Vejledning om kombineret
udlejning i alment byggeri og ændrede regler om kommunal anvisningsret til
private udlejningsboliger
Indledning
I denne vejledning gives en beskrivelse af reglerne om
kombineret udlejning i almene familieboliger og de samtidigt gennemførte
ændringer i lov om kommunal anvisningsret.
Ved kombineret udlejning forstås muligheden for afvisning af
modtagere af kontanthjælp, starthjælp og introduktionsydelse ved udlejning af
almene familieboliger i afdelinger beliggende i områder med en høj andel af
personer udenfor arbejdsmarkedet mod anvisning af anden passende bolig.
Afvisningen og anvisningen af anden passende bolig sker efter de nedenfor
beskrevne regler.
Reglerne blev indført i almenboligloven med lov nr. 328 af 18.
maj 2005 om indsats mod ghettoisering, der trådte i kraft den 1. juni 2005.
Med
loven er der sket en ændring af almenboligloven og lov om kommunal
anvisningsret. Reglerne om kombineret udlejning findes i almenboliglovens
§ 51 b, og § 59, stk. 4 og 5. Der er desuden fastsat nærmere regler
i
kapitel 7 i bekendtgørelse nr. 625 af 23. juni 2005 om udlejning af almene
boliger m.v.
Kombineret udlejning kan anvendes i almene boligområder, hvor en
høj andel af beboerne er udenfor arbejdsmarkedet. I disse boligområder kan
kommunalbestyrelsen beslutte, at boligsøgende, der har været på kontanthjælp,
starthjælp eller introduktionsydelse i en længere periode og står på
ventelisten, skal afvises fra at få en bolig i området. I stedet skal
kommunen
anvise den boligsøgende en anden passende bolig i kommunen.
Omfattede boligområder
1.
Kombineret udlejning kan
anvendes i områder, der opfylder betingelserne i pkt. 1 eller pkt. 2:
1.
Fysisk
sammenhængende almene afdelinger, hvor:
a.
mindst 50 pct.
af beboerne på 18 år og derover i mindst én af afdelingerne i området er uden
for arbejdsmarkedet,
b.
der bor mindst
1.200 beboere i afdelingerne tilsammen, og
c.
mindst 40 pct.
af beboerne på 18 år og derover i afdelingerne tilsammen er uden for
arbejdsmarkedet.
Socialministeriet kan efter
ansøgning fra kommunalbestyrelsen og boligorganisationen godkende, at
afdelinger med indbyrdes geografisk tilknytning betragtes som et område,
selvom
afdelingerne ikke er fysisk sammenhængende, når de samme betingelser er
opfyldt.
Dermed kan områder, der normalt betragtes som sammenhængende, men som f.eks.
adskilles af privat udlejningsbyggeri, også omfattes af muligheden for at
anvende kombineret udlejning.
2.
Fysisk
sammenhængende almene afdelinger, hvor der bor mindst 5.000 beboere i
afdelingerne tilsammen, og hvor mindst 30 pct. af beboerne på 18 år og
derover
i afdelingerne tilsammen er uden for arbejdsmarkedet.
Socialministeriet beregner, hvilke områder der opfylder
betingelserne for at anvende kombineret udlejning.
Ved beregningen lægger ministeriet følgende forudsætninger til
grund:
Ved beregningen af antallet af personer på 18 år og derover, der
er uden for arbejdsmarkedet, medregnes personer, der den 1. januar i det
forudgående kalenderår boede i afdelinger i området, og som i det kalenderår,
der påbegyndtes 2 år før denne dato, modtog førtidspension, kontanthjælp,
introduktionsydelse, starthjælp, aktiveringsydelse, revalideringsydelse,
arbejdsløshedsunderstøttelse eller sygedagpenge, som i alt udgjorde mere end
30
pct. af bruttoindkomsten. Ved beregningen af hvor mange beboere, der bor i
afdelingerne tilsammen, medregnes alle beboere uanset alder, der boede i
afdelingerne den 1. januar i det forudgående kalenderår.
En liste med resultatet af beregningerne offentliggøres og
ajourføres hvert år den 1. marts på Socialministeriets hjemmeside,
www.social.dk, sammen med oplysninger om, hvilke afdelinger med indbyrdes
geografisk tilknytning, som Socialministeriet har godkendt, der kan betragtes
som et område, selvom området ikke er fysisk sammenhængende, jf. ovenfor.
Ved ajourføring af listen over områder, kan nye områder komme
til, ligesom tidligere omfattede områder kan udgå fra listen. Hvis
kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om anvendelse af kombineret
udlejning, mens det pågældende boligområde opfyldte betingelserne og var
optaget på listen, kan kombineret udlejning fortsat anvendes, så længe
kommunalbestyrelsen vurderer, at der er behov for det, jf. pkt. 9 om
evaluering
af ordningen hvert 5. år.
2.
I kommuner, hvor
kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om anvendelse af kombineret
udlejning i ét eller flere områder, skal det indberettes til
Socialministeriet.
Der er ikke formkrav til indberetningen.
Der offentliggøres årligt på Socialministeriets hjemmeside en
oversigt over, hvilke kommuner der har truffet beslutning om anvendelse af
kombineret udlejning.
Afvisning af boligsøgende på venteliste
3.
For de almene
boligafdelinger, der er omfattet af kombineret udlejning, kan
kommunalbestyrelsen beslutte, at boligorganisationen ved udlejning af almene
familieboliger skal afvise boligsøgende, når den boligsøgende og den
boligsøgendes eventuelle ægtefælle eller registrerede partner har modtaget
kontanthjælp, starthjælp eller introduktionsydelse i mindst 6 sammenhængende
kalendermåneder. Med ægtefælle sidestilles andre personer, som i mindst 2 år
har været samlevende med den boligsøgende. Når afvisning er besluttet, skal
alle boligsøgende, der opfylder disse betingelser, afvises ved udlejning i de
pågældende afdelinger. Der sker altså ikke nogen individuel vurdering af den
enkelte boligsøgendes øvrige situation.
Afvisningen gælder ikke for boligsøgende kontanthjælpsmodtagere
på oprykningsventelisten, som har en bolig i samme afdeling. Det bemærkes, at
kommune og boligorganisation efter reglerne om fleksibel udlejning har
mulighed
for at indgå aftale om fravigelse af reglerne om fortrinsret til
boligsøgende,
der har en bolig i boligorganisationen. Der henvises til vejledning om
fleksible udlejningsregler og beboermaksimum, 2001, udgivet af det daværende
By- og Boligministerium.
Har en boligsøgende kontanthjælpsmodtager m.v. en ægtefælle
eller samlever, kan den boligsøgende kun afvises, hvis begge har modtaget
kontanthjælp m.v. i mindst 6 sammenhængende måneder.
Beregningen af 6-måneders perioden i stk. 1 sker efter reglerne
i § 25 og § 25 b i lov om aktiv socialpolitik, dog således at
6-måneders-perioden beregnes individuelt for både den boligsøgende og dennes
ægtefælle eller samlever. 6-måneders-perioden beregnes fra første hele
kalendermåned, hvorfra den boligsøgende og den boligsøgendes ægtefælle eller
samlever er berettiget til at modtage kontanthjælp m.v. Perioden afbrydes,
hvis
personen i en hel kalendermåned ikke har modtaget kontanthjælp, starthjælp
eller introduktionsydelse.
Hvis boligen ikke kan lejes ud til andre boligsøgende på
ventelisten, skal den dog lejes ud til den boligsøgende kontanthjælpsmodtager
m.v. også selvom vedkommende er omfattet af kriterierne for afvisning.
4.
Kombineret udlejning er
udformet som en kommunal godkendelsesordning. Træffer kommunalbestyrelsen
beslutning om anvendelse af ordningen, skal kommunen godkende udlejning af
ledige almene familieboliger i den pågældende afdeling i hvert enkelt
tilfælde,
undtagen når det drejer sig om udlejning via den interne
oprykningsventeliste.
Proceduren vil normalt være følgende:
Boligorganisationen skriver som sædvanligt ud til et passende
antal af de boligsøgende, der står øverst på ventelisten, og tilbyder den
ledige bolig. Boligorganisationen oplyser samtidig, at kontanthjælpsmodtagere
m.v. ikke kan komme i betragtning til udlejning, men at en afvist
kontanthjælpsmodtager m.v. som var opnoteret på boligorganisationens
venteliste på det tidspunkt, hvor kommunen traf beslutning om kombineret
udlejning i stedet kan komme i betragtning til at få anvist en anden
passende
bolig af kommunen. Boligorganisationen orienterer i brevet desuden om, at
boligorganisationen vil indhente oplysninger fra kommunen, om den
boligsøgende
er kontanthjælpsmodtager m.v. eller ej, og om, at kommunen i fornødent omfang
vil indhente oplysninger fra fraflytningskommunen.
Interesserede boligsøgende melder herefter deres interesse til
boligorganisationen.
Boligorganisationen beder kommunen om at kontrollere, om de
interesserede boligsøgende og deres eventuelle ægtefælle eller samlever i
mindst to år opfylder kriterierne for afvisning. Hvor det er nødvendigt,
indhenter kommunen oplysninger fra den boligsøgendes fraflytningskommune.
Dermed konstateres det både, hvem der opfylder betingelserne for at leje
boligen, og hvem der som øverste kontanthjælpsmodtager m.v. på ventelisten
eventuelt springes over og dermed skal have anvist en erstatningsbolig.
Indhentning af oplysninger, om den boligsøgende er kontanthjælpsmodtager
eller
ej, er efter Socialministeriets opfattelse ikke-følsomme oplysninger, som er
omfattet af § 6 i lov om behandling af personoplysninger.
Erstatningsbolig og kommunal anvisning
5.
Afviste
boligsøgende skal af kommunen tilbydes en anden passende bolig.
Boligen skal så vidt muligt anvises senest 6 måneder efter den
dato, hvor den boligsøgende har fået meddelelse om afvisningen. En passende
bolig har enten et rum mere end antallet af husstandsmedlemmer eller samme
rumantal, som den bolig, den boligsøgende blev afvist fra. Hvis den søgte
bolig
ville være blevet beboet af mere end 2 personer pr. beboelsesrum, skal
kommunen
dog anvise en bolig, som har så mange beboelsesrum, at den ikke vil blive
beboet af flere end 2 personer pr. beboelsesrum, jf. dog nedenfor om den
generelle afvisningsmulighed efter udlejningsbekendtgørelsens § 22.
Kommunen har kun pligt til at anvise én anden passende bolig. Afviser
kontanthjælpsmodtageren m.v. kommunens tilbud om anden passende bolig, har
kommunen ikke pligt til at give den pågældende yderligere tilbud.
Hvis kommunen ikke har haft mulighed for at anvise en passende
bolig indenfor 6 måneder enten fordi den ikke har haft passende
boliger til
rådighed for kommunal anvisning eller på grund af dens varetagelse af
påtrængende boligsociale opgaver overfor boligsøgende med akut boligbehov
anvises en passende bolig hurtigst muligt herefter. Eftersom kommuner, der
har
boligområder, hvor der anvendes kombineret udlejning, får mulighed for ekstra
anvisning til de almene boligafdelinger i kommunen, forudsættes det, at
kommunerne som hovedregel vil være i stand til at løse både deres
eksisterende
opgaver i forhold til akut boligsøgende og anvisningen af boliger til afviste
boligsøgende indenfor de 6 måneder.
Det bemærkes, at boligorganisationen som hidtil på udlejningstidspunktet
kan afvise en boligsøgende, hvis boligen vil blive beboet af mere end to
personer pr. beboelsesrum, jf. udlejningsbekendtgørelsens § 22. I så
fald
bevarer den boligsøgende sin plads på ventelisten, og der tilbydes ikke en
erstatningsbolig ved afvisning efter denne bestemmelse.
6.
Anvisning af anden
passende bolig til afviste boligsøgende vil som udgangspunkt give kommunen et
ekstra behov for boliger til anvisning i de af de almene boligafdelinger, der
ikke er omfattet af kombineret udlejning, i kommunen. Kommunen og de lokale
boligorganisationer kan aftale sig frem til en forhøjelse af den eksisterende
anvisningsret i disse afdelinger. Hvis det ikke kan lade sig gøre at indgå en
sådan aftale, kan kommunalbestyrelsen ansøge Socialministeriet om forhøjet
anvisningsret til afdelingerne. Socialministeriet kan således godkende en
forhøjelse på et antal boliger, der svarer til 1/3 af antallet af udlejninger
i
de boligafdelinger, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at der skal
anvendes kombineret udlejning. Socialministeriet vil i den forbindelse lægge
vægt på antallet af udlejninger i de seneste 12 måneder før
ansøgningstidspunktet.
Ved godkendelsen af den forhøjede anvisningsret vil der blive
lagt vægt på kommunens indstilling om, hvordan anvisningsretten skal fordeles
på de øvrige afdelinger i kommunen under hensyntagen til eksisterende
anvisningsaftaler, beboersammensætningen i de øvrige afdelinger og andre
lokale
forhold.
7.
Kommunalbestyrelsen kan vælge selv at stå for anvisningen af alle eller en
del
af boligerne i de afdelinger, hvor der kan anvendes kombineret udlejning.
Kommunalbestyrelsen kan således kræve, at boligorganisationen stiller op til
100 pct. af de ledige boliger i afdelingerne til rådighed for
kommunalbestyrelsen med henblik på styrkelse af beboersammensætningen.
Kommunalbestyrelsen kan således beslutte enten at anvende kombineret
udlejning,
forhøjet kommunal anvisning eller evt. en kombination heraf med henblik på at
forbedre beboersammensætningen i afdelingen.
Kommunalbestyrelsens beslutning om at kræve ekstra anvisningsret
i afdelingerne skal indberettes til Socialministeriet.
8.
Kommunal anvisning
kan i øvrigt efter de generelle regler i § 59, stk. 1 og 2, ske efter en
afvejning af både den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den
afdeling, der anvises til, eller hvor den boligsøgende bor på
anvisningstidspunktet. Det gælder også i kommuner uden boligområder, hvor der
kan anvendes kombineret udlejning. Det betyder, at den boligsøgendes behov og
beboersammensætningen i den pågældende afdeling vejes op mod hinanden, så der
ved vurderingen af, hvilke boligsøgende der skal anvises til hvilke
afdelinger,
ikke alene kan lægges vægt på den boligsøgendes behov men også på
beboersammensætningen i boligafdelingerne. Hermed kan kommunalbestyrelsen
f.eks. anvise mere ressourcestærke boligsøgende med et mindre akut boligbehov
til problemramte områder. Kommunen kan desuden bruge den almindelige
anvisningsret til at tilbyde beboere i en afdeling en bolig et andet sted i
kommunen,
med henblik på at styrke beboersammensætningen i den afdeling, den pågældende
bor i på anvisningstidspunktet.
Det bemærkes, at kommunalbestyrelsen ikke skal tilbyde en
erstatningsbolig ved anvendelse af kommunal anvisning. Det skyldes, at
ventelisten slet ikke aktiveres i forbindelse med kommunal anvisning.
Varighed, evaluering m.v.
9.
Der er ikke nogen
regler for, hvor længe kombineret udlejning kan anvendes, når
kommunalbestyrelsen har truffet beslutning om anvendelse af ordningen.
Kommunalbestyrelsens beslutning skal træffes, mens det pågældende område er
på
Socialministeriets liste over områder, der opfylder betingelserne, jf. pkt. 1
Med henblik på at vurdere om kombineret udlejning fortsat skal anvendes, skal
kommunalbestyrelsen hver 5. år evaluere beboersammensætningen i de områder,
hvor kombineret udlejning anvendes. Evalueringen indsendes til
Socialministeriet.
Socialministeriet kan dog kræve kombineret udlejning standset,
hvis der sker en væsentlig forbedring af beboersammensætningen, og kommunen
ikke selv tager initiativ til at standse ordningen.
10.
Kommuner, der har
truffet beslutning om anvendelse af kombineret udlejning, foretager en årlig
indberetning af nøgletal, herunder antallet af afviste kontanthjælpsmodtagere
m.v., vedrørende anvendelse af den kombinerede anvisning til
Socialministeriet.
Skemaet indsendes hvert år til Socialministeriet senest den 1. september og
omfatter opgørelsesperioden 1. juni året før til 31. maj i indeværende år,
jf.
bilag 1. Skemaet findes endvidere på Socialministeriets hjemmeside
www.social.dk.
Ændrede
regler om kommunal anvisningsret til private udlejningsboliger
11.
Lov om kommunal
anvisningsret kan fremover kun anvendes i kommuner, hvor kommunalbestyrelsen
har truffet beslutning om anvendelse af kombineret udlejning i ét eller flere
områder som angivet i vejledningens punkt 1 og 2.
Der gælder fortsat samme regler om, at kommunalbestyrelsen skal
opfordre samtlige ejere af private udlejningsejendomme i kommunen til at give
bindende tilsagn om, på hvilke vilkår og i hvilket omfang de vil stille
lejligheder til rådighed for kommunal anvisning. Opfordringen skal
gennemføres,
inden der indgås aftale om anvisningsret med den enkelte udlejer.
Hvis kommunalbestyrelsen får pålæg om at tilbagekalde en
beslutning om kombineret udlejning efter almenboliglovens § 51 b eller
§ 59, stk. 4, efter at samtlige ejere af udlejningsejendomme i kommunen
er
opfordret til at give tilbud om anvisningsret, bevarer kommunalbestyrelsen
sine
muligheder for at indgå aftaler med ejere af udlejningsejendomme i kommunen
på
grundlag af opfordringen. Ligeledes bevarer allerede indgåede aftaler deres
gyldighed i den resterende del af den aftalte 6 års-periode, jf. lovens
§ 3, stk. 1.
12
.
Lovens formål er ikke ændret, selv om loven kun kan anvendes i
kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet at anvende reglerne om
kombineret udlejning af almene boliger. Kommunalbestyrelsen skal fortsat
anvende loven til at løse boligsociale opgaver i kommunen, herunder at opnå
en
mere afbalanceret beboersammensætning i enkelte ejendomme i kommunen.
Kommunalbestyrelsen kan vælge, om man vil benytte anvisningsmulighederne til
at
anvise borgere, der afvises fra ventelisten til et alment boligbyggeri, eller
til at løse andre boligsociale anvisningsbehov i kommunen.
13.
Der kan fortsat indgås aftaler med ejere af udlejningsejendomme om
anvisningsret til højst hver 4. lejlighed, der bliver ledig i en ejendom.
Herudover kan det som alternativ aftales, at kommunen erhverver
anvisningsret til et bestemt antal lejligheder i den private
udlejningsejendom.
Der kan højst aftales anvisningsret til hver 4. lejlighed i ejendommen.
Herved
får kommunen mulighed for at aftale, hvilke typer lejligheder der bedst
dækker
kommunens boligsociale anvisningsbehov, mens ejeren af udlejningsejendommen
tilsvarende får mulighed for at bestemme, hvilke konkrete lejligheder i
ejendommen der skal være omfattet af aftalen.
Hvis anvisningsretten omfatter et antal bestemte lejligheder,
skal den vedrøre mindst 2 lejligheder, der skal stilles til rådighed, når de
bliver ledige. Da anvisningsretten højst kan omfatte hver 4. lejlighed i
ejendommen, kan der kun indgås aftaler om anvisning til bestemte lejligheder
i
ejendomme med mindst 8 lejligheder.
14.
Den statslige maksimale
refusion pr. lejlighed, som kommunen kan råde over, er forhøjet til 30.000
kr.
uanset lejlighedens størrelse. Der er ikke herved ændret i den enkelte
kommunes
muligheder for at aftale med ejere af private udlejningsejendomme i kommunen,
at der ydes en højere godtgørelse. Kommunen må i givet fald selv udrede det
beløb, der overstiger 30.000 kr. pr lejlighed, herunder i forbindelse med
ydelse af engangsbeløb efter lovens § 4, stk. 3.
15.
Der henvises i øvrigt
til vejledning nr. 151 af 8. august 1994 om kommunal anvisningsret i private
udlejningsejendomme, der er udgivet af den daværende Bygge- og Boligstyrelse
i
august 1994.
Socialministeriet, den 7. februar
2006
Eva Kjer Hansen
/Pia Mørch
Bilag 1
Indberetningsskema vedr. nøgletal om kombineret
udlejning
Kommune: ______________________
Kontaktperson: __________________
Telefonnummer: _________________
E-mail: ___________________
Afsendt dato: _________
Underskrift: _______________________________
Indsendes af kommuner, der har
besluttet anvendelse af kombineret udlejning, hvert år den 1. september.
Opgørelsesperioden gælder fra 1. juni til 31. maj.
Indsendes til Socialministeriets
enhed for almene boliger, E-almbolig@sm.dk
1. Hvor mange personer
er blevet afvist fra ventelisten som følge af de kombinerede
udlejningsregler?
Afdeling
|
Antal afvisninger
|
Heraf modtagere af
kontanthjælp
|
Heraf modtagere af
starthjælp
|
Heraf modtagere af
introduktionsydelse
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
I alt
|
|
|
|
|
2. Indenfor hvilket
tidsrum efter afvisningen fra ventelisten blev de afviste anvist en
erstatningsbolig?
|
Antal der blev anvist en
erstatningsbolig
|
Indenfor 1 måned
|
|
Mellem 1 måned og 2 måneder
|
|
Mellem 2 måneder og 3 måneder
|
|
Mellem 3 måneder og 4 måneder
|
|
Mellem 4 måneder og 5 måneder
|
|
Mellem 5 måneder og 6 måneder
|
|
Senere end 6 måneder
|
|
3. Har kommunen aftalt
forhøjet anvisning til de øvrige afdelinger i kommunen som følge af kommunens
forpligtelse til at anvise en anden passende bolig?
Ja
___Nej ___
Benytter kommunen sin
ret til op til 100 pct. anvisning i områder, hvor der kan anvendes kombineret
udlejning?
Ja
___Nej ___