Senere ændringer til forskriften
Lovgivning forskriften vedrører
Ændrer i/ophæver
Oversigt (indholdsfortegnelse)
Den fulde tekst

Vejledning om salg af almene familieboliger

Indledning

I denne vejledning gives en beskrivelse af reglerne for salg af almene familieboliger som ejerboliger efter kapitel 5 a i almenboligloven. Reglerne omfatter dels en midlertidig forsøgsordning, som gælder fra den 1. januar 2005 til udgangen af 2007, dels en permanent salgsordning.

Reglerne for salg af almene familieboliger som ejerbolig er på en lang række områder ens for de to salgsordninger, da ethvert salg af almene boliger i vidt omfang kræver en særlig procedure for at sikre en rimelig balance mellem hensynet til mulige købere og til boligorganisationen.

Hensigten med reglerne er at give lejerne et valg mellem ejer- og lejerboliger og at skabe mulighed for blandede ejerformer og dermed sikre en mere varieret beboersammensætning i almene boligområder.

Socialministeriet har udstedt bekendtgørelse nr. 1436 af 14. december 2005 om salg af almene familieboliger, der fastsætter nærmere regler for begge ordninger, og som i det følgende omtales som »bekendtgørelsen«.

Når der i det følgende henvises til »loven«, menes der almenboligloven.

Vejledningen afløser vejledning nr. 132 af 21. december 2004 om forsøg med salg af almene familieboliger

Forsøg med salg (midlertidig ordning)

1. Reglerne for forsøgsordningen med salg af almene familieboliger blev indført i almenboligloven med lov nr. 485 af 9. juni 2004 (forsøg med salg af almene familieboliger).

Loven trådte i kraft i sin helhed den 1. januar 2005. De bestemmelser, der vedrører kommuners og boligorganisationers ansøgning og Socialministeriets godkendelse af forsøg med salg, trådte dog allerede i kraft den 1. juli 2004.

Forsøgsordningen er tilrettelagt sådan, at

– kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen løbende kan ansøge Socialministeriet om salg uafhængigt af hinanden i en 3-årig forsøgsperiode,

– afdelingsmødet skal efterfølgende træffe en flertalsbeslutning om salg,

– lejerne får mulighed for at overtage deres almene bolig som ejerbolig med et rente- og afdragsfrit lån til finansiering af 30 pct. af købesummen fra Landsbyggefonden,

– der kan ske salg af ledige boliger under særlige betingelser, og

– provenuet fra salget indbetales til Landsbyggefonden og anvendes primært til nybyggeri.

Forsøgsordningen skal evalueres, og på denne baggrund skal der i folketingsåret 2007-08 fremsættes forslag til revision af forsøgsbestemmelserne. Beslutninger om salg i en afdeling gælder derfor kun for denne forsøgsperiode. Skulle forsøgsperioden blive forlænget, skal der træffes nye beslutninger om salg i kommunen eller boligorganisationen.

Salg i problemramte afdelinger (permanent salgsordning)

2. Med lov nr. 1421 af 21. december 2005 (den almene sektors midler og indsatsen mod ghettoisering) er der indført en ny tidsubegrænset ordning med salg af almene familieboliger i problemramte afdelinger.

Loven trådte i kraft den 1. januar 2006, hvorefter kommuner og boligorganisationer kan ansøge Socialministeriet om salg. Reglerne for forsøgsordningen gælder fortsat uden ændringer.

Den permanente ordning adskiller sig på nogle afgørende punkter fra den midlertidige forsøgsordning ved at

– ordningen kun gælder i problemramte afdelinger,

– kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal i fællesskab ansøge Socialministeriet om salg,

– kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan aftale kriterier for, hvem der kan sælges til,

– salg af ledige boliger kan ske uden antalsmæssig begrænsning og uden forsøg på genudlejning, og

– provenuet fra salg kan helt eller delvist tillades anvendt til aktiviteter og initiativer omfattet af en helhedsplan i det boligområde, hvor de solgte boliger er beliggende.

Valg af ordning afhænger i høj grad af, om der er enighed mellem kommunen og boligorganisationen om at ansøge Socialministeriet om salg, og om baggrunden for ønsket om salg. Den nye permanente salgsordning er i højere grad end forsøgsordningen et redskab til at styrke indsatsen for at vende udviklingen i de problemramte boligområder og styrke en forebyggende indsats i andre områder.

Der er medtaget en oversigt over forskelle på de to salgsordninger i bilag 2 til denne vejledning.

Nedenfor beskrives reglerne for salg af almene boliger samlet, idet forskelle mellem de to salgsordninger særlig fremhæves i de enkelte afsnit.

Afsnit I

Kommunalbestyrelsen og boligorganisationens beslutning – ansøgning og godkendelse

Kapitel 1

Ansøgning om salg

3. Salg af almene boliger forudsætter altid en todelt beslutningsprocedure, hvor kommunalbestyrelsen eller boligorganisationens øverste myndighed eller parterne i fællesskab træffer beslutning om at ansøge Socialministeriet om salg, og hvor lejerne på et afdelingsmøde efterfølgende træffer beslutning om, at lejerne rent faktisk skal tilbydes køb af deres bolig.

Ansøgning og godkendelse af salg af almene boliger som ejerboliger skal ske efter lovens §§ 75 a – 75 d, afhængig af om det er kommunalbestyrelsen, boligorganisationen eller parterne i fællesskab, der ansøger Socialministeriet om salg, og om der ansøges som led i et forsøg.

Nedenfor i dette kapitel sondres mellem de fire forskellige måder at ansøge Socialministeriet om salg. Det er navnlig her, der er forskelle mellem de to salgsordninger. Kapitlerne 2-7 omhandler betingelser for salg, der som udgangspunkt er ens, uanset efter hvilken bestemmelse §§ 75 a – 75 d, der er ansøgt og godkendt forsøg efter.

Ansøgning efter lovens § 75 a (forsøg med salg til lejerne)

4. En kommune kan efter lovens § 75 a ansøge Socialministeriet om forsøg med salg af almene boliger i en eller flere almene boligafdelinger, ligesom kommunen kan vælge kun at deltage med en del af boligerne i en afdeling, f.eks. en eller flere boligblokke eller en bestemt procentdel af boligerne. Bestemmelsen omfatter kun salg til lejerne. Den enkelte kommune kan dermed tilpasse salget individuelt på baggrund af lokale forhold og set i lyset af kommunens boligsociale opgaver og bypolitik. Boligorganisationen kan ikke modsætte sig kommunens beslutning om at ansøge om salg.

 

5. Såfremt en kommune får godkendt forsøg med salg til lejerne i en eller flere afdelinger, er det en betingelse for salg, at den enkelte afdeling efterfølgende træffer beslutning om, at lejerne i afdelingen rent faktisk skal have mulighed for at overtage deres bolig. Dette sker gennem en flertalsbeslutning på et afdelingsmøde efter de gældende regler, jf. kapitel 8.

Muligheden for at sælge til lejerne efter bestemmelsen gælder fra den 1. januar 2005 til udgangen af 2007. Lejere, der ønsker at købe deres bolig, skal således have meldt sig som købere inden udgangen af 2007.

Ansøgning efter lovens § 75 b (forsøg med salg til lejerne)

6. En boligorganisation kan efter lovens § 75 b ligeledes vælge at ansøge Socialministeriet om at deltage i forsøg med salg af almene boliger i en eller flere afdelinger, ligesom boligorganisationen kan vælge kun at deltage med en del af boligerne i en afdeling. Bestemmelsen omfatter kun salg til lejerne. Deltagelse sker på samme vilkår som en kommune og indtil udgangen af 2007.

Boligorganisationen kan deltage i forsøgsordningen uafhængigt af kommunen. Det indebærer, at boligorganisationen kan ansøge om forsøg med salg til lejerne i afdelinger, som er beliggende i kommuner, der selvstændigt ansøger om salg, og i afdelinger beliggende i kommuner, der ikke søger om salg. Kommunen vil som udgangspunkt ikke kunne modsætte sig boligorganisationens beslutning.

 

7. Visse typer af almene familieboliger kan dog kun omfattes af salg efter § 75 b, hvis kommunalbestyrelsen godkender det, idet disse boliger primært er opført til behovsbestemt udlejning, og muligheden for at købe disse boliger kan bevirke et uhensigtsmæssigt fald i antallet af egnede boliger i kommunen til den omhandlede personkreds.

Der kræves efter § 75 b, stk. 3, kommunal godkendelse for følgende familieboliger:

– Boliger, hvori der er etableret et kollektivt bofællesskab efter § 3, stk. 2, eller § 51, stk. 3, idet disse bofællesskaber hovedsageligt er etableret for lejere med et særligt behov for at bo i den pågældende boform, f.eks. personer med psykiske lidelser, ældre, personer med handicap, senile, demente samt flygtninge i integrationsfasen m.fl.

– Boliger, hvori der er etableret et kollektivt bofællesskab efter § 51 a, stk. 1, idet lejerne efter denne bestemmelse som noget særligt har indflydelse på beboersammensætningen i bofællesskabet igennem den aftale, som kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal indgå om, hvordan udlejningen finder sted. Denne indflydelse på beboersammensætningen er et væsentligt element for bofællesskabets beståen.

– Boliger, som ved tilsagnet om offentlig støtte tidligere har været forbeholdt ældre og personer med handicap (de klausulerede boliger), eller som med offentlig støtte efter bistandsloven er indrettet til denne gruppe, jf. § 51, stk. 4, idet boligerne i denne henseende er at sidestille med almene ældreboliger.

– Boliger etableret med et bruttoetageareal større end 110 m2 for at kunne imødekomme fysiske og tekniske rammer og indretning for en bestemt husstand, hvor mindst en person har et fysisk handicap, som vanskeliggør, at personen kan bebo en traditionel bolig, f.eks. en husstand med et bevægelseshæmmet barn eller en kørestolsbruger, jf. § 109, stk. 4.

– Boliger etableret med støtte efter § 142 b. Den nævnte bestemmelse omfatter f.eks. støtte til etablering af boliger til yngre fysisk handicappede og boliger til personer med demens. Boligerne omfattet af bestemmelsen vil således være opført med et særligt tilskud til kommunerne til etablering af boliger til en bestemt persongruppe, som kræver en særlig teknisk og fysisk indretning for at imødekomme særlige behov.

 

8. Kommunen kan standse det samlede salg i kommunen, når der i alt er solgt mere end 5 pct. af de almene familieboliger, som var ibrugtaget i kommunen den 1. januar 2005. Pålæg om at standse salget medfører, at den enkelte boligorganisation i kommunen ikke kan påbegynde yderligere tilmeldingsperioder. I afdelinger, hvor en tilmeldingsperiode er påbegyndt, gennemføres salget til de lejere, der tilmelder sig i perioden.

 

9. Deltager en boligorganisation med salg til lejerne i en eller flere afdelinger, er det også her en betingelse, at den enkelte afdeling efterfølgende træffer beslutning om, at lejerne i afdelingen rent faktisk skal have mulighed for at købe deres bolig, jf. kapitel 8.

Ansøgning efter lovens § 75 c (forsøg med salg af ledige boliger)

10. Efter lovens § 75 c kan kommunalbestyrelsen og boligorganisationen i fællesskab deltage i forsøg med salg af ledige boliger i en afdeling blandt alle interesserede. Der er tale om et ekstra led i forsøgsordningen efter § 75 a eller § 75 b, således at der kan ske salg blandt alle interesserede af boliger, som lejerne også har mulighed for at købe i den 3-årige forsøgsperiode. Udpeges der eksempelvis en blok til salg, og ansøges der om salg af ledige boliger, skal de nuværende lejere i blokken også have mulighed for at købe deres bolig.

Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen beslutter i fællesskab, i hvilke af de afdelinger, som er omfattet af salg til lejerne, der kan ske salg af boliger, når de bliver ledige og hvor mange, der kan sælges. Maksimalt 1/3 af familieboligerne i en afdeling kan sælges som ledige boliger.

Ledige boliger kan som udgangspunkt først sættes til salg, når boligorganisationen forgæves har forsøgt genudlejning efter ventelisten. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan dog ansøge om salg af ledige boliger i problemramte afdelinger. I så fald kan indtil 90 pct. af de ledige boliger sættes til salg blandt alle interesserede uden først at være forsøgt genudlejet. Der henvises nærmere til kapitel 36 om salg af ledige boliger.

Ansøgning efter lovens § 75 d (permanent ordning)

11. Lovens § 75 d omfatter i modsætning til bestemmelserne om salg efter §§ 75 a – 75 c en tidsubegrænset mulighed for salg af almene boliger i problemramte afdelinger. Afgrænsningen af problemramte afdelinger er den samme, som gælder for salg af ledige boliger udenom ventelisten efter § 75 c, jf. pkt. 111. Bestemmelsen omfatter både salg til lejerne og salg af ledige boliger.

Det er en forudsætning for salg efter § 75 d, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen i fællesskab ansøger Socialministeriet om godkendelse. Kommunen og boligorganisationen beslutter således i fællesskab, i hvilket omfang der kan ske salg til lejerne og salg af ledige boliger. På denne måde kan salg kombineres med andre initiativer, som tages for at løfte et belastet område, f.eks. renovering, social og forebyggende indsats, omdannelse af almene boliger til erhverv, flyttehjælp m.v.

Udpeges der eksempelvis en blok til salg, og ansøges der om salg af ledige boliger, skal de nuværende lejere i blokken også have mulighed for at købe. Ønsker en lejer ikke at købe, og fraflytter lejeren sin bolig, kan boligen sættes til salg som ledig bolig.

Alle boliger i en afdeling kan sælges som ledige boliger. Den antalsmæssige begrænsning, der er fastsat for salg af ledige boliger efter § 75 c, gælder ikke. Begrundelsen er, at det især i problemramte afdelinger er vigtigt at få solgt boliger til andre end lejerne for dermed hurtigere at opnå en mere varieret beboersammensætning.

 

12. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan som noget særligt ud fra en konkret vurdering af beboersammensætningen i den pågældende afdeling fastsætte kriterier for, hvem der kan sælges boliger til. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen skal fastsætte kriterierne i fællesskab. Dette gælder både ved salg til lejerne og ved salg af ledige boliger. Der skal fastsættes de samme kriterier ved salg til lejerne som ved salg af ledige boliger.

Personkredsen kan f.eks. afgrænses til personer med tilknytning til arbejdsmarkedet eller personer med en dokumenteret årsindkomst over et vist niveau. Kriterierne skal være rimelige og afbalancerede, og der må ikke ske diskrimination over for bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning eller national eller etnisk oprindelse eller lignende. Der er ikke noget til hinder for, at parterne f.eks. aftaler kriterier, der tager særlig hensyn til handicappede eller andre grupper. Socialministeriet skal orienteres om aftalte kriterier.

Fastsættelse af kriterier for, hvem der kan købe, vil have den effekt, at nogle grupper udelukkes fra at købe en almen bolig ved førstegangssalg. Der vil dog kun være behov for at fastsætte de omhandlede kriterier i afdelinger, hvor der er problemer med beboersammensætningen, og hvor der er risiko for, at beboersammensætningen ikke ændres, hvis der ikke sættes begrænsninger for, hvem der kan købe. Formålet med kriterierne er således at sikre, at salget er med til at fastholde og tiltrække ressourcestærke beboere, som kan styrke udviklingen i boligområdet.

 

13. Afdelingsmødet skal - ligesom ved salg i øvrigt - tage stilling til, om der skal kunne ske salg til lejerne i afdelingen og salg af ledige boliger blandt alle interesserede. De kriterier, som kommunen og boligorganisationen evt. aftaler, vil indgå i den »pakke«, som afdelingens lejere efterfølgende skal tage stilling til. Dette forhold vil indebære, at kommunen og boligorganisationen som nævnt må fastsætte rimelige og afbalancerede kriterier, idet de ellers risikerer, at lejerne stemmer nej til forslaget om salg. Afdelingsmødet skal desuden godkende eventuelle efterfølgende ændringer i tidligere fastsatte kriterier.

 

14. Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan også ansøge om, at problemramte afdelinger, hvor Socialministeriet har godkendt salg efter §§ 75 a – 75 c, bliver omfattet af salg efter § 75 d. Hvis ansøgningen imødekommes, får godkendelsen virkning for salg, som gennemføres efter den første tilmeldingsperiode efter godkendelsen. Herved får eventuelle kriterier for, hvem der kan købe, ikke betydning for de lejere, som allerede har meldt sig som mulige købere. For så vidt angår salg af ledige boliger får godkendelsen virkning for det første salg efter godkendelsen.

Der er intet til hinder for, at en kommunalbestyrelse eller en boligorganisation ved siden af salg efter § 75 d kan ansøge om forsøgsgodkendelse efter §§ 75 a – 75 b. Dette kan være aktuelt, hvis der alene ønskes salg til lejerne, og boligorganisationen og kommunen ikke kan blive enige om at ansøge for en bestemt afdeling.

Kapitel 2

Hvilke boliger kan sælges?

15. Det er almene familieboliger, der er omfattet af muligheden for salg efter §§ 75 a -75 d. Almene ungdomsboliger og ældreboliger kan ikke sælges efter disse regler. Blandede lejemål, dvs. lejemål, der både omfatter en familiebolig og erhverv, er omfattet.

Boligerne sælges som ejerboliger. Boligerne kan ikke sælges som andelsboliger.

Karensperiode på 15 år

16. Familieboligerne i en afdeling kan sælges som ejerboliger, hvis flertallet af familieboligerne i afdelingen i 15 år i alt har fungeret som almen bolig, almennyttig bolig eller som bolig opført med offentlig støtte efter byggestøtte-, kollegiestøtte- eller boligbyggerilovgivningen eller den tidligere ældreboliglov, eller som en kombination heraf, jf. lovens § 75 f.

Det sikres dermed som udgangspunkt, at de familieboliger, der eksisterer ved ansøgning om salg, bidrager eller har bidraget til at løse boligsociale opgaver i kommunen i mindst 15 år, før de sælges. Det kan dog forekomme, at afdelinger er blevet sammenlagt, eller at der er sket påbygninger inden for afdelingen, således at ikke alle boliger i afdelingen har eksisteret i 15 år. Disse boliger kan altså også omfattes af salg, hvis blot flertallet af boligerne i afdelingen opfylder alderskravet.

Beregning af 15-års perioden

17. 15-års perioden for boligerne regnes fra ibrugtagningstidspunktet som almen bolig, almennyttig bolig eller som bolig opført med offentlig støtte efter byggestøtte-, kollegiestøtte- eller boligbyggerilovgivningen eller den tidligere ældreboliglov, eller som en kombination heraf.

Almenboligloven trådte i kraft den 1. januar 1997. Den 1. januar 2005, hvor de første bestemmelser om salg som ejerbolig trådte i kraft, kan familieboliger altså højst have fungeret som almene boliger i 8 år. Før den 1. januar 1997 kan de boliger, der er omfattet af muligheden for at købe, have været almennyttige boliger, eller andre boliger med støtte efter de nævnte tidligere love. Boliger tilhørende almennyttige boligselskaber på tidspunktet for almenboliglovens ikrafttræden blev automatisk omdannet til almene familieboliger med undtagelse af almennyttige ungdomsboliger, ældreboliger og lette kollektivboliger. De almennyttige ungdomsboliger blev omdannet til almene ungdomsboliger, og ældreboliger og lette kollektivboliger blev omdannet til almene ældreboliger. Der er imidlertid adgang til at ommærke almene ungdomsboliger og ældreboliger til almene familieboliger, og i det omfang, dette er sket, vil den periode, hvor boligerne tidligere var almennyttige ungdomsboliger, ældreboliger eller almennyttigt ejede lette kollektivboliger, tælle med ved opgørelsen af 15-års perioden.

Ved almenboliglovens ikrafttræden blev boliger tilhørende selvejende institutioner, dvs. selvejende ungdomsboliger, lette kollektivboliger og ældreboliger ikke omdannet automatisk til almene boliger. Disse institutioner kan frivilligt lade sig omdanne til en almen boligorganisation eller en afdeling heraf. I det omfang, der ikke er sket omdannelse, reguleres driften af disse boliger stadig af henholdsvis den tidligere boligbyggerilov og den tidligere ældreboliglov. I det omfang, boligerne er blevet omdannet til almene ungdomsboliger og ældreboliger og senere omdannet til almene familieboliger, vil den periode, hvor boligerne tidligere var selvejende, tælle med ved opgørelsen af 15-års perioden.

Almene og tidligere almennyttige boliger tilvejebragt uden støtte, f.eks. ved køb af en eksisterende udlejningsejendom, er omfattet af muligheden for salg i det omfang, de er omdannet til almene familieboliger, idet boligerne i så fald er omfattet af almenboliglovens regelsæt, jf. definitionen på en almen familiebolig i almenboliglovens § 3. Den periode, disse boliger har fungeret som almene og almennyttige boliger, tæller med ved opgørelsen af 15-års perioden, også i det omfang de tidligere har fungeret som en anden boligtype end familieboliger og efterfølgende er blevet ommærket til familieboliger, når boligerne har været drevet efter det almene eller almennyttige regelsæt.

Kapitel 3

Hvem kan købe?

18. Boligerne kan sælges til almene lejere af boligerne, jf. lovens §§ 75 a, 75 b og § 75 d. Lejerens mulighed for at købe sin almene lejebolig indtræder ved lejeforholdets påbegyndelse og bortfalder ved lejeaftalens opsigelse eller ophævelse, jf. reglerne herom i lov om leje af almene boliger og almenboliglovens § 75 g. Kun i de tilfælde, hvor en ledig bolig udbydes til salg, kan også andre end almene lejere købe en almen bolig, jf. §§ 75 c og 75 d.

Når en lejeaftale ophører på grund af opsigelse eller ophævelse, skal der som udgangspunkt ske genudlejning af lejemålet efter de gældende regler - dvs. enten efter kommunal anvisning eller efter boligorganisationens venteliste. Den nye lejer får herefter samme mulighed for at købe sin bolig som den fraflyttede lejer.

 

19. Den almene lejer er den person, der står opført som lejer på lejekontrakten for det pågældende almene lejemål i afdelingen. Som følge heraf har fremlejetagere, private lejere, erhvervslejere eller personer udefra ikke mulighed for at købe en almen familiebolig som ejerbolig, ligesom almene lejere i afdelingen ikke kan købe hinandens lejeboliger som ejerboliger. Er flere lejere opført på lejekontrakten, kan lejerne aftale at købe boligen i sameje, eller at én af lejerne kan købe boligen.

 

20. Ved salg i problemramte afdelinger efter den permanente salgsordning i lovens § 75 d er der mulighed for, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen under hensyn til beboersammensætningen i den pågældende afdeling kan aftale bestemte kriterier for, hvem der kan sælges til, jf. nærmere pkt. 12. Der skal fastsættes de samme kriterier ved salg til lejerne som ved salg af ledige boliger.

Kapitel 4

Landsbyggefondens mulighed for at betinge støtte af salg

21. Landsbyggefonden kan i henhold til lovens § 91, stk. 1, § 91 a, stk. 1 og 2, og § 92, stk. 1, på forskellig måde yde støtte til det eksisterende byggeri. Efter § 91 kan fonden yde ydelsesstøtte til renovering og forbedring af nedslidte almene boligafdelinger inden for en årlig investeringsramme på 1,5 mia. kr. i perioden 2003-2008. Renoveringsrammen er for 2006 forøget med 625 mio. kr. til i alt 2,125 mio. kr. Efter § 91 a kan fonden yde tilskud til en social og forebyggende indsats samt til lokal koordinering og evaluering i problemramte almene boligafdelinger inden for en ramme på 600 mio. kr. Efter § 92 kan fonden yde lån eller tilskud til afdelinger i økonomiske vanskeligheder og til iværksættelse af forebyggende arbejde.

Det er et fællestræk ved fondens støtte, at den typisk indgår i en større helhed med henblik på at sikre den pågældende boligafdeling på længere sigt, herunder medvirke til en mere varieret beboersammensætning.

I forlængelse heraf har Landsbyggefonden efter § 96, stk. 2, mulighed for at betinge sin støtte af, at kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen søger om socialministerens godkendelse af salg af almene boliger efter lovens kapitel 5 a. Herved vil salg af almene boliger, blanding af ejerformerne, skabelsen af en mere mangfoldig beboersammensætning og fysisk og social opretning kunne indgå i en helhedsorienteret løsning som et bypolitisk instrument.

Kapitel 5

Ansøgningsprocedure

22. Der er ingen særlig ansøgningsfrist eller formkrav til en ansøgning om salg efter §§ 75 a – 75 d. Ansøgning om salg kan løbende indsendes til Socialministeriet. Ansøgeren sender samtidig kopi til henholdsvis boligorganisationen eller kommunalbestyrelsen.

Af bekendtgørelsen fremgår det, at ansøgningen skal indeholde en række oplysninger.

Ved salg til lejerne

23. Ved salg til lejerne oplyses, hvilke afdelinger i hvilke boligorganisationer, der er omfattet af salg, med angivelse af den enkelte boligorganisations navn og organisationsnummer og den enkelte afdelings navn og afdelingsnummer i Landsbyggefonden. Den enkelte afdelings beliggenhedsadresse og ejendomsnumre for samtlige af afdelingens ejendomme skal også oplyses.

Det samlede antal boliger i afdelingen og det antal boliger, der er omfattet af salg, oplyses.

Såfremt ansøgeren har besluttet, at der kun kan sælges et bestemt antal boliger i afdelingen (eller en bestemt procentdel af boligerne) oplyses dette. Det medfører, at der ikke kan sælges flere boliger, når det fastsatte antal boliger er solgt.

Det er også muligt at udpege nærmere bestemte boliger i en afdeling, som er omfattet af salget, f.eks. bestemte blokke eller bestemte familieboligtyper. I så fald skal ansøgningen desuden omfatte de nærmere bestemte boligers adresse.

Det skal desuden oplyses, hvor mange af de omfattede boliger, der har henholdsvis 1, 2, 3, 4, 5 eller flere rum, samt det samlede bruttoetageareal for hver kategori. Omfatter salget f.eks. 20 3-rums boliger og 20 4-rums boliger, oplyses to samlede bruttoetagerearealer, ét for de 20 3-rums, og ét for de 20 4-rums. Socialministeriet anvender disse oplysninger i forbindelse med beregning af den forventede salgspris, og dermed det forventede nettoprovenu.

Ved salg af ledige boliger

24. Salg af ledige boliger forudsætter, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen er enige herom, jf. §§ 75 c og 75 d. Ansøgningen skal derfor underskrives af begge parter.

Det oplyses i ansøgningen i hvilket omfang, der kan ske salg af ledige boliger. Som ved salg til lejerne er det muligt at beslutte, at kun en andel af boligerne i en afdeling kan sælges som ledige boliger. Det er også muligt at udpege nærmere bestemte familieboliger, der kan sælges som ledige boliger, f.eks. en bestemt blok eller bestemte familieboligtyper. Adresse for de udpegede boliger oplyses.

Ansøges der om salg af ledige boliger i problemramte afdelinger uden krav om genudlejning, jf. kapitel 36, skal det efter § 7 i bekendtgørelsen dokumenteres, at der er tale om et problemramt område. Inden ansøgningen sendes til Socialministeriet skal ansøgeren kontakte Landsbyggefonden for at opnå fondens skriftlige bekræftelse af, at afdelingen er omfattet af et af de i pkt. 111 nævnte punkter. Fondens bekræftelse vedlægges ansøgningen.

Særlige familieboligtyper

25. Ansøger en boligorganisation om forsøg med salg efter § 75 b, og omfatter forsøget de særlige familieboligtyper, som er nævnt i § 75 b, stk. 3, jf. pkt. 7, skal ansøgningen vedlægges kommunalbestyrelsens godkendelse af, at de pågældende boliger er omfattet af forsøget.

Lokale normtal fra SKAT

26. Ansøgningen skal indeholde oplysning om et af det lokale skattekontor skønnet lokalt normtal for afdelingens boliger ved den seneste almindelige vurdering, når boligerne vurderes som ejerboli-ger.

Det lokale normtal fås ved henvendelse til det lokale skattekontor. Dvs., at boligorganisationen anmoder om det lokale normtal for de pågældende boliger – altså det lokale normtal, der ville være blevet anvendt, hvis boligerne skulle vurderes som ejerboliger. Normtallene fås gratis.

Yderligere oplysninger

27. Socialministeriet kan altid kræve yderligere oplysninger om salgene.

Kapitel 6

Godkendelse af salg

28. Socialministeriet godkender som udgangspunkt ansøgningerne. Vurderes salget i en afdeling at medføre et væsentligt negativt nettoprovenu, kan ministeriet dog undlade at godkende ansøgningen, jf. bekendtgørelsens § 8.

Ved vurderingen af, om en ansøgning ikke skal godkendes, vil ministeriet lægge vægt på risikoen for, om den samlede ordning vil medføre et negativt nettoprovenu, på tabets størrelse i den enkelte afdeling, og på om salget indgår i en helhedsorienteret indsats i et problemramt område. Vurderingen af, om ansøgning skal godkendes vil altså i høj grad afhænge af, hvordan de konkrete salg bliver sammensat.

Ministeriets skøn over de forventede salgspriser og det forventede nettoprovenu foretages på grundlag af oplysningerne i ansøgningen, herunder det oplyste lokale normtal, samt afdelingens senest indberettede regnskab til Landsbyggefonden. Viser de foreløbige beregninger, at der kan være behov for at standse godkendelse, vil ministeriet evt. indhente yderligere oplysninger fra de pågældende ansøgere til brug for en nærmere vurdering.

Ministeriet kan desuden standse for godkendelse af forsøg med salg efter §§ 75 a – 75 c, når de godkendte forsøg tilsammen giver et bredt og varieret grundlag for evaluering af forsøgsordningen, jf. bekendtgørelsens § 9.

Efterfølgende ændringer af salgets omfang

29. En kommune eller boligorganisation, som har fået godkendt salg i en eller flere afdelinger, kan ændre salgets omfang i de pågældende afdelinger med Socialministeriets godkendelse. Dermed har kommunerne og boligorganisationerne mulighed for både at udvide og begrænse salget undervejs, hvis foreløbige erfaringer skulle vise behov for det. Viser der sig gode erfaringer med salget, kan salget udvides. Omvendt kan salget begrænses, hvis f.eks. det boligsociale behov i kommunen vokser.

Ved godkendelse af udvidelse eller begrænsning af salgets omfang, vil ministeriet lægge vægt på begrundelsen for ændringen af salgsomfanget. Som udgangspunkt vil ændringer af salgets omfang kun blive godkendt i begrænset omfang, medmindre forudsætningerne for salget er væsentligt ændret.

En udvidelse af salgets omfang skal godkendes af afdelingsmødet.

En indskrænkning af salgets omfang kræver ikke godkendelse af afdelingsmødet. Ved godkendelse af en indskrænkning vil Socialministeriet derfor afveje hensynet til lejernes forventning om at kunne købe deres boliger overfor det boligsociale behov for at begrænse salget.

Har en kommune eller boligorganisation eller parterne i fællesskab fået godkendt salg i én eller flere afdelinger og ønsker at udvide salget til at omfatte flere afdelinger, betragtes dette som en ny ansøgning.

Offentliggørelse

30. Har kommunalbestyrelsen ansøgt om godkendelse af salg, offentliggør kommunalbestyrelsen salgets omfang, når Socialministeriet har godkendt ansøgningen.

Har boligorganisationen ansøgt om salg, offentliggør boligorganisationen salgets omfang efter godkendelsen.

Har begge parter indsendt en fælles ansøgning om salg, aftaler parterne, hvem der sørger for offentliggørelse efter godkendelsen. Offentliggørelse sker under alle omstændigheder på den måde, som er sædvanlig i den pågældende kommune, f.eks. i lokalavis.

Kapitel 7

Standsning af salg

31. Ved allerede godkendte salg kan ministeriet påbyde boligorganisationen helt eller delvist at standse salg, hvis salget i afdelingen medfører eller vurderes at medføre et væsentligt negativt nettoprovenu, jf. lovens § 75 e.

Pålæg om at standse salget medfører, at boligorganisationen ikke kan påbegynde yderligere tilmeldingsperioder. Er tilmeldingsperiode påbegyndt, inden der er givet pålæg, kan dog gennemføres.

Ved vurderingen af, om salg skal standses, vil ministeriet lægge vægt på risikoen for, om den samlede ordning vil medføre et negativt nettoprovenu, på tabets størrelse i den enkelte afdeling, og på om salget indgår i en helhedsorienteret indsats i et problemramt område. Vurderingen af, om salget skal standses, vil i høj grad afhænge af, hvordan de konkrete salg bliver sammensat.

Ministeriets skøn over de forventede salgspriser og det forventede nettoprovenu foretages på grundlag af oplysningerne i ansøgningen, herunder det oplyste lokale normtal, foretagne valuarvurderinger, samt afdelingens senest indberettede regnskab til Landsbyggefonden. Viser de foreløbige beregninger, at der kan være behov for at standse salget, vil ministeriet evt. indhente yderligere oplysninger fra de pågældende ansøgere til brug for en nærmere vurdering.

Afsnit II

Afdelingsmødets beslutning

Kapitel 8

Lejernes beslutning

32. Når kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen (dvs. boligorganisationens øverste myndighed) eller de to parter i fællesskab har truffet beslutning om, at lejerne i en bestemt afdeling skal have mulighed for at købe deres bolig, eller ledige boliger skal sælges, og når Socialministeriet har godkendt ansøgning herom, skal afdelingens lejere selv tage stilling til, om salg rent faktisk skal være en mulighed, jf. lovens §§ 75 a - 75 d.

Lejernes beslutning foregår på et afdelingsmøde. Der er ingen regler om, hvornår sagen skal afgøres endeligt på afdelingsmødet, men det forudsættes, at sagen bliver forelagt afdelingen inden for rimelig tid efter ministeriets godkendelse. Sagen kan forelægges på det ordinære afdelingsmøde, hvis det passer med tidspunktet, og hvis man i øvrigt finder det hensigtsmæssigt. I modsat fald må der afholdes et ekstraordinært afdelingsmøde.

Procedure

33. Afdelingsmødet foregår efter samme procedure som andre afdelingsmøder. Dette indebærer, at beslutningen om, hvorvidt lejerne skal have mulighed for at købe deres bolig, eller der skal ske salg af ledige boliger, træffes ved almindeligt flertal blandt de tilstedeværende stemmeberettigede.

Afdelingsmødet kan dog – ligeledes ved almindeligt flertal – beslutte, at den endelige afgørelse skal træffes ved urafstemning.

Hvis den pågældende boligorganisations vedtægter indeholder mulighed for at stemme via fuldmagt, eller hvis det er vedtaget på et tidligere afdelingsmøde, at der fremover skal kunne stemmes via fuldmagt, vil der kunne stemmes på denne måde.

At afdelingsmødet foregår efter samme procedure som andre afdelingsmøder indebærer tillige, at alle stemmeberettigede beboere – dvs. også beboerne i evt. ungdoms- og ældreboliger – har ret til at stemme, selv om salget kun gælder for familieboliger. Dette gælder ligeledes, hvis salget kun omfatter en del af afdelingens familieboliger.

Der er ikke fastsat regler om, hvilket materiale der skal forelægge lejerne på afdelingsmødet. Beslutningen træffes således på grundlag af det materiale, som boligorganisationens ledelse og afdelingsbestyrelsen finder rimeligt.

Hvis der sker sammenlægning af en afdeling, som er omfattet af salg, med en afdeling, som ikke er omfattet, vil beslutningen om, at lejerne kan købe deres bolig eller salg af ledige boliger i førstnævnte afdeling, stå ved magt, da beslutningen ikke kan ændres, jf. lovens § 75 a, stk. 3, § 75 b, stk. 4, § 75 c, stk. 4, samt § 75 d, stk. 4. Derimod vil lejerne i den anden afdeling ikke kunne købe deres bolig. Hertil kræves en ny ansøgning og beslutning.

Afstemningstema

34. Kommunalbestyrelsens eller boligorganisationens beslutning bliver forelagt afdelingsmødet i den form, som er godkendt af Socialministeriet. Afdelingsmødet skal således alene stemme ja eller nej til den samlede plan for salg. Hvis det f.eks. ifølge kommunalbestyrelsens/boligorganisationens beslutning skal være muligt at købe 50 pct. af afdelingens boliger, vil afdelingsmødet ikke kunne ændre beslutningen ved at beslutte, at det skal være muligt at købe en anden procentdel.

Hvis der som led i salget er truffet beslutning om, at der skal kunne ske salg af ledige boliger, jf. lovens §§ 75 c eller 75 d, vil afdelingsmødet også skulle tage stilling til denne beslutning. Det er en forudsætning for at beslutte, at ledige boliger skal kunne sælges, at lejerne får mulighed for at købe deres boliger. Også her må afdelingsmødet stemme for eller imod den forelagte plan for salget i sin helhed.

Afdelingsmødet skal herudover godkende eventuelle kriterier, som kommunalbestyrelsen og boligorganisationen som led i salg i problemramte afdelinger efter lovens § 75 d har aftalt for, hvem der kan sælges til, ligesom afdelingsmødet skal godkende eventuelle efterfølgende ændringer i kriterierne. Kriterierne indgår dermed også i den samlede plan for salg, som afdelingens lejere skal stemme for eller imod. Dette forhold indebærer samlet set, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen må bestræbe sig på at fastsætte rimelige og afbalancerede kriterier for, hvem der kan sælges til. Ellers risikeres, at lejerne stemmer nej til forslaget om salg. Se også pkt. 12.

Efterfølgende ændring af afdelingsbeslutningen

35. Træffer afdelingen beslutning om, at lejerne skal kunne købe deres bolig og evt. salg af ledige boliger, kan beslutningen ikke ændres efterfølgende, jf. lovens § 75 a, stk. 3, § 75 b, stk. 4, § 75 c, stk. 4, samt § 75 d, stk. 4. Hvis stemningen i afdelingen skifter, f.eks. som følge af en ændret beboersammensætning, vil der således ikke kunne indkaldes til et nyt afdelingsmøde med henblik på at omgøre den oprindelige beslutning. Begrundelsen herfor er, at salget bør foregå ved en kontinuerlig proces, ligesom lejerne bør kunne disponere i tillid til den trufne beslutning, således at de kan købe på det tidspunkt, som de finder mest hensigtsmæssigt. Hvis afdelingen beslutter, at lejerne ikke skal kunne købe, vil emnet derimod kunne sættes til afstemning igen.

Konsekvenser af afdelingsbeslutningen

36. Det forhold, at afdelingsmødet tilslutter sig kommunalbestyrelsens eller boligorganisationens beslutning om salg til lejerne, indebærer ikke, at de lejere, som stemmer for, forpligter sig til at købe. Der er alene tale om en principbeslutning. Først på et senere tidspunkt - dvs. det tidspunkt, hvor de relevante oplysninger foreligger - vil lejerne skulle tage endelig stilling til, om de vil købe eller ej.

Indberetning

37. Umiddelbart efter, at afdelingen har truffet beslutning om, at lejerne skal kunne købe deres bolig, skal boligorganisationen indberette dette til Landsbyggefonden, jf. § 2, stk. 2, i Landsbyggefondens regulativ om provenufonden. Ved indberetningen oplyses, om der er truffet beslutning om salg af ledige boliger.

Kapitel 9

Den enkelte lejers valg og de tilbageværende lejeres retsstilling

38. Når de relevante oplysninger foreligger, jf. nedenfor under afsnit III og IV, vil den enkelte lejer skulle beslutte sig for, om lejeren vil købe.

De lejere, som vælger ikke at købe, bliver boende som lejere. Den almene afdeling vil således bestå, indtil alle boligerne er solgt.

Udgangspunktet er, at de tilbageværende lejere bliver boende på uændrede vilkår. Der sker dog ændringer i visse henseender, idet ændringerne er afhængig af de konkrete forhold.

Hvis der er tale om en ejendom, som opdeles i ejerlejligheder, indebærer opdelingen, at de beslutninger vedrørende selve ejendommen, som hidtil er truffet af afdelingen, nu skal træffes af ejerforeningen. Dette forhold betyder, at det har været nødvendigt at indføre nogle særlige regler for beslutningsproceduren i sådanne ejendomme. Der henvises til pkt. 127.

Ved ejerlejlighedsopdeling udlægges afdelingens fællesarealer og fællesejendom som udgangspunkt som ejernes fællesejendom. Det kan dog besluttes – med kommunalbestyrelsens godkendelse – at udlægge disse faciliteter som særejendom, hvis særlige forhold gør sig gældende.

Hvis der er tale om en ejendom, hvor der kan ske udstykning, vil de solgte boliger blive udstykket som selvstændige ejendomme. I den forbindelse skal der tages stilling til, hvordan der skal forholdes med afdelingens fællesarealer, f.eks. legepladser og parkeringspladser, og fællesanlæg, f.eks. varmeanlæg. Det kan besluttes at udstykke disse fællesarealer og fællesanlæg som en selvstændig ejendom og herefter overdrage denne ejendom til en grundejerforening. Grundejerforeningen bliver en forening både for de nye ejere og for afdelingen, og begge parter vil fortsat kunne anvende fællesarealerne og fællesanlæggene i samme omfang som hidtil.

Ved udstykning af de solgte boliger kommer afdelingen til at bestå af et færre antal boliger, men der ændres ikke ved selve beslutningsproceduren for de beslutninger, som efter de beboerdemokratiske regler skal træffes af afdelingen.

Afsnit III

Vedtægter, fordelingstal, skøn over boligernes værdi m.v.

39. Når afdelingsmødet har besluttet at godkende, at der kan ske salg i den pågældende afdeling, skal boligorganisationen - dvs. boligorganisationens ledelse - sørge for, at der udarbejdes forskelligt materiale, som kan indgå i den enkelte lejers beslutningsgrundlag, jf. lovens § 75 h, stk. 1. Det drejer sig om vedtægter for ejerforening/grundejerforening, fordelingstal i ejerforeninger, skøn over boligernes værdi og oplysning om tilmeldingsperioden.

Kapitel 10

Ejerforeningsvedtægter

40. Ved opdeling af afdelingens ejendom i ejerlejligheder etableres en ejerforening, som skal forestå de fælles anliggender. Forholdene i en ejerforening reguleres af ejerlejlighedsloven og ejerforeningens vedtægter. Boligorganisationen har pligt til at udarbejde vedtægter for foreningen.

Normalvedtægter for ejerforeninger

41. Erhvervs- og Byggestyrelsen har udarbejdet normalvedtægt for de her omhandlede ejerforeninger, jf. bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. omfattende almene afdelinger. Ved udarbejdelsen af vedtægten er der taget udgangspunkt i normalvedtægten for »almindelige« ejerforeninger, jf. bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger.

I de særlige normalvedtægter er der taget højde for de specielle forhold, der gør sig gældende for ejerforeninger etableret i forbindelse med salg af almene boliger. Der er således taget højde for den nye procedure, som er fastsat i lovens § 37 a. Denne procedure har især betydning for de frister, der gælder dels for indkaldelse til ejerforeningens generalforsamling dels for fremsættelse af forslag. Normalvedtægterne giver endvidere afdelingsbestyrelsen ret til at møde frem på ejerforeningens generalforsamling og ret til at tale.

Disse normalvedtægter vil gælde, medmindre der vedtages og tinglyses andre vedtægter, jf. § 7 i ejerlejlighedsloven.

Boligorganisationens overvejelser i relation til normalvedtægterne for ejerforeningen

42. Boligorganisationen må på grundlag af de konkrete forhold vurdere, om der er behov for at fravige normalvedtægterne på bestemte områder. F.eks. er det ikke givet, at det harmonerer med boligorganisationens vedtægter, at ejerforeningen har kalenderåret som regnskabsår, jf. normalvedtægternes § 14, stk. 1.

Boligorganisationen bør også overveje, hvor lang en periode der skal beregnes til den proces, som afdelingen skal igennem inden ejerforeningens årlige generalforsamling, jf. lovens § 37 a, stk. 3, 4 og 6, idet der herved skal beregnes tid til en evt. urafstemning og til en evt. behandling af en tvist mellem organisationsbestyrelsen og afdelingsbestyrelsen i kommunalbestyrelsen. Boligorganisationen bør også være opmærksom på, at der skal være tilstrækkelig tid til, at den - når ejerforeningens budget for næste år foreligger - kan nå at udarbejde afdelingens budget, således at det kan forelægges på et afdelingsmøde inden 3 måneder før næste regnskabsårs begyndelse, jf. § 12, stk. 1, i normalvedtægterne for en selvejende almen boligorganisation.

I overvejelserne bør endvidere indgå, om der er behov for en eller anden form for sikkerhed for, at ejerforeningen ikke lider tab som følge af manglende betaling fra de enkelte medlemmer af foreningen. En sådan sikkerhed kan opnås på forskellig vis. Man kan således benytte den form, der fremgår af § 17 i normalvedtægterne (vedtægterne lyses pantstiftende på hver ejerlejlighed), eller man kan kræve, at ejerne udsteder et ejerpantebrev til sikkerhed for gæld til foreningen. I den forbindelse må det naturligvis overvejes, hvor stor en sikkerhed der i givet fald er behov for.

Efter § 22, stk. 6, i bekendtgørelse om realkreditinstitutters værdiansættelse og låneudmåling kan et realkreditinstitut ved låneudmåling se bort fra pantebreve, skadesløsbreve og pantstiftende deklarationer til bl.a. ejerlejlighedsforeninger, såfremt hæftelsernes hovedstol med evt. regulering ikke overstiger 41.000 kr. Beløbet reguleres løbende efter byggeomkostningsindekset for boliger i alt og udgør p.t. 45.000 kr. (3. kvartal 2006). Tilsvarende vil gælde for Landsbyggefondens låneudmåling i forbindelse med det rente- og afdragsfrie lån.

Endelig må stemmereglerne overvejes. Efter de særlige normalvedtægter stemmes efter fordelingstal. Som udgangspunkt træffes afgørelser på generalforsamlingen ved almindeligt flertal, men til beslutninger om væsentlig forandring af fælles bestanddele og tilbehør, om salg af væsentlige dele af disse eller om ændring af vedtægterne kræves 2/3 flertal. Boligorganisationen må her overveje, om denne regel om kvalificeret flertal er hensigtsmæssig i den pågældende ejerforening, eller om almindeligt flertal er mere hensigtsmæssigt.

Kapitel 11

Grundejerforeningsvedtægter

43. Ved udstykning skal der som anført i pkt. 38 og pkt. 134 tages stilling til, hvordan der skal forholdes med ejendommens fællesarealer og fællesanlæg. Såfremt det besluttes at udskille disse faciliteter helt eller delvist fra afdelingen og overføre dem til en grundejerforening, skal boligorganisationen udarbejde vedtægter for foreningen. Såvel de lejere, der vælger at købe deres bolig, som den tilbageværende almene afdeling får pligt til at være medlem af grundejerforeningen. Derfor har det betydning både for de lejere, som muligvis vil købe, og for de lejere, som ikke vil, hvilke vilkår der kommer til at gælde for foreningens medlemmer. På denne baggrund skal boligorganisationen udarbejde vedtægter for grundejerforeningen.

Kapitel 12

Godkendelse af vedtægter

44. Efter lovens § 75 h, stk. 3, skal både afdelingsmødet og kommunalbestyrelsen godkende ejerforeningsvedtægter og grundejerforeningsvedtægter. Det bemærkes, at kommunalbestyrelsen skal godkende ejerforeningsvedtægter, selv om boligorganisationen måtte beslutte at anvende de særlige normalvedtægter. Kommunalbestyrelsen skal endvidere godkende efterfølgende ændringer i ejerforeningsvedtægter, indtil afdelingen ikke længere er medlem af ejerforeningen.

Kapitel 13

Fordelingstal i ejerforeninger

45. For ejendomme, der skal opdeles i ejerlejligheder, skal boligorganisationen endvidere fastsætte fordelingstal. Fordelingstallene er udtryk for den enkelte ejers »ejerandel« i den fælles ejendom, herunder grunden. Udgifterne i ejerlejlighedsejendomme betales efter disse fordelingstal – dvs., at der fastsættes et fordelingstal for hver ejerlejlighed, og at den enkelte ejer herefter skal betale til de fælles udgifter efter dette fordelingstal.

Der er ingen regler for, hvordan man fastsætter fordelingstallene. Det er således overladt til boligorganisationen at finde en rimelig fordelingsnøgle. Der kan henvises til Boligministeriets cirkulære af 25. august 1977 om ejerlejligheder og om boligfællesskaber, pkt. 33. Heraf fremgår, at »en rimelig ordning ejerne imellem forudsætter, at fordelingstallene fastsættes efter lejlighedernes indbyrdes værdi«.

Som det fremgår af pkt. 57, skal ejerlejlighedsopdelingen i forbindelse med salg af almene boliger som udgangspunkt foretages løbende. Når opdelingen sker på denne måde, vil der kun blive tinglyst fordelingstal for de solgte ejerlejligheder og for den ejerlejlighed, som tilhører afdelingen (og dermed ikke for hver enkelt lejlighed). For at lejerne imidlertid kan få et rimeligt indtryk af, hvor stor en andel af de fælles udgifter, der i givet fald vil komme til at påhvile dem, er boligorganisationen nødt til at fastsætte fordelingstal for hver enkelt lejlighed. Når der herefter sker videreopdeling af afdelingens ejerlejlighed i forbindelse med, at der frasælges flere almene boliger, vil de nu solgte ejerlejligheder få deres egne tinglyste fordelingstal, som altså kendes på forhånd, og afdelingens fordelingstal vil blive reduceret med summen af de frasolgte ejerlejligheders fordelingstal.

Godkendelse af fordelingstal

46. Også fordelingstallene skal godkendes af afdelingsmødet og kommunalbestyrelsen.

Kapitel 14

Tvister om vedtægter og fordelingstal

47. Hvis der opstår uenighed mellem boligorganisationens bestyrelse og afdelingsmødet om vedtægter og fordelingstal, vil tvisten i lighed med en tvist, f.eks. om afdelingens budget skulle afgøres af kommunalbestyrelsen, jf. lovens § 75 h, stk. 3. Tvisten afgøres i forbindelse med kommunalbestyrelsens godkendelse.

Kapitel 15

Skøn over boligernes værdi

48. Boligorganisationen skal endvidere foretage et skøn over boligernes værdi som ejerboliger. Værdien beregnes ved hjælp af normtal i SKATs vurderingsmodeller og lokale normtal fra den seneste almindelige vurdering.

Dette gøres ved, at boligorganisationen fra det lokale skattekontor indhenter et skønnet lokalt normtal for afdelingens boliger, når boligerne vurderes som ejerboliger. Normtallene skal være fra den seneste almindelige vurdering. Normtal er de tal, som vurderingsmyndighederne anvender ved ejendomsvurderingen. De består af et kronebeløb pr. m2. Der er normtal for hver ejendomstype – dvs. normtal for fritliggende helårsboliger med 1 beboelseslejlighed (parcelhuse), rækkehuse, etageejerlejligheder, andre ejerlejligheder m.v.

For etageejerlejligheder er grundværdien indeholdt i normtallet. For andre ejendomstyper skal der til den bygningsværdi, som beregnes for selve boligen på grundlag af normtallet, lægges en grundværdi for at få det rigtige billede af ejendommens værdi. Grundværdien fremgår af vurderingsmeddelelsen. Hvis der er givet fradrag for manglende udstykning, forhøjes grundværdien med fradraget. Den samlede grundværdi fordeles på afdelingens boliger. Boligernes etageareal vil normalt kunne anvendes som fordelingsnøgle.

Oplysningerne om normtal fås gratis.

Der henvises til Socialministeriets vejledning om beregning af skøn over boligernes værdi med tilhørende beregningsmodel på ministeriets hjemmeside www.social.dk. Boligorganisationen vil på dette grundlag kunne beregne det beløb, som hver enkelt bolig i afdelingen ville være blevet vurderet til ved den seneste almindelige vurdering, hvis boligen skulle have været vurderet som ejerbolig.

Boligorganisationen skal løbende foretage dette skøn over boligernes værdi, jf. lovens § 75 h, stk. 2, hvorefter bestyrelsen skal gøre lejerne bekendt med et aktuelt skøn over værdien, hver gang der sker ændring af normtallene. Der er senest fastsat normtal i forbindelse med den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2005. Der vil blive fastsat nye normtal ved den almindelige vurdering pr. 1. oktober 2007. De nye normtal forventes at foreligge medio oktober i det anførte år.

Kapitel 16

Tilmeldingsperiode

49. Endelig skal boligorganisationen fastsætte den årlige tilmeldingsperiode. Tilmeldingsperioden er den periode, hvori lejerne skal meddele boligorganisationen, at de er interesseret i at købe deres bolig, jf. lovens § 75 j, stk. 1. Tilmeldingsperioden skal strække sig over en måned. Der henvises til pkt. 53.

Kapitel 17

Meddelelse til lejerne

50. Ovennævnte oplysninger skal gøres tilgængelige for alle lejerne i afdelingen, således at den enkelte lejer får et rimeligt grundlag for at beslutte, om lejeren vil melde sig som interesseret køber. Der er ikke fastsat regler om, hvordan denne underretning af lejerne skal foregå. Efter Socialministeriets opfattelse vil underretningen kunne foregå på den måde, hvorpå man sædvanligvis orienterer lejerne i den pågældende boligorganisation.

Afsnit IV

Salgets gennemførelse

 

51. Det er boligorganisationen, som tilrettelægger og gennemfører salg i de enkelte afdelinger i overensstemmelse med godkendelsen. Reglerne for salgets gennemførelse findes i lovens §§ 75 i-75 u samt bekendtgørelsens §§ 14-19. Herudover er det fastsat regler i Landsbyggefondens regulativ om provenufonden.

Lejerens overtagelse af egen almen bolig og salg af ledige almene boliger adskiller sig på en række punkter fra en normal ejendomshandel bl.a. af hensyn til at sikre en rimelig balance mellem hensynet til mulige købere og til boligorganisationen.

Det er et væsentligt led i salgets gennemførelse, at købsinteresserede kender de givne vilkår, forinden de træffer beslutning om køb. Samtidig er det også et væsentligt led, at boligorganisationens risiko for at udføre forgæves arbejde bliver så lille som muligt ved ikke at pålægge organisationen at iværksætte arbejder og tilvejebringe samtlige oplysninger m.v. på et meget tidligt tidspunkt i salgsprocessen.

Nedenfor omtales de enkelte led i salgets gennemførelse. Fremgangsmåden for gennemførelse af salg vil være forskellig afhængig af, om der er tale om salg til lejerne eller salg af ledige boliger.

Kapitel 18

Forsvarlig gennemførelse

52. Boligorganisationens ledelse skal uden unødigt ophold sikre en forsvarlig gennemførelse af salget, jf. lovens § 75 i. Dette krav indebærer bl.a., at boligorganisationen er forpligtet til at gennemføre salg uden ubegrundede forsinkelser, med færrest mulige omkostninger samt at forsyne afdelingen og lejerne samt andre købsinteresserede ved salg af ledige boliger med en række oplysninger til brug for deres beslutninger og salgets gennemførelse.

Det nævnte krav indebærer ikke, at boligorganisationen har en rådgivningsfunktion eller et rådgivningsansvar i forbindelse med salgets gennemførelse. Købsinteresserede skal selv sørge for fornøden rådgivning i forbindelse med køb af egen almene bolig.

I kraft af de almindelige tilsynsbestemmelser fører kommunalbestyrelsen tilsyn med boligorganisationens gennemførelse af salg. Om det kommunale tilsyn henvises til pkt. 138.

Kapitel 19

Årlig tilmeldingsperiode

53. De enkelte salg i en afdeling skal som udgangspunkt foregå ved årlige salgsrunder – dvs. på samme tidspunkt hvert år og kun én gang om året. Denne fremgangsmåde gælder dog ikke ved salg af ledige boliger, som i sagens natur må finde sted, når boligerne bliver ledige, jf. pkt. 108.

Baggrunden for at have årlige salgsrunder er et ønske om at nedbringe omkostningerne ved salget, som skal afholdes af nettoprovenuet, idet en række omkostninger f.eks. omkostninger i forbindelse med låneindfrielse ikke afhænger af antallet af solgte boliger, men er omkostninger pr. samlet indfrielse og relaksation.

Når afdelingen har besluttet, at lejerne i afdelingen skal kunne købe deres bolig, skal boligorganisationen således fastsætte én årlig tilmeldingsperiode på en måned, hvor de lejere, som ønsker at købe, skal meddele dette skriftligt til boligorganisationen, jf. lovens § 75 j, stk. 1.

Det er som anført boligorganisationen, som bestemmer, hvornår på året tilmeldingsperioden skal ligge. Forskellige afdelinger omfattet af salg kan have forskellige tilmeldingsperioder. Som noget særligt gælder for forsøg med salg efter lovens §§ 75 a og 75 b, at boligorganisationen ikke kan fastsætte en tilmeldingsperiode, som udløber efter den 31. december 2007. Der er ingen tilsvarende slutfrist for fastsættelse af en tilmeldingsperiode for salg efter § 75 d.

Tilmeldingsperioden skal fastsættes, så lejerne forinden tilmeldingsperiodens begyndelse har det grundlæggende beslutningsgrundlag, som er nødvendigt, for at lejerne kan vurdere, om de vil melde sig som købsinteresserede, jf. § 75 h.

Alle lejere kan melde sig som købsinteresserde. Tilmeldingen indebærer ikke, at lejeren forpligter sig til at købe. Tilmeldingen giver boligorganisationen et overblik over, hvor mange boliger der kan blive tale om at sælge i den pågældende salgsrunde. Lejere, der melder sig som interesserede købere efter udløbet af tilmeldingsperioden, må afvente næste års salgsrunde.

Det følger af § 2, stk. 3, i Landsbyggefondens regulativ om provenufonden, at boligorganisationen efter tilmeldingsperiodens udløb skal indberette oplysninger om afdelingens byggetekniske tilstand til Landsbyggefonden, herunder om afdelingens bygninger og lejligheder har væsentlige udækkede byggetekniske behov, jf. nærmere pkt. 61. Det skal endvidere oplyses, hvor mange der har tilmeldt sig som købere.

Kapitel 20

Overtagelsesdag

54. Boligorganisationen skal ligeledes fastsætte én fælles overtagelsesdag gældende for de lejere, som skriftligt har meldt sig som købsinteresserede inden tilmeldingsperiodens udløb, jf. lovens § 75 j, stk. 2. Dette gælder ikke ved salg af ledige boliger, som kan have forskellig overtagelsesdag.

Overtagelsesdagen skal fastsættes, så der er tilstrækkelig tid til, at alle de forhold, der skal være på plads inden overtagelsesdagen, kan nå at blive bragt i orden. Boligorganisationen må bl.a. medregne tid til udstykning eller ejerlejlighedsopdeling, syn af de boliger, som kan forventes solgt, og evt. indbringelse af boligorganisationens opgørelse vedrørende lejerens råderet og misligholdelse for beboerklagenævnet.

Ved fastsættelsen af overtagelsesdagen må det endvidere indgå, at der kan være forskel i omfanget på de enkelte salgsrunder, idet nogle runder vil kunne omfatte mange boliger, mens andre vil kunne omfatte blot en enkelt bolig.

Boligorganisationen vil i forbindelse med fastsættelsen af overtagelsesdagen kunne tage forbehold for, at f.eks. ejerlejlighedsopdeling/udstykning er faldet på plads, således at den fælles overtagelsesdag ellers skal flyttes.

Selv om boligorganisationen fastsætter en overtagelsesdag, der ligger forholdsvis lang tid efter udløbet af tilmeldingsperioden, vil særlige forhold kunne forhindre handlen i at falde på plads inden overtagelsesdagen. I ganske særlige tilfælde kan boligorganisationen og lejeren aftale en anden overtagelsesdag.

Kapitel 21

Budget/kontingent for ejer- eller grundejerforening

55. Når en eller flere lejere har meldt sig som købsinteresserede i tilmeldingsperioden, eller når det besluttes at sætte en ledig bolig til salg, skal boligorganisationen tilvejebringe det beslutningsgrundlag for den enkelte køber, som er nødvendigt for køberens endelige beslutning om at købe eller ikke købe.

Boligorganisationen skal sørge for udarbejdelse af budget for den kommende ejerforening, jf. lovens § 75 l, stk. 1, hvis boligerne skal udskilles fra afdelingen ved ejerlejlighedsopdeling, jf. nedenfor under pkt. 56. Herefter har interesserede købere mulighed for at beregne den omtrentlige størrelse af deres del af de årlige fællesudgifter, hvis de bliver ejere. Forslaget til budget er ikke bindende, idet det skal vedtages på den første generalforsamling i ejerforeningen.

Budgettet skal udarbejdes inden iværksættelse af opdeling og vurdering. Bestemmelsen har kun betydning første gang, der sælges boliger i en afdeling, der skal opdeles i ejerlejligheder. Ved efterfølgende salg er afdelingen allerede opdelt i ejerlejligheder, og der vil derfor foreligge et budget, som boligorganisationen skal gøre tilgængelig for lejerne i afdelingen eller andre købere.

Hvis boligerne skal udskilles fra afdelingen ved udstykning, skal boligorganisationen ud fra de samme hensyn oplyse interesserede købere om det forventede kontingent til en eksisterende eller ny grundejerforening, jf. § 75 l, stk. 2. Oplysningen skal gives inden iværksættelse af udstykning og vurdering.

Kapitel 22

Opdeling i ejerlejligheder og udstykning

56. Når én eller flere lejere har meldt sig som købere i tilmeldingsperioden, eller når det besluttes at sætte en ledig bolig til salg, skal boligorganisationen undersøge, hvordan boligerne skal udskilles fra afdelingen - om der skal foretages ejerlejlighedsopdeling eller matrikulær udstykning, hvilket vil afhænge dels af fysiske forhold, dels af formelle forhold.

Ejerlejlighedsopdeling og matrikulær udstykning foretages af en landinspektør. Det følger deraf, at boligorganisationen anmoder en praktiserende landinspektør om at udskille boligerne fra afdelingen. I Københavns og Frederiksberg kommuner foretages arbejdet af stadskonduktøren henholdsvis stadslandinspektøren.

Efter ejerlejlighedsloven skal der som udgangspunkt foretages udstykning i selvstændige matrikler, hvis dette er muligt. Opdeling i ejerlejligheder er subsidiær i forhold til matrikulær udstykning, jf. § 3 i lov om ejerlejligheder. Opdeling i ejerlejligheder kan således kun ske, hvis en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig.

Matrikulær udstykning kræver, at der kan foretages en rent fysisk opdeling af bygningen eller bygningerne ved lodrette snit (f.eks. rækkehuse). Skal der ske opdeling i vandrette snit (f.eks. etageejendomme) eller ved en kombination af lodrette og vandrette snit (f.eks. rækkehuse, hvor 1. sals rum går ind over naboens stueetage), skal opdeling ske ved en ejerlejlighedsopdeling. I sådanne tilfælde skal den landinspektør, der skal afgive attest til tinglysningsdommeren ved anmeldelse om opdeling af en ejendom i ejerlejligheder, attestere, at den ønskede udskillelse af fysiske årsager ikke kan ske ved udstykning.

Selv om en ønsket udskillelse rent fysisk kan ske ved udstykning, vil det dog ikke i alle tilfælde være muligt at opnå en udstykningstilladelse, f.eks. på grund af lokalplanforhold. I sådanne tilfælde kan landinspektøren attestere, at udstykning ikke er mulig, når der er givet afslag på ansøgning om udstykning.

Gennemførelse af opdeling og udstykning - bortset fra anmeldelsen til tinglysning - er helt afgørende for købsaftalernes indgåelse. Valuaren, som skal fastsætte købsprisen, skal således have et fyldestgørende grundlag for at vurdere boligen, og køberne skal have alle relevante oplysninger om boligen, førend de træffer endelig beslutning om køb. Dvs. fortegnelser og kort skal være fremstillet og sagen behandlet af myndighederne. Det er boligorganisationen, der efter købsaftalens indgåelse sørger for, at opdeling eller udstykning anmeldes til tinglysning.

Nedenfor gennemgås reglerne for opdeling henholdsvis udstykning i forbindelse med salg.

Opdeling i ejerlejligheder

57. Opdeling i ejerlejligheder skal som udgangspunkt ske løbende, jf. § 10, stk. 5, i lov om ejerlejligheder. Dvs., at de lejligheder, der skal sælges ved det første salg, udlægges som selvstændige ejerlejligheder, mens afdelingens resterende lejligheder kommer til at udgøre én ejerlejlighed.

Ved det næste salg videreopdeles den ejerlejlighed, som omfatter afdelingens lejligheder, således at de lejligheder, som nu skal sælges, udlægges som selvstændige ejerlejligheder. Baggrunden herfor er, at en opdeling, hvor samtlige boliger bliver udlagt som ejerlejligheder, medfører store omkostninger til opmåling, udarbejdelse af kort over lejlighederne osv., uden at der er sikkerhed for, at alle boliger vil blive solgt.

Ved den første opdeling vil der være en række omkostninger, som vedrører hele ejendommen, og som ikke kan henføres alene til de boliger, som bliver udlagt som selvstændige ejerlejligheder. Omkostninger, som vedrører de frasolgte boliger, fradrages salgssummen ved opgørelsen af nettoprovenuet for de pågældende lejligheder, jf. § 75 s, mens de øvrige omkostninger afholdes af de midler, der er overført til provenufonden under Landsbyggefonden, jf. lovens § 96 m.

Boligorganisationen kan med kommunalbestyrelsens godkendelse udlægge samtlige boliger og samtlige erhvervslejemål som selvstændige ejerlejligheder, såfremt dette vurderes at være mest hensigtsmæssigt i den konkrete ejendom. Hvis boligorganisationen vurderer, at de fleste lejligheder i afdelingen vil blive solgt, og at en fuld opdeling derfor vil være billigere end løbende opdeling, kan en fuld opdeling således være mest hensigtsmæssig.

Omkostninger til opdeling i ejerlejligheder, der ikke kan henføres til de solgte boliger, afholdes som nævnt af de midler, der er overført til provenufonden under Landsbyggefonden, jf. lovens § 96 m. Da provenufonden kun dækker rimelige udgifter til opdeling m.v., kan det derfor være hensigtsmæssigt for boligorganisationen at kontakte Landsbyggefonden, inden samtlige boliger og samtlige erhvervslejemål udlægges som selvstændige ejerlejligheder.

Hvis boligorganisationen i startfasen har valgt løbende opdeling, er der intet til hinder for, at boligorganisationen undervejs kan beslutte at udlægge de resterende usolgte boliger inkl. evt. erhvervslejemål som selvstændige ejerlejligheder, hvis dette samlet set må forventes at være billigere. Beslutning herom skal dog godkendes af kommunalbestyrelsen.

I almene ejendomme, hvor der allerede er sket opdeling inden salg efter lovens kapitel 5 a på en sådan måde, at hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne udgør én ejerlejlighed, vil der være tale om en videreopdeling, der kan foretages efter de samme principper.

 

58. I forbindelse med opdelingen i ejerlejligheder udlægges afdelingens fællesarealer og fællesanlæg som udgangspunkt som ejerforeningens fællesejendom, jf. § 75 m, stk. 1. Både ejere og lejere kan herefter benytte fællesejendommen i overensstemmelse med ejerforeningens vedtægter. Ejerne betaler udgifter forbundet med fællesejendommen efter fordelingstal, og inden for afdelingen fordeles udgifterne efter den fastsatte huslejefordelingsnøgle.

Det kan dog ikke udelukkes, at det i nogle situationer vil være mest hensigtsmæssigt, at fællesareal og fællesanlæg i et vist omfang fortsat ejes af den almene afdeling som særejendom eller overdrages til en køber som særejendom. Når særlige forhold gør sig gældende, kan kommunalbestyrelsen derfor godkende, at fællesareal og fællesanlæg udlægges som særejendom tilhørende enten afdelingen eller en anden ejer.

Ved ejerlejlighedsopdeling kan lejerne ikke købe f.eks. et haveareal, som hører til lejemålet, idet grunden som helhed ejes af ejerne i fællesskab. En køber af en almen bolig kan i stedet opnå en brugsret til havearealet, som dog skal kunne opsiges med 30 års varsel i overensstemmelse med udstykningslovens regler.

Udstykning

59. Det vil som oftest være mest hensigtsmæssigt, at der foretages løbende udstykning i modsætning til en fuldstændig udstykning ved den første salgsrunde, medmindre boligorganisationen vurderer, at de fleste boliger i afdelingen vil blive solgt.

Det er boligorganisationen, som foretager den konkrete vurdering af, hvilken fremgangsmåde der anses for den mest hensigtsmæssige i den enkelte afdeling.

Hvis boligorganisationen i startfasen har valgt løbende udstykning, er der intet til hinder for, at boligorganisationen undervejs kan beslutte at udlægge de resterende ikke-solgte boliger som selvstændige ejendomme, hvis dette samlet set må forventes at være billigere.

Ved udstykning af almene boliger vil hver ejerbolig blive registreret i matriklen som en samlet fast ejendom. Begrebet »samlet fast ejendom« er defineret i § 2 i udstykningsloven.

De konkrete omkostninger ved hver udstykning fradrages salgssummen ved opgørelsen af nettoprovenuet. Omkostninger ved udstykningen, som vedrører de ikke-solgte boliger, f.eks. omkostninger ved opmåling af fælles veje og omkostninger ved en evt. fuld udstykning, afholdes af de midler, der er overført til provenufonden under Landsbyggefonden, jf. § 96 m. Der betales ikke udstykningsafgift ved udstykning i forbindelse med salg af almene boliger efter lovens kapitel 5 a, jf. § 1, stk. 2, i lov om afgift ved udstykning m.m.

Ved udstykningen træffer boligorganisationen med kommunalbestyrelsens godkendelse beslutning om, i hvilket omfang evt. fællesareal og fællesanlæg skal overdrages til en grundejerforening, jf. lovens § 75 m, stk. 2. Overdragelse af fællesareal kan kun ske til en grundejerforening, der alene omfatter de boliger, som var omfattet af afdelingen på tidspunktet for det første salg efter dette kapitel, idet overdragelsen skal ske på vilkår, som kun skal komme de hidtidige brugere af fællesarealet til gode. Om de nærmere vilkår for overdragelse af fællesareal og fællesanlæg efter § 75 m, stk. 2-6, til grundejerforeningen henvises til pkt. 134-136.

Salg i en eller flere boligblokke i en afdeling

60. Hvis kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen ønsker at omdanne en eller flere boligblokke til ejerboliger for at blande ejerformerne i området, kan en praktisk måde at tilrettelægge salget på være, at de omfattede boliger udskilles ved at udstykke de pågældende boligblokke som selvstændige matrikler. Samtidig foretages en opdeling af afdelingen i 2 afdelinger, hvorefter de pågældende blokke i den ene nyoprettede afdeling ejerlejlighedsopdeles. Ejerlejlighedsopdelingen i de pågældende blokke sker herefter som udgangspunkt løbende som beskrevet ovenfor i pkt. 57. Ved salg på denne måde, kan boligorganisationen opnå at holde den tilbageværende afdeling udenfor ejerlejlighedskonstruktionen, der i alt væsentlighed kan fungere som hidtil, jf. også kapitel 41 og 43.

Formelt er der ikke krav om afdelingens godkendelse til, at den oprindelige afdeling opdeles i to selvstændige afdelinger, der må betragtes som afhændelse efter lovens § 27. Det vil dog være naturligt, at boligorganisationen lader spørgsmålet drøfte på det afdelingsmøde, hvor lejerne i øvrigt skal stemme for eller imod salg. Opdeling af afdelingen i to selvstændige afdelinger bør først iværksættes, når afdelingsmødet har tilsluttet sig salget. Ved opdelingen skal der foretages en forholdsmæssig opdeling af lånene i afdelingen efter reglerne i § 27, stk. 5, 1. og 2. pkt. Omkostninger i forbindelse med opdeling af afdelingen i to afdelinger, f.eks. betaling af gebyrer og afgifter i forbindelse med relaksation af den oprindelige afdelings lån og omberegning af støtte samt omkostninger i forbindelse med udstykning af blokkene, afholdes af Landsbyggefonden af de midler, der er overført til provenufonden, jf. § 96 m, stk. 1, nr. 1. Realkreditinstituttet vil vurdere relaksation i det enkelte tilfælde ud fra pantsikkerheden i forhold til den påtænkte udskillelse.

Når salg koncentreres i enkelte blokke, vil der være større chancer for hurtigere at få solgt alle boligerne, således at den nye almene afdeling kun skal være en del af ejerforeningen i en begrænset periode. Indtil alle boligerne i den nye afdeling er solgt, vil afdelingen dog gradvis blive mindre og som følge heraf mere sårbar overfor f.eks. udlejningsvanskeligheder. For hurtigere at kunne gennemføre en omdannelse af alle boligerne i blokken vil det derfor være hensigtsmæssigt at kombinere salget med øvrige initiativer. Kommunen kan f.eks. tilbyde en anden almen bolig til de lejere i blokken, som ikke ønsker at købe, gennem den kommunale anvisningsret, ligesom den kan give et tilbud om flyttehjælp til de pågældende lejere.

Kapitel 23

Tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og energimærkning

61. En sælger af en fast ejendom har som udgangspunkt et 20-årigt sælgeransvar for fejl og mangler ved det solgte. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom har sælger imidlertid mulighed for at frigøre sig fra det 20-årige ansvar ved at tilvejebringe en tilstandsrapport og oplysninger om en ejerskifteforsikring. Har køberen modtaget dette materiale inden købsaftalens indgåelse, kan køberen som udgangspunkt ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller at der er fejl, som burde være nævnt i tilstandsrapporten.

Herudover er det en betingelse for ordningens anvendelse, at sælgeren forpligter sig til at betale et beløb til køber, der svarer til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for ejerskifteforsikringen (hvis han tegner forsikringen).

Ved salg af en ejerlejlighed skal der både udarbejdes en tilstandsrapport for ejerlejligheden og for det tilhørende fællesareal.

Ved salg af almene boliger skal det derfor vurderes, om det bedst kan betale sig for afdelingen at have et 20-årigt ansvar eller at betale udgiften til at frigøre sig fra det. Almene ejendomme er kendetegnet ved et forholdsvist højt vedligeholdelsesniveau. Der er krav om udarbejdelse af 10-årige vedligeholdelsesplaner, og ejendomme med tilsagn efter den 30. juni 1986 er omfattet af Byggeskadefondens dækning og eftersyn. Hertil kommer, at lejerne kender den bolig, de køber. Risikoen for sælgeransvar vil i mange ejerlejlighedsejendomme derfor kunne vurderes at være så lav, at det ikke kan betale sig at afholde udgiften til eftersyn.

Provenufonden dækker afdelingens rimelige udgift efter huseftersynsordningen alternativt sælgeransvaret af midlerne fra salget, jf. § 96 m. Det følger derfor af § 2, stk. 3, i Landsbyggefondens regulativ for provenufonden, at boligorganisationen skal indberette oplysninger om afdelingens byggetekniske tilstand til Landsbyggefonden efter tilmeldingsperiodens udløb, herunder om afdelingens bygninger og lejligheder har væsentlige udækkede byggetekniske behov.

Landsbyggefonden meddeler senest en måned efter boligorganisationens indberetning, om boligorganisationen skal tilvejebringe tilstandsrapport og oplysning om ejerskifteforsikring efter kap. 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., jf. regulativets § 9. Fondens beslutning herom træffes på grundlag af foreliggende oplysninger om ejendommens tilstand, fondens eventuelle besigtigelse eller af et evt. eftersyn, foretaget af en teknisk rådgiver.

Tilvejebringer boligorganisationen tilstandsrapport, selvom Landsbyggefonden ikke har truffet beslutning herom, dækker fonden hverken udgifterne hertil eller til ejerskifteforsikring, jf. regulativets § 8, stk. 3.

Hvis der tilvejebringes tilstandsrapport og oplysninger om en ejerskifteforsikring, kan køberen vælge at tegne en ejerskifteforsikring. Vælger køberen dette, betaler sælger til køber et beløb svarende til mindst halvdelen af den samlede præmie for den tilbudte ejerskifteforsikring.

 

62. Boligorganisationen skal i forbindelse med salget tillige sørge for at få gennemført energimærkning efter reglerne i bekendtgørelse om energimærkning af bygninger. Hvis der er tale om en etageejendom, skal energimærkning udarbejdes for hele ejendommen. Energimærkning er gyldig i 5 år. Når der er stiftet en ejerforening som følge af salg i en ejendom, vil det ved efterfølgende salg i ejendommen være ejerforeningen, der skal sørge for energimærkning. Det samme gælder i ejendomme, hvor der allerede er sket opdeling inden salg efter lovens kapitel 5 a. Boligorganisationen skal gøre køberen bekendt med ejendommens energimærkning, inden der indgås aftale om handlen.

Kapitel 24

Fastsættelse af boligens købspris

63. Efter iværksættelse af ejerlejlighedsopdeling eller udstykning sørger boligorganisationen for vurdering af boligerne med henblik på en endelig fastsættelse af købsprisen. Dette kan tidligst ske, når landinspektørens kort og fortegnelser m.v. over ejendommen er fremstillet og sagen behandlet af myndighederne. Først på dette tidspunkt vil der være et fyldestgørende grundlag for at vurdere boligerne.

Salg til markedsprisen

64. Den enkelte bolig sælges til markedsprisen som ejerbolig, jf. lovens § 75 n. Markedsprisen fastsættes på baggrund af værdien i handel og vandel, når købesummen skal betales kontant. Værdien i handel og vandel er den pris, som køberen må formodes at kunne videresælge boligen til umiddelbart efter købet, og dermed den pris, som en tilsvarende ejerbolig i området handles til ud fra hensyn til boligens tilstand, størrelse, alder, beliggenhed m.v.

Boligen kan være beliggende i en ejendom med tilbagekøbsklausul, dvs. en ret for den kommune, som i sin tid solgte den pågældende grund, til efter en vis periode at købe ejendommen tilbage. Kommunens tilbagekøbspris svarer typisk til den oprindelige salgssum, men det kan også være aftalt, at ejeren derudover har ret til bygningserstatning. Ved ejerlejlighedsopdeling eller udstykning med henblik på frasalg af en bolig opretholdes klausulen, hvorefter køberen overtager boligen med tilbagekøbsklausulen. Dette forhold vil indgå i prisfastsættelsen. Det er op til den nye ejer – enten i forbindelse med købet eller på et senere tidspunkt – at beslutte, om boligen skal forsøges frikøbt. Københavns Kommune har en fast praksis for frikøb, herunder fastsættelse af frikøbsprisen. I andre kommuner må køberen kontakte kommunen i forbindelse med salget, så vilkårene for et evt. frikøb kan tages i betragtning.

Hvor et fællesareal i forbindelse med udstykning overdrages til en grundejerforening vederlagsfrit, og hvor køberne får en brugsret til fællesarealet for et grundejerforeningskontingent, der dækker driftsomkostningerne, jf. § 75 m, samt pkt. 134, vil dette tilsvarende indgå i prisfastsættelsen for boligen.

Markedsprisen fastsættes uden hensyntagen til køberens mulighed for at opnå et rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden. Køberen betaler selv sædvanlige handelsomkostninger, f.eks. advokatomkostninger til skøde, refusionsopgørelse, ekspeditionsgebyrer til eventuelle långivere i forbindelse med finansiering af købesummen m.v.

Ved realkreditbelåning er det vigtig at være opmærksom på, at realkreditinstitutterne konkret vil fastlægge en belåningsværdi for boligen. Denne værdi kan således afvige fra valuarens prisfastsættelse og vil indgå i den samlede lånesagsbehandling og ved instituttets stillingtagen til en låneanmodning.

Det gælder generelt, at købsinteresserede ikke kan forhandle sig til en anden pris.

Valuarer

65. Markedsprisen fastsættes ved en vurdering foretaget af en ejendomsmægler, der er valuar. Ved vurdering af den første bolig i afdelingen udmeldes der dog to valuarer til i fællesskab at fastsætte markedsprisen på boligen.

Udmelding af valuarerne vil i praksis foregå i samarbejde med kommunalbestyrelsen, eftersom kommunalbestyrelsen er forpligtet til at afholde udbud af valuaropgaven for at mindske omkostningerne til vurderingerne. Det er den enkelte kommunalbestyrelse, der træffer beslutning om, hvordan udbuddet tilrettelægges og gennemføres.

Udbuddet forudsættes tilrettelagt sådan, at kommunen ved forsøg med salg af almene boliger efter den midlertidige forsøgsordning udpeger valuarer til at vurdere boligerne for hele forsøgsperioden, således at kommunen ikke skal afholde fornyet udbud ved hver salgsrunde eller ved hvert salg af ledig bolig. Ved salg af almene boliger efter den permanente salgsordning forudsættes kommunen at afholde fornyet udbud efter en passende årrække.

Lejerens betaling af en andel af valuarudgiften

66. Hvis en interesseret lejer efter at have set valuarens vurdering ikke ønsker at købe boligen, skal lejeren som udgangspunkt betale en andel af valuarudgiften.

Bestemmelsen skal begrænse risikoen for, at en lejer anmoder om valuarvurdering uden reelt at være interesseret i at købe. Hvis lejeren springer fra en salgsrunde efter valuarvurderingen er foretaget, har boligorganisationen således afholdt forgæves udgifter til bl.a. landinspektør og valuar, ligesom der har været udgifter til administration, som samlet set fragår et senere nettoprovenu ved efterfølgende salg.

Lejerens andel af udgiften er fastsat til 50 pct. af valuarudgiften. Såfremt boligen vurderes af to valuarer i fællesskab, er lejerens andel 25 pct. af valuarudgiften. Lejeren er forpligtet til at betale, hvis lejeren ikke overtager boligen på den fastsatte overtagelsesdag.

Som konsekvens af lejerens forpligtelse til at betale for en andel af valuarudgiften, er boligorganisationen forpligtet til – inden iværksættelse af opdeling/udstykning og vurdering – at kræve, at lejeren stiller passende sikkerhed for lejerens andel af valuarudgiften. Passende sikkerhed vil f.eks. kunne være en bankgaranti eller en kontant deponering.

Hvis valuarens vurdering afviger med mere end 20 pct. fra den foreløbige prisfastsættelse på baggrund af SKATs vurderingsmodeller fra den seneste almindelige vurdering, som er en del af lejerens beslutningsgrundlag for at melde sig som en interesseret køber i tilmeldingsperioden, skal lejeren dog ikke betale en andel af valuarudgiften.

Kapitel 25

Godtgørelse for forbedringer

67. Når lejeren køber sin egen almene bolig, ophører lejeforholdet, og lejeren skal derfor have godtgørelse for de forbedringer, som lejeren ville have ret til efter råderetsreglerne i den almene lejelov, hvis lejeforholdet ophørte på almindelig vis gennem en opsigelse eller ophævelse på overtagelsesdagen.

Hvis lejeren har udnyttet sin råderet efter reglerne i den almene lejelov, f.eks. ved at etablere badeværelse, vil værdien af boligen være højere end for en tilsvarende bolig uden badeværelse. Derfor skal der tages hensyn hertil ved lejerens køb af egen almen bolig.

Boligorganisationen skal herefter beregne den godtgørelse for forbedringer, som lejeren ville have ret til efter råderetsreglerne i den almene lejelov og sende opgørelsen til lejeren i rimelig tid inden det tidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået, jf. lovens § 75 o. Dermed kan lejeren lade dette forhold indgå i sit beslutningsgrundlag.

Hvis lejeren er uenig i boligorganisationens beregning af godtgørelsen, kan lejeren indbringe denne uenighed for beboerklagenævnet. Sagen skal i så fald indbringes for nævnet senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget boligorganisationens opgørelse over godtgørelsen, jf. § 41 i lov om leje af almene boliger. Lejeren vil herefter have krav på den godtgørelse, som beboerklagenævnet fastsætter.

Hvis lejeren beslutter sig for at købe sin almene bolig, skal godtgørelsesbeløbet udbetales til lejeren senest på overtagelsesdagen.

Afdelingen afholder udgiften af salgssummen, så den fragår det provenu, der indbetales til Landsbyggefonden, jf. § 75 s, stk. 2, nr. 7.

Kapitel 26

Fraflytningssyn

68. På samme måde, som forbedringer foretaget af lejeren giver en højere markedspris, bevirker misligholdelse en lavere pris. Derfor skal der også tages hensyn hertil ved lejerens køb af egen almen bolig.

Boligorganisationen skal derfor foretage en besigtigelse af boligen, hvor det konstateres, om der foreligger misligholdelse, jf. lovens § 75 p. Boligorganisationen skal gennemføre et sådant syn af boligen i rimelig tid inden det tidspunkt, hvor købsaftalen påregnes indgået.

Lejeren skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel ligesom ved lejerens fraflytning. Boligorganisationen skal herudover – hvis boligen er misligholdt – udarbejde en opgørelse over, hvori misligholdelsen består samt oplysning om, hvad en udbedring af misligholdelsen skønnes at ville koste.

Opgørelsen skal straks sendes til lejeren. Lejeren kan herefter vurdere, om lejeren vil gå videre med købet. Hvis lejeren beslutter sig for at købe, må han - ud over den fastsatte købspris - betale det beløb, som en udbedring af misligholdelsen ville koste. Beløbet skal betales senest på overtagelsesdagen.

Lejeren har mulighed for at indbringe sagen for beboerklagenævnet, hvis boligorganisationen mener, at lejeren har misligholdt boligen og derfor kræver, at lejeren betaler det beløb, som det vil koste at udbedre misligholdelsen, jf. § 29 i den almene lejelov. Sagen skal indbringes senest 2 uger efter, at lejeren har modtaget boligorganisationens opgørelse over, hvori misligholdelsen består, og hvad en udbedring skønnes at ville koste. Lejeren skal herefter ud over købesummen betale det beløb, som beboerklagenævnet fastsætter.

Lejerens erstatning for misligholdelsen tillægges salgssummen, så det indgår i det provenu, der indbetales til Landsbyggefonden, jf. § 75 s, stk. 3, nr. 1.

Kapitel 27

Købsaftale, skøde og refusionsopgørelse

69. Når boligorganisationen har tilvejebragt det endelige beslutningsgrundlag, herunder budget eller kontingent for ejer- eller grundejerforening, opdeling eller udstykning, råderetsopgørelse, fraflytningssyn, vurdering m.v., indgår boligorganisationen en bindende købsaftale med de lejere, som fortsat er interesseret i at købe. Dette gælder tilsvarende ved salg af ledige boliger.

Det er først ved denne aftale, at køberen forpligter sig til at købe boligen. Køberen har dog sædvanlig fortrydelsesret efter reglerne i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Boligorganisationen skal indberette til Landsbyggefonden, hver gang der indgås en bindende købsaftale mellem boligorganisationen og en køber, forinden overtagelsesdagen, jf. § 2, stk. 4, i Landsbyggefondens regulativ om provenufonden. I indberetningen redegøres for købsaftalens indhold, herunder salgssummens størrelse. Købers fulde navn, cpr. nr., adresse samt evt. tlf. nr. og e-postadresse skal oplyses.

Boligorganisationen sørger for, at ejerlejlighedsopdeling/udstykning anmeldes til tinglysning, ligesom boligorganisationen sørger for, at de solgte boliger udgår af pantet (relaksation) for de lån, der er optaget i ejendommen, så køberen kan få tinglyst skøde på boligen. Udarbejdelse af skøde og refusionsopgørelse varetages normalt af køber.

Boligorganisationen kan i forbindelse med salgets gennemførelse benytte sig af en rådgiver, som har den fornødne ekspertise med ejendomshandler m.v., f.eks. en advokat eller ejendomsmægler.

Det forudsættes generelt, at køberen selv sørger for at få professionel rådgivning og bistand i forbindelse med købet, såfremt køberen har behov herfor, ligesom køberen selv sørger for den nødvendige finansiering af handlen. Køberen betaler selv handelsomkostninger, f.eks. omkostninger til egen rådgiver og ekspeditionsgebyrer til eventuelle långivere i forbindelse med finansieringen samt tinglysningsafgift.

Kapitel 28

Rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden

Kun ved salg til lejerne

70. Når lejerne i afdelingen får mulighed for at købe deres almene lejebolig, sker det til markedsprisen som ejerbolig, jf. lovens § 75 n, samt pkt. 64. Den enkelte lejer har dog ret til at optage et rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden til finansiering af 30 pct. af den fastsatte købesum, jf. § 75 r.

Den resterende del af købesummen forudsættes finansieret på sædvanlig måde ved optagelse af realkreditlån og ved egenfinansiering, f.eks. ved pengeinstitutlån.

Til forskel fra finansieringen ved lejernes overtagelse af egen bolig ydes der ikke køberen af en ledig bolig et tilsvarende rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden. Købet forudsættes finansieret helt på sædvanlig måde.

Optagelse af lånet

71. For at optage det nævnte lån, skal lejeren ansøge Landsbyggefonden om lånet. Landsbyggefonden yder herefter lånet uden forudgående kreditvurdering af lejeren. Landsbyggefonden er således pligtig at yde lejeren lånet efter ansøgning uanset lejerens økonomiske situation.

Er flere lejere opført på lejekontrakten, kan lejerne aftale at købe boligen i sameje, således at de har ret til at optage det rente- og afdragsfrie lån på 30 pct. af købesummen i forening. Ligeledes kan den ene af lejerne købe boligen og optage lånet. Dette forudsætter dog samtykke fra de øvrige lejere af boligen.

Lejeren kan desuden købe boligen i sameje med andre personer, som er samlevende med lejeren, således at de har ret til at optage det rente- og afdragsfrie lån på 30 pct. af købesummen i forening.

 

72. Da Landsbyggefonden yder det rente- og afdragsfrie lån uden forudgående kreditvurdering af køberen, er det en betingelse, at der til sikkerhed for lånet tinglyses pant i ejendommen inden for 80 pct. af købesummen, jf. lovens § 96 l.

Det følger heraf, at lejerens overtagelse af egen almen bolig som udgangspunkt vil blive finansieret med 50 pct. realkreditlån, der får sikkerhed i prioritetsrækkefølgen i intervallet 0-50 pct. af købesummen, 30 pct. rente- og afdragsfrit lån, der får sikkerhed i intervallet 50-80 pct. af købesummen. De sidste 20 pct. af købesummen finansieres ved egenbetaling, f.eks. i form af pengeinstitutlån, der får sikkerhed i intervallet 80-100 pct. af købesummen.

Landsbyggefonden kan godkende, at det rente- og afdragsfrie lån rykker for lån til forbedringer, for lån til vedligeholdsarbejder, som er vedtaget af ejerforeningen, samt for lån optaget i forbindelse med konverteringer, hvis det efter fondens vurdering ikke øger risikoen for lånets sikkerhed. Dermed har køberne mulighed for at sikre god vedligeholdelsestand og forbedringer af ejendommen samt sikre deres økonomiske situation i øvrigt, uden at risikoen for det rente- og afdragsfrie lån øges.

 

73. Lejeren skal i forbindelse med optagelse af lånet betale et ekspeditionsgebyr til fonden, som dækker fondens omkostninger til oprettelse og administration m.v. af lånet, herunder tinglysningsafgift. Gebyret udgør efter § 7, stk. 4, i Landsbyggefondens regulativ om provenufonden 3000 kr. plus tinglysningsafgiften for et lånetilsagn i 2005. Gebyret kan ændres en gang årligt den 1. januar. Låntageren betaler desuden et gebyr til dækning af administrationsudgifter i forbindelse med fondens meddelelse af rykningstilsagn, jf. regulativets § 7, stk. 6. Gebyret udgør 500 kr. Gebyret kan ligeledes ændres en gang årligt den 1. januar.

Udbetaling af lånet sker direkte til boligorganisationen, når gebyret er indbetalt af lejeren, og når pantebrevet er tinglyst anmærkningsfrit, såfremt boligorganisationen har behov herfor, f.eks. på grund af udlæg i forbindelse med salgets gennemførelse. Hvis boligorganisationen ikke har behov for udbetaling, overfører Landsbyggefonden beløbet til boligorganisationens konto i provenufonden som en del af nettoprovenuet fra salget.

Lånets forfaldstidspunkt

74. Det rente- og afdragsfrie lån forfalder som udgangspunkt til indfrielse, når den tidligere almene lejer fraflytter boligen, således at den tidligere lejer kun kan drage økonomisk fordel af det rente- og afdragsfrie lån i den periode, hvor denne selv bor i boligen.

Lånet forfalder dog ikke til indfrielse ved den tidligere lejers fraflytning, hvis lejerens ægtefælle eller personer, der har været samlevende med lejeren i mindst 2 år, bliver boende i den købte bolig.

Lånet forfalder desuden til indfrielse ved helt eller delvis ejerskifte af den købte bolig, således at det kun er den første køber, der kan drage økonomisk fordel af lånet. I visse situationer er der dog mulighed for overtagelse af lånet.

Såfremt lejeren har valgt at købe boligen i sameje med andre personer, kan den tidligere lejer ved overtagelse af samejerens andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet. Ligeledes kan den tidligere lejers ægtefælle eller personer, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år ved overtagelse af den tidligere lejers andel af boligen overtage en tilsvarende del af lånet.

Såfremt lejeren har valgt at købe boligen i sameje med sin ægtefælle eller en anden person, som har været samlevende med den tidligere lejer i mindst 2 år, og hvis den tidligere lejer efterfølgende overdrager sin andel af boligen til en anden person, forfalder lånet kun forholdsmæssigt svarende til den tidligere lejers andel af lånet.

I lånets løbetid kan Landsbyggefonden i øvrigt kun opsige lånet til fuld indfrielse i særlige tilfælde, f.eks. hvis pantet vanrøgtes eller forringes væsentligt. Landsbyggefonden skal sørge for, at lånet bliver tilbagebetalt, når betingelserne for at opretholde lånet ikke længere er til stede.

Lånet forrentes fra forfaldsdagen med en rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i renteloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 743 af 4. september 2002.

De regler om det rente- og afdragsfrie lån, som gælder for ægtefæller, gælder tilsvarende for registrerede partnere.

Kapitel 29

Indfrielse af afdelingens lån

Afdelingens lån

75. Boligorganisationen skal i forbindelse med salget sørge for, at der sker en forholdsmæssig indfrielse af de lån, der hviler på ejendommen svarende til, at afdelingens lejeindtægter reduceres som følge af salget, jf. § lovens § 75 q. Hertil kommer, at den støtte, som på forskellig måde ydes til lånene, ligeledes skal reduceres svarende til den del, der fremover skulle være betalt til de solgte boliger. Også lån, som afdelingen ikke aktuelt har udgifter til, f.eks. grundkapitallån og driftsstøttelån, skal indfries forholdsmæssigt.

Det er boligorganisationen, der opgør behovet for indfrielse af lån i forbindelse med salget og anmoder Økonomistyrelsen om godkendelse af den beregnede indfrielse, før de enkelte panthavere anmodes om at gennemføre den faktiske indfrielse.

En afdelings lån kan være af forskellig karakter. Realkreditlån kan være støttede eller ustøttede. Støtten kan være ydet af staten eller af Landsbyggefonden, ligesom kommunerne i visse tilfælde refunderer en del af støtten. De statsstøttede lån er som udgangspunkt med såkaldt byggefondsforpligtelse, dvs. at lejebetalingen ikke nedsættes, når lånene udløber, men indbetales som likvide midler til boligorganisationens dispositionsfond og videre til Landsbyggefonden med typisk halvdelen. Hertil kommer, at realkreditlån ofte er ydet med hel eller delvis garanti fra stat og kommune evt. med regarantier fra Landsbyggefonden og kommuner, således at garantiforpligtelsen er delt mellem flere parter.

Ustøttede lån, lån med statsstøtte til udbedring af byggeskader og lån med støtte fra Landsbyggefonden er uden den nævnte forpligtelse, dvs. at lejebetalingen i afdelingen nedsættes i forbindelse med, at lånene udløber. Endelig er grundkapitallån, driftstøttelån, lån ydet i forbindelse med de såkaldte femtedelsløsninger og A-lån fra Landsbyggefonden rente- og/eller afdragsfrie i en kortere eller længere periode.

Opdeling i lånetyper

76. Afdelingens lån kan opdeles i følgende kategorier:

– Realkreditlån til finansiering af den oprindelige anskaffelsessum, hvortil der ydes eller har været ydet statslig støtte.

– Realkreditlån til finansiering af den oprindelige anskaffelsessum, hvortil der ydes eller har været ydet statslig støtte, og hvortil kommunen refunderer eller har refunderet en del af støtten.

– Realkreditlån til finansiering af udbedring af byggeskader m.v., hvortil der ydes eller har været ydet statslig støtte.

– Realkreditlån til finansiering af udbedring af byggeskader m.v., hvortil der ydes eller har været ydet statslig støtte, og hvortil kommunen refunderer eller har refunderet en del af støtten.

– Realkreditlån til finansiering af arbejder i afdelingen, hvortil Landsbyggefonden yder eller har ydet støtte.

– Andre realkreditlån i afdelingen, hvortil der ikke ydes støtte, bortset fra evt. kommunegaranti.

– Realkreditlån til indløsning af hjemfaldsforpligtelse.

– Statslån til finansiering af den oprindelige anskaffelsessum.

– Grundkapitallån ydet af staten.

– Grundkapitallån ydet af kommunen.

– Grundkapitallån ydet af Landsbyggefonden.

– A-lån ydet af Landsbyggefonden.

– Driftsstøttelån ydet af et realkreditinstitut.

– Driftsstøttelån ydet af staten.

– Driftsstøttelån ydet af kommunen.

– Driftsstøttelån ydet af Landsbyggefonden.

– Driftsstøttelån ydet af boligorganisationen.

– Andre lån ydet af boligorganisationen.

– Pengeinstitutlån.

Forholdsmæssig indfrielse

77. I forbindelse med salget skal afdelingens lån indfries forholdsmæssigt. Baggrunden herfor er, at afdelingens udgifter skal tilpasses afdelingens reducerede indtægter. Det er således afgørende at sikre, at kapitaludgifterne for de tilbageværende almene lejere ikke stiger som følge af salget.

Dette indebærer for det første, at lånene skal indfries i et sådant omfang, at der ikke sker en stigning i de nettoprioritetsydelser, der skal betales af de tilbageværende almene lejere. Dette gælder ikke kun for de aktuelle nettoprioritetsydelser, men også for den fremtidige udvikling i nettoprioritetsydelserne.

En forholdsmæssig indfrielse indebærer endvidere, at lån, som aktuelt er ydelsesfrie, som f.eks. grundkapitallån og driftsstøttelån, der skal forrentes og afdrages på et tidspunkt i fremtiden, ligeledes skal indfries forholdsmæssigt.

Endelig kan der efter byggeriets opførelse være optaget lån til forbedringer af en del af afdelingens boliger. Ved salg af en ikke-forbedret bolig skal der naturligvis ikke ske forholdsmæssig indfrielse af et sådant forbedringslån.

Det er derfor nødvendigt at beregne den forholdsmæssige indfrielse, således at lån, hvis betaling påhviler hele afdelingen, indfries med virkning for låntagers betaling fra overtagelsesdagen i samme forhold som låntagers betaling på de solgte boliger udgør af låntagers samlede betaling på de omfattede lån.

Lån, som aktuelt er ydelsesfrie og som påhviler hele afdelingen, indfries i samme forhold.

Er der tale om en afdeling med integrerede institutions- og erhvervsarealer sker der alene indfrielse af lån, der vedrører boligerne.

Lån optaget til individuelle forbedringer indfries kun ved salg af de forbedrede boliger. Lånene indfries med virkning for låntagers betaling fra overtagelsesdagen i samme forhold som låntagers betaling på lån til individuelle forbedringer i de solgte boliger udgør af låntagers samlede betaling på de omfattede lån.

Låntagers betaling opgøres som afdelingens betaling ved seneste lånetermin før overtagelsesdagen.

Nedsættelse af beboerbetaling og støtte

78. Ved indfrielsen nedsættes låntagers betaling med virkning fra overtagelsesdagen svarende til låntagers betaling på den del af lånet, der er indfriet. Sker det, at et lån udamortiseres i perioden mellem overtagelsesdagen og indfrielsen, nedsættes låntagers betaling på dette lån tilsvarende indtil udamortiseringen. De likvide midler, der fremkommer som følge af udamortiseringen, og som indgår i dispositionsfonden/Landsbyggefonden, nedsættes tilsvarende med virkning fra udamortiseringen.

For så vidt angår den løbende støtte reguleres denne ved indfrielsen, således at støtten med virkning fra overtagelsesdagen udgør et beløb, der svarer til forskellen mellem låntagers betaling og den reducerede ydelse på lånet. Udamortiseres et lån i perioden mellem overtagelsesdagen og indfrielsen reguleres støtten til dette lån indtil udamortiseringen tilsvarende.

Fra overtagelsesdagen og frem til indfrielsen finder sted, skal der fortsat betales ydelser på de lån, der skal indfries, dvs., at der fortsat udbetales offentlig støtte og låntager betaler fortsat sin del af ydelsen. Den støtte, der fra overtagelsesdagen, og frem til indfrielsen finder sted, er udbetalt for meget, skal tilbagebetales. Tilsvarende gælder for låntagers betaling på lånene. Både den for meget udbetalte støtte og låntagers betaling på den del af lånene, som indfries, indgår i beregningen af nettoprovenuet.

Beregning af indfrielse

79. Der er typisk flere lån i en afdeling, hvorfor indfrielsen som udgangspunkt fordeles på alle lån efter deres forholdsmæssige andel af låntagers betaling.

Indfrielsen af lån er forbundet med en række omkostninger. For at undgå unødige omkostninger skal indfrielsen samles på færrest mulige lån på følgende måde.

Inden for hver af de i pkt. 76 nævnte lånekategorier indfries lån med tilnærmelsesvist samme vilkår, således at der udvælges ét lån til faktisk indfrielse. Dette lån indfries herefter i et sådant omfang, at reduktionen i låntagers betaling det første år bliver den samme, som hvis hvert enkelt lån var blevet forholdsmæssigt indfriet.

Ved lån med tilnærmelsesvist samme vilkår forstås lån, hvor forskellen i restløbetid ikke overstiger 2 år, og hvor forskellen i ydelsesprocenten ikke overstiger 1 pct. point. Er restløbetiden mindre end 10 år, må forskellen i restløbetid ikke overstige 1 år.

Kan lånene i en afdeling ikke puljes på den beskrevne måde og er indfrielsesbeløbet mindre end 10.000 kr., kan der ske indfrielse af et andet lån inden for samme kategori. Indfrielsen skal ske på en sådan måde, at reduktionen i låntagers betaling netop svarer til reduktionen ved indfrielse af hvert enkelt lån.

Det er en forudsætning for at pulje indfrielsen af lånene, at de samlede omkostninger herved ikke overstiger de samlede omkostninger ved indfrielse af hvert enkelt lån.

Inkonverterbare lån

80. Indfrielse af konverterbare realkreditlån sker typisk ved, at der indbetales et kontant beløb til realkreditinstituttet svarende til kursværdien af den obligationsgæld, der skal indfries, dog højst til parikurs. Indfrielse af inkonverterbare realkreditlån sker derimod ved, at der til realkreditinstituttet indleveres obligationer af samme fondskode svarede til den gæld, der skal indfries. Obligationerne købes til dagskurs, og der er ved større opkøb af sådanne obligationer risiko for, at opkøbet vil kunne få kursen til at stige og dermed fordyre indfrielsen.

I forbindelse med den enkelte indfrielse, herunder især ved indfrielse af indekslån må Økonomistyrelsen derfor vurdere, om indfrielsen vil frembyde risiko for kurspåvirkning. Såfremt risikoen vurderes som høj, sker indfrielse af inkonverterbare lån ved, at Økonomistyrelsen på statens vegne overtager den andel af restgælden på det indestående lån, der skal indfries, og den hertil hørende andel af betalingsforpligtelsen på lånet. Til gengæld herfor modtager Økonomistyrelsen en andel af salgsprovenuet, svarende til værdien af den overtagne restgæld ved en af Socialministeriet fastsat indfrielseskurs. Der kan efterfølgende opkøbes obligationer løbende, uden at der herved sker en påvirkning af kursen.

Proceduren vedrørende indfrielsen både af konverterbare og inkonverterbare lån vil blive tilrettelagt ved aftale mellem realkreditinstitutterne, boligorganisationerne, Landsbyggefonden, kommunerne og Økonomistyrelsen.

Pantesikkerhed

81. Meddelte garantier og regarantier, herunder regarantier fra Landsbyggefonden vedstås. Vedståelsen kan indhentes ved indfrielsen eller efterfølgende.

I forbindelse med relaksation af pantet og indfrielse af lån skal lånegrænserne i lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v. overholdes. Realkreditinstitutterne foretager derfor en vurdering af den tilbageværende almene ejendom med henblik på at fastslå, om der fortsat er tilstrækkelig pantesikkerhed for realkreditlånene. Vurderingen foretages efter de gældende regler på grundlag af en rentabilitetsbetragtning. Det kan ikke udelukkes, at realkreditinstitutterne i visse tilfælde vil komme frem til en sådan værdiansættelse, at de vil kræve yderligere reduktion af lånene med henblik på at opnå den fornødne sikkerhed.

Dette vil især kunne være tilfældet i forbindelse med salg i afdelinger med integrerede institutioner eller erhvervsareal i øvrigt, afhængig af de lokale forhold, herunder af karakteren af de foreliggende lejekontrakter m.v. Realkreditinstitutterne vil vurdere, om der er en øget risiko forbundet med, at der er færre almene boliger i afdelingen til at dække et evt. driftstab forbundet med institutionen eller erhvervsarealet. Vurderes det, at pantesikkerheden efter relaksation ikke er tilstrækkelig, vil realkreditinstituttet kræve yderligere låneindfrielse med henblik på at reducere sin risiko.

I forbindelse med at ejendommen udstykkes eller opdeles bør det overvejes, om det er muligt at udskille de nævnte arealer i en selvstændig afdeling og samtidig overføre en forholdsmæssig del af den indestående belåning hertil. Dette vil normalt indebære, at der oprettes en uopsigelig langtidskontrakt vedrørende leje af arealerne. Realkreditinstituttet vil skulle godkende en evt. udskillelse samt vilkårene herfor.

Er udskillelse ikke mulig eller hensigtsmæssig, yder kommunen den nødvendige garanti, således at der alene sker forholdsmæssig indfrielse af belåningen vedrørende de solgte boliger. Kommunen skal således yde garanti for den del af restgælden på indestående realkreditlån, som efter den forholdsmæssige indfrielse har pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens værdi, opgjort i henhold til reglerne herfor efter lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v.

Kapitel 30

Opgørelse af nettoprovenu

82. Boligorganisationen opgør nettoprovenuet ved salg af almene boliger.

Nettoprovenuet opgøres som salgssummen med fradrag af en række nærmere afholdte beløb i tilknytning til salget og tillagt beløb for misligholdelse, henlæggelser og indtægter i forbindelse med salget, jf. lovens § 75 s, stk. 1, samt bilag 1 til vejledningen.

I det følgende omtales de enkelte beløb, der afholdes af salgssummen, og de beløb, der tillægges salgssummen. De enkelte punkter udgør en udtømmende oplistning.

Beløb, som afholdes af salgssummen

Tilbagebetaling af beboerindskud

83. Beboerindskud indbetalt af lejeren ved lejeaftalens indgåelse skal tilbagebetales lejeren ved lejemålets ophør, dvs. når lejeren overtager boligen som ejerbolig. Beboerindskuddet er en del af byggeriets finansiering. Beboerindskuddet udgør den yderste del – efter de nugældende regler 2 pct. – af byggeriets anskaffelsessum. Indskuddet reguleres ikke.

De tilfælde, hvor lejeren har indbetalt et depositum i stedet for et beboerindskud, tilbagebetales dette ligeledes til lejeren, men fragår ikke salgssummen. Depositum er således indbetalt ved siden af byggeriets finansiering.

Forholdsmæssig indfrielse af lån

84. Afdelingens lån skal i forbindelse med et frasalg af boliger indfries forholdsmæssigt, jf. lovens § 75 q, og bekendtgørelsens §§ 10 og 11, samt kapitel 29.

Gebyrer og afgifter

85. Udgifter til betaling af gebyrer og afgifter i forbindelse med relaksation. Når en eller flere boliger sælges, skal långiver således acceptere, at den eller de solgte lejligheder udgår af pantet (relaksation). Alle lånene skal relakseres hver gang, der sælges en bolig. Långiver har indsigelsesret heroverfor.

Relaksation sker ved påtegning af pantebrevene, som tinglyses, og i den forbindelse udløses en tinglysningsafgift. Omkostningerne til relaksation afhænger ikke nødvendigvis af antallet af solgte boliger, men kan være omkostninger pr. samlet relaksation m.v.

Herudover er der udgifter til gebyrer til realkreditinstitutterne, Landsbyggefonden og andre panthavere i forbindelse med forholdsmæssig indfrielse af afdelingens lån, herunder gebyr for vurdering, vedståelse af garantier m.v., ligesom der er udgifter i forbindelse med omberegning af støtte, herunder gebyr til Økonomistyrelsen.

Udstykning og opdeling

86. Udgifter til opdeling i ejerlejligheder eller udstykning i selvstændige matrikler, som kan henføres til de frasolgte boliger, f.eks. udgifter til opmåling, udarbejdelse af kort over ejendommen, indhentning af diverse erklæringer og attester m.v. samt betaling af gebyrer.

Visse initialomkostninger i forbindelse med opdeling og udstykning, f.eks. omkostninger til opmåling af fællesveje og omkostninger til opdeling eller udstykning, der vedrører boliger, der ikke sælges, afholdes ikke direkte af salgssummen, men af Landsbyggefonden af de midler, der er overført til provenufonden, jf. § 96 m.

Vurdering

87. Udgifter til vurdering, som efterfølges af et salg.

De enkelte salg vil være forbundet med udgifter til vurdering af boligerne med henblik på at fastsætte købsprisen, jf. § 75 n.

Udgifter til forgæves afholdt vurdering afholdes af Landsbyggefonden af de midler, der er overført til provenufonden, jf. § 96 m.

Betaling af de solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud

88. Udgifter til betaling af de solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud til afdelingen.

Et opsamlet driftsunderskud i den almene boligafdeling fra tidligere år skal som hovedregel budgetteres afviklet over højest 3 år. Afdelingen kompenseres derfor af nettoprovenuet for de solgte boligers forholdsmæssige andel af det opsamlede underskud, så de tilbageværende beboere ikke får en lejestigning som følge af salget.

Den forholdsmæssige andel opgøres på grundlag af seneste reviderede årsregnskab.

De solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud opgøres i samme forhold som låntagers betaling på de solgte boliger udgør af låntagers samlede betaling på de omfattede lån, jf. bekendtgørelsens § 14, nr. 1.

Godtgørelse for lejerens forbedring af det lejede

89. Udgifter til betaling af godtgørelsesbeløb for lejerens forbedring af det lejede efter råderetsreglerne, jf. § 75 o samt pkt. 67.

Udgifter til energimærkning

90. Udgifter til energimærkning efter lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger.

Omkostninger til udarbejdelse af købsaftale

91. Udgifter til udarbejdelse af købsaftale, f.eks. udgifter til rådgivningsbistand.

Boligorganisationens administrationsudgifter i tilknytning til salget

92. Salgene vil være forbundet med administration i boligorganisationen - både særlig administration forbundet med de konkrete salg samt løbende administration. Kun administrationsomkostninger i tilknytning til salget, som efterfølges af et køb, afholdes af salgssummen.

Udgifter til administration i tilknytning til salget, som ikke efterfølges af et køb, afholdes af Landsbyggefonden af de midler, der er overført til provenufonden, jf. § 96 m.

Ved opgørelsen af de administrationsudgifter, der skal afholdes af salgssummen, indgår administrationsudgifter forbundet med udførelsen af boligorganisationens opgaver efter §§ 75 h-75 n, § 75 q samt §§ 75 s-75 u, jf. bekendtgørelsens § 14, nr. 2. Dette vil sige udgifter til udarbejdelse af vedtægter for den kommende ejer- eller grundejerforening, fastsættelse af fordelingstal for kommende ejerlejligheder, beregning af boligernes værdi på baggrund af normtal i SKATs vurderingsmodeller fra den seneste almindelige vurdering, udarbejdelse af forslag til budget for den kommende ejerforening eller skøn over kontingent til en grundejerforening, beregning af forholdsmæssig indfrielse af lån m.v.

Omkostninger til boligorganisationens administration i forbindelse med afdelingens beslutning om salg, f.eks. omkostninger til afholdelse af ekstraordinært afdelingsmøde og udarbejdelse af materiale til brug for mødet, afholdes uden for salgssummen.

Omkostninger til den løbende administration efter et salg, f.eks. forberedelse og afholdelse af ekstra afdelingsmøder inden afholdelse af ejer- og grundejerforeningens generalforsamling og løbende besvarelse af forespørgsler fra lejerne, afholdes ligeledes uden for salgssummen. Det kan ikke udelukkes, at der kan forekomme en stigning i de løbende administrationsudgifter efter salg, og lejerne må tage dette i betragtning, når de beslutter, om afdelingens boliger skal kunne sælges.

Lejetab

93. Udgifter til lejetab i forbindelse med salg af ledige almene boliger efter lovens §§ 75 c og 75 d, såfremt den udbudte bolig bliver solgt. I modsat fald dækkes lejetabet af Landsbyggefonden af de midler, der er overført til provenufonden, jf. § 96 m. Lejetab efter de første 6 måneder dækkes dog af boligorganisationens dispositionsfond, uanset om den udbudte bolig bliver solgt.

Ydelser på lån

94. Afdelingens udgifter til ydelser i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen på den del af lånene, der indfries. Hvor overtagelsesdagen ligger før den faktiske indfrielse af afdelingens lån i forbindelse med salg, fortsætter afdelingen med at betale ydelser på lånene, indtil den forholdsmæssige indfrielse sker efter § 75 q.

Tilbagebetaling af støtte

95. Offentlig støtte til lån i afdelingen fortsætter indtil den forholdsmæssige indfrielse sker efter § 75 q. Ligger indfrielsesdagen efter overtagelsesdagen, skal den statslige ydelsesstøtte for en del af lånene, som indfries, og som er modtaget i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen, tilbagebetales.

Andre udgifter

96. Endelig er der en opsamlingsbestemmelse for andre udgifter i forbindelse med salget, f.eks. omkostninger ved sælgers mellemfinansiering i forbindelse med forholdsmæssige indfrielse af lån og ved udlæg samt udgifter til regnskabsaflæggelse og revision.

Beløb, som tillægges salgssummen

Erstatning for misligholdelse

97. Lejerens erstatning for misligholdelse af lejemålet, som boligorganisationen har opgjort efter lovens § 75 p. Hvis lejeren i lejeperioden har misligholdt det lejede, vil dette således bevirke en lavere markedspris for boligen, som der skal tages hensyn til ved lejerens køb af egen almen bolig.

Henlæggelser til periodisk fornyelse og istandsættelse

98. Den forholdsmæssige andel af afdelingens henlæggelser på overtagelsesdagen til periodisk fornyelse og istandsættelse. Der vil være tale om en andel af afdelingens henlæggelser på overtagelsestidspunktet svarende til de solgte boligers andel af den samlede husleje.

Såfremt henlæggelserne fulgte de solgte boliger - dvs., den fremtidige ejer fik udbetalt beløbet - ville salgssummen være tilsvarende højere. Da salgssummen danner grundlag for boligens finansiering, herunder opgørelsen af det stående lån, tillægges beløbet i stedet salgssummen.

Den forholdsmæssige andel opgøres på baggrund af seneste reviderede årsregnskab.

De solgte boligers forholdsmæssige andel opgøres i samme forhold som låntagers betaling på de solgte boliger udgør af låntagers samlede betaling på de omfattede lån, jf. bekendtgørelsens § 14, nr. 3.

Henlæggelser til indvendig vedligeholdelse

99. Den forholdsmæssige andel af afdelingens henlæggelser til indvendig vedligeholdelse.

Den forholdsmæssige andel opgøres efter bekendtgørelsens § 14, nr. 4 enten som afdelingens udgifter til normalistandsættelse vedrørende de solgte boliger, hvis lejeforholdet var ophørt på overtagelsesdagen, jf. lov om leje af almene boliger § 26, eller som indestående på vedligeholdelseskonti vedrørende de solgte boliger på overtagelsesdagen, jf. lov om leje af almene boliger § 27.

Indtægter i forbindelse med salget

100. Indtægter i forbindelse med salget, f.eks. afdelingens renteindtægter af en deponeret købesum. Sælger oppebærer således renter af salgssummen fra overtagelsesdagen, til salgssummen frigives. Da udgifterne i perioden fra overtagelsesdagen til indfrielsesdagen afholdes af salgssummen, skal indtægterne tilsvarende tillægges salgssummen.

Kapitel 31

Tab

101. Hvis omkostningerne i forbindelse med salget overstiger indtægterne, vil der opstå tab i forbindelse med salget. Et sådant tab dækkes af provenufonden, jf. lovens § 96 m, stk. 1, nr. 5.

Kapitel 32

Regnskab og revision

102. Boligorganisationen skal udarbejde særskilt regnskab omfattende hver salgsrunde i afdelingen og hvert udbud af ledig bolig, jf. bekendtgørelsens § 15. Dette gælder også, selvom en salgsrunde eller et udbud af ledig bolig ikke afsluttes med et salg, når der dog er afholdt udgifter, som boligorganisationen skal have refunderet af provenufonden.

I regnskabet medtager boligorganisationen salgssummen for den eller de solgte boliger, samtlige beløb, der efter lovens § 75 s, stk. 2 og 3, fratrækkes henholdsvis tillægges salgssummen, nettoprovenuet, samt indbetalt beløb til ejer- eller grundejerforeningen efter lovens § 75 s, stk. 4, som fratrækkes nettoprovenuet.

I regnskabet indgår herudover samtlige beløb, der er afholdt i tilknytning til en salgsrunde eller udbud af ledig bolig, som ikke fuldt ud kan henføres til de solgte boliger, jf. lovens § 96 m, stk. 1, nr. 1, eller som ikke efterfølges af et køb af den bolig, som udgifterne vedrører, jf. § 96 m, stk. 1, nr. 2-4 og 6, og som afholdes af midlerne i provenufonden.

Det er en forudsætning, at de nævnte beløb i regnskabet skal være specificeret, så afholdte omkostninger og indtægter i forbindelse med salgsrunden eller udbud af ledig bolig klart fremgår af regnskabet.

Til brug for statistiske opgørelser skal regnskabet indeholde særskilte oplysninger om salgssummen for hver enkelt solgt bolig samt boligens adresse.

Hvor flere udbud af ledige boliger afsluttes inden for 3 måneder, eller hvor udbud af ledige boliger afsluttes 3 måneder før eller efter afslutning af en salgsrunde i afdelingen, kan boligorganisationen nøjes med at udarbejde ét regnskab.

I tilknytning til regnskabet skal boligorganisationen afgive en beretning, hvori nærmere redegøres for salgsrunden eller udbud af ledig bolig, herunder eventuelle særlige problemer, for de foranstaltninger, der er iværksat til løsning af problemerne, og for forhold, som revisor måtte have påtalt under revisionen, jf. bekendtgørelsens § 16.

 

103. Som led i sin tilsynsudøvelse skal kommunalbestyrelsen godkende regnskabet bilagt beretning og udskrift af revisionsprotokollen, jf. bekendtgørelsens § 17. Den tilsynsførende kommunalbestyrelse må påse, at boligorganisationens ledelse senest 3 måneder efter salgsrundens afslutning eller for ledige boliger ved gennemført salg eller ved beslutning om genudlejning fremsender det foreskrevne regnskabsmateriale til kommunalbestyrelsen til godkendelse. Er afdelingen beliggende i en anden kommune end den tilsynsførende for boligorganisationen, anvendes de almindelige regler om krydstilsyn.

Genpart af det godkendte regnskabsmateriale indsendes til Landsbyggefonden. Af hensyn til mulighederne for at udnytte edb i behandlingen af regnskabsmaterialet kan Landsbyggefonden kræve, at regnskabsmaterialet indsendes i elektronisk form.

 

104. Regnskabet skal revideres af en statsautoriseret revisor eller en registreret revisor i overensstemmelse med en særlig revisionsinstruks, jf. bekendtgørelsens § 18. Revisionsinstruksen er optaget som bilag til bekendtgørelsen.

Til brug for boligorganisationens bestyrelse skal revisor føre en revisionsprotokol, hvori revisor indfører sine bemærkninger. Boligorganisationens bestyrelse skal nøje gennemgå revisionsprotokollen og forelægge den på førstkommende bestyrelsesmøde efter revisionen. Enhver protokoltilførsel skal underskrives af samtlige bestyrelsesmedlemmer.

Kapitel 33

Indbetaling af nettoprovenu til Landsbyggefonden

105. Efter overtagelsesdagen - og når regnskabet for salg i den enkelte afdeling er gjort op - indbetales nettoprovenuet til Landsbyggefonden, jf. lovens § 75 s, stk. 5, samt § 80 f, hvor midlerne overføres til provenufonden. Det er nettoprovenuet efter fradrag for indbetalt beløb til en ejer- eller grundejerforening, der skal indbetales til Landsbyggefonden, jf. kapitel 37.

Hvis der er tale om salg i problemramte afdelinger efter den permanente salgsordning i lovens § 75 d, kan Landsbyggefonden dog godkende, at nettoprovenuet helt eller delvist ikke skal indbetales til Landsbyggefonden. Provenuet forbliver i så fald i boligorganisationen til anvendelse for fælles aktiviteter og initiativer i det boligområde, hvor de solgte boliger er beliggende. Der vil dog altid skulle ske indbetaling til Landsbyggefonden af et bidrag til dækning af bl.a. udgifter til provenufondens administration og af fondens forpligtelser til at yde det rente- og afdragsfrie lån og til at dække visse udgifter i de afdelinger, som deltager i salg, jf. lovens § 75 s, stk. 6. Om anvendelse af nettoprovenuet henvises til afsnit V.

De gældende forfalds- og inddrivelsesbestemmelser vedrørende indbetalinger til Landsbyggefonden anvendes tilsvarende for boligorganisationens indbetaling af nettoprovenuet.

Kapitel 34

Pligtmæssige bidrag, henlæggelser, bidrag til dispositionsfond og Landsbyggefond

106. På overtagelsesdagen overgår den almene bolig til ejerboligstatus. For afdelingen betyder dette som nævnt, at den løbende støtte reduceres, og at lejebetalingen fra den tidligere lejer bortfalder. Herudover ændres en række andre forhold.

Afdelingens indbetaling af pligtmæssige bidrag efter lovens §§ 79 og 80 reduceres med et beløb svarende til de solgte boligers tidligere andel af bidraget. Også afdelingens henlæggelser til ind- og udvendig vedligeholdelse og fornyelse reduceres med de solgte boligers andel. Hertil kommer afdelingens indbetaling af eventuelle særlige bidrag til boligorganisationens dispositionsfond med henblik på at opfylde det minimumskrav pr. lejemålsenhed, som er fastsat i § 38 i bekendtgørelse om drift af almene boliger, som ligeledes reduceres med de solgte boligers andel. Dette gælder endvidere løbende støtte fra Landsbyggefonden i form af huslejebidrag efter § 96 e og huslejesikring efter § 8 i lov nr. 282 af 27. april 1994 om visse almennyttige boligafdelingers omprioritering m.v., som reduceres med de solgte boligers andel.

Endelig reduceres afdelingens både aktuelle og fremtidige indbetalinger af likvide midler med de solgte boligers andel, idet der bliver en mindre lejeindtægt og dermed færre likvide midler. Det gælder både den andel, der indbetales til dispositionsfonden og den andel, der indbetales til Landsbyggefonden.

Kapitel 35

Efterfølgende salgsrunder

107. Når første salgsrunde eller første salg af ledig bolig i en afdeling er gennemført, vil efterfølgende salg ikke indebære det samme arbejde for boligorganisationen, idet en ejer- eller grundejerforening allerede er etableret, ligesom eventuel fællesejendom er skilt fra.

Boligorganisationen skal løbende foretage et skøn over boligernes værdi, jf. lovens § 75 h, stk. 2, samt pkt. 48, hvorefter bestyrelsen skal gøre lejerne bekendt med et aktuelt skøn over værdien, hver gang der sker ændring af normtallene. Det forudsættes, at der suppleres med en oversigt over de faktiske salgspriser ved den seneste salgsrunde eller de seneste salg af ledige boliger.

De lejere, som tilmelder sig inden tilmeldingsperiodens udløb, skal have de samme oplysninger som lejerne omfattet af den første salgsrunde. Det forudsættes, at boligorganisationen supplerer med de oplysninger, som nu foreligger. Der kan således suppleres med det seneste regnskab og det aktuelle budget for ejerforeningen. Tilsvarende gælder for en grundejerforening, hvis der udarbejdes budget og regnskab.

Ved ejerlejlighedsejendomme vil der ske en videreopdeling af den ejerlejlighed, som udgøres af den almene afdeling, medmindre alle boligerne blev udlagt som selvstændige ejerlejligheder ved den første salgsrunde. En videreopdeling indebærer, at de kommende selvstændige lejligheder tildeles de tidligere fastsatte fordelingstal, mens fordelingstallet for afdelingens ejerlejlighed justeres tilsvarende ned.

Hvis der er tale om en ejendom, hvor der sker udstykning, vil boligorganisationen sørge for yderligere udstykninger.

Kapitel 36

Salg af ledige boliger

108. Som betingelse for salg af ledige boliger kræves Socialministeriets godkendelse af en fælles ansøgning fra kommunalbestyrelsen og boligorganisationen efter lovens §§ 75 c eller 75 d.

Salg af ledige boliger foregår uden for de årlige salgsrunder, idet boligerne bliver ledige hen ad vejen ved lejernes opsigelse af lejemålene.

For salg af ledige boliger efter lovens § 75 c gælder, at købsaftale skal være indgået senest den 31. december 2007, hvor forsøgsordningen udløber. Der er ingen tilsvarende frist for indgåelse af købsaftaler for salg af ledige boliger i problemramte afdelinger efter § 75 d.

Ledige boliger skal som udgangspunkt søges genudlejet

109. Ledige boliger kan efter lovens § 75 k, stk. 1, som udgangspunkt først sættes til salg, hvis

– boligen ikke skal stilles til rådighed for kommunal anvisning,

– ikke er omfattet af aftale om udlejning til brug for midlertidig genhusning, eller

– ikke kan udlejes efter den interne eller eksterne venteliste, herunder efter særlige kriterier efter § 60, for bofællesskaber efter de retningslinier, der er aftalt mellem boligorganisationen og kommunen til personer.

Boligorganisationen skal kun forsøge at genudleje boligen efter ventelisten til de personer, som var registreret som boligsøgende til den pågældende bolig på tidspunktet for lejeaftalens opsigelse eller ophævelse. I den periode, hvor boligen er udbudt til salg, kan den ikke udlejes, jf. § 75 k, stk. 3

Der er to undtagelser fra kravet om forsøg på genudlejning efter venteliste, hvis boligerne er beliggende i problemramte afdelinger, jf. pkt. 110.

Særlige muligheder i problemramte afdelinger

110. Efter loven er der særlige muligheder for salg af ledige boliger i problemramte afdelinger med henblik på yderligere at styrke mulighederne for at blande beboersammensætningen i disse afdelinger.

Betingelserne for salg af ledige boliger afhænger dog af, om der er ansøgt og godkendt salg i problemramte afdelinger efter lovens § 75 c (forsøgsordningen) eller salg efter § 75 d (den permanente ordning). Der gælder den samme afgrænsning af problemramte afdelinger for begge bestemmelser, jf. nedenfor under pkt. 111.

Er der ansøgt og godkendt forsøg med salg af ledige boliger i problemramte afdelinger efter § 75 c, kan indtil 90 pct. af de ledige boliger sættes til salg blandt alle interesserede uden først at være forsøgt genudlejet til de personer, som var registeret som boligsøgende til de pågældende boliger på tidspunktet for lejeaftalens opsigelse eller ophævelse, jf. § 75 k, stk. 5, samt pkt. 10. Dette indebærer, at for hver 10 ledige boliger skal mindst én forsøges genudlejet. Det samlede salg af ledige boliger kan maksimalt omfatte 1/3 af familieboligerne i afdelingen.

Er der ansøgt og godkendt salg af ledige boliger efter lovens § 75 d, kan alle afdelingens ledige boliger sælges uden forsøg på genudlejning efter venteliste, jf. § 75 k, stk. 6, samt pkt. 11. Hertil kommer, at alle afdelingens boliger kan sælges som ledige boliger blandt alle interesserede uden antalsmæssig begrænsning.

Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen kan ansøge om, at problemramte afdelinger, hvor Socialministeriet har godkendt forsøg med salg efter § 75 c, bliver omfattet af muligheden for salg efter § 75 d, jf. § 75 d, stk. 5. Godkendelsen har i så fald virkning for de salg, der sker efter den meddelte godkendelse.

Afgrænsning af problemramte afdelinger

111. Problemramte afdelinger er efter loven afdelinger, hvor der er konstateret væsentlige problemer af økonomisk, social eller anden karakter, herunder høj husleje, høj flyttefrekvens, stor andel af lejere med sociale problemer, vold, hærværk eller nedslidning af bygninger og friarealer, jf. § 75 c, stk. 3.

I § 7 i bekendtgørelsen er der foretaget en præcis afgrænsning af, hvilke afdelinger der herefter kan kategoriseres som problemramte. Der er tale om afdelinger, der:

– er omfattet af lov om visse almennyttige boligafdelingers omprioritering m.v.,

– er omfattet af lovens § 96 a,

– inden for en periode på 5 år før ansøgningstidspunktet har modtaget tilsagn om støtte fra Landsbyggefonden efter § 92, stk. 1 eller 2,

– har ansøgt Landsbyggefonden om støtte efter § 91, stk. 1, og som af Landsbyggefonden vurderes at være problemramt, jf. § 75 c, stk. 3,

– har ansøgt Landsbyggefonden om støtte efter § 91 a, stk. 1 eller 2, og som af fonden vurderes at være problemramt, jf. § 75 c, stk.3, eller

– af Landsbyggefonden i øvrigt i forbindelse med salg af almene boliger efter kapitel 5 a vurderes at være problemramt, jf. § 75 c, stk. 3.

Afgrænsningen omfatter således ikke kun de hårdest belastede afdelinger, men også afdelinger hvor der er konstateret problemer af væsentlig karakter, og hvor parterne ønsker at sætte ind med en mere forebyggende indsats.

Ansøgning om salg af ledige boliger i problemramte afdelinger uden krav om genudlejning skal vedlægges Landsbyggefondens skriftlige bekræftelse af, at afdelingen er omfattet af et af de nævnte punkter, jf. pkt. 24.

Forsvarlig salgsproces

112. Uanset om der er tale om salg af ledige boliger i en velfungerende afdeling eller i en problemramt afdeling, forudsættes boligorganisationen at give mulige købere det samme materiale som lejere, der vil købe deres bolig. Salg af ledige boliger er omfattet af lov om omsætning af fast ejendom, hvorfor boligorganisationen herudover skal sørge for udarbejdelse af salgsopstilling og oplyse om forslag til finansiering samt om den årlige brutto- og nettoudgift.

Boligorganisationen forudsættes i øvrigt at sørge for en forsvarlig salgsproces. I den periode, hvor boligen er udbudt til salg, kan den ikke udlejes, jf. § 75 k, stk. 3. Det er op til boligorganisationen i hvert enkelt tilfælde at vurdere, hvor lang tid lejligheden skal være til salg, idet det ikke kan udelukkes, at der vil gå nogen tid, førend der melder sig en interesseret køber, der er villig til at betale den fastsatte pris.

Boligorganisationen bør være opmærksom på, at der maksimalt kan dækkes 6 måneders lejetab af salgsprovenuet, jf. lovens § 75 s, stk. 2, nr. 11, eller af Landsbyggefonden, jf. § 96 m, stk. 1, nr. 3. Lejetab herudover skal dækkes af boligorganisationens dispositionsfond.

Kommunalbestyrelsen vil som tilsynsmyndighed kunne pålægge boligorganisationen at forsøge at genudleje boligen, hvis der opstår risiko for et uforsvarligt lejetab.

Afsnit V

Anvendelse af nettoprovenuet

113. Anvendelse af nettoprovenuet afhænger af, om salg sker efter lovens §§ 75 a – 75 c (den midlertidige forsøgsordning) eller efter § 75 d (den permanente ordning).

Det gælder generelt for alle salg, at 5 pct. af nettoprovenuet (dog mindst 3.000 kr. og højst 10.000 kr. pr. solgt bolig) indbetales til den ejerforening, eller grundejerforening, som de solgte boliger er omfattet af for at styrke grundlaget for de fælles vedligeholdelses- og forbedringsarbejder m.v. Dette beskrives i kapitel 37.

Det resterende nettoprovenu fra salget indbetales som udgangspunkt til Landsbyggefonden, hvor det skal overføres til provenufonden. Hovedparten af midlerne fra salget anvendes til finansiering af nye almene familieboliger. Herudover kan boligorganisationen anvende indtil 10 pct. af det indbetalte provenu til dispositionsfondsformål, jf. kapitel 38.

Med henblik på at give kommunerne incitament til at deltage i forsøgsordningen refunderes inden for en ramme, svarende til nettoprovenuet af solgte almene boliger i den enkelte kommune, 40 pct. af statens og kommunernes udgifter til støtte til nye almene familieboliger, som etableres i kommuner, hvori der er solgt boliger, jf. kapitel 38.

Ved salg i problemramte afdelinger efter § 75 d kan Landsbyggefonden godkende, at nettoprovenuet helt eller delvist ikke skal indbetales til fonden, men derimod anvendes af boligorganisationen til styrkelse af det boligområde, hvor de solgte boliger er beliggende. Dette beskrives nærmere i kapitel 39.

Kapitel 37

Andel af nettoprovenuet til ejer- eller grundejerforening

114. Når nettoprovenuet er opgjort efter salgets afslutning, hvad enten der er tale om gennemførelse af en salgsrunde eller af et enkeltstående salg af en ledig bolig, skal boligorganisationen indbetale 5 pct. af provenuet, dog altid mindst 3.000 kr. og højst 10.000 kr. pr. solgt bolig, til den ejerforening, som de solgte boliger er omfattet af, jf. lovens § 75 s, stk. 4, samt bilag 1 til vejledningen.

Dette medfører, at beløbet skal indbetales, selv om nettoprovenuet er negativt. Beløbet afholdes i så fald af Landsbyggefonden af midlerne i provenufonden, jf. lovens § 75 s, stk. 6.

Indbetaling af en andel af nettoprovenuet til ejer- eller grundejerforening gælder, uanset om der er tale om salg efter forsøgsordningen eller salg efter den permanente ordning.

Beløbet indbetales til ejerforeningen som kompensation for evt. øgede administrationsudgifter og af hensyn til at styrke grundlaget for vedligeholdelses- og forbedringsarbejder vedrørende foreningens fællesanliggender, f.eks. facader, tag, opgange eller udenomsarealer på den fælles ejendom, samt andre fælles aktiviteter.

Da både ejere og lejere i den almene boligafdeling skal have glæde af beløbet, indbetales det til den forening, som de solgte boliger bliver omfattet af efter salg.

Er de solgte boliger ikke omfattet af en ejerforening, indbetales beløbet til en grundejerforening, der alene omfatter boliger, som var omfattet af afdelingen på tidspunktet for det første salg efter dette kapitel.

Såfremt der ikke ønskes oprettet en grundejerforening f.eks. som følge af, at der ikke er et fællesareal- og fællesanlæg, der skal overdrages til en grundejerforening, behandles midlerne som det øvrige nettoprovenu, dvs., at de kommende ejere og de tilbageværende lejere ikke får andel i midlerne.

Kapitel 38

Nybyggeri og anvendelse til dispositionsfondsformål

115. Efter lovens § 75 s, stk. 5, skal nettoprovenuet indbetales til Landsbyggefonden, jf. pkt. 105, hvor midlerne skal overføres til en nyoprettet fond, provenufonden. Det er nettoprovenuet efter fradrag for indbetalt beløb til en ejer- eller grundejerforening, der skal indbetales til provenufonden, jf. kapitel 37.

Der er provenufondens hovedformål at anvende midlerne fra salget til finansiering af nye almene familieboliger i form af refusion af en del af kommunernes og statens udgifter til erstatningsbyggeri i de kommuner, hvori der er solgt boliger, jf. § 96 k.

Udover hovedformålet kan en andel af midlerne tilbageføres til boligorganisationen til anvendelse til andre aktiviteter inden for dispositionsfondens område, jf. § 96 j. Endelig skal fonden yde et rente- og afdragsfrit lån på 30 pct. af købesummen til de almene lejere, der overtager deres almene bolig, jf. lovens § 96 l, samt dække visse af afdelingernes udgifter i forbindelse med salget, herunder især udgifter forbundet med førstegangsopdeling og -udstykning, jf. § 96 m.

Omfanget af det byggeri, der kan modtage refusion fra provenufonden, bestemmes af nettoprovenuet med fradrag af provenufondens øvrige udgifter. Det kan ikke udelukkes, at nettoprovenuet fra salget midlertidigt ikke kan dække fondens udgifter. Det beror især på den tidsmæssige sammenhæng mellem udgiften til førstegangsopdeling og -udstykning, indbetaling af nettoprovenuet samt på udbetalingen af det rente- og afdragsfrie lån. Landsbyggefonden kan derfor med Socialministeriets tilladelse optage lån til dækning af fondens forpligtelser, ligesom staten kan yde garanti for sådanne lån. Udgifter som følge af låneoptagelse og statens udgifter til etablering af garantien dækkes af provenufonden, jf. § 89 c.

Boligorganisationens konto

116. I henhold til lovens § 96 h oprettes der i provenufonden en konto for hver boligorganisation, som har afdelinger, hvori der er solgt almene boliger. På kontoen indgår det nettoprovenu, som boligorganisationen indbetaler, idet der dog forinden fradrages en række udgifter i forbindelse med salget, som boligorganisationen ikke har afholdt af salgssummen, men som skal afholdes direkte af provenufonden. Det drejer sig om udgifter til førstegangsopdeling og udstykning, udgifter til forgæves afholdt vurdering, udgifter til lejetab i forbindelse med udbud af ledige boliger, forgæves afholdte administrationsudgifter samt udgifter til dækning af tab ved foregående salg, jf. lovens § 96 m. Boligorganisationens konto kan således udvise en negativ saldo, idet de nævnte udgifter i en række tilfælde først ved efterfølgende salg vil blive dækket af nettoprovenuet.

Det er nettoprovenuet fra samtlige boligorganisationens afdelinger, hvor der er solgt boliger, som indgår på kontoen, ligesom det er de udgifter, som fonden har afholdt for samtlige af boligorganisationens afdelinger, der fradrages.

Boligorganisationens konto nedskrives med anvendte beløb efter §§ 96 i og j, jf. pkt. 117 og 118. Kontoen nedskrives med beløb, som ikke er anvendt inden 10 år efter, at kontoen er opskrevet med beløbet.

Boligorganisationens konto tilskrives renter svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto.

Nybyggeri

117. I det omfang, boligorganisationen har midler på sin konto i provenufonden, skal boligorganisationen anvende midlerne i forbindelse med nybyggeri, jf. lovens § 96 i.

Efter de gældende regler finansieres nyt alment byggeri med 7 pct. kommunal grundkapital, 91 pct. realkreditlån, og 2 pct. beboerindskud frem til og med 2006. Herefter finansieres med 14 pct. grundkapital og 84 pct. realkreditlån. Beboerne betaler som udgangspunkt en ydelse på 3,4 pct. af anskaffelsessummen på realkreditlånet plus de løbende bidrag, mens staten betaler forskellen mellem beboerbetalingen og den samlede ydelse på lånet i form af ydelsesstøtte.

Da det ikke er hensigten, at midlerne fra salget skal medgå til at sænke huslejen for de kommende beboere af nybyggeriet, og da boligorganisationen ikke selv har udgifter i forbindelse med nybyggeriet, træder midlerne fra salget derfor i stedet for den offentlige støtte, der ydes nybyggeriet.

Boligorganisationen anvender derfor nettoprovenuet fra salget til at dække statens og kommunens udgifter til ydelsesstøtte og grundkapital til almene familieboliger i forbindelse med tilsagn, som en afdeling af boligorganisationen får meddelt efter § 115, stk. 1, nr. 1-4 eller 6, den 1. januar 2005 eller senere.

Der er uden betydning om tilsagnet meddeles af kommunalbestyrelsen i en kommune, hvori boligorganisationen har solgt boliger eller en kommune, hvori der ikke er solgt boliger. Uanset hvilken kommunalbestyrelse, som meddeler tilsagn om støtte til en afdeling af boligorganisationen, skal boligorganisationen anvende midlerne på sin konto. Et beløb, der svarer til de statslige og kommunale udgifter, som boligorganisationens midler dækker, trækkes herefter på boligorganisationens konto og overføres til provenufonden. Kommunens mulighed for refusion af udgifterne omtales nedenfor i pkt. 119.

Det støttebeløb, som boligorganisationen skal dække, opgøres på tidspunktet for godkendelsen af den endelige anskaffelsessum (skema C-tidspunktet) til et beløb, der svarer til nutidsværdien af den statslige ydelsesstøtte, tillagt udgiften til grundkapital, dog højst et beløb, der svarer til boligorganisationens indestående på sin konto. Ved beregningen af nutidsværdien anvendes de forudsætninger om rente, inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydelsesstøtte for den på godkendelsestidspunktet gældende finanslov. Landsbyggefonden beregner det nævnte beløb.

Anvendelse til dispositionsfondsformål

118. Boligorganisationen har efter lovens § 96 j ret til, når en række betingelser er opfyldt, at anvende midler, der indestår på boligorganisationens konto i provenufonden, til samme formål, som dispositionsfonden kan anvendes til. Der kan dog højst anvendes 10 pct. af boligorganisationens indbetalinger til Landsbyggefonden efter § 80 f.

Inden boligorganisationen iværksætter foranstaltningerne, som ønskes finansieret af midler fra kontoen, indsender boligorganisationen en ansøgning til Landsbyggefonden om udbetaling af midlerne.

Det er en forudsætning for at kunne anvende midler fra boligorganisationens konto til andre formål end etablering af nye almene familieboliger, at Landsbyggefonden på grundlag af en samlet vurdering af de forhold, der ligger til grund for ansøgningen om at anvende midlerne fra salget, finder, at de udgifter, som midlerne skal anvendes til, er rimelige og nødvendige med henblik på at forbedre den pågældende boligorganisations eller afdelings situation.

Hertil kommer, at det er en forudsætning, at Landsbyggefonden vurderer, at udgifterne ikke kan finansieres på anden måde, som er sædvanlig for almene boligorganisationer eller afdelinger. Dette indebærer først og fremmest, at foranstaltningerne i normalt omfang skal finansieres gennem lejeforhøjelser, idet der skal tages hensyn til afdelingens lejeniveau set i forhold til lejeniveauet for tilsvarende boliger i området. Dette indebærer videre, at midler fra egenkapitalen skal anvendes, før der trækkes på kontoen i provenufonden, såfremt Landsbyggefonden finder det forsvarligt. Efter de gældende regler skal boligorganisationens afdelinger indbetale et beløb på 201 kr. pr. bolig årligt til dispositionsfonden, indtil fonden samlet udgør 3.881 kr. pr. bolig (2006-niveau). Som hovedregel vil muligheden for medfinansiering fra egenkapitalen være udtømt, såfremt dispositionsfonden herved kommer under det nævnte minimumskrav, men der kan være særlige forhold, som gør det nødvendigt at opretholde en større dispositionsfond.

Også afdelingens henlagte midler til periodisk fornyelse og istandsættelse samt boligorganisationens trækningsret efter § 87 skal være anvendt i det omfang, de nævnte midler kan anvendes til de foranstaltninger, som søges gennemført.

Hvis den foranstaltning, som boligorganisationen vil gennemføre, er omfattet af mulighederne for støtte fra Landsbyggefonden efter §§ 91, 91 a, 92 eller § 98 a, stk. 5, er det endvidere en forudsætning, at boligorganisationen har ansøgt fonden om støtte efter disse bestemmelser. Landsbyggefonden tildeler dermed støtte i sædvanligt omfang fra landsdispositionsfonden, og i det omfang, der herefter mangler finansiering af foranstaltningen, kan boligorganisationen anvende indestående i provenufonden.

I det omfang, Landsbyggefonden helt eller delvist giver afslag på ansøgning om støtte fra landsdispositionsfonden, kan midlerne i provenufonden tillige anvendes, såfremt betingelserne i § 96 j, stk. 2, i øvrigt er opfyldt, jf. ovenfor.

Kommunens ramme

119. Landsbyggefonden refunderer efter lovens § 96 k en del af de offentlige udgifter i forbindelse med etablering af nye familieboliger i de kommuner, hvor der er solgt almene boliger.

For hver kommune, hvor der er solgt boliger, fastsættes en ramme, inden for hvilken Landsbyggefonden refunderer 40 pct. af den offentlige støtte, der medgår til etablering af nye almene familieboliger i kommunen med tilsagn efter § 115, stk. 1, nr. 1-4 og 6, der meddeles efter den 31. december 2005.

Det antal boliger, der vil kunne gives refusion til, vil variere fra kommune til kommune, idet en række forudsætninger er forskellige:

– nettoprovenuet i forbindelse med salget vil være forskelligt fra kommune til kommune,

– realværdien af provenuet vil ændre sig over tid,

– renten og inflationen vil ændre sig og dermed vil også størrelsen af den statslige ydelsesstøtte ændre sig, og

– anskaffelsessummen for nybyggeriet, som støtten afhænger af, er dels forskellig fra kommune til kommune og fra projekt til projekt dels vil den ændre sig over tid.

 

120. Der fastsættes som nævnt ovenfor en ramme for hver kommune, hvor der er solgt boliger efter lovens kapitel 5 a. Rammen fastsættes første gang den 1. januar 2006 og reguleres herefter løbende, således at den udgør et beløb, der svarer til det indbetalte provenu fra salg af boliger i kommunen med en række fradrag.

For det første fratrækkes et bidrag til dækning af provenufondens andre udgifter. Det drejer sig om følgende udgifter:

– udbetalinger til boligorganisationer efter § 96 j,

– udgifter til det rente- og afdragsfrie lån, som ydes køberne,

– tab i forbindelse med salget,

– omkostninger i forbindelse med den første opdeling i ejerlejligheder eller udstykning,

– forgæves afholdte udgifter, som ikke efterfølges af et køb, dvs. udgift til vurdering, hvor køberen ombestemmer sig, og boligorganisationens administration i tilknytning til salget, som ikke efterfølges af et køb,

– udgiften til dækning af lejetab ved udbud af ledige boliger til salg, som ikke efterfølges af et faktisk salg,

– udgifter til eftersyn og ejerskifteforsikring eller udgifter til dækning af afdelingens sælgeransvar, og

– udgifter forbundet med evt. låneoptagelse samt administrationsudgifter.

Bidraget fastsættes af Landsbyggefonden. Bidraget fastsættes første gang den 1. januar 2006 og vil udgøre en procentandel af det løbende indbetalte nettoprovenu.

De udgifter, som bidraget skal dække, opgøres på grundlag af et langtidsbudget, som Landsbyggefonden løbende ajourfører. Da udgifterne ikke med sikkerhed kan opgøres på forhånd, har Landsbyggefonden mulighed for med Socialministeriets godkendelse at fastsætte et andet bidrag. Bidraget vil herefter skulle anvendes ved fremtidig regulering af kommunernes rammer i forbindelse med indbetaling af provenu, ligesom Landsbyggefonden regulerer allerede fastsatte rammer tilsvarende, dvs. op- eller nedregulerer rammerne med forskellen mellem det oprindelige fradrag og det ændrede fradrag.

For det andet fradrages der i kommunens ramme refunderede beløb til stat og kommune, og for det tredje fradrages beløb, som ikke er refunderet 10 år efter indbetaling til fonden. Endelig reguleres rammen én gang årligt med udviklingen i nettoprisindekset.

 

121. Refusionen af de offentlige udgifter i forbindelse med etablering af nye almene familieboliger i de kommuner, hvor der er solgt almene boliger, fordeles mellem stat og kommune i forhold til deres andel af den samlede offentlige støtte.

Refusionen opgøres for hvert tilsagn på grundlag af anskaffelsessummen på tidspunktet for kommunalbestyrelsens endelige godkendelse, dvs. på det såkaldte skema C-tidspunkt.

Kommunens andel af refusionen opgøres på grundlag af den kommunale udgift til grundkapital til den endeligt godkendte anskaffelsessum og udbetales som et engangsbeløb.

Den statslige andel af refusionen opgøres på grundlag af nutidsværdien af et beregnet forløb for ydelsesstøtten til den endeligt godkendte anskaffelsessum. Ved beregningen anvendes de forudsætninger om rente, inflation og diskonteringsrente, som ligger til grund for budgetteringen af statens udgifter til ydelsesstøtte for den på opgørelsestidspunktet gældende finanslov. Refusionen udbetales én gang årligt den 1. august til staten i takt med det beregnede forløb for ydelsesstøtten.

Kapitel 39

Landsbyggefondens mulighed for at godkende hel eller delvis anvendelse af nettoprovenuet i boligorganisationen

122. Landsbyggefonden kan efter lovens § 75 s, stk. 6, ved salg i problemramte afdelinger efter § 75 d godkende, at nettoprovenuet helt eller delvist anvendes af boligorganisationen til styrkelse af det boligområde, hvor de solgte boliger er beliggende. Der vil dog altid skulle ske indbetaling af et bidrag til dækning bl.a. af udgifter til provenufondens administration og af fondens forpligtelser til at yde det rente- og afdragsfrie lån og til at dække visse udgifter i de afdelinger, som deltager i salgsordningerne.

Det er en betingelse for at godkende, at nettoprovenuet ikke indbetales til Landsbyggefonden, at kommunen og boligorganisationen er enige om i fællesskab at ansøge fonden. Ansøgningen skal efter § 12 i Landsbyggefondens regulativ om provenufonden være vedlagt relevant ajourført materiale om afdelingens forhold, herunder udlejningssituationen, beboersammensætningen og den byggetekniske tilstand, medmindre fonden allerede har de pågældende oplysninger. Tilsvarende ajourført materiale skal foreligge om boligorganisationens øvrige afdelinger i det område, hvor afdelingen er beliggende.

Herudover er der ifølge lovens § 75 s, stk. 6, samt regulativets § 13, følgende betingelser for godkendelse:

– Landsbyggefonden vurderer, at en igangværende negativ udvikling i afdelingen eller i lokalområdet efter fondens skøn kan standses eller begrænses,

– provenufondens samlede økonomiske situation taler ikke imod en godkendelse,

– boligorganisationen skal anvende provenuet til aktiviteter og initiativer i boligorganisationens afdelinger i det område, hvor den afdeling, hvori der er sket salg, ligger,

– aktiviteterne og initiativerne indgår i en helhedsplan, som er godkendt af Landsbyggefonden.

Landsbyggefonden kan meddele forhåndsgodkendelse til, at provenuet anvendes på denne særlige måde, inden boligorganisationen og kommunen ansøger om Socialministeriets godkendelse til salg efter den nye ordning. Der behøver imidlertid ikke at foreligge godkendelse fra fonden, før ministeriet tager stilling til ansøgningen. Når Landsbyggefonden har taget stilling til boligorganisationens og kommunens ansøgning, skal fonden sende kopi af afgørelsen til Socialministeriet.

Den del af provenuet, som Landsbyggefonden tillader anvendt på denne måde, forudsættes at indgå i boligorganisationens dispositionsfond indtil den konkrete anvendelse af provenuet.

Boligorganisationen skal meddele Landsbyggefonden, hvis behovet for midler til aktiviteter og initiativer omfattet af helhedsplanen senere viser sig at være mindre end antaget. Fonden kan efter omstændighederne ændre sin godkendelse, således at boligorganisationen pålægges at ophøre med yderligere anvendelse af midler fra provenuet, jf. regulativets § 13, nr. 5, samt § 16, stk. 2. Boligorganisationen skal særskilt redegøre for anvendelsen af nettoprovenuet i sin årsrapport.

Den del af provenuet, som Landsbyggefonden ikke tillader anvendt i området, skal indbetales til fonden, der overfører beløbet til provenufonden, jf. pkt. 105. Herefter anvendes midlerne på samme måde som ved salg efter §§ 75 a - 75 c, dvs. hovedsageligt til refusion af offentlig støtte i forbindelse med etablering af nye almene boliger i den kommune, hvor der er solgt boliger, jf. kapitel 38.

Afsnit VI

Organisering af den fælles ejendom

Kapitel 40

Den almene afdeling

123. Den almene afdeling vil bestå, indtil alle boliger i afdelingen er solgt. Boligorganisationen skal således administrere afdelingen som hidtil, idet den konkrete administration dog er forskellig afhængig af, om der er sket opdeling i ejerlejligheder eller udstykning.

Dette forhold indebærer, at der stadig skal udarbejdes budget og regnskab for afdelingen, holdes afdelingsmøder m.v. Lejen for den enkelte bolig ændres ikke som følge af, at der sælges boliger fra, og afdelingen har de samme muligheder for at få støtte til arbejder m.v. i afdelingen som hidtil. Der er også mulighed for at få støtte fra Landsbyggefonden, Byggeskadefonden, dispositionsfonden og kommunen til afdelingens udgifter til de fællesarealer og fællesanlæg, som måtte være udskilt fra afdelingen, jf. lovens § 75 m, stk. 6.

De andre ejere, hvad enten der er tale om ejerlejlighedsejere eller ejere af udstykkede ejendomme, har ikke denne støttemulighed og må derfor selv finansiere deres andel af udgifterne, f.eks. ved optagelse af et forbedringslån, som det rente- og afdragsfrie lån kan rykke for.

Kapitel 41

Ejerforening

124. Når en ejendom opdeles i ejerlejligheder etableres en ejerforening, og det er i denne forening, at de fælles anliggender skal afgøres fremover. Ved »fælles anliggender« forstås forhold vedrørende selve ejendommen - det vil f.eks. sige ejendommens ydre sider og fællesarealer. De afgørende beslutninger træffes af ejerne på generalforsamlingen, mens det er ledelsen eller en ansat administrator, der forestår den daglige administration.

Også ved ejerlejlighedsopdeling af almene ejendomme etableres en sådan ejerforening, hvilket indebærer, at det ikke længere er boligorganisationen og den almene afdeling, som afgør, hvornår og på hvilken måde selve ejendommen skal vedligeholdes og moderniseres, men ejerforeningen.

Ejerforeningen består af de enkelte ejerlejlighedsejere - dvs. de nye ejere og den almene afdeling. De lejere, som vælger at købe deres bolig, får automatisk medindflydelse på ejerforeningens forhold via deres medlemskab af foreningen og den deraf følgende ret til at møde op og stemme på generalforsamlingen.

 

125. Af anliggender, der overgår til ejerforeningen, kan nævnes tegning af sædvanlig brandforsikring. Dette betyder, at der skal indgås en forsikringsaftale mellem forsikringsselskabet og ejerforeningen omfattende hele ejendommen, således at alle boligerne i ejendommen fortsat er forsikrede, og således at alle ejerne via fællesudgifterne bidrager til at betale udgiften til forsikringen.

Ansvaret for renholdelse af den fælles ejendom overgår også til ejerforeningen. Normalt vil ejerforeningen vælge enten at ansætte en ejendomsfunktionær eller at købe ejendomsfunktionærydelserne af en ekstern administrator eller lignende. Det er derfor naturligt, at ejerforeningen drøfter spørgsmålet om løsning af ejendomsfunktionæropgaven med boligorganisationen. I det omfang, der er ansat en ejendomsfunktionær i afdelingen, og ejerforeningen beslutter at ansætte en ejendomsfunktionær, vil det være nærliggende, at ansættelsesforholdet for afdelingens ejendomsfunktionær overføres til ejerforeningen. Hvis ejerforeningen beslutter at ansætte den pågældende ejendomsfunktionær, vil der altså være tale om, at ejendomsfunktionæren opsiges af boligorganisationen og ansættes af ejerforeningen.

Lov om virksomhedsoverdragelse anvendes ikke i denne situation, og ejerforeningen er ikke forpligtet til at overføre den enkelte ejendomsfunktionærs anciennitet og øvrige lønforhold. Det er ejerforeningen, der har forhandlingsretten vedrørende løn- og ansættelsesvilkår, og ejendomsfunktionærens ansættelsesforhold i ejerforeningen beror på den aftale, der indgås med ejerforeningen. Da boligorganisationen formentlig vil fungere som administrator for ejerforeningen i en overgangsperiode, skal boligorganisationen i så fald administrere både opsigelsen og den nye ansættelse.

Vælger ejerforeningen efterfølgende en anden administrator, bliver det den nye administrator, som kommer til at stå for administrationen af ejendomsfunktionærens ansættelsesforhold og opgaver.

Ansættelse af en ejendomsfunktionær i ejerforeningen indebærer, at foreningen skal betale lønsumsafgift af lønudgiften. Denne udgift indgår i fællesudgifterne.

Der er også den mulighed, at ejerforeningen beslutter at købe sine ejendomsfunktionærydelser af boligorganisationen. Ved denne løsning kan ejendomsfunktionæren forblive ansat i boligorganisationen.

Efter de gældende regler er det ikke tilladt boligorganisationen at sælge denne ydelse, men i forbindelse med behandlingen af de konkrete salgsansøgninger vil Socialministeriet være indstillet på som et yderligere element i forbindelse med salg at godkende, at boligorganisationen vil kunne levere ejendomsfunktionærydelser til ejerforeningen. Vælges denne løsning, lægges der moms på boligorganisationens levering af den pågældende ydelse, og momsen indgår i fællesudgifterne.

Der kan opstå den særlige situation, at afdelingen, inden der træffes beslutning om salg, har truffet beslutning om et større renoveringsarbejde, og i forbindelse med salget må der tages stilling til, hvordan situation skal gribes an.

Hvis boligorganisationen ønsker, at den kommende ejerforening skal forpligtes af afdelingens beslutning, selv om arbejderne endnu ikke er påbegyndt, kan dette ske i forbindelse med indgåelsen af købsaftalen med den enkelte køber eller ved en overgangsbestemmelse i ejerforeningens vedtægter. Dermed undgår man at skulle sætte alt i stå, indtil arbejderne er godkendt på ejerforeningens generalforsamling. Ejerforeningen viderefører herefter arbejderne, og de enkelte ejere, herunder den almene afdeling, betaler deres andel af udgifterne efter fordelingstal.

Med hensyn til arbejder, som er påbegyndt, men endnu ikke afsluttet, er det afgørende for afdelingens økonomi, at køberne forpligtes til at betale deres andel af udgifterne. Også her vil de kommende ejere kunne forpligtes via købsaftalerne eller ejerforeningsvedtægterne.

Organisationsbestyrelsens rolle

126. Det følger af de gældende regler om organisationsstruktur og kompetencefordeling, at det er selve boligorganisationen – dvs. boligorganisationens bestyrelse – som handler på afdelingens vegne i forhold til ejerforeningen. Det er således organisationsbestyrelsen, som møder for afdelingen på ejerforeningens generalforsamling, jf. lovens § 37 a, stk. 1. Der er dog intet til hinder for, at bestyrelsen kan give fuldmagt til en eller flere repræsentanter, som møder og stemmer på bestyrelsens vegne. Der kan f.eks. gives fuldmagt til boligorganisationens advokat, en ansat i administrationen eller et medlem af afdelingsbestyrelsen.

Lejernes indflydelse

127. For at sikre lejerne i afdelingen medindflydelse på ejendommens forhold er der i lovens § 37 a, stk. 3, indført en procedure, hvorefter lejerne giver organisationsbestyrelsen et mandat til at stemme på den måde, som lejerne ønsker. Af bestemmelsen fremgår, at afdelingen skal forholde sig til ejerforeningens budget, årsregnskab, forslag, som har betydning for fællesudgifternes størrelse og forslag om iværksættelse af øvrige arbejder og aktiviteter i ejendommen. Dette materiale må således foreligge i meget god tid inden ejerforeningens generalforsamling, hvilket der er taget højde for i de i pkt. 41 omhandlede særlige normalvedtægter (indkaldelse til generalforsamling og udsendelse af budget og årsregnskab skal ske med mindst 14 ugers varsel, jf. § 3, stk. 2, og udsendelse af forslag fra ejerforeningens bestyrelse og fra enkeltmedlemmerne skal ske mindst 11 uger før generalforsamlingen.).

Den nævnte procedure går ud på, at organisationsbestyrelsen forelægger materialet fra ejerforeningen for afdelingsbestyrelsen med en indstilling om, hvordan der efter organisationsbestyrelsens opfattelse bør stemmes til de enkelte forslag. Afdelingsbestyrelsen beslutter, om den kan tiltræde bestyrelsens indstilling. Er dette tilfældet, er organisationsbestyrelsen bundet af afdelingsbestyrelsens godkendelse og dermed forpligtet til at stemme i overensstemmelse hermed.

Kan afdelingsbestyrelsen derimod ikke godkende organisationsbestyrelsens indstilling, og fastholder organisationsbestyrelsen sin indstilling, må organisationsbestyrelsen indbringe tvisten for kommunalbestyrelsen. Det er herefter kommunalbestyrelsen, som træffer den endelige afgørelse om, hvordan organisationsbestyrelsen skal stemme på ejerforeningens generalforsamling.

Efter § 37 a, stk. 4, har afdelingsmødet mulighed for at bestemme, at afdelingsmødet selv vil tage stilling til organisationsbestyrelsens indstilling. I så fald er det afdelingsbestyrelsen, som på et afdelingsmøde forelægger organisationsbestyrelsens indstilling til afdelingsmødets godkendelse. Hvis 25 pct. af de fremmødte (stemmeberettigede) beboere kræver det, skal der holdes urafstemning om organisationsbestyrelsens indstilling.

Såfremt afdelingsmødet ikke kan godkende organisationsbestyrelsens indstilling, gælder det samme som ved uenighed mellem organisationsbestyrelsen og afdelingsbestyrelsen – altså at uenigheden må afgøres af kommunalbestyrelsen.

Afdelingsmødet har naturligvis også mulighed for at stille forslag, som lejerne ønsker behandlet på ejerforeningens generalforsamling, f.eks. forslag om anlæggelse af en legeplads. Sådanne forslag skal videresendes af organisationsbestyrelsen, hvis den kan tilslutte sig forslagene, til formanden for ejerforeningens bestyrelse senest 2 uger før generalforsamlingen, og forslagene skal herefter sendes ud til medlemmerne af ejerforeningen senest 1 uge før generalforsamlingen.

Som nævnt er kompetencen vedrørende den fælles ejendom flyttet fra boligorganisationen/afdelingen til ejerforeningen. Boligorganisationens/afdelingens mulighed for at udøve indflydelse på ejendommens forhold består derfor i, at boligorganisationens bestyrelse møder på generalforsamlingen og stemmer i overensstemmelse med det mandat, som kom ud af forelæggelsen for afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet. Om organisationsbestyrelsen kommer igennem med sit forslag afhænger af, om der er flertal for forslaget. Der stemmes efter fordelingstal, og som udgangspunkt træffes beslutningerne ved almindeligt flertal, jf. § 2, stk. 3, i normalvedtægterne.

Pålæg fra kommunalbestyrelsen

128. Hvis kommunalbestyrelsen meddeler pålæg efter lovens § 41, f.eks. om udførelse af bestemte vedligeholdelsesarbejder vedrørende den fælles ejendom, skal boligorganisationen fremsætte forslag herom på ejerforeningens generalforsamling. I denne situation kan boligorganisationen søge de pågældende arbejder gennemført uden samtykke fra afdelingen, jf. § 37 a, stk. 5.

Væsentlige forandringer

129. For så vidt angår væsentlige forandringer af en afdelings ejendom gælder, at sådanne forandringer kun må foretages med kommunalbestyrelsens godkendelse, jf. lovens § 28, stk. 1. På ejerforeningens generalforsamling kan boligorganisationens bestyrelse kun stemme for væsentlige forandringer, hvis kommunalbestyrelsens godkendelse foreligger. Uanset om boligorganisationen stemmer for eller imod på generalforsamlingen, vil ejerforeningen imidlertid kunne gennemføre forandringerne, hvis det fornødne flertal herfor er til stede, jf. § 2, stk. 3 og 4, i normalvedtægterne.

Husorden

130. Efter ejerlejlighedslovens § 5, stk. 1, kan ejerforeninger fastsætte »almindelige ordensregler«. Herved tænkes først og fremmest på regler, der regulerer brugen af den fælles ejendom, f.eks. vaskerum, cykelkælder og parkeringsfaciliteter. Det antages dog, at reglen også giver foreningen mulighed for en vis regulering af brugen af de enkelte ejerlejligheder, herunder muligheden for at holde husdyr. Det antages i den forbindelse, at husdyrhold formentlig kan forbydes, idet en ejer, som på tidspunktet for generalforsamlingsbeslutningen lovligt holder husdyr, dog må kunne fortsætte hermed for så vidt angår det eller de pågældende dyr.

Vedtagelse af en husorden hører også til de anliggender, som overføres fra afdelingen til ejerforeningen, jf. lovens § 40, stk. 2. Herved sikres det, at der kommer til at gælde samme husordensregler for ejere og lejere.

Afdelingen kan udøve indflydelse på, hvordan husordenen kommer til at se ud. Dette sker ved, at afdelingen giver boligorganisationens bestyrelse, som møder på ejerforeningens generalforsamling, et mandat, jf. lovens § 37 a, stk. 2. Afdelingen vil på denne måde have den afgørende indflydelse på, hvordan husordenen skal se ud, så længe afdelingen har flertal i ejerforeningen.

Der gælder forskellige regler for overtrædelse af husordenen afhængig af, om det er en lejer eller ejer, der overtræder den.

Klager over en lejer skal rettes til boligorganisationen, som herefter beslutter, hvordan der skal reageres på klagen. Det er således boligorganisationen, som i givet fald opsiger lejeren eller indbringer en sag for beboerklagenævnet, jf. reglerne herom i den almene lejelov.

Hvis en ejer overtræder husordenen, kan ejerforeningen henstille til den pågældende at ændre adfærd. Har en sådan henstilling ikke den ønskede effekt, kan ejerforeningen, hvis ejeren har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, pålægge ejeren at fraflytte lejligheden med passende varsel, jf. § 8, stk. 1, i ejerlejlighedsloven. Der skal være tale om en alvorlig misligholdelse, og det bemærkes, at foreningen ikke kan kræve, at ejeren sælger sin lejlighed, men »kun« at ejeren fraflytter.

Indvendig vedligeholdelse m.v.

131. De forhold, som udelukkende vedrører selve boligerne, f.eks. indvendig vedligeholdelse og modernisering af køkken og badeværelse, vil som hidtil afgøres af boligorganisationen og afdelingen, da disse forhold er ejerforeningen uvedkommende.

Særlige forhold i normalvedtægterne

132. I normalvedtægternes § 15, stk. 1 og 2, jf. bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. omfattende almene afdelinger, er der foretaget en nærmere afgrænsning af, hvilke forhold, der hører under henholdsvis ejerforeningen og de enkelte ejere.

Som anført under pkt. 41 er der ved udarbejdelsen af de særlige normalvedtægter taget højde for de specielle forhold, der gør sig gældende for ejerforeninger etableret ved salg af almene boliger.

Der er således fastsat andre stemmeregler end de regler, der gælder efter de almindelige normalvedtægter. Der stemmes f.eks. udelukkende efter fordelingstal, da en sådan stemmeregel giver det mest retvisende billede af forholdene i en ejerforening etableret ved salg.

Herudover er det fundet hensigtsmæssigt at sikre, at afdelingen får indsigt i ejerforeningens forhold. Dette sikres ved, at afdelingsbestyrelsen har ret til at møde med taleret på ejerforeningens generalforsamling, jf. § 6, stk. 4, ligesom der sendes kopi af det materiale, som sendes til de andre medlemmer af foreningen, til formanden for afdelingsbestyrelsen, jf. § 4, stk. 3.

Da det, som det fremgår af lovens § 37 a, stk. 1, er boligorganisationens bestyrelse, der møder på afdelingens vegne på ejerforeningens generalforsamling, vil det som udgangspunkt være de enkelte bestyrelsesmedlemmer, der kan vælges til ejerforeningens bestyrelse. Hvis boligorganisationen finder det hensigtsmæssigt, kan den imidlertid efter normalvedtægternes § 8, stk. 2, på den almene afdelings vegne udpege personer, som er valgbare til ejerforeningens bestyrelse. Organisationsbestyrelsen kan f.eks. udpege en ansat i boligorganisationen eller et medlem af afdelingsbestyrelsen.

Kapitel 42

Grundejerforening

133. Ved udstykning af f.eks. rækkehuse eller fritliggende huse kan der etableres en grundejerforening. Derimod etableres ikke en ejerforening efter ejerlejlighedsloven.

Grundejerforeninger er ikke lovregulerede, men reguleres alene af foreningsretlige principper. I forbindelse med stiftelse af en evt. grundejerforening må der altså tages stilling til grundejerforenin-gens nærmere organisering. Det er boligorganisationen, der som stifter udarbejder vedtægterne, som efterfølgende godkendes af afdelingsmødet og kommunalbestyrelsen. Ved salg af almene boliger ændres der ikke på principperne om frihed til at vælge, hvordan og i hvilket omfang ejerne vil orga-nisere sig i grundejerforeninger.

I forbindelse med salgets gennemførelse beslutter boligorganisationen således i samarbejde med afdelingen, hvordan ejere og lejere mest hensigtsmæssigt kan organisere sig. Hermed kan der tages hensyn til individuelle forhold, herunder omfanget af fællesskabet og eventuelle eksisterende grund-ejerforeninger. Det vil normalt være hensigtsmæssigt, at fællesarealer og fællesanlæg udstykkes for sig og overdrages til en grundejerforening. Dermed sikres det, at både ejere og lejere har samme adgang til arealerne og samme pligt til at være med til at betale for arealerne som før. Loven stiller ikke krav om etablering af en grundejerforening, såfremt der ikke er fællesareal eller fællesanlæg at overdrage til en grundejerforening.

Kommunalbestyrelsen påser som tilsynsmyndighed, at der etableres en hensigtsmæssig organisering af forholdene.

Også i grundejerforeninger er det boligorganisationens bestyrelse, der handler på afdelingens vegne på grundejerforeningens generalforsamling, jf. lovens § 37 a, stk. 6. Boligorganisationen og afdelingen beslutter i samarbejde, hvordan afdelingen får indflydelse på de beslutninger, der træffes på grundejerforeningens generalforsamling. Kan boligorganisationen og afdelingen ikke blive enige herom, indberettes tvisten til kommunalbestyrelsen, der træffer den endelige afgørelse, jf. § 37 a, stk. 7.

Som i ejerforeninger kan boligorganisationens bestyrelse give fuldmagt til en repræsentant.

Boligorganisationerne kan efter gældende regler administrere drift af grundejerforeninger og ejerforeninger, hvori boligorganisationens afdelinger er medlem. Dette indebærer, at grundejerforeningen eller ejerforeningen kan vælge boligorganisationen som administrator af foreningen.

Fællesareal og fællesanlæg

134. Ved matrikulær udstykning kan meget forskellige forhold gøre sig gældende, og det kan derfor ikke bestemmes generelt, hvem der efter salget skal eje fællesarealer og fællesanlæg.

Efter lovens § 75 m, stk. 2, træffer boligorganisationen derfor med kommunalbestyrelsens godkendelse beslutning om, i hvilket omfang fællesareal skal overdrages til en grundejerforening. Overdragelse af fællesareal kan kun ske til en grundejerforening, der alene omfatter de boliger, som var omfattet af afdelingen på tidspunktet for det første salg efter dette kapitel, idet overdragelsen skal ske på vilkår, som kun skal komme de hidtidige brugere af fællesarealet til gode.

Normalt vil det være hensigtsmæssigt at udstykke de fællesarealer, f.eks. parkeringspladser og legepladser, som hører til afdelingen. Det samme gælder større fællesanlæg som f.eks. en varmecentral. Disse fællesarealer og fællesanlæg udstykkes i så fald som en ejendom for sig og overdrages til en grundejerforening, som omfatter de nye ejere og afdelingen, således at begge parter fortsat kan anvende fællesarealer og fællesanlæg i samme omfang som hidtil.

I det omfang, der sker overdragelse af fællesarealer og fællesanlæg til grundejerforeningen, sker dette vederlagsfrit. Kun på denne måde kan det sikres, at afdelingens kapitaludgift til det omhandlede fællesareal og fællesanlæg ikke erstattes af en større udgift i form af et grundejerforeningskontingent, der skal afspejle grundejerforeningens udgifter til køb til markedsprisen.

Hvor en køber i kraft af medlemskab af grundejerforeningen får brugsret til et fællesareal og fællesanlæg, der er overdraget vederlagsfrit til grundejerforeningen, vil denne fordel skulle indgå i valuarens prisfastsættelse af den enkelte bolig efter § 75 n. Herved kompenseres afdelingen for det mistede fællesareal og fællesanlæg gennem forholdsmæssig større indfrielse af indestående lån i forbindelse med de enkelte salg af boliger i afdelingen, tillige med at afdelingen sikres samme lave udgift til drift af arealet. Hertil kommer, at brugsretten til fællesarealet og fællesanlægget vil skulle tages i betragtning ved vurderingen af den tilbageværende afdelings værdi.

 

135. Efter § 75 m, stk. 3, skal boligorganisationen lade tinglyse deklaration på grundejerforeningens ejendom om, at den overdragede ejendom ikke kan belånes, og at salg af ejendommen kun kan ske med kommunalbestyrelsens godkendelse, så længe afdelingen består, dvs. så længe der fortsat er almene lejere i afdelingen. Opfører grundejerforeningen ny ejendom, vil denne kunne belånes.

Boligorganisationen skal desuden lade tinglyse deklaration på grundejerforeningens ejendom om, at ved grundejerforeningens videresalg af det overdragne fællesareal eller fællesanlæg, udbetales salgsprovenuet forholdsmæssigt til medlemmerne af grundejerforeningen. Salgsprovenu, som i denne forbindelse udbetales til afdelingen, indberettes efter lovens § 28, stk. 4 og 5, til Økonomistyrelsen, som afgør, i hvilket omfang provenuet skal indbetales som ekstraordinært afdrag på statslån, statsgaranterede lån eller foranstående lån. Hermed behandles salgsprovenuet på samme måde, som hvis afdelingen selv havde solgt fællesarealet og fællesanlægget.

Efter § 75 m, stk. 4, skal boligorganisationen lade tinglyse deklaration på den ejendom, som den tilbageværende afdeling har skøde på, og på de boliger, der sælges, om pligt til medlemskab af grundejerforeningen, og om udelukkende brugsret til fællesarealer og fællesanlæg.

Forskellige forhold kan gøre det hensigtsmæssigt at aftale og tinglyse andre vilkår ved deklaration i forbindelse med overdragelsen, f.eks. hvor en varmecentral udstykkes og overdrages til en grundejerforening, vil det være hensigtsmæssigt at tinglyse en forsyningspligt for grundejerforeningen på dennes ejendom samt tinglyse en pligt til at aftage varmen for de enkelte medlemmer af grundejerforeningen på den ejendom, som den tilbageværende afdeling har skøde på, og på de solgte boliger.

Efter § 75 m, stk. 5, skal de nævnte deklarationer gøres uopsigelige med kommunalbestyrelsen som påtaleberettiget.

Det forudsættes, at boligorganisationen samtidig med tinglysning af overdragelsen af fællesarealet og fællesanlægget og de solgte boliger får tinglyst deklarationerne.

 

136. Efter udstykning af fællesareal eller fællesanlæg kan der fortsat ydes støtte fra Landsbyggefonden, Byggeskadefonden, dispositionsfonden eller kommunalbestyrelsen til afdelingens udgifter til fællesarealet eller fællesanlægget i samme omfang, som hvis arealet eller anlægget henhørte under afdelingen, jf. § 75 m, stk. 6. Dermed bliver lejernes stilling ikke forringet som følge af overdragelsen. Det betyder, at Landsbyggefonden f.eks. også kan yde støtte til afdelingens udgifter til renovering, mens de øvrige medlemmer af grundejerforeningen selv må finansiere deres udgifter.

Kapitel 43

Salg i en eller flere boligblokke i en afdeling

137. Hvis kommunalbestyrelsen eller boligorganisationen har valgt kun at ansøge om salg af en del af en afdeling med den hensigt at omdanne en eller flere boligblokke til ejerboliger for at blande ejerformerne i området, er det som beskrevet i pkt. 60 muligt at tilrettelægge salget således, at de pågældende blokke og den tilbageværende afdeling fremover kommer til at fungere uafhængigt af hinanden, når der ses bort fra et evt. fællesskab i en grundejerforening.

Det er således muligt at udstykke de pågældende boligblokke som selvstændige matrikler samtidig med, at der foretages en opdeling af afdelingen i 2 afdelinger, hvorefter de pågældende blokke i den ene nyoprettede afdeling ejerlejlighedsopdeles, og boligerne sælges til lejerne eller blandt alle interesserede, hvis der er godkendt salg af ledige boliger. Ved salg på denne måde, kan boligorganisationen opnå at holde den tilbageværende afdeling udenfor ejerlejlighedskonstruktionen og altså f.eks. også den særlige procedure, som er fastsat i lovens § 37 a. Den tilbageværende afdeling vil således i alt væsentlighed kunne fungere som hidtil, mens den nye almene afdeling vil indgå i organiseringen af den fælles ejendom som beskrevet i kapitel 41.

Afsnit VII

Kommunalt tilsyn

Kapitel 44

Kommunalt tilsyn med salgsprocessen

138. De sædvanlige bestemmelser om kommunalt tilsyn i lovens kapitel 13 gælder. Dvs., at kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, at salget gennemføres forsvarligt i overensstemmelse med reglerne.

Herudover har kommunalbestyrelsen i forbindelse med salget en række opgaver:

– Ansøger boligorganisationen om forsøg med salg af de særlige familieboligtyper, der er nævnt i § 75 b, stk. 3, jf. også pkt. 7, skal kommunalbestyrelsens godkendelse foreligge.

– Kommunalbestyrelsen godkender efter § 75 h, stk. 3, vedtægter og fordelingstal for en kommende ejerforening eller grundejerforening, jf. pkt. 44 og pkt. 46.

– Efter § 75 h, stk. 3, godkender kommunalbestyrelsen efterfølgende ændringer af ejerforeningsvedtægter, så længe afdelingen er omfattet af ejerforeningen, jf. pkt. 44.

– Efter § 75 h, stk. 3, afgør kommunalbestyrelsen eventuelle tvistigheder mellem organisationsbestyrelsen og afdelingsbestyrelsen om vedtægter og fordelingstal, jf. pkt. 47.

– Kommunalbestyrelsen kan, når særlige forhold gør sig gældende, godkende, at fællesareal og fællesanlæg udlægges som særejendom i forbindelse med ejerlejlighedsopdeling, jf. § 75 m, stk. 1, samt pkt. 58.

– Kommunalbestyrelsen godkender boligorganisationens beslutning om, i hvilket omfang fællesareal og fællesanlæg skal overdrages til en grundejerforening efter § 75 m, stk. 2, samt pkt. 134.

– Kommunalbestyrelsen er påtaleberettiget for deklarationer, der efter § 75 m, stk. 3 og 4, tinglyses i forbindelse med udstykning, jf. pkt. 135.

– Kommunalbestyrelsen udpeger valuarer efter udbud, jf. § 75 n, samt pkt. 65.

– Kommunalbestyrelsen yder en evt. garanti for restgæld ud over 80 pct. af ejendommens værdi efter indfrielse, jf. § 75 q, samt pkt. 81.

– Kommunalbestyrelsen godkender regnskab for salg efter § 75 t, stk. 3, samt pkt. 103.

Kapitel 45

Kommunalt tilsyn med afdelingen efter salget

139. Efter gældende regler skal kommunalbestyrelsen føre tilsyn med almene boligorganisationer og deres afdelinger og påse, at drift og byggeri sker forsvarligt og i overensstemmelse med gældende regler. Kommunalbestyrelsen skal bl.a. sikre, at ejendommens vedligeholdelsestilstand er forsvarlig og skal godkende væsentlig forandring af afdelingens ejendom inden iværksættelsen. Kommunalbestyrelsen kan om fornødent påbyde iværksættelse af vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder. Hertil kommer, at en række dispositioner kun kan foretages med kommunalbestyrelsens godkendelse.

Ved salg i ejendomme, der opdeles i ejerlejligheder, henføres beslutninger vedrørende den fælles ejendom som nævnt til ejerforeningen. Ejerforeninger er private foreninger, der ikke er undergivet tilsyn eller særlige regler om drift. Kommunalbestyrelsen vil derfor f.eks. ikke kunne påbyde ejerforeningen at iværksætte vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder.

For at sikre hensynet til de almene lejere og de offentlige interesser i ejendommen kan boligorganisationen efter lovens § 28, stk. 1, kun stemme for forslag om væsentlig forandring af fællesejendom på ejerforeningens generalforsamling med kommunalbestyrelsens forudgående godkendelse.

I kraft af tilsynet kan kommunalbestyrelsen desuden pålægge boligorganisationen at handle på en bestemt måde på ejerforeningens generalforsamling, hvis dette findes nødvendigt, f.eks. at fremsætte forslag om gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder. Meddeler kommunalbestyrelsen pålæg om iværksættelse af arbejder efter § 41, jf. pkt. 128, kan boligorganisationen efter § 37 stk. 5, søge disse arbejder iværksat i ejerforeningen uden samtykke fra afdelingen.

Ønsker et flertal på ejerforeningens generalforsamling ikke at gennemføre de arbejder, kommunalbestyrelsen har pålagt boligorganisationen at søge gennemført, kan kommunalbestyrelsen ikke gennemtvinge arbejderne med hjemmel i almenboligloven.

Socialministeriet, den 3. oktober 2006

Eva Kjer Hansen

/Mikael Lynnerup Kristensen



Bilag 1

Oversigt over opgørelse og anvendelse af nettoprovenu

 

Salgssummen

 

kr.

 

 

 

Beløb, som afholdes af salgssummen

 

 

1.

Tilbagebetaling af beboerindskud

kr.

 

2.

Forholdsmæssig indfrielse af afdelingens lån

kr.

 

3.

Gebyrer og afgifter

kr.

 

4.

Omkostninger til udstykning og opdeling vedr. de solgte boliger

 

kr.

 

5.

Omkostninger til vurdering

kr.

 

6.

Betaling af de solgte boligers forholdsmæssige andel af et opsamlet driftsunderskud

 

kr.

 

7.

Godtgørelse for lejerens forbedring af det lejede

kr.

 

8

Udgifter til energimærkning

kr.

 

9.

Omkostninger til udarbejdelse af købsaftale

kr.

 

10.

Boligorganisationens administrationsudgifter i tilknytning til salget

 

kr.

 

11.

Lejetab højst 6 måneder

kr.

 

12.

Ydelser på lån

kr.

 

13.

Tilbagebetaling af støtte

kr.

 

14.

Andre udgifter

kr.

 

I alt

 

kr.

 

 

 

Beløb, som tillægges salgssummen

 

 

1.

Lejerens erstatning for misligholdelse af det lejede

kr.

 

2.

Forholdsmæssig andel af henlæggelser til periodisk fornyelse og istandsættelse

 

kr.

 

3.

Forholdsmæssig andel af henlæggelser til indvendig vedligeholdelse

 

kr.

 

4.

Indtægter i forbindelse med salget

kr.

 

I alt

kr.

 

 

I alt nettoprovenu

kr.

 

 

5 % af provenuet til ejer- eller grundejerforening

(mindst 3.000 kr. og højst 10.000 kr. pr. solgt bolig)

 

kr.

 

 

Provenu anvendt i området

(ved salg efter § 75 d)

kr.

 

 

Provenu indbetalt til Landsbyggefonden

kr.



Bilag 2

Oversigt over forskelle i de to salgsordninger

 

Forsøg med salg efter

lovens §§ 75 a – 75 c

(midlertidig forsøgsordningen)

Salg i problemramte afdelinger efter lovens
§ 75 d

(permanent salgsordning)

Hvilke boligafdelinger?

 

Alle afdelinger

Problemramte afdelinger

Tidsbegrænsning?

 

Tidsbegrænset ordning, der

løber fra den 1. januar 2005-31. december 2007.

Ingen tidsbegrænsning

Hvem kan ansøge?

Kommunen og boligorganisationen kan ansøge uafhængigt af hinanden, når der er tale om salg til lejerne.

 

Kommunen og boligorganisationen skal ansøge i fællesskab om salg af ledige boliger.

Kommunen og boligorganisationen skal ansøge i fællesskab både ved salg til lejerne og salg af ledige boliger.

Hvem kan købe?

Alle almene lejere af de boliger, der er omfattet af salget, har ret til at købe.

 

Ved salg af ledige boliger kan alle interesserede købe.

Kommunen og boligorganisationen kan under hensyntagen til beboersammensætningen i afdelingen aftale kriterier for, hvem der kan købe

 

Provenuets anvendelse?

Provenuet indbetales til Landsbyggefonden hovedsageligt til finansiering af nybyggeri.

 

Boligorganisationen har ret til under bestemte forudsætninger at anvende 10 pct. af provenuet til dispositionsfondsformål.

Landsbyggefonden kan tillade, at provenuet helt eller delvist forbliver i boligorganisationen til aktiviteter og initiativer omfattet af en helhedsplan i det boligområde, hvor der er solgt boliger.

 

Restprovenu indbetales til Landsbyggefonden til anvendelse på samme måde som efter forsøgsordningen.

 

Salg af ledige boliger?

Højst 1/3 af afdelingens familieboliger kan sælges som ledige boliger.

 

Salg af ledige boliger kræver forsøg på genudlejning, forinden boligen sættes til salg. I Problemramte afdelinger kan indtil 90 pct. dog sættes til salg uden forsøg på genudlejning.

Alle familieboliger i afdelingen omfattet af salg kan sælges som ledige boliger.

 

Kræver ikke forsøg på genudlejning, forinden boligen sættes til salg.



Bilag 3

Indholdsfortegnelse

 

 

Punkt

 

Indledning

1-2

 

 

 

Afsnit I

Kommunalbestyrelsen og boligorganisationens beslutning – ansøgning og godkendelse

3

 

 

 

 

 

Kapitel 1

Ansøgning om salg

3

 

 

Ansøgning efter lovens § 75 a

4-5

 

 

Ansøgning efter lovens § 75 b

6-9

 

 

Ansøgning efter lovens § 75 c

10

 

 

Ansøgning efter lovens § 75 d

11-14

 

Kapitel 2

Hvilke boliger kan sælges?

15

 

 

Karensperiode på 15 år

16

 

 

Beregning af 15-års perioden

17

 

Kapitel 3

Hvem kan købe?

18-20

 

Kapitel 4

Landsbyggefondens mulighed for at betinge støtte af salg

21

 

Kapitel 5

Ansøgningsprocedure

22

 

 

Ved salg til lejerne

23

 

 

Ved salg af ledige boliger

24

 

 

Særlige familieboligtyper

25

 

 

Lokale normtal fra SKAT

26

 

 

Yderligere oplysninger

27

 

Kapitel 6

Godkendelse af salg

28

 

 

Efterfølgende ændringer af salgets omfang

29

 

 

Offentliggørelse

30

 

Kapitel 7

Standsning af salg

31

 

 

 

Afsnit II

Afdelingsmødets beslutning

32

 

 

 

 

 

Kapite 8

Lejernes beslutning

32

 

 

Procedure

33

 

 

Afstemningstema

34

 

 

Efterfølgende ændring i afdelingsbeslutningen

35

 

 

Konsekvenser af afdelingsbeslutningen

36

 

 

Indberetning

37

 

Kapitel 9

Den enkelte lejers valg og de tilbageværende lejeres retsstilling

38

 

 

 

 

Afsnit III

Vedtægter, fordelingstal, skøn over boligernes værdi m.v.

39

 

 

 

 

 

Kapitel 10

Ejerforeningsvedtægter

40

 

 

Normalvedtægter for ejerforeninger

41

 

 

Boligorganisationens overvejelser i relation til normalvedtægterne

42

 

Kapitel 11

Grundejerforeningsvedtægter

43

 

Kapitel 12

Godkendelse af vedtægter

44

 

Kapitel 13

Fordelingstal i ejerforeninger

45

 

 

Godkendelse af fordelingstal

46

 

Kapitel 14

Tvister om vedtægter og fordelingstal

47

 

Kapitel 15

Skøn over boligernes værdi

48

 

Kapitel 16

Tilmeldingsperiode

49

 

Kapitel 17

Meddelelse til lejerne

50

 

 

 

Afsnit IV

Salgets gennemførelse

51

 

 

 

 

Kapitel 18

Forsvarlig gennemførelse

52

 

Kapitel 19

Årlig tilmeldingsperiode

53

 

Kapitel 20

Overtagelsesdag

54

 

Kapitel 21

Budget/kontingent for ejer- eller grundejerforening

55

 

Kapitel 22

Opdeling i ejerlejligheder og udstykning

56

 

 

Opdeling i ejerlejligheder

57-58

 

 

Udstykning

59

 

 

Salg i en eller flere boligblokke i en afdeling

60

 

Kapitel 23

Tilstandsrapport, ejerskifteforsikring og energimærkning

61-62

 

Kapitel 24

Fastsættelse af boligens købspris

63

 

 

Salg til markedsprisen

64

 

 

Valuarer

65

 

 

Lejerens betaling af en andel af valuarudgiften

66

 

Kapitel 25

Godtgørelse for forbedringer

67

 

Kapitel 26

Fraflytningssyn

68

 

Kapitel 27

Købsaftale, skøde og refusionsopgørelse

69

 

Kapitel 28

Rente- og afdragsfrit lån fra Landsbyggefonden

70

 

 

Kun ved salg til lejerne

70

 

 

Optagelse af lånet

71-73

 

 

Lånets forfaldstidspunkt

74

 

Kapitel 29

Indfrielse af afdelingens lån

75

 

 

Afdelingens lån

75

 

 

Opdeling i lånetyper

76

 

 

Forholdsmæssig indfrielse

77

 

 

Nedsættelse af beboerbetaling og støtte

78

 

 

Beregning af indfrielse

79

 

 

Inkonverterbare lån

80

 

 

Pantesikkerhed

81

 

Kapitel 30

Opgørelse af nettoprovenu

82

 

 

Beløb, som afholdes af salgssummen

83-96

 

 

Beløb, som tillægges salgssummen

97-100

 

Kapitel 31

Tab

101

 

Kapitel 32

Regnskab og revision

102-104

 

Kapitel 33

Indbetaling af nettoprovenu til Landsbyggefonden

105

 

Kapitel 34

Pligtmæssige bidrag, henlæggelser, bidrag til dispositionsfond og Landsbyggefond

106

 

Kapitel 35

Efterfølgende salgsrunder

107

 

Kapitel 36

Salg af ledige boliger

108

 

 

Ledige boliger skal som udgangspunkt søges genudlejet

109

 

 

Særlige muligheder i problemramte afdelinger

110

 

 

Afgrænsning af problemramte afdelinger

111

 

 

Forsvarlig salgsproces

112

 

 

 

Afsnit V

Anvendelse af nettoprovenuet

113

 

 

 

 

Kapitel 37

Andel af nettoprovenu til ejer- eller grundejerforening

114

 

Kapitel 38

Nybyggeri og anvendelse til dispositionsfondsformål

115

 

 

Boligorganisationens konto

116-118

 

 

Kommunens ramme

119-121

 

Kapitel 39

Landsbyggefondens mulighed for at godkende hel eller delvis anvendelse af nettoprovenuet i boligorganisationen

122

 

 

 

 

Afsnit VI

Organisering af den fælles ejendom

123

 

 

 

 

 

Kapitel 40

Den almene afdeling

123

 

Kapitel 41

Ejerforening

124-125

 

 

Organisationsbestyrelsens rolle

126

 

 

Lejernes indflydelse

127

 

 

Pålæg fra kommunalbestyrelsen

128

 

 

Væsentlige forandringer

129

 

 

Husorden

130

 

 

Indvendig vedligeholdelse m.v.

131

 

 

Særlige forhold i normalvedtægterne

132

 

Kapitel 42

Grundejerforening

133

 

 

Fællesareal og fællesanlæg

134-136

 

Kapitel 43

Salg i en eller flere boligblokke i en afdeling

137

 

 

 

Afsnit VII

Kommunalt tilsyn

138

 

 

 

 

Kapitel 44

Kommunalt tilsyn med salgsprocessen

138

 

Kapitel 45

Kommunalt tilsyn med afdelingen efter salget

139

 

 

 

 

Bilag

 

 

 

 

Bilag 1

Oversigt over opgørelse og anvendelse af nettoprovenu

 

 

Bilag 2

Oversigt over forskelle i de to salgsordninger

 

 

Bilag 3

Indholdsfortegnelse