Senere ændringer til forskriften
Ændrer i/ophæver
Oversigt (indholdsfortegnelse)
Den fulde tekst

Vejledning om eftersyn af byggeri under Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse (BvB)

 

Indledning

Ved bekendtgørelse nr. 1023 af 17. december 1997 om eftersyn af byggeri under Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse (BvB) er der fastsat nærmere regler om eftersyn.

Denne vejledning indeholder en gennemgang af de regler, som er fastsat ved ovennævnte bekendtgørelse. Vejledningen er opdelt i følgende afsnit:

1. Bekendtgørelsens formål og område.

2. Eftersynenes form og indhold.

3. Den bygningssagkyndige.

4. Den administrative procedure.

5. Eftersynsrapportens form og indhold

6. Ikrafttræden.

Afsnit I

Bekendtgørelsens formål og område

Formålet med at gennemføre eftersyn er ved gennemgang af byggeriet dels at få en sagkyndig vurdering af byggeriets generelle standard, dels at få afdækket om der er svigt og skader ved byggeriet.

Bekendtgørelsen gælder for byggeri, der er omfattet af Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse (BvB). Bekendtgørelsen finder derfor anvendelse ved ombygninger, som er omfattet af bestemmelsen om skadedækning i § 174 i lov om byfornyelse, og omfatter ikke mindre arbejder. Afgrænsningen i forhold til mindre arbejder foretages på samme måde som i By- og Boligministeriets bekendtgørelse nr. 202 af 23. marts 2000 om kvalitetssikring af byggearbejder (herefter kvalitetssikringsbekendtgørelsen). For ombygninger gælder, jf. kvalitetssikringsbekendtgørelsen, at disse er omfattet, når de gennemføres efter et projektmateriale og har et sådan omfang, at de i det væsentlige organiseres og afvikles som en byggesag. Det vil normalt være tilfældet, når arbejdernes samlede byggeudgift er højere end tærskelgrænsen i cirkulæret om udbud af bygge- og anlægsarbejder, der for tiden andrager 400.000 kr. ekskl. moms.

Afsnit II

Eftersynenes form og indhold

2.1. 1-års eftersyn og 5-års eftersyn

I medfør af lov om byfornyelse, § 175 stk. 6, har BvB en mulighed for at opdele eftersynet i to eftersyn, der afholdes inden henholdsvis 1 og 5 år fra afleveringen af det enkelte byggeri og ved private andelsboliger opført væsentligt i bygherrens eget regi fra skæringsdagen for byggeriets overgang fra anlæg til drift.

Med bekendtgørelsens § 4 er indført sådanne to eftersyn.

1-års eftersynet skal påbegyndes tidligst 4 måneder og afsluttes senest 8 måneder efter afleveringen af byggeriet.

1-års eftersynet kan altså påbegyndes meget kort tid efter, at byggeriet er færdigt. Det er hensigten, at dette eftersyn skal være gennemført inden 1-års gennemgangen af byggeriet i henhold til AB 92, så at der på dette tidspunkt foreligger dokumentation for de svigt og skader, som er registreret ved eftersynet.

Tidsfristerne er fastsat sådan, at fonden og bygningsejeren skal kunne benytte eftersynsresultatet til at få belyst, om der skal fremsættes krav om afhjælpning af mangler overfor entreprenøren, inden der er forløbet 1 år fra byggeriets aflevering/skæringsdagen, og entreprenørens stillede sikkerhed skal nedskrives fra 10 % til 2 % af entreprisesummen.

Der skal efter eftersynet være tid til at udarbejde rapport og til, at BvB og derefter bygningsejeren kan gennemgå rapporten inden 1-års fristens udløb.

Da 1-års eftersynet iværksættes så kort tid efter, at byggeriet er færdigt, bestemmes det i bekendtgørelsens § 2, at ejeren af byggeriet senest 1 måned efter afleveringen skal oplyse BvB om afleveringsdatoen (skæringsdatoen).

Hvis ejeren forsømmer at give fonden denne oplysning, kan det resultere i, at der ikke er tid nok til at gennemføre 1-års eftersynet rettidigt. Dette kan medføre, at ejeren mister muligheden for at fremsætte krav om afhjælpning af mangler overfor entreprenøren, mens entreprenørens stillede sikkerhed stadig er 10% af entreprisesummen.

5-års eftersynet skal påbegyndes tidligst 48 måneder og afsluttes senest 54 måneder efter afleveringen af byggeriet.

2.2. Dokumentation som grundlag for at foretage eftersyn

I bekendtgørelsens § 3 stilles krav til ejeren af bygningen om inden 2 måneder fra afleveringen (skæringsdagen) at fremsende dokumentation for det gennemførte byggeri. Dette dokumentationskrav er indført, da det ofte har vist sig vanskeligt at få tilstrækkelig dokumentation som grundlag for at gennemføre eftersynet.

Som bilag 1 er angivet en liste over den dokumentation, der bør foreligge i forbindelse med ombygningen, og som udgør grundlaget for det eftersyn, som BvB gennemfører. BvB har udarbejdet et indberetningsskema vedrørende det dokumentationsmateriale, der skal fremsendes. Dokumentationsmaterialet skal fremsendes til den bygningssagkyndige, som BvB har udpeget til at forestå eftersynet.

Den fremsendte dokumentation forbliver hos BvB.

2.3. Eftersynenes indhold

Når der er fremskaffet tilstrækkeligt dokumentationsmateriale som grundlag for at gennemføre et eftersyn, foretages der en besigtigelse på stedet.

Eftersynet består i en systematisk, byggeteknisk gennemgang af byggeriet, der dels har til formål at beskrive og vurdere byggeriets generelle tilstand, dels at få registreret svigt og skader og om muligt at belyse årsagerne hertil.

Begreberne svigt og skade er defineret nærmere i Byggestyrelsens vejledning af 1986 om kvalitetssikring i byggeriet.

Ved besigtigelsen foretages en registrering af de eksisterende forhold og tilstande.

Undersøgelsen omfatter sædvanligvis konstruktioner, bygningsdele, indretninger, materialer og installationer. Konstaterede ulovlige forhold registreres.

Der er metodefrihed til at gennemføre undersøgelsen. Den enkelte sagkyndige tilrettelægger selv, hvorledes undersøgelser i forbindelse med besigtigelsen udføres mest hensigtsmæssigt.

Det vil ofte være formålstjenligt at fotografere samt i visse tilfælde at foretage opmålinger.

Som en del af undersøgelsen vil det være hensigtsmæssigt at sammenholde de konkrete oplysninger, som forudgående er opsamlet, med de faktiske forhold.

Der kan i nogle tilfælde være behov for at gennemføre særlige undersøgelser, hvor det bl.a. vil være nødvendigt at adskille konstruktioner, f.eks. ved svampeundersøgelser. Af andre særlige undersøgelser kan nævnes geotekniske undersøgelser og afløbsundersøgelser med TV-inspektion.

Der skal ved eftersynet foreligge dokumentation for, at Basisbetonbeskrivelsen for bygningskonstruktioner (BBB) har været anvendt ved byggeriet. BBB er obligatorisk i statsligt og statsstøttet byggeri, jf. cirkulære af 6.1.1987 om brug af beton.

Hvis det ved eftersynet ikke er dokumenteret, at betonen svarer til BBB, skal eftersynet omfatte prøver af betonkonstruktioner, der er udsat for vejrliget.

BvB sørger for, at udgiften til eftersyn inden for en 3-års periode i gennemsnit ikke overstiger 2/3 af det indbetalte bidrag.

Afsnit III

Den bygningssagkyndige

3.1. Krav til den bygningssagkyndige

Eftersyn foretages af en bygningssagkyndig med erfaring i bygningseftersyn og byggeprojektering. (Der stilles ikke krav om, at den sagkyndige skal have en nærmere angivet uddannelse, f.eks. som ingeniør eller arkitekt). Den pågældende skal som tekniker eller udførende være beskæftiget i byggeriet, have en vis erfaring og have kendskab til den samlede byggeproces, dvs. såvel projektering som udførelse.

5-års eftersynet kan endvidere foretages af BvB´s eget bygningssagkyndige personale. Det er en forudsætning, at disse opfylder betingelserne for at blive bygningssagkyndige i bekendtgørelsens § 5 stk. 1.

3.2. Habilitet

Det er i bekendtgørelsens § 5 stk. 2, bestemt, at den bygningssagkyndige ikke må have medvirket ved opførelsen, ombygningen eller driften af det byggeri, der skal efterses.

Habilitetsbestemmelsen omfatter såvel et selskab, som ansatte i selskabet og personer, der selvstændigt eller som tidligere ansatte i et andet selskab har medvirket ved opførelsen, ombygningen eller driften.

Endvidere er det i stk. 3 fastslået, at 5-års eftersynet ikke må foretages af den bygningssagkyndige, der har foretaget 1-års eftersynet af byggeriet.

3.3. Ansvar

Den bygningsagkyndige er over for BvB ansvarlig efter dansk rets almindelige erstatningsregler for fejl og forsømmelser ved opgavens løsning, og er således underlagt et culpaansvar. Ansvaret kan ved aftale begrænses beløbsmæssigt. Ansvaret ophører 5 år efter afgivelse af eftersynsrapporten til BvB.

Den bygningssagkyndige skal arbejde efter "Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning" (ABR 89), og er ansvarlig efter disse bestemmelsers pkt. 6.2.

ABR 89 indeholder følgende regel om beløbsbegrænsning af ansvaret : "Ved eftersyn af bygninger er ansvaret med mindre andet er aftalt begrænset til et beløb på 2,5 mill. kr."

BvB må kontrollere, at sædvanlig ansvarsforsikring er tegnet.

Det er obligatorisk at anvende ABR inden for statsligt og statsstøttet byggeri.

Hvis der opstår tvister mellem BvB og den bygningssagkyndige om eventuelle fejl og forsømmelser i forbindelse med eftersynet, kan disse indbringes for Voldgiftsretten for bygge- og anlægsvirksomhed.

Afsnit IV

Den administrative procedure

BvB skal ifølge bekendtgørelsens § 6 orientere ejeren om, at der vil blive foretaget et eftersyn senest 2 måneder, før dette påbegyndes.

Ejeren har ifølge bekendtgørelsen pligt til at meddele fonden enhver oplysning om byggeriets opførelse og drift, som er nødvendig for at gennemføre eftersyn (jf. § 175 i lov om byfornyelse).

Ejeren får således 2 måneder til at samle det fornødne materiale, som den bygningssagkyndige skal bruge ved gennemførelse af eftersynet. Hvis ejeren forsømmer at give disse oplysninger rettidigt, kan det medføre, at ejeren mister muligheden for at fremsætte krav om afhjælpning af mangler overfor entreprenøren, mens entreprenørens stillede sikkerhed stadig er til stede.

Bestemmelsen skal ses i sammenhæng med bestemmelsen i bekendtgørelsens § 3, hvorefter ejeren er forpligtet til at fremsende dokumentation for byggeriet inden 2 måneder efter aflevering af byggeriet.

BvB må i sine aftaler med de bygningssagkyndige betinge sig, at disse underretter fonden, inden eftersynet foretages, hvis grundlaget for undersøgelsen er mangelfuldt. BvB må i så fald rette henvendelse til bygningsejeren om at supplere grundlaget.

Ejeren skal endvidere sikre, at den bygningssagkyndige eller i de tilfælde, hvor eftersynet foretages af BvB´s eget personale- har adgang til byggeriet samt har mulighed for at udtage prøver og foretage målinger i nødvendigt omfang. BvB afholder de udgifter til efterreparation, som er nødvendige som følge af det gennemførte eftersyn.

Ejeren har endvidere en forpligtelse til at give lejerne i ejendommen besked om, at eftersynet påbegyndes, ligesom ejerne skal indhente relevante oplysninger hos lejerne og videregive disse til BvB.

Afsnit V

Eftersynsrapportens form og indhold

Afrapporteringen bør omfatte en behandling af de indsamlede oplysninger. Der bør foretages en opstilling af de ved besigtigelsen verificerede ejendomsdata.

Endvidere bør der foretages en beskrivelse af ejendommens tilstand, herunder en opgørelse over konstaterede svigt og skader, som efter den sagkyndiges vurdering vil kunne påvirke den ombyggede bygning.

I det omfang, der er eller bør foretages særlige undersøgelser, som nævnt under pkt. 2.3., bør dette fremgå. Er der udarbejdet rapporter for sådanne undersøgelser, er det hensigtsmæssigt at vedlægge disse.

Afrapporteringens omfang er i sagens natur afhængig af den foretagne besigtigelses omfang. Er besigtigelsen begrænset til nærmere angivne dele af bygningen, vil det samme gøre sig gældende for afrapporteringen.

BvB skal sende en kopi af rapporten og fortegnelsen over de konstaterede svigt og skader til ejeren. BvB skal samtidig sende en kopi af fortegnelsen til kommunen.

Fortegnelsen skal opstilles systematisk efter bygningsdele og indeholde oplysninger om art og omfang af de konstaterede svigt og skader, årsager, hvis det er muligt uden særlige undersøgelser, samt uafklarede forhold, som medfører behov for yderligere undersøgelser.

Rapporten skal endvidere indeholde en beskrivelse og vurdering af bygningstilstanden, herunder vedligeholdelsestilstanden.

Det fremgår af bekendtgørelsens § 10, at BvB fastsætter nærmere retningslinier for gennemførelse af eftersyn og om eftersynsrapporternes form og indhold.

Afsnit VI

Ikrafttræden

Bekendtgørelsen trådte i kraft den 1. januar 1998.

By- og Boligministeriet, den 27. juli 2000

Susanne Brask


Bilag 1

Dokumentationsliste

Dokumentation - planlægning og byggeprogram

Byggesagsjournal

Førregistrering:

Data om ejendommen, samt bygningsdelsregistrering

Opmålinger/tegninger/fotoregistrering

Særlige undersøgelser (fugt/svamp/geoteknik/TV-inspektion)

Supplerende registreringer udført i forbindelse med byggesagens gennemførelse

Aftale om forsøgsbyggeri

Rådgivningsaftaler/entrepriseaftaler/aftalesedler

Bygherrens godkendelse af projektets omfang og kvalitet

Dokumentation - projekt

Tegninger:

 

konstruktionstegninger:

hovedtegninger

 

konstruktionstegninger:

detailtegninger

 

installationstegninger:

hovedtegninger

 

installationstegninger:

detailtegninger

Beskrivelser og rettelsesblade

Beregninger

Byggeandragende/byggetilladelse/ibrugtagningstilladelse

Omfangsbeskrivelse/tilbudslister el.lign.

Mødereferater

Dokumentation - kvalitetssikring

Kontrolplaner/udbudskontrolplaner m.v.

Tilsynsrapporter eller lign. dokumentation for udført tilsyn

Kontroldokumenter (journaler, rapporter, attester og lign.)

Specielt vedrørende insekt- og svampeangreb

Kopi af ejendomsforsikring med dækning for insekt- og svampeangreb

Undersøgelser for svampeangreb/rapport af d.:

Afhjælpningsprojekt for svampeangreb/tegninger og beskrivelser

Projektansvarlig for svampeangrebets afhjælpning:

Firma/person

Adresse:

Dokumentation aflevering

Afleveringsprotokoller og mangellister

Drifts- og vedligeholdelsesplaner.