Senere ændringer til forskriften
Lovgivning forskriften vedrører
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Cirkulære om ejerlejligheder og om boligfællesskaber.


Ved lov nr. 195 af 18. maj 1977 er der gennemført ændringer af lov om ejerlejligheder.

Loven vedrører navnlig adgangen til opdeling i ejerlejligheder af beboelsesejendomme, hvis opførelse er påbegyndt den 1. juli 1966 eller tidligere, d.v.s. de bygninger, som lovændringen af 25. februar 1976 åbnede mulighed for at opdele i ejerlejligheder, når de opfyldte visse kvalitetskrav, og - i større ejendomme - efter af de var tilbudt lejerne til overtagelse på andelsbasis.

Ved lovændringen er kvalitetskravene ændret. Der er således fastsat nye kvalitetskrav for køkken og badeværelse, og det søges tillige sikret, at ombygninger med henblik på at opfylde disse krav ikke gør boligen uhensigtsmæssig i øvrigt.

Kravene vedrørende varmeisolering er øget, og der er indført krav om brandsikring.

Landinspektøren skal som hidtil attestere, at de tekniske krav til de enkelte boliger er opfyldt ved opdelingen, men attestation herom, for så vidt isolering, brandsikring og hensigtsmæssige bygningsændringer hviler på erklæring fra bygningsmyndigheden.

Ændringerne må ses i sammenhæng med den samtidigt gennemførte ændring i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, hvorved huslejenævnet har fået udvidet adgang til at modsætte sig uhensigtsmæssige forbedringer, og lejere, hvis leje stiger udover visse grænser som følge af forbedringer, kan kræve gradvis påligning af en del af den nødvendige lejeforhøjelse.

Også reglerne om ejerens pligt til - inden opdeling i ejerlejligheder kan finde sted - at tilbyde lejerne at købe ejendommen på andelsbasis (tilbudspligt), er ændret.

Tilbudspligten gælder for fremtiden i ejendomme med mere end 5 lejligheder.

Ejeren skal have været ejer af ejendommen i 5 år, før han har mulighed for at afgive tilbud efter loven om overtagelse på andelsbasis, således at han, hvis tilbud ikke accepteres, kan opdele ejendommen i ejerlejligheder.

Bygningsmæssige ændringer, der er nødvendige for opdeling i ejerlejligheder, må ikke gennemføres, før tilbud er afgivet, og acceptfristen er udløbet. Ejeren skal redegøre for disse ændringer i forbindelse med sit tilbud.

Tilbudsproceduren er forenklet. Ejeren må først afgive tilbud, når ejendommene er vurderet, og lejerne får en frist på 4 måneder til at tage stilling til accept.

Tilbudsprisen må ikke overstige vurderingssummen + 20 pct. Sælgerprioriteten skal ydes som annuitetslån, og lejerne kan forlange, at visse lån indfries af sælgeren. Kommunen kan indtræde som andelshaver.

Samtidig er der ved en ændring af boligsikringsloven givet hjemmel til at yde boligsikring til andelshavere, der er pensionister.

Der er indført udtrykkeligt forbud mod salg af ejerlejligheder i ældre beboelsesejendomme, betinget af senere opdeling. I forbindelse hermed er boligreguleringsloven ændret, således at kommunerne har fået udvidet adgang til at pålægge udlejere at genudleje tomme lejligheder.

Endelig er der ved loven indført et almindeligt forbud imod, at private andelsboligforeninger foretager opdeling af deres beboelsesejendomme - uanset bygningens alder - i ejerlejligheder.

Loven er trådt i kraft den 26. maj 1977.

Ejere af ældre beboelsesbygninger, der inden lovforslagets fremsættelse den 25. marts 1977 havde foretaget skridt til opdeling, har dog i en række tilfælde ret til at fuldføre opdeling, efter de hidtidige regler indtil udgangen af marts 1978.

Ejerlejlighedsloven er med de nu gennemførte ændringer optrykt som bekendtgørelse nr. 408 af 29. juni 1977 af lov om ejerlejligheder.

I dette cirkulære behandles reglerne nærmere. Cirkulæret træder i stedet for boligministeriets cirkulære nr. 60 af 24. marts 1976, der samtidig hermed ophæves. Cirkulærets pkt. 2 finder dog anvendelse, når bygninger opdeles i henhold til overgangsreglerne.

Cirkulæret er opdelt i følgende afsnit:

  

 I.   Hvilke ejendomme kan opdeles i ejerlejligheder.  

 II.  Særlige regler for opdeling af ældre beboelsesejendomme.  

 III. Generelle regler for opdelingen.  

 IV.  Retsvirkning for ejeren.  

 V.   Retsvirkning for lejerne.  

 VI.  Lov om boligfællesskaber.  

Lovbekendtgørelsen er optaget som bilag 1 til cirkulæret.

Lov om boligfællesskaber er optaget som bilag 2 til cirkulæret.

Endvidere er der optaget følgende bilag til cirkulæret:

Bilag 3 er særtryk af visse bestemmelser om ejerlejligheder i lejelovgivningen.

Bilag 4 er boligministeriets bekendtgørelse nr. 311 af 15. juni 1977 om tilbudspligt efter ejerlejlighedsloven.

Bilag 5 er boligministeriets vejledning af 1977 om tilbudspligt efter ejerlejlighedsloven.

Bilag 6 er boligministeriets normalvedtægt for ejerlejligheder.

Bilag 7 er boligministeriets normalvedtægt for en privat andelsboligforening.

Bilag 8 A-C er en anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder.

Bilag 9 er boligministeriets bekendtgørelse om varmeisolering af ejerlejligheder.

Bilag 10 er justitsministeriets bekendtgørelse om tinglysning af ejerlejligheder.

Afsnit I.

Hvilke ejendomme kan opdeles i ejerlejligheder.

Hvor opdeling er mulig.

1. Reglerne om, hvilke ejendomme der er omfattet af lov om ejerlejligheder og om, hvilke bygninger der kan opdeles i ejerlejligheder, findes i lovens § 10, stk. 1. De ejendomme, hvor opdeling ikke kan ske, er nævnt i § 10, stk. 2.

Nye ejendomme.

2. Efter lovens § 10, stk. 1, nr. 1, kan enhver bygning, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966, opdeles i ejerlejheder.

Opdeling i ejerlejligheder af en ejendom forudsætter, at alle bygninger på samme ejendom indgår i opdelingen. Hvis der på ejendommen findes bygninger, som nævnt i pkt. 3, må betingelserne for opdeling af disse bygninger opfyldes.

Ældre beboelsesejendomme.

3. Såfremt en bygning, der helt eller delvis anvendes til beboelse, og hvis opførelse er påbegyndt senest den 1. juli 1966, ønskes opdelt i ejerlejligheder, skal hver enkelt ejerlejlighed til beboelse opfylde en række kvalitetskrav, jfr. lovens § 10, stk. 1, nr. 2. En sådan bygning kan kun opdeles i ejerlejligheder uden at kravene er opfyldt, hvis opdeling kan ske i medfør af § 10, stk. 1, nr. 3 (fredede bygninger). Kravene omtales nærmere nedenfor i pkt. 8-18.

Hvis ejendomme, der i medfør af denne bestemmelse søges opdelt i ejerlejligheder omfatter mere end 5 beboelseslejligheder, må bygningsændringer med henblik på opfyldelse af kravenee ikke gennemføres, før ejendommen har været tilbudt lejerne til overtagelse på andelsbasis efter reglerne i lovens §§ 11-15. Tilbud med henblik på at kunne opdele i ejerlejligheder må ikke afgives, før ejeren har været ejer i 5 år.

Reglerne om tilbudspligt m.m. er beskrevet i pkt. 19-28.

Fredede bygninger.

4. Efter § 10, stk. 1, nr. 3, kan bygninger, der er fredet i henhold til lov om bygningsfredning, opdeles i ejerlejligheder.

For at bestemmelsen kan anvendes, forudsættes det, at alle bygninger, der ligger på ejendommen, i deres helhed er omfattet af bygningsfredningen. Er dette ikke tilfældet, kan opdeling kun ske, hvis den del af ejendommens bygninger, der ikke er fredet, kan opdeles i medfør af en af de øvrige lovbestemmelser.

Disse bygninger kan således opdeles, uden at de opfylder de i pkt. 3 nævnte kvalitetskrav. Opmærksomheden henledes på, at bygningsarbejder, herunder udskiftning af vinduer, skal forelægges det særlige bygningssyn.

Erhvervsejendomme.

5. Efter § 10, stk. 1, nr. 4, kan bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, opdeles i ejerlejligheder uanset alder og uanset kvalitet.

Kriteriet er også her, at betingelserne må være opfyldt for alle ejendommens bygninger på opdelingstidspunktet, for at opdeling kan ske efter denne bestemmelse.

Det afgørende for bestemmelsen er, at bygningerne på opdelingstidspunktet lovligt er indrettet til andet end beboelse. Ejerlejlighedsloven er ikke til hinder for opdeling af bygninger, der er indrettet til erhvervsformål, selv om hensigten med opdelingen er salg af ejerlejligheder til beboelse efter ombygning med henblik herpå.

Bygninger, der er opdelt efter tidligere regler.

6. Reglerne i ejerlejlighedsloven er efter § 10 stk. 1, nr. 6, også gældende for bygninger, der lovligt er opdelt efter bestemmelser, der nu er ophævet.

Lov nr. 199 af 8. juni 1966 åbnede en vid adgang til opdeling i ejerlejligheder. Ved ændringer af boligreguleringsloven i 1969 og 1970 begrænsedes denne adgang i kommuner med huslejeregulering.

Ved lov nr. 60 af 15. marts 1972 om ændring af lov om ejerlejligheder blev adgangen til at opdele beboelsesbygninger i ejerlejligheder i princippet begrænset til bygninger, hvis opførelse var påbegyndt efter 1. juli 1966.

Adgangen til at opdele ejerlejligheder efter de før den 1. april 1972 gældende bestemmelser er bortfaldet med virkning fra den 1. januar 1975, jfr. § 11 i lov nr. 311 af 19. juni 1974 om ændring af forskellige lovbestemmelser om kommunal og amtskommunal administration m.m.

Den særlige adgang til opdeling af bygninger, der er omfattet af en i henhold til § 2, stk. 3, i lov om byplaner godkendt byplan (bevarende byplan), bortfaldt ved udgangen af marts 1976.

Den særige adgang til at opdele bygninger, når der er sket overdragelse af en sådan anpart af ejendomme som nævnt i lov om boligfællesskaber, § 1, og overdragelsen er anmeldt til tinglysning inden den 23. oktober 1975, bortfaldt ved udgangen af 1976.

Bygninger, der ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

7. Visse kategorier af ejendomme kan dog ifølge lovens § 10, stk. 2, slet ikke opdeles i ejerligheder. Dette gælder:

  • 1) Landbrugsjendomme, jfr. § 1 i lov om landbrugsejendomme.
  • 2) Ejendomme, som er opført til brug for medlemmer eller til udleje af almennyttige boligselskaber, jfr. kap. II i lov nr. 83 af 19. marts 1975 om boligbyggeri.
  • 3) Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger.

Kommunalbestyrelsen har i medfør af saneringslovens § 17 hjemmel til at tinglyse midlertidigt forbud imod opdeling i ejerlejligheder af ejendomme, der er omfattet af eller forventes omfattet af en saneringsplan.

Forbudet imod at opdele landbrugsejendomme og de nævnte almennyttige ejenddomme i ejerlejligheder har altid været gældende. Forbudet mod opdeling af ejendomme, tilhørende private andelsboligforeninger, er trådt i kraft den 26. maj 1977.

Undtagelsesbestemmelsen for så vidt angår ejendomme, tilhørende almennyttige boligselskaber, udelukker kun opdeling i ejerlejligheder af bygninger, som er opført til brug for medlemmer eller til udleje. Et almennyttigt boligselskab kan således opdele andre ejendomme i ejerlejligheder og afhænde disse på samme måde, som selskabet kan opføre parcelhuse med salg for øje.

Afsnit II.

Opdeling af ældre beboelsesejendomme.

De særlige begrænsninger i opdelingsadgangen.

8. Når ejendomme, der omfattes af § 10, stk. 1, nr. 2, (d.v.s. at ejendommen anvendes helt eller delvis til beboelse, og bygningens opførelse er påbegyndt senest 1. juli 1966), kan opdeling kun ske, hvis bygningen og beboelseslejlighederne opfylder en række kvalitetskrav (se herom pkt. 9-19).

Hvis ejendommen omfatter mere end 5 lejligheder, skal ejendommen være tilbudt lejerne til overtagelse på andelsbasis, før opdeling kan ske. Dette tilbud kan først afgives efter 5 års ejertid (se herom pkt. 19-28).

En opdeling i ejerlejligheder skal omfatte samtlige bygninger, som findes på ejendommen, men bygninger, der lovligt udelukkende anvendes til andet end beboelse, omfattes ikke af kvalitetskravene.

En bygning, der både anvendes til erhverv og beboelse, skal opfylde kravene for hele bygningens vedkommende - bortset fra de krav, der vedrører den enkelte lejlighed.

Opmærksomheden henledes på, at ejendomme, der opdeles efter overgangsreglerne inden udgangen af marts 1978, skal opfylde de kvalitetsmæssige krav efter den hidtil gældende lov.

A. Kvalitetskravene.

Lejlighedsstørrelsen. a

9. Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed skal udgøre mindst 26 kvadratmeter. (§ 10, stk. 1, nr. 2, litra a).

Lejlighedsarealet opmåles på samme måde som gælder for opmåling af ejerlejlighedsarealer i øvrigt. Det betyder bl.a. at der ses bort fra lejlighedens andel af fællesarealer. Der henvises til opmålingsreglerne i pkt. 35.

Kravet er kun opfyldt, hvis beboelseslejlighedens areal på etagen udgør mindst 26 kvadratmeter. Udenomsarealer såsom loftsrum og kælderrum må ikke medregnes ved denne opgørelse.

Såvel kravet til lejlighedsstørrelsen som en række af de øvrige krav er stillet til hver enkelt beboelseslejlighed, og hver enkelt beboelseslejlighed skal opfylde disse krav, for at opdeling kan ske.

Kravene kan således ikke opfyldes ved, at flere beboelseslejligheder i forening gøres til en ejerlejlighed.

Såfremt der i en ejendom findes enkeltværelser til beboelse, vil dette forhold ikke i sig selv hindre, at bygningen opdeles, når blot hver enkelt ejerlejlighed til beboelse opfylder de stillede krav.

Enkeltværelserne vil således kunne indgå som andele af de enkelte egentlige ejerlejligheder til beboelse.

Hvis der forefindes fælleskøkken og fælles baderum til enkeltværelserne, vil denne del af bygningen kunne udgøre een særskilt ejerlejlighed, hvis den i sin helhed opfylder kvalitetskravene.

Køkkenet.

10. Hver enkelt beboelseslejlighed skal omfatte et køkken på mindst 7 kvadratmeter nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977. (§ 10, stk. 1, nr. 2, litra b).

I køkkenet skal jfr. nedenfor i pkt. 12 - være installeret koldt og varmt vand, og der skal være afløb for spildevand.

Der stilles ingen krav til størrelsen af køkkenet, hvis dette er lovligt indrettet i henhold til en byggetilladelse, der er meddelt inden 25. marts 1977.

Hvis ejeren senere foretager bygningsændringer, der berører køkkenet, skal køkkenarealet med de nedenfor nævnte undtagelser være 7 kvadratmeter, for at opdeling i ejerlejligheder kan ske.

Arealet beregnes som indvendigt gulvareal. I beregningen af guldarealet medregnes faste skabe, som findes i og hører til rummet.

Opmærksomheden henledes på cirkulærets pkt. 17, hvorefter ombygningsarbejder ikke må medføre uhensigtsmæssige beboelsesrum. Arealkravet anses i øvrigt for opfyldt, hvis mere end 4/5 af bygningens beboelseslejligheder hver for sig opfylder kravet, og det tillige er opfyldt i gennemsnit for samtlige beboelseslejligheder. Har beboerne adgang til kollektiv bespisning i beboerrestaurant i bebyggelsen, kan en kogeniche i et lokale på mindst 3 kvadratmeter nettoetageareal (gulvareal) erstatte kravet om et køkken.

Badeværelset.

11. Hver enkelt beboelseslejlighed skal omfatte et badeværelse på mindst 2,5 kvadratmeter nettoetageareal. Arealkravet nedsættes til mindst 1,8 kvadratmeter nettoetageareal, hvis badeværelset er indrettet i henhold til byggetilladelse, meddelt inden 25. marts 1977. (§ 10, stk. 1, nr. 2, litra c).

Badeværelset skal ligge indenfor lejlighedens grænser, således at der er adgang hertil direkte fra lejligheden iøvrigt uden at skulle benytte fællesarealer som adgangsvej.

Arealet beregnes som indvendigt gulvareal. I beregningen heraf medregnes faste skabe, som findes i og hører til rummet. Arealkravet stilles til badeværelset som sådant. Hvis der i lejligheden findes flere baderum, skal mindst 1 af dem opfylde kravet.

Opmærksomheden henledes på cirkulærets pkt. 17, hvorefter ombygningsarbejder ikke må medføre uhensigtsmæssige beboelsesrum.

Installationer.

12. Hver enkelt beboelseslejlighed skal være forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spilevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1 w.c.-rum, og dette skal være forsynet med håndvask. (§ 10, stk. 1, nr. 2 litra d).

Kravet om håndvask i w.c. rum anses for opfyldt, når w.c.-et er placeret i baderummet, og der også her forefindes håndvask.

Såfremt lejligheden har adskilt w.c. og baderum, kan w.c.-rummets areal ikke medregnes i badeværelsets areal.

Opvarmningen.

13. Hver enkelt beboelseslejlighed skal være opvarmet fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum. (§ 10, stk. 1, nr. 2, litra e).

Hvis opvarmning sker fra fælles varmeanlæg, stilles der ikke krav om, at der ved opdeling i ejerlejligheder tilvejebringes opvarmning af rum, der ikke i forvejen opvarmes.

Hvis opvarmning sker ved gas eller el, skal der være varme i samtlige beboelsesrum.

Rum, der udelukkende anvendes til køkken, forstue, gang eller lign., anses ikke for beboelsesrum.

Varmeisoleringen.

14. Bygningens totale varmetab skal være nedbragt til et niveau, der svarer til kravene herom i bygningsreglementet af 1972, efter nærmere af boligministeren fastsatte regler. (§ 10, stk. 1, nr. 2, litra f).

De nærmere regler er fastsat i boligministeriets bekendtgørelse af 1. juni 1977 om varmeisolering af ejerlejligheder. Bekendtgørelsen er optrykt som bilag 10 til cirkulæret.

De krav, der stilles i bekendtgørelsen svarer til de krav der er stillet til nybyggeri siden 1961. De skærpede krav til nybyggeri i bygningsreglementet af 1977 kræves derimod ikke opfyldt for at ældre beboelsesbygninger kan opdeles i ejerlejligheder.

Bekendtgørelsen stiller krav til isoleringen af ydervægge, etageadskillelser, tage og vinduer m.v., der begrænser beboelsesrum, køkkener og birum mod det fri, eller mod kolde rum. Ved birum forstås rum, der er bestemt til kortvarigt ophold og beliggende inden for lejligheden som f.eks. forstue, gang, garderoberum, w.c.- og baderum, og bryggers.

De typiske ydervægskonstruktioner i ældre byggeri med mere end to etager er:

2-sten (47 cm) massiv mur.

1 1/2-sten (35 cm) massiv mur.

1 1/2-sten (35 cm) hul mur med faste bindere.

1 1/2-sten (35 cm) hul mur med stålstrådsbindere.

Den førstnævnte konstruktion opfylder kravene til varmeisolering.

De tre sidstnævnte ydervægskonstruktioner opfylder kravene, når den inderste del er udført af eksempelvis mangehulsten eller andre mursten med lav rumvægt. Hvor kravene ikke fuldt ud er opfyldt, vil en efterisolering med f.eks. 2-5 cm isolerende plademateriale eller udfyldning af hulrummet med varmeisolerende fyld normalt kunne bringe isoleringsværdien på højde med kravene.

I bygninger med varierende ydervægstykkelse vil det ofte være således, at ydervæggene i de nederste etager opfylder kravene, og at yderligere isolering således alene er påkrævet i etager, hvis ydervægge har mindre murtykkelse.

Indvendige vægge mod trapperum er i ældre bygninger typisk udført af 3/4 sten (17 cm) væg, 1 stens (23 cm) væg eller 1 1/2 sten (35 cm) væg.

Alle disse vægkonstruktioner opfylder kravene til varmeisolering.

Typiske etageadskillelser mod kælder eller mod loft i ældre byggeri er træetageadskillelser, ofte med indskudsler anbragt på indskudsbrædder.

En sådan konstruktion vil kunne opfylde kravene, såfremt hulrummene udfyldes med granuleret mineraluld, eller etageadskillelsen suppleres med f.eks. 3-8 cm mineraluld, afhængig af den konkrete konstruktion. For etageadskillelsen mod kælder kan ekstra isolering normalt anbringes under etageadskillelsen.

Fra 1930 er mange etageadskillelser udført af jernbeton eller hulstensdæk. Sådanne konstruktioner vil, suppleret med f.eks. 4-5 cm mineraluld, afhængig af forholdene på stedet, give en isolering, der opfylder kravene.

Bekendtgørelsen giver mulighed for på enkelte områder at fravige kravene til isolering, bortset fra kravene til vinduer. Det er en betingelse for at kunne fravige kravene til de enkelte bygningsdele, at isoleringen af andre bygningsdele f.eks. loftskonstruktioner i stedet øges, således at bygningens samlede varmetab ikke bliver større ved at fravige kravene. Det er endvidere en betingelse, at det af tekniske eller brugsmæssige grunde er uforholdsmæssigt vanskeligt eller uhensigtsmæssigt at opfylde kraven. Bekendtgørelsen peger på, at det kan være tilfældet med hensyn til ydervægge i køkken og badeværelse. Der tænkes herved på tilfælde, hvor den øgede isolering af køkken og baderum vil medføre, at gulvarealet i disse lokaler bliver for lille, eller at ekstra isolering af disse rum er særlig bekostelig, fordi det vil medføre indgreb overfor vægfliser, faste skabe eller indbygget inventar, badekar og lign. Derudover kan der f.eks. være tilfælde, hvor isoleringen vil medføre en for lav loftshøjde, og hvor en fravigelse derfor kan være rimelig.

Vedrørende isolering af vinduer bemærkes, at kravet er opfyldt, når lejlighedens vinduer har termoruder, koblede vinduer, forsatsvinduer eller på anden måde er forsynet med to glaslag med mindst 6 mm glasafstand. Kravet gælder ikke for ventilationsruder og lign., hvis areal er mindre end 500 kvadratcentimeter.

I bevaringsværdige bygninger er der, når de i loven stillede kvalitetskrav skal opfyldes, samtidig hensyn at tage til de bygningskulturelle værdier. Rådgivning herom bør indhentes hos Fredningsstyrelsen, som har udarbejdet en vejledning om, hvorledes vinduer kan udføres uden at disse værdier forringes (f.eks. tegninger og beskrivelse til koblede vinduer eller fortsatsvinduer).

Forbedret fyringsøkonomi.

15. Når der er foretaget ændringer af bygningens varmeisolering, skal der endvidere foretages tilpasning hertil ved en indregulering og justering af bygningens varme- og fyringsanlæg. (§ 10, stk. 1, nr. 2, litra g).

Baggrunden for dette krav er, at varme- og fyringsanlægget, efter at bygningen er varmeisoleret, ofte vil have en overkapacitet i forhold til dels hele bygningen og dels den enkelte lejlighed.

Ved indreguleringen og justeringen skal anlægget tilpasses det fremtidige reducerede opvarmningsbehov. Denne tilpasning kan foretages på flere forskellige måder, og det bør i hvert enkelt tilfælde vurderes, hvilken fremgangsmåde der er den rigtige. I det følgende beskrives vejledende på hvilken måde tilpasningen kan foretages.

Centralvarmeanlæggets samlede kapacitet kan tilpasses ved en central reduktion af fremløbstemperaturen, der bør ske automatisk, således at den styres af udeklimaet. Fremløbs- og returledning skal være forsynet med termometer.

Endvidere kan der være behov for at tilpasse kapaciteten ved at installere nye, mindre kedler eller mindre oliedyser i eksisterende kedler. I denne forbindelse må sikres tilfredsstillende skorstensforhold, så for lav røgtemperatur undgås. Oliefyrede kedelanlæg skal kunne opfylde følgende krav: Røggastemperatur på mellem 175 og 250 grader C, CO2 indhold på mellem 8 og 12 pct. og et sodtal på højst 3. Kedler skal være velisolerede og forsynet med røgtermometer.

For fjernvarmeanlæg kan tilsvarende reduktion af kapaciteten ofte foretages blot ved en ny indstilling af eksisterende centrale ventiler. Eventuelle varmevekslere skal være velisolerede.

Foruden denne tilpasning af centralvarmeanlæggets samlede kapacitet kan det ofte være nødvendigt at foretage en tilpasning af anlægget til de enkelte rum. Før isoleringen af bygningen vil varmeanlægget i de ideelle tilfælde være i balance på en sådan måde, at radiatorerne i alle rum ved fuldt åbne ventiler afgiver netop den tilstrækkelige varmemængde. Efter at isoleringen er foretaget, kan balancen være forrykket betydeligt, idet ikke alle rum får deres varmebehov reduceret procentvis lige meget. I sådanne tilfælde må balancen i varmeanlægget genoprettes, hvilket kan ske ved en ny forindstilling af radiatorventiler, hvis disse er af en velegnet type, ved installering og forindstilling af nye radiatorventiler eller ved ny indstilling af lokale strengreguleringsventiler. Der må eventuelt installeres nye strengreguleringsventiler. En sådan indregulering kan være hensigtsmæssig, selv om der installeres termostatiske radiatorventiler.

Der kræves derfor, enten at velegnede manuelle radiatorventiler forindstilles korrekt, eller at varmetilførslen fra varmeanlægget overalt reguleres automatisk, f.eks. med termostatiske radiatorventiler, der er afpasset efter anlæggets tryk- og cirkulationsforhold.

Indregulering og justering er i mange tilfælde så kompliceret, at det er nødvendigt med sagkyndig teknisk bistand med hensyn til f.ek.s varmetabsberegning.

Ved anlæg med en max. effekt på 60 kW eller derover til rumopvarmning og varmt brugsvand bør det derfor dokumenteres, at en sagkyndig har medvirket.

Brandsikring.

16. Bygningen skal uanset alder opfylde de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v. (§ 10, stk. 1, nr. 2, litra h).

Reglerne gælder for bygninger med mere end 2 etager.

Kravene findes i boligministeriets bekendtgørelse nr. 81 af 27. februar 1976 om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v. med senere ændringer.

Beboelsesbygninger, der er opført før år 1900, skal efter gældende brandsikringslov opfylde disse krav senest den 1. april 1978.

Ved overgang til ejerlejligheder skal imidlertid også yngre beboelsesbygninger opfylde disse krav.

Hensigtsmæssig ombygning.

17. Det er endelig en betingelse, for at opdeling i ejerlejligheder kan ske, at ingen af bygningens beboelsesrum ved ombygning er gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse. (§ 14, stk. 1, nr. 2, litra i).

Ved ombygning og modernisering af ældre ejendomme vil det ofte ikke være muligt fuldt ud at opfylde de krav, som stilles til nybyggeriet med hensyn til rumstørrelser, gang- og dørbredder, rummenes indbyrdes beliggenhed m.v. I forbindelse med forbedringer - først og fremmest indretning af tidssvarende sanitære forhold og hensigtsmæssige køkkener - har man således ofte måttet acceptere, at lejligheden ikke på alle punkter har kunnet bringes op på nybyggeriets standard.

På den anden side er det også ved sådanne ombygninger og moderniseringer et krav, at forbedringerne ikke medfører afgørende forringelser af lejligheden på andre punkter. Såvel lejligheden som helhed som de enkelte rum skal fortsat være hensigtsmæssige med hensyn til form, størrelse og møbleringsmulighed. Den nævnte bestemmelse i loven understreger behovet for, at der også ved ombygning af eksisterende beboelsesbygninger skal foretages en sådan samlet vurdering af et ombygningsforslags hensigtsmæssighed.

Dokumentation for at kravet kan opfyldes kan bl.a. ske gennem en redegørelse for møbleringsmulighederne.

På et enkelt punkt betyder lovbestemmelsen en skærpelse i forhold til ombygninger, der ikke sker med henblik på opdeling i ejerlejligheder:

Det er som nævnt en betingelse, at ingen af bygningens beboelsesrum må være gjort uhensigtsmæssige i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse. Dette medfører, at man ikke uden videre kan formindske beboelsesarealet ved at et beboelsesrum helt eller delvis inddrages til anden anvendelse f.eks. som baderum.

Små lejligheder vil således efter omstændighederne være udelukket fra at kunne ombygges, således at bygningen kan opdeles i ejerlejligheder, hvis beboelsesarealet ikke uden at blive uhensigtsmæssigt kan afgive det til køkken og bad fornødne areal, eller hvis dette ville kræve afgivelse af et helt beboelsesrum.

Større lejligheder vil efter omstændighederne kunne godkendes til opdeling i ejerlejligheder, selv om et beboelsesrum afgives til baderum, når de resterende beboelsesrum udgør en harmonisk beboelsesenhed.

Dokumentation for kravenes opfyldelse.

18. Landinspektøren skal ud fra sine egne observationer attestere, at kravene i litra a-e (pkt. 9-13) er opfyldt for så vidt angår hver enkelt ejerlejlighed, og skal påse, at bygningen ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden opfylder kravene i litra f-i (pkt. 14-17). Bygningsmyndigheden kan, forinden den afgiver erklæringen, forlange, at ejeren i nødvendigt omfang giver oplysninger til bedømmelse af, om kravene er opfyldt.

Kvalitetskravene skal være opfyldt for samtlige beboelseslejligheders vedkommende på det tidspunkt, hvor opdeling i ejerlejligheder anmeldes til tinglysning. Dette skal attesteres over for tinglysningsdommeren af den landinspektør med beskikkelse, der i øvrigt medvirker ved opdelingen, i København og på Frederiksberg henholsvis stadskonduktøren og stadslandinspektøren, og i Sønderjylland vedkommende amtslandinspektør.

«B. Tilbudspligt.

19. Hvilke ejendomme.

Efter ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, nr. 2, har en ejer ret til at opdele en bygning med beboelse, hvis opførelse er påbegyndt inden juli 1966, i ejerlejligheder. Det er en betingelse, at alle lejlighederne opfylder kvalitetskravene i pkt. 9-17 ved opdelingen.

Hvis en ejendom, der ønskes opdelt i ejerlejligheder i medfør af denne bestemmelse, har flere end 5 beboelseslejligheder, skal ejeren dog tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, inden opdeling i ejerlejligheder kan ske. Reglerne herom findes i ejerlejlighedslovens §§ 11-15.

Dette tilbud kan først afgives efter 5 års ejertid, se nærmere herom nedenfor i pkt. 26.

Ved en ejendom forstås i denne forbindelse dels en samlet fast ejendom, jfr. udstykningslovens § 1. dels en ejendom, der består af matr.nre., som er samvurderet af vurderingsmyndighederne. Endvidere kan der ved en ejendom forstås en bygning, der er opført på lejet grund, når dette fremgår af tingbogen, jfr. tinglysningslovens § 19. Det afgørende for, om reglerne finder anvendelse, vil således være antallet af lejligheder i hele ejendommen. Når der findes mindst 6 lejligheder, gælder reglerne, selv om en eller flere af lejlighederne benyttes af ejeren (ejerne).

Ved en lejlighed forstås en beboelsesenhed med selvstændigt køkken.

De kvalitetskrav, der som nævnt skal være opfyldt ved opdelingen i ejerlejligheder, behøver ikke at være opfyldt, når ejendommen tilbydes lejerne. Hvis ejendommen ikke på forhånd opfylder kravene, må de først søges opfyldt, efter at lejerne har taget stilling til tilbudet (se pkt. 27).

Det er i justitsministeriets bekendtgørelse om tinglysning vedrørende ejerlejligheder og andre boligfællesskaber fastsat, hvilke erklæringer ejeren skal fremsætte ved anmeldelse til tinglysningsdommeren som dokumentation for, at tilbudspligten er opfyldt.

Tilbudsproceduren.

20. Den i loven fastsatte fremgangsmåde skal følges, for at tilbudspligten kan anses for opfyldt:

a. Vurdering.

Inden ejeren afgiver tilbud til lejerne, skal han anmode om en vurdering af ejendommen. (Lovens § 13, stk. 1).

Ejeren skal samtidig med, at han begærer vurdering, give lejerne skriftlig underretning herom.

Vurderingsresultatet skal sendes både til ejeren og til lejerne (§ 13, stk. 5).

b. Tilbud.

Ejeren skal inden 3 uger efter modtagelsen af vurderingsresultatet fortsætte sagen ved at afgive tilbud til lejerne.

Hvis ejeren ikke overholder denne frist, kan ejendommen ikke opdeles i ejerlejligheder, og han kan ikke, før der er gået 3 år fra udløbet af fristen, påny - med henblik på eventuelt at opdele ejendommen i ejerlejligheder - tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, medmindre hans opnår samtykke fra alle lejerne (§ 11, stk. 7).

c Accept.

Lejerne skal inden 4 måneder efter modtagelsen af tilbudet tage stilling til, om de ønsker at acceptere.

Hvis lejerne accepterer rettidigt, overtages ejendommen af en andelsboligforening.

Hvis tilbudet ikke accepteres behørigt inden udløbet af 4 måneders-fristen, har udlejeren opfyldt sin tilbudspligt, således at forholdet til lejerne ikke er en hindring for, at ejendommen opdeles i ejerlejligheder (§ 14, stk. 3).

Anmeldelsen om opdelingen i ejerlejligheder må dog være indleveret til tinglysningsdommeren inden 3 år efter udløbet af lejernes acceptfrist.

Oversiddes denne 3 års-frist, skal ejeren påny give lejerne mulighed for at overtage ejendommen på andelsbasis, inden opdeling foretages (§ 11, stk. 6).

Vurderingsrådene.

21. Som nævnt må ejeren først afgive tilbud, når ejendommen er vurderet.

Vurderingen foretages efter lovens § 13 af særlige vurderingsråd. De nærmere regler om disse råd findes i boligministeriets bekendtgørelse nr. 311 af 15. juni 1977 om tilbudspligt efter ejerlejlighedsloven.

Der findes 4 realkreditinstitutter, der yder lån til beboelsesejendomme. Deres geografiske forretningsområde er afgrænset således, at der ethvert sted i landet kan indhentes lånetilbud fra 3 institutter. Reglerne går ud på, at hvert af de 3 institutter, hvis udlånsområde ejendommen er beliggende i, udpeger 1 sagkyndig, og at disse 3 sagkyndige i forening foretager vurderingen.

Til brug for vurderingen må ejeren fra sit realkreditinstitut rekvirere et vurderingsskema.

Dette skema udfyldes og indsendes til samme institut, der videresender det til vedkommende vurderingsråd. Samtidig med indsendelsen skal ejeren orientere lejerne om, at han har begæret vurdering.

Når vurderingsresultatet foreligger, meddeles det både til ejeren og lejerne.

Betalingen for vurderingsforretningen på hviler ejeren. Den udgør 1/2 pct. af ejenddomsværdien, dog mindst 2.000 kr. og højst 10.000 kr.

Vurderingen.

22. Efter loven skal de sagkyndige ansætte ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom. Værdiansættelsen skal foretages efter reglerne i lov om realkreditinstitutter og under hensyn til ejendommens faktiske prioritetsforhold på vurderingstidspunktet.

Værdiansættelsen efter reglerne i loven om realkreditinstitutter er beskrevet i boligministeriets bekendtgørelse nr. 243 af 18. juni 1976 om realkreditinstitutternes vurdering og låneudmåling.

Det er således heri bl.a. fastsat, at ansættelsen af ejendomsværdi ikke må overstige, hvad der efter instituttets bedste skøn er ejendommens værdi i handel og vandel. Værdiansættelsen skal derfor ligge inden for det beløb, som en kyndig erhverver med kendskab til de stedlige pris- og markedsforhold for ejendomme af den pågældende art og karakter må skønnes at ville betale for ejendommen. Ved ejendomme til udleje lægges vægt på pantets forrentningsmuligheder m.v., herunder den leje, hvortil ejendommen efter de stedlige forhold skønnes at kunne udlejes.

Vurderingsansættelsen skal baseres på forholdene på det tidspunkt, hvor vurdering begæres. Der tages således ikke hensyn til projekterede eller iværksatte bygningsændringer. Det bemærkes herved, at det er forudsat i loven, at forholdene til lejerne afklares, inden de til opdeling i ejerlejligheder fornødne bygningsændringer foretages. Disse arbejder må således udsættes. Hvis en ejer har prokjeteret eller iværksat andre arbejder på ejendommen, bør vurdering først begæres, når arbejdet er fuldført. Herved vil også den lejeforhøjelse, som vedkommende forbedring har medført, indgå i ansættelsen.

Værdiansættelsen skal tage sit udgangspunkt i ejendommens aktuelle nettooverskud som udlejningsejendom. Der må således ikke tages hensyn til ejendommens forventede afkkast efter en eventuel opdeling i ejerlejligheder eller til øgede ejendomsindtægter som følge af salg til andelsboligforening eller som følge af en eventuel liberalisering af boliglovgivningen.

Værdiansættelsen sker endvidere på grundlag af de handelsvilkår, der skal gælde ved andelsboligforeningens overtagelse af ejendommen på andelsbasis, herunder med hensyn til overtagelse af indestående prioriteter, vilkårene for sælgerprioriteten, udbetalingens størrelse og refusionsopgørelsen.

En ejer kan anmode om en værdiansættelse, ved hvilken der bortses fra visse af de i ejendommen indestående prioriteter, f.eks. de lån ejeren ikke ønsker indeholdt i sit tilbud til lejerne, eller de lån ejeren forventer lejerne vil forlange indfriet.

Ejeren kan ikke kræve ny værdiansættelse, fordi lejerne stiller krav om, at et lån skal indfries, fordi det ikke er optaget med henblik på ejendommens finansiering.

Vurderingen skal således tage sigte på at fastsætte, hvad en fornuftig køber af ejendommen vil betale under de angivne forudsætninger, når erhvervelsen sker med henblik på fortsat at drive ejendommen som udlejningsejendom.

Værdiansættelsen kan ikke påklages. Hvis ejeren ikke ønsker at tilbyde sine beboelseslejere at overtage ejendommen på andelsbasis til den fremkomne vurderingssum + 20 pct. og derfor undlader at fremsætte tilbud, er konsekvensen, at ejendommen forbliver udlejningsejendom. Nyt tilbud med henblik på opdeling i ejerlejligheder kan først fremsættes (efter ny vurdering) 3 år senere, medmindre alle lejere giver samtykke.

Tilbudet.

23. Reglerne om tilbudet findes i § 14. Tilbudet skal være skriftligt. Det skal sendes samtidigt til alle ejendommens beboelseslejere. Det skal sendes inden 3 uger efter, at ejeren har modtaget vurderingsresultatet.

Den forlangte købesum må ikke overstige vurderingssummen med mere end 20 pct.

At ejeren i sit tilbud til lejerne har ret til at forhøje dette beløb med indtil 20 pct. skyldes ønsket om at nå frem til et beløb, der giver udlejeren et rimeligt incitament til at benytte sig af tilbudspligten. Det er herved taget i betragtning, at ejendomme med udlejede usolgte ejerlejligheder i almindelighed omsættes til en noget højere pris end tilsvarende uopdelte udlejningsejendomme. På den anden side skulle tillægget ikke være højere, end at lejerne med rimelighed skulle kunne acceptere tilbuddet, uden at ders boligudgifter bliver væsentligt forøgede.

Af købesummen kan sælgeren højst forlange 20 pct. udbetalt kontant.

Endvidere berigtiges købesummen ved, at lejerne i muligt omfang overtager de i ejendommen indestående lån.

Lejerne kan dog forlange, at sælgeren skal indfri lån, der ikke er optaget med henblik på at dække et finansieringsbehov, der vedrører ejendommen.

Udgangspunktet er således, at andelsboligforeningen skal overtage de prioriteter, der kan indestå efter ejerskifte, men hvis en prioritet er optaget, uden henblik på ejendommens finansiering (opførelse, forbedring, normalt ejerskifte), kan lejerne kræve, at sælgeren indfrier prioriteten og udvider sælgerpantebrevet tilsvarende.

Det er således andelsboligforeningen, der i dette tilfælde kan vælge imellem de to belåningsmuligheder, og sælgeren må bære risikoen for, at lejerne kræver lånene indfriet.

Den del af det resterende beløb, som ikke berigtiges ved overtagelse af pantegæld i ejendommen, skal kunne indestå i denne som sælgerprioritet. Sælgerprioriteten afvikles ved en annuitetsydelse. Beløbet kan ikke forlanges afdraget over kortere tid end 20 år eller forrentet med mere end 10 pct. årligt.

Tilbuddet må ikke indeholde usædvanlige vilkår. Der er her navnlig tænkt på vilkår, der ikke i almindelighed betinges ved salg af en ældre udlejningsejendom, f.eks. overtagelse af projekt til ombygning eller andre accessorier til ejendommen, der er unaturlige efter ejendommens størrelse og forhold i øvrigt. Det forudsættes også, at omkostningerne ved en handel ikke kræves erlagt af køberen i videre omfang end normalt på det pågældende sted.

Vedrørende refusionsopgørelsen bemærkes, at lejerne kan forlange, at lejerindskud, forudbetalt leje, depositum og indeståender på vedligeholdelses- og opretningskonti på overtagelsesdagen fragår i den kontante udbetaling.

Bilag til tilbudet.

24. For at give lejerne et fyldestgørende beslutningsgrundlag et det fastsat, at tilbudet skal ledsages af en række oplysninger.

a. Med tilbudet skal følge en orientering til lejerne om indholdet af lovens regler om tilbudspligt (lovens § 14, stk. 1). Opfyldelse af denne oplysningspligt kan, jfr. § 1 i boligministeriets bekendtgørelse om tilbudspligt ske ved, at ejeren sender hver af lejerne boligministeriets vejledning af 1977 om tilbudspligt efter ejerlejlighedsloven. Denne vejledning kan købes hos Schultz Boghandel.

Hvis orientering skal ske på anden måde, skal den være af samme omfang.

b. For at lejerne skal kunne vurdere tilbudet på rimelig måde, kræves det tillige, at tilbudet skal ledsages af en oversigt over andelsboligforeningens driftsudgifter ved køb på de angivne vilkår og oplysning om den gældende leje. (Bekendtgørelsens § 3).

c. Tilbudet skal endvidere være ledsaget af en oversigt over, hvilke refusionsbeløb der i tilfælde af overtagelse på en given dato tilfalder andelsboligforeningen i form af lejerindskud, forudbetalt leje, depositum samt i form af indeståender på vedligeholdelses- og opretningskonti. (Bekendtgørelsens § 3. stk. 2).

d. Endelig skal tilbudet ledsages af en redegørelse for, hvilke forbedringer der er nødvendige for, at kvalitetskravene i § 10, stk. 1, nr. 2, kan opfyldes, og hvilken lejeforhøjelse der vil blive krævet som følge heraf (lovens § 12, stk. 1). Redegørelsen skal udformes således, at lejerne kan få et rimeligt indtryk af forbedringernes omfang og størrelsesordenen for den heraf følgende lejeforhøjelse.

Lejernes accept.

25. Reglerne for lejernes accept findes i lovens § 15.

Efter disse regler kan køberetten kun udøves (d.v.s. sælger er kun forpligtet i henhold til sit tilbu), når mindst 1/3 af lejerne af beboelseslejligheder inden udløbet af den fastsatte frist har accepteret tilbudet og godtgjort, at der til overtagelse af ejendommen er dannet en andelsboligforening, og at foreningen kan erlægge den kontante udbetaling.

a. Andelsboligforeninger.

Ejeren er kun bundet til at sælge, hvis mindst 1/3 af lejerne af beboelseslejlighederne på accepttidspunktet er medlemmer af den andelsboligforening, der skal overtage ejendommen, og foreningens vedtægter indeholder bestemmelser om, at prisen ved en andelshavers overdragelse af en andel ikke må overstige det beløb, som overdrageren har betalt for andelen med tillæg af:

1. Værdien af forbedringer, som overdrageren har betalt, og værdien af udstyr til lejligheden eller inventar, der overtages af erhververen

2. en forholdsmæssig andel af nedbringelsen af ejendommens prioritetsgæld i overdragerens besiddelsestid samt,

3. en forholdsmæssig andel af eventuel værdiforøgelse for ejendommen, der er indtrådt efter overdragerens erhvervelse af andelen. Værdiforøgelsen beregnes på grundlag af udviklingen i byggeomkostningerne for etageboligbyggeri, således som denne fremgår af det indeks, der beregnes og offentliggøres af Danmarks Statistik.

Ejeren har selvsagt ret til at indgå aftale om salg til andelsboligforeningen, selv om vilkårene ikke opfyldes fuldt ud af lejerne.

Hvad angår vedtægternes indhold henvises til boligministeriets vejledende normalvedtægt, der er bilag til cirkulæret.

Som nævnt er reglerne heri vejledende. Begrænsningen i prisen ved senere salg af andele må dog mindst svare til lovens og normalvedtægtens regler.

Foreningen vil kunne bestemme, at lejere, der ikke indmelder sig i starten, men først efter købet ønsker at indtræde, skal betale højere indskud, f.eks. et tillæg, svarende til den forhøjelse af boligafgiften, som medlemmer, der har været med fra stiftelsen, har måttet betale, men reglerne herom må ikke medføre, at senere erhvervede andelslejligheder ved videresalg bliver dyrere end de oprindelige andelshaveres.

Andelsboligforeningen har selvsagt på andre punkter ret til at udbygge eller ændre vedtægterne, f.eks. med hensyn til ledelse, retten til at bringe ny andelshaver i forslag eller vurdering af værdien af forbedringer ved overdragelser.

For at lette lejernes mulighed for overtagelse på andelsbasis kan kommunen indtræde som andelshaver, for så vidt angår de andele, som ikke overtages af lejere af beboelseslejligheder i ejendommen.

Kommunens andel kan dog ikke overstige halvdelen af ejendommen, og kommunens andel kan heller ikke overstige lejernes andel.

Kommunen skal, når lejlighederne bliver ledige, overdrage dem til nye andelshavere.

Kommunen kan dog beholde indtil 10 pct. af lejlighederne, når de er egnede som boliger for bevægelseshæmmede og udlejes til sådanne husstande (§ 15, stk. 2).

b. Medlemskab i andelsboligforeningen.

Fordelen for lejerne ved ejendommens overtagelse på andelsbasis er øget tryghed i boligen. Andelshaverne bestemmer i forening, hvorledes ejendommen skal drives, hvilke vedligeholdelsesarbejder og hvilke forbedringer, der skal udføres. Andelshaveren har ret til ved fraflytning at få dækket sit indskud med tillæg af betalte afdrag og betalte forbedringer samt et rimeligt konjunkturtillæg. Andelshaveren vil i det lange løb i højere grad end lejeren selv kunne bestemme størrelsen af sine boligudgifter, fordi andelshaveren ikke vil skulle forrente en større værdi end den, der er belånt ved overtagelsen, med tillæg af de yderligere lån, som andelshaverene selv måtte optage til forbedringer.

For at opnå dette må andelshaverne fremskaffe den udbetaling, som kræves, og forrente og afdrage ejendommens prioriteter. Det vil stille sig forskelligt fra ejendom til ejendom, hvor stor en forhøjelse af den enkeltes boligudgifter, dette vil medføre. Det tilbud, som lejerne får, skal indeholde en opstilling, der viser de nødvendige fremtidige driftsudgifter sammenholdt med gældende leje. Afgørende for, hvor stor en del heraf det enkelte medlem skal betale, er dernæst, hvor mange af lejerne der vil indmelde sig. Loven kræver mindst 1/3, men jo flere lejere der melder sig, des billigere bliver det for den enkelte.

Andelsboligforeningen, dvs. de lejere, der ønsker at købe, afgør selv, om den kontante udbetaling, der ikke dækkes af forudbetalt leje, indskud el.lign., skal fremskaffes af den enkelte andelshaver eller søges skaffet ved et lån med pant i ejendommen.

For andelshaveren betyder overgangen, at der ikke længere kan ydes boligsikring.

I medfør af § 3 b i lov nr. 198 af 18. maj 1977 om ændring af lov om boligsikring er der åbnet mulighed for, at pensionister, der er omfattet af boligsikringslovens § 3, stk. 1, og som overtager deres bolig på andelsbasis, kan opnå boligsikring. Boligsikringsbeløbene skal dog tilbagebetales ved modregning i fortjenesten ved andelens videresalg.

Andelshaverens skattemæssige forhold berøres ikke af hans boligudgifter. Renter af gæld, som andelshaveren personligt påtager sig for at fremskaffe sin udbetaling, kan fradrages i hans indkomst.

Det er en frivillig sag for enhver lejer, om han vil være andelshaver eller fortsætte sit lejemål. Lejere, der ikke vil indtræde som andelshavere, er stillet over for andelsboligforeningen på samme måde som over for den tidligere udlejer, jfr. nedenfor under e, men foreningen kan over for de lejere, som ikke indmelder sig ved foreningens oprettelse, men som senere beslutter sig hertil, kræve en større økonomisk indsats ved indmeldelsen på det senere tidspunkt.

c. Lejernes stilling.

Hvad enten ejendommen opdeles i ejerlejligheder eller sælges til en andelsboligforening, er lejerne, respektive de lejere, der ikke bliver andelshavere, beskyttet af lejelovgivningens regler.

Hvis ejendommen opdeles i ejerlejligheder, bor lejerne fortsat til leje hos hidtidig ejer. Deres leje kan ikke forhøjes som følge af opdelingen i ejerlejligheder, og de kan ikke opsiges, for at en køber udefra skal overtage lejligheden. De kan selv købe, men kun, hvis udlejeren vil sælge, og udlejeren bestemmer prisen. Hvis ejendommen har mere end 12 lejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation også efter opdelingen, hvorimod bytteretten efter lejelovens § 62 a er bortfaldet.

Hvis ejendommen sælges til en andelsboligforening, bliver de lejere, der ikke er medlemmer, lejere hos andelsboligforeningen.

Heller ikke her kan der ske lejeforhøjelse som følge af overdragelsen, ligesom opsigelse for at skaffe andelshavere bolig er udelukket.

Også her kan de lejere, der forbliver lejere, danne eller opretholde beboerrepræsentation, hvis ejendommen har mere end 12 lejligheder. Bytteretten opretholdes, men andelsboligforeningen kan kræve, at den, der flytter ind, overtager lejligheden som andelshaver.

Krav om 5 års ejertid.

26. Efter lovens § 11, stk. 2, kan ejeren tidligst fremsætte sit tilbud til lejerne 5 år efter,at han har fået tinglyst endelig adkomst på ejendommen.

Ejeren skal således have ejet sin ejendom i mindst 5 år, før han kan foranstalte opdeling i ejerlejligheder. I 5 års-perioden kan medregnes en tidligere ejers ejertid, når den nuværende ejer er eller har været den tidligere ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med den tidligere ejer i ret op- eller nedadstigende linie.

Ejes en ejendom af flere i forening, skal betingelsen om 5 års ejertid være opfyldt for hver af ejerne.

Når en ejendom ejes af et aktieselskab, anpartsselskab, interessentskab eller lignende, er det endvidere en betingelse for, at den kan tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis med henblik på opdeling af ejendommen i ejerlejligheder, at hver enkelt af de personer, der ejer selskabet, har ejet deres aktieandel eller lignende i 5 år.

Også i sidstnævnte tilfælde medregnes i 5 års-perioden en tidligere ejers ejertid, når den nuværende ejer af aktier eller anparter er eller har været den tidligere ejers ægtefælle eller beslægtet eller besvogret med den tidligere ejer i ret op- eller nedadstigende linie.

Et selskab, der som sådant har ejet ejendommen i 5 år, kan dog ifølge lovens § 11, stk. 5, fremsætte tilbud til lejerne, selv om det ikke kan godtgøre, at de personer, der ejer aktierne, andelene eller anparterne i selskabet, har ejet disse i 5 år, når følgende betingelser er opfyldt:

1o.Mere end halvdelen af selskabets aktiver ved afslutningen af det seneste regnskabsår før 13. maj 1977 bestod af andre værdier end fast ejendom.

2o.selskabet på dette tidspunkt udøvede anden virksomhed en ejendomsforvaltning, og

3o.selskabet på dette tidspunkt var ejet af mere end 3 personer.

Selskabet må dog opfylde lovens hovedregel, hvorefter der tidligst kan fremsættes tilbud til lejerne med henblik på opdeling af ejendommen i ejerlejligheder 5 år efter, at selskabet har fået tinglyst endelig adkomst på ejendommen.

Hvis tilbudet er fremsat inden denne karenstid, skal tinglysningsdommeren afvise anmeldelsen, jfr. justitsministeriets bekendtgørelse om tinglysning vedrørende ejerlejligheder og andre boligfællesskaber.

Tilbud før bygningsændringer.

27. I loven er det forudsat, at forholdet til lejerne afklares, inden de bygningsændringer, der er fornødne til opfyldelse af kvalitetskravene, iværksættes.

Som nævnt i pkt. 24 skal tilbudet til lejerne ledsages af en redegørelse for, hvilke forbedringer der er nødvendige, for at kvalitetskravene kan opfyldes, og hvilke lejeforhøjelser dette vil medføre for lejerne.

Hvad angår de bygningsændringer, der er fornødne for, at badeværelse og køkken kan opfylde kravene, følger det af lovens § 12. stk. 2, at sådanne arbejder ikke må iværksættes af ejeren, før han har tilbudt lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, og lejernes acceptfrist er udløbet.

Har ejeren i strid hermed iværksat sådanne arbejder, kan han kun med alle lejernes samtykke inden 5 år efter forbedringsarbejdernes fuldførelse tilbyde lejerne ejendommen med den virkning, at den kan opdeles i ejerlejligheder.

Forholdet til boligreguleringslovens forbedringsregler.

28. Opmærksomheden henledes på de særlige regler, der gælder for forbedringer i lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Reglerne i boligreguleringslovens § 13 og § 13 b finder anvendelse i kommuner, hvor reglerne om huslejeregulering (den omkostningsbestemte leje) er gældende.

Reglerne, der kan have særlig betydning for de forbedringer, der agtes iværksat med henblik på opfyldelse af kvalitetskravene efter ejerlejlighedsloven, skal derfor gennemgås kort i sammenhæng med de i ejerlejlighedsloven fastsatte tidsregler.

  • a) Efter § 13, stk. 1, i boligreguleringsloven kan en ejer ikke uden tilslutning fra lejerne eller forhåndsgodkendelse fra huslejenævnet iværksætte en forbedring, når denne vil medføre en lejeforhøjelse, der - sammenlagt med forbedringssforhøjelser, der er gennemført efter 1. juli 1975 - vil medføre lejforhøjelser på ialt 25 kr. pr. kvadratmeter - dog mindst 1/4 af aktuel leje.

Huslejenævnet kan modsætte sig iværksættelsen, hvis forbedringen skønnes uhensigtsmæssig.

  • b) Når en ejer, der ikke har ejet ejendommen i 3 år, ansøger nævnet om at iværksætte en forbedring som nævnt under a), og mindst halvdelen af lejerne begærer forbedringsarbejdet uskudt, skal nævnet udskyde arbejdets iværksættelse i en periode på indtil 5 år fra erhvervelsen selv om forbedringen ikke er uhensigtsmæssig.
  • c) Ifølge ejerlejlighedslovens § 11 kan tilbudspligten ikke udøves før efter udløbet af 5 års ejertid, og arbejder, der bringer ejendommen til at opfylde betingelserne i § 10, stk. 1, nr. 2, litra b og c, må ikke iværksættes, før acceptfristen er udløbet.
  • d) Efter boligreguleringslovens § 13, stk. 3, kan en lejer, hvis leje siden 1. juli 1975 kræves forhøjet med ialt mere end 60 kr. pr. kvadratmeter - dog mindst 100 pct. af aktuel leje - kræve, at udlejeren skaffer ham anden passende bolig. Lejeren kan i stedet kræve, at den del af forbedringsforhøjelsen, der overstiger 60 kr. pr. kvadratmeter, ikke pålignes straks, men gradvis over en 10-årig periode.
  • e) Når forbedringsarbejder, der iværksættes i de første 3 år efter udløbet af acceptfristen, medfører lejeforhøjelser på mere end 25 kr. pr. kvadratmeter, kan lejerne kræve, at den del af forbedringsforhøjelsen, der overstiger 25 kr. pr. kvadratmeter, ikke pålignes straks, men gradvis over en 10-årig periode (boligreguleringslovens § 13 b, stk. 1).
  • f) Når forbedringsarbejder iværksættes i ejendomme (dog ikke 2-familiehuse), der ikke er omfattet af tilbudspligt (d.v.s. fra 1 til 5 lejligheder), med henblik på, at køkken og bad bringes til at opfylde kvalitetskravene, kan lejerne på tilsvarende måde kræve, at den del af lejeforhøjelsen, der overstiger 25 kr. pr. kvadratmeter, bliver pålagt gradvis over 10 år (boligreguleringslovens § 13 b, stk. 2).

C. Overgangsregler.

29. §§ 3 og 4 i lov nr. 195 af 18. maj 1977 om ændring af lov om ejerlejligheder indeholder overgangsregler, der muliggør, at opdeling kan anmeldes til tinglysningsdommeren efter lovens ikrafttræden den 26. maj 1977, når betingelserne herfor i § 10, stk. 1, nr. 2. i lovbekendtgørelse nr. 109 af 12, marts 1976 om ejerlejligheder er opfyldt.

Kvalitetskrav efter 1976-loven.

a. Efter lovens § 3 kan opdeling ske efter reglerne i 1976-loven, såfremt ejeren af ejendommen inden 25. marts 1977 enten havde rettet henvendelse til en landinspektør for at få opdelt ejendommen eller inden 25. marts 1977 havde opnået byggetilladelse til de bygningsændringer, som da var nødvendige for, at opdeling kunne ske.

Henvendelse til en landinspektør skal være sket til en landinspektør, der er bemyndiget til at udfærdige den fornødne attestation til opdelingen. I Københavns kommune skal henvendelse være sket til Stadskonduktørens direktorat, i Frederiksberg kommune til Stadslandinspektørens kontor og i Sønderjylland til amtslandinspektøren. For bygninger i det øvrige land skal henvendelse være sket til en landinspektør med beskikkelse.

Hvis opdeling kan ske efter den hidtidige lovgivning, må dennes krav, f.eks. om badeværelsets og køkkenets størrelse, fuldtud opfyldes.

Det er under alle omstændigheder en betingelse for opdeling med 1976-lovens kvalitetskrav, at anmeldelse til tinglysning sker inden udgangen af marts 1978.

For at dette kan ske, må også forholdet til lejerne være afklaret forinden.

En ejer, der ikke har rekvireret landinspektør inden 25. marts 1977, kan kun opdele efter overgangsreglerne, såfremt:

1o der på ejendommen skal foretages arbejder, hvis udførelse kræver byggetilladelse, for at opfylde kvalitetskravene i 1976-loven og

2o ejeren inden 25. marts 1977 har søgt og opnået byggetilladelse til alle de arbejder, han skal udføre inden opdelingen, og hvortil byggetilladelse kræves.

Den landinspektør, der gennemfører opdelingen, skal også påse og over for tinglysningsdommeren attestere, at denne betingelse er opfyldt.

Tilbud før bygningsændringer.

b. Kravet i § 12, stk. 2, om, at visse byggearbejders iværksættelse skal udskydes, indtil det er afgjort, om lejerne ønsker at overtage ejendommen, finder ikke anvendelse på arbejder, såfremt byggetilladelse er opnået inden 25. marts 1977. Dette fremgår direkte af ændringslovens § 3, stk. 2.

Lovens § 12, stk. 2, der er trådt i kraft den 26. maj 1977, finder heller ikke anvendelse på byggearbejder, der er iværksat inden lovens ikrafttræden.

Andelsboligforeninger.

c. Andelsboligforeninger kan opdele deres ejendomme i ejerlejligheder, såfremt opdelingen anmeldes til tinglysning inden udgangen af marts 1978. Det er dog en betingelse, at andelsboligforeningen inden 25. marts 1977 havde rettet henvendelse til en landinspektør med henblik på opdeling; eller at foreningen inden denne dato havde opnået byggetilladelse til de for opdeling nødvendige bygningsændringer.

5 års-reglen.

d. Ejere, som opfylder en af eller begge betingelser for at opdele efter 1976-lovens kvalitetskrav, skal ikke opfylde betingelsen om 5 års forudgående ejertid i § 11.

Denne betingelse skal heller ikke være opfyldt i de tilfælde, hvor byggetilladelse var søgt inden 25. marts 1977, men opdeling kan iøvrigt kun ske med opfyldelse af den nye lovs kvalitetskrav, hvis ikke ejendommen opfylder betingelserne i pkt. a for at opdele med tidligere gældende kvalitetskrav inden udgangen af marts 1978.

Endelig fraviges kravet om 5 års ejertid, såfremt ejeren inden 25. marts 1977 havde iværksat en tilbudsprocedure over for sine lejere.

Tilbudsproceduren i ejendomme med flere end 8 beboelseslejligheder.

e. En udlejer, som inden 25. marts 1977 havde iværksat og afsluttet en tilbudsprocedure, skal ikke påny tilbyde lejerne at overtage ejendomme på andelsbasis. Er kravene i § 3, stk. 1, opfyldt, vil opdeling i det hele kunne ske efter den gamle lovs regler inden udgangen af marts 1978. I øvrigt kan opdeling ske uden fornyet tilbud til lejerne i 3 år fra udløbet af lejernes frist.

Hvis tilbudsproceduren var iværksat, men ikke afsluttet pr. 25. marts 1977, idet lejernes eller ejerens frister udløb efter denne dato, skal ejeren, såfremt han stadig ønskere at opdele i ejerlejligheder, afgive tilbud til lejerne efter de nye regler.

Sådant tilbud kan afgives uanset reglen i den hidtidige lovs § 11, stk. 3, om, at en udlejer skal vente 3 år efter en afbrudt tilbudsprocedure, før tilbud om overtagelse påny kan fremsættes. Udlejer er heller ikke omfattet af kravet om 5 års forudgående ejertid.

Hvis kravene i § 3 vedrørende kvalitetskravene er opfyldt, vil en udlejer således kunne opdele på grundlag af gamle kvalitetskrav, men efter de nye regler om tilbudspligt.

Boligministeriet er af den opfattelse, at en ejer er nødt til påny at fremsætte tilbud for at kunne opdele i ejerlejligheder, selv om en større eller mindre majoritet af lejerne har meddelt, at de ikke ønsker at overtage ejendommen på andelsbasis, når lejerfristen ikke var udløbet den 25. marts 1977.

Forholdet til vurderingsrådet.

f. Når en ejendom ikke tidligere er blevet vurderet, må den nye tilbudsprocedure indledes med, at ejeren begærer vurdering.

En ejer, som i henhold til den gamle lov har fået ejendommen vurderet af vurderingsrådet, er efter boligministeriets opfattelse berettiget til at indhente en ny vurdering hos vurderingsrådet, hvis ændrede forhold siden værdiansættelsen giver ham anledning hertil. Under alle omstændigheder skal han indhente vurderingsrådets påtegning på den tidligere vurdering, før en ny tilbudsprocedure kan iværksættes. En sådan påtegning kan dog kun gives i de tilfælde, hvor vurderingsforudsætningerne ikke er forrykket væsentligt. Ejeren må ved anmodning om vurderingsrådets påtegning følge reglerne i lovens § 13, stk. 1, dvs. der skal vedlægges en lejerfortegnelse, lejerne skal have skriftlig underretning om anmodningen til vurderingsrådet, og tilbuddet skal afgives inden 3 uger efter modtagelsen af vurderingsrådets påtegning.

Der er derimod ikke i loven fastsat nogen tidsfrist for, hvornår ejeren efter lovændringen skal påbegynde ny tilbudsprocedure.

Ejendomme med 6-8 lejligheder.

g. Disse ejendomme, der efter den nye lovgivning er omfattet af reglerne om tilbudspligt, skal ikke tilbydes lejerne, hvis ejeren inden 25. marts 1977 havde fået byggetilladelse eller havde rettet henvendelse til en landinspektør, og opdelingen gennemføres med opfyldelse af de hidtidige kvalitetskrav inden udgangen af marts 1978.

Afsnit III.

Generelle opdelingsregler.

Hele ejendommen.

30. Lov om ejerlejligheder finder ifølge lovens § 1 anvendelse på lejligheder, der ejes særskilt. Ordet »lejlighed« forbindes efter almindelig sprogbrug normalt med beboelse, men ejerlejlighedsinstituttet kan også anvendes på erhvervslokaler. Det er i lovens § 1, stk. 2. udtrykkeligt anført, at lovens bestemmelser også finder anvendelse på ejendomsret til husrum, der benyttes til andet end beboelse. Butikker, kontoret, lagerlokaler og enkelte værelser kan således gøres til genstand for særskilt ejendomsret. Alle særskilt afgrænsede lokaler kan udgøre en ejerlejlighed.

Endvidere er det i lovens § 3 fastsat, at ejerlejligheder kun kan oprettes i ejendomme, som i deres helhed opdeles i ejerlejligheder.

Bestemmelsen i § 1, stk. 2, i lov om ejerleejligheder, hvorefter opdeling i ejerlejligheder kan ske for alle særskilt afgrænsede husrum, forudsætter, at hver ejerlejlighed må have selvstændig adgang til fællesarealer. Den enkelte ejerlejlighed bør endvidere kunne fungere efter sin hensigt ved hjælp af de faciliteter, der forefindes i ejerlejligheden selv eller i fællesanlæggene.

Med denne begrænsning er det overladt til ejeren at afgøre, om han ønsker ejendommen opdelt i flere eller færre ejerlejligheder. En lejlighed på 3. sal, en butik i stuen og en garage i gården, der for tiden benyttes under eet, vil efter ejerens valg kunne opdeles i een, to eller tre ejerlejligheder. Som nævnt i pkt. 3 forudsætter dette, at lejligheden i sig selv opfylder kvalitetskravene, når opdeling sker i medfør af § 10, stk. 1, nr. 2.

Reglerne giver også ejeren mulighed for at lade et større antal lokaler, der faktisk kan benyttes hver for sig, udgøre een ejerlejlighed, men reglen i § 3 er til hinder for at holde lokaliteter der anvendes særskilt, udenfor opdelingen. Eksempelvis må man ikke lade en ejendomsfunktionærbolig være en del af fællesanlægget. Reglerne er derimod ikke til hinder for, at denne bolig som ejerlejlighed tilhører ejerforeningen og af denne anvendes som funktionærbolig.

Undertiden ønsker en ejer at lade een ejerlejlighed omfatte et antal beboelseslejligheder. En sådan ordning er ikke forbudt, men det kan ofte pålængere sigt vise sig uhensigtsmæssigt at lade flere beboelseslejligheder udgøre een ejerlejlighed. De praktiske hensyn, der taler herfor på opdelingestidspunktet, må afvejes over for de tekniske vanskeligheder, som kan opstå, hvis en senere ejer ønsker at foretage en underopdeling.

I ejendomme, der er omfattet af § 10, stk. 1, nr. 2, skal hver enkelt beboelseslejlighed opfylde kvalitetskravene, selv om de indgår som en del af en større ejerlejlighed.

Enkeltværelser i ejendomme, der er opført før 1966, kan ikke opdeles som selvstændige ejerlejligheder, når opdeling sker efter lovens § 10, stk. 1, nr. 2. De kan indgå i opdelingen, således at de henhører til en eller flere ejerlejligheder til beboelse, der også omfatter en regulær beboelseslejlighed. De kan også udgøre en selvstændig ejerlejlighed til beboelse, hvis den samlede enhed opfylder kvalitetskravene.

Accessorier til ejerlejligheder.

31. I praksis har der i nogle tilfælde været rejst tvivl, om et accessorium til en lejlighed er en del af ejerlejligheden, som således ejes af ejerlejlighedsejeren eller en del af fællesskabet, som brugeren af ejerlejligheden har eneret til at benytte. Der har således været konstateret særlig interesse hos ejerne og køberne for at få dele af ejendommen, der ikke er egentlige bygningsdele, til at indgå i selve ejerlejligheden, f.eks. altaner, terrasser, carporte og parkeringspladser. Herved sikrer køberen sig, at ejerforeningen ikke senere kan opsige hans brugsret.

Efter de gækdende regler kan kun bygningen indgå i opdelingen, og det er ikke tilladt at udstrække ejerlejlighedens grænser ud over de dele af bygningen, der er aflukkede.

I Københavns og Frederiksberg kommunener vil den tinglyste ejendomsret til en ejerlejlighed kunne kombineres med en tinglyst aftale mellem ejeren af ejerlejligheden og ejerforeningen om stedsevarende brugsret for brugeren af ejerlejligheden til en del af fællesarealet.

I andre kommuner er udstykningslovens § 1 til hinder for, at der stiftes brugsret for en enkelt ejerlejlighedsejer på mere end 10 år til en del af det fælles grundareal.

Forholdet til anden lovgivning.

32. Ejerlejlighedsloven tager sigte på tilfælde, hvor der ønskes en opdeling i ejerlejligheder af husrum i en ejendoms bygninger. Den kan ikke anvendes, hvor opdeling kan ske matrikulært, og den kan ikke danne grundlag for opdeling med særskilt ejendomsret til dele af grunden, jfr. lovens § 2 og udstykningslovens § 1.

Udgangspunktet er således, at ejerlejlighedsopdeling ikke kan finde sted, hvor opdeling kan ske matrikulært, og at ejerlejlighedsopdeling således er subsidiær i forhold til den matrikulære opdeling.

Såfremt tilladelse eller dispensation til en matrikulær opdeling af en ejendom kan opnås, kan ejerlejlighedsopdeling ikke erstatte denne. Såfremt matrikulær opdeling ikke kan finde sted, bør ejerlejlighedsopdeling kun erstatte den matrikulære opdeling, når der herved tilvejebringes en opdeling af en bygning i mindre enheder. Der kan derfor ikke ske opdeling, der alene tilsigter, at flere selvstændigt beliggende bygninger på en ejendom hver for sig skal udgøre en ejerlejlighed.

En opdeling i ejerligheder kan gennemføres også af bygninger, hvis anvendelse er reguleret af planlovgivningens regler, men opdeling i ejerlejligheder medfører ikke, at adgangen til anvendelse efter denne lovgivning udvides.

Ejerlejligheder er ligeledes omfattet af de midlertidige begrænsninger i ændret anvendelse af beboelseslejligheder i loven om midlertidig regulering af boligforholdene.

Saneringsloven forbyder i visse tilfælde, at opdeling i ejerlejligheder kan ske. Et forbud efter saneringslovens § 17 vil fremgå af ejendommens blad i tingbogen.

Fordelingstallet.

33. Ejerne af ejerlejlighederne ejer i fællesskab grunden og andre fællesindretninger, f.eks. indgangsarealer, trapperum inclusive ydervægge, tage og kælderrum med de heri værende tekniske installationer.

Den enkelte ejerlejligheds andel i dette fællesskab kan angives ved et fordelingstal, fastsat som en brøkdel. Såfremt fordelingstal ikke er fastsat, er lejlighederne ligestillede.

Det betyder, at hver enkelt ejerlejligheds bidrag til fællesskabet skal være af samme størrelse.

Loven giver ingen vejledning med hensyn til, hvorledes man udregner et fordelingstal. Det er således overladt til ejeren at fastsætte fordelingstal for de enkelte lejligheder, men en rimelig ordning ejerne imellem forudsætter, at fordelingstallene fastsættes efter lejlighedernes indbyrdes værdi. Hvor alle ejerlejligheder benyttes til beboelse, vil det - på samme måde som ved lejefastsættelse - være naturligt som udgangspunkt at anvende lejlighedens areal, medens det indbyrdes fordelingstal mellem lejligheder og erhvervslokaler bør fastsættes efter et skøn over deres indbyrdes salgspris.

Fordelingstallet for hver enkelt ejerljelighed skal, hvis et sådant ønskes fastsat, angives i anmeldelsen om opdeling i ejerlejligheder. Det må antages, at senere ændringer i fordelingstallene kun kan ske, når alle ejere, der berøres af ændringen, samtykker.

Ved en eventuel overdragelse af en del af en ejerlejlighed til en anden ejerlejlighed må der ske en regulering af den enkelte lejligheds fordelingstal inden for det fordelingstal, som er fælles for de to lejligheder.

Anmeldelsen.

34. Når en ejer træffer bestemmelse om, at hans ejendom skal opdeles i ejerlejligheder, må der, senest samtidig med tinglysning af første skøde, foretages en anmeldelse til tinglysningsmyndighederne af den skete opdeling. Med denne anmeldelse skal følge en fortegnelse over ejerlejlighederne og et kort over hvert enkelt lejlighed samt en genpart af anmeldelsen, jfr. § 1 i bekendtgørelsen om tinglysning vedrørende ejerlejligheder og andre boligfællesskaber.

I fortegnelsen skal angives:

  • a) ejerlejlighedernes beliggenhed, angivet med matr.nr., gadenavn, husnummer, etage m.v.
  • b) ejerlejlighedernes numre,
  • c) ejerlejlighedernes areal,
  • d) ejerlejlighedernes fordelingstal, hvis et sådant er fastsat.

Denne fortegnelse og det fornødne kortmateriale skal udarbejdes i samarbejde med en landinspektør med beskikkelse (i København og på Frederiksberg henholdsvis stadskonduktøren og stadslandinspektøren og i Sønderjylland af amtslandinspektøren), som skal attestere rigtigheden af kortene og de under a)-c) nævnte oplysninger. Det er af stor betydning for den senere identifikation af de enkelte lejligheder, at så mange data som muligt optages i fortegnelsen.

De under punkt a) forlangte oplysninger vil i almindelighed være alment tilgængelige. Punkt b) forudsætter, at der fastlægges en nummering af lejlighederne.

Ved senere ændringer af de under punkterne a)-c) anførte forhold forholdes som ved oprettelsen af ejerlejligheder.

I stempellovens § 45 A er det fastsat, at dokumenter om anmeldelse om opdeling af en ejendom i ejerlejligheder skal stemples med et beløb svarende til 1.500 kr. for hver ejerlejlighed, der er optaget i den til anmeldelsen hørende fortegnelse over ejerlejlighederne.

Stempelpligten indtræder ved dokumentets indlevering til tinglysningsdommeren.

Opmålingen.

35. Til fyldestgørelse af det i punkt 34

  • c) stillede krav skal hver enkelt lejlighed opmåles. Opmåling skal foretages med en sådan nøjagtighed, at arealet med sikkerhed kan angives i et helt antal kvadratmeter.

Ved opmåling af ejerlejlighedernes areal bør nedenstående retningslinier følges:

  • 1o) Ved beregning af arealet følges den udvendige side af lodrette ydermure.
  • 2o) Vægge, som dannere skel imellem lejlighederne, medregnes med halvdelen af vægtykkelsen til hver lejlighed.
  • 3o) vægge, som danner skel mellem lejligheder og fællesrum, medregnes til ejerlejligheden med hele vægtykkelsen.
  • 4o) Arealer i tagetage el.lign. måles i et vandret plan 1,5 meter over færdigt gulv. Hvis der findes begrænsende lodrette vægge (skunkvægge), og disse er 1,5 meter eller højere, måles fra planets skæring med væggenes yderside, medens der ellers måles fra planets skæring med de skrå vægges yderside (overflade af tagdækning). Arealer, der er beliggende i planet 1,5 meter over færdigt gulv, men mellem yderside af lodrette vægge og tagfladen, kan dog medregnes, hvis der er tale om indbyggede skabe, garderoberum og lign., der med hensyn til udførelse og indretning må betegnes som en del af lejlligheden.

Ved andre lodrette vægge i tagetage (f.eks. vægge mellem to lejligheder) samt lodrette ydermure (f.eks. gavle, kviste) følges reglerne under punkterne 1o-3o.

Horisontalt anses lejlighederne indbyrdes begrænset af et plan midt gennem etageadskillelsen. Mod fællesrum og evt. undergrund anses hele etageadskillelsen som hørende til lejligheden.

Eksempel på anmeldelse med fortegnelse er vist i bilag 8 A, og eksempel på det tilhørende kortmateriale er vist i bilag 8 B og 8 c. Efter fremgangsmåden i bilag 8 B vil flere ejerlejligheder få samme kort, hvor den enkelte lejlighed er fremhævet. Efter fremgangsmåden i bilag 8 C får bl.a. ejendomsadministrationen et oversigtskort over ejerlejlighedernes beliggenhed og form, som supplerer fortegnelsens arealoplysninger. Oversigtskortet er desuden anvendeligt ved opdeling på projektstadiet.

Opdeling på projektstadiet.

36. Nybyggeri ønskes undertiden opdelt i ejerlejligheder inden eller under opførelsen. Det er i lovgivningen forudsat, at en sådan opdeling kan gennemføres, når byggetilladelse foreligger. I relation til de nævnte opmålingsregler bemærkes, at moderne boligbyggeri ofte opføres med så små tolerancer og med så regulære enheder, at afvigelse mellem projektmaterialets og det færdige produkts etagearealer normalt vil være ganske ubetydelige, medmindre der under byggeprocessen sker ændringer af de oprindelige projekt.

Boligministeriet er af den opfattelse, at anmeldelse om opdeling i ejerlejligheder kan foretages på projektstadiet, alene på grundlag af oversigtskort og fortegnelse med ca. arealangivelse, således at dette materiale suppleres med et kort over hver lejlighed, efterhånden som lejlighederne fuldføres.

Dokumentation for, at opdeling er lovlig.

37. Ansvaret for, at betingelserne for at opdele en bygning i ejerlejligheder er opfyldt, påhviler ejendommens ejer.

Med hjemmel i ejerlejlighedslovens § 4, stk. 2, er der i justitsministeriets bekendtgørelse om tinglysning af ejerlejligheder og andre boligfællesskaber fastsat, hvilke erklæringer ejeren skal afgive samtidig med anmeldelsen til tinglysningsdommeren om opdeling af en ejendom i ejerlejligheder. Disse erklæringer afgives under strafansvar. Hvis en urigtig erklæring medfører opdeling i ejerlejligheder, kan opdelingen være ugyldig. Om en sådan erklæring kan medføre erstatningsansvar må afgøres efter almindelige erstatsningsregler ved et søgsmål af den, der mener at have krav på erstatning.

Registreringen.

38. På ejendommens blad i tingbogen noteres herefter, at ejendommen er opdelt i ejerlejligheder, og der oprettes et særskilt blad for hver ejerlejlighed. Til dette blad overføres de på ejendommens blad anførte servitutter, byrder, panterettigheder m.v.

Selve opdelingen forudsætter i og for sig ikke, at der foretages en opdeling af panterettighederne. Hvis der i forbindelse med salg af den enkelte ejerlejlighed foretages en opdeling af lånene i den samlede ejendom, således at lånene udstykkes på de enkelte ejerlejligheder, vil bl.a. fælles hæftelse for prioriteterne kunne undgås.

Senere ændringer af opdelingen.

39. Når en ejendom opdeles i ejerlejligheder, må der som nævnt i cirkulærets pkt. 34 foretages en anmeldelse og med denne må følge en fortegnelse over ejerlejlighederne.

I § 5 i justitsministeriets bekendtgørelse om tinglysning af ejerlejligheder og andre boligfællesskaber er det fastsat, at der ved senere ændringer af de angivelser, som vedrører ejerlejlighedernes beliggenhed, numre, areal og fordelingstal, skal forholdes som ved oprettelsen af ejerlejligheder, jfr. cirkulærets pkt. 34. Ved ændring af ejerlejlighedernes størrelse anvendes tinglysningslovens §§ 21-24, som fastsætter, hvilke betingelser der skal være opfyldt, for at en sammenlægning af ejendomme eller en udstykning kan tinglyses.

Disse regler finder således analog anvendelse ved senere ændringer af ejerlejlighedernes forhold.

Med hensyn til ændring af fordelingstal, hvis sådanne er fastsat, antages det som nævnt i cirkulærets pkt. 33, at en ændring kun kan ske, når alle ejere, der berøres af ændringen, samtykker.

I stempellovens § 45 A er det fastsat, at et dokument om ændring af tidligere tinglyst anmeldelse skal stemples med 1.500 kr. for hver ejerlejlighed, hvormed ejendommens antal af ejerlejligheder forøges.

Afsnit IV.

Retsvirkningen for ejeren og for købere.

Ejerens ret.

40. Om en opdeling af en ejendom i ejerlejligheder skal finde sted, når bygningen opfylder betingelserne, afgøres af ejeren; hvis lejerne ikke har benyttet en eventuel tilbudspligt, er ejeren ikke forpligtet til at søge at sælge de opdelte ejerlejligheder til beboerne. Ejeren kan fortsat være ejer af samtlige lejligheder, uanset at en opdeling har fundet sted. Ved opdeling af en ejendom i ejerlejligheder må allerede tinglyste rettigheder, f.eks. pante- og servitutrettigheder, over ejendommen respekteres. Endvidere kan andre aftaler, f.eks. om afståelsesret ikke vige som følge af opdelingen.

Andel i fællesskabet.

41. Ejerne af ejerlejligheder ejer som nævnt i fællesskab grunden og andre fællesindretninger, f.eks. trappegane, tage, ydervægge og kældre med de heri værende tekniske installationer, og den enkelte ejerlejligheds andel i dette fællesskab kan angives ved et fordelingstal.

Fordelingstallet er afgørende for, hvilken andel hver lejlighed har i de fællesskabet (ejerforeningen) tilkommende rettigheder og forpligtelser, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier og udgifter til administration og vedligeholdelse af fælles bestanddele og tilbehør, bidrag til en eventuel grundfond m.v., jfr. § 6, stk. 1.

I § 6, stk. 2, er optaget en bestemmelse om, at forøgelse af fællesudgifterne som følge af individuelle foranstaltninger i den enkelte ejers ejendom, f.eks. hvis han for egen regning har udført særlig kostbare installationer, som medfører forhøjelse af forsikringssummerne, skal bæres af denne ejer selv.

Ejerforeningen - vedtægter.

42. Under hensyn til de forskellige forhold, der måtte gøre sig gældende i ejerlejlighedsejendomme, er det overladt en samtlige ejere omfattende ejerforening, jfr. lovens § 2, stk. 2, selv at træffe bestemmelse om, hvorledes de fælles anliggender skal administreres, jfr. § 7. Foreningen har alene karakter af et administrationsfællesskab, idet den administrerer fælles anliggender som fuldmægtig for ejerne.

De nærmere bestemelser om ejerforeningens ledelse, regnskabsaflæggelse, revision m.v. er fastsat i en af boligministeren udarbejdet normalvedtægt, som finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, jfr. boligministeriets bekendtgørelse af marts 1976, der er optaget som bilag 6 til cirkulæret. I denne vedtægt er indeholdt bestemmelser om generalforsamlingen og afstemninger på denne. Der stemmes normalt efter fordelingstal, men til vigtigere beslutninger kræves kvalificeret stemmeflerhed såvel efter antal som efter fordelingstal; der er herved tænkt på, at f.eks. en enkelt ejer af et større forretningslokale i en forretningsejendom ikke i sådannetilfælde bør kunne overstemme flere mindre ejere. Endvidere indeholder vedtægten regler om valg af bestyrelse og dennes funktioner ved varetagelse af fælles anliggender; herunder nævnes udtrykkeligt pligten til at sørge for, at der tegnes sædvanlige brand- og ansvarsforsikringer. Den nye vedtægt svarer til vedtægten af 1966, idet man alene har tydeliggjort afstemningsreglerne.

Bestyrelsen kan til sin bistand antage en administrator, og 1/4 af ejerne kan kræve tilvejebragt en grundfond til sikring af, at ejerforeningen kan opfylde sine forpligtelser.

Boligministeriets normalvedtægt er imidlertid ikke ufravigelig for ejerforeningen.

Der er intet til hinder for, at foreningen kan udarbejde vedtægter med bestemmelser, som foreningen under hensyn til ejendommens størrelse og beskaffenhed måtte finde mere hensigtsmæssige end normalvedtægten. Det bemærkes herved, at særlige vedtægter er nødvendige for ejerforeninger, der omfatter færre end 5 ejerlejligheder.

Særlige vedtægtsbestemmelser kan eventuelt også være af betydning, hvis der i vedtægten ønskes optaget bestemmelser om vedligeholdelse, renholdelse og om eventuelle begrænsninger i adgangen til at afhænde de enkelte lejligheder osv.

Vedtægtsbestemmelser, der afviger fra normalvedtægten, skal tinglyses for at have gyldighed mellem parterne og over for trediemand. Dette må ses på baggrund af, at bestemmelsere i vedtægten ofte vil kunne være af betydning for lejlighedens handelsværdi. Det må derfor anses for nødvendigt, at både erhververe af lejligheder og långivere kan gøre sig bekendt hermed, inden de kontraherer med ejeren. Der må heller ikke i forholdet mellem ejerne indbyrdes kunne opstå tvivl om, hvilke vedtægtsbestemmelser, de er underkastet.

Såfremt der opstår tvist om et spørgsmål, som ikke er omhandlet i den individuelle tinglyste vedtægt, anses bestemmelserne i boligministeriets normalvedtægt for gældende på det pågældende punkt. Tvister angående vedtægtsspørgsmål ejerne imellem må i øvrigt i første omgang afgøres internt af foreningen og dennes bestyrelse. Kan der ikke her nås til en tilfredsstillende løsning, må spørgsmålet afgøres af domstolene.

Til yderligere regulering af fællesskabet kan ejereforeningen i en husorden fastsætte almindelige regler om beboernes optræden i ejendommen (§ 5, stk. 1). I et sådant ordensreglement kan f.eks. optages bestemmelser om parkering på fællesarealer, ophold i øvrigt på disse, samt husdyrhold osv.

Den enkeltes disposition.

43. Hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom jfr. lovens § 4.

Retten til en ejerlejlighed er en egentlig ejendomsret til lejligheden; ejeren har således alle de en ejer tilkommende rettigheder over fast ejendom, nemlig retten til at sælge, pantsætte og råde over lejligheden, der ved hans død falder i arv efter reglerne herom. Lejligheden kan således tjene som kreditgrundlag, hvilket bl.a. giver mulighed for finansiering af større individuelle forbedringer. Bevirker sådanne forbedringer imidlertid, at fællesskabet belastes med større udgifter, må ejeren selv udrede disse merudgifter, jfr. lovens § 6, stk. 2.

I kraft af sin ejendomsret kan den enkelte ejer udleje sin lejlighed, men det er en konsekvens af ejendomsretten, at denne ikke kan adskilles fra de rettigheder og forpligtelser, som er knyttet til lejligheden og dennes andel i fællesskabet.

For at sikre ejerforeningen adgang, om fornødent ved fogdens bistand, til at reparere fælles installationer, er der i lovens § 5, stk. 2, optaget en bestemmelse om, at ejeren skal give adgang til sin lejlighed, når dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer.

Misligholdelse.

44. Såfremt en ejerlejlighedsejer forsømmer sine pligter til at betale bidrag til fællesanliggender, vil de andre ejere efter opnået dom kunne foretage udlæg i ejerlejligheden og lade denne bortsælge ved tvangsauktion. Herudover er der i lovens § 8 givet ejerforeningen adgang til at pålægge en ejer at fraflytte sin lejlighed med passende varsel, såfremt han har gjort sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer. Det vil normalt være tilstrækkeligt, at den uheldige ejer selv fjernes fra ejendommen, og det må stå ham frit for at bevare sin ejendomsret, men udlåne eller udleje lejligheden til andre.

I motiverne til bestemmelsen er det anført, at der til fjernelse af en ejerlighedsejer bør stilles strengere krav til misligeholdelsens karakter end de krav, der normalt stilles for at ophæve et lejemål.

Vurdering og beskatning.

45. I lov vurdering af landets faste ejendomme er bestemt, at ejerlejligheder vurderes som selvstændige faste ejendomme, hvilket medfører, at ejerlejlighederne skal vurderes og ejendomsbeskattes selvstændigt.

Om den personlige beskatning af ejere af ejerlejligheder henvises til reglerne i § 15 A i ligningsloven og § 19, stk. 2, i lov om skattefri afskrivninger.

Oplysningspligt ved salg.

46. Ifølge § 9 i lov om ejerlejligheder påhviler det enhver overdrager af en ejerlejlighed inden aftalens indgåelse at gøre erhververen bekendt med en opstilling over ejerlejlighedens og ejerforeningens finansiering og driftsudgifter samt - ved overdragelse af nyopførte ejerlejligheder - med en beregning af de udgifter, som opførelsen har medført. Om en særlig oplysningspligt over for lejere, se punkt 48.

Sikring mod urimelige priser.

47. I lighed med dusørregler ved udlejning af lejligheder og lokaler og med reglerne om straf for urimelige priser ved salg af boligandele, boliganparter og boligaktier gælder der i kommuner med huslejeregulering en bestemmelse til sikring imod urimelige priser på ejerlejligheder, jfr. § 69 a i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Hvis sælgeren af en ejerlejlighed til beboelse betinger sig en pris, der er væsentlig højere end lejlighedens værdi, kan køberen forlange prisen nedsat til et sådant beløb, som af boligretten skønnes rimeligt. Ved afgørelsen heraf vil der navnlig være at tage hensyn til ejerlejlighedens beliggenhed, størrelse, udstyr, kvalitet, tilstand, prioriteringsforhold, ansættelse til ejendomsværdi, jfr. lov om vurdering af landets faste ejendomme, og øvrige forhold sammenholdt med et sådant prisniveau, som må antages at ville være almindeligt gældende i kommunen for tilsvarende ejerlejligheder, såfremt reglerne i kap. II ikke var gældende, og der fandtes rimelig balance mellem udbud og efterspørgsel efter de enkelte kategorier af ældre og nye lejligheder.

Køberen kan ikke gyldigt give afkald på denne ret, og forbehold fra sælgerens side om handelens tilbagegang, hvis prisen nedsættes, er uden virkning, medmindre retten på grund af særlige omstændigheder skønner det ubilligt, om køberen skulle kunne fastholde handelen.

Køberens adgang til at forlange prisen nedsat forældes i løbet af 1/2 år fra tinglysning af endeligt skøde.

Afsnit V.

Retsvirkningen for lejerne.

Lejernes stilling.

48. Den omstændighed, at en ejendom opdeles i ejerlejligheder, ændrer ikke lejernes retsstilling bortset fra, at de herved mister en eventuel bytteret efter lejelovens § 62 a. Om beboerrepræsentation i disse ejendommee henvises til punkt 49.

Lejelovgivningens regler om huslejeregulering og opsigelsesforbud finder anvendelse på lejemål vedrørende ejerlejligheder på samme måde som på andre lejemål. Tvister, f.eks. om omfanget af en udlejers eller lejers vedligeholdelsespligt i et lejemål mellem lejer og udlejer, afgøres af huslejenævnet, jfr. § 16 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, såfremt reglerne om huslejeregulering, jfr. nævnte lovs kap. II, er gældende i kommunen.

For at beskytte lejere, der har indgået lejemål inden en ejendoms opdeling i ejerlejligheder, er der i § 14 i lov om leje, indføjet en bestemmelse, der begrænser opsigelsesretten. I lejemål om hus eller husrum, som efter lejemålets indgåelse er omdannet til ejerlejligheder, kan udlejeren ikke foretage opsigelse med henblik på selv at overtage ejerlejligheden.

Ved etablering af ejerlejligheder i udlejningsejendomme vil ejeren naturligt søge at afhænde ejerlejlighederne til lejerne. For at undgå, at disse skal føle sig forpligtet til at erhverve deres lejligheder for ikke at miste deres bolig, er det i § 69, stk. 3, i lov om midlertidig regulering af boligforholdene fastsat, at lejere, der har beboet det lejede inden ejendommens omdannelse til ejerlejligheder, skal have oplysning om deres beskyttelse mod, at en ejerlejlighedsejer kan opsige lejeren for selv at overtage det lejede. Efter reglen kan den, der tilbyder en sådan lejer køb af det lejede som ejerlejlighed uden at give oplysning om den pågældendes beskyttelse mod opsigelse, straffes med bøde. Bestemmelsen finder kun anvendelse i kommuner, hvor bestemmelserne i kap. II i lov om midlertidig regulering af boligforholdene er gældende.

Beboerrepræsentation i ejerlejligheder.

49. Efter ejerlejlighedslovens § 16 har lejere ret til at oprette eller opretholde beboerrepræsentation på betingelse af, at ejendommens lejlighedsantal oprindeligt har været mindst 13.

Disse regler gælder for alle ejerlejlighedsejendomme, uanset hvornår ejendommen er opført, og uanset hvornår og efter hvilke regler opdeling i ejerlejligheder er foretaget.Reglerne gælder således også i ejendomme, der er opført som ejerlejligheder, men udlejet helt eller delvis.

Herved er der skabt ligestilling mellem lejere i ejerlejlighedsbygninger og lejere i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger og boligaktieselskaber o.lign., hvor lejerne også hidtil har kunnet oprette eller opretholde beboerrepræsentation. Ligesom i disse ejendomme opretholdes i ejerlejlighedsejendomme anvendelsen af disse regler i princippet, indtil den sidste lejlighed er solgt.

Der er dog visse forskelle, der især beror på, at beboerrepræsentationen skal kunne forhandle med en udlejer, der kan træffe beslutning på ejendommens vegne. Dette kan bestyrelsen for en andelsboligforening eller et selskab, hvorimod en udlejer af ejerlejligheder ikke har mandat til alene at træffe afgørelse, når han ikke har flertal i ejerforeningen. Derfor er beboerrepræsentationens beføjelser i loven gjort afhængig af udlejerens faktiske beslutningsmyndighed.

Udlejeren ejer alle ejerlejligheder.

50. Efter reglerne har beboerrepræsentanterne samme beføjelser som i almindelige udlejningsejendomme, så længe udlejeren ejer alle ejerlejlighederne. Dog bortfalder ved opdelingen en eventuel tilbudspligt efter lejelovens § 57 b.

Efter gældende lov er en ejerlejlighed en selvstændig fast ejendom. Dette indebærer bl.a., at udlejeren ikke hidtil har haft pligt til at aflægge regnskab for helheden over for lejerne, men at hans pligt over for den enkelte lejer var begrænset til at opstille et driftsbudget for lejligheden ud fra ejerlejlighedens ejendomsværdi og at aflægge regnskab for ejerlejlighedens vedligeholdelses- og opretningskonto.

Beboerdemokrati i ejerlejlighedsejendomme forudsætter, at lejernes repræsentanter - som i udlejningsejendomme - kan forhandle ejendommens økonomi under eet.

Usolgte, udlejede ejerlejligheder betragtes i relation til reglerne i lejelovgivningen om lejens størrelse som en enhed, når der er oprettet beboerrepræsentation, således at ejeren er forpligtet til at udarbejde et samlet budget og aflægge et samlet regnskab over for beboerrepræsentationen. Dette betyder tillige, at repræsentanterne kan forlange, at fordelingen af den samlede leje for de udlejede lejligheder skal ske efter lejelovgivningens regler om indbyrdes brugsværdi.

Udlejeren ejer mere end halvdelen af ejerlejlighederne.

51. Selv om nogle af ejerlejlighederne sælges, sker der ingen principielle ændringer i beboerrepræsentanternes beføjelser, så længe udlejeren ejer mere end halvdelen af ejerlejlighederne efter fordelingstal.

Dog er reglerne om lejernes ret til at gennemføre ændringer af husordenen modificeret af hensyn til de købere, der bor i ejendommen. På dette område kræves det således, at alle lejlighedsindehavere i ejendommen har ret til at deltage i afstemningen.

Udlejeren ejer halvdelen eller færre af ejerlejlighederne.

52. Ejer udlejeren ikke mere end halvdelen af ejerlejlighederne, har han ikke længere mulighed for at træffe aftaler med lejerne på en sådan måde, at der er sikkerhed for, at disse aftaler kan opnå fornøden tilslutning i ejerforeningen.

Derfor er beboerrepræsentationens beføjelser i denne situation begrænset til, at de har ret til at blive orienteret om ejendommens driftsregnskab og om ejerforeningens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer.

Afsnit VI.

Loven om boligfællesskaber.

Lovens område.9

53. Loven om boligfællesskaber, der er optaget som bilag 2 til dette cirkulære, gælder for alle beboelsesejendomme med flere end 2 lejligheder. Ved en ejendom forstås normalt et matrikelnummer, således at den gælder for alle matrikelnumre med mere end 2 lejligheder. En ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom. Loven finder således ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, når hver enkelt beboelseslejlighed er en ejerlejlighed. Hvis den enkelte ejerlejlighed omfatter mere end 2 beboelseslejligheder, gælder loven for denne ejerlejlighed.

Lovens formål.

54. Lovens formål er at forbyde salg af en del af en fast ejendom forbundet med brugsret til en lejlighed.

Efter § 1 er en sådan aftale ikke tilladt ved direkte salg af en anpart af en fast ejendom. Det direkte salg af en del af en bygning med brugsret til en lejlighed må således realiseres efter ejerlejlighedslovens regler.

Lovens § 2 forbyder tilsvarende overdragelse af aktier og anparter i selskaber med tilknyttet brugsret til en lejlighed. Sådanne overdragelser må realiseres i andelsboligformen, og loven kræver her, at der skal være 1/3 lejertilslutning, for at overdragelser i denne form kan realiseres.

Hovedreglen er således et almindeligt forbud imod delvis ejendomsoverdragelse, der kombineres med brugsret til en beboelseslejlighed.

Lovens hovedregler.

55. Som nævnt sondres der i lovteksten mellem direkte delvis ejendomsret, hvor den enkelte medejers ejendomsret tinglyses (§ 1) og den indirekte delvise ejendomsret, hvor den tinglyste ejer er et selskab eller en forening, mens overdragelserne sker derved, at køberen erhverver en aktie, en andel eller lignende (§ 2).

§ 1, stk. 1, forbyder salg af anparter af en fast ejendom, når der til anparten knyttes brugsret til en lejlighed.

Salg af anparter, hvortil der ikke er knyttet brugsret til en lejlighed, omfattes altså ikke af forbudet.

Den, der til enhver til ejer en anpart af en fast ejendom, hvortil der er knyttet brugsret til en lejlighed, må nødvendigvis have ret til videresalg af denne anpart i sin helhed. Dette siges i § 1, stk. 2. Videresalg må således ske, selv om køberen herved får brugsret til en lejlighed.

Dette betyder, at anpartsforhold, der på et givet tidspunkt lovligt er etableret, opretholdes, men ingen kan opdele sin ejendomsret yderligere ved at sælge dele heraf med brugsret til en bolig.

De bevisligheder, som en ejer, der ejer en del af ejendomsretten til en ejendom, skal fremskaffe over for tinglysningsdommeren for at få tinglyst salg af sin ejendomsret, er anført i lovens § 6, stk. 1.

Vedrørende § 2 bemærkes først, at lovteksten ikke forbyder et selskab eller en forening at overtage hele ejendommen.

Der kan således lovligt ske overdragelse fra en eneejer til en sådan organisation, uanset hvem der er ejer af aktierne, andelene etc.

Det, der forbydes efter § 2, stk. 1, er, at selskabet kombinerer tilgang af nye parthavere med, at disse får brugsret til en lejlighed.

I § 2, stk. 2, er det fastsat, at en sådan organisation også kan få lov til at lade nye parthavere indgå i ejerfællesskabet, når dens medlemskreds i forvejen har et rimeligt omfang blandt beboerne.

Det rimelige omfang er i aktieselskaber og i anpartsselskaber halvdelen af boligtagerne.

I andelsboligforeningerne er det tilstrækkeligt, at tilslutningen er 1/3 af boligtagerne.

Særlige undtagelser i visse ejendomme.

56. Loven forbyder således i almindelighed også lejere at erhverve dele af ejendommen med brugsret til den lejlighed, de bor i.

Dette forbud er indført for at undgå omgåelser, men man har på den anden side ikke ønsket at udelukke denne mulighed i tilfælde, hvor første anpartssalg eller overdragelse til selskab har fundet sted inden den 13. februar 1976, hvor de endelige lovbestemmelser blev offentliggjort.

Det er således i ejendomme, hvorfra anpartssalg er sket inden 13. februar 1976, tilladt at sælge en anpart af ejendomsretten til en lejer, der har boet et år som lejer. De ejendomme, hvor det er tilladt at sælge anparter til en lejer med den virkning, at lejeren kan videresælge anparten sammen med brugsretten til lejligheden, er således:

1o »Anpartsejendomme«, dvs. ejendomme, hvorfor første anpartssalg er anmeldt til tinglysning inden 13. februar 1976 (§ 7, stk. 3). Ved tinglysning af salg af anparter til tidligere lejere skal ejeren over for tinglysningsdommeren dokumentere, at handelen omfattes af bestemmelsen, jfr. § 7 i bekendtgørelsen om tinglysning vedrørende ejerlejligheder og andre boligfællesskaber.

2o Aktie- og anpartsselskabsejendomme, hvor overdragelse til selskab er anmeldt til tinglysning inden 13. februar 1976 (§ 7, stk. 4).

Overtrædelse af reglerne.

57. Overtrædes reglerne, kan sælgeren straffes, jfr. lovens § 4, og køberen kan hæve og har ret til at bebo lejligheden som lejer, jfr. lovens § 5.

Almindelig køberbeskyttelse.

58. I de tilfælde, hvor erhvervelse af en anparts-, aktie- eller andelslejlighed lovligt kan ske, skal erhververen i lighed med, hvad der er gældende for erhvervelse af ejerlejligheder, gøres bekendt med en opstilling over ejendommens driftsudgifter og lejlighedens andel heri.

Er disse oplysninger ikke givet, kan erhververen hæve aftalen, jfr. § 5, ligesom han også har ret til at bo videre som lejer.

Reglerne i boligreguleringslovens § 69 og § 69 b om straf for urimelige priser ved salg af boligaktier, boligandele og anparter finder i de kommuner, hvor loven er gældende, fortsat anvendelse ved videresalg i forbindelse med overtagelse af brugsretten i de tilfælde, hvor dette lovligt kan ske.

Boligministeriet, den 25, august 1977.

Ove Hove.

/J. Brigsted.

  

                         INDHOLDSFORTEGNELSE.  

                                                                  side  

  Afsnit I.  

  Hvilke ejendomme kan opdeles i ejerlejligheder  

  1. Hvor opdeling er mulig  

  2. Nye ejendomme  

  3. Ældre beboelsesejendomme  

  4. Fredede bygninger  

  5. Erhvervsejendomme  

  6. Bygninger, der er opdelt efter tidligere regler  

  7. Bygninger, der ikke kan opdeles i ejerlejligheder  

  Afsnit II.  

  Opdeling af ældre beboelsesejendomme.  

  8. De særlige begrænsninger i opdelingsadgangen  

  A. Kvalitetskravene.  

  9. Lejlighedsstørrelse  

 10. Køkkenet  

 11. Badeværelset  

 12. Installationer  

 13. Opvarmningen  

 14. Varmeisoleringen  

 15. Forbedret fyringsøkonomi  

 16. Brandsikring  

 17. Hensigtsmæssig ombygning  

 18. Dokumentation for kravenes opfyldelse  

 B. Tilbudspligt.  

 19. Hvilke ejendomme  

 20. Tilbudsproceduren  

 21. Vurderingsrådene  

 22. Vurderingen  

 23. Tilbudet  

 24. Bilag til tilbudet  

 25. Lejernes accept  

 26. Krav om 5 års ejertid  

 27. Tilbud før bygningsændringer  

 28. Forholdet til boligreguleringslovens forbedringsregler  

 29. C. Overgangsregler  

  a. Kvalitetskrav efter 1976-loven  

  b. Tilbud før bygningsændringer  

  c. Andelsboligforeninger  

  d. 5 års-reglen  

  e. Tilbudsproceduren i ejendomme med flere end 8  

     beboelseslejligheder  

  f. Forholdet til vurderingsrådet  

  g. Ejendomme med 6-8 lejligheder  

  Afsnit III.  

  Genrelle opdelingsregler.  

 30. Hele ejendommen  

 31. Accessorier til ejerlejligheder  

 32. Forholdet til anden lovgivning  

 33. Fordelingstallet  

 34. Anmeldelsen  

 35. Opmålingen  

 36. Opdeling på projektstadiet  

 37. Dokumentation for, at opdeling er lovlig  

 38. Registreringen  

 39. Senere ændringer af opdelingen  

  Afsnit IV.  

  Retsvirkningen for ejeren og for købere.  

 40. Ejerens ret  

 41. Andel i fællesskabet  

 42. Ejerforeningen - vedtægter  

 43. Den enkeltes disposition  

 44. Misligholdelse  

 45. Vurdering og beskatning  

 46. Oplysningspligt ved salg  

 47. Sikring mod urimelige priser  

  Afsnit V.  

  Retsvirkningen for lejerne.  

 48. Lejernes stilling  

 49. Beboerrepræsentation i ejerlejligheder  

 50. Udlejeren ejer alle ejerlejligheder  

 51. Udlejeren ejer mere end halvdelen af ejerlejlighederne  

 52. Udlejeren ejer halvdelen eller færre af ejerlejlighederne  

  Afsnit VI.  

  Loven om boligfællesskaber.  

 53. Lovens område  

 54. Lovens formål  

 55. Lovens hovedregler  

 56. Særlige undtagelser i visse ejendomme  

 57. Overtrædelse af reglerne  

 58. Almindelig køberbeskyttelse  

Bilag 1.

Lovbekendtgørelse nr. 408 af 29. juni 1977 om ejerlejligheder.

(Udelades her).

Bilag 2.

Lov nr. 58 af 25. februar 1976 om boligfællesskaber.

(Udelades her).

Bilag 3.

Bestemmelser om ejerlejligheder i lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jfr. lovbekendtgørelse nr. 400 af 20. juli 1977

§ 69

---

Stk. 3. Med bøde straffes den, der tilbyder en lejer af hus eller husrum, som efter lejemålets indgåelse er omdannet til en ejerlejlighed, at erhverve det lejede som ejerlejlighed uden samtidig hermed skriftlig at oplyse lejeren om, at han har beskyttelse mod opsigelse i medfør af § 14, stk. 2 e), i lov om leje.

---

Stk. 5. bestemmelserne i stk. 1-4 finder anvendelse i kommuner, hvor bestemmelserne i kapitel II er gældende.

§ 69 a. Betinger sælgeren af en ejerlejlighed til beboelse sig en pris, der er væsentlig højere end lejlighedens værdi, kan køberen forlange prisen nedsat til et sådant beløb, som af boligretten skønnes rimeligt. Ved afgørelsen heraf vil der navnlig være at tage hensyn til ejerlejlighedens beliggenhed, størrelse, udstyr, kvalitet, tilstand, prioriteringsforhold, ansættelse til ejendomsværdi, jfr.lov om vurdeling af landets faste ejendomme, og øvrige forhold sammenholdt med et sådant prisniveau, som må antages at ville være almindeligt gældende i kommunen for tilsvarende ejerlejligheder, såfremt reglene i kap. II ikke var gældende og der fandtes en passende boligreserve og således var rimelig balance mellem udbud og efterspørgsel efter de enkelte kategorier af ældre og nye lejligheder.

Stk. 2. Køberen kan ikke gyldigt give afkald på sin ret efter stk. 1. Forbehold fra sælgerens side om handelens tilbagegang, hvis prisen nedsættes efter stk. 1, er uden virkning, medmindre retten på grund af særlige omstændigheder skønner det ubilligt, om køberen skulle kunne fastholde handelen.

Stk. 3. Køberens adgang til at forlange prisen nedsat forældes i løbet af 1/2 år fra tinglysning af endeligt skøde.

Stk. 4. Bestemmelserne i stk. 1-3 finder anvendelse i kommuner, hvor reglerne i kapitel II gælder.

Bilag 4.

Bekendtgørelse nr. 311 af 15. juni 1977 om tilbudspligt efter ejerlejlighedsloven.

(Udelades her).

Bilag 5.

Ejerlejligheder

Andelsboliger

  

 --------------------------------------------------------------------  

 Tilbudspligt efter ejerlejlighedsloven 1977  

 Boligministeriet  

 --------------------------------------------------------------------  

                          EJERLEJLIGHEDSLOVEN  

 --------------------------------------------------------------------  

Loven om ejerlejligheder

Fra 1. april 1976 blev der åbnet mulighed for, at beboelsesejendomme, hvis opførelse varpåbegyndt før 1. juli 1966, kunne opdeles i ejerlejligheder. Opdelingen forudsætter, at lejlighederne har en rimelig kvalitet, og at lejerne af større ejendomme først har haft muligheden for at overtage ejendommen på andelsbasis.

Disse regler er ændret i 1977.

Kvalitetskravene har således fået et andet indhold. Dog kan ejere, der har påbegyndt opdelingen efter at have opnået byggetilladelse eller bestilt landinspektør inden 25. marts 1977, gennemføre opdelingen efter de hidtil gældende regler, hvis opdelingen anmeldes til tinglysning inden udgangen af marts 1978.

Er der mere end fem lejligheder i ejendommen, kan opdelingen først iværksættes, når lejerne har fået mulighed for at overtage ejendommen på andelsbasis. Ejendomme med 6-8 lejligheder kan dog opdeles uden tilbudspligt inden udgangen af marts 1978, hvis ejeren havde indledt opdelingen inden 25. marts 1977 som ovenfor nævnt.

Efter loven kan tilbud til lejerne om overtagelse på andelsbasis først afgives af en ny ejer, når han har ejet ejendommen i 5 år. En ejer er dog ikke omfattet af denne regel, hvis han inden 25. marts 1977 havde iværksat foranstaltninger til opdeling af ejendommen i ejerlejligheder.

For at lejerne skal kunne overtage ejendommen, er det en betingelse, at mindst 1/3 af lejerne skal være enige om at overtage ejendommen på andelsbasis og enige om vilkårene for overtagelsen. Loven kræver, at ejeren skal orientere lejerne om muligheden for at oprette en andelsboligforening, hvis han ønsker at udstykke sin ejendom i ejerlejligheder. Ejerens forpligtelse hertil er opfyldt, hvis hver lejer har fået et eksemplar af denne pjece.

Hvis en ejendom udstykkes i ejerlejligheder, kan ejeren sælge hver enkelt lejlighed. Køberen af en ejerlejlighed er næsten stillet som køberen af et parcelhus. Han ejer sin lejlighed og betaler ikke længere leje, men til gengæld prioritsydelser, skatter og afgifter. Han får en skattemæssig stilling, der minder meget om parcelhusejerens.

Hvis en ejendom overtages af lejerne på andelsbasis, er det lejernes fællesskab - andelsboligforeningen - der driver ejendommen. Andelshaverne betaler husleje til boligforeningen, der ingen betaler afdrag og renter på lån i ejendommen og skatter og afgifter. Andelshaveren kan sælge sin andel, når han vil flytte fra ejendommen.

Hvad enten ejeren udstykker ejendommen i ejerlejligheder, eller lejerne overtager den på andelsbasis, kan de nuværende lejere, som ikke ønsker at blive andelshavere, blive boende som lejere med den samme beskyttelse, de havde, mens ejendommen var en udlejningsejendom.

I tilknytning til loven udgiver boligministeriet et cirkulære, hvor blandt andet lovteksten er trykt som bilag. Cirkulæret kan købes gennem boghandelen.

Kvalitetskravene

Lejlighederne skal opfylde en række kvalitetskrav med hensyn til størrelse og udstyr, for at opdeling i ejerlejligheder overhovedet kan ske. Kravene skal være opfyldt i hver enkelt beboelseslejlighed i ejendommen.

For alle ejendomme gælder følgende krav:

Hver enkelt lejlighed til beboelse skal være forsynet med el. Der skal være varmt og koldt vand i både køkken og badeværelse. Lejligheden skal have w.c. med håndvask. Der skal være dobbelte vinduer.

Herudover skal ejendomme, der inden 1. april 1978 opdeles efter overgangsreglerne, opfylde følgende krav: Hver enkelt lejlighed til beboelse skal have et samlet areal på mindst 25,5 kvadratmeter. Køkkenet skal normalt have et gulvareal på 4 kvadratmeter, og badeværelset skal normalt have et gulvareal på mindst 2 kvadratmeter.

Ejendomme, der opdeles efter de nye regler, skal i stedet for disse krav opfylde følgende krav: Hver enkelt lejlighed til beboelse skal have et samlet etageareal på mindst 26 kvadratmeter.

Hvis lejligheden ikke i forvejen har et badeværelse på mindst 1,8 kvadratmeter og et køkken, skal det nye badeværelse være mindst 2,5 kvadratmeter. Køkkenet skal være mindst 7 kvadratmeter, hvis det ombygges.

Bygningen skal brandsikres, og der skal isoleres. Ud over vinduesisolering stilles der yderligere isoleringskrav for, at opvarmningsudgiften ikke skal bliver for stor. Af samme grund skal opvarmningsanlægget tilpasses de ændrede forudsætninger.

De nødvendige ombygninger må ikke gøre beboelsesrummene uhensigtsmæssige.

Ejeren skal i disse tilfælde give lejerne en redegørelse for, hvilke arbejder der er nødvendige, for at kranene kan opfyldes, og hvilken lejeforhøjelse det vil medføre for lejerne, hvis de ikke køber.

Hvis ejeren iværksætter arbejder med henblik på ændringer af køkken og bad, inden lejernes svarfrister er udløbet, kan han ikke opdele ejendommen i ejerlejligheder. Dette kan først ske 5 år senere, efter at han har givet lejerne et nyt tilbud.

Ejerens henvendelse til lejerne

Hvis ejeren af en ejendom med mere end fem lejligheder ønsker at udstykke ejendommen i ejerlejligheder, skal lejerne først have muligheden for at overtage ejendommen på andelsbasis. Ejeren skal derfor rette henvendelse til lejerne, og denne henvendelse skal ske skriftligt og til samtlige lejere på een gang.

Ejerens første henvendelse til lejerne skal være en meddelelse til lejerne om, at ejeren har søgt ejendommen vurderet af det særlige vurderingsråd.

Særlige frister for ejeren

Ejerens næste henvendelse til lejerne skal være et egentligt tilbud, der skal afgives senest 3 uger efter, at vurderingsresultatet foreligger.

Hvis ejeren ikke overholder denne frist, er han afskåret fra at opdele ejendommen i ejerlejligheder. Han kan først begynde på en ny opdeling tre år efter udløbet af fristen.

Vurderingen

For at give ejeren og lejerne mulighed for at få en uvildig bedømmelse af en rimelig pris for ejendommen har man i loven krævet foretaget en særlig vurdering.

Vurderingen foretages af et vurderingsråd sammensat af tre sagkyndige. Hver af de sagkyndige er udpeget af et af de realkreditinstitutter, der yder lån i beboelsesejendomme i området. Ejeren kan rette henvendelse om vurdering til ethvert realkreditinstitut.

Ved vurderingen ansættes ejendommens værdi som udlejningsejendom. Der bliver taget hensyn til ejendommens indtægter, hvor ejendommen ligger, hvor gode bygningerne er, og hvor dyre lån, der er i ejendommen.

Lejerne skal underrettes, når ejeren beder om vurdering. Og vurderingsmændene skal give lejerne vurderingsresultat samtidig med, at det sendes til ejeren.

Ejerens tilbud til lejerne

Ejerens tilbud skal først og fremmest indeholde en salgspris for ejendommen. Prisen må ikke være højere end vurderingsresultatet plus 20 procent.

Ejerens tilbud skal tillige indeholde en oversigt over de driftsudgifter, andelsboligforeninger vil få, hvis den køber ejendomme på de vilkår, ejeren har opstillet. Tilbuddet skal endvidere indeholde en oversigt over, hvad andelsboligforeninggen overtager af forudbetalt leje, indskud og lignende, samt hvad en andelsboligforening overtager af penge på eventuelle vedligeholdelseskonti og opretningskonti. Disse beløb skal fragå i den kontante udbtaling.

Tilbuddet må ikke indeholde usædvanlige vilkår, siger loven. Det betyder for eksempel, at tilbuddet ikke må indeholde en pligt til at overtage et projekt til ombygning eller modernisering.

Ejeren kan højst forlange 20 procent (1/5) af tilbudsprisen som kontant udbetaling. Resten af beløbet skal stå som prioriteter i ejendommen. Lejerne - de nye andelshavere - overtager pantegældeni ejendommen og der oprettes et sælgerpantebrev for resten af gælden.

Eksempel: En ejendom med 10 lejligheder, der alle er lige store og ens indrettet, blev ved den 15. almindelige vurdering i 1973 vurderet til at være 300.000 kr.værd. Siden 1973 er priserne steget, og ved en vurdering i dag kan ejendommen for eksempel være 400.000 kr. værd som udlejningsejendom. Ejeren må maksimalt lægge 20 procent til, når han kommer med sit tilbud, 20 procent af 400.000 kr. er 80.000 kr., så den samlede tilbudspris bliver 480.000 kr.

Hver lejlighed kommer da til at koste 48.000 kr. Udbetalingen må højst være 20 procent af prisen - og det er her 9.600 kr. pr. lejer, hvis alle 10 lejere vil være med, - som hver lejer altså må skaffe enten kontant, ved optagelse af lån, eller fra penge han har forudbetalt som husleje eller betalt som indskud, da han flyttede ind.

Mindst 1/3 af lejerne skal være med, hvis ejendommn overtages af en andelsboligforening. Med 10 lejligheder bliver det fire lejere. De fire lejere må da skaffe hele udbetalingen på 96.000 kr. - det bliver altså 24.000 kr. til hver.

Andelsboligforeningens accept

Hvis mindst 1/3 af lejerne ønsker at acceptere ejerrens tilbud, skal de danne en andelsboligforening for at kunne overtage ejendommen. Andelsboligforeningen skal således være dannet før lejerne overtager ejendommen, og foreningengen skal være istand til at skaffe udbtalingen, før tidsfristen udløber. Kan andelsboligforeningfen opfylde det, skal ejeren sælge ejendommen til foreningen.

Jo flere der melder sig ind i andelsboligforeningen, des billigere bliver det for hver enkelt.

Efter loven kan kommunen indtræde som andelshaver i stedet for lejere, der ikke vil være medlemmer. Kommunen kan dog ikke gå ind med større andele, end lejerne selv tegner sig for.

Andelsboligforeningen bestemmer selv, om udbetalingen skal betales direkte af hver enkelt andelshaver eller om foreningen vil prøve at få et lån mod sikkerhed i ejendommen.

Det vil være en fordel, hvis lejere, der ønsker at overtage deres ejendom på andelsbasis, hurtigst muligt tager skridt til at danne en andelsboligforening - måske allerede før ejeren fremsætter sit tilbud.

Særlige frister for lejerne

Lejernes accept skal foreligge senest 4 måneder efter, at tilbuddet er modtaget.

Mindst 1/3 af de i ejendommen værende lejere skal acceptere, for at ejeren er bundet af lejernes accept. Her tæller kun de faktisk udlejede lejligheder med. Lejligheder, der er tomme, eller er beboet af en ejer, tæller ikke med.

Hvis lejerne ikke overholder fristen, er virkningen, at ejeren kan gå igang med at opdele ejendommen i ejerlejligheder.

Det er således vigtigt at overholde fristerne. Alle henvendelser bør ske skriftligt, for at man senere kan bevise, at der er reageret inden fristens udløb.

  

 --------------------------------------------------------------------  

                          JA ELLER NEJ .....  

 --------------------------------------------------------------------  

Andelsboligforening

Når en gruppe mennesker overtager en ejendom på andelsbasis, betyder det, at de ejer ejendommen i fællesskab. Man betaler altså sin husleje til fællesskabet - andelsboligforeningen - som så betaler afdrag og renter på lån i ejendommen og andre fællesudgifter.

Boligministeriet har udsendt en vejledende normalvedtægt for andelsboligforeninger. I den kan man se, hvordan reglerne for en andelsboligforening kan stilles op.

Fordelen for lejerne ved at overtage ejendommen er større tryghed. Andelshaverne bestemmer i fællesskab, hvordan ejendommen skal drives. Når andelshaveren flytter, vil han kunne få dækket sit indskud (udbetalingen), de betalte afdrag på gælden i ejendommen, værdien af de udførte forbedringer og et beløb til at dække det, pengene er blevet mindre værd, siden han overtog lejligeheden.

Normalt vil andelshaverne i begyndelsen få en større husleje, men en del af udgiften er opsparing, som kommer tilbage, når man flytter.

For andelshaveren betyder overgangen, at han ikke længere kan få boligsikring. Pensionister har dog ret til boligsikring som andelshavere. Denne boligsikring skal tilbagebetales ved senere salg af andelen, hvis dette kan ske af den fortjeneste, pensionisten opnår ved salget.

Andelshaverens skat berøres ikke direkte af hans boligudgifter. Hvis han må tage et lån til udbetalingen, kan renterne trækkes fra på selvangivelsen. Når andelshaveren flytter, er han - ligesom parcelhusejeren og ejerlejlighedslejeren - fritaget for beskatning af overskud, når han har boet som andelshaver i 2 år i boligen.

Ejerlejligheder

Hvis der ikke er lejere nok, som vil overtage ejendommen på andelsbasis, kan ejeren udstykke lejlighederne som ejerlejligheder og sælge dem. Hvis lejeren vil købe sin lejlighed, må ejer og lejer blive enige om udbetaling og pris, nøjagtig som ved en enhver anden hushandel. De nuværende lejere har ikke forkøbsret til ejerlejlighederne. De kan heller ikke tvinges til at købe dem, og de nuværende lejere kan blive boende som lejere.

Hvis De køber Deres lejlighed - eller en anden ejerlejlighed - kan De ikke få boligsikring.

Skattemæssigt betyder det, at De kan trække ejendomsskatter og renter af lån fra på selvangivelsen, mens der til Deres indtægt bliver lagt et beløb som lejeværdi af egen bolig. Endelig skal De huske, at det standardfradrag, som parcelhusejere har, har De ikke som ejer af en ejerlejlighed. Forskellen mellem lejlighedens værdi og Deres gæld i lejligheden skal medregnes på selvangivelsen som formue.

Fortsat leje

Hvad enten en del af lejerne overtager ejendommen på andelsbasis, eller ejeren udstykker lejlighederne som ejerlejligheder, kan De blive boende som lejer. I det første tilfælde er De lejer hos andelsboligforeningen. I det andet tilfælde er De lejer hos den gamle ejer af ejendommen.

Det er en frivillig sag for hver lejer, om han vil være andelshaver. Andelsboligforeningen kan ikke sætte huslejerne ekstra op, fordi De bliver i lejligheden som lejer. Men foreningen har ret til at kræve et større indskud fra Dem, hvis De på et senere tidspunkt gerne vil være andelshaver i foreningen. De mister ikke Deres bytteret, når ejendommen overtages af andelsboligforeningen, men foreningen kan kræve, at den nye lejer, som De bytter med, skal være andelshavere i stedet for at være lejer. Andelsboligforeningen kan heller ikke sige Dem op - De er beskyttet af de samme regler om uopsigelighed, som De var før. Hvis ejendommen har mere end 12 lejligheder - andelslejlighederne talt med - kan de danne beboerforening eller opretholde beboerrepræsentation - nøjagtig som før.

Hvis lejlighederne skal udstykkes som ejerlejligheder, kan De heller ikke siges op som lejer. En køber kan først overtage lejligheden, når De flytter, men De mister Deres bytteret. Ejeren kan ikke forhøje huslejen, fordi han har udstykket ejendommen i ejerlejligheder, og De vil fortsat have ret til beboerrepræsentation, hvis ejendommen har mere end 12 lejligheder, ejerlejlighederne talt med.

  

 --------------------------------------------------------------------  

                      SÅDAN FOREGÅR DET I PRAKSIS  

 --------------------------------------------------------------------  

A. Altid forudgående vurdering

Ejerens første henvendelse til lejerne skal som nævnt være en meddelelse til lejerne om, at ejeren har søgt ejendommeen vurderet af det særlige vurderingsråd.

Når vurderingsresultatet foreligger, bliver ejeren og lejerne orienteret samtidig. Ejeren skal inden 3 uger henvende sig til lejerne med et tilbud.

Hvis ejeren ikke overholder denne frist, er ejeren afskåret fra at fortsætte opdelingen i ejerlejligheder. Han kan først begynde på en ny opdeling 3 år efter udløbet af fristen.

B. Tilbud

Ejerens næste henvendelse til lejerne er et egentligt tilbud om at overtage ejendommen på andelsbasis - og pris og øvrige overtagelsesvilkår skal klart fremgå af tilbuddet.

Mindst 1/3 af lejerne skal inden 4 måneder skriftligt meddele ejeren, at de accepterer det foreliggende tilbud.

Hvis lejerne accepterer ejerens tilbud, skal ejendommen overdrages til lejernes andelsboligforening.

C. Manglende accept

Hvis lejerne ikke inden udløbet af fristen accepterer tilbuddet, har ejeren ret til at opdele ejendommen i ejerlejligheder. Er dette ikke sket 3 år fra udløbet af lejernes frist, kan opdeling ikke ske uden nyt tilbud til de lejere, der på det tidspunkt bor i ejendommen.

D. Begrænsning af visse lejeforhøjelser

I kommuner med huslejeregulering (alle store kommuner har normalt disse regler) er der nu fortsat grænser for, hvor store lejeforhøjelser der kan genneemføres som følge af forbedringer.

I almindelige udlejningslejligheder kan der som hovedregel kun genneemføres lejeforhøjelser for forbedringer, der højst medfører en samlet lejestigning fra 1. juli 1975 på kr. 60 pr. kvadratmeter. Overstiges dette beløb, kan lejeren kræve den yderligere lejeforhøjelse gennemført gradvis over en tiårig periode.

Når ejeren udfører forbedringsarbejder for at opfylde kvalitetskravene til ejerlejlighedsopdeling, gælder tilsvarende regler for den del af lejeforhøjelsen, der overstiger 25 kr. kvadratmeter.

Søg hjælp

Det er altid vanskeligt at skulle træffe en så stor beslutning, som det er at blive andelshaver i en andelsboligforening eller købe sin lejlighed. Beslutningen får økonomiske konsekvenser mange år frem i tiden.

Der er så mange forhold, der skal tages i betragtning, når man træffer sit valg, og mange af tingene virker uoverskuelige. I afsnittet »Ja eller nej« nævnes nogle af de ændringer, der sker, når man tager sin beslutning. Men i de fleste tilfælde bør man ikke på egen hånd sige ja eller nej. Søg bistand hos en advokat eller andre med forstand på andelsboliger og udlejningsejendomme. Det koster penge, men i de fleste tilfælde vil de være givet godt ud.

Bilag 6.

  

                  NORMALVEDTÆGT FOR EN EJERFORENING,  

             OPRETTET I MEDFØR AF LOV OM EJERLEJLIGHEDER.  

Bekendtgørelse nr. 251 af 14. juni 1966, jfr. bekendtgørelse nr. 124 af 16. marts 1976.

(Udelelades her)

Bilag 7.

Vejledende normalvedtægt for en andelsboligforening i privatejet byggeri.

Navn, hjemsted, formål.

§ 1. Foreningens navn er andelsboligforeningen

Dens hjemsted er

Dens formål er at erhverve og drive ejendommen, matr.nr. , beliggende

Kapitalforhold.

§ 2. Medlemmerne hæfter kun solidarisk for den pantegæld, der indestår i ejendommen, såfremt panthaverne har taget forbehold herom. I øvrigt hæfter de for foreningens forpligtelser alene med deres foreningsindskud, der indgår i foreningens formue som ansvarlig kapital og ikke forrentes.

Medlemmerne kan ikke modregne fordringer mod foreningen i forpligtelser over for denne.

Foreningsindskud kan ikke afhændes eller pantsættes uden bestyrelsens samtykke.

Udstedes beviser for foreningsindskud, betales stemplingen af medlemmerne. Det enkelte bevis herpå skal lyde på navn.

§ 3. Ejendommen finansieres ved købet delvis ved medlemmernes foreningsindskud, hvis størrelse fastsættes af bestyrelsen efter købesummen for ejendommen og værdien af det enkelte medlems lejlighed i denne.

Såfremt ikke alle lejligheder ved købet overgår til andelslejligheder, skal de resterende lejligheder søges overdraget til nye medlemmer, efterhånden som de bliver ledige. Overdragelsen skal ske til den for den pågældende lejlighed fastsatte andel med tillæg som anført i § 15. Generalforsamlingen kan beslutte, at lejere, der ikke har indmeldt sig ved foreningens stiftelse, i stedet for de i § 15 anførte tillæg skal betale et beløb, der højst må udgøre den forhøjelse af boligafgiften for andelshavere, der er gennemført ved foreningens erhvervelse af ejendommen, for perioden fra forhøjelsens gennemførelse til lejerens indtræden som andelshaver. Den pågældende har ved videresalg ret til tillæg efter § 15, som om han var indtrådt som medlem ved foreningens stiftelse.

Medlemmer.

§ 4. Som medlem kan optages enhver, der ved foreningens stiftelse er indehaver af en lejlighed i ejendommen, og som forpligter sig til at betale foreningsindskud, eller som samtidig med optagelsen med bestyrelsens godkendelse overtager en lejlighed i ejendommen. Ved fraflytning bortfalder retten til at være medlem af foreningen.

Endvidere kan kommunen ved foreningens stiftelse optages som medlem for så vidt angår de andele, som ikke overtages af lejere af beboelseslejligheder i ejendommen.

§ 5. Et bolighavende medlem kan kun udmelde sig af foreningen, hvis han opsiger sin boligoverenskomst i henhold til § 18 og kun fra det tidspunkt, til hvilket overenskomsten opsiges.

§ 6. Mellem foreningen og de enkelte medlem oprettes en skriftlig boligoverenskomst, i hvilken boligafgiften og de øvrige vilkår angives.

Overenskomstens stempling betales af medlemmet.

§ 7. Boligafgifterne fastsættes af bestyrelsen, således at de indbyrdes står i samme forhold som værdierne af lejlighederne, og således at foreningen af sine indtægter kan afholde løbende driftsudgifter, betale afdragene på prioriteter i ejendommen og foretage passende henlæggelser til hovedistandsættelser, tab ved lejeledighed og lignende. Boligafgifterne kan forhøjes med 3 måneders varsel til den første i en måned.

Viser det sig, at boligafgifterne på grund af indtrufne forandringer eller forkert ansættelse ikke indbyrdes står i samme forhold som værdierne af lejlighederne, foretages med 3 måneders varsel til den første i en måned sådanne forhøjelser og nedsættelser, af det rette forhold fremkommer.

For opkrævning af boligafgift, der ikke er rettedigt betalt, kan fodres et gebyr af samme størrelse som fastsat i lov om leje for ikke rettidigt betalt husleje.

§ 8. Et medlem skal sørge for forsvarlig vedligeholdelse af sin lejlighed. Større istandsættelser som følge af vandskade, svamp, eksposion elle anden hændelig skade bekostes dog af foreningen.

§ 9. Uden bestyrelsens samtykke må et medlem ikke udleje sin lejlighed eller dele deraf drive egentlig erhvervsvirksomhed, undtagen i lokaler, som af bestyrelsen er bestemt hertil, anbringe motorer, faste maskiner, reklameskilte og radio- og fjernsynsantenner i bygningen eller på grunden eller foretage væsentlige ændringer af lejligheden. Er kommunen indtrådt som medlem er samtykke til udlejning af de af kommunen overtagne lejligheder ufornødent.

§ 10. Et medlem skal overholde sådanne regler til sikring af ro og orden, som bestyrelsen fastsætter.

§ 11. Et medlem kan ikke modsætte sig, at forbedringer af ejendommen iværksættes ved foreningens foranstaltning.

§ 12. Et medlem, der misligholder sine forpligtelser i væsentlig grad, kan udelukkes af foreningen med sådant varsel, som bestyrelsen bestemmer.

Overdragelser af lejligheder.

§ 13. Ved et medlems død har efterlevende ægtefælle, med hvem han boede sammen, ret til at indtræde som medlem i afdødes rettigheder og forpligtelser. Efterlader medlemmet sig ingen ægtefælle, har en person, der i mindst 2 år har haft fælles husstand med afdøde, samme ret.

Overtages lejligheden ikke af ægtefællen eller af et andet husstandsmedlem, har enhver af afdødes børn ret til at indtræde som medlem. Såfremt et gift medlem, der bor i foreningens ejendom, forlader det fælles hjem, har den anden ægtefælle ret til at indtræde i den fraflyttedes sted. Såfremt et medlem bliver separeret, eller hans ægteskab omstødes eller ophører ved skilsmisse, beror det på bestemmelse i bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne, der skal have ret til at fortsætte som medlem.

Udstedes nyt andelsbevis, betaler det indtrædende medlem stemplingen.

§ 14. I særlige tilfælde kan bestyrelsen tillade, at en person som nævnt i § 13 i et medlems levende live indtræder i hans rettigheder og forpligtelser.

§ 15. En lejlighed, der ikke overdrages efter reglerne i §§ 13 og 14, kan af medlemmet med bestyrelsens samtykke overdrages for en købesum, der ikke må overstige, hvad medlemmet har betalt ved overtagelsen med tillæg af

1. værdien af forbedringer, som medlemmet har betalt og værdien af udstyr til lejligheden eller inventar, der overtages af erhververen.

2. en forholdsmæssig andel af nedbringelsen af ejendommens prioritetsgæld i overdragerens besiddelsestid samt

3. en forholdsmæssig andel af en eventuel værdiforøgelse af ejendommen, der er indtrådt efter overdragerens optagelse i foreningen. Værdiforøgelsen beregnes på grundlag af udviklingen i bygeomkostningerne for etageboligbyggeri, således som denne fremgår af det indeks, der beregnes og offentliggøres af Danmarks Statistik.

§ 16. Ønsker et medlem at udtræde af foreningen og fraflytte lejligheden, må han skriftligt underrette bestyrelsen om, til hvem lejligheden ønskes overdraget på de i § 15 omhandlede vilkår, og hvorledes købesummen nærmere er beregnet. Endelig overdragelse må ikke finde sted, forinden bestyrelsens samtykke foreligger. Finder bestyrelsen, at købesummen ikke overstiger det efter reglerne i § 15 beregnede beløb, meddeles samtykke til overdragelsen.

§ 17. Butiks-, kontor- eller værkstedslokaler samt garager overdrages ikke efter foranstående regler, men udlejes på almindelige lejevilkår.

Udlejede lejligheder, der er overtaget af kommunen som andelshaver, skal ved ledighed søges overdraget til andelshavere efter regler i § 3.

Kommunen kan dog til stadighed være andelshaver af indtil lejligheder, der er egnede boliger for bevægelseshæmmede husstande.

§ 18. Et medlem kan opsige sin boligoverenskomst med 1/2 års varsel til den første i en måned. Med en forening, et selskab eller en institution samt vedrørende lejemål om butiks-, kontor- eller værkkstedslokaler kan dog andet opsigelsesvarsel aftales.

Udelukkes et medlem af foreningen i henhold til § 12, skal han fraflytte lejligheden til det tidspunkt, fra hvilket udelukkelsen gælder. Derudover kan et medlem kun opsiges til fraflytning, hvis ombygning af ejendommen medfører, at lejligheden må rømmes eller i øvrigt ganske særlige omstændigheder taler for, at opsigelse bør kunne ske, og medlemmet har i sådanne tilfælde krav på 1/2 års varsel til den første i en måned.

Er bygningen ikke mere egnet til sig formål, kan med henblik på nedlæggelse af foreeningens ejendom samtlige medlemmer, der har bolig i den, ved bestyrelsens foranstaltning opsiges med 1 års varsel til den første i en måned.

§ 19. Udgift ved istandsættelse af en lejlighed efter medlemmets flytning eller død skal han eller hans bo, medmindre istandsættelsesforpligtelsen overtages af erhververen af lejligheden, godtgøre foreningen, for så vidt det ikke drejer sig om en større istandsættelse som nævnt i § 8, eller medlemmet er opsagt i henhold til § 18, 2. stk. 2. punktum eller 3. stk.

Udgiften kan af foreningen modregnes i den pågældendes eventuelle tilgodehavende, foreningsindskud m.v., jfr. § 20.

§ 20. Ved et medlems flytning eller død udbetales han foreningsindskud, jfr. dog §19, kontant, når foreningen har modtaget foreningsindskud fra den, der overtager lejligheden.

Generalforsamling.

§ 21. Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed. Uden beslutning af generalforsamlingen kan væsentlig forandring, nedlæggelse eller salg af ejendommen, ændring af vedtægterne eller opløsning af foreningen ikke finde sted.

§ 22. Hvert år afholdes i marts eller april ordinær generalforsamling. Dagsordenen for denne skal omfatte følgende:

1. Aflæggelse af bestyrelsens årsberetning for det senest forløbne år og forelæggelse til godkendelse af årsregnskab med påtegning af revisor samt forelæggelse af budget.

2. Valg af formand for bestyrelsen for så vidt han afgår.

3. Valg af andre medlemmer af bestyrelsen.

4. Valg af Suppleanter for bestyrelsesmedlemmer.

5. Valg af revisor.

6. Eventuelt.

Ekstraordinær generalforsamling afholdes, når bestyrelsen finder anledning dertil, eller når det til behandling af et angivet emne skriftligt begæres af mindst af samtlige dennes medlemmer, eller når en tidligere generalforsamling har besluttet der.

§ 23. Generalforsamlingen afholdes i og indkaldes af bestyrelsen med mindst 8 dages varsel ved

opslag på passende sted

brev til samtlige medlemmer.

Indkaldelsen skal angive tid og sted for generalforsamlingen samt dagsordenen. Forslag, der af medlemmer agtes stillet på generalforsamlingen, må være indsendt til bestyrelsen inden den 1. marts. Sådanne forslag samt forslag, bestyrelsen agter at stille, skal samtidig med indkaldelsen fremlægges til eftersyn for medlemmerne på et i indkaldelsen angivet sted.

§ 24. Adgang til generalforsamlingen har medlemmer af foreningen og disses ægtefæller eller dermed sidestillede. Er kommunen indtrådt som medlem, har kommunen stemmeret i forhold til det antal andele, som den ejer.

Stemmeret har kun medlemmer, der har bolig i foreningen og har betalt foreningsindskud. Hvert sådant medlem har een stemme. Er kommunen indtrådt som medlem, udøver den stemmeret f.s.v. angår kommunens andele. Ved overdragelse af en lejlighed fra et medlem til et andet har det andet medlem stemmeret, selv om han endnu skylder foreningsindskud. På et gift medlems vegne kan stemmeret udøvet af ægtefællen eller dermed sidestillede.

§ 25. Generalforsamlingen vælger selv sin dirigent.

Beslutningen træffes af de mødende stemmeberettigede ved en simpel stemmeflerhed. Til vedtagelse af forslag om ændring af vedtægterne eller opløsning af foreningen kræves dog, af 2/3 af de stemmeberettigede stemmer for forslaget. Såfremt forslaget uden at være vedtaget efter denne regel har opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de fremmødte stemmeberettigede, afholdes ny generalforsamling inden 14 dage og på denne kan forslaget - uanset antallet af fremmødte - vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer.

Om forhandlingerne optages i en af formanden for bestyrelsen autoriseret protokol en kort beretning, der underskrives af dirigenten og formanden for bestyrelsen.

Ledelse.

§ 26. Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen. Den består - udover de af kommunen efter § 26a valgte medlemmer - af medlemmer foruden formanden, der vælges særskilt. Valgbare som medlemmer af bestyrelsen er kun foreningens medlemmer. Hvert andet år afgår formanden. Af bestyrelsens øvrige medlemmer afgår halvdelen hvert år. Afgangsordenen bestemmes for samtidig valgte medlemmer ved lodtrækning og eller ved den rækkefølge, i hvilken medlemmerne er valgt- Genvalg kan finde sted.

Kommer antallet af bestyrelsesmedlemmer ved afgang mellem to på hinanden følgende ordinære generalforsamlinger ned under, indtræder de valgte suppleanter i bestyrelsen. Findes ingen suppleanter, indkaldes ekstraordinær generalforsamling til valg af bestyrelsesmedlemmer og suppleanter.

Bestyrelsen vælger en næstformand af sin midte.

Ved en forretningsorden træffer bestyrelsen nærmere bestemmelser om udførelsen af sit hverv.

§ 26 a. Er kommunen andelshaver, deltager kommunalbestyrelsen ikke i valget af bestyrelsesmedlemmer efter § 26, men vælger medlemmer til bestyrelsen.

§ 27. Bestyrelsen har den overordnede ledelse af foreningens anliggender. Hvert år vedtager bestyrelsen inden 1. december budget for det følgende kalenderår.

Til at forestå den daglige drift kan bestyrelsen ansætte en forretningsfører. Hvorvidt fornøden medhjælp for foretningsføreren kan antages af ham eller skal ansættes af bestyrelsen, bestemmes ved forretningsordenen. Dog foretages eventuel ansættelse af bogholder eller kasserer eller af inspektør af bestyrelsen.

Forretningsføreren kan ikke være medlem af bestyrelsen. Det samme gælder den, der indtager en særlig stilling som bogholder, kasserer eller inspektør.

Foreningen forpligtes også for så vidt angår salg eller pantsætning af fast ejendom ved underskrift af formanden eller næstformanden for bestyrelsen og et andet medlem af denne samt forretningsføreren, hvis en sådan er ansat.

§ 28. Bestyrelsesmøde indkaldes af formanden eller, i hans forfald, af næstformanden så ofte anledning findes at foreligge, samt når 2 medlemmer af bestyrelsen begærer det. Er forretningsfører ansat, deltager han i mødet, for så vidt ikke forholdet mellem foreningen og ham forhandles, dog uden stemmeret.

Bestyrelsen er beslutningsdygtig, når formanden eller næstformanden og yderligere mindst medlemmer er til stede.

Beslutning træffes af de mødende bestyrelsesmedlemmer ved simpel stemmeflerhed. Står stemmerne lige, gør formandens eller, i hans forfald, næstformandens stemme udslaget.

Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i forhandling eller afstemning om en sag, i hvilken han selv, hans ægtefælle, et af hans børn, nogen af hans forældre eller søskende eller nogen af disses eller børnenes ægtefæller har en særinteresse.

I en af formanden for bestyrelsen autoriseret protokol optages en kort beretning om forhandlingerne. Beretningen underskrives af de bestyrelsesmedlemmer, der har deltaget i mødet.

Revisor.

§ 29. Foreningens regnskab revideres af en revisor, der vælges af generalforsamlingen.

Revisor afgår hvert år. Genvalg kan finde sted.

I forbindelse med sin revision skal revisor undersøge, om forretningsgangen er betryggende.

Revisor har adgang til at efterse alle regnskabsbøger og beholdninger og kan fordre enhver oplysning, som han finder af betydning for udførelsen af sit hverv.

Revisor skal til burg for bestyrelsen føre en revisionsprotokol, hvori han skal anføre hvilke revisionsarbejder, der er udført, og hvilke mangler vedrørende bogholderi og regnskabsvæsen, der måtte være konstateret. I forbindelse med sin beretning om revision af et årsregnskab skal revisor angive, hvorvidt han findere forrretningsgangen betryggende.

Hver gang indførsel i revisionsprotokollen er sket, skal den fremlægges på førstkommende bestyrelsesmøde og de tilstedeværende medlemmer af bestyrelsen med deres underskrift bekræfte, at de har gjort sig bekendt med indholdet af indførelsen.

Årsregnskab.

§ 30. Foreningens regnskabsår er kalenderåret.

Er forretningsfører ansat, forelægger han bestyrelsen udkast til årsregnskabet.

Det vedtagne regnskab underskrives af bestyrelsen og påtegnes af revisor. Er forretningsfører ansat, underskriver også han regnskabet.

Likvidation.

§ 31. Ved likvidation af foreningen anvendes dennes midler i første række til betaling af gæld, så til indfrielse af foreningsindskudskapital0 er der herefter noget tilbage, udloddes det til medlemmerne i forhold til foreningsindskuddene.

Likvidationen foretages af 2 likvidatorer, der vælges af generalforsmalingen. Vederlag til likvidatorerne betales af boet.

Således vedtages på foreningens generalforsamling den

  

 .....................................................................  

                        formandens underskrift.  

Bilag 8 A.

Anmeldelse af og fortegnelse over ejerlejligheder.

Undertegnede ejer af ejendommen matr.-nr. 17 b af X-køving købstads markjorder, beliggende Høstvej 1-3, af grundareal ifølge matriklen 1200 kvadratmeter, erklærer herved, at ejendommen er en ejerlejlighedsejendom. På ejendommen er opført en to-etages bygning med kælder og uudnyttet tagetage, af samlet etageareal 963 kvadratmeter, som vist på vedhæftede, af landinspektør................................attesterede kort. Ejendommen opdeles i 10 ejerlejligheder, angivet med numrene 1-10 på nedenstående fortegnelse og på vedlagte af landinspektør................................attesterede kort over de enkelte ejerlejligheder.

De enkelte ejerlejligheder har følgende særskilte numre, beliggenhed, størrelse og andel i ejendommen:

  

 Nr.  Beliggenhed           Benyttelse     Areal i m2    Fordelingstal  

  1   Høstvej 1, kld.tv.    Butik          69      69    18/120  

  2      -    -, st.tv.     Beboelse  (a)  78  

         -    -, kælder     Piuterrum (b)   6  

                                            -      84    10/120  

  3      -    -, st.th.     Beboelse  (a)  43  

         -    -, kælder     Pulterrum (b)   6  

                                            -      49     7/120  

  4      -    -, 1.tv.      Beboelse  (a)  78  

         -    -, kælder     Pulterrum (b)   6  

                                            -      84    10/120  

  5      -    -, 1.th.      Beboelse  (a)  43  

         -    -, kælder     Pulterrum (b)   6  

                                            -      49     7/120  

  6   Høstvej 3, kld.th.    Butik          86      86    22/120  

  7      -    -, st.tv.     Beboelse  (a)  77  

         -    -, kælder     Pulterrum (b)   6  

                                            -      83    10/120  

  8      -    -, st.th.     Beboelse  (a)  98  

         -    -, kælder     Pulterrum (b)   6  

                                            -     104    13/120  

  9      -    -, 1.tv.      Beboelse  (a)  77  

         -    -, kælder     Pulterrum (b)  

                                            -      82    10/120  

 10      -    -, 1.th.      Beboelse  (a)  98  

         -    -, kælder     Pulterum  (b)   5  

                                            -     103    13/120  

                                         I alt... 793  

                                         ------------  

                Fællesrum:  Trapperum.  

                            Loftsrum.  

                            Kælderrum.  

 Foranstående erklæring og fortegnelse begæres i medfør af lov om  

    ejerlejligheder § 10, stk. 1, nr......., noteret på matr.-nr. 17 b  

    af X-købing, idet de i henhold til tinglysningsbekendtgørelsen  

    fornødne erklæringer vedlægges.  

 ....................den................19....  

                            ............................  

                                      ejers navn  

 Det attesteres, at de i fortegnelsen indeholdte oplysninger for så  

    vidt angår ejerlejlighedernes beliggenhed og numre er korrekte,  

    samt at det angivne areal for ejerlejlighederne er i  

    overensstemmelse med den af mig foretagne opmåling.  

 ....................den................19....  

                            ............................  

                                    landsinspektør  

Bilag 8 B.

DUMMY.GIF billedet er ikke indlagt onMouseOver=

Bilag 8 C.

DUMMY.GIF billedet er ikke indlagt onMouseOver=

Bilag 9.

Bekendtgørelse nr. 323 af 1. juni 1977 om varmeisolering af ejerlejligheder.

(Udelades her).

Bilag 10.

Bekendtgørelse nr. 287 af 16. juni 1977 om tinglysning vedrørende ejerlejligheder og andre boligfællesskaber.

(Udelades her).

Officielle noter

Ingen