Senere ændringer til forskriften
Lovgivning forskriften vedrører
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Vejledning om omdannelse af tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger til ustøttede almene eller private plejeboliger

 

Indledning

Denne vejledning uddyber reglerne om omdannelse af tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger til ustøttede plejeboliger, som trådte i kraft den 1. januar 2003. Hensigten med omdannelsen af tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger til ustøttede plejeboliger er at skabe ensartede regler for beboerne, uanset om de bor i tidssvarende plejehjem/beskyttede boliger eller i ældre-/ plejeboliger med støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (almenboligloven). Omdannelsen indebærer, at beboerne i tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger får mulighed for at blive lejere. Dernæst indebærer reglerne, at lejerne i disse boliger vil få fastsat en husleje, der svarer til lejen i tilsvarende ældre-/ plejeboliger.

Reglerne er fastsat ved lov nr. 402 af 6. juni 2002, som ændret ved § 3 i lov nr. 1092 af 16. december 2002 om ændring af lov om leje af almene boliger, lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene, lov om individuel boligstøtte, lov om social service og lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Der er fastsat nærmere regler om omdannelsen i bekendtgørelse nr. 1227 af 20. december 2002 om omdannelse af tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger til ustøttede plejeboliger (omdannelsesbekendtgørelsen), bekendtgørelse nr. 1223 af 19. december 2002 om ændring af bekendtgørelse nr. 513 af 24. juni 2002 om udlejning af almene boliger m.v. samt bekendtgørelse nr. 1184 af 17. december 2002 om ændring af bekendtgørelse nr. 512 af 24. juni 2002 om plejehjem og beskyttede boliger, der ligeledes trådte i kraft den 1. januar 2003.

Efterfølgende ombygning

Institutioner, der omdannes til ustøttede plejeboliger, kan ikke ombygges med støtte efter almenboligloven. Derfor er det af afgørende betydning, at kommunalbestyrelsen sikrer sig, at grundlaget for beslutning er så fuldstændigt og udtømmende som muligt, således at der kun finder omdannelse af tidssvarende institutioner sted.

Baggrund

Det kan ofte bero på en tilfældighed, om en ældre eller en person med handicap med behov for en særlig bolig får tilbudt en plejehjemsplads efter reglerne i serviceloven eller en ældre-/ plejebolig efter reglerne i almenboligloven/ældreboligloven. Det har imidlertid konsekvenser for den ældre eller handicappede person, hvilken type bolig, den pågældende bor i. Forskellene i de to botilbud vedrører især huslejefastsættelsen og beboerstatus.

Plejehjem og beskyttede boliger er institutioner i Socialministeriets regi, mens ældre-/ plejeboliger i Økonomi- og Erhvervsministeriets regi er boliger, hvor beboerne har lejerstatus og betaler en egentlig husleje, hvortil der kan opnås boligstøtte.

Beboerbetalingen i plejehjem og beskyttede boliger kan være væsentligt højere end i ældre-/ plejeboliger, fordi den ”kapitaludgift” (10 pct. af den offentlige ejendomsvurdering), der indgår i boligudgiften for plejehjem og beskyttede boliger, ikke fastsættes på samme måde, som den beboerbetaling, der indgår i huslejen i ældre-/ plejeboliger.

Siden den 1. januar 1988 har der ikke kunnet opføres plejehjem og beskyttede boliger. Hensigten har været over tid at adskille boliger og service på ældre- og handicapområdet. Siden den 1. juli 1987 er boliger for ældre og handicappede som alt overvejende hovedregel opført med offentlig støtte som ældre-/ plejeboliger (nu almene boliger) efter almenboligloven under Økonomi- og Erhvervsministeriet. Målet er således, at der inden for ganske få år ikke længere vil være traditionelle institutioner på ældreområdet.

Hvis kommunen eller amtskommunen ejer plejehjemmet eller de beskyttede boliger og efter omdannelsen udlejer boligerne til beboerne, har kommunalbestyrelsen hhv. amtsrådet valgfrihed til at bestemme, om ejendommen efter omdannelsen skal være omfattet af reglerne for almen boligvirksomhed (ustøttede almene plejeboliger) eller reglerne i den private lejelovgivning (ustøttede private plejeboliger). Hermed har kommuner eller amtskommuner valgfrihed med hensyn til den løsning, der findes mest hensigtsmæssig lokalt. Hvis det besluttes at anvende det almene regelsæt, indebærer dette, at reglerne om bl.a. beboerdemokrati, balanceleje og kommunalt tilsyn vil finde anvendelse.

De private selvejende institutioners driftsforhold stemmer bedst overens med principperne i det private udlejningsregelsæt (ustøttede private plejeboliger). Derfor skal de selvejende institutioner overgå til regelsættet i den private lejelov. Dette indebærer, at reglerne om bl.a. beboerrepræsentation, omkostningsbestemt husleje, det lejedes værdi og huslejenævn vil finde anvendelse.

For de plejehjem og beskyttede boliger, der forbliver omfattet af § 140 i serviceloven, har socialministeren administrativt ændret reglerne for beregning af boligbetaling, jf. § 13, stk. 5, i bekendtgørelse nr. 512 af 24. juni 2002 om plejehjem og beskyttede boliger. Der er således skabt mulighed for, at kommunen eller amtskommunen i forbindelse med omdannelsen af de tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger også kan se nærmere på, om boligbetalingen i de resterende plejehjem tåler sammenligning med lejen i tilsvarende boformer.

Selvom plejehjemmet eller de beskyttede boliger omdannes til ustøttede plejeboliger, vil det for de nuværende beboere være frivilligt, om de vil være lejere med de rettigheder og pligter, der følger af lejelovgivningen. Det skal i den forbindelse understreges, at personer, der på omdannelsestidspunktet bor i en bolig, der omdannes, og som vælger at blive lejere, vil blive kompenseret økonomisk efter reglerne i boligstøtteloven, hvis omdannelsen i sig selv medfører en højere boligbetaling. De nuværende beboere skal ikke betale depositum i forbindelse med omdannelsen og udlejningen.

Hvilke boliger er omfattet af omdannelsen

Kommunalbestyrelsen skal som bygningsmyndighed senest den 31. december 2004 træffe endelig afgørelse om omdannelse af plejehjem og beskyttede boliger beliggende i kommunen, som opfylder betingelserne for at være tidssvarende - uanset disse institutioners ejerforhold. Forinden beslutning om omdannelse foretager kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde en konkret vurdering af, hvorvidt institutionen kan anses for at være tidssvarende. Dette gælder, uanset om kommunen har indgået en driftsoverenskomst eller en aftale med det pågældende plejehjem eller de pågældende beskyttede boliger. Det forudsættes, at kommunalbestyrelsens vurdering foretages i dialog med bygningsejer/driftsherre.

I særlige tilfælde kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning om omdannelse efter udløbet af fristen. Særlige tilfælde kan f.eks. foreligge, hvis kommunen ikke har mulighed for at opsige en før den 1. januar 2003 indgået aftale om driften med en selvejende institution.

For at kunne betragtes som tidssvarende, skal boligerne opfylde følgende betingelser, jf. § 3:

1. Indretningskrav

Indretningskravene i almenboliglovens § 110 skal være opfyldt. Dette indebærer bl.a., at boligerne skal være forsynet med selvstændigt badeværelse, være særligt indrettet for ældre og handicappede, herunder kørestolsbrugere, have tilkaldemulighed, og boligernes adgangsforhold skal være egnede for gangbesværede.

2. Arbejdsmiljøkrav

Da bygningen er arbejdsplads for plejepersonale m.fl., skal bygningen opfylde arbejdsmiljølovgivningens krav til indretning og pladsbehov for hjemmepleje og døgninstitutioner m.v. for voksne. Arbejdstilsynets hjemmeside http://www.arbejdstilsynet.dk indeholder oplysninger om gældende regler m.v.

3. Vedligeholdelsestilstand

Bygningen skal være forsvarligt vedligeholdt. Det kan ikke udelukkes, at visse plejehjem og beskyttede boliger er belastet af betydelige vedligeholdelsesefterslæb vedrørende bygningen, uanset at indretningskravene er opfyldt. I konsekvens heraf skal kommunalbestyrelsen påse, at ejendommen er i en forsvarlig vedligeholdelsestilstand, jf. nærmere nedenfor. Med henblik på at sikre dokumentation for lejemålets vedligeholdelsestilstand i forbindelse med overgangen til lejebolig, skal kommunen påse, at der er udarbejdet en statusrapport i forbindelse med overgangen fra plejehjemsplads/beskyttet bolig til lejebolig. Dette gælder, uanset om lejeaftalen indgås med en beboer eller kommunen.

Vurderingen af vedligeholdelsestilstanden kan baseres på en opgørelse af de næste 10 års vedligeholdelsesbehov. Hvis dette behov overstiger 10 års normalhenlæggelser efter almenboliglovens regler, bør der som udgangspunkt ikke foretages omdannelse af det pågældende plejehjem/de pågældende beskyttede boliger.

Erhvervs- og Boligstyrelsen indhenter hvert år oplysninger om de almene boligafdelingers regnskaber. Disse oplysninger kan benyttes til at belyse driftsøkonomien i almene boligafdelinger, herunder henlæggelser og udgifter til vedligeholdelse. Statistik over henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse i alment boligbyggeri kan derfor tjene som vejledning ved vurdering af fastsættelsen af normalhenlæggelsesniveauet i forbindelse med omdannelse af tidssvarende plejehjem.

Hensigten med at henlægge til planlagt og periodisk vedligeholdelse i alment byggeri er at sikre størst mulig udjævning af udgiften til større vedligeholdelsesarbejder og fornyelser, således at disse kan gennemføres på det teknisk/økonomisk mest hensigtsmæssige tidspunkt, og at der samtidig sikres en jævn lejeudvikling. De årlige henlæggelser fastsættes på baggrund af en vedligeholdelses- og fornyelsesplan, der mindst omfatter de kommende 10 år.

Tabel 1. Gennemsnitlige årlige henlæggelsesudgifter til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser – Almene boliger - 1999.

Opførelsesår

Udgift pr. m 2 (kr.)

Før 1960

1960-69

1970-79

1980-89

1990-99

I alt

Kbh. og Frederiksberg

65

80

62

43

55

62

Øvrige hoved-stadsområde

83

73

59

58

65

71

Øvrige hovedstadsregion

77

72

59

65

58

66

Over 100.000 indb.

67

63

60

52

54

62

20-100.000 indb.

57

57

49

43

48

53

10-19.999 indb.

67

63

57

55

58

61

Under 10.000 indb.

60

58

53

51

52

54

Hele landet

68

66

57

51

54

62

Anm. Omfatter udgifter til konto 120 for almene boliger ekskl. ungdomsboliger.

Kilde: Regnstat – Erhvervs- og Boligstyrelsen

4. Låse og nøgler

Udlejer skal opfylde lejelovgivningens krav om, at det lejede stilles til rådighed med brugelige låse og tilhørende nøgler. Udlejer kan ikke hos lejerne opkræve udgiften til låse og nøgler i forbindelse med omdannelse. Kommunerne er ved lovforslaget blevet økonomisk kompenseret for udgiften hertil. En selvejende institution, der har en driftsaftale med kommunen, vil kunne tage spørgsmålet om refusion af en eventuel udgift til låse og nøgler i forbindelse med omdannelsen op i aftalen med kommunen om ejendommens drift.

Isætning af låse i døre til boliger, der på skæringstidspunktet for omdannelse til ustøttede plejeboliger bebos af beboere, der ikke ønsker at blive lejere, kan efter omstændighederne udsættes til lejeledighed.

5. Vurdering af egnethed

Ved omdannelse af ustøttede almene plejeboliger skal kommunalbestyrelsen desuden vurdere, at boligerne er egnede som almene ældreboliger. Boliger, der omdannes til ustøttede plejeboliger, kan ikke senere ombygges med støtte efter almenboligloven. Baggrunden herfor er, at de er tidssvarende, og derfor pr. definition ikke har behov for ombygning. En eventuel efterfølgende ombygning må derfor finansieres uden støtte.

Det er derfor væsentligt, at kommunen – ud over at vurdere, om ovennævnte krav er opfyldt – også foretager en samlet vurdering af, om ejendommens indretning og funktion er på niveau med øvrige almene ældreboliger i kommunen.

Bygningernes ejerforhold er ikke afgørende for, hvilke plejehjem og beskyttede boliger, der omdannes. Formålet med omdannelsen er primært at ligestille beboere i tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger med lejere af ældre-/ plejeboliger, for så vidt angår huslejebetaling og retlig status som lejere. Dertil kommer, at der ikke i sociallovgivningen i dag opereres med en afgrænsning af begrebet plejehjem og beskyttede boliger, der kan henføres til en bestemt ejerstruktur. Ligestillingsformålet kan ikke indfries ved at stille krav om identitet mellem ejendomsejeren og den, der driver plejehjemmet eller de beskyttede boliger. Reglerne indebærer derfor, at tidssvarende plejehjemsboliger og beskyttede boliger skal omdannes, uanset om bygningen ejes af udføreren af plejen, eller om den er lejet.

Kun de plejehjem eller beskyttede boliger, der ejes af en kommune eller amtskommune, og hvor kommunen eller amtskommunen efter omdannelsen samtidig står som udlejer i forhold til beboerne, kan overgå til det almene regelsæt.

Anvisningsret

Ustøttede almene plejeboliger er pr. definition almene ældreboliger og er derfor omfattet af reglerne om udlejning og anvisning af almene ældreboliger. Reglerne om udlejning og anvisning af almene ældreboliger, gælder tilsvarende for udlejning og anvisning af ustøttede private plejeboliger, dog således at kommunalbestyrelsen har anvisningsretten til amtskommunalt ejede ustøttede plejeboliger.

Beføjelser, som kommunalbestyrelsen eller amtsrådet ifølge overenskomst har overladt til en selvejende institution før den 1. juli 1998, jf. § 89, stk. 6, i lov om retssikkerhed og administration på det sociale område, bevares dog efter omdannelse til ustøttede private plejeboliger.

Statusskifte

Statusskiftet fra institution, jf. § 140 i lov om social service, til udlejningsboliger sker automatisk på skæringsdatoen for omdannelsen.

Kommunalbestyrelsen skal i forhold til de beboere, der på skæringstidspunktet for omdannelse bor i en bolig, der omdannes til ustøttet plejebolig, træffe en særskilt afgørelse om tildeling af personlig hjælp og pleje m.v. efter servicelovens kapitel 14.

I det omfang en kommune vælger at lade en opgave, som f.eks. personlig hjælp og pleje, udføre uden for myndighedens egen organisation, skal der i henhold til lov om retssikkerhed og administration på det sociale område foreligge en skriftlig aftale med den, der udfører opgaven. Aftalen skal både indeholde en økonomisk del og en beskrivelse af kvaliteten af den ydelse, der skal leveres. Den kommunale myndighed skal i den forbindelse sikre sig, at kravene til både indhold og omfang af ydelserne er i overensstemmelse med kommunens serviceniveau (kvalitetsstandarder m.v.). Der henvises til kap. 10.2 i Socialministeriets ”Vejledning om lov om retssikkerhed og administration på det sociale område”, juni 2000.

Lejefastsættelse

Nedenfor gennemgås først reglerne for fastsættelse af den såkaldte sammenligningsleje, jf. omdannelsesbekendtgørelsens kapitel 3, i henholdsvis ustøttede almene plejeboliger og ustøttede private plejeboliger (herefter benævnt den endelige sammenligningsleje). Dernæst gives der i afsnittet ”Foreløbig sammenligningsleje” en anvisning på, hvordan den endelige sammenligningsleje kan beregnes, bl.a. i form af et par eksempler (se boks 1 nedenfor).

Lejefastsættelse i ustøttede almene plejeboliger

For tidssvarende plejehjem, der omdannes til ustøttede almene plejeboliger, fastsættes huslejen efter et modificeret balancelejeprincip. Dette indebærer, at lejen med udgangspunkt i lejen i en sammenlignelig ældrebolig, herunder plejebolig, fastsættes til en endelig sammenligningsleje, jf. nedenfor. Dog vil faktiske driftsudgifter, ekskl. kapitaludgifter, dvs. de såkaldt øvrige driftsudgifter, altid kunne medtages i huslejen. Den Sociale Ankestyrelse gennemførte i januar 2002 spørgeskemaundersøgelsen ”Det Sociale Danmarkskort 2001: Modernisering af plejehjem og beskyttede boliger 2001-2003”. I ingen af de heraf omfattede institutioner oversteg øvrige driftsudgifter den endelige sammenligningsleje.

Umiddelbart ville huslejen fastsat efter det gældende balancelejeprincip i mange tilfælde blive lavere end den endelige sammenligningsleje. Udligningsbeløbet, der svarer til forskellen mellem den endelige sammenligningsleje og de faktiske øvrige driftsudgifter, sidestilles med likvide midler, der fremkommer i forbindelse med udamortiserede lån. Udligningsbeløbet vil dermed ikke efterfølgende kunne reguleres. I disse tilfælde er anvendelse af den endelige sammenligningsleje ensbetydende med en forhøjelse af driftsudgifterne. For ustøttede almene plejeboliger skal sådanne midler tilfalde bygningsejeren, dvs. kommunen eller amtet, uden at der stilles krav til anvendelsen. I de tilfælde, hvor der er udgifter til ydelser på lån, kan midlerne benyttes til betaling heraf.

I de tilfælde, hvor betaling af låneydelser medfører, at de samlede driftsudgifter overstiger den endelige sammenligningsleje, vil det være kommunen som bygningsejer, der skal betale det overskydende beløb. Det svarer til situationen i dag, hvor kommunen betaler renter og afdrag på lån, mens det er 10 pct. af ejendomsværdien, der indgår i fastsættelsen af beboerbetalingen. Det bemærkes, at disse udgifter bortfalder, efterhånden som lånene udamortiseres.

I tabel 2 er ovennævnte belyst ved regneeksempler. I eksemplerne 3 og 4 korrigeres sammenligningslejen som følge af bibetingelserne om, at faktiske driftsudgifter, ekskl. kapitaludgifter, altid kan medregnes i sammenligningslejen.

Tabel 2. Sammenhæng mellem faktiske driftsudgifter og endelig sammenligningsleje i ustøttede almene plejeboliger (kr. pr. m²)

 

Eksempel 1

Eksempel 2

Eksempel 3

Eksempel 4

(1) Kapitaludgifter

100

100

0

100

(2) Øvrige driftsudgifter

450

550

650

650

(3) Driftsudgifter i alt (1) + (2)

550

650

650

750

(4) Beregnet endelig sammenligningsleje

600

600

600

600

(5) Faktisk endelig sammenligningsleje

600

600

650

650

(6) Udligningsbeløb (5) – (3)

50

- 50

0

-100

(5) er lig med (4), forudsat at (4) er mindre end eller lig med (2).

Lejefastsættelse i ustøttede private plejeboliger

For tidssvarende plejehjem og beskyttede boliger, der omdannes til ustøttede private plejeboliger, fastsættes lejen ud fra den endelige sammenligningsleje, jf. omdannelsesbekendtgørelsens § 9 og § 47 a i lov om leje. I nogle tilfælde er de samlede driftsudgifter lavere end den endelige sammenligningsleje.

For de ’private’ udlejere vil der således opstå mulighed for, at huslejebetalingerne i en bebyggelse overstiger de faktiske driftsudgifter. Denne merindtægt vil i første omgang tilgå udlejer. Det er imidlertid forudsat, at denne merindtægt reguleres gennem den kommunale myndigheds driftsoverenskomst eller aftale(r) med den, der udfører plejen. I det givne tilfælde forudsættes det, at betalingen for udførelsen af plejen (servicedelen) nedsættes krone for krone, for så vidt angår merindtægten for udlejeren fra huslejebetalingerne. I det tilfælde, hvor kommunen selv står som udlejer, tilfalder merindtægten fra huslejebetalingerne kommunen. For de selvejende institutioner, der indgår i ”Det Sociale Danmarkskort 2001: Modernisering af plejehjem og beskyttede boliger 2001-2003” fra januar 2002, foreligger der i alle tilfælde en driftsaftale.

I nogle tilfælde overstiger de samlede driftsudgifter den endelige sammenligningsleje. I disse tilfælde er der risiko for, at der opstår et tab for udlejer pga. faldet i huslejebetalinger. Grundlæggende ændrer omdannelsen ikke ved økonomien i de institutioner, der omdannes. I det omfang driftsudgifterne overstiger den endelige sammenligningsleje, vurderes det, at der må være råderum for at tilpasse enten kapitaludgifter eller øvrige driftsudgifter.

Reglerne om bindingspligt for forbedringer i Grundejernes Investeringsfond, jf. kapitel X A i lov om leje, finder anvendelse på ustøttede private plejeboliger.

Foreløbig sammenligningsleje

Fælles for lejefastsættelse efter den private lejelov og den almene lejelov er, at huslejen fastsættes ud fra en endelig sammenligningsleje. Ved fastsættelsen af den endelige sammenligningsleje kan der tages udgangspunkt i en foreløbig sammenligningsleje. Den foreløbige sammenligningsleje er defineret som den gennemsnitlige husleje for - en tilsvarende bolig - i en tilsvarende kvalitet/standard - i et tilsvarende område.

Nedenstående anvisning på beregning af den foreløbige sammenligningsleje skal opfattes som et hjælpemiddel til at fastsætte den endelige sammenligningsleje. Eksempel 1 og 2 (boks 1) nedenfor belyser beregning af den foreløbige og den endelige sammenligningsleje.

Den boligform, der kommer nærmest en bolig i et tidssvarende plejehjem, er ældreboliger, herunder plejeboliger, etableret efter ældreboligreformen i 1987. Den foreløbige sammenligningsleje skal afspejle forskelle i boligens kvalitet/standard. Som indikator herpå kan boligens opførelsesår anvendes. Den foreløbige sammenligningsleje skal tillige afspejle geografisk bestemte lejeforskelle. Den gennemsnitlige leje for ældreboliger i udvalgte regioner kan benyttes som indikator herpå.

Udgangspunktet for beregningen af den foreløbige sammenligningsleje er huslejen i ældreboliger. På grundlag af Erhvervs- og Boligstyrelsens statistikdatabase for almene boligafdelingers regnskaber er det muligt at opgøre den gennemsnitlige husleje i almene ældreboliger. Det antages, at huslejen i ældreboliger, der ikke ejes af en almen boligorganisation, f.eks. kommunalt ejede, ikke adskiller sig væsentligt herfra.

I tabel 3 nedenfor er den gennemsnitlige husleje i almene ældreboliger, herunder plejeboliger, opstillet efter opførelsesår og geografisk beliggenhed.

Tabel 3. Gennemsnitlig årlig husleje i almene ældreboliger, fordelt efter opførelsesår og urbaniseringsgrad, i 1999 (kr. pr. m 2 )

 

1990-94

1995 +

Hele perioden

København. og Frederiksberg

748

794

763

Øvrig hovedstadsområde

818

688

722

Øvrig hovedstadsregion

742

755

750

Over 100.000 indbyggere

662

777

716

20 – 100.000 indbyggere

649

640

644

10 – 19.999 indbyggere

657

648

651

Under 10.000   indbyggere

637

619

627

Hele landet

716

704

728

Kilde: REGNSTAT 2002, Erhvervs- og Boligstyrelsen.

Bedømt ud fra de geografiske forskelle i huslejen, der ses i tabel 3, bør der foretages en geografisk differentiering af den foreløbige sammenligningsleje. Udgangspunkt er de geografisk fordelte gennemsnitshuslejer for boliger opført 1990-1994. Herefter er der inden for det enkelte geografiske område taget hensyn til store forskelle i lejeniveauerne i forhold til den efterfølgende periode.

På den baggrund kan landet opdeles i tre områder: (1) Hovedstadsregionen, (2) kommuner med over 100.000 indbyggere – dvs. Århus, Odense og Aalborg - og (3) det øvrige land. Den foreløbige sammenligningsleje for plejehjemsboliger ibrugtaget i 1990, dvs. de nyeste plejehjem, kan fastsættes til 750 kr./m 2 for hovedstadsregionen, 700 kr./m 2 for større byer og 650 kr./m 2 for det øvrige land (1999-prisniveau). Disse foreløbige sammenligningslejer fremgår af figur 1 nedenfor.

For at tage højde for udviklingen i boligens kvalitet/standard over tid justeres disse beløb i forhold til plejehjemsboligernes opførelsesår. Det er rimeligt at antage, jf. Lejelovskommissionens betænkning, kapitel 7.2, (Betænkning nr. 1331, Boligministeriet 1997), at huslejeprofilen i de uregulerede kommuner i høj grad afspejler opførelsesårsbaserede kvalitetsforskelle. Med data fra den seneste huslejeundersøgelse ”Huslejen i 1999” (By- og Boligministeriet 1999) kan huslejeprofilen i disse kommuner belyses. De gennemsnitlige huslejer i uregulerede kommuner for boliger opført fra 1900 til 1964 er stort set konstante. Fra 1965 og frem har huslejeprofilen en opadgående tendens, som betyder at huslejen gennemsnitlig øges med 4,50 kr. pr. m 2 pr. opførelsesår efter 1965.

I figur 1 nedenfor er beregningen af den foreløbige sammenligningsleje for tidssvarende plejehjemsboliger efter opførelsesår opstillet. Modellen tager udgangspunkt i de tre nævnte, geografisk differentierede beløb, som gælder for 1990. For opførelsesår før 1990 reduceres disse beløb med følgende formel:

”Geografisk differentieret husleje i 1990” – 4,5 * (1990 – ”opførelsesår”) , hvor værdien af ”opførelsesår” ikke kan blive mindre end 1965.

 

 


Figur 1. Beregning af foreløbig sammenligningsleje fordelt efter opførelsesår og beliggenhed (årlig, kr. pr. m²) -1999

 

AU1155_1.JPG Size: (385 X 272)

Kilde: Huslejeundersøgelsen 1999, Erhvervs- og Boligstyrelsen

Den foreløbige sammenligningsleje er nu beregnet i 1999-prisniveau. Til at føre den op i 2003-prisniveau kan nettoprisindekset anvendes. Fra 1999 til 2002 er det steget med 8,3 pct. I Finansministeriets seneste Økonomisk Redegørelse (december 2002) forventes stigningen fra 2002 til 2003 at blive på 2,2 pct. Den samlede opregulering udgør dermed 10,7 pct.

Den foreløbige sammenligningsleje, som nu er beregnet, kan ikke anvendes som den endelige sammenligningsleje, uden at der foretages en konkret vurdering.

Således kan den beregnede foreløbige sammenligningsleje i et vist omfang overvurdere den endelige sammenligningsleje for konkrete tidssvarende plejehjemsboliger. I mange tilfælde har ældreboliger, herunder plejeboliger, formentlig en højere kvalitet/standard, hvilket indikerer, at huslejen i plejehjemsboliger skal være lavere pr. m 2 end huslejen i ældreboliger, herunder plejeboliger, fra samme periode, dvs. fra omkring 1990. Det betyder, at den endelige sammenligningsleje bør nedsættes med et beløb der afspejler denne forskel.

Her tænkes ikke mindst på, at fællesboligarealet i nogle tidssvarende plejehjem er forholdsvist stort. Det kan betyde, at huslejen i disse beboelser kan blive for høj, hvis lejen udelukkende fastsættes ud fra bruttoetagearealet. Ifølge data i Erhvervs- og Boligstyrelsens elektroniske forvaltningssystem for det støttede byggeri, BOSSINF, udgør fællesboligarealet i gennemsnit ca. 10 m 2 pr. ældrebolig, herunder plejeboliger. For plejeboliger alene udgør fællesboligarealet i gennemsnit ca. 12 m 2 pr. bolig. Der kan således være behov for at kompensere for overgennemsnitligt store fællesboligarealer i beregningerne af den endelige sammenligningsleje.

Endelig kan der være specifikke, lokale forhold, som kan betyde, at huslejen i en konkret beboelse bør være enten højere eller lavere end den fundne foreløbige sammenligningsleje.

I boks 1 er vist to eksempler på beregning af foreløbig og endelig sammenligningsleje.

Boks 1. Beregning af foreløbig og endelig sammenligningsleje

Eksempel 1

Lejefastsættelse i forbindelse med omdannelse af tidssvarende plejehjem, opført i 1973, beliggende i X-købing Kommune (under 100.000 indb.). Det gennemsnitlige boligareal udgør 60 m 2 pr. bolig, heraf 20 m 2 fællesboligareal. Der afrundes til nærmeste hele kr.

Den geografisk differentierede husleje i det øvrige land for boliger opført i 1990 udgør 650 kr. pr. m 2 .

Fradrag for tidligere opførelsesår: 4,5 * (1990-1973) = 77 kr. pr. m 2 .

Foreløbig sammenligningsleje: 650 – 77 = 573 kr. pr. m 2 .

Skønnet fradrag for eksempelvis overgennemsnitligt fællesboligareal: 50 kr. pr. m 2 .

Endelig sammenligningsleje (1999-prisniveau): 573 – 50 = 523 kr. pr. m 2 .

Endelig sammenligningsleje (2003-prisniveau): 523 * 1,107 = 579 kr. pr. m 2 .

Ved omdannelse til ustøttede almene plejeboliger kan den endelige sammenligningsleje blive højere, forudsat at de øvrige driftsudgifter udgør mere end 579 kr. pr. m 2 .

Eksempel 2

Lejefastsættelse i forbindelse med omdannelse af tidssvarende plejehjem, opført i 1962, beliggende i Y-rød Kommune (Hovedstadsregionen). Det gennemsnitlige boligareal udgør 60 m 2 pr. bolig, heraf 10 m 2 fællesboligareal. Der afrundes til nærmeste hele kr.

Den geografisk differentierede husleje i hovedstadsregionen for boliger opført i 1990 udgør 750 kr. pr. m 2 .

Fradrag for tidligere opførelsesår: 4,5 * (1990-1965) = 113 kr. pr. m 2 (ej fradrag for perioden 1962-1965, jf. figur 1).

Foreløbig sammenligningsleje: 750 – 113 = 637 kr. pr. m 2 .

Endelig sammenligningsleje (1999-prisniveau): 637 kr. pr. m 2 .

Endelig sammenligningsleje (2003-prisniveau): 637 * 1,107 = 705 kr. pr. m 2 .

Ved omdannelse til ustøttede almene plejeboliger kan den endelige sammenligningsleje blive højere, forudsat at de øvrige driftsudgifter udgør mere end 705 kr. pr. m 2 .

 

Revisorerklæring

Kommunalbestyrelsens erklæring om, at lejen i de omdannede ustøttede plejeboliger er fastsat efter reglerne i omdannelsesbekendtgørelsens kapitel 3, attesteres af en statsautoriseret eller registreret revisor eller Kommunernes Revision/påtegnes af kommunens revisor.

Depositum m.v.

Da beboerindskud i almene boliger er knyttet til finansieringen af anskaffelsessummen, skal der i ustøttede plejeboliger ikke betales beboerindskud. Udlejer kan i både private og almene plejeboliger stille krav om betaling af depositum svarende til 3 måneders leje. Depositum kan dog ikke opkræves hos beboere, der boede i boligen på skæringsdatoen for omdannelsen.

For både almene og private plejeboliger, kan lejen kun kræves betalt for én måned af gangen, jf. § 33, stk. 4, 2. pkt. i lov om leje og § 44, stk. 1, 3. pkt., i lov om leje af almene boliger.

Der er etableret en støtte- og låneadgang for nye lejere til betaling af depositum, i lighed med hvad der gælder for beboerindskud til ældre-/ plejeboliger, jf. nedenfor.

Efterfølgende ombygning

Ustøttede private og almene plejeboliger kan ikke ombygges med støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Baggrunden herfor er, at de er tidssvarende og derfor forudsættes ikke at have behov for en ombygning. En evt. efterfølgende ombygning må derfor finansieres på almindelige ustøttede vilkår.

Overgang til lejerstatus

Beboere, der på skæringstidspunktet for omdannelse bor i en bolig, der omdannes til ustøttet plejebolig, skal efter anmodning fra bygningsejer/driftsherre  træffe beslutning, om beboeren ønsker at overgå til at være lejer af boligen.

Dette indebærer, at bygningsejer/driftsherre skal rette henvendelse til alle beboere, og anmode beboerne om at beslutte, om de ønsker at overgå til lejerstatus. Beboerne skal svare senest 6 uger efter, at de har modtaget udlejers henvendelse, om de ønsker at blive lejere eller blive boende på vilkårene for plejehjem og beskyttede boliger, jf. § 140 i lov om social service.

Beboere, der ønsker at blive lejere

Udlejer skal indgå lejeaftaler med de beboere, der ønsker at blive lejere. Overtagelsesdatoen for lejemålene skal svare til skæringsdatoen for omdannelsen. Kommunalbestyrelsen skal orientere lejerne om mulighederne for at søge boligstøtte, jf. nedenfor.

Overgang til lejerstatus kræver en aktiv beslutning fra beboernes side. Beboere, der ikke svarer på udlejers henvendelse eller ikke indgår en lejeaftale, bliver boende på vilkårene for plejehjem og beskyttede boliger, jf. § 140 i lov om social service og regler udstedt med hjemmel heri.

Alle personer, der efter skæringstidspunktet for omdannelse, får tilbudt en bolig i en ejendom, der omdannes, overtager boligen som lejere.

Beboere, der ikke ønsker at blive lejere

Boliger, der på skæringstidspunktet for omdannelsen til ustøttede plejeboliger bebos af beboere, der ikke ønsker at blive lejere, udlejes til kommunen, som stiller boligen til rådighed for beboeren efter reglerne i § 140 i lov om social service. Kommunen betaler et beløb, som svarer til lejen, for de pågældende boliger. Ved beboerens fraflytning udlejes boligen direkte til en lejer.

De beboere, der ikke ønsker at blive lejere, skal betale for boligen efter reglerne i bekendtgørelse om plejehjem og beskyttede boliger. Som en konsekvens af plejehjemmets eller de beskyttede boligers omdannelse til ustøttede plejeboliger skal den del af betalingen, der beregnes ud fra den enkelte boligs omkostninger, jf. plejehjemsbekendtgørelsens § 13, stk. 4, dog fremover reguleres en gang årligt med satsreguleringsprocenten. Boligbetalingen reguleres første gang den først kommende 1. januar efter skæringstidspunktet for omdannelse. Der henvises til § 13, stk. 7, i bekendtgørelse nr. 1184 af 17. december 2002 om ændring af bekendtgørelse om plejehjem og beskyttede boliger.

Statusrapporter

I forbindelse med udlejning til beboerne eller til kommunen udarbejdes statusrapporter, jf. omdannelsesbekendtgørelsens bilag 1. Ved lejemålets ophør kan kommunen/beboerne ikke forpligtes til at aflevere boligerne i bedre stand end ved lejemålets indgåelse.

Boliger, der omdannes til ustøttede almene plejeboliger

Boliger, der omdannes til ustøttede almene plejeboliger, omfattes fra skæringsdatoen af de regler, der gælder for kommunale almene ældreboliger, jf. lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og regler udstedt i medfør heraf, jf. dog lovens kapitel 9 b.

Dette indebærer bl.a., at reglerne om beboerdemokrati, balanceleje (jf. ovenfor) og udarbejdelse af budget og regnskab finder anvendelse.

Kommunalbestyrelsen tager efter omdannelsen initiativ til afholdelse af det første afdelingsmøde for de udlejede boliger. Dagsordenen for afdelingsmødet skal omfatte valg af afdelingsbestyrelse, hvis beboerne ønsker det.

Boliger, der omdannes til ustøttede private plejeboliger

Boliger, der omdannes til ustøttede private plejeboliger, omfattes fra skæringsdatoen af lov om leje. Det bemærkes, at reglerne om bindingspligt for forbedringer i Grundejernes Investeringsfond, jf. kap. X A i lov om leje, finder anvendelse på ustøttede private plejeboliger.

Særlige boligstøtteregler i forbindelse med omdannelse

Individuel boligstøtte

Boligydelse og boligsikring

Lejere i ustøttede plejeboliger har ret til boligstøtte efter reglerne i lov om individuel boligstøtte. Der henvises herom nærmere til Socialministeriets vejledning nr. 103   af 23. oktober 2002 om individuel boligstøtte.

Til folkepensionister ydes boligstøtte i form af boligydelse. Det samme gælder førtidspensionister, der er tilkendt førtidspension før førtidspensionsreformens ikrafttræden 1. januar 2003, eller for hvem sag herom er påbegyndt inden denne dato. Til personer, der tilkendes førtidspension efter reglerne i førtidspensionsreformen, ydes boligsikring.

Boligstøtte til ustøttede plejeboliger ydes som udgangspunkt efter samme regler som gælder for støttede plejeboliger efter lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. Boligstøtte kan herunder ydes til boliger uden køkken, og lovens maksimum for leje og boligstøtte gælder ikke, hvis en plejebolig anvises af kommunen til en boligydelsesmodtager.

Særligt for ustøttede plejeboliger gælder, at der ydes boligstøtte til boligens fulde areal, uanset om boligens bruttoetageareal overstiger 65 m² for en enlig eller 85 m² for en husstand på to personer.

Lån til depositum

I såvel almene som private ustøttede plejeboliger kan opkræves depositum.

Efter kapitel 10 b i lov om individuel boligstøtte kan kommunen yde lån til betaling af depositum ved indflytning i ustøttede plejeboliger efter samme regler som gælder for lån til betaling af beboerindskud i almene boliger.

Kommunen er forpligtet til at yde lån til indflytning i ustøttede plejeboliger med eget køkken, hvis husstandsindkomsten ved indflytningen ikke overstiger et beløb svarende til den samlede pension, som tilkommer et pensionistægtepar som grundbeløb og tillæg.

Lån til depositum i ustøttede plejeboliger uden eget køkken skal ydes, hvis husstandsindkomsten ved indflytningen ikke overstiger et beløb svarende til den pension, som tilkommer en enlig pensionist som grundbeløb og tillæg.

Herudover kan kommunen vælge som en ren kommunal foranstaltning at yde såkaldt ”frivillige lån” eller garanti for lån til depositum i ustøttede plejeboliger til personer, hvis indkomst overstiger indkomstgrænsen for pligtlån.

Der henvises nærmere til kapitel 15 i Socialministeriets vejledning om individuel boligstøtte.

Kompensation til personer, der på omdannelsestidspunktet bor i en bolig, der omdannes til ustøttet plejebolig

En overgangsordning sikrer, at personer, der bor på et tidssvarende plejehjem eller i beskyttet bolig på det tidspunkt, hvor bebyggelsen omdannes til ustøttede plejeboliger, ikke oplever en øget beboerbetaling som følge af omdannelsen.

Til sådanne personer ydes en kompensation udover den almindelige boligstøtte, hvis der ved omdannelsen for den enkelte beboer sker en forøgelse af nettolejeudgiften. Forøgelsen opgøres som nettolejen pr. måned efter fradrag af boligstøtte i forhold til den hidtidige nettoboligudgift pr. måned.

Kompensationen opgøres som differencen mellem den sidste måneds nettoboligudgift før omdannelsen og den første måneds nettohusleje efter omdannelsen efter fradrag af den individuelle boligstøtte, der ydes i den første måned efter omdannelsen.

Individuel boligstøtte ydes efter ansøgning. Der skal ikke indgives særskilt ansøgning om kompensation. Kompensationsbeløbet kommer til udbetaling samtidig med, at der første gang udbetales boligstøtte til lejeren. Det bemærkes i den forbindelse, at kommunerne har en vejledningspligt overfor beboerne med hensyn til ansøgning om boligstøtte.

For lejere, der på grund af deres indkomst- og formueforhold ikke er berettiget til almindelig boligstøtte, udbetales kompensation med forskellen mellem den sidste måneds nettoboligudgift før omdannelsen og den første måneds nettohusleje efter omdannelsen.

Kompensationsbeløbet reguleres ikke. Det samme månedlige beløb ydes som kompensation, så længe den pågældende bor i den omdannede bolig. Dette indebærer, at hvis en husstand består af flere personer, og den ene dør, udbetales kompensationen fortsat, så længe lejemålet løber.

Kommunens udgifter til kompensation ydes efter boligstøttelovens refusionsregler. Der ydes således 75 pct. statsrefusion til kompensation til boligydelsesmodtagere og 50 pct. refusion til boligsikringsmodtagere.

Boligstøttelovens regler gælder ikke herudover for udbetaling af kompensation.

Indberetning til Erhvervs- og Boligstyrelsen

Samtidig med beslutning om omdannelse foretager kommunalbestyrelsen indberetning om omdannelsen til Erhvervs- og Boligstyrelsen. Indberetning sker på det skema, der er angivet i omdannelsesbekendtgørelsens bilag 2.

På skemaet oplyses:

1.   kommunenavn- og nummer

2.   navn, adresse og matrikelnummer på den omdannede ejendom,

3.   oplysning om omdannelse sker til ustøttede almene eller ustøttede private plejeboliger

4.   for ustøttede plejeboliger, der ejes af amtskommune: Amtskommunenavn og nummer

5.   antal boliger, der omdannes og

6.   dato for kommunalbestyrelsens beslutning og skæringsdato for omdannelse.

På skemaet skal kommunalbestyrelsen desuden erklære, at lejen er fastsat efter reglerne i omdannelsesbekendtgørelsens kapitel 3. Kommunalbestyrelsens erklæring herom attesteres af en statsautoriseret eller registreret revisor eller Kommunernes Revision.

Endelig skal kommunalbestyrelsen på skemaet erklære, at kommunalbestyrelsen har påset, at boligerne er tidssvarende, jf. omdannelsesbekendtgørelsens § 3.

Erhvervs- og Boligstyrelsen, den 16. september 2003

Henning Steensig

/Pia Mørch

Officielle noter

Bygningsejer/driftsherre = udlejer efter omdannelsen.