Senere ændringer til forskriften
Lovgivning forskriften vedrører
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Vejledning om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v.

 

Forord

Denne vejledning er skrevet for at hjælpe de almene boligorganisationer med administration af reglerne om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. Vejledningens målgruppe er såvel boligorganisationens bestyrelse som beboerne i boligorganisationens afdelinger.

Endvidere er formålet at vejlede kommunalbestyrelserne om indholdet af deres tilsynsforpligtelser over for boligorganisationerne på området.

Indledning

Lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (lovbekendtgørelse nr. 145 af 26. februar 1998) indeholder regler, der præciserer de almene boligorganisationers hovedformål.

Desuden indeholder loven regler om, hvilke sideaktiviteter de almene boligorganisationer m.v må udøve udover disse hovedformål.

De omtalte bestemmelser er optrykt som bilag 1.

Boligministeriet har i bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. (bekendtgørelse nr. 876 af 3. oktober 1996) fastsat detaljerede regler for, hvilke side-aktiviteter, de almene boligorganisationer m.v. kan udøve. Bekendtgørelsen er optrykt som bilag 2.

Ved bekendtgørelse nr. 369 af 19. juni 1998 er der gennemført en mindre ændring af sideaktivitetsbekendtgørelsen som følge af de nye regler om beboerklagenævn, der er trådt i kraft pr. 1. juli 1998 med lov om leje af almene boliger (Lov nr. 968 af 17. december 1997). Loven indebærer, at beboerklagenævnet kan træffe afgørelse i tvister om lovligheden af de beslutninger, som de beboerdemokratiske organer træffer, herunder også beslutninger om sideaktiviteter. I bekendtgørelsen er derfor indført en bestemmelse om, at kommunalbestyrelsen har pligt til at følge op på de beslutninger, som beboerklagenævnet træffer på dette område.

Ændringsbekendtgørelsen er optrykt som bilag 3.

Denne vejledning indeholder en nærmere gennemgang af reglerne i bekendtgørelsen om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. I forhold til den tidligere vejledning om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v. er der udover en omtale af ændringsbekendtgørelsen kun sket mindre redaktionelle ændringer.

Når der i vejledningen refereres til "bekendtgørelsen", menes der bekendtgørelsen om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v . Når der i vejledningen refereres til "loven" menes lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Afslutningsvis bemærkes, at der i Bolig- og Byministeriets bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v. (bekendtgørelse nr. 372 af 19. juni 1998) er fastsat regler om særlige sideaktivitetsafdelinger. Reglerne på dette område er nærmere omtalt i Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om drift af almene boliger m.v. I denne vejledning er blot angivet, om en sideaktivitet skal indgå i en sådan særlig sideaktivitetsafdeling.

1. Reglernes anvendelsesområde

Almene bolig- organisationer

Bekendtgørelsens bestemmelser gælder for almene boligorganisationer, jf. § 1, stk. 1, i bekendtgørelsen.

Selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger

En lang række af bestemmelserne i bekendtgørelsen finder imidlertid tilsvarende anvendelse på selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger, jf. bekendtgørelsen § 1, stk. 2.

Efterfølgende under afsnit 3 er det således særligt angivet, hvis de pågældende sideaktiviteter tillige kan udføres af en sådan selvejende institution.

2. Almindelige bestemmelser

2.1. Hovedformål

Almene boligorganisationer

Lovens § 6, stk. 1, fastsætter, hvad der er boligorganisationens hovedformål eller kerneområde.

Støttet byggeri

Det fremgår af denne bestemmelse, at en boligorganisation kan opføre, udleje, administrere, vedligeholde og modernisere almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter og andre boliger med tilhørende fællesfaciliteter, hvortil der ydes eller er ydet offentlig støtte efter:

- lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

- tidligere love om boligbyggeri,

- den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap,

- byggestøtte- og kollegiestøttelovgivningen,

- eller som er omfattet af disse love.

En almen boligorganisation kan således - udover at opføre og administrere eget byggeri - som forretningsfører forestå administrationen af andre almene boligorganisationers byggerier såvel under byggefasen som ved den senere drift.

En almen boligorganisation kan endvidere administrere opførelsen og driften af andet støttet byggeri, d.v.s. byggerier, der ejes af:

1) støttede private andelsboligforeninger

2) selvejende ungdomsboliginstitutioner

3) selvejende ældreboliginstitutioner

4) selvejende lette kollektivboliginstitutioner

5) selvejende institutioner (kollektivt bofællesskab)

6) kommune eller amtskommune (kommunalt ejede, almene ældreboliger)

7) pensionskasser (ældreboliger ejet af pensionskasser).

Det bemærkes, at det er en forudsætning, at der er tale om almindelige administrationsydelser. Herunder hører bl.a. bygherretilsyn og administrativ byggeledelse. Til en almindelig administrationsydelse hører også ansættelse af personale, der fører et overordnet tilsyn med driften af de administrerede byggerier. Almindelige ejendomsfunktionærer, såsom viceværter og varmemestre o.lign. er derimod ikke omfattet, og vil derfor skulle ansættes i den administrerede organisation/institution.

Byggeri uden offentlig støtte

Kerneområdet omfatter også almene boliger, der er tilvejebragt uden offentlig støtte, f.eks. boliger som almene boligorganisationer har erhvervet fra en kommune, en privat udlejer eller en selvejende institution.

I lovens § 9, stk. 2, findes en særlig regel om, at en almen andelsboligorganisation kan oprettes efter reglerne i lov om byfornyelse eller den tidligere lov om byfornyelse og boligforbedring. De under andelsboligorganisationen hørende boliger får således også almen status og er dermed omfattet af kerneområdet (hovedformålet).

Selvejende institutioner, som ejer almene ældreboliger

Lovens § 6, stk. 1, finder tilsvarende anvendelse for selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger. Disse institutioner har dermed en tilsvarende adgang til at udføre kerneaktiviteter, som de almene boligorganisationer.

2.2. Sideaktiviteter

Almene boligorganisationer

Lovens § 6, stk. 2, omhandler boligorganisationernes sideaktiviteter. En boligorganisation kan udover dens hovedformål udføre aktiviteter, som har en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af disse, eller som er baseret på den viden, boligorganisationen har oparbejdet gennem sin virksomhed.

Positivliste

I bekendtgørelsens kapitel 3 er nærmere beskrevet, hvilke sideaktiviteter, boligorganisationerne kan udøve.

Bekendtgørelsen er bygget op som en positivliste: Aktiviteter, som ikke er omtalt i disse bestemmelser, og som ikke falder ind under boligorganisationernes kernevirksomhed, kan således ikke udøves og eventuelle eksisterende aktiviteter skal afvikles.

Boligorganisationerne er forpligtet til at indberette nye sideaktiviteter samt væsentlige ændringer i eksisterende aktiviteter til kommunalbestyrelsen, jf. bekendtgørelsens § 29, som er omtalt nedenfor under afsnit 4.

Det skal understreges, at bestemmelserne om boligorganisationernes formål regulerer såvel boligorganisationernes brug af driftsmidler som deres brug af egenkapital. Reglerne gælder også for almene boligorganisationer, der er forretningsførerorganisationer.

De almene boligorganisationer kan kun deltage i ledelsen af andre selskaber og virksomheder, såfremt der er hjemmel hertil i bekendtgørelsen. Det bemærkes i denne forbindelse, at bekendtgørelsen indeholder en række bestemmelser, som giver boligorganisationen mulighed for at foretage/opretholde indskud i et andet selskab. Disse bestemmelser medfører, at boligorganisationen også har adgang til at benytte de indflydelsesmuligheder, som indskuddet giver adgang til, herunder til eventuelt at være repræsenteret i ledelsen af det pågældende selskab.

Endelig skal bemærkes, at der er fastsat en særlig overgangsordning for visse investeringer o. lign., som en boligorganisation har foretaget i danske selskaber og virksomheder inden den 17. november 1994, og som ikke er tilladte efter bekendtgørelsens positivliste, jf. nærmere herom under afsnit 6.

Specielt vedrørende bygge-administration

I afsnit 3 er opregnet en række tilfælde, hvor en almen boligorganisation er berettiget til at forestå byggeadministration som sideaktivitet. Det skal understreges, at dette forhold ikke er ensbetydende med, at en almen boligorganisation kan have ejerskabet af det pågældende byggeri i byggeperioden. Dette vil kun være tilfældet, hvis det udtrykkeligt i bekendtgørelsen er anført, at boligorganisationen kan have skøde på byggeriet. Tilsvarende skal det også være udtrykkeligt tilladt i bekendtgørelsen, hvis en afdeling skal kunne være skødehaver.

Det bemærkes i øvrigt vedrørende byggeadministration, at denne aktivitet også omfatter udfærdigelse af udbudsgrundlag for EU-licitationer og gennemførelse heraf.

2.3. Almene andelsselskaber

Almene andelsselskabers formål er at administrere støttet boligbyggeri, jf. lovens § 9, stk. 1. De pågældende selskaber har ikke adgang til at udøve egne sideaktiviteter, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 3. Andelsselskaberne er nærmere omtalt under afsnit 5.

3. Sideaktiviteter

3.1. Erhvervsarealer

3.1.1. Tilsagn eller almennyttig status før den 1. januar 1992

En almen boligorganisation eller en almen afdeling kan efter bekendtgørelsens § 3, stk. 1, have skøde på erhvervsarealer i byggeri, der falder inden for almene boligorganisationers formål, jf. afsnit 2.1.

Som eksempler på erhvervsarealer kan nævnes butikker og serviceerhverv, f.eks. læger og tandlæger.

Det er en betingelse, at byggeriet har fået tilsagn om offentlig støtte til opførelse før den 1. januar 1992, eller at det havde almennyttig status før denne dato, ligesom erhvervsarealet skal være indrettet før denne dato.

Uanset denne regel er der dog på en række områder i bekendtgørelsen en særlig hjemmel til, at en almen boligorganisation eller en afdeling heraf kan have skøde på "erhvervsarealer", jf. f.eks. afsnit 3.2. om kapitel 12 institutioner og afsnit 3.3. om administrationsbygninger.

Udvidelse

Som nævnt er den 1. januar 1992 den tidsmæssige grænse for en afdelings skøde på erhvervsarealerne.

Der vil derfor ikke efter denne dato kunne ske udvidelse af erhvervsarealer, som en afdeling har skøde på.

Hvis en sådan udvidelse af erhvervsarealer ønskes, må udvidelsen matrikuleres som en selvstændig ejendom, enten ved udstykning eller ved opdeling i en selvstændig ejerlejlighed. Boligorganisationen vil på intet tidspunkt kunne eje det pågældende areal. Dog vil boligorganisationen kunne administrere såvel opførelsen som den senere drift af arealet, jf. nedenfor under afsnit 3.1.3.

Det samme gælder, hvis en bolig med kommunalbestyrelsens godkendelse efter lovens § 28 nedlægges med henblik på at anvendes som erhverv. Boligen må da opdeles i en selvstændig ejerlejlighed med påfølgende salg af erhvervslejligheden. Den offentlige støtte til den pågældende bolig bortfalder samtidig.

Udlejnings- vanskeligheder m.v.

Der gælder dog enkelte undtagelser fra det ovenfor anførte:

Hvis der er konstateret ganske ekstraordinære udlejningsvanskeligheder, vil en almen bolig med kommunalbestyrelsens tilladelse midlertidigt kunne udlejes til andet end beboelse (for så vidt angår amtskommunale almene ældreboliger skal tilladelse gives af amtsrådet). I denne situation kan afdelingen fortsat have skøde på boligen, den skal ikke opdeles som en ejerlejlighed, ligesom der heller ikke sker bortfald af den offentlige støtte. Der henvises til § 23 i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v. (bekendtgørelse nr. 895 af 10. oktober 1996 med senere ændringer) samt til den tilhørende vejledning.

Det samme gælder ved midlertidig nedlæggelse af en bolig med henblik på anvendelse til aktiviteter, der er sat i gang med tilknytning til beboerrådgivere efter § 114, stk. 3, i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v.

3.1.2. Tilsagn eller almennyttig status efter den 1. januar 1992

Som omtalt kan hverken boligorganisationen eller en afdeling af denne have skøde på erhvervsarealer i byggeri, der har fået tilsagn om offentlig støtte til opførelse efter den 1. januar 1992, eller i byggeri som har fået almennyttig/almen status efter denne dato.

I forbindelse med erhvervelse af eksisterende ejendomme kan kommunalbestyrelsen dog godkende, at denne regel fraviges, jf. nedenfor under afsnit 3.5.

Ligeledes er der som nævnt under afsnit 3.1.1. i en række tilfælde hjemmel til, at enten boligorganisationen eller en afdeling af denne kan have skøde på nærmere angivne "erhvervsarealer".

Endelig vil en afdeling ligeledes kunne have skøde på areal/lokaler, der anvendes midlertidigt til erhverv, i tilfælde af ekstraordinære udlejningsvanskeligheder m.v.

3.1.3. Administration af erhvervsarealer

Boligorganisationen kan forestå administration af erhvervsarealer eller erhvervslokaler i byggeri, der falder inden for almene boligorganisationers kernevirksomhed efter lovens § 6, stk. 1, jf. ovenfor under afsnit 2.1.

Boligorganisationens administration af erhvervsarealerne omfatter såvel bygge- som driftsadministration.

Om indretning af erhvervsarealer i forbindelse med nyt byggeri henvises i øvrigt til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om offentligt støttet byggeri.

Boligorganisationens administration af erhvervsarealer, som hverken boligorganisationen eller en afdeling af denne har skøde på, indgår i den særlige sideaktivitets-afdeling for ekstern ejendomsadministration, jf. § 21, stk. 5, i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v.

3.2. Kapitel 12 institutioner og boliger

En afdeling kan have skøde på de institutioner og boliger, som er omfattet af kapitel 12 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., jf. § 4 i bekendtgørelsen.

Kommunalbestyrelsen henholdsvis amtsrådet kan efter aftale med den almene boligorganisation beslutte, at der skal tilvejebringes lokaler til brug for kommunale henholdsvis amtskommunale sociale tilbud efter lov om aktiv socialpolitik og lov om social service. Det drejer sig om lokaler m.v., herunder boliger, i forbindelse med følgende tilbud:

- kommunale og amtskommunale erhvervsmodnende og erhvervsintroducerende kurser og jobindslusningsprojekter (aktivlovens § 48)

- amtskommunale revalideringstilbud (aktivlovens § 68)

- kommunale daginstitutionstilbud til børn (servicelovens § 9) og puljeordninger (servicelovens § 11)

- kommunale klubtilbud til større børn og unge (servicelovens § 19)

- kommunale generelle tilbud med aktiverende og forebyggende sigte og kommunale tilbud om personlig hjælp, omsorg og pleje, der tilbydes i daghjem, dag-/ældrecenter m.v. (servicelovens §§ 65 og 71)

- amtskommunale særlige dagtilbud til børn med betydelig og varig nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne (servicelovens §§ 16-18)

- amtskommunale særlige klubtilbud til større børn og unge med betydelig og varig nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne (servicelovens § 23)

- amtskommunal rådgivning m.v. (servicelovens § 34)

- amtskommunale døgninstitutioner for børn og unge (servicelovens § 51)

- kommunale og amtskommunale tilbud om beskyttet beskæftigelse (servicelovens § 87)

- kommunale og amtskommunale aktivitets- og samværstilbud (servicelovens § 88)

- amtskommunale botilbud, der er egnet til længerevarende eller midlertidigt ophold til personer med betydelig og varig nedsat funktionsevne, eller til midlertidigt ophold til personer med særlige sociale problemer (servicelovens §§ 92-94)

- Øvrige kommunale tilbud efter serviceloven.

Hvis de pågældende lokaler m.v. er tilvejebragt inden 1. januar 1997, kan de enten være en integreret del af en boligafdeling eller udgøre en særlig afdeling af boligorganisationen.

Hvis lokalerne eller botilbudene derimod etableres - herunder ved køb eller leje - efter lovens ikrafttræden, skal de udgøre en selvstændig afdeling af boligorganisationen. Den offentlige støtte, der er bevilliget til den pågældende del af ejendommen/ de pågældende boliger, bortfalder samtidig.

Langtidskontrakter

Opmærksomheden henledes på, at kapitel 12 institutioner og boliger, som en afdeling har skøde på, skal lejes ud til kommunen eller amtskommunen på langtidskontrakter, der er uopsigelige i lånets løbetid. Der er tale om erhvervslejemål, hvor lejen er reguleret af reglerne i lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.

3.2.1. Administration af institutioner og boliger efter kap. 12

Boligorganisationen kan administrere såvel opførelse som drift af kapitel 12 institutioner og boliger i tilknytning til støttet byggeri. Dette gælder f.eks. også institutioner m.v., som er tilvejebragt i tilknytning til andre almene boligorganisationer efter de nævnte regler.

Administration af institutioner og boliger m.v., som en afdeling under boligorganisationen ikke har skøde på, indgår i den særlige sideaktivitets-afdeling for ekstern ejendomsadministration, jf. § 21, stk. 5, i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v.

3.3. Administrationsbygninger

Boligorganisationen - herunder et alment andelsselskab - kan efter bekendtgørelsens § 5 eje egne administrationsejendomme.

Boligorganisationen kan herunder eje erhvervsarealer i disse ejendomme, såfremt den pågældende ejendom er opført eller erhvervet inden den 1. januar 1992.

Boligorganisationen kan ligeledes administrere opførelse og drift af egne administrationsejendomme, jf. bekendtgørelsens § 5.

Den omtalte bestemmelse er ikke til hinder for, at boligorganisationen i stedet lejer de pågældende bygninger/lokaler.

Derimod er der ikke hjemmel til, at boligorganisationen kan eje administrationsejendomme sammen med andre, herunder andre almene boligorganisationer.

Om indskud i almene andelsselskaber og almene forretningsførerorganisationer henvises til afsnit 3.11.3 og 3.11.4.

Udlejning af ledige lokaler

Er der i en administrationsbygning, som boligorganisationen ejer, ledige lokaler, som boligorganisationen ikke selv kan finde anvendelse for, vil boligorganisationen kunne udleje disse lokaler.

Det bemærkes i denne forbindelse, at boligorganisationen skal sikre, at der ikke opføres eller erhverves administrationsejendomme, der er for store i forhold til boligorganisationens administrationsbehov.

Selvejende institutioner

De omtalte bestemmelser finder tilsvarende anvendelse for selvejende institutioner, som ejer almene ældreboliger.

3.4. Ferieboliger og kursuslokaler

Ferieboliger

En afdeling kan have skøde på og boligorganisationen kan administrere opførelse og drift af ferieboliger til brug for ansatte i boligorganisationen og dennes afdelinger og for beboere i boligorganisationens afdelinger, jf. § 6, stk. 1, i bekendtgørelsen.

Den pågældende afdeling, som har skøde på ferieboliger har status som sideaktivitets-afdeling, jf. § 21, stk. 5, i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v.

Kursuslokaler

Herudover kan boligorganisationen eje og administrere opførelse og drift af kursuslokaler til brug for den førnævnte personkreds samt til brug for ansatte og beboere i administrerede boligorganisationer og disses afdelinger, jf. § 6, stk. 2, i bekendtgørelsen.

Der er ikke krav om, at kursuslokalerne skal udskilles i en særlig afdeling. De pågældende lokaler kan f.eks. indrettes som en integreret del af boligorganisationens administrationslokaler.

Derimod kan kursuslokalerne ikke indrettes som en integreret del af en boligafdeling.

Bestemmelsen er ikke til hinder for, at boligorganisationen lejer de pågældende kursuslokaler hos andre. Derimod kan boligorganisationen ikke eje lokalerne sammen med andre. Dette gælder uanset, at dette måtte ske i form af indskud i et selskab med begrænset hæftelse el.lign.

Fælles bestemmelser

Både for ferieboliger og kursuslokaler gælder, at udgifterne til opførelse og drift skal stå i et rimeligt forhold til boligorganisationens størrelse og økonomiske forhold.

Det påhviler boligorganisationens bestyrelse at påse, at disse betingelser opfyldes.

Udgifterne til opførelsen kan finansieres af boligorganisationens arbejdskapital, ligesom udgifter til driften i begrænset omfang kan afholdes af denne kapital.

Det skal understreges, at etablering af disse boliger og lokaler ikke er betinget af, at boligorganisationen anvender midler fra arbejdskapitalen. Opførelsen kan således ske ved fuld ekstern finansiering, f.eks. ved sædvanlig belåning i pengeinstitutter og realkreditinstitutter.

Kursuslokaler og ferieboliger kan i forbindelse med sociale aktiviteter og fritidsaktiviteter anvendes af andre end den førnævnte personkreds. Dog skal en række betingelser være opfyldt, jf. afsnit 3.9.

3.5. Erhvervelse af eksisterende ejendomme

En afdeling kan ifølge § 7, stk. 1, i bekendtgørelsen erhverve eksisterende private ejendomme, herunder private og kommunale udlejningsboliger samt parcelhuse, med henblik på omdannelse til boliger, der falder inden for almene boligorganisationers formål.

Erhvervelsen, som også kan finde sted i forbindelse med byfornyelse, forudsætter, at der inden for maksimalt 10 år fra erhvervelsen kan opnås balance mellem udgifter og indtægter.

Det bemærkes, at kommunalbestyrelsen altid skal godkende en sådan erhvervelse, jf. § 26 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Kommunalbestyrelsen påser i forbindelse med sin behandling af boligorganisationens ansøgning om godkendelse, at den nævnte forudsætning er opfyldt. Der henvises i øvrigt til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om drift af almene boliger m.v., hvor disse forhold er nærmere beskrevet.

Navnlig i byområder vil eksisterende beboelsesejendomme kunne indeholde erhvervslokaler.

På denne baggrund er der i bekendtgørelsens § 7, stk. 2, indsat en særlig dispensationsadgang for kommunalbestyrelsen. Efter denne bestemmelse kan kommunalbestyrelsen godkende, at afdelingen tillige får skøde på erhvervsarealerne i en beboelsesejendom, som afdelingen erhverver. Kommunalbestyrelsen kan som vilkår for en godkendelse stille krav om, at boligorganisationen med midler fra boligorganisationens egenkapital indestår for dækning af ekstraordinære tab som følge af udlejningsvanskeligheder i erhvervslokalerne.

Baggrunden for bestemmelsen er at gøre det nemmere for almene boligorganisationer at erhverve eksisterende beboelsesejendomme.

Opmærksomheden henledes dog på, at godkendelsen kun bør gives efter en samlet vurdering af den økonomiske risiko, den pågældende boligafdeling løber ved at eje de pågældende erhvervslokaler, herunder navnlig risikoen for udlejningsvanskeligheder. Et væsentligt element i vurderingen er tillige, hvor stor en andel af afdelingens samlede lejeindtægter, lejen fra erhvervslokalerne vil udgøre.

3.6. Engagementer i forsyningsvirksomheder o.lign.

"Interne anlæg"

Boligorganisationen eller en afdeling kan ifølge bekendtgørelsens § 8, stk. 1, have skøde på, og boligorganisationen kan administrere opførelse og drift af anlæg til:

- vandforsyning

- varmeforsyning

- kombineret kraft/varmeforsyning

- radio/tv-signalforsyning

- renovation.

Det er dog en forudsætning, at kundekredsen kun i begrænset omfang omfatter andre end boligorganisationen, boligorganisationens afdelinger, administrerede boligorganisationer og disses afdelinger eller lejere i de nævnte boligorganisationers afdelinger, og kun når dette sker som følge af den kommunale planlægning.

Både boligorganisationen og en afdeling kan have skøde på det pågældende anlæg.

I de tilfælde, hvor en afdeling har skøde på anlægget, kan dette indgå som en integreret del af en eksisterende boligafdeling, eller der kan oprettes en særlig afdeling, som står som skødehaver. Det bemærkes, at den sidstnævnte afdeling ikke har status som sideaktivitets-afdeling, men er en almindelig, almen afdeling.

"Eksterne anlæg"

Herudover er der i § 8, stk. 2, hjemmel til, at boligorganisationen eller en afdeling kan foretage indskud i og deltage i ledelsen af de ovenfor nævnte anlæg (forsyningsvirksomheder).

Det er dog en forudsætning herfor, at boligorganisationen eller afdelingen aftager anlæggets produkter.

Der er ikke stillet krav om indskuddets størrelse, eller krav om at anlægget (virksomheden) skal være organiseret på en bestemt måde. Boligorganisationens ledelse skal sikre, at det samlede engagement i forsyningsvirksomheden er forsvarligt.

Indskuddet indgår i en særlig sideaktivitets-afdeling for indskud i andre virksomheder, jf. § 21, stk. 5, i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v.

Det bemærkes, at der i bestemmelsen ikke åbnes mulighed for, at boligorganisationen kan administrere opførelsen og driften af disse "eksterne" anlæg.

Selvejende institutioner

De omtalte bestemmelser om almene boligorganisationers engagementer i forsyningsvirksomheder o.lign. finder tilsvarende anvendelse for selvejende institutioner, som ejer almene ældreboliger.

3.7. Administration af kommunale ejendomme og institutioner m.v.

3.7.1. Kommunale beboelsesejendomme

Det fremgår af bekendtgørelsens § 9, at boligorganisationen kan administrere drift af kommunale beboelsesejendomme.

Det bemærkes, at boligorganisationen ikke kan administrere opførelse af de nævnte ejendomme. Reglen er dog ikke til hinder for, at boligorganisationen som led i sin driftsadministration er byggestyrer på større opretnings- og renoveringsprojekter i ejendommene.

Boligorganisationens administration af de pågældende beboelsesejendomme indgår i sideaktivitets-afdelingen for ekstern ejendomsadministration, jf. § 21, stk. 5, i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v.

3.7.2. Andre kommunale ejendomme- servicearealer

Andre kommunale ejendomme

Efter bekendtgørelsens § 10, stk. 1, kan boligorganisationen endvidere administrere såvel opførelse som drift af andre kommunale ejendomme end beboelsesejendomme og de ejendomme, der er nævnt i kap. 12 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Det er en betingelse, at ejendommen er en integreret del af en bebyggelse, der er opført i medfør af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., lov om boligbyggeri, lov om byggestøtte eller lov om boliger for ældre med handicap.

Som eksempel på en sådan ejendom kan nævnes en kommunal ejerlejlighed med bibliotek, som er beliggende i bebyggelsen.

Der stilles derimod ikke krav om, at den almene boligbebyggelse er en afdeling af den boligorganisation, der forestår administrationen.

Boligorganisationens administration af disse ejendomme indgår ligeledes i den under afsnit 3.7.1 omtalte sideaktivitets-afdeling for ekstern ejendomsadministration.

Servicearealer i tilknytning til almene ældreboliger

Efter § 10, stk. 2, i bekendtgørelsen kan en afdeling have skøde på, og boligorganisationen kan administrere opførelse og drift af servicearealer.

Reglen om, at en afdeling kan have skøde på servicearealer er ny.

Servicearealer er ifølge lovens § 5, stk. 3, arealer, der anvendes til omsorgs- og servicefunktioner, der normalt ikke vil foregå i en selvstændig bolig. Servicearealet skal indrettes i umiddelbar tilknytning til almene ældreboliger med det formål overvejende at betjene beboerne i disse boliger.

Bestemmelsen udelukker ikke, at en afdeling kan have skøde på, og at boligorganisationen kan administrere opførelsen og driften af servicearealer, der er etableret uden offentlig støtte.

Under alle omstændigheder skal der oprettes en særlig afdeling, der har skøde på servicearealet. Arealet kan ikke integreres i en boligafdeling, heller ikke selvom afdelingen udelukkende består af almene ældreboliger.

Den pågældende afdeling har ikke status som sideaktivitets-afdeling, men som en almindelig, almen afdeling.

Boligorganisationen kan ikke udføre de aktiviteter i form af service- og plejefunktioner, som foregår med udgangspunkt i servicearealerne, idet dette er en kommunal opgave. Boligorganisationen kan heller ikke administrere lønudbetalinger m.v. for det plejepersonale, der udfører de omtalte funktioner.

Reglerne forudsætter således, at servicearealer, som en afdeling har skøde på, lejes ud til en kommune/amtskommune eller eventuelt til en privat virksomhed/firma, der har driftsoverenskomst med kommunen /amtskommunen. Lejeindtægten bliver driftsindtægt for den pågældende afdeling.

Boligorganisationen skal i forbindelse med indgåelsen af de nævnte lejeaftaler sikre sig, at den opnår dækning for de udgifter, der er forbundet med bygningsdriften.

Hvis boligorganisationen derimod administrerer (bygnings)driften af servicearealer, som ejes af andre, f.eks. en kommune/amtskommune eller en selvejende institution, indgår denne ejendomsadministration derimod i den under afsnit 3.7.1 nævnte sideaktivitets-afdeling for ekstern ejendomsadministration.

Selvejende institutioner

De ovenfor omtalte regler om administration af andre kommunale ejendomme og om servicearealer finder tilsvarende anvendelse for selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger.

Hvis den selvejende institution opfører servicearealer til eget brug indebærer reglerne eksempelvis, at der skal oprettes en særlig afdeling ved siden af boligafdelingen, der har skøde på de pågældende arealer.

Reglerne indebærer endvidere, at den selvejende institution ikke selv kan stå for de pågældende plejefunktioner, som udøves med udgangspunkt i servicearealerne. De pågældende arealer må derfor lejes ud enten til en kommune/amtskommune eller eventuelt til en privat virksomhed/firma, som kan udføre de pågældende funktioner i henhold til en driftsoverenskomst med kommunen/amtskommunen.

Hvis den selvejende institution administrerer bygningsdriften af servicearealer for andre, skal denne administration indgå i en særlig sideaktivitets-afdeling for ekstern ejendomsadministration.

3.7.3. Administration af visse institutioner m.v.

Udover de i afsnit 3.7.2. nævnte ejendomme m.v. kan boligorganisationen administrere opførelse og drift af andre kommunale institutioner og selvejende institutioner, der har driftsoverenskomst med kommunen eller amtet, jf. bekendtgørelsens § 11.

Det bemærkes, at det ikke er en betingelse, at de nævnte institutioner skal være en integreret del af en almen bebyggelse. Det er heller ikke et krav, at de fysisk ligger i umiddelbar nærhed af en eller flere af boligorganisationens afdelinger.

Administrationen af de kommunale ejendomme og institutioner indgår i den særlige sideaktivitets-afdeling for ekstern ejendomsadministration.

Selvejende institutioner

De omtalte bestemmelser om administration af visse institutioner m.v. finder også anvendelse for selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger.

3.8. Administration af private udlejningsboliger m.v.

Private udlejningsboliger

Boligorganisationen kan med kommunalbestyrelsens godkendelse administrere drift af private udlejningsboliger, jf. § 12 i bekendtgørelsen.

Det er en forudsætning, at kommunalbestyrelsen har anvisningsret til minimum hver fjerde ledige bolig. Der henvises i denne forbindelse til reglerne i lov om kommunal anvisningsret (lov nr. 281 af 27. april 1994), hvorefter kommunalbestyrelsen kan indgå aftale om erhvervelse af anvisningsret til lejligheder i private udlejningsejendomme mod en godtgørelse til ejeren.

Hvis de private udlejningsboliger er beliggende i en anden kommune end den, hvori boligorganisationen har hjemsted, kræves godkendelse fra såvel kommunalbestyrelsen i hjemstedskommunen som kommunalbestyrelsen i beliggenhedskommunen.

Private kollegier

Herudover kan boligorganisationen - ligeledes med kommunalbestyrelsens godkendelse - administrere drift af private kollegier, hvortil der ikke ydes offentlig støtte, jf. § 13 i bekendtgørelsen.

Det er på tilsvarende måde en forudsætning, at kommunalbestyrelsen har anvisningsretten til minimum hver fjerde ledige bolig.

Hvis kollegierne er beliggende i en anden kommune end den, hvori boligorganisationen har hjemsted, kræves godkendelse fra såvel kommunalbestyrelsen i hjemstedskommunen som kommunalbestyrelsen i beliggenhedskommunen.

Grundejer- foreninger m.v.

Endelig er der i § 14 en særlig hjemmel til, at boligorganisationen kan administrere drift af grundejerforeninger, ejerforeninger, gård- og vejlaug o.lign, hvori boligorganisationen, boligorganisationens afdelinger, administrerede boligorganisationer eller disses afdelinger er medlem.

Det bemærkes, at administration af drift af private udlejningsboliger m.v. og af grundejerforeninger indgår i den særlige sideaktivitets-afdeling for ekstern ejendomsadministration, jf. § 21, stk. 5, i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v.

Selvejende institutioner

Bestemmelsen om administration af grundejerforeninger m.v. finder også anvendelse for selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger.

3.9. Sociale aktiviteter og fritidsaktiviteter

Baggrunden for bestemmelserne

Det overordnede sigte med bestemmelserne på dette område er på den ene side at fastslå, at de almene boligorganisationer har en ret til at iværksætte og støtte sociale aktiviteter og fritidsaktiviteter, med det formål at styrke det sociale liv og netværk i boligområdet.

På den anden side markerer bestemmelserne også nogle grænser for de almene boligorganisationers virksomhed på området. Disse grænser vil blive nærmere omtalt i det følgende.

I § 15, stk. 1, i bekendtgørelsen er som nævnt præciseret, at en boligorganisation kan iværksætte sociale aktiviteter og fritidsaktiviteter, herunder forebyggende arbejde.

Aktiviteter for beboerne

Aktiviteterne skal primært være rettet mod beboere i en eller flere afdelinger i boligorganisationen eller i almene afdelinger, der er administreret af boligorganisationen.

Tilsvarende kan en afdeling iværksætte sådanne aktiviteter inden for afdelingen.

I begge de nævnte tilfælde er det ifølge den nævnte bestemmelse en forudsætning, at der ikke er tale om en kommunal opgave.

Som eksempel på de nævnte aktiviteter kan nævnes tilskud til forenings- og klubaktiviteter for beboerne. Det er dog en betingelse, at de pågældende aktiviteter er åbne for alle beboere i afdelingen/boligorganisationen.

I § 15, stk. 2, er endvidere præciseret, at den enkelte boligorganisation eller den enkelte afdeling kun hæfter for sin andel af udgifterne.

Bestemmelsen sigter på de tilfælde, hvor der iværksættes projekter på tværs af afdelinger/boligorganisationer. De pågældende projekter vil da skulle organiseres på en sådan måde, at afdelingerne ikke påtager sig en videregående hæftelse.

Det skal af en note til boligorganisationens eller den enkelte afdelings årsregnskab fremgå, hvilke udgifter driften af aktiviteterne har belastet boligorganisationen eller afdelingen med, jf. bekendtgørelsens § 15, stk. 3.

Aktiviteter med deltagelse af andre end beboerne

Der kan derimod - som udgangspunkt - ikke iværksættes eller ydes tilskud til aktiviteter, der er åbne for andre end beboerne i den pågældende boligafdeling/boligafdelinger.

Indberetning til kommunal- bestyrelsen

Ønskes der imidlertid i en afdeling afholdt udgifter til en social aktivitet, i hvilken andre end afdelingens beboere vil kunne deltage, skal afdelingens budget umiddelbart efter dets godkendelse indsendes til den tilsynsførende kommunalbestyrelse. Udgifterne til aktiviteten skal fremgå af en note til budgettet, jf. § 15, stk. 4, i bekendtgørelsen.

Opstår der ønske om en aktivitet, som nævnt ovenfor, uden at der i afdelingens budget er afsat midler til aktiviteten, skal kommunalbestyrelsen underrettes om aktiviteten og udgifterne hertil. Har kommunalbestyrelsen ikke inden 3 måneder fra modtagelsen af budgettet eller underretningen reageret, kan afdelingen iværksætte aktiviteten.

Hvis boligorganisationen ønsker, at kommunen eller andre (f.eks. frivillige organisationer) deltager i en aktivitet, er det en betingelse, at disse betaler et beløb, der skønsmæssigt svarer til den udgift, som boligorganisationen eller afdelingerne påføres ved, at andre end beboerne gør brug af aktivitetstilbudet. Det gælder dog ikke, hvis der er tale om helt ubetydelige beløb.

Som omtalt skal det af en note til boligorganisationens og afdelingernes årsregnskab fremgå, hvilke udgifter driften af aktiviteterne har medført for boligorganisationen eller afdelingerne. Herved får såvel den tilsynsførende kommunalbestyrelse som boligorganisationens beboere mulighed for at tage stilling til de afholdte udgifter. Tilsynsmyndigheden vil således på et hvilket som helst tidspunkt kunne gribe ind over for de omhandlede aktiviteter, og f.eks. pålægge boligorganisationen at standse aktiviteterne eller at begrænse dem til kun at omfatte de beboere, der bor i almene bebyggelser.

Indberetning kan undlades

Den omtalte orientering af kommunalbestyrelsen skal dog ifølge § 15, stk. 5, ikke finde sted for så vidt angår:

Aktiviteter, som en boligorganisation iværksætter som led i en af kommunen godkendt helhedsplan i et samspilsramt boligområde,

aktiviteter, hvorom der efter fritidslovgivningen eller anden lovgivning allerede er indgået aftale mellem boligorganisationen og kommunen, eller

enkeltarrangementer, hvor deltagelsen af andre end afdelingens beboere sker uplanlagt og tilfældigt.

Væsentlig forandring af eksisterende aktiviteter

Kravet om indsendelse af budget/orientering af kommunalbestyrelsen gælder kun, når aktiviteten etableres. Der skal ikke løbende indsendes budgetter, hvis der træffes beslutning om, at en aktivitet skal fortsætte i et nyt regnskabsår. Det bemærkes i denne forbindelse, at der som hidtil ikke kan spares op/eller foretages henlæggelser til aktiviteter, som strækker sig udover flere regnskabsår (offentlige tilskud kan dog være tildelt over flere regnskabsår).

Hvis der imidlertid samtidig sker en væsentlig forandring af den pågældende aktivitet, vil der dog skulle ske indberetning herom til kommunalbestyrelsen i overensstemmelse med reglerne i § 29, stk. 2 og 3, i bekendtgørelsen.

Selvejende institutioner

Bestemmelserne om sociale aktiviteter og fritidsaktiviteter finder tilsvarende anvendelse for selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger.

3.10. Intern teknisk rådgivning og intern håndværksvirksomhed

Ifølge bekendtgørelsens § 16 kan boligorganisationen udføre intern teknisk rådgivning og intern håndværksvirksomhed. Udførelsen skal ske i en separat afdeling af boligorganisationen.

Der er ikke adgang til at organisere disse aktiviteter i selskabsform, f.eks. i form af indskud i et aktieselskab eller i et anpartsselskab. Eksisterende indskud i sådanne interne selskaber skal være afviklet inden den 15. april 2001, jf. afsnit 5.

Ydelserne må ikke sælges til andre

Ydelserne må ikke sælges til andre, herunder til andre almene boligorganisationer, medmindre disse administreres af boligorganisationen, eller der er tale om samdrift i samme bebyggelse af to eller flere afdelinger under forskellige boligorganisationer.

Der er dog adgang til at sælge ydelserne til lejerne i boligorganisationens eller i administrerede boligorganisationers afdelinger, hvis ydelserne alene vedrører det lejede.

Omfattet af bestemmelsen vil typisk være vedligeholdelsesarbejder og reparationsarbejder i ejendommen og i de enkelte lejligheder. Større opretnings- og moderniseringsopgaver vil dog også kunne være omfattet.

Arbejde, der skal udbydes

Der må ikke udføres arbejde, som efter gældende regler skal udbydes. Herunder hører også arbejder, som den tilsynsførende kommune eller Landsbyggefonden har stillet krav om, skal udbydes.

Baggrunden herfor er, at virksomheden ikke må være konkurrenceforvridende i forhold til tilsvarende private virksomheder.

Den separate afdeling af boligorganisationen, som udfører intern teknisk rådgivning eller intern håndværksvirksomhed, har status som sideaktivitets-afdeling, jf. § 21, stk. 5, i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v.

Selvejende institutioner

Bestemmelserne om intern rådgivning og intern håndværksvirksomhed finder tilsvarende anvendelse for selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger.

3.11. Indskud m.v. i andre virksomheder

Hovedreglen er, at boligorganisationerne ikke må investere i andre virksomheder.

Der er dog fastsat følgende undtagelser fra denne hovedregel.

3.11.1. Danske håndværksvirksomheder

Boligorganisationen kan ifølge § 17 i bekendtgørelsen opretholde hidtidige indskud i danske håndværksvirksomheder.

Det er en betingelse, at indskuddet er foretaget før den 17. november 1994, og at virksomheden er organiseret som et aktieselskab eller et anpartsselskab.

Det er endvidere en forudsætning, at håndværksvirksomheden tillige udfører vedligeholdelses- og reparationsarbejder på bygninger uden for boligorganisationen.

Boligorganisationens indskud i håndværksvirksomheden kan ikke forøges.

Der er endvidere forbud mod, at boligorganisationen forestår administration af virksomheden.

3.11.2. Danske virksomheder, der har som væsentligt formål at levere varer, tjenesteydelser eller entrepenørydelser til almene boligorganisationer eller afdelinger

Boligorganisationen kan ifølge § 18 i bekendtgørelsen opretholde hidtidige indskud i danske virksomheder, der har som væsentligt formål at levere varer, tjenesteydelser eller entreprenørydelser til almene boligorganisationer eller afdelinger.

Det er en betingelse, at indskuddet er foretaget før den 17. november 1994, og at virksomheden er organiseret som aktieselskab, anpartsselskab eller andelsselskab, hvor tabsrisikoen er begrænset til den indskudte kapital.

Tilsvarende gælder også her, at boligorganisationens indskud i virksomheden ikke kan forøges, ligesom der er forbud mod, at boligorganisationen forestår administrationen af virksomheden.

Hvis boligorganisationen trækker sine indskud ud af en virksomhed vil boligorganisationen ikke senere kunne foretage indskud i virksomheden. I andelsselskaber er der dog en begrænset mulighed herfor, jf. nærmere herom i bekendtgørelsens § 18, stk. 2.

Virksomhederne skal, som omtalt, have som væsentligt formål at levere varer, tjenesteydelser eller entrepenørydelser til almene boligorganisationer eller afdelinger.

3.11.3. Almene andelsselskaber

Almene boligorganisationer kan opretholde eksisterende og indskyde nye indskud eller foreningsandele i almene andelsselskaber, jf. § 19 i bekendtgørelsen.

Det er en betingelse, at der er tale om begrænsede beløb.

Beløbets størrelse skal godkendes af kommunalbestyrelsen såvel i den administrerede boligorganisations som i det administrerende andelsselskabs hjemstedskommune.

Selvejende institutioner

Bestemmelserne om indskud i almene andelsselskaber finder tilsvarende anvendelse for selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger.

3.11.4. Almene forretningsførerorganisationer og byfornyelsesselskaber

Almene boligorganisationer kan opretholde eksisterende og foretage nye indskud i almene forretningsførerorganisationer og byfornyelsesselskaber, jf. bekendtgørelsens § 20.

Det er en betingelse, at den pågældende forretningsførerorganisation er godkendt til at udøve almen boligvirksomhed i henhold til bestemmelserne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

For så vidt angår byfornyelsesselskabet er det en betingelse, at selskabet er godkendt i henhold til reglerne i lov om byfornyelse eller den tidligere lov om byfornyelse og boligforbedring.

Indskuddet skal stå i et rimeligt forhold til boligorganisationens størrelse og økonomiske forhold.

Tilsvarende kan almene forretningsførerorganisationer foretage indskud i almene datterorganisationer.

Selvejende institutioner

Bestemmelserne om almene boligorganisationers indskud i almene forretningsførerorganisationer og i godkendte byfornyelsesselskaber finder tilsvarende anvendelse for selvejende institutioner, der ejer almene ældreboliger.

3.11.5. Særlige byfornyelsesselskaber

Boligorganisationen kan efter bekendtgørelsens § 21 etablere og foretage indskud i et særligt selskab, der som forretningsfører forestår ekstern byfornyelse efter lov om byfornyelse eller den tidligere lov om byfornyelse og boligforbedring.

Ekstern byfornyelse står i modsætning til intern byfornyelse, som boligorganisationen vil kunne forestå som hovedaktivitet, jf. afsnit 2.1.

Det er efter den ovenfor nævnte bestemmelse om etablering af et særligt selskab en forudsætning:

1) at kommunalbestyrelsen godkender boligorganisationens disposition,

2) at det særlige selskab er et aktieselskab eller et anpartsselskab,

3) at indskuddet i dette selskab og et eventuelt indskud i et eksportselskab, jf. bekendtgørelsens § 22, sammenlagt højst andrager 1 mio. kr. og højst halvdelen af boligorganisationens arbejdskapital,

4) at det særlige selskab tegner en ansvarsforsikring mod tab som følge af rådgivningsfejl,

5) at boligorganisationen kun hæfter med sit indskud for tab i det særlige selskab, og

6) at det særlige selskab kun forestår indenlandske arbejder, og således ikke udøver kommerciel virksomhed i udlandet.

Herudover fremgår det af bestemmelsen, at boligorganisationen kan deltage i det særlige selskabs ledelse.

Endvidere kan flere boligorganisationer foretage indskud i det omtalte selskab. Den nævnte beløbsgrænse gælder for hver af de boligorganisationer, som foretager indskud.

3.11.6. Eksportselskaber

Boligorganisationen kan efter bekendtgørelsens § 22 på tilsvarende vilkår, som nævnt under pkt. 1 - 5 i afsnit 3.11.5., etablere og foretage indskud i et eksportselskab til salg i udlandet af viden om boligbyggeri og boligadministration.

Dog er det en yderligere betingelse, at boligorganisationens indskud i eksportselskabet skal foretages efter markedsøkonomiske investeringsprincipper med henblik på at opnå en normal forrentning af de investerede midler.

Boligorganisationen kan deltage i eksportselskabets ledelse. Endelig gælder også, at flere boligorganisationer kan foretage indskud i samme eksportselskab.

3.11.7. Fælles regler

Indskud i de i afsnit 3.11.1. - 3.11.6. virksomheder skal bogføres i den særlige sideaktivitets-afdeling for indskud m.v. i andre virksomheder, jf. § 21, stk. 5, i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v.

Om kommunalbestyrelsens tilsyn med boligorganisationens engagement i de nævnte selskaber henvises til afsnit 4.

3.12. Øvrige sideaktiviteter

Udover de ovenfor omtalte aktiviteter kan boligorganisationen udføre følgende sideaktiviteter:

a) Udlån af medarbejdere til særlige byfornyelsesselskaber og eksportselskaber, jf. bekendtgørelsens § 23. Det er en betingelse, at boligorganisationen får fuld omkostningsdækning herved.

b) Udgivelse og salg af publikationer og bøger m.v. om almen boligvirksomhed, jf. bekendtgørelsens § 24. Bestemmelsen omfatter herudover også salg af edb-programmer o.lign. til administration af byggeri, hvortil der er ydet offentlig støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., lov om boligbyggeri eller lov om boliger for ældre og personer med handicap.

c) Afholdelse af udgifter til idé- og arkitektkonkurrencer i forbindelse med etablering af byggeri, hvortil der ydes offentlig støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. Etablering af byggeri omfatter såvel nybyggeri som om- og tilbygninger af eksisterende byggeri.

4. Det kommunale tilsyn

4.1. Indberetning af sideaktiviteter

Boligorganisationerne skulle senest den. 15. juli 1996 indberette alle eksisterende sideaktiviteter til den tilsynsførende kommune.

Inden en almen boligorganisation påbegynder nye sideaktiviteter, skal der ske indberetning til kommunalbestyrelsen, jf. bekendtgørelsens § 29.

Der skal ligeledes ske indberetning, hvis der foretages væsentlige ændringer i allerede igangværende sideaktiviteter. Det bemærkes, at indberetningen skal ske inden ændringen foretages.

Der gælder endvidere særlige regler om indberetning af sociale aktiviteter og fritidsaktiviteter, hvori der deltager andre end beboerne. Reglerne er omtalt nærmere under afsnit 3.9.

Kommunalbestyrelsen påser som tilsynsmyndighed, at de indberettede aktiviteter er omfattet af kapitel 3 i bekendtgørelsen. Kommunalbestyrelsen kan til enhver tid afkræve boligorganisationen yderligere oplysninger om hver enkelt aktivitet. Kommunalbestyrelsen skal - bortset fra nærmere angivne aktiviteter - ikke godkende de indberettede aktiviteter, jf. bekendtgørelsens § 30.

Såfremt boligorganisationens aktiviteter strider mod kommunale økonomiske eller planlægningsmæssige forhold, herunder energimæssige eller sociale hensyn, kan kommunalbestyrelsen påbyde aktiviteten standset, jf. bekendtgørelsens § 31.

Hvis aktiviteten ikke falder inden for almene boligorganisationers formål efter § 6, stk. 1, i loven, eller er omfattet af kapitel 3 i bekendtgørelsen, skal kommunalbestyrelsen påbyde aktiviteten standset.

Efter § 101, stk. 1, i lov om leje af almene boliger træffer beboerklagenævnet afgørelse i tvister om lovligheden af beslutninger truffet af de beboerdemokratiske organer. Nævnet kan herunder træffe afgørelse om, at en beslutning er uden gyldighed.

De beboerdemokratiske organer har efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. kompetence til at træffe beslutninger om arbejder og aktiviteter, der ligger inden for de almene boligorganisationers virksomhedsområde.

Har et beboerdemokratisk organ vedtaget at iværksætte arbejder eller aktiviteter, som ligger uden for de almene boligorganisationers virksomhedsområde, er der således tale om en ulovlig vedtagelse, som vil kunne tilsidesættes af beboerklagenævnet i medfør af den ovenfor omtalte bestemmelse.

Da dette indebærer en vis overlappende kompetence i forhold til det kommunale tilsyn, er det i § 101, stk. 3, i lov om leje af almene boliger fastsat, at beboerklagenævnet orienterer kommunalbestyrelsen om nævnets afgørelser vedrørende de nævnte tvister. Det forudsættes i denne forbindelse, at kommunalbestyrelsen lægger beboerklagenævnets afgørelser til grund for tilsynet med de almene boligorganisationer.

Har beboerklagenævnet vurderet, at en aktivitet ligger uden for almene boligorganisationers formål, skal kommunalbestyrelsen således påse, at aktiviteten ikke iværksættes eller påbyde denne standset, jf. § 31, stk. 3, i bekendtgørelsen.

4.2. Aktiviteter, der skal godkendes

Følgende sideaktiviteter kan kun gennemføres med kommunalbestyrelsens forudgående godkendelse:

a) Administration af drift af private udlejningsboliger (bekendtgørelsens § 12, stk. 1 og afsnit 3.8.).

b) Administration af drift af private kollegier, hvortil der ikke ydes offentlig støtte (bekendtgørelsens § 13 og afsnit 3.8.).

c) Indskud i almene andelsselskaber (bekendtgørelsens § 19 og afsnit 3.11.3).

d) Etablering og indskud i et særligt selskab, der som forretningsfører foretager ekstern byfornyelse efter lov om byfornyelse eller den tidligere lov om byfornyelse og boligforbedring (bekendtgørelsens § 21 og afsnit 3.11.5).

e) Etablering og indskud i et eksportselskab til salg i udlandet af viden om boligbyggeri og boligadministration (bekendtgørelsens § 22 og afsnit 3.11.6).

Boligorganisationens ansøgning om godkendelse af en aktivitet skal være ledsaget af den nødvendige dokumentation for, at denne opfylder de særlige betingelser, der er fastsat i de nævnte regler. Det bemærkes, at boligorganisationen ikke har et retskrav på, at kommunalbestyrelsen godkender aktiviteten, hvis betingelserne i de respektive regler er opfyldt.

4.3. Særligt om indskud i visse selskaber og virksomheder

Har en boligorganisation foretaget indskud i følgende selskaber eller virksomheder:

- Danske håndværksvirksomheder (bekendtgørelsens § 17 og afsnit 3.11.1.),

- danske virksomheder, der som et væsentligt formål har at levere varer, tjenesteydelser eller entrepenørydelser til almene boligorganisationer eller afdelinger (bekendtgørelsens § 18 og afsnit 3.11.2),

- særlige selskaber, der som forretningsfører foretager ekstern byfornyelse efter lov om byfornyelse eller den tidligere lov om byfornyelse og boligforbedring (bekendtgørelsens § 21 og afsnit 3.11.5),

- eksportselskaber til salg i udlandet af viden om boligbyggeri og boligadministration (bekendtgørelsens § 22 og afsnit 3.11.6.),

kontrollerer kommunalbestyrelsen i sin egenskab af tilsynsmyndighed boligorganisationens engagement i selskabet eller virksomheden.

Kommunalbestyrelsen kan til enhver tid afkræve boligorganisationen de oplysninger, som boligorganisationen i kraft af sit indskud er i besiddelse af om selskabet eller virksomheden. Kommunalbestyrelsen kan påbyde indskuddet nedbragt eller afviklet, jf. bekendtgørelsens § 28.

Kommunalbestyrelsen fører derimod ikke tilsyn med selve den pågældende virksomhed.

Eksportselskaber

Hvad angår eksportselskaber skal opmærksomheden henledes på, at det i afsnit 3.11.6 er en forudsætning for boligorganisationens indskud, at dette foretages efter markedsøkonomiske investeringsprincipper med henblik på at opnå en normal forrentning af de investerede midler.

Kommunalbestyrelsen skal således ikke alene i forbindelse med den ovenfor nævnte godkendelse, men også som led i sit løbende tilsyn med boligorganisationens engagement i eksportselskabet være opmærksom på tilfælde, hvor udbyttet er lavere end normalt. I bekræftende fald kan kommunalbestyrelsen forlange indskuddet nedbragt eller afviklet.

Kommunalbestyrelsen skal hvert år inden den 1. juni indberette en række oplysninger til Bolig- og Byministeriet om de nævnte eksportselskaber. Det drejer sig om følgende oplysninger:

- En angivelse af de eksportselskaber, som de almene boligorganisationer har oprettet,

- oplysninger om de investeringer, som de almene boligorganisationer har foretaget i eksportselskaberne,

- eksportselskabernes aktivitetsområde, og

- eksportselskabernes driftsresultater (i form af et revideret årsregnskab).

De nævnte oplysninger vil indgå i en særlig rapport, som Bolig- og Byministeriet hvert år afgiver til EU-kommissionen om de almene boligorganisationers engagement i eksportselskaberne.

4.4. Servicearealer

Hvad angår servicearealer påhviler det kommunalbestyrelsen at påse, at disse anvendes efter deres formål, jf. § 117 i bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v. og afsnit 3.7.2.

4.5. Tilsyn med en administrator, der ikke er en almen boligorganisation

Almene boligorganisationer kan administreres af boligorganisationerne selv, af andre almene boligorganisationer, af almene forretningsførerorganisationer, eller af de ovenfor omtalte nye andelsselskaber. Almene boligorganisationer kan herudover administreres af andre, herunder af advokater.

Hvis en boligorganisation administreres af en administrator, som ikke er en almen boligorganisation, fører kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor boligorganisationen har hjemsted, tilsyn med administrators virksomhed som administrator af alment byggeri, jf. bekendtgørelsens § 27.

Med henblik på at sikre, at administrationen opfylder de almindelige regler for betryggende administration af almene boliger, omfatter tilsynet efter den nævnte bestemmelse tillige de rammer, hvorunder administrator har opbygget eller tilrettelagt sin administration.

Det bemærkes i øvrigt, at boligorganisationens revisor har en selvstændig forpligtelse til at vurdere, om administrationen sker under betryggende forhold, såfremt en almen boligorganisation administreres af en ikke almen administrator, jf. § 95 i bekendtgørelsen om drift af almene boligorganisationer m.v.

5. Særligt om almene andelsselskaber

Der er som tidligere nævnt mulighed for, jf. lovens § 9, stk. 1, at etablere en ny form for almen boligvirksomhed, et alment andelsselskab.

Formål

Andelsselskabernes eneste formål er at administrere støttet byggeri. Der er tale om samme byggerier, som er omtalt under afsnit 2.1.

Administrationen kan omfatte såvel byggerier under opførelse som byggerier i drift. Andelsselskaberne kan derimod ikke selv være bygherre og kan hverken have tilknyttet (bolig)afdelinger eller datterorganisationer.

Andelsselskaberne er i øvrigt omfattet af de for almene boligorganisationer gældende regler, i det omfang disse efter forholdets natur kan finde anvendelse på disse selskaber.

Reglerne om andelsselskabernes virksomhedsområde er nærmere uddybet i § 2, stk. 3, i bekendtgørelsen.

Det fremgår heraf, at de almene andelsselskaber kan forestå administration og teknisk ledelse af almene boligorganisationer, herunder af de naturlige sideaktiviteter, som sidstnævnte organisationer har adgang til at udøve. Det personale, der forestår administrationen og den tekniske ledelse, ansættes i andelsselskabet.

Andelsselskaberne kan derimod ikke udøve egne sideaktiviteter. Andelsselskaberne kan dog eje og administrere egne administrationsbygninger og kursuslokaler, samt administrere drift af visse grundejerforeninger o.lign.

Det er ikke muligt i alle relationer præcist at afgrænse, hvad der falder ind under andelsselskabernes formål: "administration og teknisk ledelse".

Det skal dog fremhæves, at andelsselskaberne som en naturlig del af deres formål, f.eks. kan udøve bygherretilsyn og administrativ byggeledelse på den pågældende boligorganisations vegne.

Som yderligere et eksempel, der falder ind under den nævnte kategori, kan nævnes udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner for de administrerede byggerier. Mindre projekteringsydelser vil også kunne falde ind under administration og teknisk ledelse.

Andelsselskaberne kan endvidere på den pågældende boligorganisations vegne udføre andre aktiviteter, herunder f.eks. håndværksvirksomhed og teknisk rådgivning for boligorganisationen. Dette indebærer, at de pågældende medarbejdere skal ansættes af boligorganisationen og ikke af andelsselskabet.

Andelsselskaberne kan på denne måde i det hele administrere de almene boligorganisationer og disses eventuelle sideaktiviteter. Det må understreges, at der også her alene er tale om administration, forretningsførelse og teknisk ledelse.

Stiftelse

Alle har i princippet adgang til at etablere et alment andelsselskab. Adgangen omfatter hermed også almene boligorganisationer og andre støttede boligforetagender, som f.eks. selvejende ungdomsboliginstitutioner o.lign.

Andelsselskabet skal - ligesom de øvrige almene boligorganisationer - godkendes af kommunalbestyrelsen i hjemstedskommunen. Det er således op til kommunalbestyrelsen at vurdere, hvorvidt det pågældende andelsselskab skønnes at kunne sikre en effektiv administration af det støttede byggeri. Det er herudover en betingelse, at tillige hjemstedskommunen for en boligorganisation, der ønsker at blive administreret af et andelsselskab, godkender dette, jf. bekendtgørelsens § 26.

Indskud i andelsselskaber

Almene boligorganisationer kan som nævnt være med til at stifte og herved indskyde begrænsede beløb i form af et indskud eller en foreningsandel i almene andelsselskaber. Beløbets størrelse skal godkendes af kommunalbestyrelsen såvel i den administrerede boligorganisations som i det administrerende andelsselskabs hjemstedskommune, jf. § 19, stk. 1, i bekendtgørelsen og afsnit 3.11.3.

6. Overgangs- og straffebestemmelser m.v.

Overgangsordning for visse investeringer

Der er i lovens § 193, stk. 2, fastsat en særlig overgangsordning for investeringer o.lign., som en almen boligorganisation har foretaget i danske selskaber og virksomheder inden den 17. november 1994, og som ikke er tilladte efter reglerne i bekendtgørelsen. Boligorganisationen kan opretholde sådanne engagementer indtil den 15. april 2001.

Hvis boligorganisationen ikke inden udløbet af denne dato afhænder investeringen eller afhænder eller opløser det private selskab eller virksomheden, finder bestemmelserne i §§ 164, 165 og 168 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. tilsvarende anvendelse. Efter disse regler har kommunalbestyrelsen mulighed for at gennemtvinge en afhændelse eller en opløsning, om nødvendigt ved indsættelse af en midlertidig forretningsfører.

Såfremt boligorganisationen kan påvise, at afhændelsen inden udløbet af den nævnte overgangsperiode vil påføre boligorganisationen et økonomisk tab, kan kommunalbestyrelsen meddele dispensation, jf. lovens § 193, stk. 3. Det forudsættes herved, at tabet er af nogen betydning, ligesom dispensationen forudsættes at være tidsbegrænset, men med mulighed for forlængelse, hvis det fortsat er påkrævet.

Lovens § 193 er optrykt som bilag 4 til vejledningen.

Straffeansvar

Udførelse af sideaktiviteter, der ikke er omfattet af bekendtgørelsens kapitel 3 (positivlisten), eller overtrædelse af betingelser angivet i kapitel 3 for udførelse af aktiviteter, straffes med bøde. Det samme gælder overtrædelse af et kommunalt påbud efter §§ 28 og 31, jf. bekendtgørelsens § 32.

En bøde kan i givet fald pålægges boligorganisationen eller den selvejende institution som sådan (kollektivt bødeansvar), jf. lovens § 185, stk. 2.

Det er den stedlige anklagemyndighed (politimesteren), der i givet fald skal tage stilling til, om en sådan straffesag skal rejses.

Kommunalbestyrelsen bør derfor - når den bliver opmærksom på en overtrædelse - nøje overveje, om der er grundlag for at anmelde denne til politiet med anmodning om, at der rejses tiltale.

Kommunalbestyrelsens overvejelser på dette punkt må bero på en samlet vurdering af den enkelte sag. En anmeldelse vil navnlig kunne komme på tale, hvis boligorganisationen tidligere har overtrådt reglerne, eller hvis et kommunalt påbud tilsidesættes.

En eventuel anmeldelse skal endvidere ses i lyset af de øvrige sanktionsmuligheder, som kommunalbestyrelsen har overfor den almene boligorganisation eller den selvejende institution, herunder bl.a. muligheden for at indsætte en midlertidig forretningsfører.

Indhold

 

Indledning

1.

Reglernes anvendelsesområde

2.

Almindelige bestemmelser

2.1.

Hovedformål

2.2.

Sideaktiviteter

2.3.

Almene andelsselskaber

3.

Sideaktiviteter

3.1.

Erhvervsarealer

3.1.1.

Tilsagn eller almennyttig status førden 1. januar 1992

3.1.2.

Tilsagn eller almennyttig status efter den 1. januar 1992

3.1.3.

Administration af erhvervsarealer

3.2.

Kapitel 12 institutioner og boliger

3.2.1

Administration af institutioner og boliger efter kap. 12

3.3.

Administrationsbygninger

3.4.

Ferieboliger og kursuslokaler

3.5.

Erhvervelse af eksisterende ejendomme

3.6.

Engagementer i forsyningsvirksomheder o.lign.

3.7.

Administration af kommunale ejendomme og institutioner m.v.

3.7.1.

Kommunale beboelsesejendomme

3.7.2.

Andre kommunale ejendomme - servicearealer

3.7.3.

Administration af visse institutioner m.v.

3.8.

Administration af private udlejningsboliger m.v.

3.9.

Sociale aktiviteter og fritidsaktiviteter

3.10.

Intern teknisk rådgivning og intern håndværksvirksomhed

3.11.

Indskud m.v. i andre virksomheder

3.11.1.

Danske håndværksvirksomheder

3.11.2.

Danske virksomheder, der har som væsentligt formål at levere varer, tjenesteydelser eller entreprenørydelser til almene boligorganisationer eller afdelinger

3.11.3.

Almene andelsselskaber

3.11.4.

Almene forretningsførerorganisationer og byfornyelsesselskaber

3.11.5.

Særlige byfornyelsesselskaber

3.11.6.

Eksportselskaber

3.11.7.

Fælles regler

3.12.

Øvrige sideaktiviteter

4.

Det kommunale tilsyn og boligorganisationernes indberetningspligt

4.1.

Indberetning af sideaktiviteter

4.2.

Aktiviteter, der skal godkendes

4.3.

Særligt om indskud i visse selskaber og virksomheder

4.4.

Servicearealer

4.5.

Tilsyn med en administrator, der ikke er en almen boligorganisation

5.

Særligt om almene andelsselskaber

6.

Overgangs- og straffebestemmelser m.v.

Bilag(1)

Bilag 1. Boligministeriets lovbekendtgørelse nr. 145 af 26. februar 1998 §6

Bilag 2. Bygge- og Boligstyrelsen bekendtgørelse nr. 876 af 3. oktober 1996

Bilag 3. Bekendtgørelse om ændring af bekendtgørelse om sideaktiviteter i almene boligorganisationer m.v.

Bilag 4. Boligministeriets bekendtgørelse nr. 145 af 26. februar 1998 §193

_____________

(1) Bilagene er ikke medtaget her, da de har været offentliggjort i Lovtidende A.

Bolig- og Byministeriet, den 6. juli 1998

Birgitte Fæster

/Lars Nielsen