindgreb, jf. lov nr. 388 af 7. juni 1989, hvor bestemmelsen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12 – 13 havde følgende ordlyd:

 

”12) indkomst fra udlejning af andre aktiver end ikke afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri, uanset antal ejere, når udlejningen sker gennem en virksomhed, som formidler udlejning af aktiver for flere end 10 personer,

13) indkomst fra udlejning af aktiver uanset antal ejere, når flere end 10 personer lejer aktiver ud til samme lejer.”

 

Lovforslaget omfattede oprindeligt kun formidling for flere end 10 ejere (svarende til § 4, stk. 1, nr. 12) – og bestemmelsen var motiveret som følger, jf. Folketingstidende 1988/89, Tillæg A, spalte 5816-5817:

 

”Efter den foreslåede affattelse i § 1, nr. 1, af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10, vil denne bestemmelse omfatte indkomst fra alle former for anpartsvirksomheder, herunder de skibsvirksomheder, som er omfattet af den gældende bestemmelse i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10. Afgrænsningen af den personkreds, som foreslås omfattet af kapitalindkomstbeskatningen, sker ved ejerantal og arbejdsindsats. Efter forslaget vil indkomst fra en virksomhed med mere end 10 ejere, og hvori den pågældende ejer kun i uvæsentlig omfang deltager i virksomhedens drift, blive beskattet som kapitalindkomst.

 

For så vidt angår ejerantallet er det et klart, enkelt og objektivt kriterium, som vil være nemt at administrere i praksis. Ved at sætte ejerantallet til 10 personer kommer forslaget til at omfatte de masseanpartsprojekter, som gennem annoncering udbydes til et stort publikum af investorer. I disse projekter er antallet af passive ejere meget betydeligt. Desuden vil afgrænsningen kun i sjældne tilfælde give skattemyndighederne problemer med at afgøre, om en skattepligtig deltager aktivt i en virksomhed med over 10 ejere. Bedømmelsen af, om arbejdsindsatsen i virksomheden er væsentlig, må bero på en konkret vurdering i det enkelte tilfælde.

 

Skattepligtige personers udlejning af f.eks. containere, edb-anlæg o.lign. vil således være omfattet af kapitalindkomstbestemmelsen og underskudsbegrænsningen, når udlejningen sker gennem en virksomhed, som formidler udlejning af aktiver for mere end 10 personer. Den foreslåede regel om fælles udlejningsvirksomhed gælder dog ikke udlejning af ikke afskrivningsberettiget fast ejendom. Undtagelsen indebærer, at f.eks. udlejning af lejligheder i beboelsesejendomme eller sommerhuse gennem et fælles administrationskontor eller udlejningsbureau bliver omfattet.”

 

Ved den afgivne tillægsbetænkning blev bestemmelsen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 13, indsat idet herom anførtes, jf. Folketingstidende 1988/89, Tillæg B, spalte 2362:

 

”Lovforslaget omfatter indkomst fra udlejning af aktiver, bortset fra ikke afskrivningsberettiget fast ejendom, når udlejningen sker gennem en virksomhed, som formidler udlejning af aktiver for flere end 10 personer. Lovforslaget omfatter imidlertid ikke indkomst fra udlejning, når flere personer udlejer aktiver til samme lejer, der anvender aktiverne i sin egen drift. Det kan fx være et rederi, der af flere personer lejer containere til brug i rederiet eller et pengeinstitut, der af flere personer lejer PC’er til brug i virksomheden. Det er fundet rimeligt, at også denne form for udlejning omfattes af lovforslaget. Ved ændringsforslag nr. 2 indsættes et nr. 13 til personskattelovens § 4, stk. 1, hvorefter indkomst fra udlejning af aktiver bliver omfattet af lovforslaget, når en lejer af flere end 10 personer lejer aktiver til brug i virksomhedens drift. Såfremt det udlejede aktiv har flere end 10 personer som ejere, vil indkomsten være omfattet af § 1, nr. 1.”

 

Det er på denne baggrund advokatens opfattelse, at ethvert tilfælde, hvor flere end 10 personer lejer aktiver ud til samme ejer – uanset om der altså er tale om forskellige aktiver – var omfattet af bestemmelsen.

 

Bestemmelsen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 13, blev imidlertid ændret ved lov nr. 364 af 6. juni 1991, således at bestemmelsen herefter fik følgende ordlyd:

 

”12) indkomst fra udlejning af andre aktiver end ikke afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri uanset antal ejere, når formidling eller administration af udlejning varetages af en anden virksomhed for flere end 10 personer og den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentlig omfang. Ligningsrådet kan tillade, at denne regel ikke skal anvendes, når det efter rådets skøn må anses for godtgjort, at udlejningen ikke udgør en del af en fælles udlejning for ejerne,

13) indkomst fra udlejning af andre aktiver end ikke afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri uanset antal ejere, når flere end 10 personer som led i fælles udlejning udlejer aktiver til samme lejer og den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentlig omfang.”

 

I motiverne til lovændringen anførte lovgiver blandt andet følgende, jf. Folketingstidende 1990/91, Tillæg A spalte 47-50:

 

”Disse bestemmelser har vist sig vanskelige at administrere for de skattepligtige og kontrollere for skattemyndighederne.   Det er blevet fremført, at bestemmelserne er for vidtgående og intet har at gøre med den form for investering i anpartsprojekter, som det har været hensigten at ramme med anpartsindgrebet. Der er særligt peget på, at økonomisk rationel og hensigtsmæssig administration af udlejning af fx afskrivningsberettiget fast ejendom, der egner sig til stordrift på grund af EDB-anvendelse, besværliggøres efter bestemmelsen i § 4, stk. 1, nr. 12. Der er endvidere peget på, at udlejning til landets store lejere bliver vanskeliggjort efter § 4, stk. 1, nr. 13.

 

Det er endelig fundet uheldigt, at andre skattepligtiges handlemåde kan få skattemæssig betydning for en skattepligtig, skønt vedkommende ofte ikke selv er klar herover og måske ikke er i stand til at skaffe sig oplysninger herom. Det foreslås, at anvendelsesområdet for bestemmelserne indskrænkes betydeligt.

 

Det foreslås, at anvendelsesområdet for bestemmelserne indskrænkes betydeligt.

 

Sigtet med de foreslåede ændringer af de to bestemmelser i nr. 12 og nr. 13 er at begrænse anpartsreglerne til at omfatte tilfælde, hvor en persons anskaffelse og udlejning af aktiver udgør en del af et samlet udlejningsprojekt for flere end 10 personer. Kun udlejning af aktiver, der indgår i en organiseret eller fælles udlejning, foreslås omfattet. Ikke afskrivningsberettiget fast ejendom foreslås helt undtaget fra bestemmelserne. Både etablering (formidling) og den efterfølgende drift (administration) af udlejning er omfattet af den foreslåede bestemmelse i § 4, stk. 1, nr. 12. Foretages kun formidling af udlejningen, men ikke administration af udlejningen, gennem anden virksomhed, er indkomsten fra udlejningen kun omfattet af reglerne for det indkomstår, hvori formidlingen sker. Om der foreligger fælles udlejning beror på flere momenter, der enkeltvis ikke er afgørende. Afgørelsen af, om der foreligger fælles udlejning, vil bero på en samlet vurdering af de konkrete forhold. Der foreligger som hovedregel ikke organiseret eller fælles udlejning efter nr. 12, når fx en ejendomsmægler på samme tid formidler udlejning af eksempelvis afskrivningsberettigede bygninger for flere end 10 af hinanden uafhængige personer, der hver ejer en ejendom. Der foreligger heller ikke administration af udlejning efter den foreslåede affattelse af nr. 12, når fx en advokat administrerer ejendomsudlejning for flere end 10 af hinanden uafhængige personer, der hver ejer en afskrivningsberettiget bygning. Hvis bygningerne udlejes til samme lejer, kan der dog afhængig af omstændighederne foreligge en organiseret eller fælles udlejning, når flere end 10 personer uafhængigt af hinanden på samme tid udlejer fx forretningslokaler til samme lejer.

 

Organiseret eller fælles udlejning vil normalt foreligge, når der til en bred kreds af investorer på samme tid udbydes aktiver til salg, der samlet formidles udlejet, eller udlejningen administreres fælles, jf. § 4, stk. 1, nr. 12, eller når en lejer lejer aktiver af flere af hinanden uafhængige personer i et fælles projekt, jf. § 4, stk. 1, nr. 13. Annoncering i dagblade, fagblade o.lign.   for konkrete investeringsprojekter med udlejning af aktiver vil således som hovedregel indebære, at der foreligger fælles udlejning. Fælles udlejning af aktiver kan også foreligge uden forudgående annoncering, når fx udbydere af konkrete investeringsprojekter henvender sig personligt eller skriftligt til en række potentielle investorer, eller disse ved henvendelse til et investeringsselskab, advokat, udlejningsbureau el.lign. anskaffer aktiver, der formidles udlejet eller udlejningen administreres af den pågældende virksomhed, jf. nr. 12, eller som udlejes til samme lejer, jf. nr. 13.

Ved afgørelsen af, om der foreligger fælles udlejning for flere end 10 personer, kan der også lægges vægt på, om lejekontrakter for konkrete investeringsprojekter med udlejning af aktiver eller aftaler om administration af udlejning af aktiver i et fælles projekt er ensartede med hensyn til fastsatte lejevilkår for administration for udlejning.

Afgørelsen af, hvem der er lejer efter bestemmelsen i nr. 13, må som udgangspunkt bero på, hvem der i lejekontrakten eller lignende er angivet som lejer af det pågældende aktiv. Udlejningen omfatter også fremleje. Lejerens overdragelse af rettigheder og forpligtelser i henhold til lejekontrakten til såvel uafhængige som interesseforbundne skattesubjekter vil dog i almindelighed ikke betyde, at der er sket lejeskifte i forhold til ejeren, når   fremleje indgår i lejerens almindelige virksomhedsdrift.

 

Sker udlejning af en virksomhed, der som eneste formål har at foretage den videre udlejning til den endelige lejer, jf. § 4, stk. 1, nr. 13, anses sidstnævnte for lejer efter bestemmelsen.”

 

Senere blev personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt., ved lov nr. 492 af 24. juni 1992 ændret i henseende til Ligningsrådets dispensationsadgang, hvorved bestemmelsen fik følgende ordlyd:

 

”12) indkomst fra udlejning af andre aktiver end ikke afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri uanset antal ejere, når formidling eller administration af udlejning varetages af en anden virksomhed for flere end 10 personer og den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentlig omfang. Ligningsrådet kan tillade, at denne regel ikke skal anvendes for afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri, når det efter rådets skøn må anses for godtgjort, at udlejningen ikke udgør en del af en fælles udlejning for ejerne, og omstændighederne i øvrigt taler derfor.”

 

I motiverne blev lovgivningen på området sammenfattet på følgende måde, jf. Folketingstidende 1991/92, Tillæg A, spalte 6703 og 6704:

 

”Ved lov nr. 364 af 6. juni 1991 blev anpartsreglerne for mindre udlejningsvirksomheder ændret. Reglerne for mindre udlejningsvirksomheder, der er afgrænset som virksomheder med 1-10 ejere, er fastsat i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12 og 13. Ved lovændringen blev anvendelsesområdet for reglerne indsnævret. De dagældende regler, der blev gennemført i forbindelse med anpartsindgrebet i 1989, havde vist sig vanskelige at administrere for de skattepligtige og kontrollere for skattemyndighederne. Der var endvidere rejst kritik af, at reglerne var for vidtgående og ikke havde noget at gøre med den form for investering i anpartsprojekter, som det måtte antages at være hensigten at ramme med anpartsindgrebet. Reglerne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12 og 13, blev derfor i lovforslag nr. L 4 af 27. december 1990 foreslået begrænset til at omfatte tilfælde, hvor en persons anskaffelse og udlejning af aktiver udgør en del af et fælles udlejningsobjekt for flere end 10 personer.

 

I bemærkningerne til lovforslag nr. L 4 er angivet en række eksempler på, hvornår der er tale om fælles udlejning for flere end 10 personer. Om der foreligger fælles udlejning beror på en række konkrete forhold, der enkeltvis ikke er afgørende. Fælles udlejning vil normalt foreligge, når der til en bred kreds af investorer på samme tid udbydes aktiver til salg, der samlet formidles udlejet, eller udlejningen administreres samlet. Der foreligger derimod som hovedregel ikke fælles udlejning, blot fordi en virksomhed administrerer udlejning for flere end 10 af hinanden uafhængige personer. Hvis ejerne uafhængigt af hinanden og uden kendskab til de andres udlejning foretager udlejning gennem den samme virksomhed, foreligger der ikke fælles udlejning.”

 

Den nugældende bestemmelse i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12 har følgende formulering:

 

”12) indkomst ved udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri uanset antal ejere, når formidling eller administration af udlejning varetages af en anden virksomhed for flere end 10 personer og den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentlig omfang. Tilsvarende gælder, når flere end 10 personer som led i fælles udlejning udlejer afskrivningsberettiget fast ejendom til samme lejer og den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentlig omfang.”

 

I motiverne anføres det bl.a., jf. Folketingstidende 1992/93, Tillæg A, spalte 9626:

 

”For så vidt angår udlejning af afskrivningsberettiget fast ejendom og inventar heri videreføres de gældende regler.”

 

Advokaten har herefter gjort gældende, at de kvalificerende led i vendingen ”som led i fælles udlejning til samme lejer”, netop gik ud på at begrænse anvendelsen af anpartsreglerne til tilfælde, hvor der var tale om en koordineret samtidig indsats vedrørende mere end 10 personer over for den samme lejer – og hvor flere end 10 personer ”camouflerede” et i virkeligheden fælles ejendomsprojekt ved at dele den i virkeligheden fælles ejendom op på flere kommanditselskaber/interessentskaber. Ved så på flere lejekontrakter at leje ud til samme lejer skulle masseprojekter fremstå som et enkeltstående ejendomsprojekt.

 

Det er advokatens opfattelse, at baggrunden for indsættelsen af de kvalificerende led navnlig var hensynet til muligheden for at udleje til ”store lejere”. Uden det kvalificerende led, ville enhver ejendomsejer, der lejer ud til store lejere, herunder supermakeds-, forretnings- og restaurationskæder ellers udsætte sig for at blive omfattet af reglerne som følge af andre personers dispositioner, og man vil som ejendomsejer reelt være uden indsigt i eller indflydelse på, om man nu eller senere omfattes af reglen.

 

Dette er ifølge advokaten   netop tilfælde i den foreliggende sag, hvor Ligningsrådet endda har lagt til grund, at udlejningen i flere forskellige indkomstår udgør fælles udlejning til samme lejer.

 

Advokaten har herefter bemærket, at det fremgår af motiverne til lovgivningen, at der for så vidt angår ”formidling af udlejning” fordres at være tale om en mellemmand, der formidler udlejning mellem ejerne og lejeren; der skal med andre ord foreligge et trepartsforhold. – Såfremt der ikke i forbindelse med salget af ejendommen til investorerne sker en udlejning, foreligger der systematisk under ingen omstændigheder formidling af udlejning.

 

Det er advokatens vurdering, at den af Ligningsrådet afgivne bindende forhåndsbesked er i direkte strid med lovgivers intentioner, således som disse intentioner er kommet til udtryk i motiverne til lovgivningen på området, jf. ovenfor.

 

Såfremt Landsskatteretten stadfæster den bindende forhåndsbesked, vil dette reelt betyde en tilbagevenden til retstilstanden før lovændringen ved lov nr. 364 af 6. juni 1991, hvor de kvalificerende led blev indsat.

 

Det er videre advokatens opfattelse, at investorerne i en endog meget betydelig del af de eksisterende ejendomsprojekter efter omstændighederne vil blive ramt af den retsanvendelse, som den bindende forhåndsbesked er udtryk for. Investorerne vil tilmed uden videre blive omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12. – Hertil kommer, at også retssikkerhedsmæssigt vil en stadfæstelse have vidtrækkende negative konsekvenser.

 

Advokaten har konkluderet, at ” fælles udlejning til samme lejer” forudsætter, at følgende betingelser er opfyldt:

 

”som led i” indeholder en objektiv betingelse om, at der tidsmæssigt skal være tale om en samtidig udlejning.

”fælles udlejning” indeholder dels en subjektiv betingelse om, at der skal være tale om en viljesbestemt koordineret indsats mellem de forskellige udlejere; dels en objektiv betingelse om en fysisk driftsmæssig sammenhæng mellem ejendommene;

”samme lejer” indeholder en objektiv betingelse om, at den endelige bruger af ejendommen reelt skal være den samme erhvervsvirksomhed.

 

Landsskatterettens bemærkninger:

 

Retten kan tilslutte sig Ligningsrådets opfattelse af, at der ved de tre udlejningsforhold er tale om udlejning til samme lejer.

 

To retsmedlemmer, herunder retsformanden, finder, at begrebet ”fælles udlejning” i personskattelovens § 14, stk. 1, nr. 12, ikke er et entydigt defineret begreb. Man må derfor ved fortolkning heraf søge støtte i lovbestemmelsens forarbejder.

 

Disse medlemmer er enig med selskabets repræsentant i, at bemærkningerne til lovbestemmelsen må forstås således, at der ved fortolkning af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, skal indlægges en subjektiv betingelse om, at der skal være tale om en viljesbestemt koordineret indsats ikke blot fra udbydernes men også fra investorernes side. Der skal endvidere være tale om en tidsmæssig og en faktisk sammenhæng mellem udlejningsforholdene. Da det ikke er godtgjort, at investorerne i K/S A sammen med investorerne i de to andre udlejningsforhold har udøvet en sådan viljesbestemt koordineret indsats, ligesom der ikke er tidsmæssigt sammenfald ved udbydning af ejendommene, finder de to retsmedlemmer ikke, at betingelsen om, at der skal være tale om ” flere end 10 personer som led i fælles udlejning ” er opfyldt. Selskabet er herefter ifølge disse retsmedlemmer ikke omfattet af personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt.

 

Et retsmedlem finder derimod, at selskabet er omfattet af bestemmelsen om fælles udlejning i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt. Der er herved særligt henset til, at tilrettelægningen og opsætningen af de 3 ejendomsprojekter medfører, at det må lægges til grund, at der foreligger organiserede masseanpartsprojekter udbudt over få måneder til en bred kreds af investorer. Der er tale om enslydende kontraktmateriale, samme udbyder, lejer og   administrator. – Dette retsmedlem finder herefter, at Ligningsrådets bindende forhåndsbesked skal stadfæstes.

 

Der træffes afgørelse efter stemmeflertallet, hvorved der gives selskabet medhold i, at det ikke er omfattet af bestemmelsen om fælles udlejning i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 12, 2. pkt. Svaret til spørgsmål 1 er herefter: Nej.