Senere ændringer til forskriften
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Cirkulære om ændringer i lov om ejerlejligheder m. v.


Ved lov nr. 240 af 8. juni 1979 er der sket ændringer i lov om ejerlejligheder (bekendtgørelse nr. 408 af 29. juni 1977). Ændringerne træder i kraft den 1. januar 1980.

De efter 1. januar 1980 gældende bestemmelser er herefter optrykt som lovbekendtgørelse nr. 327 af 9. juli 1979. Lovbekendtgørelsen er optaget som bilag 1 til i nærværende cirkulære.

Nærværende cirkulære omhandler de ved lovændringen nyindførte bestemmelser (pkt. 1-5) og supplerer forskellige punkter i boligministeriets cirkulære af 28. august 1977 om ejerlejligheder og boligfællesskaber (pkt. 6), fortolkningsbidrag,

Ændringerne vedrører:

Reglerne om videreopdeling af tidligere etablerede ejerlejligheder (pkt. 1);

reglerne om isolering af ejendomme, der opdeles (pkt. 2);

reglerne om mindretalsbeskyttelse af ejere i opdelte ejendomme (pkt. 3);

reglerne om sikring mod urimelige overdragelsesvilkår (pkt. 4);

reglerne om opdeling af fredede bygninger (pkt. 5).

Cirkulæret supplerer og ændrer således boligministeriets cirkulære af 25. august 1977 om ejerlejligheder på de nævnte punkter. Opmærksomheden henledes på, at ovennævnte cirkulæres kapitel VI, fra 1. januar 1980 erstattes af det af boligstyrelsen i tilknytning til lov nr. 239 af 8. juni 1979 om andelsboliger og andre boligfællesskaber udarbejdede cirkulære.

Videreopdeling

1. Ved videre opdeling af en allerede etableret ejerlejlighed er det nu i loven klargjort, at de nye ejerlejligheder, som etableres, skal opfylde kvalitetskravene i § 10, stk. 1, nr. 2, litra a-f. En videreopdeling udløser herefter ikke krav til hele bygningen, f. eks. med hensyn til isolering eller for de andre lejligheders vedkommende med hensyn til areal. Såvel i tilfælde af videreopdeling som i tilfælde, hvor der foretages ændringer i arealet for eksisterende ejerlejligheder, skal de opmålingsregler anvendes, som blev anvendt ved den oprindelige opdeling.

Isoleringskravet

2. Det er ved lovændringen præciseret, at kravet om et vist maksimalt varmetab i lovens § 10, stk. 2, nr. 1, litra f - som betingelse for en ejendoms opdeling - kun omfatter beboelseslejligheder i en ejendom. De nærmere regler om det totale varmetab for ejerlejligheder er fastsat i boligstyrelsens bekendtgørelse om varmeisolering af ejerlejligheder, der er optaget som bilag 2.

Tidspunktet for anmeldelsen til tinglysning af opdelingen er afgørende for, hvilke varmetabskrav der skal være opfyldt.

Mindretalsbeskyttelse

3. Ejeren af en ejendom, som er opdelt i ejerlejligheder, kan, når en lejlighed bliver ledig, som hidtil vælge, om han vil sælge eller udleje lejligheden, men i begge tilfælde mister han efter lovens § 2, stk. 4, efter 1. januar 1980 retten til at stemme efter fordelingstal vedrørende lejligheden.

Bestemmelsen tager sigte på at forhindre, at den oprindelige ejer af en udlejningsejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, bevarer majoriteten og dermed i realiteten hovedindflydelsen i ejerforeningen ved kun at sælge under 50 pct. af ejendommens ejerlejligheder.

Bestemmelsen omfatter kun ejere af flere lejligheder. Den ejerlejlighedsejer, som kun har een lejlighed, som er udlejet, bevarer således sin stemmeret i ejerforeningen vedrørende den pågældende lejlighed.

Sikring mod urimelige overdragelsesvilkår

4. I lovens § 16 og 16 a er optaget bestemmelser om overdragelse af lejligheder. Bestemmelserne er uændret overført fra lov om midlertidig regulering af boligforholdene, jfr. boligministeriets lovbekendtgørelse nr. 400 af 20. juli 1977.

Bestemmelsernes anvendelsesområde er ved overflytningen fra boligreguleringsloven til ejerlejlighedsloven udvidet fra de huslejeregulerede områder til hele landet.

Det nærmere indhold af reglerne er:

Ved etablering af ejerlejligheder i udlejningsejendomme vil ejeren naturligt søge at afhænde ejerlejlighederne til lejerne. For at undgå, at disse skal føle sig forpligtet til at erhverve deres lejligheder for ikke at miste deres bolig, er det i lovens § 16 fastsat, at lejere, der har beboet det lejede inden ejendommens omdannelse til ejerlejligheder, skal have oplysning om deres beskyttelse mod, at en ejerlejlighedsejer kan opsige lejeren for selv at overtage det lejede. Efter reglen kan den, der tilbyder en sådan lejer køb af det lejede som ejerlejlighed uden at give oplysning om den pågældendes beskyttelse mod opsigelse, straffes med bøde.

Såfremt en køber af en ejerlejlighed i indtil 1/2 år efter tinglysning af endeligt skøde bliver opmærksom på, at købsprisen muligvis er for høj, kan han efter § 16 a indbringe sagen for boligretten, der kan træffe afgørelse om den rimelige pris.

Fredede bygninger

5. I medfør af § 27 i lov om bygningsfredning kan fredede bygninger - efter 1. januar 1980 som hovedregel kun opdeles med miljøministerens samtykke.

Fortolkningsbidrag

6. Lov om ejerlejligheder har siden udsendelse af boligministeriets cirkulære af 25. august 1971 givet anledning til en række fortolkningstvivl.

a. I relation til lovens § 10, stk. 1, nr. 1, har boligstyrelsen udtalt, at afgørende for om en bygning må anses for påbegyndt opført efter 1. juli 1966 er, om fundamentering var påbegyndt efter dette tidspunkt.

b. Spørgsmålet, om en gennemgribende ombygning kan bevirke, at en før 1. juli 1966 opført bygning sidestilles med en efter denne dato opført bygning, har været rejst i relation til reglerne om betaling af afgift ved førstegangsoverdragelser, jfr. lov nr. 575 af 25/11 1977. Boligstyrelsen er som udgangspunkt af den opfattelse, at blot der resterer en mindre del af den oprindelige bygning, vil selv en gennemgribende ombygning ikke kunne bevirke, at bygningen betragtes som opført efter 1. juli 1966. Opførelsestidspunktet er imidlertid uden betydning i relation til rene erhvervsejendomme.

c. Boligstyrelsen har i relation til lovens § 10, stk. 1, nr. 2, og de deri indeholdte kvalitetskrav udtalt, at disse kun finder anvendelse på bygninger, der indeholder boliger til helårsbeboelse.

Boligstyrelsen, den 26. oktober 1979

AXEL G. POULSEN

/Birgitte Raaschou-Nielsen

Bilag 1

Lovbekendtgørelse nr. 327 af 9. juli 1979 om ejerlejligheder

(udelades her)

Bilag 2

Bekendtgørelse nr. 432 af 18. oktober 1979 om varmeisolering af ejerlejligheder

(udelades her)

Officielle noter

Ingen