Senere ændringer til forskriften
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Vejledning om registrering af bygningers tilstand (førregistrering) forud for gennemførelse af ombygningsarbejder m.v.


Indledning.

Med virkning fra 1. juli 1990 er der ved lov nr. 269 af 2. maj 1990 gennemført en ændring af lov om byfornyelse og boligforbedring. Ændringen vedrører bl.a. etablering af en byggeskadefond på lovens område.

I bestemmelserne om byggeskadefond er der fastsat krav om forudgående registrering (førregistrering) af bygningers tilstand. Det er samtidig bestemt, at boligministeren kan fastsætte nærmere regler om førregistrering.

Ved bekendtgørelse nr. 483 af 25. juni 1990 om registrering af bygningers tilstand (førregistrering) forud for gennemførelse af ombygningsarbejder, er der fastsat nærmere regler om førregistrering.

Denne vejledning indeholder en gennemgang af de regler, som er fastsat ved ovennævnte bekendtgørelse. Vejledningen er opdelt i følgende afsnit:

1. Bekendtgørelsens formål og område

2. Førregistreringens form og indhold

3. Afrapporteringens form og indhold

4. Den sagkyndige

5. Den administrative procedure

6. Ikrafttræden

Afsnit 1

Bekendtgørelsens formål og område

Formålet med førregistrering er at få foretaget en objektiv dokumentation af bygningens tilstand, inden arbejderne påbegyndes bl.a. med henblik på at konstatere forhold ved ejendommen, som senere skønnes at kunne forårsage skader.

Registreringen vil endvidere i forbindelse med afholdelse af 5-års eftersyn kunne gøre det muligt at afgøre, om eventuelle skader kan henregnes til forhold ved den eksisterende bygnings tilstand.

Bekendtgørelsen finder anvendelse for ombygningsarbejder, som er omfattet af bestemmelsen om byggeskadefondsdækning i § 69 a i lov om byfornyelse og boligforbedring, og omfatter således ikke mindre arbejder. Afgrænsningen i forhold til mindre arbejder foretages på samme måde som i Byggestyrelsens cirkulære nr. 166 af 12. november 1986 om kvalitetssikring af byggearbejder (herefter kvalitetssikringscirkulæret). For ombygninger gælder, jf. kvalitetssikringscirkulæret, at disse er omfattet, når de gennemføres efter et projektmateriale og har et sådant omfang, at de i det væsentlige organiseres og afvikles som en byggesag. Det vil normalt være tilfældet, når arbejdernes samlede byggeudgift er højere end udbudscirkulærets tærskelgrænse, der for tiden andrager 400.000 kr. excl. moms.

Bekendtgørelsens bestemmelser fastsætter ikke yderligere krav til den ydelse, der almindeligvis forventes i forbindelse med udarbejdelse af projektmateriale for ombygningsarbejder, idet en forudgående registrering af bygningens tilstand forudsættes at være en indarbejdet og uundværlig bestanddel.

Bekendtgørelsen udgør således alene en formel fastlæggelse af de krav vedrørende forudgående tilstandsregistrering, som hidtil har været gældende for projekteringsarbejde i forbindelse med ombygninger, som gennemføres med støtte efter byfornyelsesloven.

Afsnit 2

Førregistreringens form og indhold

2.1. Opsamling af information

For at tilvejebringe det bedst mulige grundlag for gennemførelse af førregistreringen er det af stor betydning, at der forud for besigtigelsen foretages en opsamling af alle tilgængelige oplysninger om den pågældende bygning. Der skal i denne forbindelse navnligt peges på følgende informationskilder:

Byfornyelsesbeslutningen

§-9 redegørelse

BBR-oplysninger om ejendommen

ejendommens forsikringer

aftaler om tilslutninger til offentlige forsyningsselskaber (gas, vand, afløb, varme, telefon, antenneforeninger mv.)

pålæg, deklarationer og servitutter vedrørende fx. kondemnering, fredning, lokalplanforhold mv.

svampeundersøgelsesrapporter

geotekniske undersøgelserapporter

varmesynsrapporter

brandsikringsrapporter

bygningsmyndighedens arkiv

ejerens driftsmanual mv.

Her ud over bør det undersøges, om der findes andet informationsmateriale med relevans for ombygningen, som bør indhentes.

2.2. Besigtigelse

Når der således er skabt grundlag for at udføre førregistreringen foretages besigtigelse på stedet. Besigtigelsen gennemføres med undersøgelser på de for en bygningsgennemgang sædvanlige niveauer. Undersøgelser, som indebærer, at skjulte konstruktioner afdækkes, bør kun gennemføres, hvor der erfaringsmæssigt eller efter konkret bedømmelse er risiko for svigt eller skade.

Ved besigtigelsen foretages en registrering af de eksisterende forhold og tilstande. Denne registrering skal bl.a. omfatte de enkelte bygningsdeles vedligeholdelsestilstand samt øvrige forhold og tilstande, som vil kunne have en skadelig virkning på ombygningen.

Undersøgelsen omfatter sædvanligvis konstruktioner, bygningsdele, indretninger, materialer og installationer. Konstaterede ulovlige forhold registreres. Besigtigelsen tager udgangspunkt i den i bekendtgørelsen opstillede bygningsopdeling. Opdelingen svarer i det væsentlige til den, som anvendes i de til ansøgning om støtte til ombygning mv. udarbejdede skemaer, og er i øvrigt almindeligt kendt og anvendt bl.a. i kommunerne. Opmærksomheden henledes dog på, at opdelingen ikke bør anses at være udtømmende. Såfremt der findes særlige bygningsdele, som ikke umiddelbart kan indplaceres i opdelingen, må disse henføres under »andet«. Det kan eksempelvis være tilfældet for dele, som ikke i almindelig forstand udgør en del af bygningen men dog efter en konkret vurdering bør betragtes som en accessorisk del af denne. Det anbefales, at der ved gennemgangen anvendes et skema som vist ved bilag 2.

For gennemførelse af undersøgelsen gælder metodefrihed. Det er således op til den enkelte sagkyndige at tilrettelægge, hvorledes undersøgelser i forbindelse med besigtigelsen udføres mest hensigtsmæssigt.

Det vil ofte være formålstjenligt at anvende fotografering samt i visse tilfælde at foretage nødvendige opmålinger, fx. for at undersøge om bygningen har fælles gavl med nabobygningen.

Som en del af undersøgelsen vil det være hensigtsmæssigt at sammenholde de konkrete oplysninger, som forudgående er opsamlet, med de faktiske forhold. Herved undgås, at urigtige oplysninger lægges til grund for førregistreringen.

Der kan i nogle tilfælde vise sig at være behov for at gennemføre særlige undersøgelser, hvor det bl.a. vil være nødvendigt at adskille konstruktioner, fx ved svampeundersøgelser. Af andre særlige undersøgelser kan nævnes geotekniske undersøgelser og afløbsundersøgelser med TV-inspektion.

Det er af stor betydning for førregistreringens anvendelighed, at besigtigelsen foretages i så nær tidsmæssig tilknytning til selve ombygningens påbegyndelse som muligt. Herved undgås, at yderligere ændringer i bygningens tilstand indtræder og dermed i større eller mindre omfang bevirker, at førregistreringens indhold forældes i relation til værdien som dokumentationsmateriale til efterfølgende påvisning af årsagssammenhænge.

2.3. Mindre ombygninger

Såfremt der er tale om mindre ombygninger, som dog er omfattet af bekendtgørelsen jf. pkt. 1, vil det være naturligt, at lade førregistreringen begrænse sig til de dele af bygningen, som vil blive berørt af ombygningen.

Er der fx. alene tale om arbejder vedrørende facaderenovering, vil registrering normalt kunne begrænses til denne del af bygningen.

Det bør dog altid vurderes, om forhold ved andre dele af bygningen indirekte vil kunne medføre skader på det udførte arbejde. Er der således tale om ændringer af konstruktioner, herunder ændring i vægt, tryk, styrke eller lignende, kan dette medføre skader på andre bygningsdele, som ombygges, uanset der ikke er nogen umiddelbar fysisk sammenhæng imellem bygningsdelene. Eksempelvis kan ændringer i tagkonstruktioner medføre skader på en lang række bygningsdele, hvis ikke disse dele samtidig bringes i overensstemmelse med ændringen i tagkonstruktionen.

I de tilfælde, hvor ombygningen indebærer væsentlige konstruktive ændringer, bør førregistreringen som hovedregel omfatte hele bygningen.

Afsnit 3

Rapporteringens form og indhold

Såfremt førregistreringen foretages som en del af det samlede projekteringsarbejde, kan den projekterende selv tilrettelægge, hvorledes resultatet af førregistreringen indarbejdes i projektmaterialet.

Foretages førregistreringen uafhængigt af projekteringen vil afrapporteringen i sagens natur ligeledes fremstå som et af projektet uafhængigt materiale.

For begge formers vedkommende gælder, at der ikke ved bekendtgørelsen stilles krav til afrapporteringens form.

Afrapporteringen bør omfatte en behandling af de indsamlede oplysninger. Der bør således foretages en opstilling af de ved besigtigelsen verificerede ejendomsdata.

Endvidere bør der foretages en beskrivelse af ejendommens tilstand, herunder en opgørelse over konstaterede skader og tegn på skader, som efter den sagkyndiges vurdering vil kunne påvirke den ombyggede bygning.

I det omfang, der er foretaget eller bør foretages særlige undersøgelser, som nævnt under pkt. 2.2., bør dette fremgå. Er der udarbejdet rapport for sådanne undersøgelser, vil det være hensigtsmæssigt at vedlægge disse.

Afrapporteringens omfang er i sagens natur afhængig af den foretagne besigtigelses omfang. Er besigtigelsen således begrænset til nærmere angivne dele af bygningen, vil det samme gøre sig gældende for afrapporteringen.

Det vil være hensigtsmæssigt, hvis bygherren sørger for, at førregistreringen indgår i det udbudsmateriale, som udarbejdes.

Afsnit 4

4. Den sagkyndige

I bekendtgørelsen stilles ikke krav om, at den sagkyndige skal have en nærmere angivet uddannelse, fx som ingeniør eller arkitekt. Der stilles alene krav om, at vedkommende har byggeteknisk sagkundskab og erfaring fra byggepraksis. Der er heller ikke krav om, at den sagkyndige skal være omfattet af en rådgiverforsikring.

Bygherren bør dog almindeligvis sikre sig, at den sagkyndige, som antages til at udføre førregistreringen, uanset om det er som en del af projekteringen eller som et selvstændigt eftersynsarbejde, er omfattet af en forsikringsordning, der vil kunne dække et eventuelt ansvar, den sagkyndige måtte pådrage sig.

Den sagkyndige er ansvarlig efter dansk rets almindelige erstatningsregler for fejl og forsømmelser, og er således underlagt culpaansvar. Ansvarsperiodens længde er begrænset til 5 år efter afleveringen af det udførte ombygningsarbejde.

Begrænsningen af ansvarsperiodens længde omfatter dog ikke ansvar som følge af svig og formentlig heller ikke ansvar som følge af grov uagtsomhed. For at foretage en nærmere fastlæggelse af denne afgrænsning må praksis på området afventes.

Der stilles ikke krav om, at den sagkyndige skal være uafhængig i forhold til den påtænkte ombygning. Det vil således især ved større ombygninger være nærliggende, at det er den projekterende, som udfører førregistrering.

4.1. Ansvarsbegrænsning

Hvis førregistreringen udføres som en integreret del af projekteringen, og dermed ved den samme sagkyndige som projekterer ombygningen, er arbejdet ikke omfattet af bestemmelsen om ansvarsbegrænsning ved eftersynsarbejder jf. ABR.

Dette vil imidlertid være tilfældet, såfremt førregistreringen udføres som et selvstændigt og af den øvrige projektering uafhængigt eftersynsarbejde. I sådanne tilfælde vil ansvaret, med mindre andet er aftalt, være begrænset til et beløb på 2,5 mill.kr. jf. ABR pkt. 6.2.6.2.

4.2. Honorar

Bestemmelserne om førregistrering medfører ikke et krav om yderligere projekteringsarbejde jf. det under pkt. 4.1. anførte, idet førregistrering anses at være en nødvendig bestandel af det samlede projekteringsmateriale.

Gennemførelse af førregistrering udløser som konsekvens heraf ikke en forhøjelse af tilskudsberettigede/refusionsberettigede udgifter. Dette gælder uanset, at registreringen foretages som et selvstændigt eftersynsarbejde og honoreres særskilt jf. ABR 89.

Afsnit 5

Den administrative procedure

Resultatet af førregistreringen indsendes til kommunalbestyrelsen senest samtidig med indsendelse af ansøgning om offentlig støtte til ombygningsprojekt (tilsagnsansøgning).

Det er således en betingelse for at opnå tilsagn om støtte, at førregistrering er udført og resultatet indsendt til kommunalbestyrelsen.

Kommunalbestyrelsen drager omsorg for, at materialet opbevares i mindst 5 år efter ombygningsarbejdernes aflevering.

Samtidig påser kommunalbestyrelsen, at resultatet af førregistreringen samt det ajourførte projektmateriale og den endelige regnskabsgodkendelse fremsendes til byggeskadefonden i forbindelse med at regnskabsgodkendelsen meddeles ejeren/bygherren.

Det er af afgørende betydning, at materialet er tilgængeligt ved 5-års eftersynet, og bygherren/ejeren bør derfor i egen interese sikre, at materialet bevares.

Afsnit 6

Ikrafttræden

Bekendtgørelsen træder ikraft den 4. juli 1990 og får virkning for ombygningsarbejder, som udbydes den 4. juli 1990 eller senere. Der bør således i udbudsmateriale, der udarbejdes inden ikrafttrædelsestidspunktet og udsendes efter dette tidspunkt, tages højde for de nye bestemmelser, uanset der jf. pkt. 1. ikke forventes ændringer i den hidtidige praksis for projektering mv. af ombygningsarbejder af noget videre omfang.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 26. juni 1990

H. E. RASMUSSEN

/Lisbeth Jordan

Bilag 1

Bekendtgørelse nr 483 af 25. juni 1990 om registrering af bygningers tilstand (førregistrering) forud for gennemførelse af ombygningsarbejder m.v.

(Udelades her)

Bilag 2

Førregistreringsskema

  

 ---------------------------------------------------------------------  

 Bygningsdel:         Konstaterede tilstande:   Forslag til udbedring:  

 ---------------------------------------------------------------------  

Tag

Fundament/kælder

Facader/sokkel

Vinduer

Udvendige døre

Trapper

Porte/gennemgange

Etageadskillelse

WC/bad

Køkken

Varmeanlæg

Afløb

Kloak

Vandinstallation

Gasinstallation

Ventilation

El-/svagstrøm

Andet

Private friarealer

Officielle noter

Ingen