Senere ændringer til forskriften
Lovgivning forskriften vedrører
Ændrer i/ophæver
Den fulde tekst

Vejledning om offentlig støtte til almene boliger m.v.


Vejledning om offentlig støtte til almene boliger m.v.

Bygge- og Boligstyrelsen, december 1996

Vejledning om offentlig støtte til almene boliger m.v.

Tryk: J.H. Schultz Grafisk A/S, København

Oplag: 5.000

December 1996

ISBN 87-601-1395-2

Pris: kr. 100,- inkl. moms

Publikationen kan købes i boghandelen eller hos

STATENS INFORMATION

Postboks 1103, 1009 København

Tlf. 33 37 92 28

Indhold

  

               Indledning  

  1.           Boligtyper  

  2.           Almindelige betingelser for støtte  

 2.1.          Bygherrekredsen  

 2.2.          Byfornyelsesloven  

 2.3.          Planlægningsforhold  

 2.4.          Økonomisk uafhængighed  

 2.4.1.        Alment boligbyggeri  

 2.4.2.        Selvejende almene ældreboliger  

 2.4.3.        Kommunale og amtskommunale ejede almene  

               ældreboliger  

 2.5.          Tinglyst skøde og ejerlejlighedsopdeling  

  3.           Servicearealer  

 3.1.          Tilsagn om tilskud til servicearealer  

 3.2.          Kvote til servicearealer, der etableres i  

               tilknytning til eksisterende ældreboliger  

 3.3.          Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen  

 3.4.          Udbetaling af tilskuddet til servicearealerne  

  4.           Indberetning af opførelse af boliger m.v.  

 4.1.          Ønsker om støtte til forsøg efter § 144 og  

               § 146 i lov om almene boliger m.v.  

  5.           Forsøg og udvikling af byggeteknisk karakter  

 5.1.          Forsøg med støttet byggeri af teknisk karakter i  

               henhold til § 144 i lov om almene boliger m.v.  

 5.1.1.        Ombygning af ejendomme, der har været anvendt  

               til andet end beboelse  

 5.1.2.        På- og tilbygninger  

 5.1.3.        Ombygning af ejendomme, der har været anvendt  

               til beboelse  

 5.2.          Ansøgning om forsøgsmidler efter § 146 i lov  

               om almene boliger m.v.  

 5.2.1.        Behandling af ansøgning  

 5.2.2.        Tilsagn om støtte  

 5.2.3.        Udbetaling af støtte  

 5.2.4.        Evaluering af projektet  

  6.           Finansiering  

 6.1.          Realkreditlån  

 6.2.          Beboerindskud  

 6.2.1.        Betaling af beboerindskud  

 6.3.          Kommunal eller amtskommunal grundkapital  

 6.4.          Ydelsesstøtte  

 6.5.          Ungdomsboligbidrag  

 6.6.          Kommunal eller amtskommunal garanti  

 6.7.          Udbetaling af realkreditlån og støtte  

 6.7.1.        Udbetaling af lån  

 6.7.2.        Etapevis udbetaling af lån  

 6.7.3.        Udbetaling af ydelsesstøtte  

  7.           Anskaffelsessummens bestanddele  

 7.1.          Grundudgifter  

 7.2.          Håndværkerudgifter  

 7.3.          Omkostninger  

 7.4.          Økologiske elementer  

  8.           Støtteberettiget areal  

 8.1.          Almene familieboliger  

 8.2.          Almene ungdomsboliger  

 8.3.          Almene ældreboliger  

  9.           Vejledende rammebeløb  

 9.1.          Godkendelse af særlige udgifter  

 9.2.          Den del af den endelige anskaffelsessum,  

               der kan ydes statslig ydelsesstøtte til  

 9.3.          Godkendte fordyrende elementer  

  10.          Byggeriets udformning m.v.  

 10.1.         Forhold til byggelovgivningen  

 10.1.1.       Arealberegning ved individuel boligstøtte i  

               henhold til boligstøtteloven  

 10.1.2.       Elevator  

 10.2.         Førsynsrapport ved ombygning af eller tilbygning  

               til en eksisterende bygning  

 10.3.         Boligsammensætningen  

 10.4.         Erhvervsarealer  

  11.          Udbud, ansvar, kvalitetssikring, driftsplaner,  

               5-års eftersyn og skadedækning  

 11.1.         Entrepriseaftalen, rådgivningsaftalen og udbud  

 11.1.1.       Underhåndsbud  

 11.2.         Fast pris og tid  

 11.3.         Vinterbyggeri  

 11.4.         Ansvar  

 11.5.         Kvalitetssikring  

 11.6.         Brug af beton  

 11.7.         Bygningsdrift  

 11.8.         5-års eftersyn  

 11.9.         Skadedækning fra Byggeskadefonden  

  12.          Støtteprocedure  

 12.1.         Almindelige bestemmelser  

 12.2.         Ansøgning om støtte  

 12.2.1.       Ansøgningsmateriale  

 12.2.2.       Særlige vilkår  

 12.2.3.       Tilsagn og vilkår  

 12.2.4.       Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen  

 12.3.         Godkendelse af anskaffelsessum før påbegyndelse  

 12.3.1.       Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen  

 12.4.         Byggeriets igangsættelse og gennemførelse  

 12.5.         Byggeriets afslutning  

 12.5.1.       Byggeregnskab  

 12.5.2.       Merudgifter  

 12.5.3.       Afsatte beløb  

 12.5.4.       Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen  

  13.          Kommunalbestyrelsen eller amtsrådet er øverste  

               administrative myndighed  

  14.          Overgangsregler  

  Bilag 1-11.  

  Bilag 12.    Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse  

               nr. 914 af 17. oktober 1996 om støtte til almene  

               boliger m.v.  

Indledning

Med vedtagelsen af lov nr. 374 af 22. maj 1996 om almene boliger m.v. med senere ændringer, er der lagt op til en forenkling og harmonisering af de eksisterende regelsæt for offentligt støttet boligbyggeri, som betyder ændringer bl.a. med hensyn til nybyggeriet. Loven træder i kraft den 1. januar 1997.

Fremover skal alle almene boliger ved tilsagnet mærkes som familieboliger, ungdomsboliger eller ældreboliger.

Almene ungdomsboliger finansieres efter 1. januar 1997 på samme måde som almene familieboliger og ældreboliger, hvilket har bevirket, at der er indført et ungdomsboligbidrag.

Der er endvidere blevet mulighed for at opføre almene familieboliger med et større bruttoetageareal end 110 (m2,) såfremt familieboligen indrettes til en husstand på mindst 4 medlemmer, hvoraf et medlem er stærkt bevægelseshæmmet.

Derudover har almene boligorganisationer fået mulighed for at eje servicearealer.

Loven om almene boliger m.v. indeholder udover de nævnte ændringer en teknisk sammenskrivning af væsentlige dele af lov om boligbyggeri og lov om boliger for ældre og personer med handicap.

I tilknytning til støtteproceduren, skal kommunalbestyrelsen, ligesom det har været gældende fra 1. januar 1992, fortsat indberette oplysninger til Informations- og forvaltningssystemet - BOSSINF. Dette er en forudsætning for den decentrale støttesagsbehandling og tilsagnsgivning samt for finansieringen af byggeriet og udbetalingen af den offentlige støtte. Systemet udbygges efter 1. april 1997 til også at omfatte tilskud til servicearealer.

Det er fortsat overladt til den enkelte kommunalbestyrelse at træffe afgørelser i de tilfælde, hvor der gives tilsagn om støtte efter nærværende støtteregler. Det er endvidere kommunalbestyrelsens ansvar at foretage de nødvendige skøn og fortolkninger i forbin

delse med støttesagsbehandlingen ud fra loven og øvrige gældende regler udstedt med hjemmel i loven.

For de almene ældreboliger, der er tilvejebragt af amtsrådet eller efter tilladelse fra amtsrådet, er det amtsrådet, der fører tilsyn og træffer de afgørelser, der ellers foretages af kommunalbestyrelsen. Selve meddelelsen af tilsagn og indberetningen via BOSSINF foretages dog af kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor byggeriet skal etableres.

I tilknytning til lov om almene boliger har Bygge- og Boligstyrelsen udstedt bekendtgørelse nr. 914 af 17. oktober 1996 om støtte til almene boliger m.v., (støttebekendtgørelsen). Harmoniseringen af reglerne er her udmøntet for de forskellige typer af støttet byggeri, således at der vil være tale om at følge den samme tilsagnsgivningsprocedure, uanset hvilken af de støttede boligtyper, der er tale om.

Støttebekendtgørelsen med bilag gælder for tilsagn, som gives efter 1. januar 1997. Støttebekendtgørelsen er optrykt som bilag til vejledningen.

Denne vejledning erstatter Bygge- og Boligstyrelsens vejledning af 21. januar 1994 om offentligt støttet byggeri for så vidt angår de bestemmelser, der omhandler støtte til almennyttige boliger, ungdomsboliger og ældreboliger.

Bygge- og Boligstyrelsens ovennævnte vejledning af 21. januar 1994 finder dog stadig anvendelse for projekter vedrørende almennyttige boliger, ungdomsboliger og ældreboliger med tilsagn før 1. januar 1997.

Loven og denne vejledning omfatter ikke støttede private andelsboliger. Reglerne om de private støttede andelsboliger reguleres stadig af bestemmelser i lov om boligbyggeri og i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 867 af 30. september 1996 og vejledning af 21. januar 1994 om offentligt støttet byggeri.

Når der i det følgende refereres til loven, er det lov nr. 374 af 22. maj 1996 om almene boliger m.v. med senere ændringer, der menes.

Ligeledes er det, når der i det følgende refereres til støttebekendtgørelsen, Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 914 af 17. oktober 1996 om støtte til almene boliger m.v., der menes.

1. Boligtyper

Vejledningen omfatter alle typer af alment byggeri, som får støtte efter § 115 i lov om almene boliger m.v.

Det drejer sig om følgende boligtyper:

x Almene familieboliger.

x Almene ungdomsboliger.

x Almene ældreboliger.

Ved plejeboliger forstås ældreboliger, hvortil der er knyttet omsorgs- og servicefunktioner med tilhørende personale til betjening af beboernes særlige behov. Der henvises til lovens § 5, stk. 2.

Almene ældreboliger, der indrettes med henblik på at betjene personer med vidtgående fysiske og psykiske handicap, kan opføres af amtskommunen eller efter tilladelse fra amtsrådet af kommuner, almene boligorganisationer og selvejende institutioner efter § 105, stk. 2, jf. § 115, stk. 4, i loven.

Herudover kan der ydes støtte til renovering af ungdomsboliger, jf. lovens § 100, stk. 1, samt tilskud til servicearealer, jf. lovens § 140, stk. 1.

2. Almindelige betingelser for støtte

2.1. Bygherrekredsen

Generelt gælder det, at almene andelsselskaber ikke kan være bygherre/ejer af almene boliger. Bygherrekredsen er i øvrigt afhængig af boligtypen:

Almene familieboliger kan kun etableres som en afdeling af en almen boligorganisation, herunder som en afdeling af en almen forretningsførerorganisations datterorganisation. Dette kan ske ved nybyggeri, ved på- og tilbygning til almene boligorganisationers ejendomme, samt ved ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af ejendomme, der ikke anvendes til beboelse.

Familieboliger kan normalt ikke tilvejebringes ved ombygning af beboelsesejendomme. Der kan dog gives støtte til ombygning af beboelsesejendomme til familieboliger når:

x Boligerne tilvejebringes ved ombygning af ungdomsboliger, der i forbindelse med ombygningen mærkes som almene familieboliger.

x Der tilvejebringes boliger på over 110 (m2) med henblik på udlejning til husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et medlem er stærkt bevægelseshæmmet.

x Der ved ombygningen sker en tilvækst af boliger, og Bygge- og Boligstyrelsen har godkendt dette ved en dispensation efter lovens § 144, jf. afsnit 5.1.

Almene ungdomsboliger kan ligeledes kun etableres som en afdeling af en almen boligorganisation, herunder som en afdeling af en almen forretningsførerorganisations datterorganisation. Boligerne kan tilvejebringes ved nybyggeri, ved på- og tilbygning til almene boligafdelingers ejendomme samt ved ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning, såfremt der ved ombygningen sker en tilvækst af boliger.

Ved ombygning af almene ældreboliger til almene familie- eller ungdomsboliger kan kun almene boligorganisationer være bygherrer, idet kommuner, amtskommuner og selvejende institutioner ikke kan være bygherre/ejer af familie- og ungdomsboliger.

Bygherrekredsen for almene ældreboliger er afhængig af, hvorledes ældreboligerne tilvejebringes.

Ved nybyggeri og ved ombygning af de i bistandsloven § 112 omhandlede institutioner til almene ældreboliger kan almene boligorganisationer, kommuner, amtskommuner og selvejende institutioner være bygherrer. Amtskommunerne kan dog kun være bygherre, såfremt boligerne tilvejebringes med henblik på at betjene personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicap.

Når ældreboliger tilvejebringes ved ombygning af eller på- og tilbygning til afdelinger tilhørende en almen boligorganisation, kan kun almene boligorganisationer være bygherrer.

Ved ombygning af erhvervslokaler og ombygning af andre end almene beboelsesejendomme til almene ældreboliger kan almene boligorganisationer, kommuner og selvejende institutioner være bygherrer.

Hvis de almene ældreboliger organiseres som en selvejende institution, skal institutionen være stiftet, inden der gives tilsagn, ligesom der skal være godkendt vedtægter og udpeget en bestyrelse. Det er et krav, at der stiftes en selvejende institution for hvert ældreboligprojekt, der gives tilsagn til.

Bygherrerne, der opfører støttet byggeri efter lov om almene boliger m.v., har et ansvar for, at de for byggeriet gældende støtteregler overholdes. Kommunalbestyrelsen - eller amtsrådet ved amtskommunale ældreboliger - har således mulighed for at afkræve bygherrerne det materiale, som i hvert enkelt tilfælde måtte findes påkrævet, for at kommunalbestyrelsen eller amtsrådet kan vurdere, om bygherren lever op til dette ansvar.

2.2. Byfornyelsesloven

Kommunalbestyrelsen kan, jf. støttebekendtgørelsen § 2, stk. 4, ikke give tilsagn om støtte til et projekt, hvis projektet allerede har fået støtte efter lov om byfornyelse og boligforbedring. Der kan således ikke, som det tidligere er sket i visse tilfælde, ydes støtte til ombygning af en bygning, der allerede er delvist istandsat efter byfornyelsesloven.

Undtaget fra denne regel er dog byggeri på ryddede grunde i saneringseller byfornyelsesområder. En grund, der er ryddet med støtte efter sanerings- eller byfornyelsesloven, kan således fortsat bebygges med støttet byggeri i henhold til lov om almene boliger m.v.

Nedrivningsudgifterne påføres sanerings- eller byfornyelsesregnskabet, hvorefter grunden overdrages til den bygherre, der skal forestå byggeriet.

Efter byfornyelsesloven kan kommunalbestyrelsen lade en beslutning om byfornyelse eller boligforbedring omfatte inddragelse af uudnyttede arealer, f.eks. loftsarealer, samt indretning af disse til beboelse. Det er en betingelse, at bygningen, inden beslutningen træffes, overvejende indeholder beboelse. Der henvises til byfornyelseslovens § 7, stk. 1, nr. 5, og § 32, stk. 2.

Det er endvidere en betingelse, at bygningen uanset muligheden for at inddrage uudnyttede arealer til ny beboelse er omfattet af byfornyelsesloven, dvs. at bygningen er utidssvarende efter byfornyelsesloven § 3.

Under de nævnte betingelser er der således mulighed for at indrette boliger, som tillige vil kunne anvendes til unge. Der er ikke tale om ungdomsboliger af den karakter, som i øvrigt er omfattet af vejledningen.

2.3. Planlægningsforhold

Kommunalbestyrelsen/amtsrådet skal, jf. støttebekendtgørelsens § 29, stk. 3, påse, at de planmæssige forudsætninger for det påtænkte byggeri er i orden.

Kommunalbestyrelsen kan ikke give tilsagn til et projekt, hvis det fornødne plangrundlag ikke er tilstede. Det vil normalt sige, at der skal foreligge en endeligt vedtaget lokalplan, og planen skal være registreret i Planregistret. Såfremt der ikke er krav om, at projektet skal være omfattet af en lokalplan, skal kommunalbestyrelsen/amtsrådet påse, at plangrundlaget i øvrigt er i orden. Ved almene ældreboliger, der agtes indrettet til personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicap, og som finansieres med amtskommunal grundkapital, skal amtsrådet påse, at det fornødne plangrundlag er til stede og oplyse kommunalbestyrelsen herom.

For gennemførelse af renoveringsarbejder efter lovens § 100 vil der normalt ikke være behov for lokalplan.

2.4. økonomisk uafhængighed

Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med tilsagn påse, at de regler om organisationsforhold, der er fastsat i lov om almene boliger m.v. og i de hertil knyttede bekendtgørelser er overholdt. Ved almene ældreboliger, der agtes indrettet til personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicap, skal amtsrådet påse, at reglerne om organisationsforhold er overholdt og oplyse kommunalbestyrelsen herom.

2.4.1. Alment boligbyggeri

Det enkelte projekt skal, uanset om det indeholder almene familieboliger, almene ungdomsboliger, almene ældreboliger eller en blanding heraf, udgøre en særlig afdeling, der er økonomisk uafhængig af andre afdelinger, boligorganisationen og andre boligorganisationer. Hver afdeling skal have skøde på ejendommen. Afdelingen skal stå som debitor såvel ved byggelån som ved endelig finansiering efter byggeriets afslutning.

Opfører flere boligorganisationer et samlet projekt, skal hver boligorganisations del af byggeriet udgøre en særlig afdeling af den pågældende boligorganisation. Dette krav kan dog fraviges, ved på- og tilbygning til eksisterende afdelinger, når matrikulær opdeling eller ejerlejlighedsopdeling ikke kan finde sted. Der henvises her nærmere til Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v., samt lovens § 16, stk. 1.

Kommunalbestyrelsen skal i øvrigt påse, at en almen boligorganisation opfylder de i lovens kapitel 1 nævnte regler om almen boligvirksomhed.

2.4.2. Selvejende almene ældreboliger

Almene ældreboliger, der opføres af en selvejende institution, skal udgøre en selvstændig økonomisk enhed, der udelukkende kan behæftes og forpligtes af forhold, der vedrører de ældreboliger, som tilsagnet vedrører, jf. lovens § 16, stk. 3. Det er kommunalbestyrelsen, der skal påse, at denne betingelse er opfyldt. Hvis de almene ældreboliger f.eks. opføres i sammenhæng med et eksisterende plejehjem, skal der ske en opdeling efter ejerlejlighedsloven, se afsnit 2.5. Der henvises desuden til bekendtgørelse om drift af almene boliger m.v.

2.4.3. Kommunalt og amtskommunalt ejede almene ældreboliger

Almene ældreboliger, der ejes af en kommune eller amtskommune, kan udelukkende behæftes og forpligtes af forhold, der vedrører de ældreboliger, som tilsagnet vedrører.

2.5. Tinglyst skøde og ejerlejlighedsopdeling

Der skal være tinglyst endeligt skøde på ejendommen senest ved byggeriets påbegyndelse. Tinglysning kan udskydes, hvis tinglysningen alene er betinget af udstykningsmyndighedernes samtykke, og der er forhåndsgodkendelse fra disse myndigheder af, at udstykningen kan godkendes. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 14, stk. 1 og 2.

Krav om skøde kan fraviges i de undtagelsestilfælde, hvor der er tale om opførelse af nybyggeri på lejet grund, efter bekendtgørelsens § 14, stk. 3.

Ved på- eller tilbygning af en eksisterende almen afdeling kan der ikke ske ejerlejlighedsopdeling. Boligerne bliver i dette tilfælde en integreret del af den almene afdeling - uanset om der er tale om almene familieboliger, almene ungdomsboliger eller almene ældreboliger.

Projekter med forskellige boligtyper, der ikke kan integreres i samme byggeprojekt, kan ikke opføres på samme ejendom. Der henvises nærmere herom til afsnit 8.3. Hvis matrikulær udstykning for projektenhederne ikke er mulig, skal der allerede ved projekteringen træffes beslutning om ejerlejlighedsopdeling for hver enkelt projektenhed, således at de forskellige projektenheder holdes finansieringsmæssigt adskilt. Dette gælder uanset, om projektet opføres samtidigt eller successivt.

Ved projekter, der indeholder erhvervsarealer, skal der uanset erhvervsarealets størrelse ske en opdeling i ejerlejligheder. De støttede boliger skal udgøre en beboelsesejerlejlighed, som udgør en selvstændig økonomisk enhed, og som ikke kan videreopdeles. Erhvervsarealet skal udgøre en eller flere erhvervsejerlejligheder.

For at undgå, at ejerforeningen påføres tab, skal kommunalbestyrelsen tillige påse, at der i forbindelse med ejerlejlighedsopdelingen stilles sikkerhed for, at det samlede byggeri vil blive udført, og for at erhvervsafsnittet bærer sin andel af fællesudgifterne. Kommunalbestyrelsen må sikre sig, at det i vedtægterne for ejerforeningen fremgår, at den ejerlejlighed, der omfatter det støttede byggeri, kun kan pålægges udgifter, der direkte vedrører dette. Uanset fordelingstal, som denne ejerlejlighed måtte få, vil den således f.eks. ikke kunne pålægges udgifter til udsmykning af fællesarealer.

Ejerlejlighedsnummer for ejerlejlighederne skal oplyses senest i forbindelse med godkendelse af anskaffelsessummen før påbegyndelse.

For at sikre en økonomisk adskillelse mellem almene ældreboliger og f.eks. servicearealer eller plejehjem etableret efter bistandsloven, skal der enten ske matrikulær udstykning eller en opdeling i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens § 10, stk. 1, nr. 6. Det er i denne bestemmelse forudsat, at opdelingen sker i to selvstændige ejerlejligheder, som indeholder henholdsvis almene ældreboliger og plejehjemmet/servicearealet.

3. Servicearealer

I tilknytning til ældreboligbebyggelser kan der som et led i ydelserne efter bistandsloven indrettes servicearealer. Indretning af servicearealer skal altid ske ved, at disse arealer udskilles matrikulært (enten ved udstykning eller ved ejerlejlighedsopdeling) fra ældreboligerne, se nærmere afsnit 2.5. Det er derfor vigtigt, at der allerede ved projekteringen tages stilling til, hvorledes opdelingen eller udstykningen skal foretages mest hensigtsmæssigt.

Servicearealer kan eksempelvis være:

x Lokaler til genoptræning, herunder fysioterapi, ergoterapi og lignende.

x Lokaler til hjemmesygepleje og hjemmehjælp.

x Personalelokaler.

x Vagtcentral.

x Centralkøkken med ansat personale.

x Cafeteria.

x Kiosk.

x Særligt indrettet baderum.

x Lokaler til fodpleje, frisør m.v.

x Rengøringsrum for personalet.

Servicearealer, der indrettes i tilknytning til ældreboliger, kan også anvendes til at betjene andre ældre og personer med handicap i kommunen end beboerne i de tilknyttede ældreboliger.

Servicearealer er ikke omfattet af Byggeskadefonden.

3.1. Tilsagn om tilskud til servicearealer

Etablering af servicearealerne finansieres som udgangspunkt fuldt ud af kommunen.

Kommunalbestyrelsen har mulighed for på statens vegne efter § 140 i loven at give tilsagn om tilskud til servicearealer. Det er en betingelse for tilskuddet, at servicearealerne etableres i umiddelbar tilknytning til ældreboliger. Tilskuddet ydes over en 14 års periode fra skæringsdatoen, se nærmere afsnit 3.4.

x Servicearealerne kan etableres ved:

x Nybyggeri eller ombygning af eksisterende ejendomme.

x Ombygning af eksisterende servicearealer, såfremt servicearealerne herved bliver væsentlig bedre egnede til at betjene beboerne.

x Tilskuddet kan ydes til kommuner, amtskommuner, selvejende institutioner og almene boligorganisationer.

x Tilsagn om tilskud til servicearealerne kan kun meddeles, såfremt de arbejder, hvortil der ønskes støtte, ikke er påbegyndt.

3.2. Kvote til servicearealer, der etableres i tilknytning til eksisterende ældreboliger

For servicearealer, der skal etableres i tilknytning til eksisterende ældreboliger, skal der søges om kvote.

Ved eksisterende ældreboliger forstås ældreboliger, hvortil der er meddelt tilsagn efter § 115 i lov om almene boliger m.v., samt ældreboliger, der har modtaget tilsagn om offentlig støtte efter den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap.

Der kan årligt gives tilsagn til servicearealer til betjening af 500 eksisterende ældreboliger.

Meddeler kommunalbestyrelsen tilsagn til servicearealer, som skal etableres i umiddelbar tilknytning til eksisterende ældreboliger, uden at kommunen har fået tildelt tilsagnsramme, jf. afsnit 3.3., ydes der ikke tilskud til servicearealerne.

3.3. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen

Reservations- og tilsagnsrammer

Efter § 7 i støttebekendtgørelsen skal kommunalbestyrelsen via BOSSINF indberette det antal ældreboliger, som servicearealer skal etableres i tilknytning til. Af indberetningen skal det fremgå, om servicearealerne indrettes i tilknytning til ældreboliger, der etableres samtidigt med servicearealer, eller i tilknytning til eksisterende ældreboliger.

Skal servicearealerne etableres i umiddelbar tilknytning til eksisterende ældreboliger, reserveres der på baggrund af kommunalbestyrelsens indberetning til BOSSINF det antal boligenheder, som kommunalbestyrelsen har indberettet til BOSSINF. Reservation tildeles kommunen som tilsagnsramme. Har kommunen ikke inden 6 måneder fra tildelingen af tilsagnsrammen givet tilsagn om tilskud til servicearealer til det reserverede antal boligenheder samt indberettet tilsagnet til BOSSINF, bortfalder den tilsagnsramme, som kommunen har fået tildelt.

Er kvoten på de 500 boligenheder reserveret, vil de kommuner, der søger om kvote, få tildelt kvote, når der bliver ledig kvote som følge af, at reservation på kvoten bortfalder, eller at der ved årsskiftet kommer en ny kvote. Tildelingen sker i den rækkefølge kommunernes ønsker er indberettet til BOSSINF.

Tilsagn

Kommunalbestyrelsens indberetning til BOSSINF skal ske samtidig med afgivelse af tilsagn, godkendelse af byggeriets påbegyndelse og godkendelse af den endelig anskaffelsessum.

Det skal af indberetningen til BOSSINF fremgå, hvilke ældreboligbebyggelser servicearealet skal etableres i umiddelbar tilknytning til, samt ældreboligbebyggelsernes og servicearealets ejendomsnumre, bygherre og antallet af boligenheder i hver enkelt bebyggelse. Desuden indberettes det registrerings- og kontonr., hvortil tilskuddet skal overføres.

Ændrer tilskudsmodtageren registrerings- og kontonr., skal dette meddeles skriftligt til Hypotekbanken

3.4. Udbetaling af tilskuddet til servicearealerne

Tilskuddet ydes af staten og udgør efter § 141 i loven 4.000 kr. årligt pr. boligenhed som servicearealet skal betjene . For at få udbetalt det fulde tilskud er det en forudsætning, at anskaffelsessummen for servicearealet udgør 10 pct. eller derover af det vejledende rammebeløb pr. boligenhed, der er gældende på tilsagnstidspunktet for servicearealet. Er anskaffelsessummen mindre end 10 pct. heraf, reduceres tilskuddet tilsvarende. Tilskuddet ydes fuldt ud i 5 år fra skæringsdatoen på servicearealet, hvorefter tilskuddet aftrappes med en tiendedel om året. Den samlede støtteperiode bliver således 14 år.

Tilskuddet udbetales halvårligt bagud den sidste bankdag i april og oktober måned af Hypotekbanken (Kongeriget Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning) på baggrund af de oplysninger, der er indberettet til BOSSINF. Udbetalingen kan tidligst finde sted, når anskaffelsessummen for såvel servicearealerne som for ældreboligerne, som servicearealerne etableres i umiddelbar tilknytning til, er endeligt godkendt.

Tilskuddet ydes fra servicearealernes skæringsdato, som er den dato, hvor byggeriet er færdigt, jf. støttebekendtgørelsens § 44, stk. 2.

Såfremt der sker en reduktion i antallet af ældreboliger, hvortil der i umiddelbar tilknytning er etableret servicearealer, som modtager tilskud, skal kommunalbestyrelsen foretage indberetning til Hypotekbanken. Hypotekbanken foretager på baggrund af indberetningen en reduktion af tilskuddets størrelse, svarende til det reducerede antal ældreboliger.

4. Indberetning af opførelse af boliger m.v.

For opførelsen af almene familieboliger, almene ungdomsboliger, herunder renovering af ungdomsboliger, samt almene ældreboliger er der intet krav om kvote.

Kvoteordningen gælder alene for tilsagn om tilskud til servicearealer i tilknytning til allerede eksisterende almene ældreboliger, jf. afsnit. 3.2.

Kommunalbestyrelsen skal, hvert år i december måned til Informations- og forvaltningssystemet BOSSINF indberette det antal boliger/værelsesenheder/renoveringsbeløb, som kommunalbestyrelsen planlægger at meddele tilsagn til i det kommende finansår, jf. støttebekendtgørelsens § 5, stk. 1. Endvidere indberettes det antal boliger/værelsesenheder/renoveringsbeløb, som forventes påbegyndt/anvendt det kommende år. Derudover skal kommunalbestyrelsen, jf. støttebekendtgørelsens § 5, stk. 4, efter meddelelse fra amtsrådet indberette det antal almene amtskommunale ældreboliger, som kommunalbestyrelsen i medfør af § 115, stk. 4, i loven påtænker at give tilsagn til det følgende år.

Samtidig indberettes kommunens ønsker om støtte til forsøg efter lovens § 146, jf. støttebekendtgørelsens § 5, stk. 2. Såvel det ansøgte beløb som det antal lejligheder, forsøget vedrører, skal indberettes.

Endvidere skal kommunalbestyrelsen indberette det antal boligenheder (ældreboliger) i eksisterende og nyetablerede ældreboliger, som er knyttet til de servicearealer, som kommunalbestyrelsen påtænker at give tilsagn til det kommende år, jf. støttebekendtgørelsens § 5, stk. 3.

Bygge- og Boligstyrelsen vil som hidtil indkalde indberetninger og ønsker fra kommunerne ved en særlig skrivelse herom, som sædvanligvis udsendes medio november måned. De nærmere procedurer og tidsfrister for indberetningen vil fremgå af indkaldelsesskrivelsen.

Kommunalbestyrelsen skal i forbindelse med indberetning om forventede tilsagn til støttet lejeboligbyggeri meget nøje vurdere den lokale boligsituation og behovet for støttet byggeri. Kommunalbestyrelsen skal derfor løbende følge udlejningssituationen for såvel det nyopførte som det ældre, måske mindre attraktive støttede byggeri.

Er der udlejningsvanskeligheder i almene familieboliger, almene ungdomsboliger og almene ældreboliger samt ungdomsboliger tilhørende en selvejende institution og ældreboliger tilhørende en selvejende institution eller en pensionskasse, hvortil der er meddelt tilsagn om offentlig støtte efter den tidligere lov om boligbyggeri eller den tidligere lov om boliger for ældre og personer med handicap, vurderes årsagen hertil, og der må træffes beslutning om iværksættelse af foranstaltninger til nedbringelse af udlejningsvanskelighederne. Kommunalbestyrelsen må i den forbindelse overveje, om udlejningsvanskelighederne bør give anledning til ændringer i kommunens udbygningsplaner.

I tilfælde, hvor mere end 2 pct. af det samlede antal støttede boliger indenfor disse kategorier står tomme, og dette medfører lejetab for bebyggelserne, vil det ikke være muligt at give tilsagn til etablering af støttet byggeri.

  

  4.1. Ønsker om støtte til forsøg efter § 144 og § 146 i lov om  

       almene boliger m.v.  

Hvis en kommune ønsker at komme i betragtning ved tildeling af forsøgsmidler efter § 146 i loven skal dette jf. støttebekendtgørelsens § 11, stk. 3, indberettes til BOSSINF samtidig med de øvrige indberetninger. Der skal endvidere indsendes en uddybende skriftlig ansøgning herom til styrelsen. Såvel indberetningen som ansøgningen skal indeholde oplysning om antallet af boliger, som forsøget vedrører, og hvor mange forsøgsmidler der ansøges om. Ansøgningen bør af hensyn til styrelsens behandling indsendes samtidig med indberetningen.

Der kan ansøges om forsøgsmidler til projekter med almene familieboliger, almene ungdomsboliger og almene ældreboliger. Det er en betingelse for tilskud til projektet, at kommunalbestyrelsen endnu ikke har meddelt tilsagn om støtte til projektet efter de almindelige regler.

Forsøgsmidlerne er begrænsede til de midler, som er afsat hertil på de årlige finanslove.

Der henvises nærmere herom til afsnit 5.2. og til støttebekendtgørelsens kapitel 3.

5. Forsøg og udvikling af byggeteknisk karakter

Dette afsnit omhandler alene forsøg og udvikling af mere teknisk og udførelsesmæssig karakter, herunder byggeriets/byggeparternes organisations- og samarbejdsformer. Afsnittet omhandler således ikke muligheder for at foretage forsøg i relation til reglerne om udlejning, anvisning og øget beboerindflydelse.

  

  5.1. Forsøg med støttet byggeri af teknisk karakter i henhold til  

       § 144 i lov om almene boliger m.v.  

Projekter, der ikke kan gennemføres efter de almindelige bestemmelser i loven kan i et vist omfang gennemføres som forsøgsprojekter efter lovens § 144.

Decentraliseringen af støttesagsbehandlingen omfatter ikke kompetence til at godkende fravigelser fra reglerne i loven i medfør af § 144 i loven, jf. dog nedenfor under afsnit 5.1.1. - 5.1.3. ønsker om fravigelse af reglerne skal derfor, jf. støttebekendtgørelsens § 2, stk. 3, forelægges Bygge- og Boligstyrelsen til godkendelse.

Ansøgninger om fravigelse af reglerne i loven skal efter almindelig sagsbehandling fremsendes med kommunalbestyrelsens anbefaling til endelig godkendelse hos Bygge- og Boligstyrelsen. Ansøgningen fremsendes med en redegørelse for de særlige forhold, der gør, at projektet ønskes gennemført som forsøg. Ansøgninger vedrørende almene ældreboliger, hvor amtskommunen er bygherre, eller hvor amtsrådet tillader andre at være bygherre, fremsendes ligeledes gennem kommunalbestyrelsen med amtsrådets indstilling.

Projektet indberettes til BOSSINF samtidig med, at ansøgningen fremsendes til Bygge- og Boligstyrelsen.

Efter behandling af ansøgningen om tilladelse til forsøg meddeler Byggeog Boligstyrelsen, om projektet kan godkendes som forsøgsprojekt. Meddelelsen af godkendelse eller afslag sker skriftligt og via BOSSINF med angivelse af, hvilke retningslinier der eventuelt skal følges ved kommunalbestyrelsens eller amtsrådets videre behandling af projektet.

Når Bygge- og Boligstyrelsens godkendelse foreligger, giver kommunalbestyrelsen herefter tilsagn om støtte til projektet, jf. afsnit 12.2.

Kommunalbestyrelsen godkender efterfølgende - uden at dette forelægges Bygge- og Boligstyrelsen - byggeriets igangsætning, jf. afsnit 12.3., og byggeregnskabet, jf. afsnit 12.5., efter de retningslinier, der er angivet i styrelsens godkendelse af forsøgsprojektet.

  

  5.1.1. Ombygning af ejendomme, der har været anvendt til andet end  

         beboelse  

Det følger direkte af lovens § 115, at kommunalbestyrelsen kan give tilsagn til erhvervelse og til efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, der har været anvendt til andet end beboelse med henblik på anvendelse til alment boligbyggeri. Der kan f.eks. være tale om bygninger, der tidligere har været anvendt til hoteller, institutioner eller anden form for erhverv.

5.1.2. På- og tilbygninger

For eksisterende ejendomme tilhørende en afdeling af en almen boligorganisation kan kommunalbestyrelsen endvidere uden anvendelse af forsøgsbestemmelsen godkende på- og tilbygning af sådanne ejendomme. Såfremt der er tale om en afdeling indeholdende almene ældreboliger, der er opført med tilladelse fra amtsrådet, kan amtsrådet godkende på- og tilbygning af denne ejendom. Der kræves således ikke en godkendelse fra Bygge- og Boligstyrelsen i disse tilfælde.

5.1.3. Ombygning af ejendomme, der har været anvendt til beboelse

Har ejendommen derimod været anvendt til beboelse, kræves Bygge- og Boligstyrelsens godkendelse før ombygning til alment boligbyggeri, såfremt ombygningen ønskes gennemført med offentlig støtte. Dog kræver ombygning til almene ældreboliger ikke en godkendelse fra Bygge- og Boligstyrelsen. Dette gælder også ved ombygning af eksisterende ejendomme til almene ungdomsboliger, hvis der sker en tilvækst af boliger, jf. § 115, stk. 1, nr. 4 i loven.

Det er en forudsætning for, at der kan godkendes et ombygningsprojekt, at der er tale om en tilvækst af boliger, medmindre ombygningen sker for at tilvejebringe almene ældreboliger. Projekter, der alene har til hensigt at ombygge og renovere et eksisterende antal boliger, uden at der derved sker en tilvækst i antallet af boliger, kan ikke godkendes i medfør af lovens § 144, medmindre ombygningen sker for at tilvejebringe almene ældreboliger.

Er en ejendom i så ringe stand, at den ikke med rimelighed bør tillades anvendt til beboelse, vil ombygning kunne betragtes som tilvækst.

Om etablering af almene ungdomsboliger og almene ældreboliger ved ombygning henvises til afsnit 8.2. og 8.3.

For alle typer af ombygningsprojekter skal der foreligge en førsynsrapport, forinden kommunalbestyrelsen eller amtsrådet tager stilling til projektet, jf. støttebekendtgørelsens § 29, stk. 2.

5.2. Ansøgning om forsøgsmidler efter § 146 i lov om almene boliger m.v.

Der kan efter reglerne i støttebekendtgørelsens kapitel 3 hvert år ydes støtte i form af tilskud til opførelse af 600 boliger. Støtte kan ydes til samtlige former for almene boliger.

Heraf kan der efter ansøgning ydes tilskud til forsøg til 400 boliger i forbindelse med:

x Økologi.

x Arkitektur.

x Proces- og produktudvikling i byggeriet.

x Informationsteknologi i boligen/byggeriet.

x Nye bo- og boligformer.

x Boliger for særlige grupper.

x Udfyldningsprojekter i byfornyelse.

Der kan herudover hvert år ydes støtte til etablering af 200 almene boliger for hjemløse og andre vanskeligt stillede grupper.

Tilskuddet kan ydes til nedsættelse af anskaffelsessummen, den kommunale eller den amtskommunale grundkapital, eller til andre udgifter, der ikke normalt indgår i anskaffelsessummen, herunder forprojekter og udviklingsomkostninger.

Midlerne til begge former for forsøg afsættes på de årlige finanslove. Tilskuddet vil i gennemsnit svare til 1 pct. af anskaffelsessummen. Der kan derfor forekomme afslag på ansøgning om tilskud, når midlerne hertil er opbrugt, eller der kan blive tale om at yde et reduceret tilskud i forhold til den ansøgte støtte.

Støtte kan ydes enten til bygningsejeren, kommunen eller amtskommunen.

5.2.1. Behandling af ansøgning

Ansøgning indsendes til Bygge- og Boligstyrelsen. Bygningsejerens ansøgning fremsendes gennem kommunalbestyrelsen med dennes indstilling. Ansøgninger vedrørende de almene ældreboliger, hvor amtskommunen er bygherre, eller hvor amtsrådet tillader andre at være bygherre, fremsendes ligeledes gennem kommunalbestyrelsen med amtsrådets indstilling.

Ansøgningen bør om muligt, som beskrevet i afsnit 4.1., fremsendes samtidig med kommunalbestyrelsens indberetning om ønske om støtte til forsøg efter § 146 i loven Der kan endvidere fremsendes ansøgninger senere på året. Inden der meddeles tilsagn til projektet, skal det indberettes til BOSSINF og overføres til Bygge- og Boligstyrelsen til godkendelse.

5.2.2. Tilsagn om støtte

Bygge- og Boligstyrelsens tilsagn om støtte til forsøg gives skriftligt til kommunalbestyrelsen eller amtsrådet, med kopi til bygherre og en eventuel projektleder. Det vil af tilsagnet fremgå, hvilke vilkår og eventuelle frister, der gælder for det konkrete tilsagn. Der må påregnes stillet vilkår om, hvilke forsøgselementer, der skal afprøves i forsøget og krav til en afrapportering.

Før projektet endeligt godkendes af Bygge- og Boligstyrelsen via BOSSINF, indgås en skriftlig aftale mellem Bygge- og Boligstyrelsen og bygherre/projektleder, om forsøgets formål, realisering, tids- og budgetplan og formidling af forsøgsresultater m.v., herunder sammensætning af en eventuel følgegruppe. Aftalen udarbejdes på baggrund af en forhandling med bygherren/projektlederen om ansøgningen.

Når aftalen er underskrevet, sender projektlederen denne til Bygge- og Boligstyrelsen med kopi til kommunen og bygherren.

Bygge- og Boligstyrelsen giver herefter endeligt tilsagn om støtte til projektet med en godkendelse via BOSSINF. Kommunalbestyrelsen eller amtsrådet forestår herefter den øvrige støttesagsbehandling. Det er en forudsætning for godkendelse, at betingelserne i øvrigt i støttebekendtgørelsen, herunder planforholdene, er opfyldt.

5.2.3. Udbetaling af støtte

Udbetaling af støtte, der gives til at nedsætte anskaffelsessummen, udbetales som den sædvanlige støtte i forbindelse med boligernes finansiering, når byggeriet er færdigt.

Støtte, der gives til nedsættelse af den kommunale eller amtskommunale grundkapital, af udviklingsomkostninger m.v. eller til dækning af omkostninger ved forprojekter, kan udbetales under byggeriets gang, når udgifterne er dokumenteret i henhold til aftalen.

5.2.4. Evaluering af projektet

Efter forsøgets afslutning evalueres forsøget efter ansøgers forslag til evalueringsprogram og efter nærmere aftale med Bygge- og Boligstyrelsen, og der udarbejdes en rapport. Inden den endelige rapports færdiggørelse drøftes udkast til rapporten med Bygge- og Boligstyrelsen (og en eventuel følgegruppe).

Der kan i øvrigt henvises til Bygge- og Boligstyrelsens pjece om forsøgsbyggeri, hvoraf de nærmere betingelser og vilkår der skal opfyldes for, at projektet kan opnå støtte som forsøgsbyggeri, fremgår.

6. Finansiering

Pr. 1. januar 1997 er der sket en ændring af reglerne om finansiering af almene ungdomsboliger, herunder om beboerindskud i almene ungdomsboliger, idet reglerne om finansiering af anskaffelsessummen efter lov om almene boliger m.v. nu er ens for almene familieboliger, almene ungdomsboliger og almene ældreboliger.

2 pct. af anskaffelsessummen finansieres med beboerindskud, 7 pct. af anskaffelsessummen med kommunal grundkapital og 91 pct. finansieres med et realkreditlån.

For at opveje de huslejeforhøjelser, de ændrede finansieringsregler medfører for almene ungdomsboliger, kan kommunalbestyrelsen give tilsagn om et ungdomsboligbidrag til almene ungdomsboliger, jf. afsnit 6.5.

Ved finansiering af almene ældreboliger, der af amtsrådet eller efter tilladelse fra amtsrådet tilvejebringes med særligt henblik på at betjene personer med fysiske eller psykiske handicap, erstattes den kommunale grundkapital af amtskommunal grundkapital.

Bygherren (støttemodtageren) skal stå som debitor ved optagelse af lån til finansieringen af støttet byggeri. Det gælder både byggelån og realkreditlån. Ved byggeri tilhørende en almen boligorganisation er det afdelingen, der optræder som bygherre/støttemodtager/debitor.

For optagelse af lån i KommuneKredit til finansiering af kommunalt og amtskommunalt ejede almene ældreboliger gælder særlige bestemmelser.

6.1. Realkreditlån

Til alle boligtyper ydes samme form for realkreditlån, nemlig et indekslån (type IS), hvis restgæld bliver reguleret i takt med udviklingen i det almindelige prisniveau.

Til almene ældreboliger, hvor kommunen eller amtskommunen er bygherre, kan der ydes lån i KommuneKredit på vilkår svarende til et IS-lån.

Indekslån ydes som kontantlån. Dette indebærer, at realkreditinstituttet sælger den nødvendige obligationsmængde for at fremskaffe kontantlånet og herefter udbetaler provenuet til låntager. Til dækning af stiftelsesprovision foretages et mersalg af obligationer.

Indekslånet tilbagebetales til realkreditinstituttet med halvårlige ydelser, der forfalder juni og december. I det første halvår, hvor lånet optages, betales kun renter og bidrag på lånet, det vil sige, at første termin er afdragsfri. Låntager betaler første gang ydelse i lånets anden termin. Afdragsprocenten for indekslån udgør 1,4 pct. pr. termin.

Afdraget på lånet beregnes af indekslånets regulerede hovedstol. Reguleringen foretages på grundlag af udviklingen i nettoprisindekset (det af Danmarks Statistik offentliggjorte nettoprisindeks) eller timelønsindekset (det af Danmarks Statistik offentliggjorte timelønsindeks for industriens arbejdere).

Restgælden på lånene, der danner grundlag for beregningen af renterne, reguleres altid efter udviklingen i nettoprisindekset.

Den periode, der ligger til grund for reguleringen, er en 6 måneders periode, der er afsluttet ca. 1 år før, ydelsen skal betales.

Til lånene er knyttet en såkaldt reallønsklausul, der indebærer, at en stigning i nettoprisindekset medfører, at afdraget reguleres med 3/4 af stigningen i dette indeks. Hvis timelønsindekset for industriens arbejdere i samme periode er steget mindre, reguleres dog kun med 3/4 af stigningen i dette lønindeks. Ved fald i timelønsindekset, nedsættes afdragene, svarende til det fulde procentvise fald i timelønsindekset, uafhængigt af den samtidige udvikling i nettoprisindekset. Ved fald i nettoprisindekset samtidig med at timelønsindekset er uændret eller stigende, reguleres afdraget ikke.

Indekslån kan højst løbe i 50 år, hvorefter afdragsbetalingen ophører. Til finansiering af en eventuel restgæld kan der ydes indekslån type IS.

Ved en inflationstakt på f.eks. 5 pct. vil lånet være afdraget efter ca. 48 år.

Indekslånet kan ikke optages som forhåndslån. Se dog nærmere om etapevis udbetaling af lån under afsnit 6.7.2.

Det udmålte lån opgøres i mio. kr. med 3 decimaler. Afrunding foretages efter sædvanlige afrundingsregler, det vil sige, at der rundes nedad ved beløb under 500 kr. og opad ved beløb på 500 kr. og derover.

6.2. Beboerindskud

Til samtlige almene boliger betaler beboerne et indskud.

6.2.1. Betaling af beboerindskud

Som det fremgår af ovenstående, betaler beboerne i alle almene boliger et indskud på 2 pct. af den endelige anskaffelsessum.

Efter lov om individuel boligstøtte vil beboere, der opfylder lovens betingelser, kunne opnå støtte til betaling af beboerindskuddet i almene boliger.

Kan der ikke opnås støtte efter ovennævnte lov, må beboerne selv finansiere beboerindskuddet, eventuelt ved låneoptagelse.

Der er særlige gunstige regler om støtte til indskud til beboere på plejehjem eller i beskyttede boliger, der ombygges til almene ældreboliger, når beboere genhuses i almene ældreboliger, og til beboere, der visiteres fra plejehjem eller beskyttede boliger til almene ældreboliger. I disse tilfælde skal kommunen yde et beløb til dækning af indskuddet.

Til lejere, der bor i en udlejningsejendom, der ombygges til almene ældreboliger, kan der ydes et beløb til dækning af indskud efter lovens § 74, stk. 1, såfremt vedkommende vender tilbage til den ombyggede bolig.

Såfremt et beløb til indskud ydes efter lovens § 74, stk. 1-4, tilbagebetaler udlejer ved lejemålets ophør beløbet til kommunen eller amtskommunen med fradrag af eventuelle forpligtelser over for udlejeren og udgifter til kontraktmæssig istandsættelse.

Staten refunderer kommunens eller amtskommunens udgifter med 2/3, jf. § 74, stk. 5.

6.3. Kommunal eller amtskommunal grundkapital

Til samtlige almene boliger yder kommunalbestyrelsen et grundkapitallån på 7 pct. af anskaffelsessummen. Lånet er rente- og afdragsfrit i indtil 50 år efter ejendommens ibrugtagelse. Til almene ældreboliger, der af amtsrådet eller efter tilladelse fra amtsrådet tilvejebringes særligt med henblik på at betjene personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicap, yder amtskommunen et tilsvarende grundkapitallån.

Til sikkerhed for grundkapitallånet udstedes et pantebrev, som tinglyses på den faste ejendom. Pantebrevet tinglyses med prioritet efter realkreditlånet. Det tinglyste pantebrev, der ligger til sikkerhed for grundkapitallånet, respekterer herudover kun andre indestående stats- eller kommunelån.

Hvis kommunen eller amtskommunen er bygherre for almene ældreboliger, og der derfor er tale om en kommunalt eller amtskommunalt ejet ejendom, er der ikke krav om, at den kommunale eller amtskommunale grundkapital skal sikres ved panteret i ejendommen.

Grundkapitallånet udbetales af Landsbyggefonden, når bygherren er en almen boligorganisation. Dette gælder uanset, om boligorganisationen opfører almene familieboliger, almene ungdomsboliger eller almene ældreboliger. Landsbyggefonden anmoder kommunalbestyrelsen eller amtsrådet om indbetaling af grundkapitallånet, når der er sikkerhed for lånet, og der er dokumenteret forfaldne udgifter.

Landsbyggefonden udbetaler grundkapitallån, når der foreligger dokumentation for afholdte udgifter til grundkøb samt byggeriets projektering og udførelse. Det er endvidere en forudsætning, at projektet er indberettet til BOSSINF.

Er der ikke tinglyst et anmærkningsfrit pantebrev, når der dokumenteres afholdte udgifter, kan lånet udbetales, hvis boligorganisationen giver en tidsubestemt, uigenkaldelig garanti eller indeståelse for, at det udbetalte lån tilbagebetales, hvis der ikke kan tinglyses et pantebrev uden præjudicerende bemærkninger.

For almene ældreboliger, der ikke opføres af en almen boligorganisation, udbetaler kommunen eller amtskommunen grundkapitallånet til bygherren, når der foreligger et tinglyst anmærkningsfrit pantebrev.

Er der ikke tinglyst et anmærkningsfrit pantebrev, skal et pengeinstitut give samme garanti eller indeståelse, som er nævnt ovenfor for udbetaling af lån fra Landsbyggefonden.

6.4. Ydelsesstøtte

Den offentlige støtte består i, at staten og kommunerne/amtskommunerne betaler den del af ydelserne (renter, bidrag og afdrag), som ikke betales af beboerne. Den statslige og kommunale/amtskommunale støtte betales i princippet i hele lånets løbetid og kaldes ydelsesstøtte.

Ydelsesstøtten udgør forskellen mellem den fulde ydelse på realkreditlånet (der ydes som indekslån, jf. ovenfor) og beboernes (låntagers) betaling.

Beboernes betaling til samtlige almene boliger udgør 1,978 pct. pr. termin i pct. af den regulerede hovedstol.

Den kommunale eller amtskommunale støtte udgør 20 pct. af ydelsesstøtten på indekslånet, som betales til staten.

Støtten udbetales bagud i tilknytning til terminer på indekslånet. Støtten udbetales til det långivende realkreditinstitut af Hypotekbanken, der efterfølgende opkræver den kommunale eller amtskommunale andel af ydelsesstøtten hos kommunen eller amtskommunen.

6.5. Ungdomsboligbidrag

De pr. 1. januar 1997 ændrede finansieringsregler for almene ungdomsboliger medfører, at beboernes andel af ydelserne (renter, afdrag og bidrag) på indekslånet forhøjes, hvilket indebærer en lejeforhøjelse i almene ungdomsboliger, hvortil der gives tilsagn efter 31.12.1996. For at modvirke denne lejestigning kan kommunalbestyrelsen på statens vegne give tilsagn om ungdomsboligbidrag til almene ungdomsboliger, jf. lovens § 135. Ungdomsboligbidraget skal anvendes til en forholdsmæssig nedsættelse af lejen, se nærmere driftsvejledningens afsnit 17.1.

Det er en forudsætning for udbetaling af ungdomsboligbidraget, at ungdomsboligerne har modtaget tilsagn efter § 115, stk. 1, nr. 1-2 og 4, i loven, og at ungdomsboligerne bebos af den berettigede personkreds, dvs. unge under uddannelse eller andre unge med særligt behov for disse boliger.

Ungdomsboligbidraget udgør et fast beløb pr. tilskudsenhed, jf. støttebekendtgørelsens § 27, stk. 2. Beløbet reguleres årligt efter bestemmelserne i støttebekendtgørelsens § 27, stk. 2-3. Beregningen af tilskudsenheder fremgår af bilag 2 til støttebekendtgørelsen.

Kommunalbestyrelsen påser, at betingelserne for udbetaling af ungdomsboligbidraget er til stede.

Når ungdomsboligbidrag skal bortfalde f.eks., hvor almene ungdomsboliger udlejes til andre end den berettigede personkreds, er det boligorganisationens ansvar at give meddelelse herom til Hypotekbanken.

6.6. Kommunal eller amtskommunal garanti

For den del af realkreditlånet, der har sikkerhed ud over 65 pct. og op til den gældende lånegrænse, kan der ydes en kommunal garanti. For almene ældreboliger, der er opført med tilladelse fra amtsrådet, er det amtsrådet, der stiller denne garanti.

For kommunalt eller amtskommunalt ejede almene ældreboliger, hvor der optages lån i KommuneKredit, ydes der ingen garanti.

Garantierklæringen afgives over for det långivende realkreditinstitut.

Realkreditlånet kan ikke udbetales, før der foreligger en garantierklæring. Det er en forudsætning, at betingelserne for udbetaling af lån er opfyldte, jf. nedenfor under afsnit 6.7.

Garantien omfatter den til enhver tid sidste del af det ydede lån. Garantien omfatter endvidere forfaldne ikke betalte ydelser på lånene samt morarente og omkostninger.

Garantien udgør for samtlige almene boliger 28,6 procent af det ydede lån.

Garantien kan blive effektiv fra det tidspunkt, hvor lånet udbetales.

6.7. Udbetaling af realkreditlån og støtte

6.7.1. Udbetaling af lån

I kapitel 11 i støttebekendtgørelsen er fastsat regler for, hvornår realkreditlånet kan udbetales til alment boligbyggeri.

For at billiggøre finansieringen af byggeriet bør realkreditlånet hjemtages så tidligt som muligt. Hjemtagelsen af realkreditlånet indebærer, at byggelånet samtidig hermed nedbringes.

For samtlige almene boliger hjemtages realkreditlånet så tidligt som muligt. Lånet hjemtages senest, når sidste bolig er klar til indflytning. Hjemtagelsen skal ikke afvente godkendelsen af den endelige anskaffelsessum i forbindelse med byggeregnskabet. Der henvises til § 48 i støttebekendtgørelsen.

Lånet bør som udgangspunkt hjemtages på grundlag af den ved påbegyndelsen godkendte anskaffelsessum, medmindre bygherren, når byggeriet er færdigt, er klar over, at de afholdte dokumenterede udgifter vil være lavere end denne anskaffelsessum.

Den endelige finansiering af byggeriet sker samtidig med kommunalbestyrelsens eller amtsrådets godkendelse af den endelige anskaffelsessum efter byggeriets afslutning og meddelelse af eventuel ibrugtagningstilladelse.

Hjemtages et for stort realkreditlån i forhold til den anskaffelsessum, som kommunalbestyrelsen eller amtsrådet kan godkende, foreligger der en overfinansiering og indekslånet skal nedbringes med hele overfinansieringen. Udgør overfinansieringen mindre end 1 pct. af anskaffelsessummen, dog maksimalt 50.000 kr., skal der ikke ske en indfrielse af lånet, svarende til overfinansieringen. Der ydes ikke ydelsesstøtte til denne del af indekslånet, men kommunegarantien dækker det fulde lån.

Det er ikke muligt at dispensere fra disse regler. Der henvises til § 47, stk. 2 i støttebekendtgørelsen.

6.7.2. Etapevis udbetaling af lån

For samtlige almene boliger kan der ske en etapevis udbetaling af lånet, når hver enkelt etape udgør en funktionsdygtig enhed.

6.7.3. Udbetaling af ydelsesstøtte

Ydelsesstøtte udbetales for samtlige almene boliger i takt med hjemtagelsen af realkreditlånet. Støtten udbetales uanset om de pågældende boliger er udlejet og indflyttet, jf. § 50, stk. 1, i støttebekendtgørelsen.

Såfremt udbetalingen af støtte sker til et af bygherren anvist kontonummer i et realkreditinstitut for den pågældende afdeling, selvejende institution eller kommune/amtskommune, giver Hypotekbanken ikke en særskilt meddelelse til bygherren.

7. Anskaffelsessummens bestanddele

Den anskaffelsessum, som godkendes, består af grundudgifter, håndværkerudgifter og omkostninger. Det er kommunalbestyrelsen,der vurderer, om anskaffelsessummens enkelte bestanddele hver især er rimelige i forhold til byggeriets eller projektets udformning og indhold.

Ved almene ældreboliger, som agtes etableret af amtsrådet eller efter tilladelse fra amtsrådet til personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicap, er kompetencen vedrørende de forhold, der er omhandlet i dette afsnit tillagt amtsrådet.

Den samlede anskaffelsessum opgøres, inklusiv moms, i millioner kr. med tre decimaler, jf. støttebekendtgørelsens § 12, stk. 1. Afrundingen sker efter sædvanlige regler, det vil sige, at der rundes nedad ved beløb under 500 kr. og opad ved beløb på 500 kr. og derover.

7.1. Grundudgifter

I denne del af anskaffelsessummen indgår grundens købesum.

Ved tilsagn om støtte til byggeri på lejet grund, indgår der ikke grundudgifter. I denne situation skal der som udgangspunkt, ligesom ved fortætning på en ejendom, hvortil der allerede er ydet støtte til etablering, foretages en reduktion af rammebeløbet med 16 pct.

I den samlede grundudgift indgår endvidere udgifter til byggemodning, jordbundsundersøgelser, ekstrafundering og pilotering, fjernelse af forurenet jord, stikledninger til vand, el og kloak, anlæg af interne veje og andre interne arealer, renter af grundkøbesummen og skatter for grunden frem til byggeriets påbegyndelse mv.

Da problemet med forurenet jord er stadig oftere forekommende, må bygherren sikre, at der foreligger oplysninger om grundens beskaffenhed og tidligere anvendelse, og om der som følge heraf er tale om forurenet jord.

Er der risiko for, at jorden er forurenet, bør bygherren tage forbehold herom i forbindelse med salgsaftalen med henblik på at begrænse bygherrens udgifter til oprensning eller fjernelse af forurenet jord.

For at opnå en tilfredsstillende udformning og bygningskvalitet og for at undgå byggeskader bør det sikres, at grundkøbesummen ikke er højere, end at en tilstrækkelig del af anskaffelsessummen kan anvendes til håndværkerudgifter.

For ubebyggede grunde bør overdragelsessummen, inklusive sædvanlige modningsudgifter, tilslutningsudgifter m.v., som vejledende udgangspunkt ikke overstige 20 pct. af den samlede anskaffelsessum for projektet. Ved vejledende udgangspunkt forstås, at der vil kunne godkendes samlede udgifter, der ligger op til et par procentpoint over de anførte 20 pct.

For en bebygget grund gælder, at overdragelsessummen opgjort kontant ikke må overstige den af vurderingsrådet ansatte værdi.

Kommunale grunde/ejendomme skal sælges til markedspris, dvs. den højeste pris, der kan opnås i handel og vandel.

Såfremt grundkøbesummen overstiger de her anførte grænser, vil arealet/ejendommen som udgangspunkt ikke være egnet til etablering af støttet byggeri. Der henvises herom til støttebekendtgørelsens § 13.

7.2. Håndværkerudgifter

Håndværkerudgifterne skal være rimelige i forhold til den projekterede byggemåde, byggeriets udformning, boligernes størrelse, kvalitet og udstyr mv. Samtidig skal der være mulighed for at opføre byggeri i en forsvarlig kvalitet.

7.3. Omkostninger

Omkostningerne består af en række enkeltposter, hvis art og størrelse er bestemt af det enkelte byggeri og de øvrige anlægsudgifter herfor. For nogle af disse udgiftsposter gælder særlige maksimumsbeløb, fastsat i medfør af støttebekendtgørelsen. Det er op til den enkelte bygherre selv at indgå aftaler med leverandørerne af ydelserne. Der kan herunder indgås aftaler, som er lavere end de maksimale fastsatte beløb. For nogle udgiftsposter gælder særlige regler for størrelsen, som bygherren er uden indflydelse på, f.eks. stempelafgifter.

Arkitekt- og ingeniørydelser

Der er ikke fastsat begrænsninger i størrelsen af disse honorarer, men aftaler skal træffes i overensstemmelse med reglerne i »Almindelige bestemmelser for teknisk rådgivning og bistand«, ABR 89. Disse regler kan kun fraviges, når særlige forhold i det enkelte tilfælde kan begrunde det.

Byggesagshonorar

Byggesagshonoraret kan maksimalt medtages efter de regler, der er medtaget i bilag 1 til støttebekendtgørelsen.

En bygherre, der opfører alment boligbyggeri, kan ikke ud over dette byggesagshonorar beregne sig en særlig avance på byggeriet.

Udgifter til berigtigelse af overdragelsen af den ejendom, der indgår i byggesagen, skal afholdes af det for byggesagen gældende byggesagshonorar. Kun ved helt ekstraordinært komplicerede ejendomsoverdragelser kan kommunalbestyrelsen godkende, at ekstraudgifter udover sædvanligt honorar for berigtigelsen afholdes udenfor byggesagshonoraret.

Ved almene ældreboliger opført af kommuner eller amtskommuner kan der ligeledes beregnes byggesagshonorar.

For så vidt angår byggesagshonorar ved renovering af allerede eksisterende alment byggeri henvises til afsnit 7.1. i Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om drift af almene boliger m.v.

Byggesagshonoraret beregnes af anskaffelsessummen eksklusiv honorar, men inklusiv moms.

Byggelånsrenter

Som rimelige byggelånsrenter anses faktisk dokumenterede udgifter til byggelånsrenter, der som udgangspunkt maksimalt svarer til en forrentning af anskaffelsessummen i halvdelen af byggetiden til den rente (inkl. løbende provision), som et byggelån af den pågældende størrelse normalt vil kunne optages til i et pengeinstitut.

For alment byggeri skal den ovenfor nævnte anskaffelsessum fratrækkes et beløb svarende til grundkapitallånet.

Byggelånsrenterne løber tidligst fra tilsagnstidspunktet, dog kan udgifter, der normalt afholdes før tilsagn, forrentes fra ydelsens forfaldstidspunkt.

I tilfælde, hvor bygherren har været selvfinansierende, kan ovennævnte regel for rimelige byggelånsrenter anvendes tilsvarende. I disse tilfælde kan der tages udgangspunkt i den samme rentesats, som var gældende ved byggeriets påbegyndelse i hele byggeperiodens længde.

Det forekommer umiddelbart hensigtsmæssigt, at bygherren ved henvendelse til forskellige pengeinstitutter søger at opnå de for byggeriet laveste udgifter til byggelånsrenter og løbende provision. Kommunalbestyrelsen vil kunne stille krav herom.

Udtørringsudgifter

Som udgangspunkt udgør rimelige udtørringsudgifter 0,5 pct. af anskaffelsessummen. Kun helt særlige forhold bør kunne medføre, at der godkendes mere end dette, selvom der foreligger dokumentation herfor.

Gebyr til staten, kommunen og amtskommunen

Til dækning af statens administrationsudgifter ved den løbende udbetaling af støtte opkræves alment byggeri et gebyr på 2 promille af den endeligt godkendte anskaffelsessum eksklusiv gebyr - det såkaldte promillegebyr. Tilsvarende gælder ved renovering af almene ungdomsboliger og etablering af servicearealer, der etableres i umiddelbar tilknytning til ældreboliger.

Kommunalbestyrelsen eller amtsrådet kan opkræve et gebyr svarende til udgifterne ved kommunens/amtskommunens behandling af støttesagen. Indenfor disse grænser bestemmer kommunalbestyrelsen/amtsrådet selv gebyrets størrelse.

Reglerne om gebyr til staten, kommunalbestyrelsen og amtsrådet er fastsat i lovens § 107 og § 114 og støttebekendtgørelsens § 17.

Bidrag til Byggeskadefonden

Til dækning af Byggeskadefondens udgifter indbetales et bidrag på 1 pct. af den ved byggeriets påbegyndelse godkendte anskaffelsessum inklusiv bidrag. Byggeskadefonden, Studiestræde 50, 1554 København V, skal have bidraget i hænde senest på byggeriets afleveringstidspunkt.

Bidraget beregnes således:

  

 Samlet anskaffelsessum excl. bidrag  

 ----------------------------------- = Bidrag til Byggeskadefonden  

                  99  

Regneeksempel:

Anskaffelsessum excl. bidrag = 1.980.000 kr.

Bidrag = 0.020.000 kr.

Samlet endelig anskaffelsessum = 2.000.000 kr.

Som anført ovenfor, opgøres anskaffelsessummen i millioner kr. med 3 decimaler. Bidraget til Byggeskadefonden opgøres, jf. støttebekendtgørelsen § 12, stk. 6, ligeledes i millioner kr. med 3 decimaler.

For alle typer af alment byggeri påser kommunalbestyrelsen eller amtsrådet for de ældreboliger, der er opført af amtskommunen eller efter tilladelse fra amtsrådet, inden byggeregnskabets godkendelse, at bidrag og eventuelle renter til Byggeskadefonden er indbetalt rettidigt og beregnet korrekt.

Ved tilsagn efter lovens § 100 (renovering m.v. af ungdomsboliger) skal der ikke betales bidrag til Byggeskadefonden, fordi sådanne arbejder ikke er omfattet af fonden. Der afsættes i stedet for et beløb på 0,5 pct. af den anskaffelsessum, der senest er godkendt ved påbegyndelsen inklusiv beløbet til gennemførelsen af et 5-års eftersyn. De nærmere regler herom fremgår af § 15, stk. 2, i støttebekendtgørelsen. Tilsvarende gælder for selvejende ungdomsboliginstitutioner, med tilsagn før 1. juli 1986.

Der betales ikke bidrag til Byggeskadefonden for servicearealer.

7.4. Økologiske elementer

I det omfang der indgår økologiske elementer i byggeriet, der har til hensigt at opnå f.eks. ressourcebesparelser, mindre forurening eller forbedre indeklimaet, kan der være interesse i kommunerne for at deltage i en erfaringsformidling og udveksling af ønsker/ krav til byggerierne, som kan indgå i kommunernes vurdering af fremtidige projekter.

Det har været drøftet, om det indenfor det vejledende rammebeløb er muligt at opføre økologiske projekter. På denne baggrund er der skabt mulighed for, at kommunerne som led i deres sagsbehandling kan foretage en frivillig indberetning til BOSSINF for alle projekter med overskridelse af det vejledende rammebeløb. Oplysningerne forudsættes tilvejebragt af bygherren. Der er ligeledes mulighed for at foretage en frivillig indberetning til BOSSINF for øvrige projekter, hvor der ikke sker en overskridelse af rammebeløbet.

8. Støtteberettiget areal

Kommunalbestyrelsen kan ikke godkende fravigelser fra bestemmelserne om det støtteberettigede areal undtagen i de tilfælde, hvor der er tale om opførelse af almene familieboliger, der indrettes og udlejes til en husstand med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et medlem er stærkt bevægelseshæmmet.

Det støtteberettigede areal beregnes efter reglerne i bilag 2 til støttebekendtgørelsen. I tvivlstilfælde træffer kommunalbestyrelsen den endelige afgørelse.

Lokaler, der anvendes til ikke-beboelse, f.eks. kontorlokaler til ejendomsfunktionærer, vaskerier, birum (pulterrum) medregnes ikke i det støtteberettigede areal, men udgifterne skal medtages i anskaffelsessummen og holdes indenfor det vejledende rammebeløb, for at der kan ydes statslig ydelsesstøtte hertil.

8.1. Almene familieboliger

Almene familieboliger med offentlig støtte kan etableres ved:

x Nybyggeri.

x På- og tilbygning til almene boligafdelingers ejendomme.

x Erhvervelse og/eller ombygning af eksisterende ejendomme, som ikke anvendes til beboelse.

x Ombygning af almene ungdomsboliger, der i forbindelse med ombygningen mærkes som almene familieboliger.

x Ombygning af eksisterende ejendomme, når boligerne indrettes med henblik på udlejning til husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et medlem er stærkt bevægelseshæmmet, jf. § 109, stk. 3, i loven.

I den enkelte bebyggelse må boligernes gennemsnitlige støtteberettigede areal, jf. støttebekendtgørelsens § 20, stk. 1, som udgangspunkt ikke overstige 95 (m2). Kan byggeriet opføres med et højere gennemsnitligt areal end 95 (m2), kan kommunalbestyrelsen dog godkende dette, såfremt den af det vejledende rammebeløb betingede anskaffelsessum for et byggeri med et gennemsnitligt areal pr. bolig på 95 (m2) ikke overskrides. Det er dog en forudsætning, at ingen af boligerne får et areal, der er større end lovens maksimum på 110 (m2) pr. bolig.

Kommunalbestyrelsen kan, jf. § 109, stk. 3, i loven, tillade, at almene familieboliger opføres med bruttoetageareal større end 110 (m2), når boligerne opføres med henblik på udlejning til husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et medlem er stærkt bevægelseshæmmet. Disse familieboliger kan til forskel fra de øvrige familieboliger også etableres ved ombygning af eksisterende ejendomme, der anvendes til beboelse, herunder også beboelsesejendomme, der er opført med offentlig støtte.

Fælleslokaler

Til indretning af fælleslokaler (fælleshus) kan der, jf. støttebekendtgørelsens § 20, stk. 3, gives et tillæg på 3-6 pct. af boligarealet, afhængig af antallet af boliger i det konkrete projekt. Omkring den procentvise fordeling henvises nærmere til bilag 3 i støttebekendtgørelsen.

Det forudsættes, at fælleshuset indrettes med sædvanlige køkken- og toiletfaciliteter. Herudover stilles der ikke særlige krav til indretningen af fælleslokalet.

Et fælleshus kan opføres til betjening af flere etaper af det støttede byggeri. Opføres fælleshuset til betjening af flere etaper allerede fuldt ud i første etape, sker det for bygherrens egen risiko, for så vidt angår den del af fælleshuset, der skal indarbejdes i senere etaper. Bygherren kan i stedet vælge at afsætte midler til fælleshuset i første etape og herefter opføre fælleshuset på et senere tidspunkt.

Der kan etableres fælleshus fælles for både almene boliger, herunder almene familieboliger, almene ungdomsboliger og almene ældreboliger, og støttede private andelsboliger. Belåningen sker sammen med de pågældende boligbebyggelser. Det forudsætter dog, at fælleshuset, der udmatrikuleres særskilt og ikke belånes, ejes af en grundejerforening bestående af de støttede byggerier. Det er desuden en betingelse, at der på de enkelte ejendomme tinglyses en deklaration, der pålægger ejendommens ejer pligt til dels at være medlem af grundejerforeningen dels at bidrage til at afholde de nødvendige driftsudgifter, herunder til vedligeholdelse vedrørende fælleshuset. Deklarationen skal herudover indeholde et forbud mod pantsætning af fælleshuset.

Det er muligt at overføre boligareal med henblik på anvendelse til indretning af fællesareal enten for alle boliger eller eventuelt for et mindre antal boliger, som er placeret samlet i tilknytning til et fællesareal, (jf. nedenfor om individuelle bofællesskaber). Det er dog en betingelse for en sådan overførsel, at det samlede støtteberettigede areal ikke overstiger boligantallet gange det maksimale gennemsnitlige støtteberettigede areal på 95 (m2) tillagt 3-6 pct. afhængig af bebyggelsens boligantal. Når denne overførselsadgang anvendes fuldt ud, kan der ikke samtidig beregnes et tillæg for lavt lejlighedsgennemsnit, idet det gennemsnitlige boligareal medtages maksimalt. Overstiger det gennemsnitlige støtteberettigede boligareal med tillæg af overført andel af boligareal til fællesareal ikke de i bilag 3 til støttebekendtgørelsen opregnede arealgrænser, vil der dog kunne beregnes et tillæg for lavt lejlighedsgennemsnit.

  

 Eksempel:  

 20 boliger x 95 (m2).................................... = 1900 (m2)  

 + 5 pct. til fælleslokale .............................. =   95 (m2)  

 Samlet støtteberettiget areal .......................... = 1995 (m2)  

Individuelle bofællesskaber

Der er efter de gældende regler mulighed for at etablere såkaldte individuelle bofællesskaber, dvs. et antal selvstændige boliger med tilknyttet fællesarealer. De enkelte boliger i bofællesskabet afgiver en del af boligarealet til dette fællesareal, jf. ovenfor og betaler en husleje, der omfatter dette areal.

Hvis bofællesskabet indgår i en større bebyggelse, kan der således være tale om dels fællesareal for alle beboerne og dels særskilte fællesarealer for bofællesskabet. Det bemærkes, at udlejning af disse boliger bør tilrettelægges efter de særlige muligheder, der er for at fravige ventelisterne.

Garager/carporte

I håndværkerudgifterne indgår tillige eventuelle udgifter til opførelse af garager eller carporte, og udgifterne skal være indeholdt i anskaffelsessummen ved beregningen af det vejledende rammebeløb, jf. afsnit 9.

Udgifterne indgår ved beregningen af den kommunale grundkapital, og den kommunale garanti på realkreditlånet omfatter også sådanne udgifter. Derimod gives ikke ydelsesstøtte til den del af realkreditlånet, der finansierer udgifterne hertil.

Kommunalbestyrelsen skal indberette til BOSSINF, hvor stor en del af anskaffelsessummen, der vedrører garager/carporte. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 12, stk. 4.

8.2. Almene ungdomsboliger

Almene ungdomsboliger kan opføres som:

x Nybyggeri.

x På- og tilbygning til almene boligafdelingers ejendomme.

x Ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme, forudsat der sker en tilvækst af boliger.

Ved indretning af almene ungdomsboliger i en del af en eksisterende ejendom, der ikke hidtil har været anvendt til boligformål, f.eks. erhvervsbygninger eller bygninger, der har været anvendt til institutionsformål, er det en betingelse, at ungdomsboligerne efter opdelingen udgør en samlet ejerlejlighed.

Indrettes en eksisterende beboelsesejendom til almene ungdomsboliger, er det en betingelse, at der bl.a. sker en tilvækst af boliger. Reglerne herom er beskrevet i afsnit 5.1.3.

Det støtteberettigede bruttoetageareal i almene ungdomsboliger kan ikke overstige 50 (m2), jf. støttebekendtgørelsens § 21, stk. 1.

Kravene til boligens indretning og størrelse er jf. støttebekendgørelsens § 21, stk. 2 og 3, følgende:

  

 A. 1 værelsesenhed = 1 værelse (gulvareal) min. 12 (m2). Med  

                      kogeniche min. 15 (m2).  

 B. 1 1/2    -      = 1 værelse (gulvareal) min. 12 (m2) og 1 værelse  

                      på mellem 7 og 12 (m2).  

 C. 2        -      = 2 værelser, hver min. 12 (m2). Med kogeniche  

                      skal 1 værelse være min. 15 (m2).  

1 rums almene ungdomsboliger kan indrettes med eller uden selvstændigt bad/toilet og køkken/kogeniche.

1 1/2 og 2-rums ungdomsboliger skal have selvstændigt bad/toilet og køkken/kogeniche.

Indrettes ungdomsboliger uden selvstændigt bad/toilet og selvstændigt køkken/kogeniche, skal der indrettes fælles bad/toilet og fælles spisekøkken for brugerne. Eksempelvis må der regnes med fælles bad/toilet, der skal deles af helst 2 og højst 3 brugere og fælles spisekøkken for ca. 6 værelsesenheder.

Flerrumsboliger bør bebos enten af 2 personer, hvoraf den ene tilhører den berettigede personkreds, eller 1 person tilhørende den berettigede personkreds og 1 barn.

8.3. Almene ældreboliger

Ældreboliger kan opføres som:

x Nybyggeri.

x På- og tilbygning til almene boligafdelingers ejendomme.

x Ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende ejendomme.

Almene ældreboliger, der er opført af amtskommunen eller efter tilladelse fra amtsrådet efter § 115, stk. 4, i loven, kan opføres som:

x Nybyggeri.

x Ombygning eller erhvervelse med efterfølgende ombygning af eksisterende institutioner, som er etableret efter bistandslovens § 112.

I § 110 i loven og støttebekendtgørelsens § 22 er der fastsat nogle krav til indretning af almene ældreboliger. Der henvises endvidere til vejledningen om indretning af ældreboliger for fysisk plejekrævende m.fl., af januar 1997, som er udarbejdet i et samarbejde mellem Bygge- og Boligstyrelsen, Socialministeriet, Direktoratet for Arbejdstilsynet, Kommunernes Landsforening, Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune. Denne vejledning giver en detaljeret beskrivelse af de krav og behov, fysisk plejekrævende beboere og deres plejepersonale har til en ældrebolig.

Kommunalbestyrelsen og amtsrådet skal være opmærksom på, at arbejdsmiljølovgivningen overholdes, og at Arbejdstilsynet af hensyn til arbejdsmiljøet for det personale, som skal betjene særligt plejekrævende personer, kan fremsætte krav til indretningen af arbejdspladsen. Følger man ovennævnte vejledning om indretning af ældreboliger for fysisk plejekrævende m.fl., vil der imidlertid normalt ikke blive tale om yderligere krav fra Arbejdstilsynets side.

Ved ombygning af eksisterende ejendomme, herunder bl.a. af plejehjem, er det en forudsætning for den offentlige støtte, at der er tale om en gennemgribende ombygning, og at boligerne ved ombygningen bliver væsentligt bedre egnede for ældre og fysisk eller psykisk handicappede.

Alle ældreboliger skal efter § 110, stk. 2, i loven have eget bad/toilet.

Derudover stilles der i § 110, stk. 3, i loven krav om, at der fra den enkelte bolig skal kunne tilkaldes bistand. Det er overladt til kommunen at tage stilling til, på hvilken måde hjælpen skal kunne tilkaldes. Det forudsættes, at kommunen stiller krav om, at tilkaldemuligheden tilpasses beboernes behov. For de ældreboliger, der opføres af amtskommunen eller efter tilladelse fra amtsrådet, efter § 115, stk. 4, i loven, er det overladt til amtskommunen at tage stilling til, på hvilken måde hjælpen skal kunne tilkaldes.

Endelig stilles der i lovens § 110, stk. 4, krav om, at ældreboligens adgangsforhold skal være egnede for gangbesværede.

Boligerne udstyres med eget køkken, medmindre der efter § 110, stk. 2, 2. pkt., i loven dispenseres fra kravet om selvstændigt køkken. Såfremt boligerne indrettes uden selvstændigt køkken, skal det vejledende rammebeløb reduceres med 7 pct.

Selvom boligen indrettes uden køkken, har beboerne mulighed for at opnå boligydelse på samme måde som til de boliger, der indrettes med køkken.

Beregning af det støtteberettigede areal skal ske efter bilag 2 i støttebekendtgørelsen.

En del af ældreboligernes areal kan indrettes som fælles boligareal. Det fælles boligareal skal give beboerne mulighed for i fællesskab at foretage aktiviteter, som for den enkelte kunne være foregået inde i boligen.

Fælles boligareal kan eksempelvis være:

x Fælles opholdsarealer.

x Fælles spisekøkken.

x Toilet i forbindelse med fælles opholdsareal eller fælles spisekøkken.

x Hobbyrum for beboere.

x Fællesvaskeri for beboere.

x Gæsteværelse for beboere.

Beboerne betaler for fællesrummet som en del af den husleje, der betales for at benytte boligen. Det fælles boligareal er derfor forbeholdt ældreboligbebyggelsens beboere.:

9. Vejledende rammebeløb

I forbindelse med kommunalbestyrelsens meddelelse af tilsagn er rammebeløbet alene vejledende. Det vil sige, at kommunalbestyrelsen kan beslutte at meddele tilsagn om støtte, selvom den samlede anskaffelsessum (inklusiv moms) pr. (m2) pr. støtteberettiget tilskudsenhed eller pr. bolig, ligger ud over det vejledende rammebeløb.

Ved almene ældreboliger, som agtes etableret af amtsrådet eller efter tilladelse fra amtsrådet til personer med vidtgående fysiske eller psykiske handicap, er kompetencen og forpligtelsen vedrørende de forhold, der er omhandlet i dette afsnit, tillagt amtsrådet.

Det forhold, at der er fastsat et vejledende rammebeløb er således kun afgørende for beregningen af omfanget af den statslige ydelsesstøtte. Kommunalbestyrelsen kan godkende fravigelser fra alle bestemmelser vedrørende rammebeløbets størrelse og tillæg hertil eller reduktioner heri under forudsætning af, at kommunalbestyrelsen samtidig vedtager at yde den nødvendige ekstra ydelsesstøtte til byggeriet, jf. afsnit 9.2. og kapitel 6 i støttebekendtgørelsen.

Det vejledende rammebeløb fastsættes pr. kvartal. Af offentliggørelsen af rammebeløbet fremgår endvidere den løbende regulering af rammebeløbet, der eventuelt finder sted i kvartalet.

Elevatortillæg kan ydes til alle typer af almene boliger, jf. støttebekendtgørelsens § 25, stk. 2. Der kan ikke ydes elevatortillæg til servicearealer.

Det vejledende rammebeløb vil tillige hver den 1. i et kvartal blive indlagt i BOSSINF.

Opføres projektet på egen grund efter 1. januar 1996, medtages den reelle handelspris i handel og vandel for grunden i den samlede anskaffelsessum.

Dette gælder dog ikke, hvor der er tale om byggeri på lejet grund, eller hvor der er tale om byggeri ved fortætning dvs. de situationer, hvor der allerede er ydet støtte til grundudgifter, idet grundudgiften her ikke indgår i den samlede anskaffelsessum. I disse tilfælde skal der ske en reduktion af rammebeløbet. Det er overladt til kommunalbestyrelsen at vurdere, hvorvidt reduktionen for disse projekter bør være mindre end 16 pct. som følge af rimelige grundudgiftslignende udgifter, som f.eks. udgifter til terrænregulering, ekstrafundering, ekstra ledningsføring eller forstærkning af belægninger m.v. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 25, stk. 3.

Det bemærkes, at en løbende udgift til leje af grund betragtes som en driftsudgift.

For almene ældreboliger, der indrettes uden køkken reduceres rammebeløbet med 7 pct., jf. støttebekendtgørelsens § 28, stk. 2.

Af bilag 5 til støttebekendtgørelsen fremgår de tillæg pr. (m2) rammebeløbet til almene boliger kan forhøjes med ved lavere lejlighedsgennemsnit end 90 (m2).

9.1. Godkendelse af særlige udgifter

Som en del af det vejledende rammebeløbssystem kan der for alle boligtyper ud over rammebeløbet godkendes afholdt særlige udgifter, hvortil der ydes statslig ydelsesstøtte. Reglerne herom er omhandlet i § 26 i støttebekendtgørelsen.

Til udfyldningsprojekter i forbindelse med byfornyelse, der opfylder betingelserne i støttebekendtgørelsens § 26, stk. 1, kan der for alle boligtyper, inden byggeriets påbegyndelse, godkendes merudgifter inden for 10 pct. af den godkendte anskaffelsessum efter de i § 23, stk. 1, og § 25 i støttebekendtgørelsen fastsatte udgiftsrammer.

Tilsvarende kan der efter § 26, stk. 2 i støttebekendtgørelsen godkendes merudgifter til alternative energiforsyningsanlæg med indtil 10 pct. af den godkendte anskaffelsessum efter de i § 23, stk. 1, og § 25 i støttebekendtgørelsen fastsatte udgiftsrammer. Det er dog en forudsætning, at der er tale om anlæg, som ville kunne opnå tilskud efter Miljø- og Energiministeriets lovgivning. Opnås tilskud, skal tilskuddet modregnes i ovennævnte tillæg.

Ansøgning om forhøjelse må indsendes til kommunalbestyrelsen sammen med den øvrige støtteansøgning. De godkendte merudgifter skal dokumenteres ved aflæggelse af byggeregnskab.

9.2. Den del af den endelige anskaffelsessum, der kan ydes

statslig ydelsesstøtte til

Den statslige ydelsesstøtte ydes på grundlag af den anskaffelsessum, kommunalbestyrelsen godkender. Der vil dog maksimalt kunne ydes statslig ydelsesstøtte til den del af anskaffelsessummen, der svarer til det vejledende rammebeløb på tidspunktet for kommunalbestyrelsens godkendelse af anskaffelsessummen, inklusive de tillæg, der fremgår af støttebekendtgørelsens § 24.

Godkender kommunalbestyrelsen en anskaffelsessum, der ligger herudover, afholder kommunen, jf. støttebekendtgørelsens § 23, stk. 2, den fulde offentlige støtte hertil, dvs. såvel statens som kommunens andel af ydelsesstøtten.

Om lokaler, der anvendes til ikke-beboelse, henvises til afsnit 8.1. om garager/carporte og afsnit 3 om servicearealer.

Anskaffelsessummen opgøres på skæringsdagen , som er byggeriets overgang fra anlæg til drift, jf. støttebekendtgørelsens § 44, stk. 2. Skæringsdagen fastsættes som sidste boligs færdiggørelse med tillæg af højst 2 måneder til klargøring af udenomsarealerne.

I byggeregnskabet skal indgå samtlige udgifter vedrørende byggeriet.

Der ydes statslig ydelsesstøtte til visse rimelige, dokumenterede merudgifter, som godkendes af kommunalbestyrelsen. Merudgifterne beregnes i forhold til den anskaffelsessum, som kommunalbestyrelsen har godkendt ved byggeriets påbegyndelse, og som de vejledende rammebeløb gav mulighed for at godkende på dette tidspunkt. Der kan, jf. støttebekendtgørelsens § 24, godkendes merudgifter med indtil 2 pct. til:

x Uforudseelige udgifter. Ved uforudseelige udgifter forstås udgifter, som på ingen måde har kunnet forudses af bygherren ved byggeriets påbegyndelse. Udgifter, der er glemt, er ikke uforudseelige udgifter.

Og uden begrænsning til udgifter til:

x Vinterforanstaltninger og udtørring i helt ekstraordinære situationer.

x Regulering af den faste pris efter 12 måneder fra tilbudsdagen.

x Tilbudsgivers konkurs, betalingsstandsning eller lignende.

x Skatte- og afgiftsforhøjelser, herunder forhøjelse af energiafgifter, der ikke var kendt ved byggeriets påbegyndelse.

x Merudgifter til byggelånsrenter, som er forårsaget af, at byggelånsrenten siden byggelånets etablering i gennemsnit er steget med mere end 1 procentpoint.

Merudgifterne beregnes således:

x Den gennemsnitlige rente findes som et simpelt gennemsnit af rentesatsen på byggelånet den første bankdag i hver måned i byggelånsperioden.

x Den gennemsnitlige renteændring findes ved fra den gennemsnitlige rente, jf. nr. 1, at trække rentesatsen på byggelånet ved dets etablering.

Hvis den således beregnede gennemsnitlige rentestigning overstiger en tærskelværdi på 1 procentpoint, åbnes der adgang til at få godkendt merudgifter til byggelånsrenter ud over, hvad der kan rummes inden for den generelle ramme på 2 pct. Størrelsen af de merudgifter til byggelånsrenter, der kan godkendes, beregnes ved at gange de indbudgetterede udgifter til byggelånsrenter ifølge den endeligt godkendte anskaffelsessum inden byggeriets påbegyndelse med følgende brøk:

  

 gennemsnitlig rentestigning, jf. ovf. - 1 procentpoint  

 ------------------------------------------------------  

      rentesatsen på byggelånet ved dets etablering  

Nødvendige udgifter til attester, stempel, tinglysning eller promillegebyr/kommunalt/amtskommunalt gebyr, som følger af godkendte merudgifter i henhold til de ovenfor anførte punkter.

Bygherren skal fremlægge dokumentation for afholdte merudgifter. Det forudsættes endvidere, at merudgifterne ikke kan tilregnes en uhensigtsmæssig tilrettelæggelse af byggeriet. Er dette efter kommunalbestyrelsens opfattelse tilfældet, kan den efter en konkret vurdering kræve, at der sker en afkortning i den del af byggesagshonoraret eller andre honorarydelser, som indgår ved beregningen af den offentlige ydelsesstøtte, jf. støttebekendtgørelsens § 44, stk. 5, og afsnit 12.5.

Når der godkendes en eller flere af ovennævnte merudgifter, fremkommer en endelig anskaffelsessum.

Eventuelle indtægter f.eks. i form af leje eller boligafgift (der er forfalden, uanset om den er betalt), som ligger forud for skæringsdagen, fratrækkes byggeudgifterne, jf. støttebekendtgørelsens § 44, stk. 2.

Poster i byggeregnskabet, som helt eller delvist ikke kan godkendes medtaget under den del af anskaffelsessummen, hvortil der kan ydes statslig ydelsesstøtte, har kommunalbestyrelsen mulighed for at godkende alene med kommunal ydelsesstøtte.

For byggearbejder, der udføres med tilsagn efter lovens § 100 (renovering m.v. af ungdomsboliger) er der ikke fastsat rammebeløb. Byggeregnskabet fremsendes snarest muligt efter byggearbejdernes færdiggørelse. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 3, stk. 2, § 15, § 23, stk. 3, og § 44, stk. 2.

9.3. Godkendte fordyrende elementer

Som et led i decentraliseringen har kommunalbestyrelsen mulighed for at godkende udgifter ud over det vejledende rammebeløb. I det omfang der indgår fordyrende elementer i byggeriet, som gør, at rammebeløbet overskrides, kan der være interesse i kommunerne for at deltage i erfaringsformidling og udveksling af ønsker og krav til byggerierne, som kan indgå i kommunernes vurdering af fremtidige projekter. Som eksempler kan f. eks. nævnes lokalplanbindinger, der stiller fordyrende krav, bedre byggekvalitet, arkitektonisk bearbejdning af byggeriet, økologiske hensyn, lyddæmpende foranstaltninger, huludfyldning, forureningsudgifter m.v. Såfremt godkendte fordyrende elementer i projektet medfører overskridelser af det vejledende rammebeløb, kan kommunerne i deres sagsbehandling foretage en frivillig indberetning af årsagerne til overskridelserne til BOSSINF.

10. Byggeriets udformning m.v.

Det støttede byggeri skal have en tilfredsstillende udformning i planmæssig og teknisk henseende. Desuden skal boligerne udføres for det lavest mulige beløb under hensyntagen til kvalitet, udstyr og beliggenhed. Der skal opføres passende boliger for familier med børn, ældre og personer med handicap.

Med hensyn til byggeriets udformning i planmæssig og teknisk henseende henledes opmærksomheden på regeringens arkitekturpolitiske redegørelse fra 1994, hvori der peges på det offentliges betydelige medansvar for arkitekturens vilkår og udvikling i byggeriet. Der opfordres i redegørelsen derfor til, at der skabes god arkitektur, og at arkitektoniske kvaliteter fremmes i byggeriet.

På denne baggrund bør det sikres, at der skabes en høj arkitektonisk kvalitet i byggeriet, samt at der lægges vægt på byggeriets arkitektoniske fremtræden, når det gælder det enkelte byggeri, og når det gælder byggeriets forhold til eksisterende bebyggelser, bybilledet eller landskaber. Der bør ligeledes lægges vægt på, at der skabes gode muligheder for økologiske løsninger og for forsøgs- og udviklingsbyggerier, hvor arkitektoniske kvaliteter kan fremmes.

10.1. Forhold til byggelovgivningen

For nybyggeri og ombygninger som helhed gælder byggelovgivningen, herunder bestemmelserne i bygningsreglementet. Bygningsreglement for småhuse 1985 (BRS-85) gælder for enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse, gruppehuse og lignende. Bygningsreglement 1995 (BR-95) gælder for etageboligbyggeri herunder tofamiliehuse, det vil sige med vandret lejlighedsskel.

Kan et ombygningsprojekt ikke opfylde alle byggelovgivningens krav, må forholdene nærmere afklares med de kommunale bygningsmyndigheder.

Det er kommunalbestyrelsen som bygningsmyndighed, der i henhold til byggelovgivningen i det enkelte tilfælde må afgøre, om der kan dispenseres fra bygningsreglementets bestemmelser.

Bebyggelsens samlede bruttoetageareal beregnes i henhold til bygningsreglementet, (BR-95). Vedrørende beregning af bebyggelsens støtteberettigede areal henvises til bilag 2 til støttebekendtgørelsen. Kommunalbestyrelsen træffer den endelige afgørelse vedrørende beregning af det støtteberettigede areal.

I de tilfælde ældreboliger indrettes som bofællesskaber for demente, og der umiddelbart dertil knyttes servicearealer, kan kommunalbestyrelsen, efter en konkret vurdering og under forudsætning af, at den nødvendige sikkerhed i brandmæssig henseende kan anses for opfyldt, dispensere fra bygningsreglementets brandmæssige krav til byggeri i skel. Det er en forudsætning, at der sker en tinglysning heraf i henhold til byggelovens § 27.

10.1.1. Arealberegning ved individuel boligstøtte i henhold til boligstøtteloven

Det er boligens bruttoetageareal, der skal lægges til grund ved beregning af individuel boligstøtte. Beregningen foretages i medfør af Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 617 af 8. juli 1992 om beregning af bruttoetageareal i henhold til boligstøtteloven. Bekendtgørelsen er medtaget som bilag 1.

10.1.2. Elevator

Det er et krav i bygningsreglementet, at der i bygninger med 2 etager over stueplan installeres mindst en elevator, der kan betjene hver etage. Dette krav gælder også, når boligerne tilvejebringes ved ombygning af eksisterende beboelsesejendomme, jf. dog kapitel 4.2.1., stk. 5, i bygningsreglementet.

I medfør af kapitel 4.2.1., stk. 5, i bygningsreglementet kan kommunalbestyrelsen i særlige tilfælde meddele dispensation fra kravet om elevator, jf. kapitel 1.1, stk. 3, i bygningsreglementet, når ombygningsarbejder efter kommunalbestyrelsens skøn ellers ikke kan gennemføres uden indgribende ændringer i bebyggelsen.

Vedrørende elevatortillæg henvises til afsnit 9, jf. § 25, stk. 2, i støttebekendtgørelsen.

10.2. Førsynsrapport ved ombygning af eller tilbygning til en eksisterende bygning

I forbindelse med ombygning eller en tilbygning til en eksisterende ejendom, skal bygherren lade udføre et førsyn inden ansøgning om offentlig støtte til projektet. Dette fremgår af § 151, stk. 2, i loven. Kravet om førsynsrapport gælder for ombygnings- og tilbygningsprojekter, der efter gennemførelsen vil være omfattet af Byggeskadefonden.

En sagkyndig, der har byggeteknisk sagkundskab og erfaring fra byggepraksis, skal foretage førsynet og udarbejde en rapport, som indeholder en beskrivelse af den foretagne gennemgang af bygningen samt en opgørelse over eventuelt konstaterede skader eller tegn på skader. Rapporten skal endvidere indeholde en beskrivelse og vurdering af bygningens tilstand og egnethed for den påtænkte ombygning.

Den sagkyndige må ikke have medvirket ved den pågældende bygnings opførelse, drift eller vedligeholdelse og må heller ikke medvirke ved projektets gennemførelse.

Rapporten indsendes til kommunalbestyrelsens vurdering senest samtidig med indsendelse af ansøgning om offentlig støtte.

Kommunalbestyrelsen afgør på baggrund af en vurdering af rapporten, jf. støttebekendtgørelsens § 29, stk. 2, om bygningen er egnet til formålet. Skønner kommunalbestyrelsen ikke, at bygningen er egnet, kan projektet ikke gennemføres.

Reglerne om førsyn er nærmere uddybet i Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 477 af 1. juli 1987 om bygningsgennemgang (førsyn) ved ombygning af og tilbygning til en eksisterende bygning m.v. Bekendtgørelsen er medtaget som bilag 2.

Ved renovering af ungdomsboliger efter § 100, stk. 1, i loven skal der ligeledes fremlægges en rapport om bygningsgennemgangen (førsyn), jf. § 29, stk. 2, i støttebekendtgørelsen.

10.3. Boligsammensætningen

Ud fra en vurdering af det lokale boligbehov, tager kommunalbestyrelsen/amtsrådet stilling til boligsammensætning, etageareal og antallet af beboelsesrum for de enkelte projekter. Boligsituationen, herunder udlejningssituationen i kommunen, må nøje undersøges og indgå i kommunalbestyrelsens/amtsrådets vurdering af hvilke boligtyper og boligstørrelser, der er behov for.

For at undgå, at der sker udbygning af det støttede byggeri, som der ikke er efterspørgsel efter, og som giver sig udslag i udlejningsvanskeligheder, skal kommunalbestyrelsen/amtsrådet løbende følge udlejningssituationen og efterspørgslen efter boliger.

10.4. Erhvervsarealer

Ingen boligafdelinger kan indeholde erhvervsarealer, dvs. institutioner, butiks-, kontor- eller værkstedsarealer.

Ønskes der indrettet erhvervslokaler i forbindelse med bebyggelsen, skal der ske en ejerlejlighedsopdeling eller en matrikulær udstykning uanset erhvervsarealets størrelse. Ved ejerlejlighedsopdeling sker der en opdeling i en beboelsesejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, og en eller flere erhvervslejligheder, jf. afsnit 2.5.

Der kan, jf. støttebekendtgørelsens § 12, stk. 5, ikke ydes offentlig støtte til erhvervsarealer.

Til servicearealer efter § 5, stk. 3, i loven kan kommunalbestyrelsen på statens vegne yde et statsligt tilskud, jf. § 140, stk. 1, i loven. Vedrørende etablering af servicearealer henvises til afsnit 3.

Om lokaler, der anvendes til ikke-beboelse, f.eks. kontorlokaler for ejendomsfunktionærer henvises til afsnit 8.

11. Udbud, ansvar, kvalitetssikring, driftplaner, 5-års eftersyn og skadedækning

Bygge- og Boligstyrelsen har udover bekendtgørelser og cirkulærer i egen publikationsserie udgivet bl.a. følgende:

  

 1983 Bygherrevejledning.  

 1983 Udbud med supplement fra 1989.  

 1987 Basisbetonbeskrivelse for bygningskonstruktioner.  

 1987 Kvalitetssikring.  

 1989 Vejledning om udbudscirkulæret.  

 1990 Vejledning om 5-års eftersyn.  

 1990 Vejledning om bygningsdrift.  

 1990 Vejledning om EF's regler for udbud af offentlige bygge- og  

      anlægsarbejder.  

 1993 Pris og tid.  

 1993 Vejledning om tjenesteydelsesdirektivets anvendelse i Bygge-  

      og Anlægssektoren.  

 1993 Betænkning om ABT 93 (Almindelige Betingelser for  

      Totalentreprise).  

 1994 Vejledning om AB 92.  

 1995 Vejledning om vinterbyggeri.  

 1995 Vejledning om lov om begrænsning af skyldneres mulighed for at  

      deltage i offentlige udbudsforretninger.  

 1996 Vejledning om tjenesteydelsesdirektivets anvendelse i de  

      almennyttige boligselskaber.  

Disse publikationer uddyber nærmere de emner, der er omtalt i dette afsnit. Publikationerne kan købes hos Statens Information, Postboks 1103, 1009 København K, tlf. 33 37 92 28.

11.1. Entrepriseaftalen, rådgivningsaftalen og udbud

Som hovedregel skal alle arbejder udbydes i konkurrence efter Byggestyrelsens cirkulære af 14. april 1989 om udbud af bygge- og anlægsarbejder, som er medtaget som bilag 3. Dog gælder der særlige regler for underhåndsbud, som fremgår af cirkulærets § 4, nr. 4.

Kommunalbestyrelsen kan stille krav om, at en bestemt udbudsform ønskes anvendt. Dette indebærer, at kommunalbestyrelsen f.eks. kan stille krav om, at underhåndsbud ikke kan anvendes.

For entrepriseaftalen gælder, at AB som altovervejende hovedregel skal lægges til grund uden fravigelser . Der kan dog være særlige grunde til i konkrete og afgrænsede tilfælde at fravige enkelte af AB's bestemmelser, men der må her anlægges en restriktiv praksis.

Som eksempler på fravigelser, der efter omstændighederne kan være tilladelige, kan nævnes AB 92 § 1, stk. 6, om dansk som entrepriseforholdets sprog, § 3, stk. 5, om vedståelsesfristens længde og § 22, stk. 1, sidste pkt., jf. stk. 11, samt § 22, stk. 10, i det omfang der er tale om en kortvarig forlængelse - op til 5 arbejdsdage - af fristerne for bygherrens betaling på 15 arbejdsdage. Samtidig henledes opmærksomheden på bestemmelsen i AB § 1, stk. 3, hvoraf fremgår, at fravigelse af AB kun gælder, når det tydeligt og udtrykkeligt angives, på hvilke punkter fravigelse skal ske.

En form for fravigelse af AB består i en ombrydning af AB's systematik. Ombrydningen gør det erfaringsmæssigt vanskeligt for de bydende at skabe sig et samlet overblik over retstilstanden i forhold til AB og giver derfor usikkerhed ved prisfastsættelsen. Ombrydninger skal derfor undgås.

Udbudsmaterialet indeholder herudover ofte bestemmelser, der supplerer AB. Da AB er et sæt ret kortfattede og generelle bestemmelser, kan der i varierende tilfælde være behov for supplerende bestemmelser. Det kan også her være en fordel for parterne, såfremt der sker en standardisering af disse supplementer, f.eks. i form af fællesbetingelser for forskellige typer af arbejdsopgaver.

Det er dog væsentligt, at supplementer, som knytter sig til de enkelte AB-bestemmelser, indskrænkes mest muligt af hensyn til klarheden i udbudsmaterialet, og at supplementer ikke formuleres således, at de kan opfattes som fravigelser af AB's tekst.

Tilsvarende gælder »Almindelige betingelser for arbejder og leverancer i totalentreprise« (ABT 93).

For rådgiveraftalen gælder, at ABR som alt overvejende hovedregel lægges til grund uden fravigelser . Der kan dog være særlige grunde til i konkrete og afgrænsede tilfælde at fravige de enkelte af ABR's bestemmelser, men der må her anlægges en restriktiv praksis.

Endelig henledes opmærksomheden på EU's regler om udbud af offentlige byggeog anlægsarbejder, senest Rådets direktiv 93/37/ EØF. EU-reglerne finder anvendelse, når den anslåede værdi af et byggearbejde overstiger 5.289.883 ECU - ca. 40 millioner kr. - uden moms. Der henvises til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning fra 1990 om EF's regler for udbud af offentlige bygge- og anlægsarbejder. For tjenesteydelser gælder EU-reglerne om udbud af tjenesteydelser, når ydelsens værdi overstiger 211.595 ECU - ca. 1,6 millioner kr. Der henvises til Rådets direktiv 92/50/EØF og til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om tjenesteydelsesdirektivets anvendelse i byggeog anlægssektoren samt styrelsens vejledning om tjenesteydelsesdirektivets anvendelse i de almennyttige boligselskaber.

Det påhviler kommunalbestyrelsen at påse, at udbudsreglerne er overholdt. Det er således et vilkår for tilsagn om støtte, at bygherren benytter et særligt skema udarbejdet af Bygge- og Boligstyrelsen (Skema U - 1997) til kommunalbestyrelsens kontrol af udbudsreglernes overholdelse. Skema U - 1997 skal indsendes til kommunalbestyrelsen samtidig med bygherrens ansøgning om godkendelse af en endelig anskaffelsessum før byggeriets påbegyndelse.

Skema U - 1997 med tilhørende vejledning er medtaget som bilag 4 til denne vejledning.

11.1.1. Underhåndsbud

I ganske særlige tilfælde kan kommunalbestyrelsen godkende, at arbejderne ikke udbydes, og at der i stedet antages et underhåndsbud. Reglerne om underhåndsbud findes i kapitel 8 i støttebekendtgørelsen. Der er tale om en udtømmende beskrivelse af de tilfælde, hvor udbudscirkulærets § 4, nr. 4, kan fraviges.

Det er som hovedregel en betingelse for indhentelse af underhåndsbud, at alt arbejde, som den entreprenør - der får arbejdet overdraget på grundlag af et underhåndsbud - ikke selv udfører, bliver udbudt i underentrepriser i konkurrence (licitation). Det er endvidere en betingelse, at mindst 60 pct. af byggearbejderne (beregnet på grundlag af de anslåede samlede entreprenørudgifter) udbydes i sådanne underentrepriser. Denne hovedregel kan dog fraviges ved fortsættelsesarbejder efter støttebekendtgørelsens § 35, stk. 2.

Ved etablering af støttede boliger er der således typisk kun 3 tilfælde, hvor der kan blive tale om at godkende underhåndsbud, idet tilfældene i udbudscirkulærets § 4, nr. 1-3, kun helt undtagelsesvis vil kunne finde anvendelse ved opførelse af støttet byggeri. De 3 tilfælde, hvor underhåndsbud kan godkendes, er:

x Fortsættelsesarbejder, jf. støttebekendtgørelsens § 35, stk. 2.

x Forsøg, jf. støttebekendtgørelsens § 35, stk. 3.

x Større byggesager med særlige planlægningsopgaver m.v., jf. støttebekendtgørelsens § 35, stk. 4.

I forbindelse med tilsagn til renoveringsarbejder efter § 100 i loven, kan der herudover, jf. støttebekendtgørelsens § 35, stk. 5, være tale om at acceptere underhåndsbud ved udførelse af nødvendige arbejder, der ikke kan udsættes af sikkerhedsmæssige grunde.

For fortsættelsesarbejder gælder det særlige forhold, at en entreprenør, der allerede er i gang med f.eks. første etape af et byggeri, kan fortsætte, uden at arbejderne helt eller delvist udbydes i konkurrence.

Det er ikke nødvendigt, at der er tale om etaper af samme type støttet byggeri. Det fortsættende byggeri kan udføres som en anden boligtype, f.eks. kan støttede private andelsboliger afløses af almene boliger, hvis byggerierne har samme entreprenør. Det afgørende er, at byggepladsen ikke er forladt af den entreprenør, som er i gang med at udføre byggearbejderne. Dette skyldes, at der herved opnås den største besparelse ved etablering af byggeplads m.v.

Kommunalbestyrelsen kan ved fortsættelsesarbejder tillade, at samtlige arbejder udføres som underhåndsbud.

Ved forsøg , produktudvikling og udviklingsprojekter kan kommunalbestyrelsen tillade, at de byggearbejder, der indeholder elementer af forsøg eller produktudvikling udbydes i underhåndsbud. Kommunalbestyrelsen kan tillade underhåndsbud ved forsøg m.v., selv om der ikke ydes tilskud til projektet.

Har Bygge- og Boligstyrelsen givet tilsagn om tilskud til forsøg efter kapitel 3 i støttebekendtgørelsen, kan kommunalbestyrelsen godkende, at arbejderne ikke udbydes, og at der i stedet antages et underhåndsbud, jf. § 4, nr. 4, i udbudscirkulæret.

En betingelse for at styrelsen vil give tilsagn om tilskud til forsøg er, at der er tale om et betydeligt udviklingspotentiale, og at bygherren opfylder de krav, styrelsen i den konkrete sag har stillet til en afrapportering af forsøget, se nærmere afsnit 5.

Også arbejder i byggesager, hvor bygherren eller entreprenøren påtager sig helt særlige opgaver i forbindelse med planlægning og gennemførsel af byggeriet kan tillades gennemført med indhentning af underhåndsbud. Det kan til eksempel dreje sig om planlægning af nye byområder. Det skal understreges, at bestemmelsens anvendelse forudsætter, at entreprenøren kan godtgøre, at de påtagne arbejder indebærer en betydelig økonomisk risiko, og at byggeriets realisering beror på helt ekstraordinære planforhold, herunder afgørende usikkerheder om grundens fremtidige anvendelse.

Ved nødvendige arbejder , som ikke har kunnet udsættes af sikkerhedsmæssige grunde, vil det ofte være påkrævet, at disse udføres hurtigt og af håndværkere, som umiddelbart kan gå i gang hermed. Som eksempler herpå kan nævnes afværgeforanstaltninger som følge af nedstyrtningsfare, eller arbejder der skal hindre yderligere ødelæggelse af bygningsdele f.eks. ved vandindtrængen. Samtlige sådanne arbejder kan godkendes som underhåndsbud.

11.2. Fast pris og tid

For alle arbejder der udbydes i konkurrence gælder, at der ved indgåelse af entrepriseaftaler aftales en fast pris og tid efter Bygge- og Boligstyrelsens cirkulære nr. 174 af 10. oktober 1991 om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder. Dette cirkulære er medtaget som bilag 5.

Det vejledende rammebeløb forudsætter, at byggeriets anskaffelsessum er baseret på priser, der er faste i et år fra tilbudsdagen. Tilbudsdagen bør derfor ligge så tæt på byggeriets forventede påbegyndelse som muligt. Byggearbejderne må dog ikke påbegyndes, før kommunalbestyrelsens endelige godkendelse foreligger.

11.3. Vinterbyggeri

Udgifter til overenskomstmæssige vinterforanstaltninger skal være indeholdt i tilbudssummerne. Se nærmere herom i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 728 af 5. september 1995 om bygge- og anlægsarbejder i vinterperioden, der er medtaget som bilag 6.

Også udgifter til såkaldte »særlige vinterforanstaltninger« skal kunne indeholdes i den af rammebeløbet betingede anskaffelsessum.

Om godkendelse af dokumenterede merudgifter til vinterforanstaltninger i ganske særlige situationer henvises til afsnit 9.2.

11.4. Ansvar

For ansvarsforhold ved byggearbejderne gælder et 5-årigt entreprenøransvar for skjulte mangler, et 5-årigt teknikeransvar for skjulte fejl og forsømmelser og for leverandører en byggeleveranceklausul med 5-årigt ansvar for skjulte mangler.

Bygherren skal i entrepriseaftaler forpligte entreprenøren til at sikre, at byggeleveranceklausulen indgår i entreprenørens og dennes underentreprenørers aftaler om leverancer til entreprisens udførelse.

Ved bygherreleverancer påhviler det bygherren at få leveranceklausulen indføjet i leveranceaftalen.

11.5. Kvalitetssikring

For byggearbejderne gælder Byggestyrelsens cirkulære af 12. november 1986 om kvalitetssikring af byggearbejder, der er medtaget som bilag 7.

Bygherren skal ifølge cirkulæret sikre, at det færdige byggeri opnår den tilsigtede kvalitet ved at stille de nødvendige krav om kvalitetssikring til rådgivere og entreprenører.

Efter cirkulærets § 6 skal bygherren til sikring af kontraktsmæssige ydelser i form af en kontrolplan fastsætte nærmere bestemmelser om dokumentationen for de anvendte materialer, som entreprenørerne skal afgive under arbejdet og ved dettes afslutning.

Kravene til entreprenørerne skal fremgå af udbudsmaterialet. Dokumentationen skal have et sådant omfang, at den kan indgå i udarbejdelsen af driftsplaner.

11.6. Brug af beton

Byggestyrelsens cirkulære af 6. januar 1987 om brug af beton, der er medtaget som bilag 8, gælder for byggearbejderne.

Efter cirkulæret skal bygherren forpligte sine rådgivere og entreprenører til at lægge basisbetonbeskrivelsen (BBB) til grund ved projekteringen og udførelsen af betonarbejder.

BBB er et led i byggeriets kvalitetssikring. Beskrivelsen skal sikre forsvarlig holdbarhed i beton, der anvendes i byggeriet, hvad enten det sker i form af betonelementer, fabriksblandet beton eller beton fremstillet på byggepladsen.

11.7. Bygningsdrift

Som følge af indsatsen for at sikre byggeriet under opførelse gælder bestemmelserne i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 540 af 18. juli 1990 om bygningsdrift, der er medtaget som bilag 9.

Når byggeriet er afleveret, og der er gennemført afleverings- og overtagelsesforretning, må der antages at være tale om begrænsede former for svigt i byggeriet. Dette resultat følges op af nogle overordnede krav til driften af byggeriet.

Det afgørende er, at der udarbejdes planer for driften, og at disse planer efterleves af bygningsejeren.

11.8. 5-års eftersyn

De regler, der er omtalt ovenfor om ansvarsforhold ved byggearbejder, indebærer, at entreprenørers, leverandørers og rådgiveres ansvar som hovedregel udløber efter en 5-årig periode. Det betyder, at bygningsejeren ikke kan gøre ansvar gældende efter de 5 år.

Byggeskadefonden kan som hovedregel heller ikke efter ansvarsperiodens udløb gøre regres gældende overfor den ansvarlige.

For at sikre, at bygningen ikke lider af væsentlige skader inden ansvaret for skjulte fejl ophører, gennemføres et 5-års eftersyn efter reglerne i Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 541 af 18. juli 1990 om 5-års eftersyn, der er medtaget som bilag 10.

Renoveringsarbejder i ungdomsboliger med støtte efter lovens § 100 er ikke omfattet af Byggeskadefonden. Der skal derfor afsættes et beløb på 0,5 pct. af den ved påbegyndelsen godkendte anskaffelsessum til dækning af et 5-års eftersyn, jf. støttebekendtgørelsens § 15, stk. 2.

11.9. Skadedækning fra Byggeskadefonden

I Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 121 af 21. februar 1995 om skadedækning fra Byggeskadefonden, der er medtaget som bilag 11, fastsættes overordnede regler for fondens dækning af skader.

Byggeskadefonden er etableret som en forsikringslignende ordning. Dette indebærer, at en bygningsejer har et retskrav på dækning af indtil 95 pct. af udgifter til udbedring af byggeskader. Fonden dækker efter nærmere fastsatte regler, når bygningsejeren har løftet sin bevisbyrde for, at der foreligger en dækningsberettiget byggeskade. Dette gælder også, selvom skaden indtræder i den periode, hvor de ansvarlige parters ansvar fortsat løber. I disse tilfælde har Byggeskadefonden regres mod entreprenøren, leverandøren eller rådgiveren.

Efter AB 92 er mangelsafhjælpningsperioden 5 år. Inden for denne periode skal bygningsejeren først søge byggeskaden udbedret efter reglerne i AB 92. Tilsvarende skal bygningsejeren først søge at gøre ansvar gældende mod byggeriets øvrige parter, inden der rettes henvendelse om skadedækning til Byggeskadefonden.

Skadedækning omfatter ikke servicearealer, renovering af ungdomsboliger efter § 100 i loven eller renovering/ombygning, der udføres med støtte fra Landsbyggefonden efter lovens § 91, stk. 2.

12. Støtteprocedure

12.1. Almindelige bestemmelser

Kommunalbestyrelsen kan i forbindelse med sagsbehandlingen:

x Stille krav og fastsætte vilkår for tilsagn.

x Meddele støttetilsagn.

x Godkende byggeriet og dets anskaffelsessum inden igangsætning.

x Godkende den endelige anskaffelsessum på grundlag af byggeregnskabet.

For ældreboliger, der opføres af amtskommunen eller efter tilladelse fra amtsrådet efter § 115, stk. 4, i loven, er det amtsrådet, der i forbindelse med sagsbehandlingen kan:

x Stille krav og fastsætte vilkår for tilsagn.

x Godkende byggeriet og dets anskaffelsessum inden igangsætning.

x Godkende den endelige anskaffelsessum på grundlag af byggeregnskabet.

Det er dog kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ældreboliger skal etableres, der efter indstilling fra amtsrådet meddeler tilsagn til de ældreboliger, der skal opføres efter § 115, stk. 4, i loven, ligesom det er kommunalbestyrelsen, der foretager den administrative behandling af støttesagen i forbindelse med indberetningen/indtastningen til BOSSINF. Dette forudsætter et tæt samarbejde mellem amtskommunen og primærkommunen.

Bortset fra meddelelse af tilsagn og indberetning til BOSSINF er det for ældreboliger, hvortil der meddeles tilsagn efter § 115, stk. 4, i loven, amtskommunen eller amtsrådet der er tillagt de beføjelser, pligter m.v., som kommunen eller kommunalbestyrelsen har for de øvrige almene boliger. Det skal således, når der i det følgende står kommunen eller kommunalbestyrelsen læses som amtskommunen eller amtsrådet, når der er meddelt tilsagn efter § 115, stk. 4, i loven. Gør der sig noget særligt gældende for disse ældreboliger, vil det fremgå af teksten.

Det er kommunalbestyrelsen, der fører tilsyn med, at opførelse, finansiering og senere drift af boligerne sker i overensstemmelse med lov om almene boliger m.v. samt de bekendtgørelser, cirkulærer mv., der er udstedt i medfør heraf.

Det tilsyn, der udføres med byggeriets gennemførelse, fastsættes af kommunalbestyrelsen efter en konkret vurdering.

12.2. Ansøgning om støtte

Kommunalbestyrelsen meddeler tilsagn om offentlig støtte efter at have vurderet og taget stilling til de enkelte projekter. For ældreboliger, hvortil der meddeles tilsagn efter § 115, stk. 4, i loven, er det som ovenfor nævnt kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor ældreboligerne skal etableres, der meddeler tilsagn på vegne af amtsrådet.

Det er oplysningerne i ansøgningsmaterialet på tidspunktet for fremsendelse af ansøgningen, der danner grundlag for kommunalbestyrelsens stillingtagen til, om støtte kan ydes.

Bygherren må derfor være omhyggelig med udarbejdelse og tilvejebringelse af alle nødvendige oplysninger. Bygherren må på så tidligt et tidspunkt som muligt i planlægningsfasen søge kontakt med kommunen med henblik på at opnå kommunens tilkendegivelse af, om det påtænkte projekt i princippet kan godkendes.

12.2.1. Ansøgningsmateriale

Kommunalbestyrelsen skal ved behandling af støtteansøgningen påse og foretage en vurdering af, om projektet opfylder kravene for at opnå støtte efter gældende regler. Til brug for ansøgning om offentlig støtte udarbejder Bygge- og Boligstyrelsen særligt skemamateriale, som kan anvendes i forbindelse med kommunalbestyrelsens sagsbehandling.

Skemamaterialet kan efter udarbejdelsen købes hos Statens Information, Nørre Farimagsgade 65, Postboks 1103, 1364 København K, tlf. 33 37 92 28.

12.2.2. Særlige vilkår

Kommunen bør overveje, om den konkrete støttesag giver anledning til, at der stilles særlige vilkår.

ønsker kommunen, at der stilles sådanne særlige vilkår, skal de stilles på et så tidligt tidspunkt i støttesagens forløb som overhovedet muligt og senest samtidig med tilsagnet.

Dette skyldes, at en lang række af de vilkår, som kan komme på tale, enten er omkostningskrævende for bygherren eller på anden måde får indflydelse på det projekt, som bygherren skal forberede med henblik på en senere godkendelse. Adgangen til at stille sådanne særlige vilkår findes i § 30 i støttebekendtgørelsen.

På grundlag af denne bestemmelse kan stilles alle relevante vilkår, som ikke strider mod lov om almene boliger m.v., støttebekendtgørelsens eller de dertil knyttede cirkulærers ufravigelige indhold, eller lovgivningen i øvrigt. De stillede vilkår skal endvidere være i overensstemmelse med lokalplanen for området (den vedtagne eller den i forslag foreliggende).

Kommunen kan fravige de særlige vilkår, som den selv har stillet. Der kan dog ikke ske en fravigelse af bestemmelserne i støttebekendtgørelsen og i lov om almene boliger m.v., som er ufravigelige.

Kommunalbestyrelsen vurderer, hvorledes en hensigtsmæssig fordeling af byggearbejderne kan sikres ved at tilpasse tilsagnsgivningen til de lokale beskæftigelsesforhold på bygge- og anlægsområdet. Kommunalbestyrelsen bør i den forbindelse tilrettelægge tilsagnsgivningen, således at byggeriet så vidt muligt kan gennemføres som vinterbyggeri.

12.2.3. Tilsagn og vilkår

Kommunalbestyrelsen giver på statens vegne tilsagn om ydelsesstøtte. På egne vegne påtager kommunalbestyrelsen sig at yde et kommunalt grundkapitallån, en kommunal garanti og betale en del af ydelsesstøtten på de optagne indekslån.

Meddeler kommunalbestyrelsen på statens vegne tilsagn efter § 115, stk. 4, i loven, er det amtskommunen, der yder grundkapitallån, ligesom det er amtskommunen, der stiller garanti og betaler en del af ydelsesstøtten på de optagne indekslån.

Efter støttebekendtgørelsens kapitel 7 stilles der krav til indholdet af et tilsagn.

Kommunalbestyrelsen skal for at forpligte staten ved det afgivne tilsagn opfylde de bestemmelser, som fremgår af kapitel 7 i støttebekendtgørelsen.

Kommunen påser herefter, at støttevilkårene, som anført i kapitel 7 i støttebekendtgørelsen og i bestemmelserne i lov om almene boliger m.v., er overholdt. Støttebetingelserne er beskrevet i afsnit 2, 7, 8, 10 og 11 i denne vejledning.

Når dette er sket, skal kommunalbestyrelsen afgive et skriftligt tilsagn med vilkår.

Det er ligeledes kommunalbestyrelsen, der afgiver et skriftligt tilsagn til bygherren, når der meddeles tilsagn til ældreboliger efter § 115, stk. 4, i loven. Det er dog som ovenfor nævnt i afsnit 12.1. amtsrådet, der fastsætter vilkårene for tilsagnet.

Tilsagn skal indeholde oplysning om projektets bygherre, beliggenhed, antallet af boliger, størrelsen heraf (støtteberettiget areal), oplysning om størrelsen af grundudgifter, håndværkerudgifter og omkostninger. Tilsagnet skal ledsages af de vilkår, som fremgår af kapitel 7 i støttebekendtgørelsen.

Ved tilsagn til ældreboliger, hvor kommunen er bygherre, betragtes tilsagnet som afgivet, når kommunalbestyrelsen har godkendt hovedlinierne i projektet, herunder boligernes placering, antal boliger, om boligerne skal have selvstændigt køkken, den skønnede anskaffelsessum opdelt i grundudgifter, håndværkerudgifter og øvrige omkostninger. Endvidere skal kommunalbestyrelsen have taget stilling til byggetid og forventet igangsættelsestidspunkt.

Når ældreboliger opføres af amtskommunen eller efter tilladelse fra amtsrådet efter § 115, stk. 4, i loven, betragtes tilsagnet som afgivet, når kommunalbestyrelsen afgiver et skriftligt tilsagn med vilkår.

12.2.4. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen

Efter § 4 i støttebekendtgørelsen skal kommunalbestyrelsen samtidig med, at tilsagnet gives, indberette dette til BOSSINF. Samtidigheden er nødvendig af hensyn til den finanslovsmæssige kontrol, og for at der kan tilvejebringes den bedst mulige vurdering af de beskæftigelsesmæssige forhold inden for byggesektoren og af konjunkturudviklingen.

Ved tilsagn til ældreboliger efter § 115, stk. 4, i loven, skal amtsrådet meddele kommunen alle de oplysninger, der skal indberettes til BOSSINF, da det er kommunen, der foretager indberetningen til BOSSINF på vegne af amtskommunen, jf. afsnit 12.1.

Efter indberetning til BOSSINF kan Bygge- og Boligstyrelsen, Landsbyggefonden, Hypotekbanken, Byggeskadefonden og det långivende realkreditinstitut trække de nødvendige oplysninger. Kommunalbestyrelsen skal specielt være opmærksom på de konsekvenser, en manglende indberetning af et tilsagn har for støttesagen, idet udbetalingen af grundkapitalen, afgivelse af lånetilbud og afgivelse af garantierklæring sker på baggrund af de oplysninger, der er indberettet til BOSSINF, jf. støttebekendtgørelsens § 4, stk. 4-6.

12.3. Godkendelse af anskaffelsessum før påbegyndelse

På grundlag af oplysninger, der er på påbegyndelsestidspunktet, skema U 1997 og det øvrige materiale, som kommunalbestyrelsen har krævet, godkendes en anskaffelsessum før påbegyndelsen.

Oplysningerne skal, jf. støttebekendtgørelsens § 37, være modtaget senest 9 måneder efter tilsagnet. I modsat fald bortfalder tilsagnet. Denne tidsfrist kan ikke forlænges. BOSSINF kan 3 uger før udløbet af de 9 måneder udskrive en erindringsskrivelse til bygherren.

Kommunalbestyrelsen skal, jf. støttebekendtgørelsens § 38, stk. 1, ved godkendelse af en anskaffelsessum inden påbegyndelse af byggeriet påse, at betingelserne for at yde støtte og de stillede vilkår er opfyldte.

Til kontrol af udbudsreglernes overholdelse er udarbejdet det særlige skema U - 1997, som udfyldes af bygherren og indsendes til kommunalbestyrelsen samtidig med de øvrige oplysninger, kommunalbestyrelsen har forlangt.

Kommunalbestyrelsen meddeler skriftligt bygherren, at anskaffelsessummen før påbegyndelse er godkendt. Kommunalbestyrelsen fastsætter samtidig en frist for byggeriets påbegyndelse. Byggeriet må ikke igangsættes, før kommunalbestyrelsen har givet tilladelse hertil. Der henvises til reglerne i støttebekendtgørelsens § 39 og § 40.

Bygherren skal forud for byggeriets faktiske påbegyndelse give kommunalbestyrelsen meddelelse herom.

Støttebetingelserne er beskrevet i denne vejledning i kapitel 2, 7, 8, 10 og 11.

Ved renoveringsarbejder efter § 100 i loven vil godkendelse af anskaffelsessummen før påbegyndelse, der indebærer overskridelser med mere end 15 pct. i forhold til tilsagnsbeløbet, kræve en fornyet godkendelse af de beboerdemokratiske organer. Der henvises til støttebekendtgørelsens § 38, stk. 2.

12.3.1. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen

Når anskaffelsessummen før påbegyndelse er godkendt, skal der samtidig ske indberetning til BOSSINF. Indberetningen er en betingelsen for, at det långivende realkreditinstitut, Landsbyggefonden og Hypotekbanken kan medvirke i den fortsatte støtteprocedure.

For de ældreboliger, hvortil der er meddelt tilsagn efter § 115, stk. 4, i loven, skal amtsrådet samtidig med, at amtsrådet godkender anskaffelsessummen før påbegyndelsen give meddelelse til kommunen herom, således at kommunalbestyrelsen kan foretage indberetningen til BOSSINF.

12.4. Byggeriets igangsættelse og gennemførelse

Under byggeriets gennemførelse fører kommunalbestyrelsen tilsyn med, at vilkårene for støtten overholdes.

Kommunalbestyrelsen kan f.eks. kræve, at referater af byggemøder fremsendes til kommunen, eller lade byggeriet besigtige f.eks. af teknisk forvaltning.

Kommunalbestyrelsen kan, jf. støttebekendtgørelsens § 42, stk. 1, ikke i forbindelse med byggeriets gennemførelse stille betingelser, der medfører merudgifter. Særlige vilkår skal senest stilles samtidig med tilsagnet, og krav i forbindelse med igangsætningen senest samtidig med godkendelse af projektet og anskaffelsessummen inden byggeriets igangsætning.

Væsentlige projektændringer efter byggeriets igangsætning skal, jf. støttebekendtgørelsens § 42, stk. 1, godkendes af kommunalbestyrelsen. Ved renoveringsarbejder i ungdomsboliger vil en godkendelse som anført under afsnit 12.3. kunne forudsætte en fornyet forelæggelse for beboerne.

12.5. Byggeriets afslutning

12.5.1. Byggeregnskab

Kommunalbestyrelsen godkender på grundlag af oplysninger, som anført i byggeregnskabet og de af kommunalbestyrelsen forlangte bilag, et byggeregnskab over den endelige anskaffelsessum ved byggeriets afslutning.

Byggeregnskabet fremsendes til kommunalbestyrelsen senest 6 måneder efter skæringsdagen, jf. støttebekendtgørelsens § 44. For renoveringsarbejder fremsendes byggeregnskabet snarest muligt efter byggearbejdernes færdiggørelse. Kommunalbestyrelsen tager herefter stilling til, om regnskabet kan godkendes.

Byggeregnskaber skal, jf. støttebekendtgørelsens § 44, stk. 4, være underskrevet af den registrerede eller statsautoriserede revisor, som har revideret regnskabet. For kommunalt og amtskommunalt ejede almene ældreboliger gælder der særlige regler om anvendelse af den kommunale revision, jf. § 25, stk. 2, 3. pkt. i loven.

Ved revisors underskrift bekræftes ved aflæggelsen af byggeregnskabet, at der er afholdt udgifter svarende til regnskabets enkelte poster. Det er ikke tilstrækkeligt, at revisor bekræfter, at bygherrens beregning af posterne er i overensstemmelse med de gældende støtteregler. Det forudsættes, at revisor har foretaget en bilagsgennemgang i overensstemmelse med god regnskabsskik.

Bygherren skal på forlangende give kommunalbestyrelsen alle nødvendige oplysninger til belysning af bebyggelsens økonomiske forhold.

Kommunalbestyrelsen påser, at de stillede vilkår, herunder de særlige vilkår og krav, som kommunalbestyrelsen måtte have stillet for støtten, er overholdt.

Finder kommunalbestyrelsen, at byggeregnskabet opfylder kravene og vilkårene for offentlig støtte, godkender kommunalbestyrelsen det endelige byggeregnskab, herunder størrelsen af kommunalbestyrelsens lån, ydelsesstøtte og garanti.

Kommunalbestyrelsen kan godkende en højere anskaffelsessum end den, den statslige ydelsesstøtte bliver beregnet på grundlag af.

Kommunalbestyrelsen meddeler skriftligt bygherren, hvilken anskaffelsessum, der vil kunne godkendes, jf. støttebekendtgørelsens § 45.

For alle typer af almene boliger skal der, når byggeudgifterne er opgjort endeligt og den endelige finansiering er tilendebragt, ske en godkendelse af lejen ved ibrugtagelse. Der kan foretages en foreløbig godkendelse af denne leje. Lejen godkendes på grundlag af et driftsbudget.

12.5.2. Merudgifter

Merudgifter i forhold til den anskaffelsessum, kommunalbestyrelsen godkendte før byggeriets igangsætning, og som efter kommunalbestyrelsens vurdering skyldes en uhensigtsmæssig tilrettelæggelse af byggearbejderne, og merudgifter, som kunne eller burde have været forudset af bygherren på tidspunktet for igangsætning, kan ikke godkendes medtaget i byggeregnskabet.

Det er en forudsætning for godkendelse af uforudseelige udgifter, at udgifterne kan anses for at være uforudseelige for bygherren på igangsætningstidspunktet.

Merudgifter som følge af kritisable dispositioner eller udvist forsømmelse fra bestyrelsens eller bygherrens/forretningsførerens side vil kunne medføre erstatningsansvar efter de almindelige erstatningsretlige regler. Herudover vil byggesagshonoraret og/eller boligorganisationens frie egenkapital (arbejdskapitalen) efter en konkret vurdering kunne anvendes til dækning af udgiften.

Mindreudgifter i forhold til poster i den anskaffelsessum, der er godkendt ved byggeriets igangsætning, kan kompensere merudgifter for andre arbejder. Det er en forudsætning, at de pågældende arbejder er omfattet af tilsagnet.

12.5.3. Afsatte beløb

Kommunalbestyrelsen kan godkende, at beløb afsættes til senere afholdelse. Dokumentationen for afholdelse af de pågældende udgifter skal være indsendt til kommunalbestyrelsen senest 6 måneder efter byggeregnskabets godkendelse. Denne frist kan forlænges af kommunalbestyrelsen.

I det omfang afsatte beløb ikke anvendes eller ikke anvendes fuldt ud, eller såfremt dokumentation for beløbets afholdelse ikke foreligger, skal der ske en nedsættelse af anskaffelsessummen.

Når bygherren har dokumenteret, at de afsatte beløb er afholdt, kvitteres overfor bygherren. Reglerne om afsatte beløb er fastsat i støttebekendtgørelsens § 44, stk. 5.

12.5.4. Indberetning til Bygge- og Boligstyrelsen

Kommunalbestyrelsen skal, jf. støttebekendtgørelsens § 45 samtidig med byggeregnskabets godkendelse foretage en indberetning til BOSSINF.

For de ældreboliger, hvortil der er meddelt tilsagn efter § 115, stk. 4, i loven, skal amtsrådet samtidig med byggeregnskabets godkendelse give meddelelse til kommunen herom, således at kommunalbestyrelsen kan foretage indberetningen til BOSSINF.

Indeholder godkendelsen af byggeregnskabet afsatte beløb, foretages også en endelig indberetning til BOSSINF, når der foreligger dokumentation for de afsatte beløb.

13. Kommunalbestyrelsen eller amtsrådet er øverste administrative myndighed

Kommunalbestyrelsens eller amtsrådets afgørelser efter støttebekendtgørelsen kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed. Dette indebærer, at en eventuel prøvelse af kommunalbestyrelsens eller amtsrådets afgørelser må foretages af domstolene. Bygge- og Boligstyrelsen vil således ikke kunne ændre de afgørelser, som kommunalbestyrelsen eller amtsrådet har truffet. Der henvises til § 52 i støttebekendtgørelsen.

14. Overgangsregler

Loven om almene boliger m.v. indeholder ingen overgangsregler.

Kommunalbestyrelsens afgørelser vedrørende byggeri skal derfor - også efter lovens ikrafttrædelse den 1. januar 1997 - træffes på baggrund af de bestemmelser, som er eller var gældende på tidspunktet for støttetilsagnet.

Bygge- og Boligstyrelsen, den 27. december 1996

Rud Werborg

/ Vibeke Køie

Bilag 1

Bekendtgørelæseom beregning af boligens bruttoetageareal i henhold til boligstøtteloven

Bilag 2

Bekendtgørelse om bygningsgennemgang (førsyn) ved ombygning af og tilbygning til en eksisternde bygning m.v.

Bilag 3

Cirkulære om udbud af bygge- og anlægsarbejder

Bilag 4

Skema

Bilag 5

Cirkulære om pris og tid på bygge- og anlægsarbejder m.v.

Bilag 6

Bekendtgørelse om bygge- og anlægsarbejder i vinterperioden

Bilag 7

Cirkulære om kvalitetssikring af byggearbejder

Bilag 8

Cirkulære om brug af beton

  • (Basisbetonbeskrivelsen)

Bilag 9

Bekendtgørelse om bygningsdrift

Bilag 10

Bekendtgørelse om 5-års eftersyn

Bilag 11

Bekendtgørelse om skadedækning fra Byggeskadefonden

Bilag 12

Bekendtgørelse om støtte til almene boliger m.v.

Officielle noter

Ingen