Senere ændringer til forskriften
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Vejledning om koordinering af lovgivningen om bebyggelse og ejendomsdannelse (byggelovens § 10A og forholdet til kommuneplanloven, zoneloven, udstykningsloven, ejerlejlighedsloven, andelsboligforeningsloven mv.) Vejledningen er udarbejdet i et samarbejde mellem Bygge- og Boligstyrelsen (afsnit 1, 2, 3 og 7), Planstyrelsen (afsnit 4 og 5) og Kort- og Matrikelstyrelsen (afsnit 6).


1. Indledning, baggrund og formål

Den 1. april 1991 er byggelovens § 10A og § 22, stk. 3 trådt i kraft.

Byggelovens § 10A har følgende ordlyd:

»Når der opføres mere end eet enfamilieshus på en ejendom, skal bebyggelsen opføres og anbringes således, at hver boligenhed med tilhørende grundareal kan udstykkes til en selvstændig ejendom med lovlig vejadgang. Mulighed for udstykning som nævnt i 1. pkt. skal også foreligge, når der ved til- eller ombygning eller andre forandringer af et bestående enfamilieshus sker en opdeling af huset i flere enfamilieshuse.«

Byggelovens § 22, stk. 3 har følgende ordlyd:

»En dispensation til at opføre og anbringe bebyggelsen anderledes end bestemt i § 10A kan først meddeles, når der er meddelt dispensation fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser, som ville være til hinder for en udstykning, og når de kommende ejendommes vejadgang er godkendt efter reglerne i vejlovgivningen.«

Disse ændringer af byggeloven skal ses i sammenhæng med lov om udstykning og anden registrering i matriklen, der ligeledes er trådt i kraft den 1. april 1991 (udstykningsreformen). Samtidig er gennemført nogle justeringer i lov om ejerlejligheder og andelsboligforeningsloven.

Ændringerne i byggeloven har til formål at tilvejebringe en mere naturlig sammenhæng mellem reglerne om udstykning og reglerne om bebyggelse. Bestemmelserne skal også skabe en større sammenhæng mellem bestemmelserne i byggeloven, kommuneplanloven, vejlovgivningen og udstykningsloven, så det kan sikres, at gennemslagskraften af de bebyggelsesregulerende bestemmelser bliver den samme, uanset om et antal enfamilieshuse opføres på een ejendom eller på hver sin udstykkede parcel.

Når man tidligere ønskede at bygge et antal enfamilieshuse, skete der som regel først udstykning, og derefter blev husene opført på de udstykkede grunde.

Erhververne fik på denne måde en selvstændig ejendomsret til hus og grund.

De almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen, herunder bygningsreglementerne har da også haft den forudsætning, at udstykning kommer før bebyggelse. Det samme gælder vejlovgivningens regler om udlæg af private fællesveje og om adgang til offentlig vej.

Gennem de senere år er det i modsætning til tidligere blevet mere almindeligt, at bebyggelsen kommer først. Dette har haft den konsekvens, at en efterfølgende udstykning i en del tilfælde ikke har kunnet gennemføres. Problemerne er opstået, når bebyggelsens udformning med hensyn til størrelsen af de grundarealer, der udlægges til de enkelte bygningsenheder, samt bygningernes størrelse og beliggenhed på disse grundarealer har været sådan, at de enkelte grundarealer senere kun har kunnet udstykkes, hvis der til den tid blev meddelt dispensation fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser, og hvis vejlovgivningens regler om private fællesveje og om adgang til offentlig vej kunne overholdes. Erfaringerne har vist, at kommunerne har været tilbageholdende med at meddele de nødvendige dispensationer til, at udstykningen så har kunnet gennemføres.

Byggelovens § 10A skal også sikre, at der kommer til at gælde ensartede regler for bebyggelse, der fysisk er ens. Meddeles der for fremtiden byggetilladelse til opførelse af flere enfamilieshuse på en ejendom, er det samtidig sikret, at de enkelte boliger kan udstykkes matrikulært som selvstændige ejendomme, hvis det ønskes.

I de tilfælde, hvor udstykning tidligere ikke har kunnet gennemføres, har nødløsningen ofte været en opdeling af bebyggelsen i ejerlejligheder eller, hvis dette heller ikke har været muligt, eventuelt i anpartslejligheder. Ændringerne i byggeloven skal derfor også ses i sammenhæng med de samtidigt gennemførte ændringer i ejerlejlighedslovens § 3 og i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber §§ 13 og 17, hvorved der er sket en afgrænsning af anvendelsen af disse to love i forhold til udstykningslovens område. Disse nye bestemmelser tillader nu kun opdeling af en bygning i ejerlejligheder eller anpartslejligheder, når matrikulær udstykning ikke kan gennemføres. Når udstykning er tillagt prioritet forud for ejerlejlighedsopdeling mv., skyldes det, at parterne herved opnår en bedre retsstilling og kan få ejendomsret både til bolig og grund, ligesom udstykning også er den bedste løsning i registermæssig henseende.

De nye bestemmelser i byggeloven vil derfor også få den virkning, at kommunerne ikke gennem nægtelse af udstykningstilladelser kommer til at afgøre, hvilke ejerformer der kan etableres til de opførte enfamilieshuse.

Af bemærkningerne til loven fremgår udtrykkeligt, at bebyggelser skal kunne opføres som hidtil, og at § 10A heller ikke indebærer nogen ændring af vilkårene for det offentligt støttede boligbyggeri. Det er endvidere fremhævet, at det forhold, at § 10A sikrer, at udstykning kan foretages, ikke vil ændre på de gældende meget restriktive regler om afhændelse af boliger, hvortil der er ydet offentlig støtte.

2. Anvendelsesområdet for byggelovens § 10A

Byggelovens § 10A finder anvendelse, når der på een ejendom opføres to eller flere enfamilieshuse til helårsbeboelse, enten som fritliggende enfamilieshuse, eller som helt eller delvis sammenbyggede enfamilieshuse (dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse o.l.). Bestemmelsen gælder også, selv om en del af huset anvendes til sådanne former for erhverv, som sædvanligvis kan udøves i forbindelse med en bolig som f.eks. ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed eller lignende liberale erhverv, frisør, dagpleje o.l. Bestemmelsen gælder for alle sådanne bebyggelser, herunder også det offentligt støttede boligbyggeri.

Byggelovens § 10A gælder ikke for de såkaldte tofamilieshuse (vandret lejlighedsskel) eller etageboligbebyggelser.

Opføres der derimod en etageboligbebyggelse og to eller flere enfamilieshuse (fritliggende eller helt eller delvis sammenbyggede) på samme ejendom, vil byggelovens § 10A finde anvendelse på enfamilieshusene.

Byggelovens § 10A omfatter ikke bebyggelser, der udelukkende anvendes erhvervsmæssigt. Bestemmelsen gælder heller ikke for sommerhuse, kolonihavehuse o.l. bebyggelser, der ikke anvendes til helårsbeboelse.

Som det fremgår af formuleringen af § 10A, omfatter bestemmelsen ikke blot nybyggeri, men også sådanne til- eller ombygninger eller andre forandringer af et bestående enfamilieshus , hvorved der sker en opdeling af huset i flere enfamilieshuse (boligenheder med lodret lejlighedsskel). Efter ordlyden af § 10A omfatter bestemmelsen således ikke de situationer, hvor bestående erhvervsbebyggelser ombygges til boliger.

Byggelovens § 10A vedrører matrikulær udstykning i henhold til udstykningsloven, d.v.s. udstykning (eller matrikulering) ved oprettelse af nye ejendomme.

Bestemmelsen vedrører derimod ikke den opdeling i ejerlejligheder, der sker i henhold til ejerlejlighedsloven, men som ukorrekt ofte i daglig tale benævnes »ejerlejlighedsudstykning«, se iøvrigt nærmere under punkt 7.

Byggelovens § 10A gælder inden for sit anvendelsesområde for bebyggelser, der opføres såvel i uplanlagte som i planlagte områder. Der er således ikke som ved mange af byggelovens øvrige bestemmelser fastsat en bestemmelse om, at bestemmelsen ikke gælder, hvor der om det pågældende forhold er fastsat bestemmelser i en lokalplan eller byplanvedtægt.

Dette fører til, at bestemmelsen også skal iagttages for bebyggelser, omfattet af en eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt, ligesom bestemmelsen også gælder for områder, der på et senere tidspunkt bliver omfattet af en lokalplan, se nærmere under punkt 4.

Byggelovens § 10A gælder inden for sit anvendelsesområde såvel for bebyggelser, der opføres i byzone, som for bebyggelser, der opføres i landzone, se nærmere under punkt 5.

3. Den administrative behandling, dispensation og klage

Den administrative behandling

Byggelovens § 10A fastslår, at flere enfamilieshuse til helårsbeboelse skal anbringes sådan på en ejendom, at denne senere - såfremt det ønskes - kan udstykkes i et antal parceller svarende til antallet af huse, inklusiv eventuelle garager, carporte, udhuse o.l. Det samme er tilfældet ved til- eller ombygninger eller andre forandringer af et bestående enfamilieshus, hvis der herved sker en opdeling af huset i flere enfamilieshuse (lodret lejlighedsskel).

De administrative bestemmelser i byggelovens kap. 4 og Bygningsreglement for småhuse, afsnit 1 er afgørende for, hvorledes den videre behandling kommer til at foregå.

Ved nybyggeri, tilbygninger, ombygninger eller andre forandringer, der medfører en udvidelse af arealet, skal der således søges byggetilladelse på sædvanlig vis, jf. Bygningsreglement for småhuse, afsnit 1.6-1.10.

Af ansøgningen om byggetilladelse skal fremgå, hvorledes bebyggelsens udformning er med hensyn til størrelsen af de grundarealer, der udlægges til de enkelte bygningsenheder samt bygningernes størrelse og beliggenhed på disse grundarealer. Det skal endvidere fremgå, at der er mulighed for lovlig vejadgang til hver bolig, omfattet af byggeprojektet.

Lovlig vejadgang foreligger, såfremt der kan opnås tilladelse til, at der fra hvert enkelt af de eventuelt senere udstykkede parceller kan etableres direkte adgang til eksisterende offentlig vej, anlagt eller udlagt privat fællesvej, eller såfremt det dokumenteres, at der på ejendommen kan udlægges ny privat fællesvej, der kan godkendes efter privatvejslovens bestemmelser.

Hvor adgang tilsluttes hovedlandevej eller landevej, eller privat fællesvej tilsluttes disse veje, skal tilladelse indhentes fra vejbestyrelsen for disse veje, dvs. Vejdirektoratet eller amtsrådet. Øvrige tilladelser meddeles af kommunen som vejbestyrelse/vejmyndighed.

Opmærksomheden henledes i denne forbindelse på afsnit 1.7.2 i bygningsreglement for småhuse, hvoraf det fremgår, at kommunalbestyrelsen kan forlange de oplysninger og tegningsmateriale, som er nødvendigt for at give byggetilladelse. Det materiale, der er vedlagt ansøgningen, skal således være tilstrækkeligt for en bedømmelse af, om byggelovens § 10A er opfyldt, eller om bebyggelsesforholdene er af en sådan karakter, at en dispensation fra byggelovens § 10A kan komme på tale.

Ombygninger eller andre forandringer af et bestående enfamilieshus, der ikke medfører en udvidelse af arealet, men hvorved der sker en opdeling af huset i flere enfamilieshuse (lodret lejlighedsskel), er som nævnt også omfattet af byggelovens § 10A.

Sådanne ombygninger eller forandringer kan i medfør af Bygningsreglement for småhuse gennemføres uden tilladelse og anmeldelse, jf. afsnit 1.2, og ejeren skal derfor sikre sig, at byggelovens § 10A iagttages. Såfremt ombygningen eller forandringen ikke kan gennemføres uden dispensation fra byggelovens § 10A, påhviler det ejeren at ansøge om dispensation hos kommunalbestyrelsen, og det pågældende arbejde må ikke påbegyndes, før dispensation er meddelt, jf. Bygningsreglement for småhuse, afsnit 1.2.1. Hvis der ikke søges om dispensation, således at byggeriet opføres i strid med byggelovens § 10A, er bebyggelsen ulovlig, og den må i så fald lovliggøres (fysisk eller retligt).

Dispensation

Efter byggelovens § 22, stk. 1 kan der meddeles dispensation fra bestemmelser i loven og de i medfør af loven fastsatte bestemmelser, når det skønnes foreneligt med de hensyn, som ligger til grund for de pågældende bestemmelser. Denne bestemmelse gælder også ved forhold, der er omfattet af § 10A.

Efter byggelovens § 22, stk. 3 kan dispensation til at opføre og anbringe bebyggelsen på en anden måde, end der fremgår af § 10A, imidlertid først meddeles, når der er meddelt dispensation fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser, som ville være til hinder for en udstykning, og når de kommende ejendommes vejadgang er godkendt efter reglerne i vejlovgivningen. Bestemmelsen betyder, at kommunalbestyrelsen som bygningsmyndighed, forinden der kan gives dispensation fra § 10A, må vurdere, hvilke bebyggelsesregulerende bestemmelser, projektet er i strid med samt vurdere, om og i givet fald på hvilke vilkår, dispensation bør meddeles.

De bebyggelsesregulerende bestemmelser, der kan være aktuelle i de enkelte projekter, vil være byggelovens § 6A om mindstegrundstørrelse, § 6B om maksimale bebyggelsesprocenter, § 8 om skelafstande m.v. og § 9 om de skrå højdegrænseplaner samt de regler, der er fastsat med hjemmel i disse bestemmelser, jf. Bygningsreglement for småhuse og Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 496 af 29. juni 1990 om supplerende regler i medfør af byggeloven.

Hvor de nævnte bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven er fraveget eller suppleret ved bestemmelser fastsat i en lokalplan eller byplanvedtægt, vil det være lokalplanens eller byplanvedtægtens bebyggelsesregulerende bestemmelser, som tillige skal vurderes i det enkelte projekt med henblik på, om dispensation herfra kan meddeles. Vedrørende dispensation fra bestemmelser i en lokalplan eller byplanvedtægt henvises til punkt 4.

Efter byggelovens § 10A skal der være mulighed for lovlig vejadgang til hver boligenhed. Opmærksomheden henledes på, at kommunalbetyrelsen som bygningsmyndighed ikke kan dispensere fra vejlovgivningens bestemmelser. Ved behandlingen af det enkelte projekt må det derfor påses, at der er godkendt lovlig vejadgang til en udstykning, jf. byggelovens § 16, stk. 3 og Bygningsreglement for småhuse, afsnit 1.10. Der henvises endvidere til lov om offentlige veje og lov om private fællesveje.

Finder kommunalbestyrelsen, at der vil kunne meddeles dispensation fra byggelovens § 10A i en konkret sag, skal der først meddeles dispensation fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser, som projektet også er i strid med.

Ved dispensation fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven skal byggelovens § 22, stk. 2 iagttages, d.v.s. at der skal, gennemføres naboorientering. Dispensation kan i så fald først meddeles, når der er forløbet 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har oplyst naboer til den omhandlede ejendom om, hvortil der søges dispensation, og om, at eventuelle bemærkninger kan fremsendes inden 2 uger. Da dispensationerne fra byggelovens bebyggelsesregulerende bestemmelser tager sigte på at sikre, at en eventuel udstykning på et senere tidspunkt vil kunne gennemføres, kan det være hensigtsmæssigt nærmere at redegøre herfor i forbindelse med naboorienteringen.

Når kommunalbestyrelsens afgørelse i sagen foreligger, skal de naboer, der rettidigt har fremsat bemærkninger under naboorienteringen, efter byggelovens § 22, stk. 2 tillige underrettes om resultatet i sagen.

Det skal fremgå udtrykkeligt af sagen, at der er meddelt dispensation både fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser, der ville være til hinder for en udstykning, og fra byggelovens § 10A. De nævnte dispensationer skal enten fremgå udtrykkeligt af byggetilladelsen eller af et særskilt dispensationsdokument.

Dispensationer kan efter almindelige forvaltningsretlige regler meddeles på betingelser. Udnytter ansøgeren en meddelt dispensation, er betingelsen bindende, også for kommende ejere af ejendommen såvel som for andre rettighedshavere, jf. byggelovens § 27.

De betingelser, der vil kunne knyttes til en dispensation, skal være lovlige og have en naturlig forbindelse til samt stå i et rimeligt forhold til den dispensation, der opnås. Opmærksomheden henledes på, at der ikke lovligt som betingelse for dispensation fra § 10A eller fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser, der ville være til hinder for en udstykning, vil kunne knyttes den betingelse, at ejendommen ikke må udstykkes matrikulært, d.v.s. der vil ikke kunne kræves et udstykningsforbud som betingelse for at meddele dispensation fra byggelovens § 10A mv.

Senere udstykning

Såfremt kommunalbestyrelsen har meddelt de nødvendige dispensationer fra de bebyggelsesregulerende bestemmelser til at opføre og anbringe bebyggelsen anderledes end bestemt i byggelovens § 10A samt fra byggelovens § 10A, og byggeriet herefter i øvrigt er opført i overensstemmelse med lovgivningen, medfører dette, at udstykningstilladelse ikke på et senere tidspunkt kan nægtes med henvisning til bestemmelser i byggelovgivningen. Der skal på det tidpunkt, hvor udstykning måtte ønskes gennemført, ansøges særskilt om udstykningstilladelse, se nærmere under punkt 6. Byggetilladelsen til opførelse af en bebyggelse, hvorunder de forhold, der er omfattet af § 10A, har været vurderet, indeholder således ikke samtidig en meddelt udstykningstilladelse.

Forældelse

Efter byggelovens § 22, stk. 4 bortfalder en dispensation, hvis der ikke inden 2 år udstedes tilladelse til de byggearbejder, som dispensationen angår.

Forældelsen får imidlertid ikke betydning for de dispensationer, der er meddelt inden for hele byggelovens § 10A's område. Det følger af en ny bestemmelse i udstykningslovens § 20, stk. 2, som har følgende ordlyd:

»I tilfælde, hvor opførelse af mere end eet enfamilieshus til helårsbeboelse på en ejendom har nødvendiggjort dispensationer, som muliggør en nærmere angivet udstykning, kan denne udstykning gennemføres uden hensyn til bestemmelser i anden lovgivning om bortfald af dispensationer, som ikke er udnyttet.«

De dispensationer, der er meddelt i henhold til byggelovgivningen forældes således ikke . En senere udstykning kan derfor gennemføres i overensstemmelse med det allerede tilvejebragte grundlag. Det er herved lagt til grund, at det byggearbejde, som dispensationerne angår, opføres som forudsat.

Klageregler- og klagemyndighed

Kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende forhold, der omfattes af byggelovens § 10A, kan, for så vidt angår retlige spørgsmål, påklages til Statsamtet, i Københavns og Frederiksberg komnmuner til Bygge- og Boligstyrelsen, jf. byggelovens § 23. Vedrørende klagefrist og klagevejledning henvises til byggelovens § 24. Klageadgangen følger således byggelovens almindelige regler.

Vejbestyrelsens afgørelser vedrørende fornøden vejadgang kan påklages efter vejlovens klageregler til trafikministeriet, for så vidt angår retlige forhold, jf. lov om offentlige vej, § 4 og lov om private fællesveje, § 7.

4. Byggelovens § 10A og forholdet til kommuneplanloven

I overensstemmelse med intentionerne ved lovændringen finder byggelovens § 10A og § 22, stk. 3 anvendelse ved opførelse af bebyggelse efter 1. april 1991, uanset om der er tilvejebragt en lokalplan/byplanvedtægt før eller efter ikrafttrædelsen af bestemmelsen.

»De bebyggelsesregulerende bestemmelser« i § 22, stk. 3 omfatter således bebyggelsesregulerende bestemmelser i byplanvedtægter og lokalplaner, der fortrænger eller supplerer byggelovens almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser.

Byplanvedtægter og lokalplaner tilvejebragt før 1. april 1991

Byplanvedtægter og lokalplaner, der er tilvejebragt før lovændringen, kan indeholde bestemmelser, der åbner mulighed for at opføre flere enfamilieshuse, hvorimod andre bestemmelser i planen kan være til hinder for selvstændig udstykning af husene. Det kan f.eks. være bestemmelser om bebyggelsesprocent og grundstørrelser.

I sådanne tilfælde følger det af byggelovens § 10A, at der ikke må udstedes byggetilladelse, hvis der ikke samtidig dispenseres fra den eller de bestemmelser i planen, der er til hinder for udstykning af bebyggelsen (eller planen ændres). Dispensationen meddeles efter bestemmelserne i kommuneplanlovens § 47, herunder bestemmelserne om naboorientering.

Ønsker kommunen ikke at dispensere, eller ønsker kommunen at ændre lokalplanen, må der ikke udstedes byggetilladelse, idet byggelovens § 10A ikke kan opfyldes. Da lokalplanen/byplanvedtægten åbner mulighed for en bebyggelse, som kommunen skal afslå med henvisning til anden lovgivning, bør det for at undgå problemer tages op til overvejelse at ændre planen.

Hvis kommunen i nævnte situation giver byggetilladelse i overenstemmelse med lokalplanen, men i strid med byggelovens § 10A, er bebyggelsen ulovlig, og den må i så fald lovliggøres (fysisk eller retligt).

Med hensyn til ansøgninger om udstykning af bebyggelse, der er opført før 1. april 1991, hvor en lokalplan eller byplanvedtægt indeholder bestemmelser, der er til hinder for en udstykning, må kommunen i de enkelte tilfælde konkret vurdere, om en dispensation i overensstemmelse med intentionerne bag de nye regler er mulig.

Lokalplaner, der tilvejebringes efter 1. april 1991

For så vidt angår lokalplaner, der tilvejebringes efter 1. april 1991, skal bestemmelserne i lokalplanen være i overensstemmelse med byggelovens § 10A. Såfremt en lokalplan giver mulighed for opførelse af mere end et enfamillieshus, men samtidig indeholder bestemmelser, der er til hinder for udstykning af husene, vil sidstnævnte bestemmelser være ugyldige.

Servitutter og deklarationer stiftet før 1. april 1991

Private servitutter hører ikke til de »bebyggelsesregulerende bestemmelser«, der er omfattet af byggelovens §§ 10A og 22, stk. 3. Udstykningsforbud i sådanne servitutter er derfor ikke til hinder for byggetilladelse til flere enfamilieshuse.

I de tilfælde hvor kommunen efter servitutten er dispensationsmyndighed, bør kommunen i overensstemmelse med intentionerne ved lovændringen positivt overveje, om der kan dispenseres fra hindrende bestemmelser.

Servitutter og deklarationer, der stiftes efter 1. april 1991

Servitutter, der indeholder forbud mod udstykning, kræver samtykke efter kommuneplanlovens § 36. Det vil være i strid med intentionerne ved lovændringen at meddele sådant samtykke.

Forældelse

Dispensation meddelt efter kommuneplanlovens § 47, som muliggør en nærmere angivet udstykning, forældes ikke, jf. udstykningslovens § 20, stk. 2. Se også nærmere under punkt 3.

Klageregler og klagemyndighed

Kommunalbestyrelsens afgørelser i ovennævnte situationer, herunder om en lokalplan indeholder bestemmelser i strid med byggelovens § 10A, kan påklages til Planstyrelsen, for så vidt angår retlige spørgsmål, jf. kommuneplanlovens § 48, stk. 1.

5. Byggelovens § 10A og forholdet til by- og landzoneloven

Som nævnt i afsnit 2 finder byggelovens § 10A anvendelse såvel i byzone som i landzone. I landzone opstår imidlertid særlige forhold på grund af lov om by- og landzoner.

Byggelovens § 10A ændrer ikke på den regulering, der sker gennem lov om by- og landzoner. Der kræves tilladelse efter by- og landzonelovens § 6 til at foretage udstykning af et enfamilieshus og tilladelse efter § 7 til at opføre et enfamilieshus, se dog nedenfor om opførelse af erhvervsmæssigt nødvendige boliger.

Zonelovstilladelse til udstykning indgår ikke i de tilladelser og dispensationer, der efter byggelovens § 10A skal indhentes, før der meddeles tilladelse til at opføre flere huse på en ejendom i landzone.

Enfamilieshuse i landsbyer

Ved opførelse af flere enfamilieshuse på grunde i landsbyer (og eventuelt på parcelhusgrunde uden for landsbyer) er der samme begrundelse for at tillade udstykning som i byzone.

Det skal derfor henstilles, at en senere udstykningsmulighed overvejes af zonelovsmyndigheden samtidig med behandlingen af ansøgning om zonelovstilladelse til opførelse af mere end et enfamilieshus på samme grund.

Der bør ikke meddeles zonelovstilladelse til flere boligenheder på samme grund, med mindre zonelovsmyndigheden samtidig er indstillet på, i overensstemmelse med intentionerne bag byggelovens § 10A, at meddele tilladelse til udstykning af de enkelte boligenheder.

Også for så vidt angår tilfælde, hvor der før 1. april 1991 er givet zonelovstilladelse til at opføre flere boliger på een grund, bør zonelovsmyndigheden vurdere en ansøgning om udstykning i lyset af intentionerne med ændringen af byggelovens § 10A. Der bør således meddeles zonelovstilladelse til udstykning, med mindre væsentlige zonelovsmæssige interesser taler imod.

Medhjælperboliger

Et særligt spørgsmål opstår i relation til medhjælperboliger på en landbrugs- eller skovbrugsejendom.

Ved opførelse af medhjælperboliger skal bestemmelserne i byggelovens § 10A overholdes, således at en eventuel senere udstykning ikke kan hindres af bygge- eller vejlovgivningen.

Hvis en medhjælperbolig er erhvervsmæssigt nødvendig for den pågældende ejendom, skal der ikke meddeles zonelovstilladelse til selve opførelsen . Da boligen skal placeres i overensstemmelse med byggelovens § 10A, vil der formentlig i større omfang end hidtil blive tale om tilladelse til beliggenhed (og udformning), jf. by- og landzonelovens § 7, stk. 2.

Udstykning af en medhjælperbolig kræver altid zonelovstilladelse.

Efter hensigten med by- og landzoneloven og efter fast praksis meddeles der ikke tilladelse til at frastykke medhjælperboliger, der er nødvendige for den pågældende ejendoms drift.

Denne praksis bør ikke ændres. Zonelovsmyndigheden skal stadig påse, at medhjælperboligers tilknytning til landbrugsejendommen bevares. Der bør således altid meddeles afslag på en ansøgning om frastykning af en medhjælperbolig, med mindre denne er blevet overflødig på grund af ejendommens drift.

6. Byggelovens § 10A og forholdet til visse andre love

Byggelovens § 10A ændrer ikke på den regulering, der sker gennem landbrugsloven, naturfredningsloven eller skovloven. I visse tilfælde kræves der tilladelse efter disse love til udstykning af et enfamilieshus og til opførelse af et enfamilieshus.

Tilladelse til udstykning indgår ikke i de tilladelser og dispensationer, der efter byggelovens § 10A skal indhentes, før der meddeles tilladelse til at opføre mere end et enfamilieshus på en ejendom.

7. Ejerlejlighedslovens og andelsboligforeningslovens forhold til udstykningsloven og byggelovens § 10A

Den 1. april 1991 er også trådt nye bestemmelser i kraft i lov om ejerlejligheder og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, som har til formål at afgrænse ejerlejlighedslovens og andelsboligforeningslovens anvendelsesområde i forhold til udstykningslovens.

Ejerlejlighedslovens ændrede § 3 har følgende ordlyd:

»Ejerlejligheder kan kun oprettes i ejendomme, som i deres helhed opdeles i ejerlejligheder, og kun når en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig.«

Andelsboligforeningslovens § 13, stk. 1, i kapitel IV om anpartssalg har følgende ordlyd:

»Der må ikke ske overdragelse af en anpart af en fast ejendom med mere end 2 beboelseslejligheder, såfremt anparten er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen, eller det er en forudsætning for aftalen, at erhververen opnår en sådan ret. (Ændret 2. pkt.:) Under de i 1. pkt. angivne omstændigheder må der heller ikke ske overdragelse af en anpart af en ejendom, hvorpå der alene findes 2 enfamilieshuse med tilhørende småbygninger, såfremt udstykning er mulig.«

Og andelsboligforeningslovens § 17, stk. 1, med ændret litra a har følgende ordlyd:

»Dokumenter om overdragelse af en anpart af en fast ejendom skal for at kunne tinglyses indeholde overdragerens erklæring om, at en af følgende betingelser er opfyldt:

a. Ejendommen indeholder ikke mere end to beboelseslejligheder, og udstykning er ifølge en vedlagt attest fra en beskikket landinspektør ikke mulig.«

Disse nye bestemmelser indeholder den grundtanke, at ejerlejlighedsopdeling og overdragelse af en anpart af en fast ejendom med to enfamilieshuse kun er mulig i tilfælde, hvor matrikulær udstykning ikke kan foretages. Disse situationer er således subsidiære i forhold til den matrikulære udstykning.

Opmærksomheden henledes på, at bestemmelserne i andelsboligforeningsloven alene er gældende ved salg af nyoprettede anpartslejligheder, der finder sted efter 1. april 1991.

Hvis det attesteres af en landinspektør, at udstykning ikke er mulig, kan opdeling i ejerlejligheder ske under forudsætning af, at ejerlejlighedslovens betingelser for opdeling i øvrigt er opfyldt.

At udstykning ikke er mulig, kan skyldes dels fysiske forhold, dels formelle forhold. Hvis en ønsket udstykning af ejendomsretten til bygningerne på en ejendom skal kunne ske efter reglerne i udstykningsloven, må der rent fysisk alene være tale om en udstykning af bygningen eller bygningerne ved lodrette snit (f.eks. rækkehuse). Hvis opdeling sker ved vandrette snit (f.eks. gamle villaer i flere etager, tofamilieshuse) eller ved en kombination af lodrette og vandrette snit (f.eks. etageboligbyggeri eller blandede bebyggelser) kan opdelingen ikke gennemføres efter udstykningsloven. I sådanne tilfælde vil det være tilstrækkeligt, at den landinspektør, der skal afgive attest til tinglysningsdommeren ved anmeldelse om opdeling af en ejendom i ejerlejligheder, attesterer, at opdelingen af fysiske årsager ikke kan ske ved udstykning.

I tilfælde hvor udstykning ikke er mulig som følge af betemmelser i private servitutter og deklarationer, må landinspektøren tilsvarende overfor tinglysningsdommeren dokumentere, at udstykning ikke kan gennemføres af privatretlige årsager.

Hvis dele af en ejendoms bygninger kan fraskilles ved udstykning (f.eks. en fritliggende bolig- eller erhvervsenhed), men den øvrige del af bygningerne på grund af fysiske forhold kun kan opdeles ved anvendelse af ejerlejlighedssystemet, vil der først kunne søges om udstykning, og derefter kunne foretages ejerlejlighedsopdeling. Hele den ønskede opdeling vil imidlertid også i denne situation kunne ske ved anvendelse af ejerlejlighedslovens system, såfremt betingelserne i øvrigt er opfyldt.

Selv om udstykning rent fysisk vil kunne ske, vil det dog ikke i alle tilfælde være muligt at opnå en udstykningstilladelse.

Byggelovens § 10A bevirker, at opførelse af enfamilieshuse til helårsbeboelse for fremtiden vil ske på en sådan måde, at en efterfølgende udstykning bliver mulig.

Derimod vil det ikke altid være muligt at opnå udstykningstilladelse, når det drejer sig om f.eks. sommerhuse, erhvervsbyggeri eller blandet bebyggelse.

I tilfælde hvor de fysiske betingelser for at anvende udstykningssystemet er tilstede, men hvor udstykningstilladelse ikke har kunnet opnås, må landinspektøren i forbindelse med anmeldelse til tinglysning af ejendommens opdeling i ejerlejligheder dokumentere overfor tinglysningsdommeren, at der er meddelt afslag på ansøgningen om udstykning. Opdeling i ejerlejligheder vil herefter kunne ske, hvis betingelserne herfor i ejerlejlighedsloven i øvrigt er opfyldt.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 5. juli 1991

H. E. Rasmussen

/ Ella Blousgaard

Officielle noter

Ingen