Senere ændringer til forskriften
Lovgivning forskriften vedrører
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Skrivelse med orientering om opkrævning af beløb for hurtig genudlejning i alment byggeri

(Til samtlige almene boligorganisationer og kommuner)

 

Baggrund

Siden Højesteretsdom af 19. juni 2003 har der været skærpede betingelser for private udlejeres opkrævning af beløb for hurtig genudlejning (genudlejning inden udløbet af lejerens opsigelsesperiode).

På baggrund af dommen meddelte den daværende Erhvervs- og Boligstyrelse (nu Socialministeriet) ved brev af 2. april 2004 til Boligselskabernes Landsforening, at Højesteretsdommen efter styrelsens opfattelse også havde præjudikatsvirkning for almene udlejeres opkrævning af beløb for hurtig genudlejning. Boligselskabernes Landsforening orienterede medlemsorganisationerne med kopi af brevet, der blev udsendt som bilag til ”BL-Informerer” nr. 14 af 4. maj 2004.

Ministeriet har på baggrund af boligorganisationernes regnskaber fra 2000-2005 foretaget en undersøgelse af omfanget af opkrævningen af det omhandlede beløb. Over 1/5 af boligorganisationerne opkrævede i 2005 beløb for hurtig genudlejning. Der er således efter ministeriets opfattelse behov for at indskærpe betingelserne for opkrævning af de nævnte beløb, ligesom der er behov for at vejlede om, hvordan den enkelte boligorganisation bør forholde sig i relation til beløb, der er opkrævet i strid med betingelserne.

Betingelserne for at opkræve beløb for hurtig fraflytning

Efter reglerne i almenlejelovens § 88, stk. 2, skal udlejeren bestræbe sig på at genudleje det lejede, hvis en lejer fraflytter inden opsigelsesperiodens udløb. Hvad udlejer indvinder eller burde have indvundet ved genudlejning, skal fragå i udlejerens krav over for lejeren. Som udgangspunkt kan udlejerens bestræbelser på genudlejning derfor ikke antages at medføre ekstra omkostninger for lejeren. Bestemmelsen er altovervejende identisk med lejelovens § 86, stk. 3.

Højesteret har ved dom af 19. juni 2003 indenfor det private udlejningsområde (vedr. bl.a. lejelovens § 86, stk. 3), fastslået, at kun hvis det kan dokumenteres, at der i det konkrete tilfælde er påført udlejeren ekstra omkostninger i forbindelse med genudlejning i opsigelsesperioden, der ligger ud over omkostningerne ved sædvanlig tilrettelæggelse af udlejning og administration, kan udlejer fradrage de ekstra omkostninger ved opgørelsen af det, udlejeren indvinder. Dommen må som nævnt indledningsvist antages at have præjudikatsvirkning også for det almene område vedr. udlejerens tabsbegrænsningspligt efter almenlejelovens § 88, stk. 2.

Ministeriet skal derfor indskærpe, at en almen udlejer ikke kan opkræve et standardgebyr i forbindelse med genudlejning i opsigelsesperioden. Kun hvis udlejeren i det konkrete tilfælde kan dokumentere, at genudlejningen har påført udlejeren ekstra omkostninger – dvs. omkostninger, som ligger ud over de omkostninger, der følger af den almindelige tabsbegrænsningspligt – kan disse fradrages ved opgørelsen af det, som indvindes ved den hurtige genudlejning. Hvornår der kan siges at foreligge dokumentation for de pågældende merudgifter, må afgøres konkret. Det bemærkes i denne forbindelse, at der på det almene område, hvor der sker udlejning efter venteliste, kun undtagelsesvist kan foreligge en situation, hvor det er nødvendigt at afholde ekstra omkostninger for at opnå en hurtig genudlejning.

På det almene område har udlejer og lejer efter ministeriets opfattelse ikke mulighed for at aftale betaling for en udvidet tabsbegrænsningspligt for udlejeren, da den almene lejelov ikke kan fraviges på dette punkt, jf. almenlejelovens § 4, stk. 1. Dette forhold indebærer, at det er udlejeren, som i den konkrete situation vurderer, om det undtagelsesvist er nødvendigt at gøre noget ekstraordinært for at opnå en hurtig genudlejning.

Hvis det ekstra arbejde vurderes at være nødvendigt, og hvis det resulterer i en hurtig genudlejning, må den fraflyttede lejer betale omkostningerne ved arbejdet. Hvis arbejdet imidlertid ikke resulterer i en hurtig genudlejning, kan udlejeren efter ministeriets opfattelse ikke kræve omkostningerne refunderet hos den fraflyttede lejer. Dette ville harmonere dårligt med det forhold, at der er tale om en tabsbegrænsningspligt, der påhviler udlejeren, hvorfor det må være udlejeren, som bærer risikoen for, at bestræbelserne på hurtig genudlejning ikke lykkes.

Beløb, som er opkrævet efter Højesteretsdommen af 19. juni 2003

Beløb, som er opkrævet efter Højesteretsdommen, og som ikke er opkrævet i overensstemmelse med ovennævnte betingelser, er opkrævet ulovligt. Fraflyttede lejere, som ikke havde pligt til at betale beløbet, har derfor krav på tilbagebetaling. Det bemærkes dog, at det ikke kan udelukkes, at der i konkrete tilfælde kan foreligge passivitet fra den tidligere lejers side, hvilket indebærer, at der ikke er krav på tilbagebetaling.

Ved lejerens krav om tilbagebetaling må boligorganisationen fastslå kravets berettigelse samt identificere det konkrete beløbs størrelse bl.a. gennem tidligere års regnskaber og bilag samt udlejningslister. Om de fraflyttede lejere, som har krav på tilbagebetaling, også har krav på renter, beror på betingelserne i renteloven.

For mange fraflyttede lejere vil det formentlig kunne være uigennemskueligt, hvilken praksis den enkelte boligorganisation har haft, og det kan efter omstændighederne afholde fraflyttede lejere fra at gøre krav gældende. Efter ministeriets opfattelse bør en boligorganisation, der har haft en ulovlig praksis, derfor sørge for at offentliggøre sin tidligere praksis eller iværksætte øvrige foranstaltninger, så kravet kan komme til de fraflyttede lejeres kundskab.

Boligorganisationen kan f.eks. sørge for offentliggørelse på den måde, boligorganisationen normalt offentliggør øvrige forhold af væsentlig betydning for organisationen suppleret med annoncering med henblik på at sikre en bredere offentliggørelse. Boligorganisationen kan også bestræbe sig på at finde frem til de pågældende fraflyttede lejere, f.eks. ved først og fremmest at anvende den adresse, der er opgivet i forbindelse med fraflytningen i boligorganisationen. Alternativt ved at søge adresseoplysning i CPR-registeret.

Det er ministeriets opfattelse, at boligorganisationen primært bør afholde udgiften til tilbagebetalingen samt øvrige udgifter i forbindelse med administrationen af tilbagebetalingen af midlerne fra arbejdskapitalen, sekundært af midlerne i dispositionsfonden, da udgifterne ikke bør påvirke lejen for de nuværende lejere.

Det kommunale tilsyn

Afslutningsvist skal ministeriet desuden indskærpe over for kommunerne, at kommunerne som led i tilsynet med de almene boligorganisationer skal være opmærksomme på dette forhold. Får kommunen mistanke om, at en boligorganisation har en ulovlig praksis, forudsættes det, at kommunen griber ind og beder boligorganisationen om en redegørelse og i sidste ende henstiller eller giver påbud om, at boligorganisationen ændrer sin praksis.

Ministeriet skal afslutningsvist gøre opmærksom på, at afgørelse af spørgsmål omkring tilbagebetaling og krav på renter henhører under domstolene.

Socialministeriet, den 6. juni 2007

Mikael Lynnerup Kristensen
Kontorchef