Senere ændringer til forskriften
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Skrivelse med orientering om vedtagelse af L 78 B vedrørende forslag til lov om ændring af lov om leje, lov om leje af almene boliger og lov om midlertidig regulering af boligforholdene (Behandling af husordenssager ved huslejenævn og beboerklagenævn, begrænsning af adgangen til at opkræve større huslejestigninger og til opsigelse ved ombygning)

(Til samtlige kommuner)

 

Folketinget har den 4. juni 2004 vedtaget lovforslag L 78 B (L 78 B er en del af det oprindelige fremsatte L 78).

Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelse i Lovtidende (forventes i Lovtidende den 10. juni 2004), men visse dele af loven får virkning fra tidspunkter, der ligger forud herfor, jf. nedenfor.

Lovforslaget med bemærkninger kan læses på:

1.   Socialministeriets hjemmeside – www.sm.dk. Se under lovgivning – lovforslag – fremsatte eller på

2.   Folketingets hjemmeside – www.ft.dk. Se under dokumenter - lovforslag fordelt på ministerområde – Socialministeriet – af ministeren vedtagne.

Loven har bl.a. betydning for husleje- og beboerklagenævn, herunder for nævnets kompetence, sammensætning og visse øvrige forhold.

1. Betydning for nævnenes kompetence:

Der indføres en ordning med behandling af husordenssager ved huslejenævnene på det private område med udgangspunkt i den gældende ordning på det almene område. Ordningen for huslejenævnene adskiller sig på visse punkter fra den hidtidige almene ordning, som samtidig er ændret i overensstemmelse hermed. Ordningerne på henholdsvis det private og det almene område er således identiske bort set fra reglerne i lov om leje af almene boliger om lejerens adgang til at indbringe en sag imod en anden lejer. Denne ordning er ikke medtaget på det private lejelovsområde, da det udvalg, som har foreslået ordningen, ønsker at se nærmere på denne del af ordningen.

Baggrunden for at indføre en ordning med behandling af husordenssager ved huslejenævnene er et ønske om, at der skabes mulighed for at skride ind over for lejere, som ikke overholder almindelige regler om god skik og orden i ejendommen, på en hurtig, nem og billig måde.

For huslejenævnene indebærer ordningen, at nævnene kan pålægge lejere, som ikke overholder reglerne om god skik og orden, en retsfølge. Nævnene kan således gøre lejeforholdet betinget, eller lejeren kan meddeles en advarsel.

For beboerklagenævnene indebærer ordningen, at nævnene kan pålægge lejere, som ikke overholder reglerne om god skik og orden, samme retsfølger som huslejenævnene, det vil sige at lejeforholdet kan gøres betinget, eller at lejeren kan meddeles en advarsel. I forhold til den hidtidige ordning i lov om leje af almene boliger betyder det, at nævnet ikke kan ophæve lejeforholdet.

Såvel huslejenævnene som beboerklagenævnene kan efter vedtagelsen af L 78 B også opfordre de lejere, som har været generet af den indklagede lejers adfærd, og den indklagede lejer til afholdelse af mediation. Dette erstatter den hidtidige ordning, der gjalt for almene lejere, om at beboerklagenævnet kunne pålægge en almen lejer den retsfølge at være forpligtet til deltagelse i en konfrontation.

2. Betydning for nævnenes sammensætning:

Loven medfører, at der i boligreguleringsloven indsættes en bestemmelse om udpegning af et socialt sagkyndigt medlem af huslejenævnet i forbindelse med behandling af husordenssager, jf. ovenfor. Denne bestemmelse er identisk med den gældende i lov om leje af almene boliger, hvor der ligeledes skal udpeges et socialt sagkyndigt medlem til beboerklagenævnet i forbindelse med behandling af husordenssager. Den socialt sagkyndige skal bl.a. sikre, at mulighederne for, at lejeren kan gøre brug af tilbud fra den kommunale socialforvaltning, undersøges, hvis nævnet vurderer, at der er tale om en sag af social karakter. Den socialt sagkyndige udpeges af kommunalbestyrelsen.

3. Øvrige forhold:

Loven har betydning for nævnenes behandling af sager i to øvrige relationer.

A) Der fastsættes for ejendomme, hvor afkastet beregnes efter særregelen i boligreguleringslovens § 9, stk. 2, en grænse for huslejestigningers beløbsmæssige størrelse. Grænsen er fastsat til 75 kr. pr. m2 om året, sammenlagt med øvrige omkostningsbestemte huslejestigninger i en forudgående 3-årig periode. Også huslejestigninger, der er varslet efter lejelovens regler om lejeforhøjelser som følge af øgede skatter og afgifter, er omfattet af beløbsgrænsen. Denne del af loven har virkning fra lovforslagets fremsættelse den 13. november 2003.

B) Udlejers mulighed efter lejelovens § 83, stk. 1, litra b, for opsigelse i forbindelse med ombygning ophæves. Ophævelsen gælder for alle lejemål i hele landet. Denne del af loven har virkning fra lovforslagets fremsættelse den 13. november 2003. Udlejer må herefter gennemføre moderniseringsarbejder efter de almindelige forbedringsregler.

Det skal i denne sammenhæng bemærkes, at der desuden er sket en ændring i forbedringsreglerne for småejendomme, jf. boligreguleringslovens § 4, stk. 5. Heraf følger, at småejendomme i regulerede kommuner, der på tidspunktet for udlejers varsling af forbedringsarbejders iværksættelse omfatter 4 eller flere beboelseslejligheder, er omfattet af de samme forbedringsregler, som gælder for store ejendomme. Denne ændring har virkning for udlejers varslinger af forbedringsarbejder, der er kommet frem til lejerne efter den 4. december 2003 (tidspunktet for ændringsforslagets fremsættelse).

Boligreguleringslovens forbedringsregler gælder dog ikke for småejendomme med 4 eller flere beboelseslejligheder, der er beliggende i landzone, hvis ejendommen samtidig er en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Socialministeriet, den 8. juni 2004

Mads Kirkegaard