Senere ændringer til afgørelsen
Lovgivning, afgørelsen vedrører
Resume
Resumé
Begrænsningsreglen i ejendomsværdiskattelovens § 9 a fandt ikke anvendelse i et tilfælde, hvor en beboelsesejendom med 4 lejligheder efter ombygning ændrede status til 2 selvstændigt vurderede ejerlejligheder.
Den fulde tekst

Landsskatteretskendelse vedr. begrænsningsreglerne i ejendomsværdiskatteloven

 

 

Klagen vedrører ansættelsen af ejendomsværdiskat for indkomståret 2000 og drejer sig om anvendelse af begrænsningsreglerne i ejendomsværdiskattelovens § 9 a.

 

Landsskatterettens afgørelse

 

Skatteankenævnet har ikke godkendt begrænsning af ejendomsværdiskatten for ejendommen X, efter bestemmelsen i ejendomsværdiskattelovens § 9 a.

 

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

 

Sagens oplysninger

Klageren er i 1995 flyttet ind på ejendommen X som lejer.

 

Ejendommen havde på daværende tidspunkt vurderingsmæssig status af beboelsesejendom med 4 lejligheder, en i stueetagen, en på første sal og to på anden sal.

 

Stuelejligheden var på dette tidspunkt beboet af en ældre dame. Ejendommen var hendes barndomshjem. I 1997 blev ejendommen sat til salg, og klageren købte denne. Købet var betinget af, at beboeren i stuelejligheden kunne blive boende indtil sin død. Lejligheden i stueetagen blev frigjort i 2001, idet lejeren afgik ved døden den 23. marts 2001.

 

Efter klagerens køb af ejendommen er denne blevet renoveret for ca. 1,7 mio. kr. Denne renovering var nødvendig, da ejendommen havde råd og svamp og ikke kunne forsikres uden udbedringen. Ifølge skrivelse fra klagerens revisor af 6. november 2001 er renoveringen tilendebragt i 1999.

 

Renoveringen af ejendommen indebar også opdeling af ejendommen i to lejligheder. Ombygningen var færdig medio april 1998. Den 14. april 1998 fik klageren ibrugtagningstilladelsen fra kommunen.

 

I september 1999 blev ejendommen tinglyst med 2 ejerlejligheder, som begge ejes af klageren. Tinglysningen skete først på dette tidspunkt, da der blev stillet krav om isolering mm. i forbindelse hermed.

 

Pr. 1. januar 2000 er ejendommen vurderet som beboelsesejendom med 2 lejligheder.

 

Lejligheden i stueetagen er udlejet i indkomståret 2000, mens klageren selv bebor ejendommens anden lejlighed.

 

Ejendomsvurderingen for hele ejendommen pr. 1. januar 1999 er 3.900.000 kr., heraf grundværdi 2.351.300 kr. Pr. 1. januar 2000 er vurderingen for lejligheden i stueetagen 3.000.000 kr., heraf grundværdi 1.025.200, og resten af ejendommen er vurderet til 5.200.000 kr., heraf grundværdi 1.537.800 kr.

 

Forskelsværdien for den omhandlede ejendom er således 1.548.700 kr. pr. 1. januar 1999 og pr. 1. januar 2000 1.974.800 kr. for lejligheden i stueetagen og 3.662.200 kr. for resten af ejendommen.

 

Klagerens repræsentant har ved brev af 17. september 2003 anmodet ToldSkat om genoptagelse af ejendomsvurderingen for den omhandlede ejendom for vurderingsåret 1999. Anmodningen om genoptagelse af vurderingen er afslået ved afgørelse af 1. oktober 2003.

 

Skatteankenævnets afgørelse

Ejendomsværdiskatten for indkomståret 2000 for den omhandlede ejendom ansættes til 91.920 kr.

 

Ejendommen har til og med 1999 været vurderet som en beboelsesejendom med 4 lejligheder, og at den ved vurderingen pr. 1. januar 2000 har skiftet status til ejendom med 2 ejerlejligheder. Endvidere er forskelsværdien ved ejendomsvurderingen for 2000 ændret med mere end 100 % i forhold til vurderingen for 1999.

 

Begge disse forhold fører til, at begrænsningsreglerne i ejendomsværdiskattelovens § 9 a, jf. § 9, stk. 6, ikke finder anvendelse ved ansættelsen af ejendomsværdiskatten for indkomståret 2000.

 

Ejendomsværdiskatten for indkomståret 2000 er herefter ansat således:

 

10 promille af grundbeløbet 2.684.000 kr.

26.840 kr.

+ 30 promille af resten (5.200.000 kr. – 2.684.000 kr.)

75.480 kr.

- 2 promille af 5.200.000 kr.

10.400 kr.

Ejendomsværdiskat

91.920 kr.

 

Klagerens påstand og argumenter

Repræsentanten har nedlagt påstand om, at begrænsningsreglen i ejendomsværdiskattelovens § 9 a skal anvendes ved ansættelsen af ejendomsværdiskatten for den omhandlede ejendom for indkomståret 2000.

 

Klageren købte i 1997 den omhandlede ejendom under forudsætning af, at lejlighederne kunne lægges sammen, således der kun blev 2 lejligheder i ejendommen. Kommunen gav en forhåndsgodkendelse heraf, inden klageren begyndte at istandsætte ejendommen.

 

Ejendommen er i 1997 vurderet til 3,6 mio. kr. og erhverves af klageren for 4,3 mio. kr. Ejendommen var meget forfalden på erhvervelsestidspunktet, og prisen blev endvidere fastsat under forudsætning af, at de daværende 4 lejligheder kunne sammenlægges. Der er i 1998 og 1999 udført arbejder på ejendommen for ca. 1,673 mio. kr.

 

Kommunen har gennem byggetilladelser mv. været bekendt med ombygningen af den omhandlede ejendom til en ejendom med 2 lejligheder, hvorfor klageren har haft en berettiget forventning om, at ejendommen stod opført med korrekt status i samtlige kommunens registre.

 

Fordelingen af grund- og ejendomsværdien i perioden fra 1998 til 2000 er som følger:

 

 

 

Forskelsværdi

Grundværdi

(i % af ejendommens samlede værdi)

Ejendomsværdi

1998

 

2.011.500 kr.

1.888.500 kr. (48 %)

3.900.000 kr.

1999

 

1.548.700 kr.

2.351.300 kr. (60 %)

3.900.000 kr.

2000

stueetagen

1.974.800 kr.

1.025.200 kr. (34%)

3.000.000 kr.

 

resten af ejd.

hele ejd.

3.662.200 kr.

5.637.000 kr.

1.537.800 kr. (30 %)

2.563.000 kr. (31 %)

5.200.000 kr.

8.200.000 kr.

 

Det fremgår, at grundværdien stiger kraftigt i 1999. Stigningen i grundværdien uden samtidig stigning i ejendommens samlede værdi medfører, at klageren for indkomståret 2000 ikke kan anvende begrænsningsreglen, idet forskelsværdien stiger med over 100 % i forhold til 1999. Klageren kunne umuligt se, at en stigning i grundværdien alene ville medføre, at han ikke efterfølgende ville kunne anvende begrænsningsreglen.

 

Ibrugtagningstilladelsen opnås i april 1998, men den faktiske tinglysning af lejlighederne sker først i september 1999, da der bliver stillet yderligere krav fra kommunens side vedrørende isolering mv. Klageren har derfor ikke primo 1999 haft årsag til at klage over vurderingen, idet han først har anset den samlede ombygning for afsluttet ultimo 1999.

 

Ejendommen blev erhvervet for 4,3 mio. kr., og de samlede udgifter til ombygningen udgør 1,673 mio. kr. dvs. en samlet pris på 6 mio. kr. Ejendomsvurderingen er steget med væsentligt mere end det beløb, ejendommen er bygget om for. Da klageren var i den tro, at han var omfattet af begrænsningsreglen, fandt han ikke anledning til at klage over vurderingen for 2000.

 

Ejendommen har i hele klagerens ejertid været vurderet som beboelsesejendom. Da ejendommen var vurderet som ”beboelsesejendom med 4 lejligheder” var den således også vurderet som benyttelse til beboelse for ejeren. Ejendommen har i praksis fungeret på nøjagtig samme måde før og efter tinglysningen. Stueetagen har været lejet ud til beboelse, og 1. og 2. sal har været anvendt af klageren selv. Der er således ikke grundlag i bestemmelserne i ejendomsværdiskattelovens §§ 9 og 9 a til at antage, at ejendommen har ændret status.

 

Under henvisning til Højesterets dom af 14. februar 2003, refereret i SKM2003.91.HR /TfS 2003.266, hvori Højesteret lagde vægt på den faktiske anvendelse af ejendommen, og ikke ejendommens vurderingsmæssige status, bør der i nærværende sag ikke lægges afgørende vægt på ejendommens vurderingsmæssige status, men derimod på den faktiske anvendelse af ejendommen.

 

Ved afgørelsen af nærværende sag bør der således tages stilling til de faktiske forhold i sagen, herunder ejendommens faktiske benyttelse, kommunens kendskab til ombygningen og ejendommens status under hele forløbet, og til at stigningen i forskelsværdien alene skyldes stigning i grundværdien og ikke i ejendommens værdi. Bestemmelsen i ejendomsværdiskattelovens § 9, stk. 6, er indført med henblik på de situationer, hvor det på grund af ombygning på ejendommen medfører en fordobling af ejendommens værdi. Det har således været hensigten med loven at forbedringer af ejendommen, og ikke forbedringer af grunden, hvorpå ejendommen er placeret, skal tilsidesætte begrænsningsreglen.

 

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

 

I nærværende sag finder ejendomsværdiskatteloven som den fremgår af lovbekendtgørelse nr. 721 af 14. september 1999 anvendelse.

 

Det fremgår af bestemmelsen i ejendomsværdiskattelovens § 9 a, stk. 1, at den beregnede ejendomsværdiskat begrænses efter reglerne i § 9 a, stk. 2-4, for skattepligtige, der ikke er omfattet af begrænsningsreglen i § 9.

 

Eftersom klageren ikke er omfattet af begrænsningsreglen i § 9, er han som udgangspunkt omfattet af begrænsningsreglen i § 9 a, jf. § 9 a, stk. 1.

 

Ved anvendelsen af bestemmelsen i § 9 a, stk. 1, finder bestemmelserne i § 9, stk. 4-6, tilsvarende anvendelse, jf. § 9 a, stk. 4.

 

Begrænsningsreglen i § 9 a finder kun anvendelse, såfremt den omhandlede ejendom ved vurderingen pr. 1. januar i året forud for indkomståret har været vurderet som helt eller delvis benyttet til beboelse for ejeren, jf. § 9, stk. 4, jf. § 9 a, stk. 4.

 

Den omhandlede ejendom er pr. 1. januar 1999 vurderet som beboelsesejendom med 4 lejligheder. Der er ikke foretaget ejerboligfordeling efter bestemmelsen i vurderingslovens § 33 A ved vurderingen pr. 1. januar 1999. Ejendommen kan derfor ikke anses at have været vurderet som helt eller delvis benyttet til beboelse for ejeren pr. 1. januar 1999. Som følge heraf er betingelsen i ejendomsværdiskattelovens § 9, stk. 4, ikke opfyldt, og klageren kan derfor ikke anvende begrænsningsreglen i § 9 a ved ansættelsen af ejendomsværdiskatten for indkomståret 2000.

 

Begrænsningsreglen i § 9 a finder endvidere ikke anvendelse, såfremt der i året forud for indkomståret er foretaget ombygninger mv., hvis forskelsværdien efter vurderingslovens § 5, stk. 3, pr. 1. januar i indkomståret overstiger forskelsværdien i ombygningsåret med mere end 100 %, jf. § 9, stk. 6, jf. § 9 a, stk. 4.

 

På baggrund af oplysningerne om ombygningen af den omhandlede ejendom, lægges det ved afgørelsen til grund, at den omhandlede ejendom er blevet ombygget mv. i ejendomsværdiskattelovens § 9’s forstand i 1999.

 

Vurderingsrådet ansætter efter vurderingslovens § 5, stk. 1, en ejendomsværdi og en grundværdi for ejendomme, der skal vurderes efter vurderingsloven, jf. vurderingslovens § 1. En ejendoms forskelsværdi er forskellen mellem ejendomsværdien og grundværdien, jf. vurderingslovens § 5, stk. 3.

 

Det fremgår imidlertid hverken af ordlyden af bestemmelsen i ejendomsværdiskattelovens § 9, stk. 6, eller af forarbejderne hertil, hvilken forskelsværdi, der skal danne grundlag for sammenligningen efter bestemmelsen, når en ejendom skifter status fra beboelsesejendom med 4 lejligheder til 2 selvstændigt vurderede ejerlejligheder.

 

Hjemmelsgrundlaget for at anse den foretagne ombygning af den omhandlede ejendom for omfattet af bestemmelsen i § 9, stk. 6, er derfor ikke tilstrækkeligt klart, hvorfor bestemmelsen ikke finder anvendelse ved ansættelsen af ejendomsværdiskatten for indkomståret 2000.

 

For så vidt angår klagen over vurderingen af den omhandlede faste ejendom pr. 1. januar 1999, bemærkes det, at den lovhjemlede adgang til at klage over vurderingen ikke har været udnyttet, hvorfor klagen afvises på dette punkt, jf. skattestyrelseslovens § 23, stk. 2.

 

Den påklagede ansættelse stadfæstes herefter.