Senere ændringer til forskriften
Lovgivning forskriften vedrører
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Cirkulære om lejeloven


Indledning

Lejelovgivningen er ændret ved lov nr. 237 af 8. juni 1979 om leje (lejeloven) og lov nr. 238 af 8. juni 1979 om midlertidig regulering af boligforholdene (boligreguleringsloven). Lovene træder i kraft den 1. januar 1980.

De ændrede love bygger i vid udstrækning på lovudkast udarbejdet af et lejelovsudvalg som boligministeren nedsatte den 25. august 1977 med henblik på gennemførelse af redaktionelle og tekniske ændringer, der kunne lette lovens fortolkning og anvendelse. Udkastene ledsagede udvalgets betænkning af 14. december 1978.

Udvalget var nedsat med repræsentanter for grundejernes, lejernes, advokaternes og ejendomsmæglernes organisationer samt repræsentanter fra justitsministeriet og boligministeriet.

I nærværende cirkulære redegøres for de vigtigste bestemmelser i lov om leje, medens reglerne i boligreguleringsloven er omtalt i et cirkulære herom af 4. december 1979.

Cirkulæret om lejeloven erstatter fra 1. januar 1980 boligministeriets cirkulære af 25. marts 1975 om lejeloven og cirkulære af 19. november 1975 om nye lejekontraktsblanketter med ændrede regler for husdyrhold.

Derimod opretholdes cirkulære af 10. marts 1977 om nye lejekontraktsblanketter for almennyttigt byggeri.

I forbindelse med lovændringen er der udarbejdet ændret bekendtgørelse om autoriserede mellemmænd ved udlejning (nr. 428 af 15. okt. 1979), der afløser bekendtgørelse nr. 86 af 21. marts 1975, samt ændret bekendtgørelse om beboerrepræsentation (nr. 447 af 24. oktober 1979), der afløser bekendtgørelse nr. 87 af 21. marts 1975.

De ændrede bekendtgørelser er optaget som henholdsvis bilag 1 og 2 til nærværende cirkulære.

Desuden henledes opmærksomheden på, at boligministeriets bekendtgørelse nr. 34 af 2. februar 1959 om varmemålere er bortfaldet.

I tilslutning til lovændringen vil der blive udarbejdet nye udgaver af boligministeriets typeformularer, jfr. cirkulærets pkt. 5.

Ændringer i forhold til hidtidig lov

1. De vigtigste af de nu gennemførte ændringer er:

a. Adgang for lejeren til tinglysning af visse videregående rettigheder. Lovens § 7 (cirkulærets pkt. 6).

b. Afhjælpning af mangler ved fogedens bistand i visse tilfælde. Lovens § 11, stk. 1 (cirkulærets pkt. 10).

c. Hensættelser til vedligeholdelse fastsættes på grundlag af antal m2 bruttoetageareal og ikke som tidligere på grundlag af lejens størrelse. Lovens § 22 (cirkulærets pkt. 12).

d. Såvel i erhvervs- som i beboelseslejemål kan der ske lejeforhøjelse hvert andet år. Lovens § 47 (cirkulærets pkt. 21).

e. Adgang til at opkræve foreløbig lejeforhøjelse efter et forbedringsarbejde er udført, men inden endeligt byggeregnskab foreligger. Lovens § 59, stk. 4 (cirkulærets pkt. 25).

f. Adgang til i begrænset omfang at stemme ved fuldmagt på beboermøder. Lovens § 64, stk. 1 (cirkulærets pkt. 28).

g. Udvidet adgang til beboerrepræsentation i visse ejendomme. Lovens § 64, stk. 2, 3 og 4 (cirkulærets pkt. 28).

h. Ret til at fremleje i 2 år i visse tilfælde. Lovens § 70 (cirkulærets pkt. 7, 32).

i. Enkeltværelser, der ikke er en del af udlejers lejlighed, og møblerede lejligheder får samme opsigelsesbeskyttelse som beboelseslejligheder (cirkulærets pkt. 42 b).

j. Tilbudspligten gøres generel for rene beboelsesejendomme med mere end 5 lejemål og for andre ejendomme med mere end 12 beboelseslejligheder. Lovens § 100 (cirkulærets pkt. 48).

Til loven er endvidere overført en del bestemmelser fra den hidtidige lov om midlertidig regulering af boligforholdene, og de pågældende bestemmelsers område er fra lovens ikrafttræden herefter udstrakt til hele landet.

Det gælder således:

k. Dusørbestemmelsen i hidtidig boligreguleringslovs § 19, der er overført til lejeloven. Opkrævning af dusør er samtidig afkriminaliseret. Lovens § 6 (cirkulærets pkt. 6).

l. Adgang for lejeren til, såfremt udlejer ikke inden en vis frist fremlægger regnskab over de på vedligeholdelseskontoen indestående beløb, at kræve lagt til grund, at der indestår et beløb svarende til de sidste 5 års hensættelser (hidtidig boligreguleringslovs § 16, stk.. 2). Lovens § 22, stk. 5 (cirkulærets pkt. 11).

m. Udlejerens pligt til ved genudlejning at give den nye lejer oplysning om indestående på vedligeholdelseskonto (hidtidig boligreguleringslovs § 7, stk. 3). Lovens § 23, stk. 3 (cirkulærets pkt. 11).

n. Regulering af forudbetalt leje. Lovens § 34, stk. 2 (hidtidig boligreguleringslovs § 8), (cirkulærets pkt. 6).

o. Forbud mod pristalsklausuler i beboelseslejemål. Lovens § 53, stk. 2 (§ 11, stk. 8, i hidtidig boligreguleringslov), (cirkulærets pkt. 24).

p. Adgang til fremleje af en del af en beboelseslejlighed. Lovens § 69 (hidtidig boligreguleringslovs § 66), (cirkulærets pkt. 7,31).

q. Desuden er lovens systematik ændret således, at lovens første kapitler vedrører indgåelse af lejeaftaler, de følgende udlejerens og lejernes indbyrdes forhold, medens lejemålet består, og de sidste kapitler lejeforholdets ophør. Nærværende cirkulære følger i vid udstrækning denne systematik.

r. Ved loven er der som hovedregel gennemført ensartede frister for visse reaktioner fra lejers og udlejers side. Hvor forhold ikke har talt afgørende imod, er der således indført frister på 6 uger mod hidtil 2 uger og 1 måned.

s. Endelig er det ved afslutningen af hvert kapitel i loven angivet, hvilke af de forudgående bestemmelser der er præceptive. Overgangsbestemmelser

t. Reglerne om beboerrepræsentation i lovens kap. XI og bestemmelsen om bytteret i lovens § 73 finder ikke anvendelse i ejendomme, der inden den 1. marts 1975 er erhvervet af en kommune eller et godkendt saneringsselskab, og som er omfattet af en godkendt saneringsplan. Lovens § 118 (cirkulærets pkt. 28).

u. Ved hensætning på vedligeholdelseskonti til hvidtning, tapetsering og maling af lejligheden opretholdes den højere afsætning, indtil udlejeren kræver lejeforhøjelse efter §§ 47, 50 eller 58, såfremt den andel af lejen, der efter de hidtil gældende regler er større end det beløb, der er fastsat i § 22. Lovens § 119, stk. 1 (cirkulærets pkt. 12).

v. Reglerne om udvidet opsigelsesbeskyttelse af lejere i enkeltværelser og møblerede lejligheder finder kun anvendelse for lejemål indgået efter 1. januar 1980, jfr. ovenfor pkt. i. Lovens § 119, stk. 2 (cirkulærets pkt. 42 b).

x. Begrænsningen i adgangen for udlejere til at opsige lejere i visse udlejede ejerlejligheder gælder kun for lejemål indgået efter 1. januar 1980, jfr. lovens § 84 d. Lovens § 119, stk. 3 (cirkulærets pkt. 42 b).

Lovens område

2. Lejeloven finder i princippet anvendelse på ethvert lejemål om hus eller husrum.

Lovens bestemmelser finder også anvendelse på fremlejemål og lejemål om enkelte værelser, møblerede lejligheder eller en del af en sådan. Derimod er lejemål om bolig med fuld kost samt aftaler mellem hotelvirksomheder og disses gæster undtaget fra lovens bestemmelser.

Loven gælder, selv om lejen skal betales med andet end penge, herunder ved arbejde.

Endvidere fremgår det nu udtrykkeligt af loven, at lovens regler om beboelseslejligheder også finder anvendelse, når en lejlighed delvis er udlejet til andet end beboelse.

Det betyder, at lejeren i disse tilfælde har beboelseslejerens beføjelser, også hvad angår beboerrepræsentation. Bestemmelsen afskærer ikke erhvervslejeren fra erhvervsbeskyttelse, selv om det lejede også anvendes til beboelse.

Ifølge lovens § 2 kommer loven dog ikke til anvendelse i det omfang, lejeforholdet er omfattet af særlige regler i anden lovgivning. Sådanne bestemmelser er bl. a. givet i lov om brug af visse ejendomme og boliger på landet, lov om landbrugsejendomme, lov om lønninger og pensioner m. v. til statens tjenestemænd og lov om boligbyggeri. I lejemål, der er omfattet af sådan særlovgivning, gælder lejelovens regler ikke for forhold, som de pågældende love har bestemmelser om.

I kommuner, hvor lov om midlertidig regulering af boligforholdene er gældende, træder bestemmelserne i denne lov i vidt omfang i stedet for lejelovens regler. Der henvises herom til cirkulære af om midlertidig regulering af boligforholdene, hvoraf bl. a. fremgår, at kommunalbestyrelserne kan indføre eller ophæve bestemmelserne i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Indgåelse af lejeaftaler

Skriftlige kontrakter

3. Lejeaftalen skal udfærdiges skriftligt, såfremt enten udlejer (fremlejer) eller lejer (fremlejetager) forlanger det (lovens § 4).

Det samme gælder andre aftaler om det lejede. Der tænkes her især på aftaler, der indgås senere og supplerer den oprindelige lejeaftale. Bestemmelsen herom afløser reglen i hidtidig lovs § 6, hvorefter lejeren havde ret til i visse tilfælde at kræve skriftligt samtykke hos udlejeren.

Der er således intet til hinder for, når begge parter i lejeforholdet er indforstået hermed, at undlade oprettelse af en skriftlig kontrakt. I det omfang, der ikke er udfærdiget skriftlig lejekontrakt, anses lejeaftalen afsluttet på lovens vilkår i det omfang, der ikke udtrykkeligt er fastsat andet i aftalen. Det indebærer, at også lovens fravigelige bestemmelser, herunder f. eks. reglen om, at vedligeholdelsespligten påhviler udlejeren, gælder for lejeaftalen, medmindre der som nævnt udtrykkeligt er fastsat andet.

Er lejens størrelse ikke aftalt, anses den for at udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, lovens § 47, stk. 2, jfr. cirkulærets pkt. 21.

For alle lejeforhold gælder, at der ikke gyldigt kan aftales lejevilkår, der er i strid med lovens ufravigelige bestemmelser.

Blanketter til lejeaftaler

4. Ifølge lovens § 5 må blanketter til lejeaftaler kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejer- og lejerforeninger eller boligministeren.

I henhold til § 8 i bekendtgørelse nr. 624 af 8. december 1978 om henlæggelse af opgaver og beføjelser til boligstyrelsen udøves boligministerens beføjelse af boligstyrelsen.

Ved anvendelse af blanketter til lejeaftaler forstås formularer eller lignende, der indeholder ensartede regler og anvendes ved indgåelse af flere aftaler, således at de valgte lejevilkår er ens for flere lejemål og bringes i anvendelse over for den enkelte lejer ved udfyldning af lejeaftalen med angivelse af lejerens navn og de fornødne oplysninger til identifikation af det lejede.

Reglerne omfatter enhver form for blanketter eller formularer, uanset på hvilken måde blanketten er fremstillet. Det er således ikke blot blanketter til lejeaftaler, der er trykt eller på anden mekanisk måde fremstillet, f. eks. ved duplikering eller fotokopiering, der er omfattet af pligten til autorisation. Ligegyldigt på hvilken måde blanketter er fremstillet, må de kun anvendes, når de er autoriserede.

Bestemmelsen tager sigte på at sikre anvendelse af betryggende kontraktsblanketter.

Anvendelse af autoriserede blanketter er påbudt for kontrakter, der er oprettet den 1. juli 1959 eller senere.

Kontrakter, der er oprettet inden dette tidspunkt, er gyldige, selv om der er anvendt blanketter, der ikke senere er blevet autoriseret.

Bestemmelser i en blanket, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver ham mindre rettigheder end angivet i loven, skal fremhæves for at være gyldige.

Anvendes der ved indgåelse af lejeaftaler blanketter, som ikke er autoriserede, er lejeaftalen ikke ugyldig, men bestemmelser i blanketten, som tillægger lejeren mere vidtgående forpligtelser eller mindre vidtgående rettigheder end angivet i lejeloven, er uden virkning, jfr. lovens § 5, stk. 3.

Heraf følger, at en uautoriseret blanket har fuld gyldighed, hvis den ikke indeholder bestemmelser, der forringer lejerens retsstilling i forhold til lejeloven.

Ovenstående regler gælder også for andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.

Autoriserede blanketter

5. Boligministeriet har autoriseret en række blanketter som hovedtyper for de enkelte arter af lejemål. I forbindelse med lovændringen vil der af boligstyrelsen blive autoriseret nye udgaver af følgende blankettyper:

Typeformular A til anvendelse i lejemål om beboelseslejligheder i private udlejningsejendomme og/eller lejemål om erhvervs- og forretningslokaler i private udlejningsejendomme og almennyttige boligselskaber.

Typeformular D til anvendelse i kortvarige lejemål om ferieboliger.

Typeformular E til anvendelse ved udlejning af enkeltværelser uden køkken.

Typeformular L til anvendelse i lejemål om garager.

Typeformular M til anvendelse i midlertidig lejemål i henhold til saneringsloven.

Typeformular P til anvendelse ved overdragelse af lejemål om kommunale pensionistboliger.

Typeformular B 1977 til anvendelse i boliglejemål i almennyttige boligselskaber vil fortsat kunne benyttes.

De således autoriserede formularer vil uden yderligere autorisation kunne optrykkes eller forhandles af enhver, enkeltperson, selskab, institution eller organisation. Det er dog en betingelse, at optrykket foretages således, at det i indhold og opstilling nøje svarer til den autoriserede formular, dog at optrykket vil kunne foretages med påtrykt sædvanlig firmakendetegn eller lignende foran formularens tekst. De autoriserede typeformularer kan købes hos boghandlerne og Direktoratet for statens indkøb, Bredgade 20, 1260 København K.

Der består fortsat en adgang for sammenslutninger af landsomfattende grundejer- og lejerforeninger og boligministeren til at autorisere blanketter med visse fra typeformularerne afvigende bestemmelser, men kun, når særlige forhold - f. eks. en hidtil i bestemte områder eller ejendomme anvendt kontraktpraksis eller kutyme - taler derfor. Varianter vil kun blive godkendt, for så vidt angår typeformularerne A og B.

Blanketterne skal affattes så overskueligt, kort og klart som muligt. Tillægger bestemmelser i blanketter lejeren mere vidtgående forpligtelser eller mindre vidtgående rettigheder end angivet i lejeloven, skal disse fremhæves.

Antallet af autoriserede blanketter forudsættes fremdeles begrænset mest muligt, og autorisation vil som nævnt kun ganske undtagelsesvis kunne forventes meddelt.

Lejeaftalens indhold, herunder lejers adgang til at kræve lejenedsættelse og visse regler om betaling af leje

6 a. Ved afslutning af lejeaftale om hus eller husrum - hvad enten der er tale om første udlejning eller genudlejning - kan udlejer og lejer i princippet frit aftale lejevilkårene, ligesom de i løbende lejeforhold frit kan aftale ændringer i vilkårene. Dog kan der ikke aftales vilkår, der strider mod lovens ufravigelige bestemmelser, for eksempel med hensyn til udlejerens adgang til at opsige lejeren, afsætning til vedligeholdelseskonto osv. Ej heller er det ved udlejning til beboelse eller ved bytning af beboelseslejligheder tilladt at kræve vederlag fra lejeren eller at betinge sig, at han indgår anden retshandel, der ikke er et led i lejeaftalen. Beløb, der er betalt i strid hermed, kan kræves tilbagebetalt.

Efter lovens § 7 er en lejers rettigheder efter reglerne i loven gyldige mod enhver uden tinglysning. Det samme gælder aftaler om forudbetaling af leje, indskud, depositum el. lign., når disse beløb tilsammen ikke overstiger et halvt års leje.

Den lejer, der ved aftale har erhvervet videregående rettigheder, f. eks. aftalt uopsigelighed, afståelsesret eller ret til at få godtgørelse efter § 63 ved fraflytning, kan kræve aftalen tinglyst. Den tinglyste aftale respekterer størst mulige offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Har ejeren ikke ladet aftalen tinglyse senest 6 uger efter, at lejeren har forlangt det, har lejeren ret til at lade aftalen tinglyse.

Når lejeforholdet er ophørt, skal lejeren lade den tinglyste aftale aflyse.

b. Endvidere er der ved lovens § 49 givet lejeren beskyttelse mod aftaler, hvorved han bliver forpligtet til at betale en leje, der er væsentlig højere end det lejedes værdi.

Lejerens adgang til i henhold til § 49 at kræve lejen nedsat forældes i løbet af 1 år fra det tidspunkt, på hvilket lejen eller lejeforhøjelsen første gang skulle erlægges. Forældelsen afbrydes ved lejerens sagsanlæg.

Sager om nedsættelse af urimelig leje indbringes for boligretten.

Ved afgørelse af, om lejen er rimelig i forhold til det lejedes brugsværdi, skal der foretages en sammenligning med den leje, der er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Hvis lejen nedsættes i medfør af § 49, har lejeren ret til at kræve det for meget erlagte beløb tilbagebetalt. Lejerens krav på tilbagebetaling er med undtagelse af, at krav skal rejses inden 1 år, jfr. ovenfor, undergivet de almindelige forældelsesregler, og lejeren har ret til i overensstemmelse med de almindelige regler herfor at modregne for meget indbetalt husleje.

I ejendomme, hvor der er valgt beboerrepræsentanter, har disse ret til at kunne kræve lejenedsættelse uafhængigt af lejernes ønske herom, jfr. lovens § 49, stk. 5. Beboerrepræsentanterne hæfter i disse tilfælde for sagens omkostninger.

Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagsanlægget.

c. De nærmere regler om lejens betaling er fastsat i lovens kap. VI. Betales lejen ikke rettidigt efter lovens regler, kan udlejer i medfør af bestemmelsen i lovens § 93 ophæve lejeaftalen.

Udlejeren kan dog kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. Udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. Som gebyr for påkravet kan udlejeren kræve 50 kr. + 2 pct. af det skyldige beløb ud over 1.000 kr. Gebyret er pligtig pengeydelse i lejeforholdet med den virkning, at manglende betaling heraf kan medføre ophævelse. Det må dog være en forudsætning herfor, at udlejeren i sin påkravsskrivelse har meddelt, at han ønsker at gøre krav gældende om gebyrbetaling.

Om lejebetaling er det ved lovændringen pr. 1. januar 1980 endvidere fastsat, at leje for beboelseslejligheder ikke kan kræves betalt for mere end 3 måneder ad gangen.

Samtidig er den hidtidige regel i boligreguleringsloven om regulering af forudbetalt leje overført til lejelovens område, således at forudbetalt leje ved gennemførelse af lejeforhøjelser kun kan kræves gennemført, hvis forudbetalingen ikke skal indestå som depositum ved lejeforholdets ophør. Reguleringen kan kræves med lige store månedlige beløb over samme antal måneder, som forudbetalingen vedrører.

Om lejefastsættelsen i beboelseslejemål i kommuner, hvor boligreguleringslovens kap. II-V gælder, henvises til bestemmelserne heri. Endvidere gælder der særregler for almennyttigt byggeri og privat udlejningsbyggeri med statsstøtte, jfr. lov om boligbyggeri.

Lejerens brug af det lejede

Det lejedes benyttelse

7. Lejeren skal behandle det lejede forsvarligt, og lejeren er erstatningspligtig for skade, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af ham selv, hans husstand eller andre, som han har givet adgang til det lejede (lovens § 25). Hvis lejeren eller hans husstand eller andre personer, han har ansvaret for, behandler det lejede eller ejendommen på en sådan måde, at det må betragtes som vanrøgt, og lejeren ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand, kan udlejeren hæve lejemålet (lovens § 93).

Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt. Tilsidesættelse af denne pligt kan give udlejeren adgang til at hæve lejemålet (lovens § 93).

Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke overlade brugen af det lejede eller nogen del deraf til andre end medlemmer af sin husstand.

Lejeren har dog i medfør af bestemmelsen i lovens § 69 adgang til at fremleje en del af sin lejlighed til beboelse, jfr. cirkulærets pkt. 31.

Endvidere har lejeren af en beboelseslejlighed under visse betingelser ret til at fremleje sin lejlighed i indtil 2 år, jfr. cirkulærets pkt. 32.

Udlejeren skal sørge for, at der hersker god orden i ejendommen, og lejeren skal overholde de almindelige ordensregler, der gælder for ejendommen, og skal efterkomme andre rimelige påbud, der skal sikre god husorden og forsvarlig brug af det lejede. Endelig skal lejeren sørge for, at de pligter, der påhviler ham, også iagttages af de personer, for hvis handlinger han er ansvarlig (lovens § 27).

Tilsidesætter lejeren trods påmindelse de pligter, der således påhviler ham, kan udlejeren opsige lejemålet med kontraktmæssigt varsel (lovens § 83, litra c) og i særligt grove tilfælde hæve lejemålet uden varsel (lovens § 93).

Lejerens installationsret

8. Lejeren må efter lovens § 28 ikke uden udlejerens samtykke foretage ændringer af det lejede eller anbringe andre indretninger eller genstande end de, der er omhandlet i lovens §§ 29 og 30.

a. Efter disse bestemmelser har lejeren ret til at foretage sædvanlige installationer i det lejede. Som sædvanlige installationer betragtes efter retspraksis til eksempel køleskab, vaskemaskine, opvaskemaskine, fryseskab og telefon. Dette gælder dog ikke, hvis udlejeren kan godtgøre, at ejendommens el- og afløbskapacitet ikke er tilstrækkelig til installationen. Hvis lejeren selv afhjælper dette forhold, f. eks. ved at øge el-tilførslen på egen bekostning, kan udlejeren ikke modsætte sig installationen. Hvis udlejeren øger kapaciteten, kan han hos lejeren opnå en lejeforhøjelse svarende til den øgede brugsværdi, jfr. lovens § 58, stk. 3 (cirkulærets pkt. 25). Det fremgår udtrykkeligt af loven, at lejeren har pligt til at meddele udlejeren, at han agter at foretage en installation.

b. Lejeren har også ret til at anbringe radio- og fjernsynsantenne på ejendommen, medmindre en tilsvarende er anbragt ved udlejerens foranstaltning til brug for lejeren, eller udlejeren godtgør, at anbringelsen vil være til ulempe for ejendommen eller dens beboere. Dog kan udlejeren forlange, at opsætning af radio- og fjernsynsantenne skal ske i form af fællesantenneanlæg, således at andre lejere, der senere ønsker opsætning af antenne, får mulighed for tilslutning mod betaling af en forholdsmæssig andel af udgifterne. Ved antennens opsætning skal udlejerens anvisninger følges, hvilket indebærer, at udlejeren kan forlange, at opsætningen foretages på den for ejendommen mest hensigtsmæssige måde.

Hvor en udlejer anbringer et fællesantenneanlæg, som opfylder de af ministeriet for offentlige arbejder, direktoratet for post- og telegrafvæsenet, givne forskrifter - hvilket vil kunne dokumenteres ved en af post- og telegrafvæsenet udstedt måleattest for anlægget - kan han forlange, at tidligere opsatte enkeltantenner fjernes med 3 måneders varsel. Også et af lejeren opsat fællesantenneanlæg, der ikke opfylder de nævnte forskrifter, kan forlanges fjernet med samme varsel.

Om udlejers adgang til at opnå lejeforhøjelse på grund af opsatte anlæg, se cirkulærets pkt. 25.

c. Lejeren er over for udlejeren erstatningsansvarlig for skade, der er forårsaget af de installationer, han har foretaget, og udlejeren kan forlange, at lejeren ved betaling af forsikring - f. eks. således at udlejeren tegner forsikringen og afkræver præmien hos lejeren - eller på anden måde stiller fornøden sikkerhed for opfyldelsen af lejerens erstatningspligt.

d. En lejer af et erhvervslejemål har i forhold til udlejeren ret til den efter hans forretnings og ejendommens art sædvanlige skiltning på de til det lejede hørende mure, døre og vinduer såvel som til anbringelse af markiser og sædvanlige udhængsskabe, automater, varer og lignende.

Godtgørelse for forbedringer ved fraflytning

9. Om adgangen for lejere til at opnå godtgørelse for udførte forbedringer ved fraflytning, lovens § 63 henvises til cirkulærets pkt. 27.

Vedligeholdelse

Almindelige bestemmelser

10. Såfremt ikke andet udtrykkeligt er aftalt, påhviler pligten til at foretage forsvarlig vedligeholdelse af ejendommen (udvendig vedligeholdelse) og det lejede (indvendig vedligeholdelse) udlejeren, og denne skal da bl. a. foretage fornyelse af tapet, maling eller anden istandsættelse som følge af forringelse ved slid og ælde, så ofte det under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter er påkrævet (lovens § 19).

Det påhviler dog lejeren at foretage vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse, nøgler og ruder og holde vand- og gashaner og elafbrydere forsvarligt vedlige.

Lejeren skal endvidere vedligeholde wc-kummer cisterner, vaskekummer, badekar, køleskabe, komfurer, vaskemaskiner og lignende installationer, medmindre lejeren kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse.

Sager om vedligeholdelsespligten kan af hver af parterne indbringes for boligretten, der i tilfælde af, at udlejeren forsømmer sin vedligeholdelsespligt, bl.a. kan tilkende lejeren afslag i lejen. Lovens § 11, stk. 2, og erstatning, lovens § 13.

Herudover er det ved en bestemmelse i lovens § 11 fastsat, at såfremt det lejede ikke ved lejemålets overtagelse eller under dets beståen er i den stand, som lejeren kan kræve, kan lejeren selv afhjælpe manglen for udlejerens regning, hvis udlejeren ikke straks afhjælper manglen.

Vedrører manglen det lejedes forsyning med lys, gas, varme, kulde eller lignende, kan lejeren ved fogedens bistand skaffe sig adgang til ejendommens installationer for at afhjælpe mangelen.

Om udlejerens og lejerens vedligeholdelsespligt i lejemål, der omfattes af kap. II-V i boligreguleringsloven, henvises endvidere til kap. III og § 66 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Særlige bestemmelser om indvendig vedligeholdelse i beboelseslejligheder

11. Når en lejlighed er udlejet udelukkende til beboelse, anses udlejerens pligt til at vedligeholde lejligheden med hvidtning, maling og tapetsering for opfyldt, når han til dette formål løbende har afholdt de beløb, der skal anvendes hertil efter reglerne i lovens §§ 22 og 23. Disse bestemmelser gælder ufravigeligt i alle tilfælde, hvor lejeren ikke ved kontraktsbestemmelser helt har overtaget pligten til den nævnte indvendige vedligeholdelse. Bestemmelserne udelukker imidlertid ikke, at lejeren ved aftale kan overtage vedligeholdelsespligten, selv om denne har påhvilet udlejeren, men hvor udlejeren har pligten, kan det ikke gyldigt aftales, at kontoordningen ikke skal gælde.

Reglerne er ejheller til hinder for, at udlejeren og lejeren enes om at anvende de på vedligeholdelseskontoen afsatte midler helt eller delvis på anden måde end den i loven forudsatte, f. eks. til gennemførelse af mindre forbedringsarbejder.

Bestemmelsen gælder, uanset hvornår lejligheden første gang er udlejet.

Lejligheder, der kun delvis er udlejet til beboelse (blandede lejemål) omfattes ikke af bestemmelserne, uanset om det lejede tillige omfatter en beboelseslejlighed. Derimod finder bestemmelserne anvendelse på udleje af møblerede lejligheder.

Efter bestemmelserne skal der oprettes en særlig vedligeholdelseskonto for hver lejlighed. Kontoen angiver, hvad lejeren til enhver tid kan forlange anvendt til lejlighedens istandsættelse med maling, hvidtning og tapetsering. De beløb, der svarer til, hvad der afsættes på kontoen, tilhører udlejeren på samme måde som den øvrige del af lejeindtægten. På kontoen føres regnskab over indbetalte beløb og afholdte udgifter til istandsættelse af nævnte art. Eventuelle rabatydelser el. lign., som kan opnås i forbindelse med udførelsen af de pågældende vedligeholdelsesarbejder, skal godskrives kontoen. Afholdte vedligeholdelsesudgifter kan kun posteres på kontoen, når der samtidig gives lejeren en skriftlig opgørelse over de afholdte udgifter samt oplysning om, hvilket beløb der herefter er til rådighed. Denne sidste bestemmelse har til formål at sikre, at lejeren får fornøden føling med udgifterne til den vedligeholdelse, der foretages for de afsatte midler, således at eventuelle uoverensstemmelser herom kan blive klaret så hurtigt efter arbejdernes udførelse som muligt. Lejeren har ret til at kræve dokumentation for de afholdte vedligeholdelsesudgifter.

Inden 3 måneder efter hvert regnskabsårs afslutning skal udlejeren give lejeren skriftlig meddelelse om, hvilket beløb der ved regnskabsårets afslutning var til rådighed til lejlighedens vedligeholdelse. En negativ saldo kan ikke overføres.

Såfremt udlejeren undlader at efterkomme en anmodning om inden et fastsat tidspunkt at fremlægge regnskab med bilag, kan lejeren kræve lagt til grund, at der på kontoen henstår beløb, svarende til de sidste 5 års hensættelser.

Reglen afskærer ikke lejeren fra at kræve vedligeholdelsesarbejder udført for et større beløb, såfremt han kan dokumentere, at der henstår mere end svarende til de sidste 5 års hensættelser.

Har lejeren ved aftale delvis overtaget pligten til vedligeholdelse med tapet, hvidtning og maling, nedsættes det beløb, der afsættes på vedligeholdelseskontoen forholdsmæssigt. Kan parterne ikke blive enige om nedsættelsens størrelse, afgøres spørgsmålet herom - ligesom alle øvrige spørgsmål om vedligeholdelse - af boligretten.

Lejerens ret til at få foretaget vedligeholdelse for det til enhver tid henstående beløb kan håndhæves, uanset om ejendommen skifter ejer, idet den nye udlejer ved ejerskifte overtager vedligeholdelsespligten og viderefører vedligeholdelseskontoen.

Krav fra lejerens side om foretagelse af tapetsering, hvidtning og maling kan fremsættes, når det er nødvendigt, og udgifterne kan afholdes af det beløb, der er til rådighed på kontoen. Krav kan dog ikke fremsættes, hvis lejemålet er opsagt af en af parterne. Ved lejemålets ophør bliver det ikke opbrugt beløb indestående, således at den nye lejer kan fremsætte krav om dets anvendelse til lejlighedens vedligeholdelse. Udlejeren skal oplyse den nye lejer om, hvilket beløb der ved lejeforholdets begyndelse er til rådighed til vedligeholdelse. Udlejeren afgør, hvem der skal udføre arbejdet, men lejeren kan forlange, at arbejdet udføres fagmæssigt forsvarligt og til en rimelig pris.

Størrelsen af afsatte midler

12. De regler, der fastsætter størrelsen af de beløb, udlejer er forpligtet til at afsætte på en vedligeholdelseskonto, er fra 1. januar 1980 ændret væsentligt.

Medens afsætning tidligere blev foretaget på grundlag af en procentdel af lejen, afhængig af ejendommens alder, skal der fra denne dato afsættes et fast beløb pr. m2 bruttoetageareal uden hensyn til ejendommens alder.

Fra 1. januar 1980 skal den udlejer, der har pligten til at vedligeholde med maling, hvidtning og tapetsering, afsætte 9 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Om dette begreb henvises til cirkulærets bilag 3, hvori der nærmere er redegjort for opgørelsen heraf.

Beløbene, der afsættes med 1/12 månedsvis indeksreguleres på grundlag af vedligeholdelsesudgifternes udvikling efter boligministerens nærmere bestemmelse. Regler herom fastsættes af boligministeren ved en bekendtgørelse.

Hvis de ændrede regler bevirker, at der i de enkelte lejemål skal afsættes større beløb, kan udlejeren lade det øgede afsætningskrav indgå i sine overvejelser om lejejustering, når dette iøvrigt er muligt ved en 2-årig periodes udløb.

Hvor afsætningen hidtil har været større, er det ved en overgangsregel i lovens § 119 fastsat, at den højere afsætning opretholdes, indtil udlejeren kræver lejeforhøjelse efter lovens §§ 47, 50 eller 58. Når dette sker, skal udlejeren nedsætte afsætningerne til det efter lovændringen nu gældende beløb. De påtænkte lejestigninger skal varsles i overensstemmelse med de almindelige regler med det fulde beløb.

Om overgangsregler vedrørende afsætning på konti for indvendig vedligeholdelse for de af kap. II-V i boligreguleringsloven omfattede lejemål henvises til bestemmelsen i § 66 i lov om midlertidig regulering af boligforholdene.

Varmebetaling m. v.

Varmeregnskabets poster

13. Leverer udlejeren varme og varmt vand, og er udgifterne hertil ikke indeholdt i lejen, kan udlejeren kræve sine udgifter til lejerens forbrug refunderet (lovens § 36).

I varme- og varmtvandsregnskabet kan udlejeren kun medtage udgiften til brændselsforbruget i varmeperioden. Alle andre udgifter, som udlejeren afholder, f. eks. udgift til varmemesterløn, administration af varmeregnskab og til reparation af varmeanlægget, skal være indeholdt i lejen.

Rabatydelser o. lign. skal godskrives regnskabet.

Bestemmelserne er ufravigelige for lejere af beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse. Derimod er der ingen begrænsning i, hvilke poster der kan medtages på en erhvervslejers varmeregnskab.

Bestemmelsen vedrører alene det tilfælde, hvor udlejeren levererer varme, og altså ikke det forhold, at varme leveres fra et fjernvarmeværk. Leveres varme fra et fjernvarmeværk, kan udlejerer således, uanset bestemmelsen i lovens § 36, optage den fulde varmeudgift til fjernvarmeværket på varmeregnskabet overfor lejerne.

Lejerens bidrag til varme og varmt vand er pligtig pengeydelse i lejeforholdet, og udlejeren kan således, hvis der ikke betales rettidigt, ophæve lejemålet, lovens § 93, stk. 2.

Fordeling af varmebidrag

14. Fordelingen af udgifterne mellem lejerne foretages som udgangspunkt på grundlag af de i lejeaftalen indeholdte bestemmelser herom.

Er andet ikke bestemt i lejeaftalen, sker fordelingen enten efter egnede varmefordelingsmålere eller efter gulvareal eller rumfang og - for så vidt angår levering af varmt vand - efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser.

Fordeles udgifterne til varme imidlertid efter gulvareal eller rumfang, kan udlejeren med tilslutning af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen fremtidig skal ske på grundlag af varmefordelingsmålere.

Fordeles udgifterne på den anden side efter varmefordelingsmålere, kan udlejeren med tilslutning af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne kræve, at fordelingen fremtidig skal ske efter gulvareal eller rumfang.

De nævnte beslutninger kan efter loven gennemføres med 6 ugers varsel til en varmeregnskabsperiodes begyndelse og indebærer, at udlejeren og et flertal af lejerne altid kan kræve, at reglerne i en ejendom ændres på dette punkt.

Alle ejendommens lejere skal imidlertid efter bestemmelsen have 6 ugers varsel, inden de nye reglers ikrafttræden.

Udgifter til varmt vand

15. Fordelingen af de udgifter, der skal dækkes af lejerne i forbindelse med levering af varmt vand, foretages på grundlag af de i lejeaftalen herom indeholdte eller forudsatte regler. Reglerne i loven om adgangen til at forlange varmefordelingsmåleres udvisende anvendt som fordelingsgrundlag finder ikke anvendelse, for så vidt angår varmtvandsmålere. Der er ikke i loven fastsat regler for disses anvendelse. Udlejeren kan derfor ikke forlange, at lejerne skal bidrage til udgifterne ved opsætning af varmtvandsmålere, medmindre lejeaftalen indeholder bestemmelser herom, eller lejeren samtykker i at bidrage hertil.

Er fordelingsgrundlaget ikke fastsat i lejeaftalen, skal udgifterne fordeles efter antallet og arten af varmtvandshaner samt antallet af værelser, jfr. § 37, stk. 2.

Disse værelseshaneandele beregnes efter den sædvanligt anvendte praksis således:

  

  Håndvask               1 andel  

  Brusebad               2 andele  

  Karbad med bruse       3 andele  

  Køkkenhane             3 andele  

  Pr. værelse            1 andel  

En 3-værelses lejlighed med køkkenhane, karbad med bruse og håndvask ansættes således til 10 værelseshaneandele. For erhvervs- og forretningslokaler må der eventuelt fastsættes særlige andele.

A conto-bidrag

16. Efter lovens § 38 kan udlejeren til enhver tid med 6 ugers varsel forlange, at lejeren skal betale a conto-bidrag til dækning af sin andel i ejendommens udgifter til opvarmning og forsyning med varmt vand, når udgifterne hertil ikke er indeholdt i lejen. Udlejeren kan med samme varsel forlange forhøjelse af løbende a conto bidrag.

Bidragene betales med lige store beløb i forbindelse med de almindelige lejebetalinger.

De samlede bidrag for et år må højst opkræves med den udgift, som forventes at blive pålignet for varmeregnskabsperioden. Bidragene fordeles på de enkelte lejere i forhold til størrelsen af de i aftalerne hjemlede bidrag eller, hvis aftalerne ikke pålægger bidrag, efter udlejerens bestemmelse enten efter gulvareal eller rumfang.

Varmeregnskabsperioden

17. Varmeregnskabsperioden udgør 1 år. Er der ikke besluttet andet, udløber varmeregnskabsåret den 1. juni.

Udlejeren kan imidlertid med 6 ugers varsel bestemme, at varmeregnskabet fremtidig skal afsluttes på en anden dato. Regnskabsperioden ved overgangen til det nye regnskabssår må højst være 18 måneder.

Varmeregnskabet

18. a. Regnskabet vedrørende udgifterne til ejendommens opvarmning og forsyning med varmt vand i varmeregnskabsåret skal efter lovens § 40 udsendes til lejerne senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb. Regnskabet skal indeholde oplysning om lejernes andel af de samlede varmeudgifter og om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

Indeholder regnskabet ikke disse oplysninger, er det efter boligstyrelsens opfattelse »ugyldigt« med den virkning, at lejeren kan betragte det som ikke aflagt, jfr. pkt. b.

Når varmeregnskabet er udsendt, skal udlejeren på lejerens forlangende give ham eller hans befuldmægtigede adgang til at gennemgå bilagene på ejendommen eller andetsteds i vedkommende byområde.

Lejeren kan skriftligt gøre indsigelse mod varmeregnskabet senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet. Indsigelsen skal indeholde meddelelse om, på hvilke punkter regnskabet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde sit krav i henhold til varmeregnskabet.

b. Udsendes regnskabet ikke senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb, mister udlejeren sin ret til til kræve tillægsbetaling af lejeren.

Fremsendes regnskabet ikke senest 6 måneder efter varmeregnskabsårets udløb, kan lejeren undlade at indbetale varmebidrag, indtil han har modtaget regnskabet og har modtaget et eventuelt for meget betalt varmebidrag for den afsluttede varmeregnskabsperiode.

c. Har lejeren betalt for lidt i a conto-bidrag, kan udlejeren kræve tillægsbetaling ved den første lejebetaling, der skal finde sted, når der er forløbet 1 måned efter, at lejeren har modtaget regnskabet. Overstiger tillægsbetalingen 3 måneders leje, er lejeren dog berettiget til at betale i 3 lige store månedlige rater, således at første rate forfalder til det fastsatte tidspunkt for tillægsbetalingen. Fraflytter lejeren, skal tillægsbetaling senest betales på fraflytningsdagen.

Har lejeren betalt for meget i a conto-bidrag, skal det for meget betalte tilbagebetales kontant til lejeren eller fradrages i første lejebetaling efter, at varmeregnskabet er udsendt.

d. Har udlejeren som følge af en undskyldelig fejl glemt at optage en udgiftspost på regnskabet, kan udlejeren uden meddelelse til lejerne overføre posten til det følgende varmeregnskab, hvis det ikke optagne beløb højst udgør 10 pct. af de samlede udgifter i det først afsluttede regnskab.

I andre tilfælde, herunder i alle tilfælde af fejlagtig udgiftsfordeling mellem lejerne, har udlejeren pligt til omgående at berigtige fejlen. Med hensyn til tillægsbetaling og tilbagebetaling som følge af rettelsen finder reglerne under pkt. c. tilsvarende anvendelse.

Ændringer i trufne aftaler om varmebetaling

i/uden for lejen

19. Med virkning fra lovens ikrafttræden den 1. januar 1980 er det ved en bestemmelse i lovens § 44 fastsat, at såfremt udgiften til leverance af varme og varmt vand helt eller delvis er indeholdt i lejen, kan udlejeren med tilslutning af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne beslutte, at udgifterne hertil fremtidig skal betales særskilt mod, at lejen nedsættes forholdsmæssigt.

Er udgiften ikke indeholdt i lejen, kan udlejeren med tilslutning af beboerrepræsentanterne eller et flertal af lejerne beslutte, at udgifterne til leverance af denne art fremtidig skal være indeholdt i lejen, og at lejen forhøjes tilsvarende.

Ovennævnte beslutninger, der har bindende virkning for alle ejendommens lejere, kan gennemføres ved skriftlig meddelelse til lejerne med 6 ugers varsel.

Andre leverancer fra udlejeren

20. Ved bestemmelsen i lovens § 45 er det fastsat, at reglerne om levering af varme og varmt vand finder tilsvarende anvendelse, når udlejeren leverer andre løbende ydelser - herunder el og gas - til lejerne. Hvor der er tale om leverancer, der ikke forarbejdes af udlejeren, kan han kun kræve sine positive udlæg refunderet.

Lejeforhøjelser i lejemål, der er omfattet af opsigelsesforbudet

Ajourføring af lejen.

21. Lejemål om lejligheder eller erhvervslokaler er omfattet af det almindelige forbud mod opsigelse, jfr. lovens § 83. For at hindre, at opsigelsesforbudet i disse lejemål virker som et huslejestop, giver loven mulighed for, at udlejere i bestående lejemål af denne art kan få gennemført sådanne forhøjelser, som forholdene måtte gøre rimelige, men som lejerne afviser at gå med til. Reglerne herom gælder dog ikke for beboelseslejemål i kommuner, hvor kap,. II-V i boligreguleringsloven er i kraft, medmindre beboelseslejemålenes andel af ejendommens bruttoetageareal udgør mindre end 20 pct. I så fald finder lejelovens regler også anvendelse for disse lejemål.

Efter lovens § 47, stk. 1, kan udlejeren, såfremt lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, forlange lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Ved afgørelsen af, om lejen er rimelig i forhold til det lejedes værdi, skal der foretages sammenligning med den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus eller husrum med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Krav om lejeforhøjelse kan såvel i beboelses- som erhvervslejemål tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets begyndelse eller 2 år efter, at der sidst er trådt en lejeforhøjelse i kraft som følge af, at lejen var væsentlig lavere end det lejedes værdi.

Regulering kan kræves uanset aftalt uopsigelighed, når udlejeren har forbeholdt sig at kunne regulere lejen.

Fremgangsmåden

22. Lejeforhøjelse efter § 47 kan gennemføres med 3 måneders varsel.

Kravet skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt om lejerens adgang til at gøre indsigelse.

Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt. At kravet er ugyldigt betyder, at udlejeren ikke kan få forhøjelsen gennemført i henhold til det fremsatte krav, men et nyt korrekt krav må fremsættes, for at lejeforhøjelse kan gennemføres.

Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han skriftligt fremsætte indsigelse senest 6 uger efter, at kravet om lejeforhøjelse er kommet frem til ham. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Ved indbringelse af sagen for boligretten må udlejeren nedlægge påstand om godkendelse af den leje, som han ønsker at opnå. Det bemærkes i denne forbindelse, at der ikke er tale om, at lejeren kan opsiges, fordi han vægrer sig ved at betale den lejeforhøjelse, som udlejeren har forlangt. Under boligretssagen skal der alene tages stilling til rimeligheden af den af udlejeren krævede lejeforhøjelse.

Hvis boligretten kommer til det resultat, at den forlangte lejeforhøjelse er rimelig, afsiger den dom herom, og udlejeren kan da opkræve den forhøjede leje med virkning fra det tidspunkt, hvortil lejen var varslet forhøjet. Hvis lejeren ikke betaler denne, har han misligholdt lejeaftalen og må flytte.

Forhøjelse eller nedsættelse af skatter, afgifter m. v.

23. a. Forøges de ejendomsskatter, der påhviler ejendommen, kan udlejeren forlange udgiften udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten vedrører. Skatter, der pålægges ejendommen som følge af enkelte lokaliteter i denne, kan kun udlignes på vedkommende lejepartier. Dette gælder f. eks. forøgelse af ejendomsskatterne efter en tilbygning f. eks. ved etablering af lejligheder i tagetagen. Lejeforhøjelse kan kræves, uanset aftalt uopsigelighed.

Lejeforhøjelsen fordeles i forhold til den gældende leje eller - hvor der ikke er fastsat nogen leje - lejeværdi.

Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog kræves med virkning fra det tidspunkt, udgiften er pålagt ejendommen, hvis kravet om lejeforhøjelse fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Herefter vil en udlejer, der i marts måned modtager skatteopkrævning for ejendomsskatter med virkning fra 1. januar, også kunne oppebære lejeforhøjelse til dækning af skattestigninger med virkning fra 1. januar, hvis han i løbet af april og maj fremsætter krav herom over for sine lejere ved beregning af den enkelte lejeforhøjelse. Hvis han ikke når dette, kan lejeforhøjelsen kun gennemføres med 3 måneders varsel.

Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde en beregning af, hvorledes ændringen af lejen fremkommer, samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse, der angiver, på hvilke punkter kravet ikke kan godkendes. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Krav om varsling af disse lejeforhøjelser er således bragt helt på linje med øvrige krav om lejeforhøjelser og det er således udtrykkeligt fastsat, at udlejeren må anlægge sag, hvis lejeren protesterer mod lejeforhøjelsen.

b. Ovennævnte regler gælder også, hvis der pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, skorstensfejning eller lignende. (under »eller lignende« må f. eks. bidrag til brandvæsenet antages at falde, ligesom dækningsafgift til kommunen er omfattet) efter takster, der er fastsat eller godkendt af det offentlige.

Også udgifter til bl. a. renovation, der foretages af private selskaber eller vognmænd, omfattes således af reglerne, dersom betaling ydes efter takster, der f.eks. er godkendt af kommunen i forbindelse med et regulativ om bortkørsel af renovation el. lign. eller er fastsat eller godkendt for et kommunalt eller koncessioneret selskab.

Endvidere gælder reglerne, hvis der pålægges ejendommen nye vej-, kloak- eller lignende bidrag til det offentlige. Er bidrag pålagt ejendommen som en eengangsydelse, kan udlejeren, når den er betalt, udligne bidraget på lejerne gennem en lejeforhøjelse, der i løbet af 10 år har dækket udlejerens udlæg med tillæg af sædvanlige finansieringsudgifter herunder en passende forrentning. Lejeforhøjelsen bortfalder ved periodens udløb. Lejerne kan dog kræve at betale beløbet kontant. Den tidligere adgang for udlejeren til at opkræve en stedsevarende forhøjelse på 10 pct. af bidraget er således bortfaldet.

Bortfalder eller nedsættes de nævnte skatter, afgifter og bidrag, skal udlejeren med virkning fra nedsættelsestidspunktet foretage en tilsvarende lejenedsættelse for de lejligheder og lokaler, i hvis leje udgiften har været indregnet.

Udlejerens adgang til gennemførelse af lejeforhøjelser i medfør af disse bestemmelser afskærer ikke lejeren fra efter foretagelse af sådanne forhøjelser over for boligretten at rejse spørgsmålet, om lejen efter reguleringen er kommet til at stå i misforhold til det lejedes værdi, jfr. § 49.

Lejeforhøjelse i henhold til særlig aftale herom

24. Efter bestemmelsen i lovens § 53, stk. 2 kan der ikke i beboelseslejligheder og enkelte værelser til beboelse træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i lovens §§ 47-52 (cirkulærets pkt. 21-23). Dette indebærer, at det tidligere forbud mod lejeregulering efter pristal el. lign., der var indeholdt i den hidtidige boligreguleringslovs kap. II, nu er udstrakt til at gælde for beboelseslejemål i hele landet.

Bestemmelsen om forbud mod pristalsklausuler forhindrer dog ikke, at der i lejeperioden kan aftales lejeforhøjelser med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. Det er således lovligt at indgå sådanne ordninger, hvor lejen i begyndelsen af lejemålet er lav, eller hvor parterne bliver enige om ændringer i lejeforholdene i øvrigt.

Da bestemmelsen som nævnt kun indeholder forbud mod pristalsregulering i beboelseslejemål, kan der lovligt træffes aftale om pristalsregulering i erhvervslejemål.

Såfremt der i sådanne lejemål gennemføres lejeforhøjelser som følge af pristalsklausuler i lejeaftalen, er lejeren ikke afskåret fra at kunne kræve lejen nedsat efter reglerne i lovens § 49.

Forbedringer og andre arbejder i det lejede, og adgangen til lejeforhøjelser herfor

25. Parterne kan frit aftale lejeforhøjelse som følge af forbedringer, men kan der ikke opnås en aftale mellem parterne, kan udlejeren forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi, lovens § 58.

Ved vurderingen heraf skal der da tages hensyn til forbedringens karakter og betydning i forhold til ejendommens hidtidige tilstand.

Lejeforhøjelsen skal som udgangspunkt give mulighed for en passende forrentning af de udgifter, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, samt dække afskrivning og sædvanlige udgifter til vedligeholdelse, administration og forsikring.

Størrelsen af afskrivningsbeløbene forudsættes fastsat under hensyn til installationens levetid og anskaffelsesprisen på tidspunktet for anskaffelsen. Som vejledende retningslinje må de procentsatser af tekniske installationer, som er fastlagt for det almennyttige boligbyggeri, efter boligstyrelsens opfattelse kunne anvendes. Der henvises til cirkulære af 1979 om midlertidig regulering af boligforholdene, hvori de nævnte procentsatser er optrykt i pkt. 13. Beløbene bør tages op til revision med jævne mellemrum under hensyn til prisudviklingen, idet formålet med afskrivningen er at opsamle midler til dækning af genanskaffelsesudgifterne på udskiftningstidspunktet.

Det fremgår udtrykkeligt af lovbestemmelsen, at foranstaltninger, der øger kapaciteten af ejendommens forsynings- eller afløbsledninger til f. eks. el og vand af hensyn til lejernes brug, anses for forbedringer.

Det samme gælder udlejerens opsætning af antenneanlæg for sædvanlig radio- og fjernsynsmodtagelse, som opfylder de forskrifter, der er fastsat af ministeren for offentlige arbejder. Har lejerne opsat et sådant fællesantenneanlæg, kan udlejeren dog kun forlange forhøjelse, dersom han overtager anlægget.

Også opsætning af varmemålere betragtes som en forbedring.

Lejeforhøjelse efter disse bestemmelser kan gennemføres med 3 måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog tidligst få virkning fra det tidspunkt, hvor forbedringen er fuldført.

Kravet om lejeforhøjelse skal fremsættes skriftligt og indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen, en beregning af lejeforhøjelsen med oplysning om de afholdte udgifter samt oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse. Indeholder kravet ikke disse oplysninger, er det ugyldigt.

Fra lovens ikrafttræden 1. januar 1980 har en udlejer, inden byggeregnskabet er afleveret, men efter at arbejdet er fuldført, adgang til at kræve en foreløbig lejeforhøjelse på grundlag af et overslag over udgifterne og forbeholde sig at fremsætte nyt krav, når byggeregnskabet er afsluttet. Lejen skal reguleres efter byggeregnskabet, når det foreligger. Viser den endelige beregning, at der er opkrævet for meget, har udlejeren pligt til at nedsætte lejen. Har udlejeren på den anden side opkrævet for lidt, må han - hvis han har forbeholdt sig adgang til at fremsætte nyt krav - varsle den nødvendige forhøjelse i overensstemmelse med de almindelige varslingsregler.

Vil lejeren ikke godkende kravet om lejeforhøjelse, skal han fremsætte skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at kravet er kommet frem til ham. Udlejeren skal da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis han ønsker at fastholde kravet om lejeforhøjelse.

Lejeforhøjelse ved gårdrydning m. v.

26. a. Såfremt en udlejer efter pålæg i medfør af byggelovgivningen gennemfører en gårdrydning, kan den udgift, der er godkendt af kommunalbestyrelsen hertil, udlignes gennem en stedsevarende lejeforhøjelse på 10 pct. af udgiften, jfr. § 60, stk. 1. Såfremt gårdrydningen medfører øgede udgifter til ren- og vedligeholdelse, f. eks. af legepladser eller grønne anlæg, som kan være ønskelige netop i forbindelse med gårdrydning, kan i lejeforhøjelsen yderligere medtages et passende beløb, der er godkendt af kommunalbestyrelsen hertil.

Lejeforhøjelsen er fikseret til et bestemt beløb og den kan gennemføres efter samme regler som lejeforhøjelser som følge af skattestigninger. Dette er en konsekvens af, at kommunalbestyrelsen dels har pålagt arbejdet, dels skal godkende udgiften.

b. Har en ejendom centralvarme eller varmtvandsinstallation, og beslutter udlejeren at tilslutte denne til et varmeværk, kan han forlange, at lejeren over 10 år godtgør ham ejendommens udgifter ved omlægningen med fradrag af besparelsen.

Her skal der finde en særlig opgørelse sted, idet der i udgiften skal ske et nedslag svarende til udlejerens besparelser. Disse er især besparelser ved ikke at skulle udskifte de installationer, der bliver overflødiggjort ved tilslutningen, ligesom udlejeren ofte vil kunne opnå indtægter ved udleje af frigjorte rum.

Også her anvendes reglerne om skattestigninger ved udgiftens udligning på lejerne. Når 10 års perioden udløber, skal lejen nedsættes påny.

Godtgørelse for forbedringer ved fraflytning

27. For at opmuntre lejere til selv at bekoste forbedringer af det lejede er det i lovens § 63 fastsat, at udlejeren og lejeren kan aftale, at der ved lejerens fraflytning ydes denne en godtgørelse. Medmindre andet aftales under hensyn til forbedringens karakter - herunder forbedringens levetid - udgør godtgørelsen lejerens udgift med fradrag af 1/10 af beløbet for hvert hele år, han har benyttet forbedringen. Det er en betingelse, at forbedringsudgiften overstiger 1 års leje på forbedringstidspunktet.

Godtgørelsen skal udlejeren udbetale til lejeren ved fraflytning.

Udlejeren kan vælge, om han ønsker, at den nye lejer skal refundere ham godtgørelsen, eller om han i stedet vil kræve lejeforhøjelse i forhold til den øgede brugsværdi. Udlejeren kan ikke kræve både lejeforhøjelse og refusion af godtgørelsen.

Beboerrepræsentation

Etablering af beboerrepræsentation

28. Efter reglerne i lovens §§ 64-68 kan beboerne sikre sig medindflydelse på ejendommens drift gennem etablering af beboerrepræsentation.

Beboerrepræsentation efter loven kan kun forlanges etableret i ejendomme, der omfatter mindst 13 beboelseslejligheder, jfr. lovens § 64, stk. 1. Rene erhvervslejemål kan ikke tælles med, hvorimod et kombineret beboelses- og erhvervslejemål medregnes som en beboelseslejlighed, jfr. lovens § 3. Det er antallet af lejligheder, ikke lejere, der er afgørende, dvs. at det forhold, at ejeren bebor en ud af 13 lejligheder, eller at en eller flere lejligheder ikke er udlejet, ikke forhindrer lejerne i at etablere beboerrepræsentation.

I en ejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, gælder reglerne om beboerrepræsentation for lejere af beboelseslejligheder, hvis udlejeren ejer mindst 6 beboelseslejligheder i ejerforeningen, jfr. lovens § 64, stk. 3.

I en ejendom, der ejes af en andelsboligforening, gælder reglerne om beboerrepræsentation, hvis mindst 6 beboelseslejligheder ikke bebos af andelshavere, jfr. lovens § 64, stk. 4.

Ved en ejendom forstås i lejeloven samme begreb som fast ejendom i tinglysningslovens og udstykningslovens forstand. Herefter forstås - i overensstemmelse med udstykningslovens § 1 - ved en fast ejendom først og fremmest jorder, som i matriklen er anført under eet matr. nr. (i Sønderjylland art. nr.) eller er anført med flere matr. nr.e, der ikke må adskilles uden matrikelmyndighedernes samtykke.

Det er således som udgangspunkt den matrikulære afgrænsning, der er afgørende for, om en ejendom rummer så mange lejligheder, at lejerne kan etablere beboerrepræsentation.

Er flere ejendomme, der ejes af samme ejer, opført kontinuerligt som en samlet bebyggelse, og har disse ejendomme fælles forlanges oprettet beboerrepræsentation, når ejendommen ialt har mindst 13 beboelseslejligheder. Det samme gælder, hvor flere ejendomme er samvurderet eller samnoteret i tingbogen. I sådanne ejendomme skal beboerrepræsentationen omfatte samtlige ejendomme.

Selv om lovens betingelser for at etablere beboerrepræsentation ikke er opfyldt, er der intet til hinder for, at en udlejer accepterer at forhandle med personer, der er udpeget hertil af et flertal af lejerne; men sådanne forhandlere har ikke mandat til at træffe beslutninger på lejernes vegne efter reglerne i §§ 13, 24 og 43, stk. 2, i boligreguleringsloven.

Reglerne om beboerrepræsentation finder ikke anvendelse i ejendomme, der inden 1. marts 1975 er erhvervet af en kommune eller et godkendt saneringsselskab, og som er omfattet af en godkendt saneringsplan, jfr. lovens § 118.

De nærmere regler om oprettelse af beboerrepræsentation er i medfør af lovens § 64, stk. 1, fastsat i boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 447 af 24. oktober 1979 om beboerrepræsentation, der er optaget som bilag 2 til dette cirkulære.

Efter disse regler oprettes en valgt beboerrepræsentation i ejendommen ved et beboermøde, som enten en beboer eller en lejerforening, som har eet eller flere medlemmer blandt beboerne, lader afholde. Om de formelle regler, der skal iagttages, henvises til bekendtgørelsens § 2, idet det dog fremhæves, at udlejeren skal indkaldes til beboermødet, og at dette kun er beslutningsdygtigt, når over halvdelen af lejerne af de udlejede beboelseslejligheder er til stede.

I lovens § 64, stk. 1, er det fastat, at der kan gives møde ved fuldmagt for indtil 5 pct. af lejerne, når lejernes fravær skyldes sygdom, bortrejse eller arbejdsmæssige forhold. Bestemmelsen forudsætter således, at der er mindst 20 beboelseslejligheder i ejendommen.

Det er nu præciseret i bekendtgørelsens § 2, stk. 7, at enhver, der bor i en udlejet beboelseslejlighed i ejendommen, er valgbar som beboerrepræsentant, uanset om vedkommende er optaget på lejekontrakten.

Boligstyrelsen er af den opfattelse, at der ikke er noget til hinder for, at en vicevært vælges til beboerrepræsentant; men under hensyn til en eventuel interessekonflikt kan et sådant valg være uhensigtsmæssigt.

Beboerrepræsentanternes beføjelser

29. Når beboerrepræsentation er lovligt etableret i en ejendom, har beboerrepræsentanterne ifølge lovens § 65 ret til at drøfte ethvert spørgsmål af betydning for ejendommens drift med udlejeren. Repræsentanterne har ret til at

  • a) få udleveret ejendommens driftsregnskab samt drøfte ejendomsbudgettet og spørgsmål om lejeforhøjelser med udlejeren;
  • b) blive orienteret om udlejerens ansættelse og afskedigelse af ejendomsfunktionærer;
  • c) være rådgivende med hensyn til anvendelse af de midler, der er afsat til vedligeholdelse og renholdelse m.v. og drøfte gennemførelsen af planlagte arbejder;
  • d) foreslå gennemførelse af forbedringer, når der samtidig anvises mulighed for finansiering og dækning af de driftsudgifter, der følger af forbedringens gennemførelse;
  • e) udarbejde husorden for ejendommen. Såfremt lejerne godkender husordenen, skal den være gældende, medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig dette.

Ifølge lovens § 66 kan udlejeren ikke, forinden beboerrepræsentanterne i en periode på 3 uger har haft adgang til at ytre sig,

  • a) fremsætte krav om lejeforhøjelse efter lovens § 47;
  • b) iværksætte væsentlige forbedringer;
  • c) fremsætte krav om lejeforhøjelse for forbedringer efter lovens § 59;
  • d) opsige lejere.

Er beslutning uopsættelig, skal beboerrepræsentanterne orienteres om, at fristen som følge heraf ikke kan respekteres.

Dette vil eksempelvis kunne være tilfældet, når det i forbindelse med en uopsættelig udbedring af en skade skønnes hensigtsmæssigt samtidig at gennemføre en forbedring.

Herudover er det i lejelovens § 49, stk. 5, udtrykkeligt fastsat, at beboerrepræsentationen på lejernes vegne kan kræve lejenedsættelse, jfr. cirkulærets pkt. 6, når lejen må anses for væsentligt at overstige det lejedes værdi. Nedsættes lejen, anvendes tilbagebetalingsbeløbet forlods til dækning af beboerrepræsentanternes udgifter ved sagsanlægget.

Der er herudover tillagt beboerrepræsentanterne særlige beføjelser i kommuner, der omfattes af boligreguleringslovens kap. II. Her kan beboerrepræsentationen i medfør af boligreguleringslovens §§ 13 og 24 på beboernes vegne godkende fremsættelse af krav om lejeforhøjelse og iværksættelse af forbedringsarbejder. Endvidere hjemler boligreguleringslovens § 43, stk. 2, beboerrepræsentanterne ret til at indbringe huslejenævnets og ankenævnets afgørelser for boligretten. Beboerrepræsentanterne hæfter personligt for eventuelle sagsomkostninger.

Hvad særligt angår beboerrepræsentanternes adgang til at udarbejde ændret husorden, for ejendommen, bemærkes, at regler, der kan optages i en husorden, traditionelt er ordensforskrifter for beboerne til sikring af rimelige muligheder for benyttelsen af det lejede, således at dette sker uden gene for de øvrige beboere, og til sikring af opretholdelse af rimelige forhold på ejendommen.

Der vil ikke i almindelighed kunne ske fravigelse fra lejeaftalen ved en husordensbestemmelse, medmindre den pågældende regel må anses for en husordensforskrift.

Hvad særligt angår bestemmelser om husdyrhold, er det boligstyrelsens opfattelse, at regler herom i en kontraktsformular må anses for ordensforskrifter, således at det ved en ændret husorden kan fastsættes, at husdyrhold, der ikke er til gene, er tilladt. Omvendt vil en tidligere konkret meddelt og udnyttet tilladelse til husdyrhold ikke kunne anfægtes i kraft af en ændret husorden.

Såfremt beboerrepræsentationen udarbejder ny husorden, bør de, forinden sagen sættes til afstemning på et beboermøde, forhandle med udlejeren om de ønskede ændringer.

Udlejeren kan efter loven nægte at acceptere en af flertallet vedtaget husorden, hvis han har vægtige grunde hertil. Kan der ikke ved forhandling opnås enighed, må spørgsmålet afgøres ved boligretten.

I ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder, og i ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger, skal samtlige beboere indkaldes til det beboermøde, der træffer afgørelse om husordenen, idet denne skal gælde for hele ejendommen. For hver beboelseslejlighed kan afgives een stemme.

Bortfald af beboerrepræsentation

30. Såfremt der ved et senere beboermøde ikke deltager mindst halvdelen af lejerne, enten personligt, repræsenteret ved et husstandsmedlem eller ved fuldmagt efter de derom gældende regler, bortfalder beboerrepræsentationen, såfremt udlejeren på mødet kræver dette, og der ikke senest 1 måned efter er afholdt et beboermøde med den ovenfor nævnte deltagelse af mindst halvdelen af lejerne, jfr. lovens § 64, stk. 1, 5. punktum.

Brugsrettens overgang til andre

Fremleje af en del af en beboelseslejlighed

31. En lejer af en beboelseslejlighed har ret til at fremleje en del af sin lejlighed til beboelse. Det samlede antal personer, der efter fremleje kommer til at bo i lejligheden, må ikke overstige antallet af beboelsesrum, jfr. lovens § 69.

Fremleje i videre omfang end tilladt kan give udlejeren ret til at hæve lejemålet, jfr. lovens § 93.

Fremleje af en beboelseslejlighed i sin helhed

32. En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har lejeren ret til at fremleje i indtil 2 år, når lejerens fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, midlertidig forflyttelse eller lignende.

Udlejeren kan efter § 70 modsætte sig fremlejeforholdet når

  • a) ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder, eller
  • b) det samlede antal personer i lejligheden vil overstige antallet af beboelsesrum, eller
  • c) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig fremlejeforholdet.

Såfremt lejeren af andre grunde end de ovenfor nævnte ønsker at fremleje eller ønsker at fremleje for en længere periode end 2 år, kræves udlejerens samtykke. Det samme er tilfældet, hvis det lejede helt eller delvis anvendes til erhverv.

Oplysningspligt ved fremleje

33. Lejeren skal i hvert enkelt tilfælde meddele udlejeren, til hvem fremleje finder sted, hvad enten der er tale om hel eller delvis fremleje af lejligheden, og vilkårene herfor. Udlejeren kan, når lejeren udlejer en del af sin lejlighed, kræve 15 pct. af den leje, der betales i fremlejeforholdet.

Udlejeren kan ikke kræve fremlejeafgift, når lejeren har ret til fremleje efter § 70. Såfremt udlejeren giver tilladelse til fremleje i videre omfang, må en sådan tilladelse betragtes som en udvidelse af lejerens brugsret, og udlejeren kan kræve en lejeforhøjelse.

Erstatningsansvar ved fremleje

34. Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, som ved uforsvarlig adfærd forvoldes af personer, som lejeren har fremlejet til.

Lejeren er over for udlejeren ansvarlig for, at de personer, der er fremlejet til, overholder de regler, der skal sikre en god husorden og forsvarlig brug af det lejede.

Desuden er lejeren erstatningsansvarlig, såfremt fremlejetageren foretager installationer, der forårsager skade, jfr. § 29, stk. 3.

Begrænsninger i en ægtefælles adgang til at foretage fremleje

35. Lejeren må ikke uden ægtefællens samtykke foretage fremleje, såfremt dette vil medføre, at det lejede ikke længere kan tjene til fælles bolig eller som grundlag for ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed jfr. lovens § 72.

Bytteret

36. Den bytteret, der er hjemlet i lovens § 73, giver en lejer ret til uanset udlejerens ønske at bytte sin beboelseslejlighed med en anden lejer. Bytning med udlejerens samtykke kan selvsagt ske i videre omfang.

For at bytteretten efter bestemmelsen kan realiseres, er det en betingelse, at begge er lejere.

Lejeloven omfatter således ikke den situation, hvor en lejer ønsker at bytte med en parcelhusejer, ejeren af en ejerlejlighed eller en andelshaver i en privat andelsboligforening.

De byttemuligheder, en parcelhusejer, en ejerlejlighedsejer eller en andelshaver i en privat andelsboligforening måtte have, er heller ikke omfattet af loven.

Som lovgivningen er formuleret, er det endvidere forudsat, at en udlejer kan modsætte sig bytning, når flere end to husstande deltager i bytningen. De såkaldte 3- og 4-kantsbytninger forudsætter således udlejerens samtykke.

Efter loven kan udlejeren modsætte sig bytningen, dvs. modsætte sig at udleje lejligheden til den nye lejer, hvis

  • a) ejendommen omfatter færre end 13 beboelseslejligheder;
  • b) den fraflyttende lejer ikke har boet i lejligheden i 3 år;
  • c) lejligheden efter bytningen vil blive beboet af flere end 1 person pr. bebeoelsesrum, eller
  • d) udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at modsætte sig bytningen.

Der skal tages hensyn til begge parters forhold ved vurderingen af, om bytningen er rimelig.

Såfremt en lejer har overtaget lejemålet som efterlevende ægtefælle eller hustandsperson efter § 75, har lejeren bytteret, selv om hans lejemål ikke har varet i 3 år, når blot hans lejeperiode sammen med den lejers, fra hvem han har overtaget lejemålet, tilsammen udgør mindst 3 år.

I lejligheder, der tilhører almennyttige boligselskaber, må den, der ved bytning ønsker at overtage en lejlighed, opfylde de særlige vilkår, der gælder herfor.

I lejligheder, der tilhører kommunen (f. eks. pensionistboliger), kollegieselskaber og stiftelser, må den, der ønsker at overtage en lejlighed, ligeledes opfylde de vilkår, der i almindelighed kræves opfyldt af personer, der får sådanne boliger.

Med stiftelse ligestilles efter loven en pensionskasse eller lignende, der har erhvervet eller opført ejendommen og kun udlejer lejligheder til de af medlemmerne, der er pensionister.

Bytteret kan således i disse ejendomme kun udøves, når den, der flytter ind i ejendommen, opfylder de samme vilkår, som udlejeren i øvrigt stiller til lejlighedssøgende, til hvem ledige lejligheder bliver overdraget.

Ifølge sagens natur kan bytteretten ikke anvendes i funktionærboliger, medmindre begge er funktionærer hos samme arbejdsgiver.

I ejendomme, der tilhører andelsboligforeninger - almennyttige eller private - kan det stilles som vilkår, at den, der ved bytning opnår en lejlighed i foreningens ejendom, skal indmelde sig i foreningen.

Bytteretten gælder uanset vedtægtsmæssige begrænsninger i beboernes bytteadgang.

Har lejeren ved sin indflytning foretaget indskud i form af aktiekapital eller ydet partialobligationslån, kan det kræves, at den nye lejer overtager rettigheder og forpligtelser i henhold hertil.

Den lejer, der overtager en lejlighed ved bytning, skal ifølge loven overtage lejligheden til en rimelig leje og på rimelige lejevilkår. Dette indebærer i kommuner, hvor boligreguleringslovens kap. II gælder, at lejen og de øvrige vilkår ikke må være mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der er gældende for andre lejemål i ejendommen, jfr. boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

I andre kommuner må lejen ikke være højere end det lejedes værdi, jfr. lejelovens § 47, stk. 2.

Når bytteretten udøves, kan udlejeren med de nævnte begrænsninger kræve samme regler iagttaget, som i øvrigt gælder ved fraflytning og indflytning. Bytteretten betragtes således som en opsigelse, kombineret med en genudlejning. Udlejeren må således kunne kræve gældende opsigelsesvarsler overholdt, ligesom han af den fraflyttende lejer kan kræve, at lejligheden afleveres i aftalt eller forudsat tilstand. Den, der bytter sin lejlighed bort, må afholde istandsættelsesudgiften i samme omfang som ved opsigelse. Den nye lejer, der har erhvervet lejeretten ved bytning, har samme krav over for udlejeren med hensyn til lejlighedens overtagelse som andre, der overtager ledige lejligheder.

Opmærksomheden henledes på, at det ikke er tilladt at modtage dusør i forbindelse med indgåelse af aftale om bytning af beboelseslejligheder, og at erlagt dusør kan forlanges tilbagebetalt, jfr. lovens § 6.

Lejerens død m. v.

37. Når lejeren dør, har ægtefællen ret til at fortsætte lejemålet, dvs. at udlejeren ikke kan ændre lejevilkårene. Såfremt lejeren af en beboelseslejlighed ikke efterlader sig en ægtefælle, har en person, der i mindst 2 år har haft fælles husstand med afdøde, ret til at fortsætte lejemålet.

Fortsættes et erhvervsbeskyttet erhvervslejemål ikke af en efterlevende ægtefælle, har enhver af lejerens livsarvinger eller svigerbørn ret til at overtage lejemålet medmindre udlejeren har vægtige grunde til at modsætte sig det. Udlejeren kan i øvrigt i denne situation ændre vilkårene i forhold til vilkårene i afdødes lejeaftale.

Det er dog en betingelse, at den pågældende er i besiddelse af fornødent kendskab til den branche, hvori forretningen hidtil har været drevet, at den pågældende ønsker personlig eller i forbindelse med sin ægtefælle at føre forretningen videre.

Hvis den pågældende ikke indtræder som lejer, kan udlejeren ikke udleje til anden side på lempeligere vilkår, end han har foreslået den pågældende.

Fortsættes det overtagne lejemål ikke, kan såvel udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selv om lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere opsigelsesfrist.

Plejehjemsanbringelse m. v.

38. Reglerne om en ægtefælle og et husstandsmedlems ret til at fortsætte lejemålet finder tilsvarende anvendelse, hvis lejeren af en beboelseslejlighed på grund af alder eller sygdom flytter på plejehjem eller lignende institution, men ikke, hvis lejeren opnår en pensionistbolig eller en beskyttet bolig.

Separation eller skilsmisse m. v.

39. I tilfælde af lejerens separation eller skilsmisse eller ved omstødelse af lejerens ægteskab afgøres det om nødvendigt ved bevillingen eller dommen, hvilken af ægtefællerne, der har ret til at fortsætte lejeforholdet. Den ægtefælle, hvis erhvervsvirksomhed er knyttet til et forretningslokale, har fortrinsret til dette og den dertil hørende beboelse.

Her lejeren forladt sin ægtefælle, har denne ret til at fortsætte lejeforholdet.

Opsigelse

Oversigt over reglerne

40. Medens lejeloven ikke har fastsat begrænsninger i lejerens adgang til over for udlejeren at afgive opsigelse - den kan dog være begrænset ved aftale eller anden lovgivning, jfr. pkt. 41 findes der i loven for de fleste arter af lejemål bestemmelser, der i større eller mindre omfang beskytter lejeren mod opsigelse fra udlejerens side. Visse lejemål er dog ikke omfattet af denne beskyttelse, jfr. pkt. 42 a. For andre lejemål er der givet udlejeren mulighed for opsigelse, når en særlig opsigelsesgrund foreligger, jfr. pkt. 42 b. Den særlige erhvervsbeskyttelse af visse erhvervslejemål er omtalt i punkterne 45 og 46.

Ved aftale kan udlejeren have indrømmet lejeren en uopsigelighed, der er til hinder for, at lejeren kan opsiges i den aftalte uopsigelighedsperiode, medmindre han misligholder lejeaftalen.

I lejemål, der omfattes af opsigelsesbestemmelser i anden lovgivning, f. eks. lov nr. 238 af 27. maj 1971 om brug af visse ejendomme og boliger på landet, kan der foretages opsigelse i overensstemmelse med disse regler uanset lejelovens bestemmelser, jfr. indledningen til nærværende cirkulære.

Lejerens adgang til at afgive opsigelse

41. Lejeloven fastsætter som nævnt ikke begrænsninger i lejerens adgang til at afgive opsigelse.

Er lejeaftalen imidlertid tidsbegrænset, kan lejeren ikke opsige i lejeperioden, medmindre der forligger en aftale om, at opsigelse kan ske.

Lejer og udlejer kan i øvrigt aftale, at et lejemål skal være uopsigeligt fra lejers side.

Endelig må en lejer ikke uden sin ægtefælles samtykke opsige lejemål om familiens bolig eller om lokaler, hvortil ægtefællernes eller den anden ægtefælles virksomhed er knyttet.

Udlejerens adgang til at opsige lejeaftalen

Frit opsigelige lejemål

42. a. Visse kategorier af lejemål er ved lovens § 82 udtrykkeligt undtaget fra de lovmæssige begrænsninger i udlejerens adgang til at afgive opsigelse, nemlig:

  • a) enkelte værelser til beboelse, når værelset er en del af udlejerens beboelseslejlighed eller er en del af et een- eller tofamiliehus, som udlejeren bebor;
  • b) beboelseslejlighed i et hus, i hvilket der på opsigelsestidspunktet kun findes 2 beboelseslejligheder, hvoraf ejeren bebor den ene, jfr. herom nedenfor;
  • c) lokaler til restauration, butik, kiosk eller tilsvarende brug på banegårde, i teatre, foreningsbygninger, forlystelsesetablissementer, skove, parker og lignende, hvor forretningen må antages hovedsagelig at blive søgt af det publikum, der benytter de nævnte etablissementer, skove og parker, og hvor forretningen står i direkte tilknytning til disse;
  • d) garager, stalde og lignende.

I de under a, c og d nævnte lejemål kan udlejeren således frit opsige sin lejer i overensstemmelse med lejeaftalens bestemmelser herom. Begrundelse for opsigelsen er ikke fornøden.

Opsigelsesadgangen i de under b nævnte lejemål er dels betinget af, at der kun er 2 beboelseslejligheder på opsigelsestidspunktet, dels af at udlejeren selv bebor den ene lejlighed ved opsigelsens afgivelse. Opsigelse kan også her foretages i overensstemmelse med lejeaftalens bestemmelser; men der tilkommer dog lejeren et opsigelsesvarsel af 1 år til aftalt eller forudsat flyttedag, uanset om der i lejekontrakten måtte være aftalt et kortere varsel. Opsigelsesadgangen gælder, selv om der til ejerens lejlighed hører lokaler, som ejeren benytter til erhverv, og selv om der ud over de 2 lejligheder er udlejet 1 eller flere enkeltværelser til beboelse. Begrundelse for opsigelse er heller ikke fornøden i dette tilfælde.

Særlige opsigelsesgrunde

42. b. For alle andre end de i pkt. 42 a nævnte lejemål - herunder lejemål om møblerede lejligheder og enkelte værelser, der ikke er en del af udlejerens lejlighed - gælder, at udlejeren ikke kan opsige lejeren, medmindre der foreligger en af loven anerkendt opsigelsesgrund.

Lejelovens § 83 giver udlejeren adgang til, når særlige forhold foreligger, at opsige en lejer uanset det almindelige opsigelsesforbud. Disse undtagelsestilfælde gælder såvel i beboelseslejemål som i erhvervslejemål. Herudover gælder i visse erhvervslejemål en særlig erhvervsbeskyttelse, jfr. punkterne 45 og 46.

Bestemmelsen giver således udlejeren ret til at opsige lejeren, når særlige i loven anførte grunde foreligger uanset den uopsigelighed, loven tillægger ham, men giver ikke ret til opsigelse, når der ved lejeaftalen særligt er sikret lejeren uopsigelighed. Ved misbrug af bestemmelserne vil udlejeren kunne ifalde erstatningsansvar over for den opsagte lejer efter de almindelige erstatningsregler, såfremt lejeren har lidt et økonomisk tab på grund af opsigelsen.

Ifølge lejelovens § 83 har en udlejer adgang til at opsige en lejer i følgende tilfælde:

1. Når udlejeren selv ønsker at benytte det lejede.

Ved opsigelse efter denne bestemmelse gælder dog følgende begrænsninger:

  • a) Vedrører lejeforholdet en beboelseslejlighed, er det en betingelse, at udlejeren selv agter at bebo lejligheden. Ved blandede lejemål er det en forudsætning, at udlejeren agter at bruge lejligheden til beboelse i samme omfang som lejeren. Selskaber, foreninger og institutioner kan ikke opsige efter denne bestemmelse.
  • b) Opsigelsen skal være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen skal der bl. a. tages hensyn til, hvor længe udlejeren har ejet ejendommen og - ved opsigelse af en lejer af en beboelseslejlighed - lejerens muligheder for at finde anden passende bolig.
  • c) Lejeforhold om lokaler, der er udlejet til erhvervsformål, kan udlejeren ikke opsige med henblik på at drive erhverv i samme branche som lejerens.
  • d) Er det lejede en ejerlejlighed, omfattes lejeforholdet kun af opsigelsesretten, hvis lejeren ved lejeforholdets påbegyndelse var gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejlighed, og at opsigelse kan ske efter denne bestemmelse. Dvs. at en lejer, som boede i ejendommem ved dennes opdeling ikke kan opsiges. Såfremt lejeaftalen er indgået før 1. januar 1980 er reglen ikke til hinder for, at en udlejer, der ønsker at benytte det lejede, kan afgive opsigelse, når det lejede var en ejerlejlighed inden aftalens indgåelse, jfr. lovens § 119, stk. 3.
  • e) En lejer kan ikke opsiges, så længe han er beboerrepræsentant.
  • f) Bebor udlejeren ved opsigelsens afgivelse en lejlighed i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde lejeren at overtage denne lejlighed.
  • g) Bebor udlejeren ikke en lejlighed i ejendommen ved opsigelsens afgivelse, skal lejeren have tilbudt en anden ledig lejlighed i ejendommen, hvis der bliver en lejlighed ledig til overtagelse senest 3 måneder efter den flyttedag, hvortil lejeren er opsagt, og lejligheden skal udlejes, jfr. § 85, stk. 1, men altså ikke i tilfælde, hvor lejligheden skal sælges som ejer- eller andelslejlighed.
  • h) Der tilkommer lejeren et opsigelsesvarsel på eet år.

2. Når udlejeren dokumenterer, at nedrivning eller ombygning af ejendommen medfører, at det lejede må fraflyttes.

I tilfælde af nedrivning må udlejeren også dokumentere, at han, hvis boligreguleringslovens kap. VII gælder i kommunen, har kommunalbestyrelsens tilladelse til nedlæggelse af de i bygningen værende boliger.

I tilfælde af ombygning må udlejeren i hvert tilfælde kunne dokumentere, at han har de fornødne tilladelser til at iværksætte ombygningen.

En lejer, der på grund af ejendommens nedrivning eller ombygning efter opsigelse må fraflytte det lejede, skal samtidig med opsigelsen have tilbud om at leje lejligheder eller lokaler af samme art som det opsagte, såfremt der efter genopførelsen eller ombygningen sker udleje af lejligheder eller lokaler. Ønsker flere opsagte at leje samme lejlighed eller lokaler, går den, hvis lejemål af den pågældende art var ældst, forud for de andre. Fortrinsretten gælder kun, hvis der sker udleje og ikke, hvis ejendommens lejligheder skal sælges enten som ejer- eller andelslejligheder. Endvidere har en lejer af en beboelseslejlighed, der er opsagt i medfør af nævnte bestemmelse, fortrinsret til at overtage en anden lejlighed i ejendommen, hvis den bliver ledig senest 3 måneder efter den flyttedag, til hvilket lejeren er opsagt, jfr. § 85, stk. 1. Det forudsættes, at den pågældende lejlighed kan stilles til rådighed uanset nedrivningen eller ombygningen.

3. Når lejeren af en beboelseslejlighed siden lejeaftalens indgåelse har været antaget som funktionær ved ejendommens drift til arbejde, for hvis udførelse det er af væsentlig betydning, at funktionæren bor i ejendommen, og det lejede skal benyttes af efterfølgeren.

Også her har en opsagt lejer fortrinsret til at overtage en ledigbleven lejlighed, jfr. § 85, stk. 1.

4. Når lejeren af en beboelseslejlighed, som er lejet som arbejder- eller funktionærbolig af den virksomhed, hvori lejeren er ansat, udtræder eller er udtrådt af sit arbejdsforhold til virksomheden, og lejligheden skal benyttes af en anden ansat i virksomheden.

Lejeren har dog krav på et opsigelsesvarsel på 3 måneder uanset om der i kontrakten er fastsat et kortere varsel.

Det må antages, at det til reglens anvendelse kræves, at lejemålet står i forbindelse med arbejdsaftalen, således at det er gjort til et vilkår for lejeaftalen, at lejeren skal kunne opsiges efter arbejdsforholdets ophør. Reglen vil herefter f. eks. ikke komme til anvendelse, hvor en større forretningsvirksomhed udlejer lejligheder såvel til funktionærer som til andre, og hvor det må anses som en frivillig sag, om vedkommende funktionær vil leje lejligheden.

Opsigelsesadgangen er begrænset til de tilfælde, hvor arbejdsgiveren har brug for lejligheden til en anden arbejder eller funktionær, hvad enten dette sker i forbindelse med arbejdsforholdets ophør eller på et senere tidspunkt. Opsigelsesadgangen forudsætter derimod ikke, at den nye lejer også i virksomheden skal være afløser af den tidligere lejer eller være beskæftiget inden for samme arbejdsområde, ligesom det heller ikke kan antages, at udlejeren på opsigelsestidspunktet skal kunne udpege en bestemt person, som lejligheden skal overdrages til.

5. Når det må antages, at der trods udlejerens påmindelse ved det lejedes benyttelse ikke er iagttaget god skik og orden, eller der i øvrigt herved er opstået forhold, der er til ulempe for ejendommen eller de øvrige beboere, uden at forholdet er af en sådan art, at udlejeren kan ophæve lejeforholdet uden varsel.

Om denne bestemmelse henvises til bemærkninger i pkt. 7 om lejerens brug af det lejede.

6. Når vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet.

Den i den hidtidige lov indeholdte eksemplifikation må antages stadig at være dækket af betemmelsen. Vægtige grunde kan herefter være en offentlig interesse, betydelige erhvervsmæssige hensyn eller det forhold, hvor udlejerens sygdom eller alder nødvendiggør antagelse af en funktionær til arbejde ved ejendommens drift, for hvis udførelse det er af betydning, at funktionæren bor i ejendommen.

Bestemmelsen vil i øvrigt kunne anvendes til opsigelse f. eks. af lejere af kollegieværelser for uddannelsessøgende, når forudsætningerne for lejernes benyttelse af disse værelser ikke længere er opfyldt, f. eks. fordi lejerne har afsluttet deres uddannelse.

Såfremt en anden lejlighed i ejendommen bliver ledig, har den opsagte lejer fortrinsret til at leje denne efter reglerne i § 85, stk. 1.

Opsigelsesvarsel

43. Som hovedregel er opsigelsesvarslet 3 måneder til den første hverdag i en måned, som ikke er dagen før en helligdag.

For enkelte værelser, der er en del af udlejerens bolig, jfr. § 82 a, og garager, stalde jfr. § 82 d, er opsigelsesvarslet 1 måned til sædvanlig flyttedag, dvs. typisk til den 1. i måneden.

Ved opsigelse af visse lejere i 2-familiehuse, jfr. § 82 b, og i tilfælde, hvor udlejeren selv ønsker at benytte det lejede, er opsigelsesvarslet mindst 1 år til aftalt flyttedag.

Fremgangsmåden ved opsigelse

44. Om afgivelse af opsigelse fra lejerens side og fra udlejerens side i de i § 82 a, c og d nævnte tilfælde indeholder loven ingen forskrifter.

Om afgivelse af opsigelse i medfør af en af de i § 82 b eller 83 anførte opsigelsesgrunde er der derimod fastsat en række nærmere bestemmelser i lovens § 87.

Opsigelsen skal være skriftlig og indeholde oplysning om, at indsigelse må fremsættes senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem. Ved opsigelse i medfør af lovens § 83 skal opsigelsen endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden, og hvis det lejede benyttes til erhverv, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens mulighed for erhvervsbeskyttelse efter §§ 88-90. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.

Såfremt lejeren ikke vil godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at den er kommet frem, fremsætte skriftlig indsigelse derimod, og udlejeren må da anlægge sag ved boligretten inden 6 uger efter udløbet af lejerens protestfrist. Hvis udlejeren undlader dette, er opsigelsen bortfaldet.

Erhvervsbeskyttede lejemål, lovens §§ 88 og 89

45. For de lejemål, der omfattes af lovens regler om beskyttelse af erhvervsvirksomhed i lejet ejendom, gælder de nævnte opsigelsesmuligheder ikke uden videre. For disse lejemål er udlejerens adgang til at gennemføre opsigelse yderligere begrænset.

Efter lovens § 88, stk. 1, kan en lejer, der driver en erhvervs- eller forretningsvirksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden, kun opsiges, hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold. Ved afgørelsen heraf skal der bl. a. tages hensyn til længden af det tidsrum, hvori den erhvervsdrivende har haft sin forretning i de lejede lokaler, værdien af den kundekreds, som han ved sin virksomhed har oparbejdet, nettooverskuddet, vægtige indvendinger mod hans person eller forretningsførelse, hans behandling af de lejede lokaler og hans forbedringer af disse.

Hvis opsigelse finder sted, kan der gives lejeren erstatning for opsigelsen. Ved fastsættelse af en eventuel erstatning skal boligretten dels tage hensyn til de faktorer, som indgår i overvejelserne over, om opsigelse kan ske, samt

  • a) værdiforringelsen af lejerens inventar og lignende ved flytning;
  • b) lejerens flytteudgifter;
  • c) det forhold, at ejendommen skal nedrives eller ombygges, og lejeren er gjort bekendt hermed ved lejeaftalens indgåelse.

Lejeren skal ikke fraflytte, før han har modtaget den erstatning, der er tilkendt ham, eller udlejeren ved bankgaranti eller på anden måde har stillet betryggende sikkerhed for erstatningsbeløbets betaling.

Erhvervsbeskyttede lejemål, lovens § 90

46. Vil lejeren godkende opsigelsen, men kræve erstatning, udmåles erstatningen efter samme retningslinier som nævnt i pkt. 45.

Lejeren skal senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, meddele udlejeren, at han vil have erstatning. Lejeren må endvidere anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem.

Tilbagebetalingspligt for ydet erstatning i visse tilfælde

47. Boligretten kan fastsætte, at hele erstatningen eller en del af denne skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren påny åbner forretning i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere forretningslokale.

Lejeren må ikke åbne forretning i samme branche inden for den af retten fastsatte afstand i tid og sted, før han har tilbagebetalt erstatningen eller en del af denne.

Ophævelse

48. Reglerne om udlejerens adgang til at hæve lejeaftalen i tilfælde af lejerens misligholdelse er indeholdt i § 93.

Ved udlejerens ophævelse af en lejeaftale skal lejeren flytte straks i modsætning til opsigelsestilfældene, hvor fraflytning først skal ske efter udløbet af den i loven foreskrevne varselsperiode.

Ophævelse forudsætter en grovere misligholdelse end opsigelse, jfr. § 93 g sammenholdt med § 83 e, men udlejeren kan i de tilfælde, hvor betingelserne for ophævelse er opfyldt, i stedet vælge at opsige lejeaftalen.

Om ophævelsesgrundene henvises til lovens § 93.

Tilbudspligt

49. I lovens § 100 er det fastsat, at såfremt udlejeren ønsker at overdrage en ejendom, der helt eller delvis anvendes til beboelse, til anden side, skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis.

Reglerne om tilbudspligt finder anvendelse på følgende ejendomme:

  

 Ejendomme,  

 der udelukkende  

 anvendes til  

 beboelse med                    6 beboelseslejligheder  

                                 og derover.  

 Andre ejendomme  

 med                             13 beboelseslejligheder  

                                 og derover.  

Reglerne finder ikke anvendelse på ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder.

Ved en ejendom forstås også her samme begreb som fast ejendom i tinglysningslovens og udstykningslovens forstand. Herefter forstås ved en fast ejendom først og fremmest i overensstemmelse med udstykningslovens § 1 jorder, som i matriklen er anført under eet matr. nr. (i Sønderjylland art. nr.) eller er anført med flere matr. nr.e, der ikke må adskilles uden matrikelmyndighedernes samtykke.

Det er således den matrikulære afgrænsning, der er afgørende for, om en ejendom rummer så mange lejligheder, at lejerne kan kræve at overtage ejendommen på andelsbasis.

Tilbudspligten opretholdes, selv om ejeren foretager matrikulær udstykning i henhold til udstykningslovens regler efter lovens vedtagelse den 28. maj 1979.

Rene erhvervslejemål kan ikke tælles med, hvorimod et kombineret beboelses- og erhvervslejemål må medregnes som een beboelseslejlighed, jfr. lejelovens § 3. Det er antallet af lejligheder, ikke lejere, der er afgørende, dvs. at det forhold, at ejeren bebor een ud af de henholdsvis 6 eller 13 lejligheder i ejendommen, eller at een eller flere af lejlighederne ikke er udlejede, ikke medfører, at tilbudspligt bortfalder.

Tilbudspligten respekterer efter lovens § 101 private forkøbsrettigheder og køberettigheder, der er tinglyst før 3. maj 1979, men går i øvrigt forud for andre rettigheder over ejendommen, uanset hvornår de er stiftet.

Tilbudspligten falder bort, når ejendommen er opdelt i ejerlejligheder.

Ifølge lovens § 102 gælder tilbudspligten, når ejendommen eller en del heraf overdrages ved salg, gave eller mageskifte. Den gælder endvidere, når ejendommen erhverves af en juridisk person ved arv.

Tilbudspligten kommer dog ikke til anvendelse:

  • a) når erhververen er staten, en kommune eller et godkendt saneringsselskab, eller
  • b) når erhververen er den hidtidige ejers ægtefælle eller er beslægtet eller besvogret med ejeren i op eller nedadstigende linie eller i hans sidelinie så nær som søskende eller disses børn.

Der er ikke tilbudspligt ved tvangsauktion.

Efter bestemmelserne i lovens § 103 opfyldes tilbudspligten ved, at ejeren over for samtlige lejere af beboelseslejligheder fremsætter tilbud om, at en af beboerne dannet andelsboligforening kan erhverve ejendommen til samme købesum, kontante udbetaling og øvrige vilkår, som ejeren kan opnå ved salg til anden side. Vilkårene skal være af et sådant indhold, at de kan opfyldes af en andelsboligforening, dvs. at anden fast ejendom ikke kan indgå i handelen.

I tilfælde af påtænkt salg skal tilbudet ledsages af dokumentation for, at ejeren ved salget kan opnå de tilbudte vilkår.

I tilfælde af påtænkt overdragelse ved gave eller mageskifte eller af påtænkt arveudlæg skal tilbudet ledsages af en erklæring fra en sagkyndig, der er udmeldt af boligretten, om, at købesummen og de øvrige tilbudte vilkår svarer til ejendommens værdi i handel og vandel som udlejningsejendom.

Ejeren er bundet af sit tilbud til beboerne inden for acceptfristen, der skal være mindst 6 uger.

Beboernes accept skal for at være gyldig være kommet frem til ejeren inden acceptfristens udløb.

Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept, hvis følgende betingelser ikke er opfyldt:

  • a) Mindst halvdelen af lejerne af beboelseslejlighederne på accepttidspunktet er medlemmer af foreningen og
  • b) foreningen på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontante udbetaling.

Ejeren kan som udgangspunkt kræve samme tilbud fra lejerne som fra trediemand. Hvis lejerne kan bevise, at deres tilbud ikke stiller ejeren ringere, har de formentlig ret til at overtage ejendommen. Det må imidlertidig tilkomme ejeren at vurdere, om de to tilbud er lige gode, og vælge det, der passer ham bedst, når lejeren ikke vil give tilbud, der er identisk med trediemands. Der må således indrømmes ejeren en vis valgfrihed, når tilbudene ikke er enslydende.

Accepterer lejerne ikke ejerens tilbud, kan ejendommen overgå til andre ved salg på de tilbudte vilkår eller ved gave, mageskifte eller arveudlæg, hvis skøde anmeldes til tinglysning senest 1 år efter tilbudet til lejerne.

Er skødet ikke anmeldt til tinglysning inden 1 års fristens udløb, skal ejeren påny tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, hvis ejendommen ønskes overdraget helt eller delvis til anden side.

Mellemmænd ved udlejning

50. Efter lejelovens § 106 må erhvervsmæssig virksomhed som mellemmand ved udlejning for en samlet periode på over 4 måneder af hus eller husrum, dvs. af helårsboliger kun drives af advokater, ejendomsmæglere eller personer eller institutioner, der har opnået autorisation hertil.

Der er således forbud imod, at andre end de nævnte erhvervsmæssigt formidler indgåelse af lejeaftaler. Dette gælder også bytning af lejligheder. Overtrædelse af disse regler kan medføre bøde- eller hæftestraf. Fortjenesten ved den ulovlige virksomhed kan konfiskeres.

Der er ikke ved lovændringen sket ændring af de regler, hvorunder den nævnte personkreds formidler indgåelse af lejemål, men bestemmelsens anvendelsesområde er begrænset til helårsboliger, idet lejeloven i øvrigt kun vedrører udlejning på helårsbasis. Der er herefter ikke begrænsninger i den personkreds, som kan udleje for en samlet periode på mindre end 4 måneder, dvs. typisk udlejning af feriehuse.

Vederlaget

51. Der findes ikke faste takster for formidling af forskellige arter af lejemål, således som det før 1.4.1975 har været hjemlet i de af politimestrene (magistraten) fastsatte regulativer.

I stedet gælder nu for de autoriserede mellemænd samme regler, som er gældende for advokater og ejendomsmæglere, nemlig at vederlaget ikke må være højere end rimeligt under hensyn til omkostningerne og det med formidlingsvirksomheden forbundne arbejde.

Det vederlag, der kræves, må ikke suppleres med andre krav, f. eks. dækning af mellemmandens udgifter til annoncer, telefon, porto og lignende og eventuelt depositum eller indskrivningsgebyr må ikke opkræves ud over vederlaget.

Vederlag kan kun kræves, når formidlingsvirksomheden resulterer i indgåelse af en lejeaftale.

Efter bestemmelsens nye formulering er det utvivlsomt, at mellemmanden har ret til at kræve depositum eller indskrivningsgebyr for at påbegynde sin konkrete formidlingsvirksomhed over for den, der søger assistance.

Såfremt formidlingsvirksomheden ikke resulterer i indgåelse af lejeaftale, har den assistancesøgende altid et ubetinget krav på at få de af ham erlagte beløb tilbagebetalt.

De refererede regler gælder ikke for formidlingsvirksomhed af større forretningslejemål. Her kan mellemmanden betinge sig vederlag også i de tilfælde, hvor formidlingsvirksomheden ikke resulterer i en lejeaftale, ligesom han i disse tilfælde kan betinge sig, at klienten ud over vederlaget dækker annonceudgifter og lignende.

Regler for autoriserede mellemænd

52. Reglerne om autoriserede mellemmænd har for autorisationer, meddelt efter 1.4.1975, hvilet på boligministeriets bekendtgørelse af 21.3.1975 om autoriserede mellemmænd ved udlejning, som imidlertid nu er afløst af boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 428 af 15. oktober 1979. Bekendtgørelsen er optrykt som bilag 1 til cirkulæret.

Autorisation meddeles som hidtil af politimesteren (i København magistraten).

Autorisation kan meddeles enkeltpersoner, der ønsker at drive erhvervsmæssig virksomhed som mellemmand.

Autorisation kan nægtes, hvis ansøgeren er dømt for strafbart forhold, og det udviste forhold begrunder en nærliggende fare for misbrug af autorisationen, jfr. straffelovens § 78.

Autorisation kan endvidere meddeles institutioner, foreninger eller selskaber, når mellemmandsvirksomheden må anses for et naturligt led i foretagendets øvrige virksomhed, og politimesteren skønner, at virksomheden vil blive drevet betryggende.

Således vil f. eks. studenterorganisationer, der ønsker at medvirke ved fremskaffelse af boliger til uddannelsessøgende, kunne autoriseres.

Autorisationer til foreninger m. v. forudsætter, at formidlingsvirksomheden som helhed holdes inden for formålets rammer.

Det er nu en betingelse for meddelelse af autorisation, at den autoriserede ved deponering, fremskaffelse af bankgaranti, tegning af kautionsforsikring, eller på anden måde, der efter den autoriserende myndigheds skøn er betryggende, stiller sikkerhed i autorisationsperioden for et beløb på ikke under 100.000 kr. til opfyldelse af eventuelle erstatningskrav, som den autoriserede måtte pådrage sig ved virksomhedens udøvelse.

Ved autorisation af lokale foreninger m. v. vil det efter omstændighederne være tilstrækkeligt, at det sikres, at der på landsbasis er stillet tilfredsstillende sikkerhed, der dækker vedkommende lokalforenings formidlingsaktiviteter.

Vedrørende de øvrige krav henvises til bekendtgørelsen, idet man dog skal henlede opmærksomheden på reglerne i bekendtgørelsens § 5, hvorefter de autoriserede er pligtig selv eller ved en af ham antaget person at foretage besigtigelse af hus eller husrum, inden formidling af lejemål foretages, ligesom en af boligstyrelsen godkendt formular skal anvendes, såfremt den autoriserede indgår skriftlig lejeaftale på en af parternes vegne.

Boligretter

53. Ifølge lovens § 107 skal retssager om hus eller husrum, der omfattes af loven, i første instans indbringes for boligretten. Efter bestemmelsen er det alene egentlige retssager, der skal behandles af boligretter, og bl. a. umiddelbare fogedforretninger (ud- og indsættelsesforretninger) vedrørende lejemål skal derfor ikke foretages af boligretten. Heller ikke påkendelse af straffesager henhører under boligretten.

Boligretten tiltrædes af 2 lægdommere, såfremt en af parterne i retssagen begærer det, eller retten bestemmer, at lægdommere skal medvirke.

Underretsdommeren er boligrettens formand. I retskredse, hvor der er ansat mere end een dommer, fastsættes det efter retsplejelovens regler, hvem af dommerne, der skal være rettens formand.

Lægdommerne i boligretterne udpeges på følgende måde:

Der opstilles for 4 år ad gangen af præsidenten for landsretten i den landsdel, hvorunder vedkommende underret hører, 2 lister indeholdende et lige stort antal personer. Antallet af lægdommere i de enkelte retskredse fastsættes af landsretspræsidenten.

De på den ene lægdommerliste opførte personer udpeges efter forhandling med de større foreninger af grundejere i retskredsen. De på den anden liste opførte, der skal være lejere, som ikke er udlejere, udpeges efter forhandling med de større lejerforeninger. Findes der ikke større grundejer- eller lejerforeninger i retskredsen, udpeges de personer, der opføres på den ene liste, blandt grundejere i retskredsen, som tillige er udlejere, medens de personer, der opføres på den anden liste, udpeges blandt lejere i retskredsen, som ikke tillige er udlejere.

Af de på listerne opførte personer tilkalder underretsdommeren, der er boligrettens formand, efter forhandling med parterne i hvert enkelt tilfælde en fra hver liste som lægdommer. Det er i loven fastsat, at det skal tilstræbes, at der i de enkelte sager tilkaldes sådanne personer, som har særligt kendskab til forholdene i lejemål af den art - f. eks. beboelseslejemål, erhvervslejemål, lejemål i et almennyttigt boligselskab osv. - som sagen angår.

En sag anlægges på det sted, hvor ejendommen er beliggende. Er sagen anlagt, kan parterne med rettens samtykke fravige denne regel, hvilket f. eks. kan være praktisk, hvis begge parter er flyttet, og besigtigelse af ejendommen ikke er fornøden.

Anke og kære af boligrettens afgørelser sker til landsretten i overensstemmelse med retsplejelovens regler om anke og kære af afgørelser truffet af en byret.

Boligstyrelsen den 4. december 1979

AXEL G. POULSEN

/Birgitte Raaschou-Nielsen

  

 Indholdsfortegnelse  

     Indledning.                                                 Side  

  1. Ændringer i forhold til hidtidig lov.                        881  

  2. Lovens område                                                882  

     Indgåelse af lejeaftaler.  

  3. Skriftlige kontrakter                                        883  

  4. Blanketter til lejeaftaler                                   883  

  5. Autoriserede blanketter                                      884  

  6. Lejeaftalens indhold, herunder lejers adgang til at kræve  

     lejenedsættelse om visse regler om betaling af leje          884  

     Lejerens brug af det lejede.  

  7. Det lejedes benyttelse                                       885  

  8. Lejerens installationsret                                    888  

  9. Godtgørelse for forbedringer ved fraflytning, jfr. pkt. 27   886  

     Vedligeholdelse  

 10. Almindelige bestemmelser                                     887  

 11. Særlige bestemmelser om indvendig vedligeholdelse i  

     beboelseslejligheder                                         887  

 12. Størrelsen af afsatte midler                                 888  

     Varmebetaling m. v.  

 13. Varmeregnskabets poster                                      888  

 14. Fordeling af varmebidrag                                     889  

 15. Udgifter til varmt vand                                      889  

 16. A-conto bidrag                                               889  

 17. Varmeregnskabsperioden                                       890  

 18. Varmeregnskabet                                              890  

 19. Ændringer i trufne aftaler om betaling i/uden for lejen      890  

 20. Andre leverancer fra udlejeren                               891  

     Lejeforhøjelser i lejemål, der er omfattet af opsigelsesforbudet  

 21. Ajourføring af lejen                                         891  

 22. Fremgangsmåden                                               891  

 23. Forhøjelse eller nedsættelse af skatter, afgifter m. v.      891  

 24. Lejeforhøjelse i henhold til særlig aftale herom             892  

 25. Forbedringer og andre arbejder i det lejede og adgangen  

     til lejeforhøjelse herfor.                                   893  

 26. Lejeforhøjelser ved gårdrydning m. v.                        893  

 27. Godtgørelse for forbedring ved fraflytning                   894  

     Beboerrepræsentation  

 28. Etablering af beboerrepræsentation                           894  

 29. Beboerrepræsentanternes beføjelser                           895  

 30. Bortfald af beboerrepræsentation                             896  

     Brugsrettens overgang til andre  

 31. Fremleje af en del af en beboelseslejlighed                  896  

 32. Fremleje af en beboelseslejlighed i sin helhed               896  

 33. Oplysningspligt ved fremleje                                 896  

 34. Erstatningsansvar ved fremleje                               896  

 35. Begrænsninger i ægtefællens adgang til fremleje i visse  

     tilfælde                                                     897  

 36. Bytteret                                                     897  

 37. Lejerens død                                                 898  

 38. Plejehjemsanbringelse                                        898  

 39. Seperation og skilsmisse m. v.                               898  

     Opsigelse  

 40. Oversigt over reglerne                                       898  

 41. Lejerens adgang til at afgive opsigelse                      899  

 42. Udlejerens adgang til at opsige lejeaftalen                  899  

     a. Frit opsigelige lejemål                                   899  

     b. Særlige opsigelsesgrunde.                                 899  

 43. Opsigelsesvarsel                                             901  

 44. Fremgangsmåden ved opsigelse                                 901  

 45. Erhvervsbeskyttede lejemål, jfr. lovens §§ 88 og 89      901  

 46. Erhvervsbeskyttede lejemål, jfr. lovens § 90               902  

 47. Tilbagebetalingspligt for ydet erstatning i visse tilfælde   902  

 48. Ophævelse                                                    902  

 49. Tilbudspligt                                                 902  

 50. Mellemmænd ved udlejning                                     903  

 51. Vederlaget for mellemmandsvirksomhed                         903  

 52. Regler for autoriserede mellemmænd                           904  

 53. Boligretter                                                  905  

Bilag 1

Bekendtgørelse nr. 428 af 15. oktober 1979 om autoriserede mellemmænd ved udlejning

(Udelades her)

Bilag 2

Bekendtgørelse nr. 447 af 24. oktober 1979 om beboerrepræsentation

(Udelades her)

Bilag 3

Vejledning vedrørende beregning af lejligheders og lokalers etagearealer

Bruttoetagearealet defineres som lejlighedens eller lokalets samlede areal, heri medregnet ydervægge og andel i adgangsarealer, herunder trapper.

Den tekniske definition findes i beygningsreglement 1977, kap. 2.2.3. med de undtagelser, der følger af reglerne for støttet byggeri og reglerne om bygnings- og boligregistrering.

1. I tagetager medregnes kun det til beboelse udnyttede areal, der ligger inden for de begrænsende lodrette eller skrå vægges (tagfladens) udvendige sider i et vandret plan 1,5 m over færdigt gulv.

2. Ved altangangshuse medregnes - når ikke særligt forhold foreligger - trapperummet + halvdelen af altangangens areal, dog højst i 60 cm bredde.

3. Såfremt indgang til beboelse og udhus eller kælder er fælles, medregnes halvdelen af indgangsarealet til etagearealet. Dette gælder også i tilfælde, hvor den fælles indgang er placeret i særskilt mellembygning. Grænse for etagearealet er den mod udhus (garage) vendende side af fælles mure og vægge.

4. Adgangsarealerne fordeles med lige store andele på lejlighederne uanset disses størrelse. Adgangsarealerne i en opgang fordeles med lige store andele på de tilliggende boliger og erhvervslokaler (erhversenheder).

Vægge, som danner skel mellem lejligheder, medregnes med halvdelen af vægtykkelsen til hver lejlighed. For gavllejligheders vedkommende medregnes den del af gavlens tykkelse, der svarer til halvdelen af tykkelsen af lejlighedsskel, medens resten af gavlens tykkelse fordeles, som omtalt under 4. For trapperums vedkommende medregnes hele ydervægstykkelsen og halvdelen af de omgivende vægtykkelser.

5. Åbne etager, porte, luftsluser og lignende medregnes ikke i bruttoetagearealet.

6. Udenomsrum, såsom udhuse, bryggers, vaskerier, varmecentraler, pulterrum, garager, carporte, cykle- og barnevognsru, og lignende medregnes ikke i bruttoetagearealet. Såfremt bryggers er indrettet som grovkøkken, medregnes dette i bruttoetagearealet, hvis der andetsteds indrettes udhusplads i fornødent omfang.

Erhvesareal:

1. Ved sammenbygning af erhvervsareal og beboelse er grænsen for beboelsesarealet den mod erhvervsrum vendende side af fællesmure og vægge. Det samme gølder, såfremt der findes erhvervsrum i tagetagen.

2. Findes der fælles indgang til erhverv og beboelse, regnes halvt indgangsareal til hver kategori uanset forholdet i øvrigt mellem størrelsen af erhverv og beboelse. Er der toiletrum i beboelsen og desuden toiletrum tilgængeligt fra både beboelse og erhverv, medregnes det sidste toiletrum helt under erhvervsarealet.

Såfremt der er indrettet beboelse eller erhverv i underetagen, medregnes kun halvdelen af trappearealet og halvdelen af gangareal fra trappe til disse rum.

Arealet af trapperum, der føres igennem en erhvervsetage, skal fordeles på erhvervsarealet, selv om dette ikke har adgang til trappen.

Ovennævnte bruttoetageareal indgår ved registreringen i bygnings- og boligregistret (BBR) og vil fremover framgå af en meddelelse til ejeren om de oplysninger, der i registret er optaget om de oplysninger, der i registret er optaget om den eneklte lejlighed eller lokale. Meddelelsen påregnes udsendt til samtlige ejere i 1. halvdel 1980.

Det bemærkes, at registreringen i bygnings- og boligregistret bygger på samme arealbegreb, som anvendes i lov om lejevurdering af 1966.

I bygnings- og boligregistret er alle lejligheder og lokaler registreret efter ensartede principper, uanset om de er beliggende i udlejningsbyggeri eller i en bygning, der er opdelt i ejerlejligheder. For ejerligheder indgår således også andel i trapperum m.v.

Arealerne fra bygnings- og boligregistret vil efter udsendelsen af ovennævnte meddelelse til ejerne kunne lægges til grund, medmindre det påvises, at arealet er fejlagtigt registreret. I dette tilfælde påhviler det ejeren af korrigere arealet over for kommunens bygnings- og boligregistermyndighed.

Officielle noter

Ingen