Dokumentets indarbejdede forskrifter
Den fulde tekst

Bekendtgørelse af lov om ejerlejligheder

Herved bekendtgøres lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 601 af 21. august 1990, med de ændringer, der følger af § 3 i lov nr. 229 af 13. april 1991.


§ 1. Denne lov finder anvendelse på lejligheder, der ejes særskilt (ejerlejligheder).

Stk. 2. Reglerne om ejerlejligheder finder tilsvarende anvendelse på butikker, kontorer, lagerrum, værelser til beboelse og andre særskilt afgrænsede husrum.

§ 2. Ejeren af en ejerlejlighed har sammen med andre ejere af lejligheder ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel. Er fordelingstal ikke fastsat, er lejlighederne ligestillede.

Stk. 2. Til lejligheden hører i samme forhold rettigheder og forpligtelser for ejeren som deltager i et samtlige ejere omfattende fællesskab (ejerforeningen).

Stk. 3. De i stk. 1 og 2 omhandlede rettigheder og forpligtelser kan ikke adskilles fra ejendomsretten til lejligheden.

Stk. 4. En ejer af flere ejerlejligheder i en ejerforening kan ikke deltage i afstemninger med fordelingstal for ejerlejligheder, der er genudlejet efter udgangen af 1979.

§ 3. Ejerlejligheder kan kun oprettes i ejendomme, som i deres helhed opdeles i ejerlejligheder, og kun, når en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig.

§ 4. Hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom.

Stk. 2. De nærmere bestemmelser om tinglysning af rettigheder over ejerlejligheder fastsættes af justitsministeren.

§ 5. Ejerforeningen kan i en husorden fastsætte almindelige ordensregler.

Stk. 2. Ejeren skal give adgang til sin lejlighed, når dette er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer.

§ 6. Fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier og udgifter til administration og vedligeholdelse af fællesbestanddele og tilbehør, bidrag til en eventuel grundfond m.v., udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i § 2, stk. 1, nævnte forhold.

Stk. 2. Medfører foranstaltninger, som en ejer har foretaget i sin lejlighed, forøgelse af de i stk. 1 nævnte udgifter, påhviler det ham at betale merudgiften.

§ 7. De nærmere bestemmelser om ejerforeningens ledelse, regnskabsaflæggelse, revision m.v. fastsættes i en af boligministeren udarbejdet normalvedtægt, som finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst.

§ 8. Hvis en ejer gør sig skyldig i grov eller oftere gentagen misligholdelse af sine forpligtelser over for ejerforeningen eller et af dennes medlemmer, kan ejerforeningen pålægge ham at fraflytte lejligheden med passsende varsel.

§ 9. Ved overdragelse af en ejerlejlighed skal overdrageren inden aftalens indgåelse gøre erhververen bekendt med en opstilling over lejlighedens og ejerforeningens finansiering og driftsudgifter samt, ved overdragelse af nyopførte ejerlejligheder, med en beregning af de udgifter, opførelsen har medført.

§ 10. Loven anvendes på:

1. Bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter 1. juli 1966.

2. Bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse opfylder kravene i litra a-e og bygningen ifølge erklæring fra bygningsmyndigheden opfylder kravene i litra f-i.

a. Hver enkelt beboelseslejligheds etageareal som ejerlejlighed udgør mindst 26 m2.

b. Lejligheden omfatter et køkken på mindst 7 m2 nettoetageareal eller et køkken, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977. Arealkravet anses dog for opfyldt, hvis mere end 4/5 af bygningens beboelseslejligheder hver for sig opfylder kravet og det tillige er opfyldt i gennemsnit for samtlige beboelseslejligheder. Har beboerne adgang til kollektiv bespisning i beboerrestaurant i bebyggelsen, kan en kogeniche i et lokale på mindst 3 m2 nettoetageareal erstatte kravet om et køkken.

c. Lejligheden omfatter et badeværelse på mindst 2,5 m2 nettoetageareal eller et badeværelse på mindst 1,8 m2 nettoetageareal, der er indrettet i henhold til byggetilladelse meddelt inden 25. marts 1977.

d. Lejligheden er forsynet med el og dens køkken og badeværelse med indlagt koldt og varmt vand og afløb for spildevand. Lejligheden skal indeholde mindst 1 wc-rum, og dette skal være forsynet med håndvask.

e. Lejlighedens opvarmning sker fra et fælles varmeanlæg i eller uden for bygningen eller ved gas eller el i samtlige beboelsesrum.

f. Det totale varmetab for beboelseslejligheder skal være nedbragt til et niveau, der svarer til kravene i Bygningsreglementet af 1972. Boligministeren fastsætter nærmere regler herom.

g. Efter gennemførelse af fornødne arbejder til opfyldelse af kravene i litra f er der foretaget tilpasning hertil ved indregulering og justering af bygningens varme- og fyringsanlæg.

h. Bygningen opfylder uanset alder de krav, der er stillet i medfør af lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger m.v.

i. Ingen af bygningens beboelsesrum er ved ombygning gjort uhensigtsmæssige med hensyn til størrelse og udformning i forhold til de pågældende beboelsesrums hidtidige naturlige anvendelse.

3. Bygninger, der er fredet i henhold til lov om bygningsfredning, jf. dog § 27 i lov om bygningsfredning.

4. Bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

5. Bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til tidligere lovgivning.

6. Bygninger, hvor en del af bygningen skal indrettes til ældreboliger, når kommunalbestyrelsen attesterer, at en del af bygningen indrettes til boliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov om boliger for ældre og personer med handicap. Ældreboligerne og resten af bygningen skal efter opdeling hver for sig udgøre en samlet ejerlejlighed.

7. Bygninger, der er kondemnerede i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring eller den tidligere gældende lov om boligtilsyn, når kommunalbestyrelsen attesterer, at mindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal efter bygnings- og boligregistret indrettes til ungdomsboliger, der får eller har fået tilsagn om statsstøtte til indretning eller opførelse efter byggesstøtte-, kollegiestøtte- eller boligbyggerilovgivningen eller efter § 15, stk. 3, i lov om byfornyelse og boligforbedring, og den resterende del af bruttoetagearealet indrettes til andet end beboelse. Ungdomsboligerne skal efter opdeling udgøre en samlet ejerlejlighed.

Stk. 2. Loven anvendes ikke på:

1. Landbrugsejendomme, jf. lov om landbrugsejendomme.

2. Ejendomme, som tilhører almennyttige boligselskaber, jf. kapitel 2 i lov om boligbyggeri, og indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne. Opdeling kan dog ske, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne efter opdelingen udgør en ejerlejlighed. Denne ejerlejlighed kan ikke videreopdeles.

3. Ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger.

Stk. 3. Videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, der helt eller delvis anvendes til beboelse, og som lovligt er opdelt i ejerlejligheder i henhold til tidligere lovgivning, kan ske, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt lejlighed til beboelse efter videreopdelingen opfylder de i stk. 1, nr. 2, litra a-f, nævnte krav. En sådan attestation er dog ikke en betingelse for videreopdeling af bygninger, som nævnt i stk. 1, nr. 1 og 3. Videreopdeling kan kun ske af ejerlejligheder med højst 2 beboelseslejligheder.

§ § 11-15. (Ophævet)

§ 16. Med bøde straffes den, der tilbyder en lejer af hus eller husrum, som efter lejemålets indgåelse er omdannet til en ejerlejlighed, at erhverve det lejede som ejerlejlighed uden samtidig hermed skriftligt at oplyse lejeren om, at han har beskyttelse mod opsigelse i medfør af § 84, litra d, i lov om leje.

§ 16 a. Betinger sælgeren af en ejerlejlighed til beboelse sig en pris, der er væsentligt højere end lejlighedens værdi, kan køberen forlange prisen nedsat til et sådant beløb, som af boligretten skønnes rimeligt. Ved afgørelsen heraf vil der navnlig være at tage hensyn til ejerlejlighedens beliggenhed, størrelse, udstyr, kvalitet, tilstand, prioritetsforhold, ansættelse til ejendomsværdi efter lov om vurdering af landets faste ejendomme, og øvrige forhold, sammenholdt med et sådant prisniveau, som må antages at ville være almindeligt gældende i kommunen for tilsvarende lejligheder, såfremt der fandtes en passende boligreserve, og der således var rimelig balance mellem udbud og efterspørgsel efter de enkelte kategorier af ældre og nye lejligheder.

Stk. 2. Køberen kan ikke gyldigt give afkald på sin ret efter stk. 1. Forbehold fra sælgerens side om handelens tilbagegang, hvis prisen nedsættes efter stk. 1, er uden virkning, medmindre retten på grund af særlige omstændigheder skønner det ubilligt, om køberen skulle kunne fastholde handelen.

Stk. 3. Køberens adgang til at forlange prisen nedsat forældes i løbet af et halvt år fra tinglysning af endeligt skøde.

§ 17. Denne lov træder i kraft den 1. juli 1966.

§ 18. Loven gælder ikke for Færøerne og for Grønland. §§ 2-4 i lov nr. 195 af 18. maj 1977 er sålydende:

§ 2

Loven træder i kraft ved bekendtgørelsen i Lovtidende.

§ 3

Stk. 1. Uanset reglerne i ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, nr. 2, og stk. 2, som affattet ved § 1, nr. 1-7, i denne lov, kan opdelingen i ejerlejligheder anmeldes til tinglysningsdommeren inden udgangen af marts måned 1978, såfremt ejeren inden 25. marts 1977 havde opnået byggetilladelse til herpå sigtende bygningsændringer, eller såfremt ejeren inden 25. marts 1977 havde anmodet en landinspektør om den til opdeling i ejerlejligheder fornødne attestation.

Stk. 2. Reglerne i § 11, stk. 2-5, i ejerlejlighedsloven, som affattet ved denne lov, finder ikke anvendelse for ejere, når opdeling sker efter stk. 1, eller for ejere, der inden 25. marts 1977 har søgt byggetilladelse med henblik på iværksættelse af bygningsændringer til opfyldelse af kravene i den hidtil gældende ejerlejlighedslovs § 10, stk. 1, nr. 2.

Stk. 3. Ejerlejlighedslovens § 12, stk. 2, som affattet ved denne lov, finder ikke anvendelse på arbejder, til hvis udførelse der er opnået byggetilladelse inden 25. marts 1977.

§ 4

Stk. 1. I ejendomme med flere end 8 beboelseslejligheder kan opdeling i ejerlejligheder anmeldes til tinglysningsdommeren, uden at ejeren på ny skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, såfremt ejendommen efter de hidtil gældende regler i ejerlejlighedslovens § 12, stk. 2, § 14, stk. 3 eller 5, eller § 15, stk. 1, 2 eller 3, kunne opdeles i ejerlejligheder den 25. marts 1977. I øvrigt finder § 3 anvendelse.

Stk. 2. Udløber lejerfrister efter 25. marts 1977, kan ejeren ikke gøre gældende, at han har erhvervet ret til at opdele ejendommen i ejerlejligheder. I disse tilfælde og i tilfælde, hvor ejerfrister udløber efter 25. marts 1977, kan ejeren, uanset den hidtidige regel i ejerlejlighedslovens § 11, stk. 3, på ny tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis.

Stk. 3. Reglerne i § 11, stk. 2-5, i ejerlejlighedsloven, som affattet ved denne lov, finder ikke anvendelse for ejere, der er omfattet af stk. 1 eller stk. 2.

Stk. 4. Ejendomme med 6-8 lejligheder skal ikke tilbydes lejere til overtagelse på andelsbasis, når opdeling anmeldes efter § 3. § 2 i lov nr. 240 af 8. juni 1979 er sålydende:

§ 2

Loven(* 1) træder i kraft 1. januar 1980. §§ 2 og 3 i lov nr. 461 af 19. november 1979 er sålydende:

§ 2

Loven(* 2) træder i kraft ved bekendtgørelsen i Lovtidende.

§ 3

Stk. 1. Opdeling efter de før lovens ikrafttræden gældende regler vil dog kunne ske, når en landinspektør over for tinglysningsdommeren attesterer, at ejeren inden 5. november 1979 havde anmodet en landinspektør om den til opdeling i ejerlejligheder fornødne attestation. Det er yderligere en betingelse, at ejeren inden 5. november 1979 fysisk på ejendommen har iværksat arbejder, der eventuelt er fornødne til opfyldelse af de hidtil gældende krav i lovens § 10, stk. 1, nr. 2, litra a-f.

Stk. 2. Landinspektøren skal inden udgangen af november måned 1979 til kommunalbestyrelsen indlevere en fortegnelse over de anmodninger over opdelinger efter § 10, stk. 1, nr. 2, som over for ham er fremsat rettidigt efter stk. 1. Anmeldelsen om opdeling i ejerlejligheder skal indeholde en attestation fra kommunalbestyrelsen om, at ejendommen er optaget på landinspektørens fortegnelse efter 1. punktum.

Stk. 3. Ejeren skal inden udgangen af november måned 1979 over for kommunalbestyrelsen erklære, at iværksættelse af arbejder er sket som nævnt i stk. 1. Anmeldelsen om opdeling i ejerlejligheder skal indeholde en attestation fra kommunalbestyrelsen af, at ejeren har afgivet erklæring som nævnt i 1. punktum.

Stk. 4. For ejendomme med flere end 5 beboelseslejligheder er det yderligere en betingelse, at lejernes acceptfrist som nævnt i den hidtil gældende § 14, stk. 3, er udløbet inden den 5. november 1979, eller flere end 2/3 af lejerne inden dette tidspunkt har tilkendegivet, at de ikke ønsker at overtage ejendommen på andelsbasis.

Stk. 5. Tilbud, som er fremsat til lejerne i overensstemmelse med de hidtil gældende regler i §§ 11- 14, falder bort, såfremt den i § 14, stk. 3, nævnte frist udløber den 5. november 1979 eller senere. § 2 i lov nr. 236 af 26. maj 1982 er sålydende:

§ 2

Loven(* 3) træder i kraft ved bekendtgørelsen i Lovtidende. §§ 2 og 3 i lov nr. 298 af 4. juni 1986 er sålydende:

§ 2

Loven(* 4) træder i kraft ved bekendtgørelsen i Lovtidende.

§ 3

Opdeling efter de før lovens ikrafttræden gældende regler vil dog kunne ske, når en landinspektør over for tinglysningsdommeren attesterer, at ejeren inden 15. maj 1986 havde anmodet en landinspektør om den til opdeling i ejerlejligheder fornødne attestation. Det er yderligere en betingelse, at ejeren inden 15. maj 1986 fysisk på ejendommen har iværksat arbejder, der eventuelt er fornødne til opfyldelse af kravene i lovens § 10, stk. 1, nr. 2, litra a-f. § 7 i lov nr. 379 af 10. juni 1987 er sålydende:

§ 7

Ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser m.v.

Stk. 1. Loven(* 5) træder i kraft den 1. juli 1987, dog træder § 1, nr. 6 og 9, først i kraft den 1. januar 1988.

Stk. 2. Bestemmelserne i §§ 81-83 a i lov om boligbyggeri bevarer deres gyldighed for så vidt angår byggeri, hvortil der er givet tilsagn om støtte inden udgangen af 1987.

Stk. 3. Bestemmelsen i § 1, stk. 4, i lov om indeksregulerede realkreditlån bevarer sin gyldighed for så vidt angår byggeri, hvortil der i henhold til § 81 i lov om boligbyggeri er givet tilsagn om rentebidrag inden udgangen af 1987. § 20 i lov nr. 138 af 7. marts 1990 er sålydende:

§ 20

Stk. 1. Loven(* 6) træder i kraft den 1. april 1991. Dog træder § 18 i kraft den 1. juli 1990.

Stk. 2. Lov nr. 43 af 20. februar 1969 om bortfald af hartkorn og matrikelskyld ophæves. § 4, stk. 2, i lov nr. 229 af 13. april 1991 er sålydende:

§ 4

Stk. 2. Lovens § 3(* 7) træder i kraft den 15. april 1991.

Boligministeriet, den 25. juli 1995

Ole Løvig Simonsen

/ Hanne Victor Hansen

Officielle noter

(* 1) Lovændringen vedrører § 2, stk. 4, § 10, stk.1, nr. 2, litra f, § 10, stk. 1, nr. 3, § 10, stk. 2, nr. 1, § 10, stk. 3, § 15, stk. 1 og §§ 16 og 16 a.

(* 2) Lovændringen vedrører § 10, stk. 1, nr. 2, § 10, stk. 1, nr. 5 og §§ 11-15 og trådte i kraft den 20. november 1979.

(* 3) Lovændringen vedrører § 10, stk. 3, og trådte i kraft den 3. juni 1982.

(* 4) Lovændringen vedrører § 10, stk. 1, nr. 2, 1. pkt., og trådte i kraft den 14. juni 1986.

(* 5) Lovændringen vedrører § 10, stk. 1, nr. 6, og trådte i kraft den 1. juli 1987.

(* 6) Lovændringen vedrører § 3, § 10, stk. 1, nr. 7, og § 10, stk. 2, nr. 2, og træder i kraft den 1. april 1991.

(* 7) Vedrører § 10, stk. 1, nr. 7.