Den fulde tekst

Bekendtgørelse af lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom

(Ejendomsavancebeskatningsloven)

Herved bekendtgøres lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 558 af 16. september 1988, med de ændringer der følger af lov nr. 385 af 7. juni 1989, lov nr. 823 af 19. december 1989, lov nr. 888 af 29. december 1989, lov nr. 59 af 7. februar 1990 og lov nr. 386 af 13. juni 1990. (* 1)


§ 1. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes ved

opgørelsen af skattepligtig særlig indkomst efter reglerne i denne

lov.

Stk. 2. Er der ved afståelsen af den pågældende ejendom indvundet en fortjeneste, der er omfattet af § 2, nr. 2, i lov om særlig indkomstskat m.v., skal også denne fortjeneste medregnes i den særlige indkomst.

Stk. 3. Loven gælder ikke for fortjeneste eller tab ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej.

Stk. 4. Endvidere gælder loven ikke for fortjeneste ved afståelse af ejerlejligheder, der er skattepligtig efter lov om beskatning af fortjeneste ved førstegangsafståelse af visse ejerlejligheder m.v.

§ 2. Erstatnings- og forsikringssummer sidestilles med salgssummer, jf. dog §§ 10 og 11.

Stk. 2. Overdragelse af fast ejendom som gave eller arveforskud sidestilles med salg. Erhvervelse af fast ejendom ved gave eller arveforskud sidestilles med køb.

§ 3. Er en afstået fast ejendom erhvervet ved gave eller arveforskud, benyttes den værdi, der er lagt til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat af erhvervelsen, som udgangspunkt for beregningen af fortjeneste ved afståelsen. Har erhvervelsen ikke været gaveafgifts- eller indkomstskattepligtig, anvendes den pågældende faste ejendoms værdi i handel og vandel på erhvervelsestidspunktet som udgangspunkt.

Stk. 2. Er afståelse sket ved gave eller arveforskud, betragtes den værdi, der lægges til grund ved beregningen af gaveafgift eller indkomstskat i forbindelse med overdragelsen, som afståelsessum. Er overdragelsen hverken gaveafgifts- eller indkomstskattepligtig, betragtes værdien i handel og vandel på overdragelsestidspunktet som overdragelsessum.

§ 4. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 3 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 og reguleret efter § 5.

Stk. 2. Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

Stk. 3. Afståelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af afståelsessummen lægges sammen med en omregnet værdi af ejendommens gældsposter på afståelsestidspunktet. Ved omregningen ansættes værdien af gældsposterne efter kursen på anskaffelsestidspunktet eller, hvis gælden er stiftet efter anskaffelsen, på gældsstiftelsestidspunktet.

Stk. 4. Er en gældspost, der er medregnet ved beregningen af anskaffelsessummens kontantværdi, indfriet helt eller delvis gennem ekstraordinære afdrag, opgøres forskellen mellem den således indfriede gældsposts kursværdi på henholdsvis anskaffelsestidspunktet og indfrielsestidspunktet. Hvis kursværdien er steget i tiden mellem anskaffelsen og indfrielsen, skal afståelsessummen nedsættes med forskelsbeløbet. Hvis kursværdien er faldet i det nævnte tidsrum, skal afståelsessummen forhøjes med forskelsbeløbet.

Stk. 5. Skatteministeren fastsætter de nærmere regler om omregningen af anskaffelsessummer og afståelsessummer.

§ 5. (* 2) Anskaffelsessummen reguleres med den procent, beregnet med en decimal, hvormed reguleringstallet i personskattelovens § 20 er ændret fra anskaffelsesåret til afståelsesåret. For årene 1985 til 1989 anvendes et særligt reguleringstal, som i 1985 er 90,6, i 1986 94,0, i 1987 97,1, i 1988 101,6 og i 1989 106,7.(* 3)

Stk. 2. Den regulerede anskaffelsessum forhøjes med et tillæg på 10.000 kr. for anskaffelsesåret og hvert af de efterfølgende kalenderår, hvori den skattepligtige har ejet ejendommen. Tillægget gives dog ikke for det kalenderår, hvori ejendommen afstås, medmindre afståelsen sker i samme kalenderår som anskaffelsen. Såfremt den skattepligtige kun afstår en del af en fast ejendom, nedsættes tillægget efter forholdet mellem anskaffelsessummen for hele ejendommen og anskaffelsessummen for den del af ejendommen, der afstås. Såfremt den skattepligtige ejede ejendommen i sameje med andre, udgør tillægget kun så stor en del af 10.000 kr. årlig, som svarer til den skattepligtiges andel af ejendommen. Det beløb, den regulerede anskaffelsessum herefter kan forhøjes med, reguleres efter stk. 1 fra det kalenderår, tillægget vedrører, til det kalenderår, hvori ejendommen afstås.

Stk. 3. Den regulerede anskaffelsessum forhøjes endvidere med afholdte udgifter til vedligeholdelse eller forbedring, i det omfang disse har oversteget 10.000 kr. pr. kalenderår. Vedligeholdelsesudgifter, der har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, medregnes ikke. Ved afgørelsen af, om vedligeholdelsesudgifter har kunnet fradrages ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, ses der bort fra standardfradraget efter ligningslovens § 15 J. Udgifter til ombygning eller forbedring af afskrivningsberettigede bygninger og installationer i afskrivningsberettigede bygninger, der er fradraget i den skattepligtige indkomst efter afskrivningslovens § 21, stk. 2, medregnes ikke. Såfremt den skattepligtige kun afstår en del af en fast ejendom, medregnes kun udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der vedrører den afståede del af ejendommen. Udgifterne medregnes i disse tilfælde i det omfang, de i det enkelte kalenderår overstiger tillægget efter stk. 2, 3. pkt. Reglerne i 2., 3. og 4. pkt. gælder tilsvarende. Såfremt den skattepligtige ejede ejendommen i sameje med andre, medregnes kun udgifter til vedligeholdelse og forbedring, som den skattepligtige har afholdt. Udgifterne medregnes i disse tilfælde i det omfang, de i det enkelte kalenderår overstiger tillægget efter stk. 2, 4. pkt. Reglerne i 2., 3. og 4. pkt. gælder tilsvarende. Den del af vedligeholdelses- og forbedringsudgifterne, som den regulerede anskaffelsessum herefter kan forhøjes med, reguleres efter stk. 1 fra kalenderåret for vedligeholdelsesarbejdets eller forbedringens fuldførelse til det kalenderår, hvori ejendommen afstås.

§ 6. Den opgjorte fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes fuldt ud ved opgørelsen af den særlige indkomst, når ejendommen er erhvervet på et tidspunkt, der ligger mindre end tre år forud for afståelsen.

Stk. 2. Er ejendommen erhvervet på et tidspunkt, der ligger 3 år eller mere forud for afståelsen, nedsættes den opgjorte fortjeneste med 20 pct. for hvert år, den skattepligtige har ejet ejendommen ud over 3 år. Fortjeneste ved afståelse i det ottende år efter ejendommens erhvervelse eller senere beskattes ikke.

Stk. 3. Hvis der i den periode, hvor den skattepligtige har ejet ejendommen, er pålignet ejendommen frigørelsesafgift, nedsættes den opgjorte fortjeneste efter stk. 1-2 med et beløb, der svarer til det dobbelte af den pålignede frigørelsesafgift. Dette gælder dog ikke, hvis frigørelsesafgiften er tilbagebetalt eller bortfaldet efter frigørelsesafgiftslovens § 8 A, stk. 1, 2 eller 4.

§ 7. Ved jordombytning som led i en jordfordelingssag efter lov om jordfordeling mellem landejendomme samt ved jordombytning som led i en ekspropriation efter lov nr. 186 af 4. juni 1964, efter lov om offentlige veje eller efter lov om kommuneplanlægning kan den skattepligtige forlange, at der ved opgørelsen af fortjenesten ses bort fra den afståelse af ubebygget areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordombytningen modsvares af modtaget ubebygget areal. Skatteministeren fastsætter regler om opgørelsen af fortjenesten. Ved senere afståelse af et tilbyttet areal, der efter værdiforholdene på tidspunktet for jordbyttet blev modsvaret af afgivet areal, opgøres anskaffelsessummen for det tilbyttede areal, som om det var erhvervet på samme tidspunkt og for samme beløb som det i sin tid afgivne areal. Udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der inden jordombytningen er afholdt vedrørende det i sin tid afgivne areal, tages herved i betragtning i det i § 5, stk. 3, angivne omfang.

Stk. 2. Uden for de i stk. 1 anførte tilfælde kan skatteministeren eller den, ministeren bemyndiger hertil, efter ansøgning fra den skattepligtige tillade, at fortjeneste, der indvindes ved mageskifte af ubebyggede arealer, fritages for beskatning. Fritagelse skal dog kunne meddeles, selv om der fra en af siderne ud over arealet ydes et vederlag af højst 10.000 kr. Såfremt fritagelse meddeles, skal anskaffelsessummen for den ejendom, der erhverves ved mageskiftet, ved senere afståelse opgøres, som om ejendommen var erhvervet til samme tidspunkt og for samme beløb som den ejendom, der afstås ved mageskiftet. Udgifter til vedligeholdelse og forbedring, der inden mageskiftet er afholdt vedrørende den ved mageskiftet afståede ejendom, tages herved i betragtning i det i § 5, stk. 3, angivne omfang.

Stk. 3. For ejendomme, der har fået afløst jordrentepligt, opgøres anskaffelsessummen som afløsningssummen for jordrenten med et tillæg for bygningsværdien. Skatteministeren fastsætter regler om beregning af dette tillæg. Anskaffelsessummen omregnes efter § 4, stk. 1, og reguleres efter § 5.

§ 8. (* 4) Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne her ejet ejendommen. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

  • 1) ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2 eller
  • 2) der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
  • 3) udstykning ifølge erklæring fra den centrale told- og skatteforvaltning vil medføre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen.

Stk. 3. Reglerne i stk. 1 gælder også ved afståelse af en anpart af en fast ejendom med mere end 2 beboelseslejligheder, såfremt anparten er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen, og lejligheden har tjent til bolig for ejeren af anparten eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet anparten.

Stk. 4. Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afståelse af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med mere end 2 beboelseslejligheder, medregnes ikke ved opgørelsen af skattepligtig almindelig eller særlig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret. Stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse, såfremt der hører et bestemt grundareal til lejligheden.

Stk. 5. Reglerne i stk. 3 og 4 gælder kun fortjeneste eller tab vedrørende den del af anparten eller værdipapiret, som svarer til den af sælgeren eller dennes husstand beboede lejlighed.

§ 9. Ved salg af ejendomme, der på afståelsestidspunktet helt eller delvis benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1, gives der et fradrag i den opgjorte fortjeneste efter stk. 2 og 3, såfremt afståelsen omfatter stuehuset. Samme fradrag gives ved afståelse af ejendomme, der indeholder een eller to selvstændige lejligheder, når ejendommen både tjener eller har tjent til bolig for ejeren og i væsentligt omfang benyttes erhvervsmæssigt, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5.

Stk. 2. (* 4) Fradraget efter stk. 1 gives kun, hvis ejendommen har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen.

Stk. 3. Fradraget efter stk. 1 udgør den del af den opgjorte fortjeneste, som forholdsmæssigt svarer til den del af ejendomsværdien, som vurderingsrådet har henført til stuehuset med tilhørende grund og have, jf. vurderingslovens § 33, stk. 4, eller til ejerboligen, jf. vurderingslovens § 33, stk. 5. Skatteministeren fastsætter regler om fordelingen af ejendomsværdien i tilfælde, hvor denne ikke er foretaget i forbindelse med vurderingen. Ejerboligandelen kan dog højst udgøre et grundbeløb på 486.400 kr. Grundbeløbet reguleres efter personskattelovens § 20. Som beregningsgrundlag anvendes den senest forud for afståelsen ansatte ejendomsværdi, reguleret efter vurderingslovens § 2 A.

Stk. 4. (* 4) Ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, der tidligere har udgjort en del af en ejendom omfattet af stk. 1, gælder § 8. I disse tilfælde er det dog en betingelse, at ejeren eller dennes husstand havde beboet huset eller lejligheden i en del af eller hele den periode, hvori denne ejede den samlede ejendom.

§ 10. Efter ansøgning fra den skattepligtige medregnes fortjeneste, der er indvundet ved modtagelsen af en erstatnings- eller forsikringssum i anledning af en indtruffen skade, ikke, hvis den skattepligtige foretager genopførelse for et beløb, der mindst svarer til erstatnings- eller forsikringssummen. Det er en betingelse, at de genopførte bygninger eller installationer findes på den samme ejendom som de skaderamte formuegoder.

Stk. 2. Genopførelse skal enten ske i det indkomstår, hvori fortjenesten konstateres, eller i det nærmest følgende indkomstår. Fristen for genopførelse udløber dog tidligst med det indkomstår, som følger nærmest efter det, hvori erstatningssummen er fastsat endeligt. Når ganske særlige omstændigheder taler derfor, kan fristerne i 1. og 2. pkt. forlænges efter ansøgning fra den skattepligtige.

Stk. 3. Den skattepligtige kan kun foretage skattemæssige afskrivninger på den genopførte ejendom inden for de rammer, der er fastsat i § 26 A i lov om skattemæssige afskrivninger m.v.

Stk. 4. Ved senere afståelse af den genopførte ejendom kan den skattepligtige ved opgørelsen af den regulerede anskaffelsessum efter § 5 kun medregne:

  • a) anskaffelsesudgifter, der var afholdt, før skaden skete,
  • b) vedligeholdelses- og forbedringsudgifter, der var afholdt, før skaden skete, i det omfang de kan medregnes efter § 5, stk. 3,
  • c) beløb, hvormed udgifterne til genopførelsen måtte overstige forsikrings- eller erstatningssummen, og
  • d) udgifter til vedligeholdelse og forbedring af den genopførte ejendom, i det omfang de kan medregnes efter § 5, stk. 3.

Stk. 5. Ligningsrådet kan dispensere fra bestemmelsen i stk. 1, 2. pkt., såfremt en lov eller en offentlig myndigheds bestemmelse hindrer, at genopførelse sker på den ejendom, hvor de skaderamte formuegoder fandtes. Ligningsrådet kan endvidere dispensere fra bestemmelsen i stk. 1, 2. pkt., såfremt skade har ramt en af flere erhvervsejendomme, som tilhører samme ejer, og som udgør en driftsenhed, og ejeren ønsker at foretage genopførelse på en anden af disse ejendomme end den skaderamte. Der kan kun gives dispensation efter 1. og 2. pkt., såfremt den skattepligtige inden for de i stk. 2 fastsatte frister foretager genopførelse på en anden ejendom for et beløb, der mindst svarer til erstatnings- eller forsikringssummen. I forbindelse med dispensationen træffer ligningsrådet bestemmelse om det fremtidige afskrivningsgrundlag og om grundlaget for opgørelsen af anskaffelsessummen ved eventuel senere afståelse af den ejendom, hvorpå genopførelse er sket.

Stk. 6. Med genopførelse af den skaderamte bygning sidestilles ombygning af eksisterende bygning.

§ 11. Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation, medregnes ikke. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

§ 12. Skatteministeren eller den, ministeren bemyndiger dertil, kan tillade, at der ydes henstand med betalingen af skatten af fortjenesten, når omstændighederne, herunder navnlig hensynet til videreførelsen af en erhvervsvirksomhed, taler derfor.

Stk. 2. Henstand kan kun gives, såfremt den skattepligtige genanskaffer en eller flere faste ejendomme for et beløb, som svarer til vederlaget for den afståede ejendom. Det er en betingelse, at både den afståede og den genanskaffede ejendom eller en ikke uvæsentlig del af begge ejendomme indgår i driften af en erhvervsvirksomhed.

Stk. 3. Henstanden kan omfatte den del af den pålignede skat, som efter et skøn kan henføres til fortjenesten på den afståede ejendom. Henstanden skal betinges af, at den skattepligtige stiller sikkerhed for det skyldige beløb og forrenter og afvikler dette efter skatteministerens nærmere bestemmelse.

Stk. 4. Genanskaffelsen skal ske enten i det indkomstår, hvori fortjenesten konstateres, eller i det nærmest følgende indkomstår. Når ganske særlige omstændigheder taler derfor, kan fristen forlænges efter ansøgning fra den skattepligtige.

§ 13. Afstår en ejer af fast ejendom denne på sådanne vilkår, at der ved senere afståelser tilfalder ejeren et yderligere vederlag for ejendommen, skal der, når dette vederlag erhverves, foretages en ny opgørelse af fortjenesten for det indkomstår, i hvilket den førstnævnte afståelse fandt sted. Ved denne opgørelse betragtes det yderligere vederlag som indvundet i det nævnte indkomstår.

§ 14. Fortjeneste ved udlæg af fast ejendom i et dødsbo til ægtefælle, arvinger og legatarer medregnes ikke ved opgørelsen af boets skattepligtige indkomst. Dette gælder, selv om den udlagte ejendoms værdi overstiger modtagerens andel i boet.

Stk. 2. Ved opgørelsen af skattepligtig fortjeneste ved afståelse af fast ejendom for den, der som ægtefælle, arving eller legatar har fået udlagt en fast ejendom fra et dødsbo, anses ejendommen for erhvervet ved udlægget til de værdier, den er opført med i den endelige boopgørelse, en opgørelse efter kildeskattelovens § 20, stk. 2, eller en opgørelse efter kildeskattelovens § 20 C, stk. 4.

Stk. 3. Fortjeneste ved et dødsbos salg af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes ved opgørelsen af fortjenesten efter denne lov, hvis ejendommen før dødsfaldet kunne være solgt skattefrit efter § 8 eller § 9, stk. 4. I fortjeneste ved et dødsbos salg af ejendomme, der er omfattet af § 9, stk. 1, gives der et fradrag efter § 9, stk. 1-3, hvis der ved afståelse før dødsfaldet var blevet givet et sådant fradrag. I andre tilfælde skal boet medregne fortjenesten efter § 6.

Stk. 4. (* 4) Stk. 1, 2 og 3 gælder tilsvarende for fortjenester

eller tab efter § 8, stk. 3, 4 og 5.

Stk. 5. Med de begrænsninger, der følger af stk. 1-4, gælder kildeskattelovens regler om beskatning i forbindelse med dødsfald.

§ 14 a. (* 5) Skatteministeren kan bemyndige de statslige eller kommunale skattemyndigheder til at træffe afgørelser efter denne lov. Ministeren kan fastsætte regler om adgang til at klage over afgørelserne, herunder om at afgørelserne ikke kan indbringes for højere administrativ myndighed.

§ 15. Loven træder i kraft dagen efter bekendtgørelsen i Lovtidende. Den har virkning for afståelser, der sker den 1. juli 1982 eller senere.

Stk. 2. Ved afståelse af bygninger samt særlige installationer i bygninger, der har været afskrivningsberettigede efter de hidtil gældende regler, finder loven anvendelse, såfremt loven fører til en lavere beskatning end de hidtil gældende regler.

§ 16. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Skatteministeriet, den 19. august 1991

Anders Fogh Rasmussen

/ Preben Underbjerg Poulsen

(* 1) Denne lovbekendtgørelse indeholder bemærkninger om ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser for love, der er vedtaget i folketingsåret 1988-89 og 1989-90. Bemærkninger om ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser for tidligere vedtagne ændringer i lov om beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom er kun medtaget i det omfang, de skønnes at have betydning. Loven er ikke ændret i folketingsåret 1990-91.

(* 2) Bestemmelsen i § 5, stk. 1, har i den her anførte affattelse virkning for afståelser i indkomståret 1991 og senere indkomstår, jf. § 31, stk. 4, i lov nr. 386 af 13. juni 1990. Ved § 2 i lov nr. 385 af 7. juni 1989 fik § 5, stk. 1, følgende affattelse:

»§ 5. Anskaffelsessummen reguleres med samme procent som ændringen i reguleringspristallet for januar, der har januar 1988=100, regnet fra anskaffelsesåret til afståelsesåret og afrundet til hele procenter. Danmarks Statistik beregner et særligt reguleringspristal for årene 1982 til 1987, der har januar 1988=100, og som fra år til år nøje følger reguleringspristallets udvikling i disse år. Skatteministeren offentliggør dette særlige pristal.«

Bestemmelsen i § 5, stk. 1, har i denne affattelse virkning for afståelser, der sker den 1. januar 1989 eller senere, jf. § 3, stk. 3, i lov nr. 385 af 7. juni 1989.

(* 3) Reguleringstallet for 1984 udgør 85,6, jf. t&s nyt, 1991, nr. 5, s. 240.

(* 4) Bestemmelserne i § 8, § 9, stk. 2 og stk. 4, 2. pkt., og § 14, stk. 4, har i den her anførte affattelse virkning for afståelser i indkomståret 1990 og senere indkomstår, jf. § 11, stk. 4, i lov nr. 888 af 29. december 1989.

(* 5) Bestemmelsen i § 14 a træder i kraft den 1. april 1990, jf. § 34 i lov nr. 59 af 7. februar 1990.