Senere ændringer til forskriften
Lovgivning forskriften vedrører
Den fulde tekst

Cirkulære om prisfastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber


1. Indledning

1. Ved lov nr. 206 af 22. maj 1985 er der sket ændring af §§ 5-6 i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligloven, jfr. lovbekendtgørelse nr. 372 af 27. juli 1983). Loven trådte i kraft den 1. januar 1986. Lovens § 5, stk. 3-4 og § 6, stk. 6, trådte dog i kraft den 31. maj 1985.

Ændringen indebærer, at opgørelsen af foreningens formue fortsat kan foretages på grundlag af den prioriterede ejendomsværdi som fastsat ved 17. almindelige vurdering, såfremt ejendommen er opført før 1. januar 1981.

Endvidere vil andelshavere i ejendomme, hvortil der er ydet støtte efter sanerings- og byfornyelseslovgivningen, kunne beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af de foranstaltninger, hvortil der er ydet støtte. For sådanne andelshavere indebærer ændringen endvidere, at den del af indekslånet, hvortil der ydes afdragsbidrag, ikke skal indgå i den opgørelse af foreningens formue, der anvendes ved prisfastsættelsen. Bestyrelsen skal i en note til årsregnskabet give oplysning herom.

Endvidere blev der ved lov nr. 194 af 25. maj 1983 indføjet en ny bestemmelse i § 5, stk. 3, i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligloven, jfr. lovbekendtgørelse nr. 149 af 6. april 1982). Loven er trådt i kraft den 1. juni 1983. Denne bestemmelse medførte, at en andelshaver i en ejendom opført med støtte efter lov om boligbyggeri og finansieret med indekslån uanset prisfastsættelsesbestemmelserne i § 5, stk. 2, ved overdragelse kan beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som han selv lovligt har betalt. Bestemmelsen er nu gengivet i § 5, stk. 5.

Dette cirkulære erstatter herefter boligstyrelsens cirkulære af 11. juni 1982 om ændring af lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt pkt. 11 om prisfastsættelse i boligstyrelsens cirkulære af 21. januar 1981 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber.

Lovbekendtgørelse nr. 361 af 25. juli 1985 om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber er optrykt som bilag 1 til dette cirkulære.

2. Prisfastsættelse

2.1. Reglerne for fastsættelse af maksimalpriser for andelsboliger m.v. er indeholdt i lovens § 5.

Ifølge bestemmelsen i andelsboliglovens § 5, stk. 1, skal andelens pris beregnes efter nettoformuemetoden. Dette medfører, at der først foretages en opgørelse af foreningens formue som forskellen mellem på den ene side værdien af ejendommen (anskaffelses- pris/handelsværdi/kontantejendomsværdien/ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering, jfr. nedenfor) og andre aktiver og på den anden side foreningens gæld, hvorpå formuen fordeles mellem andelshaverne. Dette indebærer, at ejendommens værdistigning og nedbringelsen af foreningens gæld automatisk slår igennem på priserne.

Lovens § 5, stk. 1, stk. 2 og stk. 4-6, er maksimalprisbestemmelser. Hvis der er fastsat en anden prisfastsættelsesmetode i vedtægterne for andelsboligforeningen, og denne beregning giver en lavere pris, end lovens bestemmelser ville medføre, så er det denne lavere pris, der skal lægges til grund. Medfører vedtægterne for andelsboligforeninen derimod en højere pris end den, der kan opnås i medfør af disse bestemmelser, så er det prisen beregnet efter lovens bestemmelser, der skal lægges til grund.

3. Andelens værdi

3.1. Hovedprincip: andelens værdi er en andel af nettoformuen.

3.1.1. Andelens værdi fastsættes til en forholdsmæssig andel af foreningens formue. Vedrørende opgørelse af foreningens formue henvises til punkterne 3.2.-3.4. nedenfor. Forholdet mellem de enkelte andele fastsættes af den enkelte forening og vil typisk svare til lejlighedernes indbyrdes værdi, jfr. § 6 i normalvedtægten, der findes som bilag 2 til boligstyrelsens cirkulære af 21. januar 1981.

3.2. Regler om fastsættelse af ejendommens værdi.

3.2.1. Ved opgørelse af foreningens formue kan ejendommen efter lovens § 5, stk. 2, ansættes til en af følgende værdier:

  • a) Anskaffelsesprisen. Der henvises til pkt. 3.2.2. nedenfor.
  • b) Handelsværdien som udlejningsejendom under forudsætning af, at køberen overtager de indestående prioriteter og betaler den resterende købesum kontant. Der henvises til pkt. 3.2.3. nedenfor.
  • c) Den senest ansatte ejendomsværdi (kontantejendomsværdien) med eventuelle reguleringer efter § 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. Ved opgørelsen af foreningens formue optages prioritetsgæld på ejendommen efter kursværdi. Der henvises til pkt. 3.2.4. nedenfor.
  • d) Det beløb, hvortil vurderingsrådet ved 17. alm. vurdering pr. 1. april 1981 har ansat ejendommen til ejendomsværdi inden omregning efter § 6 A i dagældende lov om vurdering af landets faste ejendomme (ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering). Beløbet kan forhøjes med et af boligministeren fastsat procenttillæg svarende til værdistigningen i perioden 1. april 1981 til 31. december 1985. Denne opgørelsesmetode kan ikke anvendes for ejendomme opført efter 31. december 1980. Der henvises til pkt. 3.2.5. nedenfor.

3.2.2. Beregningsmetode a vil ofte give det højeste beløb de første år efter andelsboligforeningens erhvervelse af ejendommen. Til købesummen kan lægges foreningens omkostninger ved erhvervelsen.

Der kan ikke foretages indeksregulering eller lignende af anskaffelsesprisen.

3.2.3. Efter beregningsmetode b kan foreningen vælge at benytte en vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom. Der skal ved vurderingen tages hensyn til gældende lejerestriktioner. Det skal endvidere ved vurderingen forudsættes, at køberen overtager de indestående prioriteter og betaler resten kontant.

3.2.4. Foreningen kan efter beregningsmetode c vælge at anvende den senest fastsatte kontante ejendomsværdi. Ejendomsværdien kan være fastsat ved en almindeig vurdering, en årsomvurdering eller en vurdering i henhold til vurderingslovens § 4. Hvis der efter vurderingen er foretaget en årsregulering, skal ejendomsværdien ved årsreguleringen anvendes.

3.2.5. Efter beregningsmetode d kan foreningen vælge at anvende ejendomsværdien ved sædvanlig prioritering ved 17. alm. vurdering pr. 1. april 1981.

Der kan ikke anvendes de prioriterede ansættelser ved årsomvurderingerne mellem 17. alm. vurdering og 18. alm. vurdering.

Beregningsmetode d kan kun benyttes for ejendomme, der er opført før 1. januar 1981.

Ejendomsværdien kan forhøjes med et af boligstyrelsen fastsat procenttillæg svarende til værdistigningen for udlejningsejendomme i perioden 1. april 1981 til 31. december 1985.

Procenttillægget er foreløbig fastsat til 5 pct. på grundlag af de reguleringssatser, som ligningsrådet har fastsat til brug for årsreguleringen pr. 1. april 1985.

Når prisudviklingen frem til 31. december 1985 er statistisk belyst, vil der blive fastsat et endeligt procenttillæg.

Procenttillægget kan kun anvendes, når den prioriterede ejendomsværdi ved 17. alm. vurdering lægges til grund for værdiansættelsen.

3.2.6. Til beløbene under a, c og d jfr. ovenfor under pkt. 3.2.1. lægges værdien af forbedringer, der er udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen.

Hvis metode c anvendes kan værdien af forbedringer udført efter den seneste vurdering (alm. vurdering, årsomvurdering eller vurdering i henhold til vurderingslovens § 4) medregnes. Det er uden betydning, om der senere er foretaget en årsregulering.

Omkostningerne ved udførelsen af forbedringsarbejderne kan dog ikke uden videre lægges til grund. Der må foretages en vurdering af det beløb, hvormed forbedringsarbejderne skønnes at have forøget ejendommens handelsværdi.

3.3. Regler om opgørelse af gælden.

3.3.1. Anvendes beregningsmetode c (den kontante ejendomsværdi) optages prioritetsgæld på ejendommen efter kursværdi. I ejendomme, der er opført med støtte efter lov om boligbyggeri og belånt med indekslån, medtages prioritetsgælden som den indeksregulerede pantebrevsrestgæld på grundlag af årsopgørelsen fremsendt af realkreditinstituttet. Ved de øvrige beregningsmetoder optages prioritetsgælden til pålydende restgæld, og det er her uden betydning, om der er tale om kontantlån eller almindelige obligationslån.

3.3.2. Reglerne i lovens § 5, stk. 3-4 samt § 6, stk. 6, omfatter kun andelsboligforeninger, hvor der er udført boligforbedringsarbejder med støtte i medfør af sanerings- eller byfornyelseslovgivningen.

Reglen i § 5, stk. 3, vedrører ejendomme, som finansieres med indekslån og hvor de støtteberettigede udgifter til forbedringsarbejderne overstiger forøgelsen af ejendommens leje- eller brugsværdi, og hvor der ydes supplerende støtte i form af afdragsbidrag. Reglen fastsætter, at der ved opgørelsen af foreningens formue skal ses bort fra den del af indekslånet, hvortil der ydes afdragsbidrag. Afdragsbidraget vil dog kunne nedsættes helt eller delvist, såfremt ejendommens økonomi forbedres.

Det er i lovens § 6, stk. 6, fastsat, at bestyrelsen i en note til årsregnskabet skal oplyse størrelsen af den del af indekslånet, hvortil der ydes afdragsbidrag, samt at dette ikke indgår i opgørelsen af andelenes værdi.

3.4. Særregler.

3.4.1. Da reglerne for værdiansættelse i henholdsvis sanerings- og byfornyelseslovgivningen og vurderingsloven er forskellige, kan gennemførelsen af forbedringsarbejderne medføre et fald i andelenes værdi, såfremt prisfastsættelsen sker efter lovens § 5, stk. 1-2. For at give andelshaverne en vis sikkerhed mod et sådant fald, er det i lovens § 5, stk. 4, fastsat, at en andelshaver ved overdragelse - uanset reglerne i stk. 2 - kan beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som der lovligt kunne beregnes umiddelbart inden gennemførelsen af forbedringsarbejderne. Der er dog ikke tale om en garantiordning, der sikrer andelshaverne en bestemt pris for deres andel. Det er til stadighed markedet og udviklingen i ejendomspriserne, der vil være afgørende for til hvilken pris, andelen vil kunne afhændes.

Andelsboligforeningen bør, inden arbejderne påbegyndes, sikre sig, at foreningens nettoformue og andelens værdi fremgår af et godkendt regnskab. Andelshaverne vil herved kunne dokumentere andelenes værdi, forinden arbejdernes igangsættelse.

Andelsboligforeningen skal således fortsat opgøre foreningens nettoformue efter en af de i lovens § 5, stk. 1-2, anførte værdifastsættelsesmetoder, evt. suppleret med § 5, stk. 3, hvis der ydes afdragsbidrag. Den enkelte andelshaver vil derimod ved overdragelsen af sin andel kunne beregne sig samme pris for andelen i foreningens nettoformue, som foreningen lovligt kunne ansætte den til før der blev gennemført sanering eller byfornyelse og boligforbedring. Efter en vis årrække vil det formentlig være mere gunstigt for den enkelte andelshaver, at overdrage sin andel til en pris, der beregnes efter reglerne i lovens § 5, stk. 1-2.

Der kan ved anvendelse af bestemmelsen i lovens § 5, stk. 4, ikke foretages indeksregulering eller lignende af den pris for andelen i foreningens formue, som andelshaveren lovligt har betalt. Betalte prioritetsafdrag kan heller ikke tillægges.

3.4.2. Reglen i lovens § 5, stk. 5, gælder kun for andelsboligforeninger, hvor ejendommen er opført med støtte i henhold til boligbyggeriloven og finansieret med indekslån.

For andelsboliger, der er finansieret med indekslån, vil indekslånets restgæld normalt være stigende i en længere periode efter låneoptagelsen. Hvis ejendomspriserne samtidig er stagnerende eller faldende, medfører dette, at prisen på den enkelte andelsbolig vil være faldende over tiden.

Bestemmelsen i § 5, stk. 5, indebærer, at en andelshaver ved overdragelse vil have mulighed for at beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som han selv lovligt har betalt, såfremt ejendommen er opført med støtte efter lov om boligbyggeri og finansieret med indekslån. Herved opnår andelshaveren en vis sikkerhed mod fald i andelens værdi ved afhændelse. Der er dog ikke tale om en garantiordning, der sikrer andelshavere en bestemt pris for deres andel. Det er til stadighed markedet og udviklingen i ejendomspriserne, der vil være afgørende for til hvilken pris, andelen vil kunne afhændes.

Der kan ved anvendelse af bestemmelsen i lovens § 5, stk. 5, ikke foretages indeksregulering eller lignende af den pris for andelen i foreningens formue, som andelshaveren lovligt har betalt. Betalte prioriteringsafdrag kan heller ikke tillægges.

3.4.3. I § 2, stk. 3, i lov nr. 486 af 5. november 1980 er fastsat, at andelshavere ved videresalg inden 5 år efter lovens ikrafttræden, dvs. inden den 1. januar 1986, lovligt kan beregne sig samme pris for andelen i foreningens formue, som han selv lovligt har betalt, med tillæg af værdien af de forbedringer, der er foretaget i lejligheden. Reglen kan således alene anvendes af en person, der allerede var andelshaver ved ændringslovens ikrafttræden den 1. januar 1981.

4. Forbedringer af lejligheden

Efter andelsboliglovens § 5, stk. 6, skal værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage.

Ved anskaffelsesprisen forstås, hvad forbedringerne rent faktisk har kostet at udføre, og ikke hvad de ville koste at udføre på overdragelsestidspunktet. I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde, såfremt det er udført håndværksmæssigt korrekt. Der kan derimod ikke lægges vægt på betragtninger om en eventuel handelsværdi af den pågældende forbedring.

Ved afgørelsen af, om en given foranstaltning kan betragtes som en forbedring, må der bl.a. lægges vægt på, om den pågældende foranstaltning kan siges at have bibragt lejligheden en øget brugsværdi.

5. Lejlighedens vedligeholdelsesstand

Ved fastsættelse af overdragelsessummen kan der tages hensyn til lejlighedens vedligeholdelsesstand. Det vil i almindelighed kun have betydning, hvis der er tale om en lejlighed, hvis vedligeholdelsesstand afviger væsentligt fra, hvad der må betragtes som normalt. Hvis der er tale om en lejlighed, der er særlig godt vedligeholdt, kan bestemmelsen medføre et pristillæg, og omvendt kan der ske en prisnedsættelse, hvis der er tale om en særlig dårligt vedligeholdt lejlighed.

6. Inventar

Efter andelsboliglovens § 5, stk. 7, må overdrageren ikke stille krav om, at erhververen skal overtage inventar, medmindre der er tale om inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden.

Overdragelsen må heller ikke betinges af, at erhververen af andelen indgår nogen anden retshandel.

Hvis der i forbindelse med overdragelsen indgås en anden retshandel - uden at denne retshandel er en betingelse for overdragelse af andelen - må erhververens vederlag ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge.

7. Omkostninger

Efter bestemmelsen i lovens § 5, stk. 8, kan det ikke aftales, at erhververen skal bære overdragerens omkostninger i forbindelse med overdragelsen, f.eks. honorar til ejendomsmægler eller ejendomshandler.

Bestemmelsen omfatter ikke andelsboligforeningens eventuelle omkostninger i forbindelse med overdragelsen. Andelsboligforeningens opkrævning af omkostninger kan imidlertid efter omstændighederne være i strid med princippet i lejelovens § 6, såfremt der er tale om omkostninger, der ikke er rimeligt begrundet i udgifter eller arbejde.

8. Sanktioner

Den, der som mægler eller rådgiver erhvervsmæssigt har medvirket ved overdragelsen i strid med § 5, kan straffes med bøde eller hæfte, jfr. lovens § 15, stk. 3. Er overtrædelsen begået af et aktieselskab, anpartsselskab eller lignende, kan bødeansvar pålægges selskabet som sådant, jfr. lovens § 15, stk. 4.

Den, der ved overdragelse af en andel har taget en overpris i strid med reglen i § 5 kan ikke straffes, men beløbet kan kræves tilbagebetalt, jfr. lovens § 16, stk. 3, 1. punktum.

Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav, jfr. lovens § 16, stk. 3, 2. punktum.

Såfremt overdrageren har givet erhververen de oplysninger, der er foreskrevet i § 6, stk. 1, vil erhververen normalt fra dette tidspunkt kunne konstatere sit krav. Dette gælder dog ikke ubetinget, f.eks. ikke i de tilfælde, hvor ejendommen i noten til årsregnskabet er sat til en væsentligt større værdi end den reelle værdi. I praksis vil tilbagesøgningskravet normalt være afskåret 6 måneder efter aftalen.

Forældelsen afbrydes ved sagsanlæg, jfr. lovens § 16, stk. 3, 3. punktum. Sagen anlægges for boligretten, jfr. lovens § 16, stk. 5.

Er overdragelsen sket i strid med regler i § 5 har erhververen mulighed for at hæve handelen, jfr. lovens § 16, stk. 1.

Boligstyrelsen, den 21. april 1986

H. E. RASMUSSEN

/Vibeke Køie

Officielle noter

Ingen