Senere ændringer til forskriften
Lovgivning forskriften vedrører
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Vejledning om offentligt støttet byggeri


Indholdsfortegnelse

  

 1.  Boligtyper  

 2.  Almindelige betingelser for støtte  

     2.1.     Bygherrekredsen  

     2.2.     Byfornyelsesloven  

     2.3.     Planlægningsforhold  

     2.4.     Økonomisk uafhængighed  

     2.4.1.   Almennyttigt byggeri  

     2.4.2.   Ældreboliger  

     2.5.     Tinglyst skøde og ejerlejlighedsopdeling  

 3.  Indberetning af opførelse af boliger mv.  

     3.1.     Kvoteordningen for private andelsboliger  

     3.2.     Ønsker om støtte til forsøg efter § 54 i  

              boligbyggeriloven og ældreboliglovens § 21  

 4.  Forsøg og udvikling  

     4.1.     Forsøgsbyggeri i henhold til boligbyggeri-  

              lovens § 62 a og ældreboliglovens § 21  

     4.1.1.   Ombygning af ejendomme, der har  

              været anvendt til andet end beboelse  

     4.1.2.   På- og tilbygninger  

     4.1.3.   Ombygning af ejendomme, der har  

              været anvendt til beboelse  

     4.2.     Ansøgning om forsøgsmidler efter  

              boligbyggerilovens § 54  

 5.  Finansiering  

     5.1.     Realkreditlån  

     5.2.     Beboerindskud  

     5.2.1.   Almennyttigt byggeri og ældreboliger  

     5.2.2.   Andelsboligbyggeri  

     5.3.     Kommunal grundkapital  

     5.4.     Ydelsesstøtte  

     5.5.     Kommunal garanti  

     5.6.     Udbetaling af realkreditlån og støtte  

     5.6.1.   Udbetaling af lån  

     5.6.2.   Etapevis udbetaling af lån  

     5.6.3.   Udbetaling af ydelsesstøtte  

     5.6.4.   Opførelse af prøvehuse ved  

              private andelsboliger  

 6.  Anskaffelsessummens bestanddele  

     6.1.     Grundudgifter  

     6.2.     Håndværkerudgifter  

     6.3.     Omkostninger  

     6.4.     Økologiske elementer  

 7.  Støtteberettiget areal  

     7.1.     Almennyttige boliger og  

              private andelsboliger  

     7.2.     Ungdomsboliger  

     7.3.     Ældreboliger  

     7.3.1.   Servicearealer  

 8.  Vejledende rammebeløb  

     8.1.     Godkendelse af særlige udgifter  

     8.2.     Den del af den endelige anskaffelsessum,  

              der kan ydes statslig ydelsesstøtte til  

     8.3.     Godkendte fordyrende elementer  

 9.  Byggeriets udformning mv.  

     9.1.     Forhold til byggelovgivningen  

     9.2.     Førsynsrapport ved ombygning af eller  

              tilbygning til en eksisterende bygning  

     9.3.     Boligsammensætning  

     9.4.     Erhvervsarealer  

 10. Udbud, ansvar, kvalitetssikring, driftsplaner,  

     5-års eftersyn og skadedækning  

     10.1.    Udbud  

     10.1.1.  Underhåndsbud  

     10.1.2.  Byggeri i bygherrens eget regie  

     10.2.    Fast pris og tid  

     10.3.    Vinterbyggeri  

     10.4.    Ansvar  

     10.5.    Kvalitetssikring  

     10.6.    Brug af beton  

     10.7.    Bygningsdrift  

     10.8.    5-års eftersyn  

     10.9.    Skadedækning fra Byggeskadefonden  

 11. Støtteprocedure  

     11.1.    Almindelige bestemmelser  

     11.2.    Ansøgning om støtte. (skema A)  

     11.2.1.  Ansøgningsmateriale  

     11.2.2.  Særlige vilkår  

     11.2.3.  Tilsagn og vilkår  

     11.2.4.  Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen  

     11.3.    Godkendelse af anskaffelsessum før  

              påbegyndelse  

     11.3.1.  Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen  

     11.4.    Byggeriets igangsætning og gennemførelse.  

     11.5.    Byggeriets afslutning  

     11.5.2.  Merudgifter  

     11.5.3.  Private andelsboliger  

     11.5.4.  Afsatte beløb  

     11.5.5.  Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen  

 12.Skemaer til brug for sagsbehandlingen  

     12.1.    Skema ABC og vejledning hertil  

 13. Kommunalbestyrelsen øverste  

     administrative myndighed  

 14. Overgangsregler mv.  

Bilag 1-14

Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 985

af 14. december 1993 om støttet byggeri

Indledning

Ved ændring af lov om boligbyggeri (boligbyggeriloven), lov om boliger for ældre og personer med handicap (ældreboligloven) og realkreditloven ved lov nr. 440 af 30.juni 1993 er der etableret en yderligere decentralisering af støttesagsbehandling og tilsagnsgivning for det støttede byggeri.

Den øgede decentralisering træder i kraft den 1.januar 1994.

For almennyttigt boligbyggeri og ungdomsboliger afskaffes den centrale kvotestyring. Dette gælder også renovering mm. af ungdomsboliger. I stedet overlades det til den enkelte kommunalbestyrelse - på baggrund af en nøje vurdering af behovet for nyt boligbyggeri - at træffe beslutning om opførelse af nyt byggeri. Ældreboliger er fortsat ikke belagt med kvote. For private støttede andelsboliger opretholdes reglerne om kvote.

For alle boligtyper indføres vejledende rammebeløb, og der indføres en harmonisering både af den statslige og kommunale finansieringsandel for de ikke-kvotebelagte boligtyper.

I de tilfælde, hvor der søges om godkendelse af fravigelser fra de gældende regler som et led i forsøg, jf. boligbyggerilovens § 62 a eller tilskud til forsøg efter boligbyggerilovens § 54, skal Bygge- og Boligstyrelsens godkendelse indhentes.

I tilknytning til den ændrede støtteprocedure skal kommunalbestyrelsen, ligesom det har været gældende fra 1. januar 1992, indberette de oplysninger, der er en forudsætning for den decentrale støttesagsbehandling og tilsagnsgivning samt for finansieringen af byggeriet og udbetalingen af den offentlige støtte til Informations- og forvaltningssystemet for støttet byggeri og byfornyelse - BOSSINF. Systemet er udbygget til efter den 1.januar 1994 også at omfatte ældreboliger og renovering mv. af ungdomsboliger.

Det er fortsat overladt til kommunalbestyrelsen at vurdere og tage stilling i de tilfælde, hvor der kan opstå tvivl om, hvorvidt konkrete forhold er omfattet af de gældende bestemmelser. Det er kommunalbestyrelsens ansvar at foretage de nødvendige skøn og fortolkninger i forbindelse med støttesagsbehandlingen ud fra loven og øvrige gældende regler.

I forbindelse med lovændringen har Bygge- og Boligstyrelsen udstedt bekendtgørelse nr. 985 af 14. december 1993 om støttet byggeri (støttebekendtgørelsen). Der er heri gennemført en harmonisering af reglerne for de forskellige typer af støttet byggeri, således at der fremover vil være tale om at følge den samme tilsagnsgivningsprocedure, uanset hvilken af de støttede boligtyper, der er tale om.

Bygge- og Boligstyrelsen har ligeledes udarbejdet forslag til nye skemaer til brug for støttesagsbehandlingen og vejledning til udfyldelse og indberetning af disse, jf. kapitel 12 nedenfor.

Støttebekendtgørelsen med bilag gælder for tilsagn, som gives efter den 1. januar 1994. Støttebekendtgørelsen er optrykt som bilag til vejledningen. Med vejledningen tilsigtes en uddybning og forklaring af indholdet i støttebekendtgørelsen.

Denne vejledning erstatter:

* Bygge- og Boligstyrelsens vejledning af 29. november 1991 om offentligt støttet byggeri efter lov om boligbyggeri, og (* 1)

* Bygge- og Boligstyrelsen vejledning af 25. november 1988 om administration af ældreboliger, afsnit 4-7.

1. Boligtyper

Vejledningen omfatter alle typer af byggeri, som får støtte efter boligbyggeriloven og ældreboligloven bortset fra kollektive bofællesskaber efter kapitel 12 a i boligbyggeriloven.

Det drejer sig om følgende boligtyper efter lov om boligbyggeri:

* almennyttige boliger,

* private andelsboliger, og

* ungdomsboliger,

samt ældreboliger efter lov om boliger for ældre og personer med handicap.

2. Almindelige betingelser

for støtte

2.1. Bygherrekredsen

Bygherrekredsen er afhængig af boligtypen.

For almennyttige boliger er bygherrekredsen begrænset til almennyttige boligselskaber, dvs. dels selskaber, der i medfør af boligbyggeriloven er godkendt til at udøve almennyttig boligvirksomhed på grundlag af reglerne i loven, dels selskaber, der inden boligbyggerilovens ikrafttræden, er godkendt til at udøve almennyttig boligvirksomhed.

For private andelsboliger kan enhver være bygherre i den udstrækning, anden lovgivning ikke er til hinder herfor. Bygherrekredsen omfatter således andelsboligforeninger, der er dannet med henblik på opførelse af boliger til foreningens medlemmer samt personer, institutioner, selskaber og fonde, som ønsker at opføre boliger med henblik på overdragelse til en andelsboligforening. Der gælder forskellige regler, alt efter om bygherren er en andelsboligforening bestående af de kommende beboere eller ej.

Bygherrekredsen for ungdomsboliger kan være et almennyttigt boligselskab, eller en selvejende institution, hvis vedtægter er godkendt af kommunalbestyrelsen på grundlag af normalvedtægten. Inden tilsagn gives til en selvejende institution, skal institutionen være stiftet. Der skal være godkendt vedtægter og udpeget en midlertidig bestyrelse, indtil et medlem, der repræsenterer beboerne, kan udpeges.

For ældreboliger kan bygherren være en kommune, et almennyttigt boligselskab, en selvejende institution eller en pensionskasse.

Opføres ældreboliger af et almennyttigt boligselskab gælder samme regler som anført ovenfor under almennyttigt boligbyggeri.

Hvis ældreboligerne er organiseret som en selvejende institution, skal institutionen være stiftet, inden der gives tilsagn, ligesom der skal være godkendt vedtægter og udpeget en bestyrelse. Det er et krav, at der skal stiftes en selvejende institution for hvert ældreboligprojekt, der gives tilsagn til. Der er ikke fastsat bestemmelser om indholdet af vedtægterne.

Bygherrerne, der opfører støttet byggeri efter boligbyggeriloven og ældreboligloven har et ansvar for, at de for byggeriet gældende støtteregler overholdes. Kommunalbestyrelsen har således mulighed for at afkræve bygherrerne det materiale, som i hvert enkelt tilfælde måtte findes påkrævet, for at kommunalbestyrelsen kan vurdere, om bygherren lever op til dette ansvar.

2.2. Byfornyelsesloven

Kommunalbestyrelsen kan, jf. støttebekendtgørelsens § 2, stk. 3, ikke give tilsagn om støtte til et projekt, hvis projektet allerede har fået støtte efter lov om byfornyelse og boligforbedring. Der kan således ikke, som det tidligere er sket i visse tilfælde, ydes støtte til ombygning af en bygning, der allerede er delvist istandsat efter byfornyelsesloven.

Undtaget fra denne regel er dog byggeri på ryddede grunde i sanerings- eller byfornyelsesområder. En grund, der er ryddet med støtte efter sanerings- eller byfornyelsesloven, kan således fortsat bebygges med støttet byggeri i henhold til boligbyggeriloven.

Nedrivningsudgifterne påføres sanerings- eller byfornyelsesregnskabet, hvorefter grunden overdrages til den bygherre, der skal forestå nybyggeriet.

Ved lov nr. 438 af 30. juni 1993 er der gennemført en ændring af lov om byfornyelse og boligforbedring. Kommunalbestyrelsen kan herefter lade en beslutning om byfornyelse eller boligforbedring omfatte inddragelse af uudnyttede arealer, f.eks. loftsarealer, samt indretning af disse til beboelse. Det er en betingelse, at bygningen, inden beslutningen træffes, overvejende indeholder beboelse. Der henvises til byfornyelseslovens § 7, stk. 1, nr. 5, og § 32, stk. 2.

Det er endvidere en betingelse, at bygningen uanset muligheden for at inddrage uudnyttede arealer til ny beboelse er omfattet af byfornyelsesloven, dvs. at bygningen er utidssvarende efter lovens § 3.

Under de nævnte betingelser er der således mulighed for at indrette boliger, som tillige vil kunne anvendes til unge. Der er ikke tale om ungdomsboliger af den karakter, som i øvrigt er omhandlet i vejledningen.

2.3. Planlægningsforhold

Kommunalbestyrelsen skal, jf. støttebekendtgørelsens § 26, stk. 3, som hidtil påse, at de planlægningsmæssige forudsætninger for det påtænkte byggeri er i orden.

Kommunalbestyrelsen kan ikke give tilsagn til et projekt, hvis det fornødne plangrundlag ikke er tilstede. Det vil normalt sige, at der skal foreligge en endeligt vedtaget lokalplan, og planen skal være registreret i Planregistret.

For gennemførelse af renoveringsarbejder efter § 73 b i boligbyggeriloven vil der normalt ikke være behov for en lokalplan.

2.4. Økonomisk uafhængighed

Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med tilsagn påse, at de regler om organisationsforhold, der er fastsat i boligbyggeriloven og ældreboligloven og i de hertil knyttede bekendtgørelser, er overholdt.

2.4.1. Almennyttigt byggeri

Det enkelte byggeprojekt skal, uanset om det indeholder almennyttige boliger, ungdomsboliger, ældreboliger eller en blanding heraf, udgøre en selvstændig afdeling, der er økonomisk uafhængig af andre afdelinger, selskabet og andre selskaber. Hver afdeling skal have skøde på ejendommen. Afdelingen skal stå som debitor såvel ved byggelån som ved endelig finansiering efter byggeriets afslutning.

Tilsvarende gælder, hvis private andelsboliger opføres med salg for øje. Den afdeling, der forestår opførelsen af private andelsboliger er i dette tilfælde ikke en almennyttig boligafdeling.

Opfører flere boligselskaber et samlet projekt, skal hvert boligselskabs del af byggeriet udgøre en selvstændig afdeling af det pågældende selskab. Der henvises herom nærmere til Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse om almennyttig boligvirksomhed.

Kommunalbestyrelsen skal i øvrigt påse, at et almennyttigt boligselskab opfylder de i kapitel 2 i lov om boligbyggeri nævnte regler.

2.4.2. Ungdomsboliger

Ungdomsboliger, der ejes af en selvejende institution, skal være økonomisk uafhængig af andre institutioner og af en eventuel forretningsfører. Der henvises til Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 666 af 27. september 1991 om organisation af ungdomsboliger, der er opført med offentlig støtte og bekendtgørelse nr. 340 af 1. juni 1993 om drift og tilsyn med ungdomsboliger, der er opført med statsstøtte.

2.4.3. Ældreboliger

Det enkelte ældreboligprojekt skal udgøre en selvstændig økonomisk enhed, når det ejes af en selvejende institution, en pensionskasse eller en kommune. Det er kommunalbestyrelsen, der skal påse, at ældreboligerne er en selvstændig økonomisk enhed, der kun kan forpligtes af forhold, der vedrører de ældreboliger, som tilsagnet omfatter. Hvis ældreboligerne f.eks. opføres i sammenhæng med et eksisterende plejehjem, skal der ske opdeling efter ejerlejlighedsloven, se nedenfor. Der henvises til Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 190 af 20. marts 1990 om administration af ældreboliger.

2.5. Tinglyst skøde og ejerlejlighedsopdeling

Der skal være tinglyst endeligt skøde på ejendommen senest ved byggeriets påbegyndelse, medmindre grunden i forvejen ejes af bygherren. Tinglysning kan udskydes, hvis tinglysningen alene er betinget af udstykningsmyndighedernes samtykke, og der er forhåndsgodkendelser fra disse myndigheder af, at udstykningen kan godkendes. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 12.

For almennyttigt boligbyggeri skal skødeforholdene bringes på plads straks i forbindelse med erhvervelsen, også selvom denne ligger forud for støttesagens påbegyndelse.

Krav om skøde kan fraviges i de undtagelsestilfælde, hvor der er tale om opførelse af nybyggeri på lejet grund.

Ved på- eller tilbygning af en eksisterende almennyttig afdeling kan der ikke ske ejerlejlighedsopdeling. Boligerne bliver i dette tilfælde en integreret del af den almennyttige afdeling - uanset om der er tale om almennyttige boliger, ungdomsboliger eller ældreboliger.

Projekter med forskellige boligtyper, der ikke kan integreres i samme byggeprojekt, kan ikke opføres på samme ejendom. Der henvises nærmere herom til afsnit 7.1. - 7.3. Hvis matrikulær udstykning for projektenhederne ikke er mulig, skal der allerede ved projekteringen træffes beslutning om ejerlejlighedsopdeling for hver enkelt projektenhed, således at de forskellige projektenheder holdes finansieringsmæssigt adskilt. Dette gælder uanset, om projektet opføres samtidigt eller successivt.

Ved projekter, der indeholder erhvervsarealer, skal der uanset erhvervsarealets størrelse ske opdeling i ejerlejligheder. De støttede boliger skal udgøre en beboelsesejerlejlighed, som udgør en selvstændig økonomisk enhed, og som ikke kan videreopdeles. Erhvervsarealet skal udgøre en eller flere erhvervsejerlejligheder.

For at undgå, at ejerforeningen påføres tab, skal kommunalbestyrelsen tillige påse, at der i forbindelse med ejerlejlighedsopdelingen stilles sikkerhed for, at det samlede byggeri vil blive udført, og for at erhvervsafsnittet bærer sin andel af fællesudgifterne. Kommunalbestyrelsen må sikre sig, at det i vedtægterne for ejerforeningen fremgår, at den ejerlejlighed, der omfatter det støttede byggeri, kun kan pålægges udgifter, der direkte vedrører dette. Uanset det fordelingstal, som denne ejerlejlighed måtte få, vil den således f.eks. ikke kunne pålægges udgifter til udsmykning af fællesarealer.

Ejerlejlighedsnummer for ejerlejlighederne skal oplyses senest i forbindelse med godkendelse af anskaffelsessummen før påbegyndelse.

For at sikre en økonomisk adskillelse mellem ældreboliger og f.eks. plejehjem eller servicearealer etableret efter bistandsloven, skal der enten ske matrikulær udstykning eller en opdeling i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, nr. 6. Det er i denne bestemmelse forudsat, at opdelingen sker i to selvstændige ejerlejligheder, som indeholder henholdsvis ældreboliger og plejehjemmet/servicearealet.

3. Indberetning af opførelse af boliger mv.

For almennyttigt boligbyggeri og ungdomsboliger, herunder renovering mv. af ungdomsboliger, ophæves de hidtil gældende kvoteordninger. Som hidtil gælder ingen kvote for ældreboliger.

Kvoteordningen bibeholdes for private andelsboliger.

Kommunalbestyrelsen skal, jf. støttebekendtgørelsens § 6, stk. 1, hvert år i december måned til Informations- og forvaltningssystemet BOSSINF indberette det antal boliger/værelsesenheder/renoveringsbeløb for ungdomsboliger, som kommunalbestyrelsen planlægger at meddele tilsagn til i det kommende finansår. Endvidere indberettes det antal boliger/ værelsesenheder/renoveringsbeløb, som forventes påbegyndt/anvendt det kommende år. Indberetningspligten gælder alt støttet boligbyggeri bortset fra private andelsboliger. Der skal ikke længere ske indberetninger for de 3 budgetoverslagsår til BOSSINF.

Samtidig indberettes, jf. støttebekendtgørelsens § 6, stk. 2, kommunens ønsker om opførelse af private andelsboliger. Endvidere indberettes, jf. støttebekendtgørelsens § 6, stk. 3, ønsker om støtte til forsøg efter § 54 i boligbyggeriloven. Såvel det ansøgte beløb som det antal lejligheder, forsøget vedrører, skal indberettes.

Bygge- og Boligstyrelsen vil som hidtil indkalde indberetninger og ønsker fra kommunerne ved en særlig skrivelse herom. De nærmere procedurer og tidsfrister for indberetningen vil fremgå af indkaldelsesskrivelsen.

Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med indberetning om forventede tilsagn til støttet byggeri - og for private andelsboliger, ønsker om opførelse - meget nøje vurdere den lokale boligsituation og behovet for nybyggeri, herunder særligt behovet for støttet byggeri. Kommunalbestyrelsen skal derfor løbende følge udlejningssituationen for såvel det nyopførte som det ældre, måske mindre attraktive byggeri.

Er der udlejningsvanskeligheder i det eksisterende støttede byggeri, almennyttige boliger, ungdomsboliger og ældreboliger, vurderes årsagen hertil, og der må træffes beslutninger om iværksættelse af foranstaltninger til nedbringelse af udlejningsvanskelighederne. Kommunalbestyrelsen må i den forbindelse overveje, om udlejningsvanskelighederne bør give anledning til ændringer i kommunens udbygningsplaner.

I tilfælde, hvor mere end 2 pct. af det samlede antal boliger inden for disse kategorier står tomme, og dette medfører lejetab for bebyggelserne, vil det ikke være muligt at give tilsagn til etablering af støttet byggeri. Private andelsboliger indgår således ikke i disse opgørelser.

Reglerne i støttebekendtgørelsens § 7 om ledige lejligheder forventes revideret i slutningen af 1994. Boligministeriet påregner at etablere et administrationssystem, der kan anvendes af kommunalbestyrelsen til opgørelse af antallet af ledige lejligheder.

3.1. Kvoteordningen for private andelsboliger

For private andelsboliger kan kommunalbestyrelsen inden for den udmeldte tilsagnsramme give tilsagn om støtte til de projekter, der ønskes iværksat det pågældende år. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 3.

Kommunalbestyrelsen kan ligeledes give tilsagn om projektudvidelser, men kun indenfor den for finansåret tildelte ramme.

Ønskes et projekt udvidet med et antal boliger, der overstiger kommunens tilsagnsramme, skal kommunalbestyrelsen ansøge Bygge- og Boligstyrelsen om udvidelse af tilsagnsrammen. Styrelsen meddeler herefter kommunen, om der er mulighed for at imødekomme ansøgningen. Det er altid kommunalbestyrelsen - ikke bygherren - der ansøger om udvidelse af kommunens tilsagnsramme.

Kommunalbestyrelsens tilsagn om støtte til projektudvidelse udover kommunens oprindelige ramme kan først gives, når Bygge- og Boligstyrelsen har givet tilladelse til udvidelse af kommunens tilsagnsramme.

Foruden tilsagnsrammen udmeldes en reservetilsagnsramme. Denne tilsagnsramme kan først udnyttes, når Bygge- og Boligstyrelsen har givet særlig meddelelse herom.

Giver kommunalbestyrelsen tilsagn om støtte til private andelsboliger udover, hvad der kan omfattes af kommunens tilsagnsramme, vil der ikke kunne ydes statslig støtte til de pågældende boliger. Det vil i så fald påhvile kommunen at betale den fulde offentlige støtte.

Bortfalder et projekt, hvortil der er givet tilsagn indenfor samme år, kan kommunalbestyrelsen erstatte projektet med et andet projekt af maksimalt tilsvarende størrelse (antal boliger).

Det er en betingelse, at tilsagn om støtte til det nye projekt kan gives inden for samme tilsagnsår.

Bortfalder et projekt, hvortil der er givet tilsagn i et tidligere år, skal kommunalbestyrelsen indberette dette til Bygge- og Boligstyrelsen. Bortfaldet skal endvidere indberettes til BOSSINF. Kommunalbestyrelsen kan således ikke genanvende den ledige kvote.

Hvis kommunalbestyrelsen ikke udnytter sin tilsagnsramme/kvote fuldt ud, skal dette meddeles til Bygge- og Boligstyrelsen. Der vil via BOSSINF blive foretaget kvotestatusopgørelse på et nærmere fastsat tidspunkt. Herefter foretager styrelsen en reserverammeudmelding, svarende til det antal boliger, der ikke er udnyttet af kommunerne på dette tidspunkt, eller påregnes udnyttet inden årets udgang.

Tidsfrister for indberetning af ikke forbrugte rammer (kvotestatus) vil blive meddelt kommunerne samtidig med udmelding af tilsagnsrammerne. Det skal dog understreges, at der af hensyn til frigivelse af den udmeldte reserveramme, altid bør ske en indberetning af bortfald hurtigst muligt. Indberetningen skal ske såvel skriftligt som indberettes via BOSSINF.

3.2. Ønsker om støtte til forsøg efter § 54 i boligbyggeriloven og ældreboliglovens § 21

Ønsker en kommune at komme i betragtning ved tildeling af forsøgsmidler efter § 54 i boligbyggeriloven skal dette, jf. støttebekendtgørelsens § 9, stk. 2, indberettes til BOSSINF samtidig med de øvrige indberetninger. Der skal endvidere indsendes en uddybende ansøgning herom til styrelsen. Såvel indberetningen som ansøgningen skal indeholde oplysning om antallet af lejligheder, forsøget vedrører, og om hvor mange forsøgsmidler, der ansøges om. Ansøgningen bør af hensyn til styrelsens behandling indsendes samtidig med indberetningen.

Der kan ansøges om forsøgsmidler til projekter indenfor almennyttigt boligbyggeri, ungdomsboliger og ældreboliger. Det er en betingelse for tilskud til projektet, at kommunalbestyrelsen endnu ikke har meddelt tilsagn til projektet om støtte efter de almindelige regler.

Forsøgsmidlerne er begrænsede af de midler, som er afsat hertil på de årlige finanslove.

Der henvises nærmere herom til afsnit 4.2. og til støttebekendtgørelsens kapitel 2.

4. Forsøg og udvikling

4.1. Forsøgsbyggeri i henhold til boligbyggerilovens § 62 a og ældreboliglovens § 21

Projekter, der ikke kan gennemføres efter de almindelige bestemmelser i boligbyggeriloven, har hidtil i et vist omfang kunnet gennemføres som forsøgsprojekter i henhold til lovens § 62 a.

Decentraliseringen af støttesagsbehandlingen omfatter ikke kompetence til at godkende fravigelser fra boligbyggerilovens regler i medfør af lovens § 62 a, jf. dog nedenfor under afsnit 4.1.1 - 4.1.3. Ønsker om fravigelse fra reglerne skal derfor, jf. støttebekendtgørelsens § 2, stk. 2, fortsat forelægges Bygge- og Boligstyrelsen til godkendelse.

Ansøgninger om fravigelse af boligbyggerilovens regler skal efter almindelig sagsbehandling fremsendes med kommunalbestyrelsens anbefaling til endelig godkendelse hos Bygge- og Boligstyrelsen. Ansøgningen fremsendes med en redegørelse for de særlige forhold, der gør, at projektet ønskes gennemført som forsøg. Projektet indberettes til BOSSINF samtidig med, at ansøgningen fremsendes til Bygge- og Boligstyrelsen.

Efter behandling af ansøgningen om tilladelse til forsøg meddeler Bygge- og Boligstyrelsen, om projektet kan godkendes som forsøgsprojekt. Meddelelsen af godkendelse eller afslag sker skriftligt og via BOSSINF med angivelse af, hvilke retningslinier der eventuelt skal følges ved kommunalbestyrelsens videre behandling af projektet.

Når styrelsens godkendelse foreligger, giver kommunalbestyrelsen herefter tilsagn om støtte til projektet (skema A), jf. afsnit 11.2. For private andelsboliger er det en forudsætning, at projektet kan omfattes af kommunens tilsagnsramme.

Kommunalbestyrelsen godkender efterfølgende - uden at dette forelægges styrelsen - byggeriets igangsætning (skema B), jf. afsnit 11.3. og byggeregnskabet (skema C), jf. afsnit 11.5. efter de retningslinier, der er angivet i styrelsens godkendelse af forsøgsprojektet.

For ældreboliger gælder tillige forsøgsbestemmelsen i ældreboliglovens § 21. Herefter kan Bygge- og Boligstyrelsen i særlige tilfælde tillade, at lovens bestemmelser fraviges med henblik på at fremme mulighederne for at iværksætte forsøg med indretning, anvendelse og drift af ældreboliger.

4.1.1. Ombygning af ejendomme, der har været anvendt til andet end beboelse

Det følger nu direkte af boligbyggerilovens bestemmelser, jf. lovens § 48, og § 63, stk. 1, at kommunalbestyrelsen til almennyttigt boligbyggeri og privat andelsboligbyggeri kan give tilsagn til erhvervelse og efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, der har været anvendt til andet end beboelse. Der kan f.eks. være tale om bygninger, der tidligere har været anvendt til hoteller, institutioner eller anden form for erhverv.

Dette svarer til, hvad der hidtil har været gældende for ungdomsboliger og ældreboliger.

4.1.2. På- og tilbygninger

For almennyttigt boligbyggeri kan kommunalbestyrelsen endvidere uden anvendelse af forsøgsbestemmelsen godkende på- og tilbygning af eksisterende afdelingers ejendomme. Der kræves således ikke længere en godkendelse fra Bygge- og Boligstyrelsen i disse tilfælde.

Dette svarer til, hvad der hidtil har været gældende for ungdomsboliger og ældreboliger.

4.1.3. Ombygning af ejendomme, der har været anvendt til beboelse

Har ejendommene derimod været anvendt til beboelse, kræves Bygge- og Boligstyrelsens godkendelse, før ombygning til almennyttigt boligbyggeri og private andelsboliger, såfremt ombygningen ønskes gennemført med offentlig støtte.

Det er en forudsætning for, at der kan godkendes et ombygningsprojekt, at der er tale om en tilvækst af boliger. Projekter, der alene har til hensigt at ombygge og renovere et eksisterende antal boliger, uden at der herved sker en tilvækst i antallet af boliger, kan ikke godkendes i medfør af lovens

§ 62 a

Er en ejendom i så ringe stand, at den ikke med rimelighed bør tillades anvendt til beboelse, vil ombygning kunne betragtes som tilvækst.

Andre former for forsøgsprojekter end de her nævnte har der indtil videre kun været et begrænset antal ansøgninger om.

Om etablering af ungdomsboliger og ældreboliger ved ombygning henvises til afsnit 7.2. og 7.3.

For alle typer af ombygningsprojekter, skal der foreligge en førsynsrapport, forinden kommunalbestyrelsen tager stilling til projektet, jf. støttebekendtgørelsens § 26, stk. 2.

4.2. Ansøgning om forsøgsmidler efter boligbyggerilovens § 54

Der kan efter reglerne i støttebekendtgørelsens kapitel 2 hvert år ydes støtte i form af tilskud til opførelse af 600 boliger. Støtte kan ydes til almennyttigt boligbyggeri, ungdomsboliger og ældreboliger.

Heraf kan der efter ansøgning ydes tilskud til forsøg til 400 boliger i forbindelse med:

* nye eller ændrede byggemetoder, herunder forsøg med henblik på øget produktivitet og bedre leverancestyring

* bolig- og bygningsudformninger

* drifts- og vedligeholdelsesmetoder

* bygningsøkologiske forsøg, herunder energi- og vandbesparende foranstaltninger

* miljøforbedrende forsøg

* nybyggeri i byfornyelsesområder

Der kan herudover hvert år ydes støtte til etablering af 200 boliger for hjemløse og andre vanskeligt stillede grupper. Der kan ligeledes her være tale om almennyttige boliger, ungdomsboliger eller ældreboliger.

Forsøgsordningen kan ikke anvendes ved opførelse af private andelsboliger.

Tilskuddet kan ydes til nedsættelse af anskaffelsessummen, den kommunale grundkapital eller til andre udgifter, der ikke normalt indgår i anskaffelsessummen, herunder forprojekter og udviklingsomkostninger.

Midlerne til begge former for forsøg afsættes på de årlige finanslove. Tilskuddet vil i gennemsnit svare til 1 pct. af anskaffelsessummen. Der kan derfor forekomme afslag på ansøgning om tilskud, når midlerne hertil er opbrugt, eller der kan blive tale om at yde et reduceret tilskud i forhold til den ansøgte støtte.

Støtte kan ydes enten til bygningsejeren eller kommunen.

Ansøgning indsendes til Bygge- og Boligstyrelsen.

Bygningsejerens ansøgning fremsendes gennem kommunalbestyrelsen med dennes indstilling.

Ansøgningen bør om muligt, som beskrevet i afsnit 3.2., fremsendes samtidig med kommunalbestyrelsens indberetning om ønske om støtte til forsøg efter § 54 i boligbyggeriloven. Der kan endvidere fremsendes ansøgninger senere på året. Inden der meddeles tilsagn til projektet, skal det indberettes til BOSSINF og overføres til Bygge- og Boligstyrelsen til godkendelse.

Bygge- og Boligstyrelsens tilsagn om forsøgsmidler gives skriftligt samtidig med en godkendelse via BOSSINF. Det vil af tilsagnet fremgå, hvilke vilkår og eventuelle frister der gælder for det konkrete tilsagn. Der må påregnes stillet vilkår om, hvilke forsøgselementer der skal afprøves i forsøget og krav til en afrapportering. Kommunalbestyrelsen forestår herefter den øvrige støttesagsbehandling.

5. Finansiering

For det byggeri, som får støtte efter boligbyggeriloven og ældreboligloven finansieres anskaffelsessummen således:

  

 ---------------------------------------------------------------------  

 Boligtype       Real-       Beboer-       Kommunal        Kommunal  

                 kredit-     ind-          grund-          garanti  

                 lån         skud          kapital         ud over  

 ---------------------------------------------------------------------  

 Almennyttigt    91 pct.      2 pct.        7 pct.         65 pct.  

 byggeri                                                   Op til  

                                                           91 pct.  

 ---------------------------------------------------------------------  

 Ungdoms-       93 pct.       0 pct.        7 pct.         65 pct.  

 boliger                                                   Op til  

                                                           93 pct.  

 ---------------------------------------------------------------------  

 Andels-        80 pct.      20 pct.        0 pct.         65 pct.  

 boliger                                                   Op til  

                                                           80 pct.  

 ---------------------------------------------------------------------  

 Ældreboliger   91 pct.       2 pct.        7 pct.         65 pct.  

                                                           Op til  

                                                           91 pct.  

 ---------------------------------------------------------------------  

Bygherren (støttemodtageren) skal stå som debitor ved optagelse af lån til finansiering af støttet byggeri. Dette gælder både byggelån og realkreditlån. Ved almennyttigt byggeri, er det afdelingen, der optræder som bygherre/støttemodtager/debitor.

For optagelse af lån i KommuneKredit til finansiering af kommunalt ejede ældreboliger gælder særlige bestemmelser.

For private andelsboliger med andre end andelsboligforeningen som bygherre optages lån i bygherrens navn. Når kommunalbestyrelsen har godkendt en overførelse af støttetilsagnet til andelsboligforeningen, udfærdiges en gældsovertagelseserklæring for realkreditlånet.

5.1. Realkreditlån

Til alle boligtyper ydes samme form for realkreditlån, nemlig et indekslån (type IS), hvis restgæld bliver reguleret i takt med udviklingen i det almindelige prisniveau.

Til ældreboliger, hvor kommunen er bygherre, kan der ydes lån i KommuneKredit på vilkår svarende til et IS-lån.

Indekslån ydes som kontantlån. Dette indebærer, at realkreditinstituttet sælger den nødvendige obligationsmængde for at fremskaffe kontantlånet og herefter udbetaler provenuet til låntager. Til dækning af stiftelsesprovision foretages et mersalg af obligationer.

Indekslånet tilbagebetales til realkreditinstituttet med halvårlige ydelser, der forfalder juni og december. I det første halvår, hvor lånet optages, betales kun renter på lånet, det vil sige, at første termin er afdragsfri. Låntager betaler første gang ydelse i lånets anden termin. Afdragsprocenten for indekslån udgør 1,4 pct. pr. termin.

Afdraget på lånet beregnes af indekslånets regulerede hovedstol. Reguleringen foretages på grundlag af udviklingen i nettoprisindekset (det af Danmarks Statistik offentliggjorde nettoprisindeks) eller timelønsindekset (det af Danmarks Statistik offentliggjorde timelønsindeks for industriens arbejdere).

Restgælden på lånene, der danner grundlag for beregningen af renterne, reguleres altid efter udviklingen i nettoprisindekset.

Den periode, der ligger til grund for reguleringen er en 6 måneders periode, der er afsluttet ca. 1 år før, ydelsen skal betales.

Til lånene er knyttet en såkaldt reallønsklausul, der indebærer, at en stigning i nettoprisindekset medfører, at afdraget reguleres med 3/4 af stigningen i dette indeks. Hvis timelønsindekset for industriens arbejdere i samme periode er steget mindre, reguleres dog kun med 3/4 af stigningen i dette lønindeks. Ved fald i timelønsindekset nedsættes afdragene med den afdragsprocent, der svarer til det fulde procentvise fald i timelønsindekset, uafhængigt af den samtidige udvikling i nettoprisindekset. Ved fald i nettoprisindekset samtidig med at timelønsindekset er uændret eller stigende, reguleres afdraget ikke.

Indekslånet kan højst løbe i 50 år, hvorefter afdragsbetalingen ophører. Til finansiering af en eventuel restgæld kan boligministeren efter realkreditloven fastsætte nærmere regler herfor.

Ved en inflationstakt på f.eks. 5 pct. vil lånet være afdraget efter ca. 48 år.

Indekslånet kan ikke optages som forhåndslån. Se dog nærmere om etapevis udbetaling af lån under afsnit 5.6.2.

5.2. Beboerindskud

For almennyttigt boligbyggeri, ældreboliger og andelsboligbyggeri betaler beboerne et indskud. I ungdomsboligbyggeri betales ikke indskud.

5.2.1. Almennyttigt byggeri og ældreboliger

Som det fremgår af ovenstående oversigt, betaler beboerne i almennyttigt byggeri og i ældreboliger et indskud på 2 pct. af den endelige anskaffelsessum.

Efter lov om individuel boligstøtte vil beboere, der opfylder lovens betingelser, kunne opnå støtte til betaling af beboerindskuddet samt til betaling af boligafgiften.

Kan der ikke opnås støtte efter ovennævnte lov, må beboeren selv finansiere beboerindskuddet, eventuelt ved låneoptagelse.

Der er særligt gunstige regler om støtte til indskud til beboere på plejehjem eller i beskyttede boliger, der ombygges til ældreboliger, når beboere genhuses i ældreboliger eller almennyttige ældreegnede boliger. I disse tilfælde skal kommunen yde et beløb til dækning af indskuddet. Der henvises til § 16, stk. 4, i ældreboligloven.

Til lejere, der bor i en udlejningsejendom, der ombygges til ældreboliger, kan der ydes beboerindskudslån efter boligstøttelovens regler eller et beløb efter ældreboliglovens § 16, stk. 3, såfremt vedkommende vender tilbage til den ombyggede lejlighed.

Såfremt beløb eller lån ydes efter ældreboligloven, tilbagebetaler udlejer ved lejemålets ophør beløbet til kommunen med fradrag af eventuelle forpligtelser over for udlejeren og udgifter til kontraktmæssig istandsættelse.

5.2.2. Andelsboligbyggeri

Andelshaverne skal selv tilvejebringe 20 pct. af den endelige anskaffelsessum. Andelsindskuddet skal indsættes på en særlig konto, som alene kan frigives med kommunens godkendelse når endeligt skøde foreligger og 75 pct. af boligerne er taget i brug.

Kun pensionister har efter lov om individuel boligstøtte mulighed for at opnå lån/ tilskud til betaling af boligafgiften.

Der kan herudover ikke ydes støtte efter lov om individuel boligstøtte til andelsboligtagere.

Har andelshaverne ikke selv midler til at betale et indskud af denne størrelsesorden, kan beløbet eventuelt lånes helt eller delvist i et pengeinstitut.

5.3. Kommunal grundkapital

Til almennyttige boliger, ungdomsboliger og ældreboliger yder kommunalbestyrelsen et grundkapitallån på 7 pct. af anskaffelsessummen. Lånet er rente- og afdragsfrit i indtil 50 år efter ejendommens ibrugtagelse.

Til sikkerhed for grundkapitallånet udstedes et pantebrev, som tinglyses på den faste ejendom. Pantebrevet tinglyses med prioritet efter realkreditlånet. Det tinglyste pantebrev, der ligger til sikkerhed for grundkapitallånet, respekterer herudover kun andre indestående stats- eller kommunelån.

Hvis kommunen er bygherre for ældreboliger, og der derfor er tale om en kommunalt ejet ejendom, er der ikke krav om, at den kommunale grundkapital skal sikres ved panteret i ejendommen.

Grundkapitallånet udbetales af Boligselskabernes Landsbyggefond, når bygherren er et almennyttigt boligselskab. Dette gælder uanset, om boligselskabet opfører almennyttigt byggeri, ungdomsboliger eller ældreboliger. Landsbyggefonden anmoder kommunalbestyrelsen om indbetaling af grundkapitallånet, når der er sikkerhed for lånet, og der er dokumenteret forfaldne udgifter.

Boligselskabernes Landsbyggefond udbetaler grundkapitallån, når der foreligger dokumentation for afholdte udgifter til grundkøb samt byggeriets projektering og udførelse. Det er endvidere en forudsætning, at projektet er indberettet til BOSSINF.

Er der ikke tinglyst et anmærkningsfrit pantebrev, når der dokumenteres afholdte udgifter, kan lånet udbetales, hvis boligselskabet giver en tidsubestemt, uigenkaldelig garanti eller indeståelse for, at det udbetalte lån tilbagebetales, hvis der ikke kan tinglyses et pantebrev uden præjudicerende retsanmærkninger.

For ungdomsboliger opført af en selvejende institution og for ældreboliger, der ikke opføres af et almennyttigt boligselskab udbetaler kommunalbestyrelsen grundkapitallånet til bygherren, når der foreligger et tinglyst anmærkningsfrit pantebrev.

Er der ikke tinglyst et anmærkningsfrit pantebrev, skal et pengeinstitut give samme garanti eller indeståelse, som er nævnt ovenfor for udbetaling af lån fra Boligselskabernes Landsbyggefond.

5.4. Ydelsesstøtte

Den offentlige støtte består i, at staten og kommunerne betaler den del af ydelserne (renter, bidrag og afdrag), som ikke betales af beboerne. Den statslige og kommunale støtte betales i princippet i hele lånets løbetid og kaldes ydelsesstøtte.

Ydelsesstøtten udgør forskellen mellem den fulde ydelse på realkreditlånet (der ydes som et indekslån, jf. ovenfor) og beboernes (låntagers) betaling.

Beboernes betaling indenfor de fire boligtyper er forskellige.

Beboerbetalingen og den kommunale støtte fremgår af nedenstående oversigt:

  

 ---------------------------------------------------------------------  

 Boligtype               Beboerbetaling           Kommunal støtte  

                         pr. termin, i pct.       i pct. af ydelses-  

                         af reguleret             støtte på  

                         hovedstol                indekslån  

 ---------------------------------------------------------------------  

 Almennyttige            1,978                    20 pct.  

 boliger:  

 Ungdomsboliger:         1,290                    20 pct.  

 Andelsboliger:          2,807                    10 pct. af renter  

                                                  mv. på indekslånet  

 Ældreboliger:           1,978                    20 pct.  

 ---------------------------------------------------------------------  

For private andelsboliger skal projekter, der opføres af andre end andelsboligforeningen, være overdraget til en andelsboligforening, før støtten kommer til udbetaling. Dette følger af § 63 i boligbyggeriloven.

Støtten udbetales bagud i tilknytning til terminer på indekslånet. Støtten udbetales til det långivende realkreditinstitut af Hypotekbanken, der efterfølgende opkræver den kommunale andel af ydelsesstøtten hos kommunen.

5.5. Kommunal garanti

For den del af realkreditlånet, der har sikkerhed ud over 65 pct. og op til den gældende lånegrænse, kan der ydes en kommunal garanti.

For kommunalt ejede ældreboliger, hvor der optages lån i KommuneKredit, ydes ingen garanti.

Garantierklæringen afgives over for det långivende realkreditinstitut.

Realkreditlånet kan ikke udbetales, før der foreligger en garantierklæring. Det er en forudsætning, at betingelserne for udbetaling af lån er opfyldte, jf. nedenfor under afsnit 5.6.

Garantien omfatter den til enhver tid sidste del af det ydede lån. Garantien omfatter endvidere forfaldne ikke betalte ydelser på lånene.

Garantien udgør for de fire boligtyper følgende procent af det ydede lån:

  

 Almennyttigt boligbyggeri         28,6 pct.  

 Private andelsboliger             18,8 pct.  

 Ungdomsboliger                    30,1 pct.  

 Ældreboliger                      28,6 pct.  

Garantien kan blive effektiv fra det tidspunkt, hvor lånet udbetales.

5.6. Udbetaling af realkreditlån og støtte

5.6.1 Udbetaling af lån

I kapitel 11 i støttebekendtgørelsen er fastsat regler for, hvornår realkreditlånet kan udbetales til de forskellige støttetyper.

For at billiggøre finansieringen af byggeriet bør realkreditlånet hjemtages så tidligt som muligt. Hjemtagelsen af realkreditlånet indebærer, at byggelånet samtidig hermed nedbringes.

For almennyttigt byggeri, ungdomsboliger og ældreboliger hjemtages realkreditlånet så tidligt som muligt. Lånet hjemtages senest, når sidste bolig er klar til indflytning, og byggeriet efter byggelovgivningen er færdigmeldt. Hjemtagelsen skal ikke afvente godkendelsen af den endelige anskaffelsessum i forbindelse med byggeregnskabet. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 42, stk. 1.

Lånet bør som udgangspunkt hjemtages på grundlag af den ved påbegyndelsen godkendte anskaffelsessum, medmindre bygherren, når byggeriet er færdigt, er klar over, at de afholdte dokumenterede udgifter vil være lavere end denne anskaffelsessum.

Den endelige finansiering af byggeriet sker samtidig med kommunalbestyrelsens godkendelse af den endelige anskaffelsessum efter byggeriets afslutning og meddelelse af eventuel ibrugtagningstilladelse.

Hjemtages et for stort realkreditlån i forhold til den anskaffelsessum, som kommunalbestyrelsen kan godkende, foreligger der en overfinansiering. Udgør overfinansieringen mere end 1 pct. af anskaffelsessummen og/eller mere end maksimalt 50.000 kr., skal der ske en indfrielse af lånet, svarende til hele overfinansieringen. Der ydes ikke ydelsesstøtte eller garanti for beløb, som udgør en overfinansiering. Det er ikke muligt at dispensere fra disse regler. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 41, stk. 2.

For andelsboligbyggeri skal der, forinden lånet udbetales, være en sikkerhed for, at der dannes en andelsboligforening bestående af de opførte boliger, hvis antal minimum skal være 8 boliger (i særlige tilfælde, hvor det drejer sig om landsbyer med indtil 600 indbyggere dog 6 boliger). Endvidere skal mindst 75 pct. af andelene være solgt inden udbetalingen. Lånet kan, jf. støttebekendtgørelsens § 42, stk. 2, og 3, endvidere kun udbetales og frigives for bygherren for de andele, hvor der er indbetalt indskud, og hvor boligen er indflyttet. Bygherren kan for egen regning stille en uigenkaldelig pengeinstitutgaranti for, at lånet vil blive tilbagebetalt, hvis de ovennævnte betingelser ikke opfyldes.

For private andelsboligforeninger, der opføres af andre end andelsboligforeningen, skal tilsagnet om støtte være overdraget til andelsboligforeningen, inden realkreditlånet udbetales.

5.6.2. Etapevis udbetaling af lån

For almennyttige boliger, ungdomsboliger og ældreboliger kan ske en etapevis udbetaling af lånet, når hver enkelt etape er færdig og udgør en funktionsdygtig enhed.

For private andelsboliger kræves ved etapevis udbetaling, at etapen er færdigmeldt efter byggelovgivningen, og at der for den samlede bebyggelse er indbetalt indskud for mindst 75 pct. af boligerne. Det er desuden en betingelse, at lånet først frigives for bygherren, i det omfang der er indbetalt boligandel, og boligen er taget i brug af andelshaveren. En etape kan eksempelvis omfatte en enkelt bolig, opført som et enkelt hus. Der skal tillige stilles sikkerhed i form af en uigenkaldelig pengeinstitutgaranti, forsikringsselskabsgaranti eller sikkerhed i form af danske realkredit-, eller statsobligationer, noteret på en fondsbørs i en EU-medlemsstat for, at realkreditlånet vil blive indfriet, hvis bebyggelsen ikke kommer til at omfatte mindst 8 (i særlige tilfælde ved landsbyer med indtil 600 indbyggere dog 6 boliger). Der henvises til støttebekendtgørelsens § 43, stk. 2.

5.6.3. Udbetaling af ydelsesstøtte

Ydelsesstøtten udbetales for almennyttige boliger, ungdomsboliger og ældreboliger i takt med hjemtagelsen af realkreditlånet. Støtten udtales, uanset om de pågældende boliger er udlejet og indflyttet, jf. støttebekendtgørelsens § 44, stk. 1.

For ældreboliger betaler kommunen efter § 17, stk. 3, i ældreboligloven et til lejen svarende beløb for de boliger, som ikke er udlejet. Denne kommunale lejegaranti gælder, både når kommunalbestyrelsen har anvisningsretten og i tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen har overladt anvisningsretten til ejendommens ejer.

For private andelsboliger udbetales støtten først, når de enkelte boliger er taget i brug af andelshavere. Det er endvidere en betingelse, at støttetilsagnet er givet eller overdraget til en andelsboligforening, og at den samlede bebyggelse er finansieret med indekslån, og mindst 75 pct. af andelshaverne har indbetalt indskud, jf. støttebekendtgørelsens § 44, stk. 2, og 3.

Ydelsesstøtten kan først udbetales, når betingelserne herfor er opfyldt. Bygningsejeren skal dokumentere overfor kommunalbestyrelsen, når betingelserne for udbetaling af ydelsesstøtte er opfyldt. Kommunalbestyrelsen indberetter herefter dette til BOSSINF.

5.6.4. Opførelse af prøvehuse ved private andelsboliger

For at fremme afsætningen af private andelsboliger, er det muligt for kommunalbestyrelsen at godkende, at et hus i en andelsboligbebyggelse opføres som et prøvehus for bygherrens egen regning og risiko. Bygherren kan efter indhentet tilladelse påbegynde opførelsen af prøvehuset, før kommunalbestyrelsen har godkendt den endelige anskaffelsessum for den samlede bebyggelse inden påbegyndelsen af de øvrige boliger. Byggeriet af de øvrige boliger skal opføres kontinuerligt i forbindelse med opførelsen af prøvehuset. 9-måneders reglen for bygherrens indsendelse af ansøgning om godkendelse af anskaffelsessummen før påbegyndelse finder også anvendelse i disse tilfælde. Der henvises herom til støttebekendtgørelsens § 38.

6. Anskaffelsessummens bestanddele

Den anskaffelsessum, som godkendes, består af grundudgifter, håndværkerudgifter og omkostninger. Kommunalbestyrelsen vurderer, om anskaffelsessummens enkelte bestanddele hver især er rimelige.

Den samlede anskaffelsessum opgøres, inklusiv moms, i millioner kroner med tre decimaler, jf. støttebekendtgørelsens § 10, stk. 1 og 6. Afrundingen sker efter sædvanlige regler, det vil sige, at der rundes nedad ved beløb under 500 kr. og opad ved beløb på 500 kr. og derover.

6.1. Grundudgifter

I denne del af anskaffelsessummen indgår grundens købesum.

Ved tilsagn om støtte til byggeri på lejet grund, byggeri på en grund, der i forvejen ejes af bygherren (på/til- og ombygninger) samt renoveringsarbejder i ungdomsboliger, indgår ikke grundudgifter. Vedrørende reduktion af rammebeløbet i disse tilfælde henvises til kapitel 8. Ved etablering af boliger, hvor der ikke er udgifter til grundkøb, reduceres rammebeløbet efter bekendtgørelsens § 20, stk.1, som udgangspunkt med 16 pct. Dette gælder dog ikke, hvis ejendommen erhverves med henblik på ombygning til almennyttige boliger, private andelsboliger, ungdomsboliger eller ældreboliger, eller ved ombygning af kommunalt ejede ejendomme til ældreboliger.

I den samlede grundudgift indgår endvidere udgifter til byggemodning, jordbundsundersøgelser, ekstrafundering og pilotering, fjernelse af forurenet jord, stikledninger til vand, el og kloak, anlæg af interne veje og andre interne arealer, renter af grundkøbesummen og skatter for grunden frem til byggeriets påbegyndelse mv.

Da problemer med forurenet jord er stadig oftere forekommende, kan det anbefales bygherren at tage forbehold herom i forbindelse med salgsaftalen.

For at opnå en tilfredsstillende udformning og bygningskvalitet og for at undgå byggeskader bør det sikres, at grundkøbesummen ikke er højere, end at en tilstrækkelig del af anskaffelsessummen kan anvendes til håndværkerudgifter.

For ubebyggede grunde bør overdragelsessummen, inklusive sædvanlige modningsudgifter, som vejledende udgangspunkt ikke overstige 20 pct. af den samlede anskaffelsessum for projektet. Ved vejledende udgangspunkt forstås, at der vil kunne godkendes samlede grundudgifter, der ligger op til et par procent over de anførte 20 pct.

For en bebygget grund gælder for almennyttigt boligbyggeri, private andelsboliger og ungdomsboliger, at overdragelsessummen ikke må overstige den offentlige kontantværdi. For ældreboliger gælder bestemmelsen i ældreboliglovens § 12, hvorefter den eksisterende ejendom skal vurderes.

Kommunale grunde/ejendomme skal sælges til markedsprisen, dvs. den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel.

Såfremt grundkøbesummen overstiger de her anførte grænser, vil arealet/ejendommen som udgangspunkt ikke være egnet til etablering af støttet byggeri. Der henvises herom til støttebekendtgørelsens § 11.

6.2. Håndværkerudgifter

Håndværkerudgifterne skal være rimelige i forhold til den projekterede byggemåde, byggeriets udformning, boligernes størrelse, kvalitet og udstyr mv. Samtidig skal der være mulighed for at opføre byggeri i en forsvarlig kvalitet.

6.3. Omkostninger

Omkostningerne består af en række enkeltposter, hvis art og størrelse er bestemt af det enkelte byggeri og de øvrige anlægsudgifter herfor. For nogle af disse udgiftsposter gælder særlige maksimumsbeløb, fastsat i medfør af støttebekendtgørelsen. Det er op til den enkelte bygherre selv at indgå aftaler med leverandørerne af ydelserne. Der kan herunder indgås aftaler, som er lavere end de maksimale fastsatte beløb. For nogle udgiftsposter gælder særlige regler for størrelsen, som bygherren er uden indflydelse på, f.eks. stempelafgifter.

Der er ikke fastsat en salærtakst for salg af private andelsboliger.

Arkitekt- og ingeniørydelser

Der er ikke fastsat begrænsninger i størrelsen af disse honorarer, men aftaler skal træffes i overensstemmelse med reglerne i »Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand«, ABR 89. Disse kan kun fraviges, når særlige forhold i det enkelte tilfælde kan begrunde det.

Byggesagshonorar

Byggesagshonoraret kan maksimalt medtages efter de regler, der er medtaget som bilag 1 til støttebekendtgørelsen.

En bygherre, der opfører f.eks. private andelsboliger i eget regie, kan ikke ud over dette byggesagshonorar beregne sig en særlig avance på byggeriet.

Byggesagshonoraret beregnes af anskaffelsessummen eksklusiv honorar, men inklusiv moms.

Særlige rådgivere for private andelsboligforeninger

Når bygherren for private andelsboliger er en anden end en stiftet andelsboligforening bestående af de kommende beboere, skal der afsættes 3 promille af den ved byggeriets påbegyndelse godkendte anskaffelsessum til ansættelse af en teknisk og juridisk rådgiver efter foreningens eget valg. Kommunalbestyrelsen kan ikke tillade, at beløbet anvendes til dækning af andre udgifter i forbindelse med byggesagen.

Den tekniske og juridiske rådgiver har til opgave at forestå kontrol af det materiale, som udarbejdes i forbindelse med støttesagen. Kommunalbestyrelsen afgør, hvorledes de tilknyttede rådgivere skal underrette kommunen om, hvorledes de løser denne kontrolopgave.

Andelsboligforeningen kan herudover, dvs. udenfor anskaffelsessummen betale rådgiverne for at yde bistand til foreningen. Der henvises herom til støttebekendtgørelsens § 28, stk. 4, nr. 2.

Byggelånsrenter

Som rimelige byggelånsrenter anses faktisk dokumenterede udgifter til byggelånsrenter, der som udgangspunkt maksimalt svarer til en forrentning af anskaffelsessummen i halvdelen af byggetiden til den rente (inkl. løbende provision), som et byggelån af den pågældende størrelse normalt vil kunne optages til i et pengeinstitut.

For almennyttigt byggeri, ungdomsboliger og ældreboliger skal den ovenfor nævnte anskaffelsessum fratrækkes et beløb svarende til grundkapitallånet.

Byggelånsrenterne løber tidligst fra tilsagnstidspunktet, dog kan udgifter, der normalt afholdes før tilsagn, forrentes fra ydelsens forfaldstidspunkt.

I tilfælde, hvor bygherren har været selvfinansierende, kan ovennævnte regel for rimelige byggelånsrenter anvendes tilsvarende. I disse tilfælde kan der tages udgangspunkt i den samme rentesats, som var gældende ved byggeriets påbegyndelse i hele byggeperiodens længde.

Det forekommer umiddelbart hensigtsmæssigt, at bygherren ved henvendelse til forskellige pengeinstitutter søger at opnå de for byggeriet laveste udgifter til byggelånsrenter og løbende provision. Kommunen vil kunne stille krav herom.

Udtørringsudgifter

Som udgangspunkt udgør rimelige udtørringsudgifter 0,5 pct. af anskaffelsessummen. Kun helt særlige forhold bør kunne medføre, at der godkendes mere end dette, selvom der foreligger dokumentation herfor.

Gebyr til staten og kommunen

Til dækning af statens administrationsudgifter ved den løbende udbetaling af støtte opkræves almennyttigt boligbyggeri, ungdomsboliger, og ældreboliger et gebyr på 2 promille af den endeligt godkendte anskaffelsessum eksklusive gebyr - det såkaldte promillegebyr. Tilsvarende gælder ved renovering af ungdomsboliger.

Kommunalbestyrelsen kan opkræve et gebyr svarende til udgifterne ved kommunens behandling af støttesagen. Indenfor disse grænser bestemmer kommunalbestyrelsen selv gebyrets størrelse. Det kan herunder bestemmes, at der ikke skal betales et gebyr.

For private andelsboliger udgør gebyret 4,5 promille, idet staten for denne boligtype også skal foretage fordelingen af den årlige kvote. Kommunalbestyrelsen kan ikke opkræve gebyr for denne boligtype.

For private andelsboliger skal kommunalbestyrelsen påse, at gebyret er indbetalt, inden de deponerede indskud på 20 pct. af anskaffelsessummen frigives for bygherren.

Reglerne om gebyr til staten og kommunalbestyrelsen er fastsat i §§ 58, stk. 3, 65, stk. 4, og 73 i boligbyggeriloven og

§ 21 b i ældreboligloven og støttebekendtgørelsens § 15.

Bidrag til Byggeskadefonden

Til dækning af Byggeskadefondens udgifter indbetales et bidrag på 1 pct. af den ved byggeriets påbegyndelse senest godkendte anskaffelsessum inklusiv bidrag. Byggeskadefonden, Studiestræde 50, 1554 København V., skal have bidraget i hænde senest på byggeriets afleveringstidspunkt. Ved private andelsboliger opført væsentligt i bygherrens eget regie indbetales beløbet dog senest på skæringsdagen for byggeriets overgang fra anlæg til drift.

Bidraget beregnes således:

  

 Samlet anskaffelsessum excl. bidrag --------------------------------  

 ----  =  Bidrag til  

               99                         Byggeskadefonden  

 Regneeksempel:  

 Anskaffelsessum excl. bidrag        =    1.980.000 kr.  

 bidrag                              =       20.000 kr.  

 samlet endelig anskaffelsessum      =    2.000.000 kr.  

Som anført i kapitel 6, opgøres anskaffelsessummen i mio. kr. med 3 decimaler. Bidraget til Byggeskadefonden opgøres, jf. støttebekendtgørelsen, ligeledes i mio. kr. med 3 decimaler.

For alle boligtyper påser kommunalbestyrelsen inden byggeregnskabets godkendelse, at bidrag og eventuelle renter til Byggeskadefonden er indbetalt rettidigt og beregnet korrekt.

Ved tilsagn efter § 73 b i boligbyggeriloven skal der ikke betales bidrag til Byggeskadefonden, fordi sådanne arbejder ikke er omfattet af fonden. Der afsættes i stedet et beløb på 0,5 pct. af den anskaffelsessum, der senest er godkendt ved påbegyndelsen inklusiv beløbet til gennemførelse af et 5 års eftersyn. De nærmere bestemmelser herom fremgår af § 13, stk. 2, i støttebekendtgørelsen.

For private andelsboliger skal kommunalbestyrelsen, jf. boligbyggerilovens § 66, stk. 1, påse, at bidraget (og eventuelle morarenter heraf) er betalt, inden de deponerede indskud frigives for bygherren.

6.4. Økologiske elementer

I det omfang der indgår økologiske elementer i byggeriet, kan der være interesse i kommunerne for at deltage i en erfaringsformidling og udveksling af ønsker/krav til byggerierne, som kan indgå i kommunernes vurdering af fremtidige projekter. Det har været drøftet, om det indenfor det vejledende rammebeløb er muligt at opføre økologiske projekter. På denne baggrund er der skabt mulighed for, at kommunerne som et led i deres sagsbehandling kan foretage en frivillig indberetning til BOSSINF for alle projekter med overskridelser af det vejledende rammebeløb. Oplysningerne forudsættes tilvejebragt af bygherren. Indberetningen til BOSSINF er ligeledes frivillig for øvrige projekter.

7. Støtteberettiget areal

Kommunalbestyrelsen kan ikke godkende fravigelser fra bestemmelserne om det støtteberettigede areal, medmindre det drejer sig om ældreboliger, som omtalt nedenfor.

Det støtteberettigede areal beregnes efter reglerne i bilag 5 til støttebekendtgørelsen, og for ældreboliger efter Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 617 af 8. juli 1992 om beregning af boligens bruttoetageareal i henhold til boligstøtteloven. I tvivlstilfælde træffer kommunalbestyrelsen den endelige afgørelse.

Lokaler, der anvendes til ikke-beboelse, f.eks. kontorlokaler til ejendomsfunktionær, vaskerier, birum (pulterrum) medregnes ikke i det støtteberettigede areal, men udgifterne skal medtages i anskaffelsessummen og holdes inden for det vejledende rammebeløb, for at der kan ydes statslig ydelsesstøtte hertil.

7.1. Almennyttige boliger og private andelsboliger

Almennyttigt byggeri og private andelsboliger med offentlig støtte kan etableres ved nybyggeri og ved ombygning af ejendomme, der har været anvendt til andet end beboelse. Almennyttigt byggeri kan endvidere etableres ved på- og tilbygning af eksisterende afdelingers ejendomme.

Opføres almennyttigt byggeri sammen med private andelsboliger, skal der enten ske en matrikulær udstykning af ejendommen eller en opdeling i ejerlejligheder. Disse former for bebyggelser kan således ikke hverken juridisk eller økonomisk integreres.

I den enkelte bebyggelse må boligernes gennemsnitlige støtteberettigede bruttoetageareal, jf. støttebekendtgørelsens § 17, stk. 1, som udgangspunkt ikke overstige 95 m2. Kan byggeriet opføres med et højere gennemsnitligt areal end 95 m2, kan kommunalbestyrelsen dog godkende dette, såfremt den af det vejledende rammebeløb betingede anskaffelsessum for et byggeri med et gennemsnitligt bruttoetageareal pr. bolig på 95 m2, ikke overskrides. De overskydende m2 udløser ikke støtte. Det er dog en forudsætning, at ingen af boligerne får et areal, der er større end lovens maksimum på 110 m2 pr. bolig. Herudover kan der ydes støtte til opførelse af et fælleshus, som beskrevet nedenfor.

Et privat andelsboligprojekt skal indrettes med mindst 8 boliger. Opføres et andelsboligprojekt i landsbyer med indtil 600 indbyggere, kan antallet af boliger nedsættes til 6. Da andelstanken bygger på ideen om et vist fællesskab, er det et krav, at boligerne ligger samlet. Der kan således ikke oprettes en andelsboligforening med f.eks 5 boliger et sted i byen og 4 et andet sted. Kommunalbestyrelsen kan ikke dispensere fra disse bestemmelser. For andelsboliger, der ikke opføres samtidigt, men opdeles i etaper, skal hver etape udgøre en selvstændig andelsboligforening.

Fælleslokaler

Til indretning af fælleslokaler kan der, jf. støttebekendtgørelsens § 17, stk. 2, gives et tillæg på 3-6 pct. af boligarealet, afhængig af antallet af boliger i det konkrete projekt. Omkring den procentvise fordeling henvises nærmere til bilag 4 til støttebekendtgørelsen.

Det forudsættes, at fælleshuset indrettes med sædvanlige køkken- og toiletfaciliteter. Herudover stilles der ikke særlige krav til indretningen af fælleslokalet.

Et fælleshus kan opføres til betjening af flere etaper af det støttede byggeri. Opføres fælleshuset til betjening af flere etaper allerede fuldt ud i første etape, sker det for bygherrens egen risiko, for så vidt angår den del af fælleshuset, der skal indarbejdes i senere etaper. Bygherren kan i stedet vælge at afsætte midler til fælleshuset i første etape og herefter opføre fælleshuset på et senere tidspunkt.

Der kan etableres fælleshus fælles for både almennyttigt byggeri og private andelsboliger. Belåningen sker sammen med de pågældende boligbebyggelser. Det forudsætter dog, at fælleshuset, der udmatrikuleres særskilt og ikke belånes, ejes af en grundejerforening bestående af de støttede byggerier. Det er desuden en betingelse, at der på de enkelte ejendomme tinglyses en deklaration, der pålægger ejendommens ejer pligt til dels at være medlem af grundejerforeningen dels at bidrage til at afholde de nødvendige driftsudgifter, herunder til vedligeholdelse vedrørende fælleshuset. Deklarationen skal herudover indeholde et forbud mod pantsætning af fælleshuset.

Det er muligt at overføre boligareal med henblik på anvendelse til indretning af fællesareal enten for alle boliger eller eventuelt for et mindre antal boliger, som er placeret samlet i tilknytning til et fællesareal, jf. nedenfor om individuelle bofællesskaber. Det er dog en betingelse for en sådan overførsel, at det samlede støtteberettigede areal ikke overstiger boligantallet gange det maksimale gennemsnitlige støtteberettigede areal på 95 (m2) tillagt 3-6 pct. afhængig af bebyggelsens boligantal. Når denne overførselsadgang anvendes fuldt ud, kan der ikke samtidig beregnes et tillæg for lavt lejlighedsgennemsnit, idet det gennemsnitlige boligareal medtages maksimalt. Overstiger det gennemsnitlige støtteberettigede boligareal med tillæg af overført andel af boligareal til fællesareal ikke de i bilag 4 til støttebekendtgørelsen opregnede arealgrænser, vil der dog kunne beregnes et tillæg for lavt lejlighedsgennemsnit.

  

 Eksempel:  

 20 boliger x 95 (m2)                   =    1900 (m2)  

 + 5 pct. til fælleslokale              =      95 (m2)  

 Samlet støtteberettiget areal          =    1995 (m2)  

Individuelle bofællesskaber

Der er efter de gældende regler mulighed for at etablere såkaldte individuelle bofællesskaber, dvs. et antal selvstændige boliger med tilknyttet fællesareal. De enkelte boliger i bofællesskabet afgiver en del af boligarealet til dette fællesareal, jf. ovenfor og betaler en husleje, der omfatter dette areal.

Hvis bofællesskabet indgår i en større bebyggelse, kan der således være tale om dels fællesarealer for alle beboerne og dels om særskilt fællesareal for bofællesskaber. Det bemærkes, at udlejningen til disse boliger bør tilrettelægges efter de særlige muligheder, der er for at fravige ventelisterne.

Garager/carporte

I håndværkerudgifterne indgår tillige eventuelle udgifter til opførelse af garager eller carporte, og udgifterne skal være indeholdt i anskaffelsessummen ved beregningen af det vejledende rammebeløb, jf. afsnit 8.

Udgifterne indgår ved beregningen af den kommunale grundkapital, og den kommunale garanti på realkreditlånet omfatter også sådanne udgifter. Derimod gives ikke ydelsesstøtte til den del af realkreditlånet, der finansierer udgifterne hertil. Kommunalbestyrelsen skal indberette til BOSSINF, hvor stor en del af anskaffelsessummen, der vedrører garager/carporte. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 10, stk. 4.

7.2. Ungdomsboliger

Ungdomsboliger kan opføres som nybyggeri, ved ombygning af eksisterende ejendomme, eller ved integration i almennyttigt boligbyggeri.

Ungdomsboliger kan ikke integreres hverken juridisk eller økonomisk i privat andelsboligbyggeri, men kan fysisk placeres i samme bebyggelse. Sker dette, skal der ske en matrikulær udstykning eller en ejerlejlighedsopdeling.

Ved indretning af ungdomsboliger i en del af en eksisterende ejendom, der ikke hidtil har været anvendt til boligformål f.eks. erhvervsbygninger eller bygninger, der har været anvendt til institutionsformål, er det en betingelse, at ungdomsboligerne efter opdelingen udgør en samlet ejerlejlighed.

Indrettes en eksisterende beboelsesejendom til ungdomsboliger er det en betingelse, at der bl.a. sker en tilvækst af boliger. Reglerne om tilvækst er beskrevet i afsnit 4.1.3.

Erfaringerne har vist, at det er uhensigtsmæssigt at opføre eller indrette meget store ungdomsboligbyggerier. Bl.a. på grund af karakteren af kategoribebyggelser kan store bebyggelser blive sårbare i økonomisk henseende. En selvstændig ungdomsboligbebyggelse bør derfor ikke indrettes med mere end 100 ungdomsboliger. I almindelighed bør bebyggelsen være noget mindre. Meget små institutioner er ligeledes økonomisk sårbare i tilfælde af udlejningsvanskeligheder eller uerholdelige restancer, f.eks. i forbindelse med fraflytning.

Kravene til boligens indretning og størrelse er, jf. støttebekendtgørelsens § 18, følgende:

  

 A.   1 værelsesenhed     =    1 værelse (gulvareal) min. 12 (m2).  

                               Med kogeniche min. 15 (m2).  

 B. 1 1/2  -              =    1 værelse (gulvareal) min. 12 (m2). og  

                               1 værelse på mellem 7 og 12 (m2).  

 C. 2      -              =    2 værelser, hver min. 12 (m2).  

                               Med kogeniche skal 1 værelse  

                               være min. 15 (m2).  

1 rums ungdomsboliger kan indrettes med eller uden selvstændigt bad/toilet og køkken/kogeniche.

1 1/2 og 2 rums ungdomsboliger skal have selvstændigt bad/toilet og køkken/kogeniche.

Indrettes ungdomsboliger uden selvstændigt bad/toilet og selvstændigt køkken/kogeniche, skal der indrettes fælles bad/toilet og fælles spisekøkken for brugerne. Eksempelvis må der regnes med fælles bad/toilet, der skal deles af helst 2 og højst 3 brugere og fælles spisekøkken for ca. 6 værelsesenheder.

Flerrumsboliger i nybyggeri må kun udgøre højst halvdelen af ungdomsboligerne. I ombygningsprojekter, der alene indrettes med ungdomsboliger, kan flere flerrumsboliger tillades, hvis det er nødvendigt af hensyn til ejendommens indretning og udformning.

Flerrumsboliger bør beboes enten af 2 personer, hvoraf den ene tilhører den berettigede personkreds, eller 1 person tilhørende den berettigede personkreds og 1 barn.

7.3. Ældreboliger

Ældreboliger kan opføres som nybyggeri, ved ombygning af eksisterende ejendomme, eller ved integration i almennyttigt boligbyggeri. Ældreboliger kan ikke integreres i privat andelsboligbyggeri.

Bestemmelserne om indretning af ældreboliger fremgår af § 3 i ældreboligloven og støttebekendtgørelsens § 19, og § 29, nr. 11-13. Endvidere er der anført retningslinier om indretning af ældreboliger i kapitel 3 i Boligstyrelsens vejledning om administration af ældreboliger fra 1988 og i Boligstyrelsens vejledning om indretning af ældreboliger fra 1987. Herudover skal kommunalbestyrelsen være opmærksom på krav til indretningen i byggelovgivningen.

Kommunen skal særligt være opmærksom på, at arbejdsmiljølovgivningen overholdes, og at Arbejdstilsynet af hensyn til arbejdsmiljøet for det personale, som skal betjene særligt plejekrævende personer, kan fremsætte krav til indretningen af arbejdspladsen.

Ved ombygning af eksisterende ejendomme, herunder af plejehjem, er det en forudsætning for den offentlige støtte, at der er tale om en gennemgribende ombygning, og at boligerne ved ombygningen bliver væsentlig bedre egnede for ældre og fysisk eller psykisk handicappede.

Såfremt boliger i forvejen er indrettet særligt for ældre eller handicappede, f.eks. lette kollektivboliger eller beskyttede boliger, vil der derfor ikke efter ældreboligloven kunne finansieres en ombygning af disse boliger til ældreboliger.

Det gennemsnitlige bruttoetageareal for ældreboliger i en bebyggelse må som udgangspunkt ikke overstige 67 (m2).

Kommunalbestyrelsen kan dog tillade, at boliger udføres med et større gennemsnitsareal end 67 (m2), hvis ejendommens indretning gør det nødvendigt. Det gælder både for nybyggeri og ombygning.

Alle ældreboliger skal have eget bad/toilet. I disse rum skal man være særlig opmærksom på arbejdsmiljøet for eventuelt plejepersonale.

Beregningen af bruttoetageareal i ældreboliger skal ske efter reglerne i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 617 af 8.juli 1992 om beregning af boligens bruttoetageareal i henhold til boligstøtteloven, som er optrykt som bilag 1.

I ældreboliglovens § 3, stk. 3, stilles der krav om, at der fra den enkelte bolig skal kunne tilkaldes bistand. Det er overladt til kommunen at tage stilling til, på hvilken måde hjælpen skal kunne tilkaldes. Det forudsættes, at kommunen stiller krav om, at tilkaldemuligheden skal tilpasses beboernes behov.

Ældreboliglovens § 3, stk. 4, stiller krav om, at boligens adgangsforhold skal være egnede for gangbesværede. Tilvejebringes ældreboliger ved indretning af eksisterende beboelsesejendomme, kan kommunalbestyrelsen i særlige tilfælde, hvor ejendommens indretning gør det nødvendigt, tillade, at der ikke installeres elevator.

Efter § 3, stk. 6, i ældreboligloven kan en del af boligernes areal indrettes som fælles boligareal. Der kan være tale om, at der f.eks. indrettes et fælles opholdsrum, køkken eller hobbyrum. Det fælles boligareal skal give beboerne mulighed for i fællesskab at foretage aktiviteter, som for den enkelte kunne være foregået inde i boligen. Beboerne betaler for fællesrummet som en del af den husleje, der betales for at benytte boligen. Det fælles boligareal er derfor forbeholdt ældreboligbebyggelsens beboere.

Boligerne udstyres med eget køkken, medmindre kommunalbestyrelsen har besluttet, at boligerne skal indrettes uden køkken, jf. § 4 i ældreboligloven.

Selvom boligen indrettes uden eget køkken har beboeren mulighed for at opnå boligydelse på samme måde som til de boliger, der indrettes med eget køkken.

7.3.1. Servicearealer

I tilknytning til en ældreboligbebyggelse kan der indrettes servicearealer efter reglerne i bistandsloven. Indretning af servicearealer skal altid ske ved, at disse arealer udskilles matrikulært (enten ved udstykning eller ved ejerlejlighedsopdeling) fra ældreboligerne. Det er derfor vigtigt, at der allerede ved projekteringen tages stilling til, hvorledes opdelingen eller udstykningen skal foretages mest hensigtsmæssigt.

Kommunerne bør være opmærksomme på at indrette servicearealer i tæt tilknytning til boliger, der indrettes til plejekrævende ældre og handicappede, således at der herved kan sikres beboerne den nødvendige pleje og skabes den fornødne tryghed. Servicearealer, der indrettes i tilknytning til ældreboliger, kan også anvendes til at betjene andre ældre og handicappede i kommunen.

Servicearealerne finansieres ikke efter reglerne i ældreboligloven, men efter reglerne i bistandsloven. Der er indenfor de sidste år sket forbedringer i kommunernes mulighed for låneoptagelse til servicearealer, idet der årligt har været afsat lånepuljer til dette formål. Lånepuljerne administreres af Indenrigsministeriet.

8. Vejledende rammebeløb

Det er ikke som hidtil en betingelse for kommunalbestyrelsens tilsagn om støtte, at den samlede anskaffelsessum (inklusive moms) pr. (m2) støtteberettiget areal, pr. støtteberettiget værelsesenhed eller pr. bolig, overholder det for projektet gældende rammebeløb.

Rammebeløbet er nu gjort vejledende, således at det alene er afgørende for den statslige ydelsesstøttes omfang. Kommunalbestyrelsen kan godkende fravigelser fra alle bestemmelser vedrørende rammebeløbets størrelse og tillæg hertil eller reduktioner heri under forudsætning af, at kommunalbestyrelsen samtidig vedtager at yde den nødvendige ekstra ydelsesstøtte til byggeriet, jf. afsnit 8.2. og kapitel 5 i støttebekendtgørelsen. De nye regler om vejledende rammebeløb gælder for de i denne vejledning omhandlede typer støttet boligbyggeri, dvs såvel almennyttigt byggeri, private andelsboliger, ungdomsboliger og ældreboliger.

Det vejledende rammebeløb justeres og reguleres en gang om året ved offentliggørelse i Statstidende den 1. tirsdag eventuelt onsdag i januar måned. Samtidig gives meddelse, om der kan ske en løbende regulering af rammebeløbet, jf. bilag 2 til støttebekendtgørelsen.

Elevatortillæg kan nu ydes til alle typer støttet byggeri, jf. støttebekendtgørelsens § 22, stk. 2.

Det vejledende rammebeløb vil tillige hver den 1. i et kvartal blive indlagt i BOSSINF.

Opføres projektet på egen grund , herunder ved påbygning, til- eller ombygning af en eksisterende ejendom, eller på lejet grund , er der ikke udgifter til grundkøb, og der skal derfor ske en reduktion af rammebeløbet med 16 pct. Det er overladt til kommunal

bestyrelsen at vurdere, hvorvidt reduktionen for disse projekter bør være mindre som følge af rimelige grundudgiftslignende udgifter, som f.eks. udgifter til terrænregulering, ekstrafundering, ekstra ledningsføring eller forstærkning af belægninger mv. Det bemærkes, at en løbende udgift til leje af grund betragtes som en driftsudgift. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 22, stk. 3.

Ved ombygning af kommunalt ejede ejendomme til ældreboliger, sker der dog ingen reduktion af rammebeløbet, jf. støttebekendtgørelsens § 22, stk. 3.

For ældreboliger, der indrettes uden køkken reduceres rammebeløbet med 7 pct., jf. støttebekendtgørelsens § 25, stk. 2.

Af bilag 3 til støttebekendtgørelsen fremgår de tillæg pr. (m2), som rammebeløbet til almennyttige boliger og private andelsboliger kan forhøjes med ved lavere lejlighedsgennemsnit end 90 (m2), (lavt lejlighedsgennemsnit) .

8.1. Godkendelse af særlige udgifter

Som en del af det vejledende rammebeløbssystem kan der for alle boligtyper ud over rammebeløbet godkendes afholdt særlige udgifter, hvortil der ydes statslig ydelsesstøtte. Reglerne herom er omhandlet i § 23 i støttebekendtgørelsen.

Til udfyldningsprojekter i forbindelse med byfornyelse, der opfylder betingelserne i støttebekendtgørelsens § 23, stk. 1, kan der for alle boligtyper, inden byggeriet påbegyndes, godkendes merudgifter inden for 10 pct. af den godkendte anskaffelsessum efter de i § 20, stk. 1, og § 22 i støttebekendtgørelsen fastsatte udgiftsrammer.

Tilsvarende kan godkendes merudgifter til alternative energiforsyningsanlæg med indtil 10 pct. af den godkendte anskaffelsessum efter de i § 20, stk. 1, og § 22 i støttebekendtgørelsen fastsatte udgiftsrammer. Det er dog en forudsætning, at der er tale om anlæg, som ville kunne opnå tilskud efter Energiministeriets lovgivning. Opnås tilskud, skal tilskuddet modregnes i ovennævnte tillæg.

Ansøgning om forhøjelse må indsendes til kommunalbestyrelsen sammen med den øvrige støtteansøgning. De godkendte merudgifter skal dokumenteres ved aflæggelse af byggeregnskab.

8.2. Den del af den endelige anskaffelsessum, der kan ydes statslig ydelsesstøtte til

Den statslige ydelsesstøtte ydes på grundlag af den anskaffelsessum, kommunalbestyrelsen godkender. Der vil dog maksimalt kunne ydes statslig ydelsesstøtte til den del af anskaffelsessummen, der svarer til det vejledende rammebeløb på tidspunktet for kommunalbestyrelsens godkendelse af anskaffelsessummen, inklusive de tillæg, der fremgår af støttebekendtgørelsens § 21.

Godkender kommunalbestyrelsen en anskaffelsessum, der ligger herudover, afholder kommunen, jf. støttebekendtgørelsens § 20, stk. 2, den fulde offentlige støtte hertil, dvs. såvel statens som kommunens andel af ydelsesstøtten.

Om lokaler, der anvendes til ikke-beboelse, henvises til afsnit 7., 7.1., om garager/carporte og afsnit 7.3.1. om servicearealer.

Anskaffelsessummen opgøres på skæringsdagen , som er byggeriets overgang fra anlæg til drift, jf. støttebekendtgørelsens § 39, stk. 2. Skæringsdagen fastsættes som sidste boligs færdiggørelse med tillæg af højst 2 måneder til klargøring af udenomsarealerne.

I byggeregnskabet skal indgå samtlige udgifter vedrørende byggeriet.

Der ydes statslig ydelsesstøtte til visse rimelige, dokumenterede merudgifter, som godkendes af kommunalbestyrelsen. Merudgifterne beregnes i forhold til den anskaffelsessum, kommunalbestyrelsen har godkendt ved byggeriets påbegyndelse, og som de vejledende rammebeløb gav mulighed for at godkende på dette tidspunkt. Der kan, jf. støttebekendtgørelsens § 21, godkendes merudgifter indtil 2 pct. til:

* uforudseelige udgifter. Ved uforudseelige udgifter forstås udgifter, som på ingen måde har kunnet forudses af bygherren ved byggeriets påbegyndelse. Udgifter, der er glemt, er ikke uforudseelige udgifter.

og uden begrænsning udgifter til:

* vinterforanstaltninger og udtørring i helt ekstraordinære situationer,

* regulering af fastprisperioden,

* tilbudsgivers konkurs, betalingsstandsning eller lign.,

* skatte- og afgiftsforhøjelser, herunder forhøjelse af energiafgifter, der ikke var kendt ved byggeriets påbegyndelse,

* merudgifter til byggelånsrenter, som er forårsaget af, at byggelånsrenten siden byggelånets etablering i gennemsnit er steget med mere end 1 procentpoint. Merudgifterne beregnes således:

  • 1) den gennemsnitlige rente findes som et simpelt gennemsnit af rentesatsen på byggelånet den første bankdag i hver måned i byggelånsperioden
  • 2) den gennemsnitlige renteændring findes ved fra den gennemsnitlige rente, jf. pkt. 1, at trække rentesatsen på byggelånet ved dets etablering.

Hvis den således beregnede gennemsnitlige rentestigning overstiger en tærskelværdi på 1 procentpoint, åbnes der adgang til at få godkendt merudgifter til byggelånsrenter ud over, hvad der kan rummes inden for den generelle ramme på 2 pct. Størrelsen af de merudgifter til byggelånsrenter, der kan godkendes, beregnes ved at gange de indbudgetterede udgifter til byggelånsrenter ifølge skema B med følgende brøk:

gennemsnitlig rentestigning, jf. ovf.- 1 procentpoint

----------------------------------------------------- rentesatsen på byggelånet ved dets etablering

* nødvendige udgifter til attester, stempel, tinglysning eller promillegebyr/kommunalt gebyr, som følge af godkendte merudgifter i henhold til de ovenfor anførte punkter.

Bygherren skal fremlægge dokumentation for afholdte merudgifter. Det forudsættes endvidere, at merudgifterne ikke kan tilregnes en uhensigtsmæssig tilrettelæggelse af byggeriet. Er dette efter kommunalbestyrelsens opfattelse tilfældet, kan den efter konkret vurdering kræve, at der sker en afkortning i den del af byggesagshonoraret eller andre honorarydelser, som indgår ved beregningen af den offentlige ydelsesstøtte, jf. støttebekendtgørelsens § 39, stk. 6, og afsnit 11.5.

Når der godkendes en eller flere af ovennævnte merudgifter, fremkommer en endelig anskaffelsessum.

Eventuelle indtægter i form af leje eller boligafgift (der er forfalden, uanset om den er betalt), som ligger forud for skæringsdagen, fratrækkes byggeudgifterne, jf. støttebekendtgørelsens § 39, stk. 2.

Poster i byggeregnskabet, som helt eller delvist ikke kan godkendes medtaget under den del af anskaffelsessummen, hvortil der kan ydes statslig ydelsesstøtte, har kommunalbestyrelsen mulighed for at godkende alene med kommunal ydelsesstøtte.

For private andelsboliger kan aftalegrundlaget mellem en bygherre og en andelsboligforening udelukke, at der godkendes merudgifter. I så fald kan kommunalbestyrelsen, jf. støttebekendtgørelsens § 39, stk. 8, ikke godkende en højere anskaffelsessum, end det pågældende aftalegrundlag giver mulighed for. Fremkommer der herefter overfinansiering, må der ske en indfrielse heraf i overensstemmelse med reglerne herom. Disse er nærmere beskrevet i kapitel 5.

For byggearbejder, der udføres med tilsagn efter § 73 b i boligbyggeriloven, er ikke fastsat rammebeløb. Byggeregnskabet fremsendes, snarest muligt efter byggearbejdernes færdiggørelse. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 4, stk. 2, § 13, § 20, stk. 3, og § 39, stk. 2.

8.3 Godkendte fordyrende elementer

Som et led i decentraliseringen har kommunerne mulighed for at godkende udgifter ud over det vejledende rammebeløb. I det omfang der indgår fordyrende elementer i byggeriet, som gør at rammebeløbet overskrides, kan der være interesse i kommunerne for at deltage i erfaringsformidling og udveksling af ønsker og krav til byggerierne, som kan indgå i kommunernes vurdering af fremtidige projekter. Som eksempler kan f.eks. nævnes lokalplanbindinger, der stiller fordyrende krav, bedre byggekvalitet, lyddæmpende foranstaltninger, huludfyldning, forureningsudgifter, mv. Såfremt godkendte fordyrende elementer i projektet medfører overskridelser af det vejledende rammebeløb, kan kommunerne i deres sagsbehandling foretage en frivillig indberetning af årsagerne til overskridelserne til BOSSINF.

9. Byggeriets udformning mv.

Det støttede byggeri skal have en tilfredsstillende udformning i planmæssig og teknisk henseende. Desuden skal boligerne udføres for det lavest mulige beløb under hensyntagen til kvalitet, udstyr og beliggenhed. Der skal opføres passende boliger for familier med børn, ældre og personer med handicap.

9.1. Forhold til byggelovgivningen

For nybyggeri og ombygninger som helhed gælder byggelovgivningen, herunder bestemmelserne i bygningsreglementet. Bygningsreglementet for småhuse 1985 (BR-S85) gælder for enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende. Bygningsreglementet 1982 (BR-82) gælder for etageboligbyggeri herunder tofamiliehuse, det vil sige huse med vandret lejlighedsskel.

Kan et ombygningsprojekt ikke opfylde alle byggelovgivningens krav, må forholdene nærmere afklares med de kommunale bygningsmyndigheder.

Det er kommunalbestyrelsen som bygningsmyndighed, der i henhold til byggelovgivningen i det enkelte tilfælde må afgøre, om der kan dispenseres fra bygningsreglementernes bestemmelser.

Bebyggelsens samlede bruttoetageareal beregnes i henhold til bygningsreglementet, (BR-82). Vedrørende beregning af det støtteberettigede etageareal henvises til bilag 5 til støttebekendtgørelsen. For ældreboliger gælder for beregning af støtteberettiget areal Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 617 af 8. juli 1992 om beregning af bruttoetagearealet i henhold til boligstøtteloven. Kommunalbestyrelsen træffer den endelige afgørelse vedr. beregning af det støtteberettigede areal.

9.2. Førsynsrapport ved ombygning af eller tilbygning til en eksisterende bygning

I forbindelse med en ombygning eller en tilbygning til en eksisterende ejendom, som er omfattet af Byggeskadefonden, jf. § 62 b, stk.3, skal bygherren lade udføre et førsyn inden ansøgning om offentlig støtte til projektet.

En sagkyndig, der har byggeteknisk sagkundskab og erfaring fra byggepraksis, skal foretage førsynet og udarbejde en rapport, som indeholder en beskrivelse af den foretagne gennemgang af bygningen samt en opgørelse over eventuelt konstaterede skader eller tegn på skader. Rapporten skal endvidere indeholde en beskrivelse og vurdering af bygningens tilstand og egnethed for den påtænkte ombygning.

Den sagkyndige må ikke have medvirket ved den pågældende bygnings opførelse, drift eller vedligeholdelse og må heller ikke medvirke ved projektets gennemførelse.

Rapporten indsendes til kommunalbestyrelsens vurdering senest samtidig med indsendelse af ansøgning om offentlig støtte.

Kommunalbestyrelsen afgør på baggrund af en vurdering af rapporten, jf. støttebekendtgørelsens § 26, stk. 2, om bygningen er egnet til formålet. Skønner kommunalbestyrelsen ikke, at bygningen er egnet, kan projektet ikke gennemføres.

Reglerne om førsyn er nærmere uddybet i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 477 af 1. juli 1987 om bygningsgennemgang (førsyn) ved ombygning af og tilbygning til en eksisterende bygning mv. Bekendtgørelsen er medtaget som bilag 2.

Ved renovering af ungdomsboliger efter § 73 b i boligbyggeriloven skal der fremlægges en rapport for bygningsgennemgangen (førsyn). De nærmere regler om førsyn er beskrevet i

§ 29, stk. 1, nr. 3, i støttebekendtgørelsen.

9.3. Boligsammensætning

Ud fra en vurdering af det lokale boligbehov, tager kommunalbestyrelsen stilling til boligsammensætning, etageareal og antallet af beboelsesrum for de enkelte projekter. Boligsituationen, herunder udlejningssituationen i kommunen, må nøje undersøges og indgå i kommunalbestyrelsens vurdering af hvilke boligtyper og hvilke boligstørrelser, der er behov for.

For at undgå, at der sker en udbygning af det støttede byggeri, som der ikke er efterspørgsel efter, og som giver sig udslag i udlejningsvanskeligheder, skal kommunalbestyrelsen løbende følge udlejningssituationen og efterspørgslen efter boliger.

9.4. Erhvervsarealer

Ingen af boligtyperne kan indeholde erhvervsarealer, dvs. butiks-, kontor- eller værkstedslokaler.

Ønskes der indrettet erhvervslokaler i forbindelse med bebyggelsen, skal der ske en ejerlejlighedsopdeling eller en matrikulær udstykning uanset erhvervsarealets størrelse. Ved ejerlejlighedsopdeling sker der en opdeling i en beboelsesejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, og en eller flere erhvervslejligheder.

Der kan, jf. støttebekendtgørelsens § 10, stk. 5, ikke ydes offentlig støtte til erhvervsarealer.

Om lokaler, der anvendes til ikke-beboelse, f.eks. kontorlokaler for ejendomsfunktionærer henvises til kapitel 7.

10. Udbud, ansvar, kvalitetssikring, driftsplaner, 5-års eftersyn og skadedækning

Byggestyrelsen, nu Bygge- og Boligstyrelsen, har i egen publikationsserie udgivet bl.a. følgende:

  

 1992    Pris og Tid  

 1983    Bygherrevejledning  

 1985    Vejledning om vinterbyggeri  

 1987    Basisbetonbeskrivelse for bygningskonstruktioner  

 1987    Kvalitetssikring  

 1990    Vejledning om 5-års eftersyn  

 1990    Vejledning om bygningsdrift  

 1990    Vejledning om EF's regler for udbud af offentlige  

         bygge- og anlægsarbejder  

Disse publikationer uddyber nærmere de emner, der er omtalt i dette afsnit. Publikationerne kan købes hos Statens Information, Postboks 1103, 1009 København K, tlf. 33 37 92 28.

10.1. Udbud

Som hovedregel skal alle arbejder udbydes i konkurrence efter Byggestyrelsens cirkulære af 14. april 1989 om udbud af bygge- og anlægsarbejder, som er medtaget som bilag 3. Dog gælder der særlige regler for underhåndsbud, som fremgår af cirkulærets § 4, nr. 4. For privat andelsboligbyggeri er der tillige fastsat særlige regler for byggeri i bygherrens eget regie.

Kommunalbestyrelsen kan stille krav om, at en bestemt udbudsform ønskes anvendt. Dette indebærer, at kommunalbestyrelsen f.eks. kan stille krav om, at eget regie eller underhåndsbud ikke kan anvendes, selvom bygherren ellers opfylder betingelserne for at udføre arbejde i eget regie eller anvende denne udbudsform.

Alle aftaler om byggearbejder træffes på grundlag af »Almindelige betingelser for arbejder og leverancer« (AB 92). Der kan kun blive tale om fravigelser fra disse regler i tilfælde, hvor der måtte være en ganske særlig begrundelse herfor. Endelig henledes opmærksomheden på EU's regler om udbud af offentlige bygge- og anlægsarbejder, senest Rådets direktiv 93/37/EØF. EU-reglerne finder anvendelse, når den anslåede værdi af et byggearbejde overstiger 5 mill. ECU - ca. 40. mill. kr. - uden moms. Der henvises til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning fra 1990 om EF's regler for udbud af offentlige bygge- og anlægsarbejder Tilsvarende gælder »Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i totalentreprise« (ABT 93).

Det påhviler kommunalbestyrelsen at påse, at udbudsreglerne er overholdt. Det er således et vilkår for tilsagn om støtte, at bygherren benytter et særligt skema udarbejdet af Bygge- og Boligstyrelsen (skema U) til kommunalbestyrelsens kontrol af udbudsreglernes overholdelse. Skema U skal indsendes til kommunalbestyrelsen samtidig med bygherrens ansøgning om godkendelse af en endelig anskaffelsessum før byggeriets påbegyndelse.

Skema U med tilhørende vejledning er medtaget som bilag 4 til denne vejledning.

10.1.1. Underhåndsbud

I ganske særlige tilfælde kan kommunalbestyrelsen godkende, at arbejderne ikke udbydes, og at der i stedet antages et underhåndsbud. Reglerne om underhåndsbud findes i kapitel 8 i støttebekendtgørelsen. Der er tale om en udtømmende beskrivelse af de tilfælde, hvor udbudscirkulærets § 4, nr. 4 kan fraviges.

Det er som hovedregel en betingelse for indhentelse af underhåndsbud, at alt arbejde, som den entreprenør - der får arbejdet overdraget på grundlag af et underhåndsbud - ikke selv udfører, bliver udbudt i underentrepriser i konkurrence (licitation). Det er endvidere en betingelse, at mindst 60 pct. af byggearbejderne (beregnet på grundlag af de anslåede samlede entreprenørudgifter) udbydes i sådanne underentrepriser. Denne hovedregel kan dog fraviges ved fortsættelsesarbejder efter støttebekendtgørelsens § 30, stk. 2.

Ved etablering af støttede boliger er der således typisk kun 3 tilfælde, hvor der kan blive tale om at godkende underhåndsbud, idet tilfældene i udbudscirkulærets § 4, nr. 1-3, kun helt undtagelsesvis vil kunne finde anvendelse ved opførelse af støttet byggeri. De 3 tilfælde, hvor underhåndsbud kan godkendes, er

* fortsættelsesarbejder, jf. støttebekendtgørelsens § 30, stk. 2,

* forsøg, jf. støttebekendtgørelsens § 30, stk. 3,

* større byggesager med særlige planlægningsopgaver mv., jf. støttebekendtgørelsens § 30, stk. 4.

I forbindelse med tilsagn til renoveringsarbejder efter § 73 b, kan der herudover, jf. støttebekendtgørelsens § 30, stk. 5, være tale om at acceptere underhåndsbud ved udførelse af nødvendige arbejder, der ikke kan udsættes af sikkerhedsmæssige grunde.

For fortsættelsesarbejder gælder det særlige forhold, at en entreprenør, der allerede er i gang f.eks. med første etape af et byggeri, kan fortsætte, uden at arbejderne helt eller delvist udbydes i konkurrence.

Det er ikke nødvendigt, at der er tale om etaper af samme type af støttet byggeri. Det fortsættende byggeri kan udføres som en anden boligtype, f.eks. kan almennyttigt boligbyggeri afløses af ældreboliger eller andelsboliger. Det afgørende er, at byggepladsen ikke er forladt af den entreprenør, som er i gang med at udføre byggearbejderne. Dette skyldes, at der herved opnås den største besparelse ved etablering af byggeplads mv.

Kommunalbestyrelsen kan ved fortsættelsesarbejder tillade, at samtlige arbejder udføres som underhåndsbud.

Ved forsøg, produktudvikling og udviklingsprojekter kan kommunalbestyrelsen tillade, at de byggearbejder, der indeholder elementer af forsøg eller produktudvikling udbydes i underhåndsbud. Kommunalbestyrelsen kan tillade underhåndsbud ved forsøg mv., selv om der ikke ydes tilskud til projektet.

Underhåndsbud kan dog kun tillades, hvis betingelserne for at opnå tilskud efter reglerne i støttebekendtgørelsens kapitel 2 er opfyldt, og bygherren har indhentet en erklæring fra Bygge- og Boligstyrelsen om, at betingelserne for at opnå støtte er til stede. En betingelse herfor vil være, at styrelsen finder, at der er tale om et betydeligt udviklingspotentiale, og at bygherren opfylder de krav, styrelsen i den konkrete sag har stillet til en afrapportering af forsøget. Anmodning indsendes gennem kommunalbestyrelsen. De arbejder, der ikke omfattes af erklæringen, skal udbydes i konkurrence efter reglerne i udbudscirkulæret.

Også arbejder i større byggesager, hvor bygherren eller entreprenøren påtager sig helt særlige opgaver i forbindelse med planlægning og gennemførelse af byggeriet kan tillades gennemført med indhentning af underhåndsbud. Det kan til eksempel dreje sig om planlægning af nye byområder. Det skal understreges, at bestemmelsens anvendelse forudsætter, at entreprenøren kan godtgøre, at de påtagne arbejder indebærer en betydelig økonomisk risiko, og at byggeriets realisering beror på helt ekstraordinære planforhold, herunder afgørende usikkerheder om grundens fremtidige anvendelse.

Ved nødvendige arbejder , som ikke har kunnet udsættes af sikkerhedsmæssige grunde, vil det ofte være påkrævet, at disse udføres hurtigt og af håndværkere, som umiddelbart kan gå i gang hermed. Som eksempler herpå kan nævnes afværgeforanstaltninger som følge af nedstyrtningsfare, eller arbejder der skal hindre yderligere ødelæggelse af bygningsdele f.eks. ved vandindtrængen. Samtlige sådanne arbejder kan godkendes som underhåndsbud.

10.1.2. Byggeri i bygherrens eget regie

For privat andelsboligbyggeri kan kommunalbestyrelsen acceptere, at byggeriet udføres helt eller delvist i bygherrens eget regie. Reglerne herfor er omtalt i § 31 i støttebekendtgørelsen.

Byggeri i bygherrens eget regie forudsætter, at bygherren (modtageren af støttetilsagnet) skal have egne ansatte, som kan udføre de pågældende arbejder. Det er ikke tilstrækkeligt, at bygherren antager medarbejdere, som er faglærte inden for andre fag end dem, som hans ansatte i forvejen udfører, til at udføre arbejderne i forbindelse med et konkret projekt.

Ved byggeri i bygherrens eget regie sker der ikke udbud af de arbejder, som bygherrens egne ansatte kan udføre.

Selvom bygherren har mulighed for at udføre arbejder i eget regie, kan kommunalbestyrelsen altid kræve, at samtlige arbejder udbydes i konkurrence. Dette skal ses i sammenhæng med, at kommunalbestyrelsen skal vurdere, om arbejderne udføres billigere ved at tillade eget regie, end hvis de udbydes.

10.2. Fast pris og tid

For alle arbejder, der udbydes i konkurrence gælder, at der ved indgåelse af entrepriseaftaler aftales en fast pris og tid efter Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære nr. 174 af 10. oktober 1991 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder. Dette cirkulære er medtaget som bilag 5.

Det vejledende rammebeløb forudsætter, at byggeriets anskaffelsessum er baseret på priser, der er faste i et år fra tilbudsdagen. Tilbudsdagen bør derfor ligge så tæt på byggeriets forventede påbegyndelse som muligt. Byggearbejderne må dog ikke påbegyndes, før kommunalbestyrelsens endelige godkendelse foreligger.

10.3. Vinterbyggeri

Udgifter til overenskomstmæssige vinterforanstaltninger skal være indeholdt i tilbudssummerne. Se nærmere herom i Byggestyrelsens bekendtgørelse nr. 551 af 11. november 1981 om byggeri i vinterperioden, der er medtaget som bilag 6.

Også udgifter til såkaldte »særlige vinterforanstaltninger« skal kunne indeholdes i den af rammebeløbet betingede anskaffelsessum.

Omkring godkendelse af dokumenterede merudgifter til vinterforanstaltninger i ganske særlige situationer henvises til kapitel 8.2.

10.4. Ansvar

For ansvarsforhold ved byggearbejderne gælder et 5-årigt entreprenøransvar for mangler og en byggeleveranceklausul med 5-årigt ansvar for mangler. Efter Bygge- og Boligstyrelsens cirkulæreskrivelse af 27. december 1993 ophæves ansvarscirkulæret (Byggestyrelsens cirkulære nr. 91 af 25. juni 1986), når arbejderne udbydes efter AB 92. Dette gælder fra 1. januar 1994. Cirkulæreskrivelsen er medtaget som bilag 7.

Bygherren i entrepriseaftaler forpligter entreprenøren til at sikre, at byggeleveranceklausulen indgår i entreprenørens og dennes underentreprenørers aftaler om leverancer til entreprisens udførelse.

Ved bygherreleverancer påhviler det bygherren at få leveranceklausulen indføjet i leveranceaftalen.

Selvom ansvarscirkulæret er ophævet, kan formuleringen af byggeleveranceklausulen i cirkulæretekstens §§ 2 og 6 fortsat anvendes.

10.5. Kvalitetssikring

For byggearbejderne gælder Byggestyrelsens cirkulære af

12. november 1986 om kvalitetssikring af byggearbejder, der er medtaget som bilag 8.

Bygherren skal ifølge cirkulæret sikre, at det færdige byggeri opnår den tilsigtede kvalitet ved at stille de nødvendige krav om kvalitetssikring til rådgivere og entreprenører.

Efter cirkulærets § 6 skal bygherren til sikring af kontraktsmæssige ydelser i form af en kontrolplan fastsætte nærmere bestemmelser om dokumentationen for de anvendte materialer, som entreprenørerne skal afgive under arbejdet og ved dettes afslutning.

Kravene til entreprenørerne skal fremgå af udbudsmaterialet. Dokumentationen skal have et sådant omfang, at den kan indgå i udarbejdelse af driftsplaner.

10.6. Brug af beton

Byggestyrelsens cirkulære af 6. januar 1987 om brug af beton, der er medtaget som bilag 9, gælder for byggearbejderne.

Efter cirkulæret skal bygherren forpligte sine rådgivere og entreprenører til at lægge basisbetonbeskrivelsen (BBB) til grund ved projekteringen og udførelsen af betonarbejder.

BBB er et led i byggeriets kvalitetssikring. Beskrivelsen skal sikre forsvarlig holdbarhed i beton, der anvendes i byggeriet, hvad enten det sker i form af betonelementer, fabriksblandet beton eller beton fremstillet på byggepladsen.

10.7. Bygningsdrift

Som følge af indsatsen for at sikre byggeriet under opførelse gælder bestemmelserne i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 540 af 18. juli 1990 om bygningsdrift, der er medtaget som bilag 10.

Når byggeriet er afleveret, og der er gennemført afleverings- og overtagelsesforretning, må der antages at være tale om begrænsede former for svigt i byggeriet. Dette resultat følges op af nogle overordnede krav til driften af byggeriet.

Det afgørende er, at der udarbejdes planer for driften, og at disse planer efterleves af bygningsejeren.

Kommunalbestyrelsen skal særligt ved private andelsboliger, hvor bygherren er en anden end andelsboligforeningen bestående af de kommende beboere, påse, at der foreligger driftsplaner, inden den endelige anskaffelsessum godkendes.

10.8. 5-års eftersyn

De regler, der er omtalt ovenfor om ansvarsforhold ved byggearbejder, indebærer, at entreprenørers, leverandørers og rådgiveres ansvar udløber efter en 5 årig periode.

Byggeskadefonden kan som hovedregel ikke efter ansvarsperiodens udløb gøre regres gældende overfor den ansvarlige.

For at sikre fonden, at bygningen ikke lider af væsentlige skader inden regresmuligheden ophører, gennemføres et 5-års eftersyn efter reglerne i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 541 af 18. juli 1990 om 5-års eftersyn, der er medtaget som bilag 11.

Renoveringsarbejder i ungdomsboliger med støtte efter boligbyggerilovens § 73 b er ikke omfattet af Byggeskadefonden. Der skal derfor i anskaffelsessummen afsættes et beløb på 0,5 pct. af den ved påbegyndelsen godkendte anskaffelsessum til dækning af et 5 års eftersyn, jf. støttebekendtgørelsens § 13, stk. 2.

10.9. Skadedækning fra Byggeskadefonden

I Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 677 af 7. oktober 1991 om skadedækning fra Byggeskadefonden, der er medtaget som bilag 12, fastsættes overordnede regler for fondens dækning af skader.

Byggeskadefonden er etableret som en forsikringslignende ordning. Dette indebærer, at en bygningsejer har et retskrav på dækning af 95 pct. af udgifter til udbedring af byggeskader. Fonden dækker efter nærmere fastsatte regler, når bygningsejeren har løftet sin bevisbyrde for, at der foreligger en dækningsberettiget byggeskade. Dette gælder også, selvom skaden indtræder i den periode, hvor entreprenørens ansvar fortsat løber. I disse tilfælde har Byggeskadefonden regres mod entreprenøren, leverandøren eller rådgiveren.

Efter AB 92 er mangelsafhjælpningsperioden 5 år. Inden for denne periode skal bygningsejeren først søge byggeskaden udbedret efter reglerne i AB 92.

11. Støtteprocedure

11.1. Almindelige bestemmelser

Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med sagsbehandlingen:

* stille krav og fastsætte vilkår for tilsagn,

* meddele støttetilsagn,

* godkende byggeriet og dets anskaffelsessum inden igang- sætning, samt

* godkende den endelige anskaffelsessum på grundlag af byggeregnskabet.

Det er ligeledes kommunalbestyrelsen, der fører tilsyn med, at opførelse, finansiering og senere drift af boligerne sker i overensstemmelse med boligbyggeriloven og ældreboligloven samt de bekendtgørelser, cirkulærer mv., der er udstedt i medfør heraf.

Det tilsyn, der udføres med byggeriets gennemførelse, fastsættes af kommunalbestyrelsen efter en konkret vurdering.

11.2. Ansøgning om støtte. (skema A)

Kommunalbestyrelsen meddeler tilsagn om offentlig støtte efter at have vurderet og taget stilling til de enkelte projekter.

Det er oplysningerne i ansøgningsmaterialet på tidspunktet for fremsendelse af ansøgningen, der danner grundlag for kommunalbestyrelsens stillingtagen til, om støtte kan ydes.

Bygherren må derfor være omhyggelig med udarbejdelse og tilvejebringelse af alle nødvendige oplysninger. Bygherren må på så tidligt et tidspunkt som muligt i planlægningsfasen søge kontakt med kommunen med henblik på at opnå kommunens tilkendegivelse af, om det påtænkte projekt i princippet kan godkendes.

11.2.1. Ansøgningsmateriale

Kommunalbestyrelsen skal ved behandling af støtteansøgningen påse og foretage en vurdering af, om projektet opfylder kravene for at opnå støtte efter gældende regler. Til brug for ansøgning om offentlig støtte har Bygge- og Boligstyrelsen udarbejdet særligt skemamateriale (skema A,B,C af januar 1994 og skema U), som kan anvendes i forbindelse med kommunalbestyrelsens sagsbehandling.

Skemamaterialet kan købes hos Statens Information, Nørre Farimagsgade 65, Postboks 1103, 1364 København K., tlf. 33-379228. Skemamaterialet bestående af skema A,B,C (ansøgningsskema/indtastningsbilag) og tilhørende vejledning har blanket nr. BO 19, se bilag 13 og bilag 14.

11.2.2. Særlige vilkår

Kommunen bør overveje, om den konkrete støttesag giver anledning til, at der stilles særlige vilkår.

Ønsker kommunen, at der stilles sådanne særlige vilkår, skal de stilles på et så tidligt tidspunkt i støttesagens forløb som overhovedet muligt og senest samtidig med tilsagnet.

Dette skyldes, at en lang række af de vilkår, som kan komme på tale, enten er omkostningskrævende for bygherren eller på anden måde får indflydelse på det projekt, som bygherren skal forberede med henblik på en senere godkendelse. Adgangen til at stille sådanne særlige vilkår findes i § 27 i støttebekendtgørelsen.

På grundlag af denne bestemmelse kan stilles alle relevante vilkår, som ikke strider mod boligbyggerilovens, ældreboliglovens, støttebekendtgørelsens eller de dertil knyttede cirkulærers ufravigelige indhold, eller lovgivningen i øvrigt. De stillede vilkår skal endvidere være i overensstemmelse med lokalplanen for området (den vedtagne eller den i forslag foreliggende).

Kommunen kan fravige de særlige vilkår, som den selv har stillet. Der kan dog ikke ske en fravigelse af bestemmelserne i støttebekendtgørelsen og i boligbyggeriloven, som er ufravigelige.

Kommunalbestyrelsen vurderer, hvorledes en hensigtsmæssig fordeling af byggearbejderne kan sikres ved at tilpasse tilsagnsgivningen til de lokale beskæftigelsesforhold på bygge- og anlægsområdet. Kommunalbestyrelsen bør i denne forbindelse tilrettelægge tilsagnsgivningen, således at byggeriet så vidt muligt kan gennemføres som vinterbyggeri.

11.2.3. Tilsagn og vilkår

Kommunalbestyrelsen giver på statens vegne tilsagn om ydelsesstøtte. På egne vegne påtager kommunalbestyrelsen sig at yde et kommunalt grundkapitallån, en kommunal garanti og betale en del af ydelsesstøtten eller renterne på de optagne indekslån.

Efter støttebekendtgørelsens kapitel 7 stilles der krav til indholdet af et tilsagn.

Kommunalbestyrelsen skal for at forpligte staten ved det afgivne tilsagn opfylde de bestemmelser, som fremgår af kapitel 7 i støttebekendtgørelsen.

Kommunen påser herefter, at støttevilkårene, som er anført i kapitel 7 i støttebekendtgørelsen og i bestemmelserne i boligbyggeriloven og ældreboligloven er overholdt. Støttebetingelserne er beskrevet i kapitel 2, 6, 7, 9 og 10 i denne vejledning.

Når dette er sket, skal kommunalbestyrelse afgive et skriftligt tilsagn med vilkår.

Dette tilsagn skal indeholde oplysning om projektets bygherre, beliggenheden, antallet af boliger, størrelsen heraf (støtteberettiget areal), oplysning om størrelsen af grundudgifter, håndværkerudgifter og omkostninger. Tilsagnet skal ledsages af de vilkår, som fremgår af kapitel 7 i støttebekendtgørelsen. Tilsagnet kan udskrives fra BOSSINF, se nærmere herom i brugervejledningen for BOSSINF-STB.

Ved tilsagn til ældreboliger, hvor kommunen er bygherre betragtes tilsagnet som afgivet, når kommunalbestyrelsen har godkendt hovedlinierne i projektet, herunder boligernes placering, antal boliger, om boligerne skal have selvstændigt køkken, den skønnede anskaffelsessum opdelt i grundudgifter, håndværkerudgifter og øvrige omkostninger. Endvidere skal kommunalbestyrelsen have taget stilling til byggetid og forventet igangsættelsestidspunkt.

11.2.4. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen

Efter § 5 i støttebekendtgørelsen skal kommunalbestyrelsen samtidig med, at tilsagnet gives, indberette dette til BOSSINF. Samtidigheden er nødvendig af hensyn til den finanslovsmæssige kontrol, og for at der kan tilvejebringes den bedst mulige vurdering af de beskæftigelsesmæssige forhold inden for byggesektoren og af konjunkturudviklingen.

Efter indberetning til BOSSINF kan Bygge- og Boligstyrelsen, Boligselskabernes Landsbyggefond, Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, Byggeskadefonden og det långivende realkreditinstitut trække de nødvendige oplysninger. Kommunalbestyrelsen skal specielt være opmærksom på de konsekvenser, en manglende indberetning af et tilsagn har for støttesagen. Der henvises her til støttebekendtgørelsens § 5, stk. 4-6.

11.3. Godkendelse af anskaffelsessum før påbegyndelse

På grundlag af oplysninger, som anført i skema B, skema U og det øvrige materiale, som kommunalbestyrelsen har krævet, godkendes en anskaffelsessum før påbegyndelsen.

Oplysningerne skal, jf. støttebekendtgørelsens § 32, være modtaget senest 9 måneder efter tilsagnet. I modsat fald bortfalder tilsagnet. Denne tidsfrist kan ikke forlænges. BOSSINF kan 3 uger før udløbet af de 9 måneder udskrive en erindringsskrivelse til bygherren. Se nærmere herom i brugervejledningen til BOSSINF-STB.

Kommunalbestyrelsen skal, jf. støttebekendtgørelsens § 33, stk. 1, ved godkendelse af en anskaffelsessum inden påbegyndelse af byggeriet påse, at betingelserne for at yde støtte og de stillede vilkår er opfyldte.

Til kontrol af udbudsreglernes overholdelse er udarbejdet det særlige skema U, som udfyldes af bygherren og indsendes til kommunalbestyrelsen samtidig med de øvrige oplysninger, kommunalbestyrelsen har forlangt (skema B).

Kommunalbestyrelsen meddeler skriftligt bygherren, at anskaffelsessummen før påbegyndelse er godkendt. Kommunalbestyrelsen fastsætter samtidig en frist for byggeriets påbegyndelse. Byggeriet må ikke igangsættes, før kommunalbestyrelsen har givet tilladelse hertil. Der henvises til reglerne i støttebekendtgørelsens § 34 og § 35. Godkendelsen kan udskrives fra BOSSINF. Se nærmere herom i brugervejledningen til BOSSINF-STB.

Bygherren skal forud for byggeriets faktiske påbegyndelse give kommunalbestyrelsen meddelse herom.

Støttebetingelserne er beskrevet i denne vejledning i kapitel 2, 6, 7, 9 og 10.

Ved renoveringsarbejder efter § 73 b i boligbyggeriloven vil godkendelse af anskaffelsessummen før påbegyndelse, der indebærer overskridelser med mere end 15 pct. i forhold til tilsagnsbeløbet, kræve en fornyet godkendelse af de beboerdemokratiske organer. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 33, stk. 2.

11.3.1. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen

Når anskaffelsessummen før påbegyndelse er godkendt (skema B), skal der samtidig ske indberetning til BOSSINF. Indberetningen af skema B er en betingelse for, at det långivende realkreditinstitut, Boligselskabernes Landsbyggefond og Hypotekbanken kan medvirke i den fortsatte støtteprocedure.

11.4. Byggeriets igangsætning og gennemførelse

Under byggeriets gennemførelse fører kommunen tilsyn med, at vilkårene for støtten overholdes.

Kommunalbestyrelsen kan f.eks. kræve, at referater af byggemøder fremsendes til kommunen, eller lade byggeriet besigtige f.eks. af teknisk forvaltning.

Kommunalbestyrelsen kan, jf. støttebekendtgørelsens § 37, stk. 1, ikke i forbindelse med byggeriets gennemførelse stille betingelser, der medfører merudgifter. Særlige vilkår skal senest stilles samtidig med tilsagnet, og krav i forbindelse med igangsætningen senest samtidig med godkendelsen af projektet og anskaffelsessummen inden byggeriets igangsætning.

Væsentlige projektændringer efter byggeriets igangsætning skal, jf. støttebekendtgørelsens § 37, stk. 1, godkendes af kommunalbestyrelsen. Ved renovationsarbejder i ungdomsboliger vil en godkendelse som anført under afsnit 11.3. kunne forudsætte en fornyet forelæggelse for beboerne.

11.5. Byggeriets afslutning

11.5.1. Byggeregnskab

Kommunalbestyrelsen godkender på grundlag af oplysninger, som anført i skema C og de af kommunalbestyrelsen forlangte bilag, et byggeregnskab over den endelige anskaffelsessum ved byggeriets afslutning.

Byggeregnskabet fremsendes til kommunalbestyrelsen senest 6 måneder efter skæringsdagen, jf. støttebekendtgørelsens § 39. For renovationsarbejder fremsendes byggeregnskabet snarest muligt efter byggearbejdernes færdiggørelse. Kommunalbestyrelsen tager herefter stilling til, om regnskabet kan godkendes.

Byggeregnskaber skal, jf. støttebekendtgørelsens § 39, stk. 4, være underskrevet af den registrerede eller statsautoriserede revisor, som har revideret regnskabet. For ældreboliger gælder der særlige regler om anvendelse af den kommunale revision, jf. ældreboliglovens § 23.

Ved revisors underskrift bekræftes ved aflæggelse af byggeregnskabet, at der er afholdt udgifter svarende til regnskabets enkelte poster. Det er ikke tilstrækkeligt, at revisor bekræftr, at bygherrens beregning af posterne er i overensstemmelse med de gældende støtteregler. Det forudsættes, at revisor har foretaget en bilagsgennemgang i overensstemmelse med god regnskabsskik.

Bygherren skal på forlangende give kommunalbestyrelsen alle nødvendige oplysninger til belysning af bebyggelsens økonomiske forhold.

Kommunalbestyrelsen påser, at de stillede vilkår, herunder de særlige vilkår og krav, som kommunalbestyrelsen måtte have stillet for støtten, er overholdt.

Finder kommunalbestyrelsen, at byggeregnskabet opfylder kravene og vilkårene for offentlig støtte, godkender kommunalbestyrelsen det endelige byggeregnskab, herunder størrelsen af kommunalbestyrelsens lån, ydelsesstøtte og garanti.

Kommunalbestyrelsen kan godkende en højere anskaffelsessum end den, den statslige ydelsesstøtte bliver beregnet på grundlag af.

Kommunalbestyrelsen meddeler skriftligt bygherren, hvilken anskaffelsessum, der vil kunne godkendes, jf. støttebekendtgørelsens § 40. Godkendelsesskrivelsen kan udskrives fra BOSSINF. Se nærmere herom i brugervejledningen til BOSSINF-STB.

For almennyttige boliger, ældreboliger og ungdomsboliger skal der, når byggeudgifterne er opgjort endeligt og den endelige finansiering er tilendebragt, ske en godkendelse af lejen ved ibrugtagelse. Der kan foretages en foreløbig godkendelse af denne leje. Lejen godkendes på grundlag af et driftsbudget.

11.5.2. Merudgifter

Merudgifter i forhold til den anskaffelsessum, kommunalbestyrelsen godkendte før byggeriets igangsætning, og som efter kommunalbestyrelsens vurdering skyldes en uhensigtsmæssig tilrettelæggelse af byggearbejderne og merudgifter, som kunne eller burde have været forudset af bygherren på tidspunktet for byggeriets igangsætning, kan ikke godkendes medtaget i byggeregnskabet.

Det er en forudsætning for godkendelse af uforudseelige udgifter, at udgifterne kan anses for værende uforudseelige for bygherren på igangsætningstidspunktet.

Merudgifter, som følge af kritisable dispositioner eller udvist forsømmelse fra bestyrelsens eller bygherrens/forretningsførerens side vil kunne medføre erstatningsansvar efter de almindelige erstatningsretlige regler. Herudover vil byggesagshonoraret og/eller boligselskabets frie egenkapital (arbejdskapitalen) efter en konkret vurdering kunne anvendes til dækning af udgiften.

Mindreudgifter i forhold til poster i den anskaffelsessum, der er godkendt ved byggeriets igangsætning, kan kompensere merudgifter for andre arbejder. Det er en forudsætning, at de pågældende arbejder er omfattet af tilsagnet.

11.5.3. Private andelsboliger

Kommende beboere af private andelsboliger har krav på at se baggrundsmaterialet for byggeregnskabet, inden kommunalbestyrelsen foretager den endelige godkendelse. De kommende andelshavere opnår derved en medindflydelse på andelsboligprojektet ved at kunne kommentere byggeregnskabet, inden kommunalbestyrelsen træffer endelig afgørelse. Der er i støttebekendtgørelsens § 39, stk. 7-9, fastsat særlige regler for kommunalbestyrelsens godkendelse af byggeregnskabet for private andelsboligforeninger.

For private andelsboliger, der opføres af andre end en andelsboligforening, skal der foretages en overtagelsesforretning.

Kommunalbestyrelsen kan endvidere stille krav om, at indskuddet ikke frigives, hvis byggeriet ikke er udført i den kvalitet, som kommunalbestyrelsen har godkendt, herunder hvis der er mangler ved byggeriet, der endnu ikke er udbedret.

Kommunalbestyrelsen skal påse, at det indskud andelshaverne har indbetalt på en særlig konto i et pengeinstitut først udbetales til bygherren, når kommunalbestyrelsens endelige godkendelse af byggeregnskabet foreligger, og når mindst 75 pct. af foreningens boliger er indflyttet af andelshaverne. Kommunalbestyrelsen skal endvidere inden frigivelsen af andelshavernes indskud til bygherren påse, at bidraget til byggeskadefonden og promillegebyret til staten er betalt rettidigt eller med vedhængende morarenter, samt at beløbene er korrekte.

For byggeri opført helt eller delvist i bygherrens eget regie skal kommunalbestyrelsen påse, at der foreligger dokumentation for bygherrens timeforbrug for udførelsen af egne arbejder, det vil sige, at kommunen skal se dokumentation for, at egne arbejder som minimum er opgjort i overensstemmelse med sædvanlige regler for udførelse af entrepriser. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 31, stk. 2.

11.5.4. Afsatte beløb

Kommunalbestyrelsen kan godkende, at beløb afsættes til senere afholdelse. Dokumentation for afholdelse af de pågældende udgifter skal være indsendt til kommunalbestyrelsen senest 6 måneder efter byggeregnskabets godkendelse. Denne frist kan forlænges af kommunalbestyrelsen.

I det omfang afsatte beløb ikke anvendes eller ikke anvendes fuldt ud, eller såfremt dokumentation for beløbets afholdelse ikke foreligger, skal der ske nedsættelse af anskaffelsessummen.

Når bygherren har dokumenteret, at de afsatte beløb er afholdt, kvitteres overfor bygherren. Reglerne om afsatte beløb er fastsat i støttebekendtgørelsens § 39, stk. 5. Kvitteringsskrivelse kan udskrives fra BOSSINF. Se nærmere herom i brugervejledningen til BOSSINF-STB.

11.5.5. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen

Kommunalbestyrelsen skal, jf. støttebekendtgørelsens § 40 samtidig med byggeregnskabets godkendelse foretage en indberetning til BOSDSINF, (skema C).

Indeholder godkendelsen af byggeregnskabet afsatte beløb, foretages også en endelig indberetning til BOSSINF, når er foreligger dokumentation for afholdelsen af de afsatte beløb.

12. Skemaer til brug for sagsbehandlingen

12.1. Skema ABC og vejledning hertil

Til brug for indtastningen til BOSSINF kan anvendes Bygge- og Boligstyrelsens skema A,B,C af januar 1994 med tilhørende vejledning, jf. ovenfor under afsnit 11.2.1. En brugervejledning til BOSSINF, som nærmere forklarer, hvorledes kommunen foretager indberetningen, er under udarbejdelse. Det samme gælder de brevfunktioner, der er nævnt i afsnit 11.2.3, 11.3 og 11.5.1.

13. Kommunalbestyrelsen øverste administrative myndighed

Med udlægningen af den konkrete støttesagsbehandling til kommunalbestyrelserne er det samtidig fastsat, at kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende tilsagn ikke kan indbringes for anden administrativ myndighed. Dette indebærer, at en eventuel prøvelse af kommunalbestyrelsens afgørelser må foretages af domstolene. Bygge- og Boligstyrelsen vil således ikke kunne ændre de afgørelser, som kommunalbestyrelsen har truffet vedrørende f.eks. byggeriets udformning og godkendelse af byggeregnskabet. Der henvises til boligbyggerilovens § 48, stk. 6, § 6, stk. 8, og § 67, stk. 11 og ældrelovens § 23, stk. 5.

14. Overgangsregler mv.

De regler om udlægning af støttesagsbehandlingen af de konkrete sager til kommunalbestyrelserne, der trådte i kraft den 1. januar 1992, finder fortsat anvendelse for de tilsagn, som er givet fra denne dato og indtil den 31. december 1993.

For projekter, der har fået tilsagn før den 1. januar 1992, men hvor påbegyndelsen eller byggeregnskabet endnu ikke er godkendt, overlades det til kommunalbestyrelsen at godkende projektet inden påbegyndelse samt at godkende byggeregnskabet. Godkendelsen skal ske efter de regler, som var gældende, da projektet fik tilsagn. Dette indebærer, at bygherren skal indsende oplysninger og skemamateriale til kommunalbestyrelsen i henhold til de regler, der var gældende på tilsagntidspunktet. For projekter, der har fået tilsagn før den 1. januar 1992, men hvor påbegyndelse eller byggeregnskabet endnu ikke er godkendt, overlades det til kommunalbestyrelsen at godkende projektet inden påbegyndelse samt at godkende byggeregnskabet. Grundlaget, hvorpå godkendelsen af projektet før påbegyndelse samt godkendelse af byggeregnskabet skal ske, er det, som var gældende, da projektet fik tilsagn. Kommunalbestyrelsen indsender dog som hidtil de af kommunalbestyrelsen godkendte skemaer vedrørende byggeriets påbegyndelse og afslutning til Bygge- og Boligstyrelsen (skema 2 og 3 eller PÅ- og AF-skema).

I forbindelse med godkendelse af projektet vedrørende almennyttige boliger, private andelsboliger og ungdomsboliger før påbegyndelse kan kommunalbestyrelsen dog kun godkende merudgifter til udfyldningsprojekter og til energibesparende foranstaltninger på indtil 10 pct. af den af rammebeløbet betingede anskaffelsessum. Dette svarer til styrelsens daværende praksis.

For så vidt angår kommunalbestyrelsens adgang til at godkende overskridelser i forbindelse med godkendelse af byggeregnskabet forudsættes, at kommunalbestyrelsen følger samme restriktive praksis, som styrelsen hidtil har udvist.

Er det nødvendigt at ændre et projekt, hvortil styrelsen før 1. januar 1992, eller kommunalbestyrelsen før 1. januar 1994 har givet tilsagn, således at der sker en udvidelse af boligantallet - for ungdomsboliger: antallet af værelsesenheder, og for renoveringer af ungdomsboliger: antallet af værelsesenheder, og for renoveringer af ungdomsboliger: beløb - skal der gives et nyt tilsagn til udvidelsen. Tilsagnet gives på baggrund af oplysninger og skemamateriale i henhold til de nu gældende regler.

Dette indebærer, at for den del af projektet, der svarer til det antal boliger/værelsesenheder/renoveringsbeløb, der har fået tilsagn før 1. januar 1994, finder de regler, der gjaldt på tilsagnstidspunktet, anvendelse. Mens der for udvidelsen gælder de på tilsagnstidspunktet for udvidelsen gældende regler. Tilsagnet skal indberettes til BOSSINF som et mertilsagnsprojekt.

Der henvises til § 47 i støttebekendtgørelsen.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 21. januar 1994.

Rud Werborg

Vibeke Køie

(* 1) Bilag 1: Bek. 617 af 8. juli 1992 om beregning af boligens

bruttoareal i henhold til boligstøtteloven.

Bilag 2: Bek. nr. 477 af 1. juli 1987 om bygningsgennemgang (førsyn) ved ombygning af og tilbygning til en eksisterende bygning m.v.

Bilag 3: Cir. nr. 50 af 14. april 1989 om udbud af bygge- og anlægsarbejder.

Bilag 5: Cir. nr. 174 af 10. oktober 1991 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder m.v.

Bilag 6: Bek. nr. 551 af 11. november 1981 om byggeri i vinterperioden.

Bilag 7: Cis. nr. 245 af 27. december 1993 om ophævelse af cirkulære nr. 91 af 25. juni 1986 om ansvarsforhold ved byggearbejder.

Bilag 8: Cir. nr. 166 af 12. november 1986 om kvalitetssikring af byggearbejder.

Bilag 9: Cir. nr. 2 af 6. januar 1987 om brug af beton (Basisbetonbeskrivelsen).

Bilag 10: Bek. nr. 540 af 18. juli 1990 om bygningsdrift.

Bilag 11: Bek. nr. 541 af 18. juli 1990 om 5-års eftersyn.

Bilag 12: Bek nr. 677 af 7. oktober 1991 om skadedækning fra Byggeskadefonden.

Bilag 15: Bek. nr. 985 af 14. december 1993 om støttet byggeri.

(* 1) Ovenstående bilag er udeladt her, da retsforskrifterne har været offentliggjort i Lovtidende A og Ministerialtidende samt forefindes i Retsinformation.

Bilag 4: Skema U - Udbud af arbejder og leverancer i offentligt støttet byggeri.

Bilag 13: Støttet boligbyggeri

DUMMY.GIF billedet er ikke indlagt onMouseOver=

Bilag 14: Støttet boligbyggeri

Vejledning til skema

Officielle noter

(* 1) Bygge- og Boligstyrelsens vejledning af 29. november 1991 om offentligt støttet byggeri efter lov om boligbyggeri har været offentliggjort i Ministerialtidende og har nr. 202 samt forefindes i Retsinformation.