Vejledning om udlejning af almene boliger
1. Forord
2. Indledning
3. Anvendelsesområdet
4. Generelt om udlejning
5. Almene familieboliger
5.1. Hovedprincip - ventelister
5.1.1. Almindelig venteliste
5.1.1.1. Fælles venteliste
5.1.2. Oprykningsventeliste
5.1.3. Gebyrer
5.2. Kommunal anvisning
5.2.1. Kommunalbestyrelsen træffer beslutning om anvisning
efter lov om almene boliger m.v. (1/4-reglen)
5.2.2. Kommunalbestyrelsen indgår aftale med
boligorganisationen om anvisning efter lov om
almene boliger m.v. (aftalereglen)
5.2.3. Udvidet kommunal anvisningsret af hensyn til
beboersammensætningen
5.2.4. Genhusning af husstande, hvis bolig skal rømmes
som følge af sanering, byfornyelse eller kondemnering
5.2.5. Uformel anvisning
5.3. Anvisning efter særlige sociale kriterier
5.3.1. Anvisning til hustande med stærkt bevægelses hæmmede
5.4. Kollektive bofællesskaber
5.5. Anvisning og udlejning til flygtninge
5.6. Fortrinsrettigheder for boligsøgende uden bolig
i boligorganisationen
5.6.1. Fortrinsret for husstande med børn
5.6.2. Fortrinsret for ældre og personer med handicap
5.7. Oprykningsret for boligsøgende med bolig i
organisationen
5.7.1. Fortrin efter skilsmisse m.v
5.8. Udlejningsvanskeligheder
6. Almene ungdomsboliger
6.1. Personkredsen
6.2. Kommunal anvisningsret m.v.
6.3. Fælles anvisning
6.4. Udlejningsvanskeligheder
6.5. Opsigelse
7. Almene ældreboliger
7.1. Anvisning af almene ældreboliger for ældre og
personer med handicap.
7.1.1. Almene ældreboliger tilhørende en almen
boligorganisation
7.1.2. Almene ældreboliger tilhørende en selvejende
institution
7.1.3. Almene ældreboliger tilhørende en kommune
7.1.4. Ejerens udøvelse af anvisningsretten
7.1.5. Personkredsen
7.1.6. Udlejningsvanskeligheder
7.2. Almene ældreboliger indrettet med henblik på at
betjene personer med vidtgående fysiske eller psykiske
handicap
7.3. Garantiforpligtelse m.v.
7.4. Opsigelse
7.5. Aflastningsboliger
7.6. Klageadgang
8. Afvisning
9. Fælles bestemmelser m.v.
9.1. Kommunal anvisning af ældreegnede boliger (flytning
over kommunegrænser)
9.2. Bytning
9.3. Fremleje
9.4. Øvrige rettigheder
9.4.1. Overgang af rettigheder
9.4.1.1. Overgang efter lejelovens regler
9.4.1.2. Overgang efter bekendtgørelsen
10. Tilsyn og kommunale godkendelses ordninger m.v.
10.1. Kommunalt tilsyn med udlejningen af almene boliger
10.1.1. Etablering af kommunal godkendelsesordning for
udlejning af almene familie- og almene ungdomsboliger
10.2. Kommunal godkendelse af udlejning af familie og
ungdomsboliger til flygtninge
10.3. Klage over kommunal afvisning
10.4. Udlejning til andet end beboelse
Bilag 1. Lov om almene boliger m.v. §§ 51-64
Bilag 2. Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 895 af
10. oktober 1996 om udlejning af almene boliger m.v.
Bilag 3. Lejelovens §§ 69-79
Bygge- og Boligstyrelsen, december 1996
Vejledning om udlejning af almene boliger m.v.
Tryk: J.H. Schultz Grafisk A/S, København
Oplag: 5.000
December 1996
ISBN 87-601-1398-7
Pris: kr. 100,- inkl. moms
Publikationen kan købes i boghandelen eller hos STATENS INFORMATION
Postboks 1103, 1009 København K
Tlf. 33 37 92 28
I. Forord
Denne vejledning er skrevet for at hjælpe boligorganisationerne og de
selvejende ældreboliginstitutioner i deres udlejningsvirksomhed. Yderligere
er formålet at hjælpe amtsråd, kommunalbestyrelser og kommunale/amtskommunale
forvaltninger med overvejelser om udlejning af almene ældreboliger samt
kommunal anvisning til almene boliger. Vejledningen kan bruges af
kommunalbestyrelserne og amtsrådene i forbindelse med deres tilsyn med de
almene boligorganisationer. Ligeledes vil de sociale ankenævn kunne anvende
dele af vejledningen.
Vejledningen vil også kunne anvendes af mange boligsøgende, selv om den
ikke er skrevet direkte for dem.Vejledningen afløser den hidtil gældende
vejledning om udlejning af almene boliger af oktober 1993 med tillæg af maj
1995.
2. Indledning
Baggrund Der gælder særlige regler for udlejning af almene
boliger. Dette skyldes den offentlige støtte, der er givet til alment
byggeri. Hensigten er, at det almene byggeri skal medvirke til at løse
samfundets boligsociale opgaver.
Reglerne Reglerne om udlejning og anvisning findes i lov nr. 374
af 22. maj 1996 om almene boliger m.v. §§ 51-64 (bilag 1) og i bekendtgørelse
nr. 895 af 10. oktober 1996 om udlejning af almene boliger m.v. (bilag 2).
Hvor der i denne vejledning henvises til bekendtgørelsen eller loven, menes
den nævnte bekendtgørelse eller lov.
Ved udlejning og anvisning af lette kollektivboliger, ungdoms- og
ældreboliger ejet af en selvejende institution samt ældreboliger ejet
af en pensionskasse, der har modtaget tilsagn om støtte før 1. januar
1997, og som ikke lader sig omdanne til almene boliger, finder de hidtil
gældende regler anvendelse.
Seneste ændringer Lov om almene boliger m.v., som trådte i kraft
den 1. januar 1997, medfører etablering af en støttet lejeboligtype, den
almene bolig. Den nye lov giver desuden mulighed for øget fleksibilitet ved
udlejning og anvisning af almene boliger.
Til erstatning af henholdsvis almennyttige boliger, ungdomsboliger,
ældreboliger og lette kollektivboliger indføres nu den almene bolig,
omfattende almene familieboliger, almene ungdomsboliger og almene
ældreboliger. Som en konsekvens af de harmoniserede regler, er almene
ældreboliger nu også omfattet af bekendtgørelsen, herunder almene
ældreboliger, der ejes af en selvejende institution, en kommune eller en
amtskommune.
Om omdannelse af boliger henvises til bekendtgørelse nr. 815 af 12.
september 1996 om omdannelse af almennyttige boligselskaber m.v. til almene
boligorganisationer med tilhørende vejledning fra september 1996 samt
bekendtgørelse om omdannelse af selvejende institutioner til almene
boligorganisationer med tilhørende vejledning.
De hidtil gældende udlejningsregler har været forskellige, afhængig af
boligtype. Reglerne har afspejlet de forskellige personkredse og behov, som
de enkelte boligtyper dækker. Selvom hensigten med de nye regler har været
videst mulig ensartethed i regelsættet, betyder hensynet til de forskellige
målgrupper, at de eksisterende forskelle i udlejningsreglerne i væsentligt
omfang opretholdes.
Som en væsentlig ændring gives der nu mulighed for at ændre anvendelsen af
de enkelte boliger, alt efter behovet i konkrete perioder, i modsætning til
de tidligere gældende regler, som indebar, at ungdoms- og ældreboliger alene
kunne udlejes til den berettigede personkreds.
Reglernes opbygning I modsætning til den tidligere gældende
boligbyggerilov, indeholder lov om almene boliger m.v. temmelig detaljerede
regler om udlejning og anvisning.
Dog vil de mest detaljerede regler fortsat være at finde ibekendtgørelsen,
som efter bemyndigelse er udsendt af Bygge- og Boligstyrelsen.
Bestemmelser om ventelisteprincippet findes i lovens § 51 og
bekendtgørelsens § 2.
Reglerne om kommunal anvisningsret og udlejning efter særlige sociale
kriterier findes i lovens §§ 59-64.Derimod indeholder bekendtgørelsen i
realiteten ingen bestemmelser om kommunalbestyrelsens anvisning og om
udlejning efter lokalt fastsatte kriterier.
Det kommunale tilsyn med udlejningen bygger på hovedreglen om tilsyn i
lovens § 164, og er udbygget i bekendtgørelsens kapitel 7.
Forholdet til andre love Anvendelsen af regelsættet skal ses i
sammenhæng med reglerne i lov om leje. Lejeloven gælder for det almene
byggeri, medmindre der er fastsat særlige regler i lov om almene boliger m.v.
eller i bekendtgørelser, udstedt med hjemmel i lov om almene boliger m.v.
Dette har betydning bl.a. ved fremleje, bytte og fortsættelse af lejemål ved
separation, skilsmisse og død. Bestemmelserne i lejelovens §§ 69-79 er
optaget i bilag 3.
Også reglerne i lov om individuel boligstøtte har i praksis i mange
tilfælde betydning ved udlejning af almene boliger.
Forholdet til ældre lejekontrakter Bestemmelserne om rettigheder
og begrænsninger m.v. gælder også for alle eksisterende lejeforhold, uanset
tidspunktet for lejeaftalens indgåelse.
Der kan dog i meget gamle lejeaftaler (de seneste af disse er fra
1950-erne) være anført særlige forhold om f.eks. arveret, som fortsat må
betragtes som gyldige ud fra almindelige aftaleretlige regler. Sådanne gamle
rettigheder skal i givet fald fremgå direkte af aftalen - lejekontrakten -
for at være gyldige. En henvisning til de daværende vedtægter er ikke
tilstrækkelig til at fravige de gældende regler. En videreførelse af særlige
overdragelsesrettigheder i den nye lejekontrakt kan ikke ske. I noglealmene
andelsboligorganisationer foretrækker man i lejekontrakter m.v. at betegne
udlejningen som en overdragelse, men i bekendtgørelsen og i denne vejledning
anvendes fortrinsvis udtrykket udlejning.
3. Anvendelsesområdet
Boliger Reglernes anvendelsesområde er almene familieboliger,
ungdomsboliger og ældreboliger, der tilhører en almen boligorganisation, jf.
bekendtgørelsens § 1, stk. 1, litra a. Det omfatter både boliger, som er
opført med offentlig støtte, og andre helårsboliger, som er opført af en
almen boligorganisation uden offentlig støtte, eller er købt af en almen
boligorganisation med henblik på udlejning.
Bekendtgørelsen omfatter desuden almene ældreboliger, der tilhører en
kommune, amtskommune eller selvejende institution, jf. bekendtgørelsens § 1,
stk. 1, litra b.
Bekendtgørelsens § 1 og § 15 finder herudover anvendelse på boliger efter
lov om byfornyelse og boligforbedring, som er særligt indrettet for ældre og
personer med handicap, jf. § 1, stk. 1, litra c, og § 1, stk. 6.
Undtagelser I bekendtgørelsens § 1, stk. 2-6, er opregnet nogle
boligtyper, der alligevel ikke fuldt ud er omfattet af bekendtgørelsen. Det
gælder visse blandede lejemål, hvor der ved samme aftale er udlejet såvel en
almen bolig som lokaler til andet end beboelse, enkeltværelser, der er mærket
som familieboliger, og funktionærboliger. Boliger, som kommunen har
anvisningsretten til, jf. afsnit 5.2, og boliger, der udlejes efter særlige
sociale kriterier, jf. afsnit 5.3, er omfattet af bekendtgørelsen med
undtagelse af visse bestemmelser.
Almene familieboliger Reglerne i bekendtgørelsens kapitel 3 og 4
gælder ikke for almene familieboliger.
Almene ungdomsboliger Reglerne i bekendtgørelsens kapitel 2 og 4
gælder ikke for ungdomsboliger.
Almene ældreboliger Reglerne i bekendtgørelsens kapitel 2 og 3
gælder ikke for ældreboliger.
Blandede lejemål Er der ved samme aftale udlejet en almen bolig og
lokaler, som anvendes til andet end beboelse, f.eks. en kiosk med bolig i
baglokalet, finder bekendtgørelsen ikke anvendelse. Det samme gælder ved rene
erhvervslejemål. Bekendtgørelsen finder dog anvendelse, når der ved samme
aftale er udlejet en almen bolig og en garage.
Enkeltværelser Enkeltværelser, der er mærket som familieboliger,
er ikke omfattet af udlejningsreglerne. Boligorganisationens bestyrelse bør
træffe beslutning om, hvordan udlejning af enkeltværelser uden eget køkken
skal ske. Enkeltværelser, der er mærket som almene ungdoms- eller
ældreboliger er omfattet af de samme regler som øvrige almene ungdoms- og
familieboliger.
Sommerhuse Eventuelle sommerhuse, anskaffet af boligorganisationen
til udlejning til beboere og personale, er ikke boliger i relation til
reglerne om udlejning.
Funktionærboliger Er det af væsentlig betydning - af hensyn til
driften af afdelingen og betjeningen af dens beboere - at en
ejendomsfunktionær bor i afdelingen, kan boligorganisationen udleje en
funktionærbolig til den pågældende uden om udlejningsreglerne. Der kan
derimod ikke ske fravigelse af reglerne ved udlejning til andre ansatte i
boligorganisationeneller afdelingen.
Opsigelse af en funktionærs lejemål i forbindelse med arbejdsforholdets
ophør efter lejelovens § 83, litra c, kan kun ske, når boligen ved
genudlejning skal benyttes af efterfølgeren. Er det ikke tilfældet, kan den
tidligere funktionær blive boende med samme rettigheder og forpligtelser som
alle andre beboere.
Af lejelovens § 83, litra c, jf. § 85, stk. 1, fremgår, at udlejeren uden
unødigt ophold skal tilbyde den afskedigede og opsagte funktionær at leje en
anden bolig i ejendommen (afdelingen), hvis der bliver en bolig ledig til
overtagelse senest 3 måneder efter fraflytningsdagen.
4. Generelt om udlejning
Bestyrelsens opgaver og ansvar Boligorganisationens/institutionens
bestyrelse varetager udlejningen af ledige boliger. Det indebærer, at
bestyrelsen har ansvaret for en forsvarlig tilrettelæggelse af
udlejningsadministrationen, og at det er bestyrelsens opgave at udstikke
retningslinier, hvor regelsættet giver valgmuligheder. Eksempelvis kan nævnes
boligorganisationernes mulighed for at udleje 3-rums boliger til par uden
børn, og give skilsmisseramte fortrinsret i en periode.
Bestyrelsens kompetence på udlejningsområdet kan brydes af organisationens
øverste myndighed. Der er således ikke noget i vejen for, at en
andelsboligorganisations generalforsamling træffer beslutninger om
udlejningsvirksomheden. Det skal dog understreges, at beslutninger, der er i
strid med lovgivningen, naturligvis ikke kan gennemføres. Det er bestyrelsens
ansvar i givet fald at hindre udlejning efter ulovlige kriterier.
Personligt bestyrelsesansvar Opstår der lejetab i en afdeling som
følge af boligorganisations-/ institutionsbestyrelsens ulovlige beslutninger
om udlejningen, kan bestyrelsesansvaret indebære, at bestyrelsesmedlemmerne
personligt gøres økonomisk ansvarlige for tabet. Som eksempel kan efter
styrelsens opfattelse nævnes indgåelse af aftale med kommunalbestyrelsen om,
at fraflytningstab ikke dækkes fuldt ud af kommunen efter bestemmelserne i
lovens § 59, stk. 1 og 2.
Iboligorganisationer/institutioner, der har antaget en forretningsfører,
kan bestyrelsen lade denne forestå udlejningen af de ledige boliger, men det
er fortsat bestyrelsens ansvar at påse, at administrator følger gældende
udlejningsregler.
Rollefordelingen mellem boligejer
og kommunalbestyrelse De muligheder, der ligger i udlejningsreglerne,
indebærer, at der kan være stor forskel på den overordnede udlejning mellem
de enkelte boligorganisationer og fra kommune til kommune. Men det ligger
fast, at tredeling af anvisningskompetencen i ventelisteanvisning, kommunal
anvisning og anvisning efter særlige sociale kriterier giver en klar
rollefordeling mellem boligorganisationen og kommunalbestyrelsen.
Udlejning efter venteliste skal således ske i boligorganisationen og må
ikke overlades til kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsens anvisning efter
lovens §59, stk. 1 og 2 , som indebærer kommunale økonomiske
garantier, skal ske i kommunen og må ikke overlades til andre. Udlejning
efter særlige sociale, lokalt fastsatte kriterier, jf. lovens § 60 ,
skal ske i boligorganisationen og må ikke overlades til kommunalbestyrelsen,
da der ikke her er kommunale garantier.
Kommunalbestyrelsen kan ikke giveboligorganisationen dispensation til at
fravige udlejningsreglerne.
Den udlejningsvirksomhed, der foregår i boligorganisationen, kan efter
almindelige regler og på bestyrelsens ansvar overlades til en
forretningsfører, f.eks. en almen forretningsførerorganisation eller en anden
almen boligorganisation.
Ingen fremlejeforhold Udlejning af boliger skal som hovedregel ske
direkte til de boligsøgende og ikke til andre (kommuner, institutioner eller
virksomheder), som kunne ønske dette med henblik på genudlejning, eventuelt
som tjenesteboliger, jf. bekendtgørelsens §1, stk. 7.
Der er dog visse undtagelser fra hovedreglen:
1. Hvor der etableres et kollektivt bofællesskab efter
reglerne i lovens § 51, stk. 2, kan den almene boligorganisation udleje
almene familieboliger til kommunalbestyrelsen eller amtsrådet til etablering
af bofællesskaber for lejere med særlige sociale behov.
2. Almene ældreboliger kan efter kommunalbestyrelsens
eller amtsrådets nærmere bestemmelse lejes af kommunen eller amtskommunen og
stilles tilrådighed for personer, der har brug for boligen som en midlertidig
aflastningsbolig, jf. lovens § 56.
Kontraktsformular Ved udlejningen skal anvendes en
lejekontraktsformular, som er autoriseret af Bygge- og Boligstyrelsen.
Almene andelsboligforenin-ger i byfornyede ejendomme Almene
andelsboligforeninger, der oprettes i medfør af byfornyelsesloven, skal i
henhold til § 1, stk. 3, i bekendtgørelse nr. 935 af 28. oktober 1996 om
drift af almene boliger overlade anvisningen af boliger enten til kommunen
eller til en almen boligorganisation i kommunen.
Almene ældreboliger, tilhørende en kommune eller amtskommune Ved
udlejning af kommunale eller amtkommunale almene ældreboliger, er det
kommunalbestyrelsen/amtsrådet, der har ansvaret for en forsvarlig
tilrettelæggelse af udlejnings- og anvisningsprocedurer. jf. lovens § 54,
stk. 1, og afsnit 7.
Det ovenfor anførte om fremlejeforhold, og kontraktsformularer gælder
tilsvarende for kommunale og amtskommunale almene ældreboliger.
5. Almene familieboliger
5.1. Hovedprincip - venteliste
Almene familieboliger udlejes efter ventelister, jf. lovens § 51, stk. 1.
Reglerne herom fremgår af bekendtgørelsens kapitel 2 og 5.
Venteliste/oprykningsventeliste Der skal i alle boligorganisationer
være oprettet 2 ventelister, uanset om boligorganisationen er organiseret som
en selvejende boligorganisation, en boligorganisation med indbetalt
garantikapital, eller som en andelsboligorganisation. Den ene venteliste
betegnes som boligorganisationens venteliste, d.v.s. den almindelige
venteliste, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 1. Den anden venteliste er en
særlig venteliste, som betegnes oprykningsventelisten, jf. bekendtgørelsens §
2, stk. 2. De 2 ventelister har i princippet intet med hinanden at gøre,
selvom bestemmelserne om deres administration stort set er ens.
Specielt for andelsboligorganisationernes vedkommende bemærkes, at
ventelisten og oprykningsventelisten ikke er det samme som
medlemsfortegnelsen.
Tilrettelæggelse af ventelister Det er boligorganisationen og ikke
kommunalbestyrelsen, der fører ventelisterne. Udlejning af ledige boliger kan
derfor ikke ske hos den kommunale forvaltning. Der er dog intet til hinder
for, at bl.a. kommunen udleverer ansøgningsblanketter fra boligorganisationen
til boligsøgende.
Der er ikke stillet nogen krav om, hvordan administrationen nærmere skal
foregå, idet det overlades til den enkelte boligorganisations bestyrelse selv
at træffe beslutning om, hvilke fremgangsmåder man vil følge.
Ventelisten må i princippet ikke samkøres med oprykningsventelisten, der
er en selvstændig liste uden sammenfaldende anciennitetsregler. Kan det
sikres, at der er en klar adskillelse mellem de to lister - så man f.eks. til
brug for besvarelse af forespørgsler fra boligsøgende eller til brug for
tilsynsmyndigheden kan udskrive listerne hver for sig - er der dog ikke noget
til hinder for en samkøring.
Personlig ventelisteplads Det er enkeltpersoner, der optages på en
venteliste.
Pladsen på ventelisten kan ikke overdrages til en anden, heller ikke til
den boligsøgendes ægtefælle ved separation eller skilsmisse. Kun ved den
boligsøgendes død overgår ventelistepladsen til efterladt ægtefælle eller en
hermed sidestillet person. Dog kan pladsen på ventelisten ligeledes
overdrages til en ægtefælle eller hermed sidestillet person, hvis en
boligsøgende på grund af alder eller sygdom flytter til et plejehjem, en
almen ældrebolig eller lignende. Det følger af §§ 19-20 i bekendtgørelsen. Se
nærmere herom i afsnit 9.4.
Hvis f.eks. et ægtepar ønsker at sikre sig plads på en venteliste - også
selv om ægteskabet måtte blive opløst - må begge personer lade sig skrive op.
Undtagelser Ventelisteprincippet brydes i følgende tilfælde:
1. Boliger, som stilles til rådighed for
kommunalbestyrelsen, jf. § 59, stk. 1-2, i loven og afsnit 5.2.
2. Boliger, der udlejes til kollektive bofællesskaber,
jf. § 51, stk. 2 og 3 i loven og afsnit 5.4.
3. Boliger, som ved tilsagnet om offentlig støtte
tidligere har været forbeholdt udlejning til ældre og personer med handicap,
såfremt kommmunalbestyrelsen har truffet beslutning herom, jf. § 51, stk. 4 i
loven og afsnit 5.6.2.
4. Boliger, der udlejes af boligorganisationen efter
lokalt fastsatte, sociale kriterier, jf. lovens § 60, og afsnit 5.3.
5. Boliger, der udlejes til fortrinsberettigede på den
særlige oprykningsventeliste, jf. bekendtgørelsens §§ 7- 9 og afsnit 5.7.
Registerlovgivningen Boligorganisationernes ventelister er
omfattet af reglerne i lov om private registre. Der kan kun afkræves de
personlige oplysninger fra de boligsøgende, som er nødvendige i relation til
udlejningsbestemmelserne. Det vil sige oplysninger om navn, fødselsdato,
adresse, telefonnummer, husstandsstørrelse og børneantal inkl. disses alder.
Yderligere kan kræves nærmere oplysninger om eventuelle handicappede personer
og bevægelseshæmmede ældre i husstanden.
Personnumre må ikke kræves, ligesom der ikke i
ansøgnings/optagelsesskemaer må være rubrikker til frivillig opgivelse af
personnummer.
Registertilsynet har dog tilkendegivet, at der i forbindelse med
lejekontraktens underskrivelse kan ske en registrering af et personnummer,
som af kommunen er anvendt som journalnummer i forbindelse med kommunens
behandling af sager om støtte efter lov om individuel boligstøtte. Kun
personnumre, som er videregivet af kommunen til boligorganisationen, må
registreres. Personnumre på andre husstandsmedlemmer eller beboere i boligen
må ikke registreres.
5.1.1. Almindelig venteliste
Boligorganisationens ledige familieboliger skal udlejes til de
boligsøgende, der i længst tid har været optaget på en venteliste, jf. lovens
§ 51, stk. 1 og bekendtgørelsens § 2, stk. 1.
Kriterier for optagelse Kun personer, der er fyldt 15 år, skal
efter anmodning kunne optages på venteliste. Der stilles således ingen krav
om, at den pågældende har bopæl i Danmark, eller f.eks. på
optagelsestidspunktet kan bevise at have hjemmeboende børn.
På overtagelsesdatoen - det vil sige den dag, fra hvilken lejeren efter
lejekontrakten disponerer over boligen - skal den boligsøgendes husstand
selvfølgelig opfylde betingelserne i bekendtgørelsen om husstandens størrelse
og sammensætning. Der skal betales et gebyr ved optagelse på ventelisten og i
forbindelse med den årlige ajourføring, jf. afsnit 5.1.3.
Afvisning fra venteliste Specielt for almene
andelsboligorganisationer gælder, at optagelse på ventelisten forudsætter
medlemskab, jf. bekendtgørelsens § 3, stk. 5. Er et medlem blevet udelukket
fra andelsboligorganisationenpå grund af væsentlig misligholdelse af
medlemsforpligtelserne, kan den pågældende derfor ikke optages på
ventelisten.
En selvejende boligorganisation eller en garantiorganisation kan derimod
ikke nægte at optage en boligsøgende på ventelisten med den begrundelse, at
den pågældende tidligere har givet anledning til problemer.
Boligorganisationen kan derimod under ganske særlige omstændigheder nægte at
udleje en bolig til den pågældende, selv om han/hun står øverst på
ventelisten. Se nærmere herom i afsnit 8.
Foreligger der - på tidspunktet for den boligsøgendes anmodning om
optagelse på ventelisten - en situation, hvor boligorganisationen finder det
berettiget at afvise udlejning, bør dette meddeles den boligsøgende. Samtidig
bør det oplyses, hvad der skal til, før den pågældende igen vil kunne få
bolig i boligorganisationen (f.eks. betaling af gæld til
boligorganisationen). Herved sikres afklarede forhold mellem parterne, og det
kan undgås, at en boligsøgende i uberettiget forventning i årevis indbetaler
gebyrer for at stå på venteliste.
Det skal i denne forbindelse bemærkes, at der ikke er forskel på de
tilfælde, hvor en boligorganisation kan nægte at leje ud til den
boligsøgende, jf. afsnit 8 og de tilfælde, hvor en andelsboligorganisation
kan fratage den pågældende medlemskabet. Heraf følger, at en
andelsboligorganisationikke kan nægte at optage den pågældende som medlem
igen, når et økonomisk mellemværende, som er skyld i udelukkelse, er
afklaret. Ved genoptagelsen tildeles den pågældende et nyt medlemsnummer.
Børn under 15 år Som nævnt kan børn under 15 år ikke optages på
ventelisten. Børn under 15 år, der er optaget før den 1. april 1992, bevarer
dog pladsen, forudsat de på lige fod med alle andre boligsøgende betaler
ajourføringsgebyr.
I andelsboligorganisationer gælder samme aldersgrænse for optagelse på
medlemsfortegnelsen.
Søgemuligheder Ventelisten føres samlet for alle
boligorganisationens afdelinger. Den nærmere opdeling på søgemuligheder må
fastlægges i den enkelte boligorganisation og kan bl.a. afhænge af antallet
af boliger i boligorganisationen, boligmassens fordeling på boligstørrelser
og det forventede antal boligsøgende på venteliste. Eksempelvis vil nogle
boligsøgende stå på venteliste til alle ledige boliger. Andre ønsker kun
bolig i en bestemt eller nogle få udvalgte afdelinger, eller søger kun
boliger af en bestemt størrelse, afhængig af husstandens størrelse og
sammensætning, ligesom mange boligsøgende kun vil have tilbudt boliger til en
bestemt maksimal husleje.
Men de boligsøgende kan ikke tvinges til at vælge en eller nogle få
bestemte afdelinger ved optagelsen på ventelisten, ligesom en opnotering til
en bestemt afdeling ikke er bindende for den boligsøgende.
Boligorganisationen kan heller ikke nægte at lade en enlig
boligsøgende søge om f.eks. 4-rumsboliger. Den pågældende kan have udvidet
sin husstand, når et boligtilbud bliver aktuelt.
Har en boligsøgende eksempelvis kun ønsket boliger af en bestemt
størrelse, er boligorganisationen kun forpligtet til at notere dette. Det er
således op til den boligsøgende selv at meddele boligorganisationen, at man
nu søger boliger af en anden størrelse, hvis husstanden er udvidet eller
indskrænket i mellemtiden.
Såfremt den boligsøgende ønsker at blive opnoteret til andre afdelinger
end oprindeligt ønsket, kan den boligsøgende tilsvarende til enhver tid
meddele boligorganisationen dette.
Rækkefølge ved udlejning En ledig bolig skal tilbydes den, der
står øverst på ventelisten, forudsat den pågældendes husstand opfylder
kravene til størrelse og sammensætning. Yderligere er det forudsat, at den
boligsøgende ikke ved tilkendegivelser om størrelse, tidspunkt, afdeling,
lejeniveau eller lignende har givet udtryk for, at vedkommende ikke ønsker
boligen. Rækkefølgen på ventelisten er givet ud fra datoen (eventuelt
tidspunkt på dagen) for optagelsen, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 1.
Tilbud i praksis For at spare tid i forbindelse med
udlejningsbestræbelserne kan man - afhængig af erfaringerne med
efterspørgslen på den pågældende boligtype - kontakte flere af de øverste på
ventelisten samtidig. Det skal understreges, at kravene om husstandsstørrelse
ikke kan fraviges, selv om de ikke opfyldes af de øverste på ventelisten.
Hvis kun en boligsøgende på listen opfylder kravene, er det denne
boligsøgende, der skal have tilbudt boligen.
Nej til tilbud Selv om den boligsøgende, der står øverst på
ventelisten, har sagt nej til eller undladt at reagere på flere tilbud om
boliger, må boligorganisationen ikke slette den pågældende på ventelisten
eller flytte den pågældendes plads på listen. Derimod kan boligorganisationen
efter 2-3 tilbud kontakte den boligsøgende for at få afklaret de reelle
ønsker, så flere forgæves tilbud kan undgås. Reagerer den boligsøgende ikke
på en henvendelse herom, kan boligorganiationen skrive til den pågældende, at
man ikke vil fremsende flere tilbud om boliger, før man hører nærmere om
ønskerne. Den dag, den pågældende melder sig som aktivt boligsøgende igen, må
tilbudene genoptages.
Sletning Når der indgås lejekontrakt med en boligsøgende, slettes
den pågældende på ventelisten.
Nogle beboere ønsker at sikre sig mod fremtidige boligproblemer, hvis de
har planer om at flytte til en bolig uden for boligorganisationen, men senere
forventer at ville efterspørge en anden bolig i boligorganisationen. Sådanne
beboere har på linie med alle andre ret til at blive optaget på ventelisten
på ny mod betaling af et gebyr, selv om de i forvejen bor i
boligorganisationen. Men de får naturligvis anciennitet fra den nye
optagelsesdato.
Oplysningspligt For at sikre de boligsøgende indsigt med
ventelistens førelse har enhver boligsøgende krav på efter anmodning at blive
gjort bekendt med sin placering på ventelisten. Det er åbenlyst, at der i
mange tilfælde vil kunne være tale om, at fortrinsrettigheder,
kommunalbestyrelsens anvisning og andre særlige forhold bevirker, at man ikke
mere præcist kan oplyse den boligsøgende om, hvornår vedkommende kan få en
bolig. Men af hensyn til den boligsøgendes private planlægning bør
boligorganisationen udover at oplyse placeringen på listen samtidig gøre
opmærksom på, hvor lang tid der - med den nuværende fraflytningstakt - kan
forventes at gå, før en bolig tildeles. Yderligere bør boligorganisationen
samtidig angive den usikkerhed, der ligger bag skønnet.
Særligt om rækkefølgen i andelsboligorganisationer Også
andelsboligorganisationerne skal som nævnt have en venteliste til den
almindelige udlejning. Ledige lejligheder skal lejes ud til dem, der står på
ventelisten.
Medlemsfortegnelse For medlemmer af andelsboligorganisationer
medfører reglerne dog nogle særlige forhold, da der i en almen
andelsboligorganisation altid er en underliggende medlemsfortegnelse.
Medlemsfortegnelsen bryder hovedprincippet om bolig til den, der i længst
tid har stået på ventelisten, idet ventelisten skal baseres på
medlemsfortegnelsen, jf. bekendtgørelsens § 3, stk. 5. Dette indebærer, at en
boligsøgende, der ønsker optagelse på ventelisten, indtræder på denne med sit
medlemsnummer, således at den indbyrdes rækkefølge mellem boligsøgende på
ventelisten afgøres af nummeret og ikke af datoen for optagelsen på listen.
Eksempelvis vil en boligsøgende med et meget lavt medlemsnummer gå forud for
andre med højere numre, uanset de sidstnævnte måtte have stået på ventelisten
i meget længere tid.
Børn under 15 år Specielt kan nævnes, at børn under 15 år, der er
blevet medlemmer før 1. april 1992, vil kunne indtræde på ventelisten med
anciennitet efter deres medlemsnummer, når de fylder 15 år eller senere.
Sene ønsker om optagelse på venteliste Den enkelte
andelsboligorganisation må selv afgøre, hvor sent et medlem skal kunne
henvende sig for at nå at komme i betragtning i forbindelse med konkrete
udlejninger. Der bør fastsættes en generel frist, som på den ene side giver
andelsboligorganisationen en rimelig tid til at administrere selve
udlejningen, og som på den anden side tilgodeser medlemmernes rettigheder.
Hvis man fastsætter fristen til 3 måneder før indflytningsdagen, vil man
kunne være nogenlunde sikker på, at de boligsøgende, der har lave
medlemsnumre, og som måske har udmærkede boliger i forvejen, ikke udnytter
systemet til at skaffe sig særligt fordelagtige boliger på bekostning af de
boligsøgende, som længe har stået på ventelisten.
I stedet kan man indføre som en generel regel, at boligsøgende for at
komme i betragtning skal stå på ventelisten på det tidspunkt, hvor der
foreligger en gyldig opsigelse for det pågældende lejemål i
andelsboligorganisationen.
Fastsættes ingen frist eller en meget kort frist, vil boligsøgende med
lave numre kunne få boliger fra dag til dag, uagtet boligorganisationen måske
har en lang venteliste. Det er efter styrelsens opfattelse ikke
hensigtsmæssigt. Er der tale om udlejningsvanskeligheder, bør der naturligvis
ikke fastsættes nogen frist for så vidt angår den pågældende afdeling eller
boligtype.
Opslag og annoncering Der er ikke noget til hinder for, at man
laver opslag eller annoncerer i lokalpressen m.v., for at henlede
medlemmernes interesse på ledige boliger, f.eks. i nybyggeri. Udgifterne
hertil må holdes på det lavest mulige niveau. Men selve udlejningen skal som
nævnt ske til et medlem, der står på ventelisten. 5.1.1.1. Fælles
venteliste
Der er mulighed for at etablere fælles venteliste for flere
boligorganisationer. Det kan f.eks. være aktuelt for datterorganisationer
under en forretningsførerorganisation. Det er den enkelte
(datter)organisations bestyrelse, som beslutter, om man vil være med i en
fælles venteliste.
Hvis en eller flere af boligorganisationerne er en
andelsboligorganisation, må det ved etableringen af den fælles venteliste
aftales nærmere, hvordan konflikten mellem ventelistepladser og medlemsnumre
skal løses.
Er der udelukkende tale om andelsboligorganisationer med fælles
venteliste, må man tilsvarende aftale, hvordan konflikten mellem medlemsnumre
løses.
5.1.2. Oprykningsventeliste
Efter bestemmelserne har nogle boligsøgende særlige fortrinsrettigheder.
Det er typisk personer, som afgiver en anden bolig i boligorganisationen, jf.
bekendtgørelsens § 7. Ønsker en lejer at udnytte sin særlige fortrinsret i
forbindelse med overtagelse af en anden ledig bolig, skal den pågældende
melde sig på boligorganisationens oprykningsventeliste.
At der er tale om en fortrinsret giver sig udslag i, at en given ledig
bolig skal udlejes til en boligsøgende på oprykningsventelisten, der opfylder
kriterierne for at få boligen, før der kan blive tale om udlejning til en
boligsøgende på den almindelige venteliste.
Lejere af erhvervslejemål og af blandede lejemål kan ikke optages på
oprykningsventelisten. Lejere, der ved samme kontrakt har lejet en almen
bolig og en garage, kan dog optages, jf. afsnit 3 ovenfor.
Administration For oprykningsventelistens administration gælder i
princippet de samme regler som for den almindelige venteliste, jf.
bekendtgørelsens § 3, stk. 6, og afsnit 5.1.1. ovenfor.
Oprykningsventelisten føres samlet, der kan etableres fælles
oprykningsventeliste for flere boligorganisationer, der skal opkræves gebyr
ved optagelse og en gang årligt, og man kan kræve at blive gjort bekendt med
ens placering på listen, ligesom oprykningsventelisten i
andelsboligorganisationer baseres på medlemsfortegnelsen.
Da der kan forekomme lejere på under 15 år, gælder reglen om, at man ved
optagelse på listen skal være 15 år, ikke for oprykningsventelisten.
Ved indgåelse af lejekontrakt med en person fra oprykningsventelisten
slettes denne af listen. Den pågældende kan optages på ny mod betaling af et
nyt gebyr. I så tilfælde starter man forfra og bliver placeret sidst på
listen. I andelsboligorganisationer placeres man efter medlemsnummer.
Indgås lejekontrakt som følge af bytning inden forboligorganisationen med
en person, der også står på oprykningsventelisten, slettes den pågældende
ikke af listen. Det skyldes, at lejeren ikke opnår boligen i kraft af sin
plads på oprykningsventelisten.
Rækkefølge For personer, der optages på oprykningsventelisten, er
rækkefølgen givet ud fra datoen (eventuelt tidspunktet på dagen) for
optagelsen, jfr. bekendtgørelsens § 9, stk. 1. For andelsboligorganisationer
er rækkefølgen på oprykningsventelisten dog baseret på medlemsnummeret.
Fælles oprykningsventeliste Etablerer flere boligorganisationer en
fælles oprykningsventeliste efter bekendtgørelsens § 3, stk. 6, jf. stk. 2,
følger rækkefølgen blandt flere på oprykningsventelisten af §§ 7-9 i
bekendtgørelsen. Der vil således efter bekendtgørelsens § 9, stk. 2, være
førsteret til en lejer, der bor i den afdeling, den ledige bolig befinder sig
i. Derefter følger den lejer, der bor i en anden boligorganisation ,
som deltager i samarbejdet.
5.1.3. Gebyrer
Boligsøgende, der ønsker en bolig i boligorganisationen, såvel som lejere
i boligorganisationen, der ønsker en anden bolig i boligorganisationen, skal
betale et gebyr i forbindelse med optagelsen på
venteliste/oprykningsventeliste. Yderligere opkræves gebyr en gang årligt i
forbindelse med ajourføring af ventelisterne.
Der kan kun opkræves gebyrer for administration af ventelister til almene
familieboliger.
Størrelse Gebyrernes størrelse fastsættes af boligorganistionen.
De skal dække omkostningerne ved at føre ventelister, herunder ved at besvare
forespørgsler fra boligsøgende om deres plads på listen.
Viser det sig ved regnskabsårets udløb, at indtægterne fra gebyrerne ikke
dækker udgifterne ved at føre ventelisterne, eller viser det sig, at
gebyrerne giver boligorganisationen en overdækning i forhold til udgifterne,
må boligorganisationenjustere gebyrerne for fremtiden.
Gebyrerne behøver ikke at være lige store for optagelse på de to
ventelister. En eventuel forskel skal dog være begrundet i forskel på
administrationsudgifterne.
Ajourføringsgebyret kan fastsættes særskilt. Der må ikke i øvrigt
fastsættes forskellige gebyrer inden for samme boligorganisation, så f.eks.
nogle persongrupper pålægges højere gebyrer end andre.
Den årlige ajourføring kan enten ske løbende, således at de enkelte
boligsøgende afkræves gebyr 1 år efter optagelsen på venteliste, eller der
kan foretages en samlet ajourføring, så alle boligsøgende afkræves gebyr på
en gang.
Følger man den sidstnævnte fremgangsmåde, skal man være opmærksom på, at
der ikke er hjemmel til at opkræve gebyr for et helt år af den enkelte
boligsøgende, hvis ajourføringen og ny opkrævning foretages inden der er gået
et år fra optagelsen på ventelisten. Derfor kan der være et større antal
boligsøgende, som 53skal stå over' og først afkræves ajourføringsgebyr næste
år, det vil sige op til næsten 2 år fra optagelsen på venteliste. I stedet
kan boligorganisationen ved optagelsen på ventelisten eller ved den første
ajourføring nøjes med at afkræve et nedsat gebyr, som er beregnet
forholdsmæssigt under hensyn til den periode, der resterer indtil næste
årlige ajourføring.
Sletning Betaler man ikke gebyret, bliver man slettet af
ventelisten og må i givet fald starte forfra. Man kan altså ikke genoptage
sin gamle plads ved at betale nogle års ubetalte gebyr.
Det gælder også, selv om den manglende betaling skyldes flytning eller
bortrejse. Det kan således ikke forlanges af boligorganisationen, at den via
folkeregisteret eller på anden måde skal eftersøge de pågældende
boligsøgende. For at blive stående i boligkøen i en almen boligorganisation
forudsættes således to ting: Betaling af gebyr og meddelelse til
boligorganisationen om adresseflytning. Kender boligorganisationen den
pågældendes nye adresse, uden at have modtaget egentlig meddelelse herom,
skal boligorganisationen naturligvis sende opkrævningen alligevel.
Gebyrerne betales også for at få begrænset ventelisten, således at den i
højere grad viser, hvem og hvor mange der reelt er boligsøgende i
boligorganisationen. Herved får boligorganisationen og kommunalbestyrelsen
bl.a. mulighed for en bedre planlægning af boligbyggeri, ligesom de
boligsøgende mere realistisk kan få et skøn over ventetidens længde.
Boligorganisationen må derfor ikke undlade at opkræve gebyrer, ligesom det
ikke vil være lovligt at opkræve flere års gebyrer forud.
Af boligorganisationens opkrævning bør fremgå, at manglende betaling af
gebyret medfører sletning på ventelisten. Eventuelle frister for betaling og
eventuelle rykkerprocedurer m.v. må fastlægges i den enkelte
boligorganisation.
Driftsindtægt Gebyrerne er driftsindtægter for
boligorganisationerne. Er der antaget en almen boligorganisation som
forretningsfører, kan gebyrerne indtægtsføres direkte i den
forretningsførende boligorganisation. Er en forretningsfører ikke en almen
boligorganisation, skal gebyrerne konteres i boligorganisationen, idet
forretningsførerhonoraret må dække forretningsførerens omkostninger ved at
føre ventelister.
Udlejningsvanskeligheder Er der problemer med at få udlejet
boligerne eller bestemte boliger i en afdeling, eksisterer der i realiteten
ikke nogen venteliste til dem. Derfor kan disse boliger udlejes uden
opkrævning af gebyr.
Særligt om andelsboligorganisationer Det skal tilføjes, at der i
andelsboligorganisationer ud over de nævnte gebyrer kan opkræves et
indmeldelsesgebyr ved optagelse af medlemmer. Dette gebyr er driftsindtægt i
andelsboligorganisationen. Yderligere vil en andelsboligorganisation i sine
vedtægter kunne fastsætte et beskedent årligt kontingent for medlemskab,
således at manglende betaling af kontingent medfører sletning på
medlemsfortegnelsen.
Endelig betaler medlemmerne i forbindelse med overtagelsen af en bolig en
organisationsandel, hvis størrelse er fastsat af boligorganisationens øverste
myndighed. Ved udmeldelse tilbagebetales organisationsandelen.
Særligt om almene ungdomsboliger Der kan ikke opkræves gebyr af
boligsøgende til almene ungdomsboliger. Dette gælder også almene
ungdomsboliger tilhørende en almen andelsboligorganisation. Derimod kan en
andelsboligorganisation stille krav om medlemskab, når den unge tildeles en
almen ungdomsbolig. Krav om betaling for medlemskab af
andelsboligorganisationen kan først stilles i forbindelse med lejeaftalens
indgåelse.
5.2. Kommunal anvisning
Kommunal anvisning
Ventelisteprincippet gælder ikke for de almene familieboliger, der er
omfattet af kommunal anvisningsret.
Kommunal anvisning af almene familieboliger kan etableres på 3 måder:
1. Kommunalbestyrelsen kan træffe beslutning om, at
indtil hver fjerde ledige familiebolig skal stilles til rådighed for
kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver, jf.
lovens § 59, stk. 1.
2. Kommunalbestyrelsen kan indgå aftale med
boligorganisationen om at stille et antal ledige familieboliger til rådighed
til løsning af påtrængende boligsociale opgaver, jf. lovens § 59, stk. 2.
3. Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at almene
boligorganisationer skal stille indtil hver tredje ledige bolig til rådighed
til genhusning for husstande, hvis bolig skal rømmes som følge af sanering,
byfornyelse eller kondemnering, jf. byfornyelseslovens § 42, stk. 1 og 4.
Ventelisterettigheder fortrænges Ventelisterettighederne efter
bekendtgørelsens §§ 2 og 3, fortrinsrettighederne efter §§ 4-6 for husstande
med børn og ældre og personer med handicap, såvel som de særlige
fortrinsrettigheder (oprykningsretten) efter §§ 7-9 skal respektere en
kommunal anvisningsret. Dvs. at hvis en bolig, der er omfattet af den
kommunale anvisning, bliver ledig, skal den anmeldes til kommunen, uanset om
der er ansøgere til den pågældende bolig på boligorganisationens
venteliste/oprykningsventeliste.
Husstandssammensætning og boligstørrelse Når der er tale om
kommunal anvisning, kan der ses bort fra de sædvanlige krav om husstandens
størrelse og sammensætning i forhold til boligstørrelsen, idet dette kan være
nødvendigt for at opfylde et akut boligbehov hurtigst muligt.
Kommunalbestyrelsen bør dog tilstræbe, at de husstande, der anvises af
kommunalbestyrelsen, så vidt muligt opfylder de almindelige krav til
husstandsstørrelse og -sammensætning, der stilles til lejere ved udlejning af
almene boliger.
Boligorganisationen kan ikke modsætte sig udlejning af en mindre
bolig til en stor husstand, selvom boligen herved vil blive overbefolket,
dvs. beboet af mere end to personer pr. beboelsesrum, idet en nødsituation
vil kunne nødvendiggøre dette.
Betaling af eventuel lejetab før udlejning Kommunen betaler lejen
fra det tidspunkt, en bolig er stillet til rådighed for kommunalbestyrelsen,
og indtil udlejning sker. Frafalder kommunalbestyrelsen råderetten over en
konkret bolig på et tidspunkt efter, at den er til rådighed, eller på et så
sent tidspunkt, at boligorganisationen ikke har mulighed for at udleje den
ved ledighed, betaler kommunen dog længst indtil det tidspunkt, fra hvilket
en opsigelse af aftalen fra kommunens side ville have haft virkning.
Kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning Er
anvisningsretten etableret i henhold til de almene udlejningsregler i lov om
almene boliger m.v., garanterer kommunalbestyrelsen endvidere for opfyldelsen
af den anviste lejers eventuelle forpligtelser over for boligorganisationen
til at bekoste istandsættelse ved fraflytning.
Undtagelse Kravet om kommunal garanti for istandsættelse gælder
derimod ikke, når den kommunale anvisning er etableret med hjemmel i
byfornyelsesloven (med henblik på genhusning). Her omfatter den økonomiske
forpligtelse for kommunen alene betaling af evt. lejetab før udlejning, jf.
afsnit 5.2.4.
5.2.1. Kommunalbestyrelsen træffer beslutning om anvisning efter lov
om almene boliger m.v. (1/4 -reglen)
Kommunalbestyrelsen kan stille krav Kommunalbestyrelsen kan træffe
beslutning om, at indtil hver fjerde ledige almene familiebolig eller
ungdomsbolig i den enkelte afdeling stilles til rådighed for
kommunalbestyrelsen til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i
kommunen. Vedrørende almene ungdomsboliger henvises til afsnit 6.2.
Hvem kan anvises? Der skal være tale om et akut behov for de
pågældende boligsøgende, som f.eks. kan være personer med handicap, ældre,
unge gravide uden egen bolig eller enlige med børn. Af andre grupper kan
nævnes: Enlige fraskilte, flygtninge, tvangsauktionsramte, fraskilte i
øvrigt, som ikke har mulighed for at skaffe sig bolig på anden måde - alt
afhængig af hvor akut boligbehovet skønnes at være for de pågældende.
Hvilke boliger skal stilles til rådighed? Kommunalbestyrelsens
beslutning om anvisningsret efter lovens § 59, stk. 1, kan omfatte samtlige
eller kun enkelte af boligorganisationens afdelinger eller bebyggelser (dele
af afdelinger) i kommunen. F.eks. kan der træffes beslutning om, at
anvisningsretten ikke skal omfatte nyere bebyggelser med en relativt høj
husleje, men kun afdelinger med ældre og relativt billigere boliger.
Boligorganisationen kan ikke vælge, hvilke boliger
kommunalbestyrelsen skal kunne råde over, når der er truffet beslutning efter
§ 59, stk. 1. Kommunalbestyrelsen skal tilbydes hver fjerde bolig (eller
hvilken andel, der er truffet beslutning om) i den enkelte afdeling eller
bebyggelse, der er omfattet af anvisningsretten, i den tilfældige rækkefølge,
hvori boligerne bliver ledige eller opsiges.
Er alle eller flere af boligorganisationens afdelinger omfattet af
anvisningsretten, forudsættes de boliger, der er omfattet af
anvisningsretten, dog udtaget afdelingsvis, således at det er hver fjerde
ledige bolig i hver enkelt afdeling - og ikke i boligorganisationens
afdelinger som helhed - der tilbydes til kommunal anvisning.
Hensigten med anvisningsretten har netop været at sikre boliger til den
kommunale anvisning også i ældre, lidt billigere afdelinger, hvor
fraflytningen normalt ikke er så stor.
Dette indebærer også, at disse boliger ikke må tilbydes til
oprykning, selvom der herved frigøres en anden bolig, der i stedet kunne
tilbydes jf. ovenfor under afsnit 5.1.2.
I praksis kan der være tale om, at kommunalbestyrelsen og
boligorganisationen aftaler en mere fleksibel ordning f.eks., således at et
kommunalt anvisningsbehov søges tilgodeset, snarest muligt når dette opstår,
men således at anvisningen finder sted inden for en maksimal andel over en
bestemt tidsperiode f.eks. en måned eller et kvartal. Der kan også være tale
om, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen på forhånd aftaler, at
boliger over en vis størrelse ikke skal stilles til rådighed, se i øvrigt
nedenfor under afsnit 5.2.2.
Den kommunale anvisningsret gælder, uanset om kommunalbestyrelsen
herudover har truffet beslutning om, at boligorganisationen skal stille
indtil hver tredje ledige bolig til rådighed som genhusningsbolig for
husstande, der må fraflytte deres boliger som følge af byfornyelses-,
sanerings- og boligtilsynsbeslutninger, jf. nedenfor under afsnit 5.2.4.
Kommunalbestyrelsen fastsætter de nærmere retningslinier for
administrationen af anvisningsretten, herunder antallet af boliger, som
boligorganisationen skal stille til rådighed for kommunalbestyrelsen, hvilke
oplysninger der skal fremgå af boligorganisationens anmeldelse af ledige
boliger (eksempelvis boligens beliggenhed, størrelse, indretning, husleje)
m.v.
Kommunen fører ikke ventelister Kommunalbestyrelsen kan ikke føre
en egentlig venteliste, hvor ansøgerne, der har henvendt sig til
kommunalbestyrelsen på grund af påtrængende boligbehov, anvises en bolig
efter deres nummer på listen. Det følger af bestemmelsens indhold, at
kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde skal foretage en konkret
vurdering af, hvilke boligsøgende, der har det mest påtrængende behov for at
få anvist en bolig.
Afvisning Kommunalbestyrelsen vurderer, om de boligsøgende, der
henvender sig, har et så påtrængende boligbehov, at de bør anvises til en af
de boliger, kommunalbestyrelsen får stillet til rådighed. Finder
kommunalbestyrelsen ikke, at der er tale om et påtrængende behov, kan den
henvise den boligsøgende til at lade sig skrive på venteliste hos de
boligorganisationer, der har boliger i kommunen. Det kan f.eks. være
tilfældet, hvis en boligsøgende har afvist tilbud om boliger, som
kommunalbestyrelsen finder passende til løsning af den pågældendes
boligbehov.
Der er ikke mulighed for at klage over det skøn over den pågældendes
boligbehov, som foretages af kommunalbestyrelsen. Kommunalbestyrelsens
afgørelse heraf kan ikke indbringes for nogen anden administrativ myndighed,
herunder Bygge- og Boligstyrelsen.
Husstandssammensætning og boligstørrelse Som nævnt ovenfor skal de
husstande, der anvises af kommunalbestyrelsen, så vidt muligt opfylde de
almindelige krav til husstandens størrelse og sammensætning, der stilles til
lejere ved udlejning af almene boliger. Men der kan dog ses bort fra kravene,
hvis dette skønnes nødvendigt.
Bofællesskaber I særlige tilfælde kan der være behov for at
tildele f.eks. store boliger til husstande med en atypisk
husstandssammensætning, f.eks. hvor der ønskes etableret et bofællesskab til
grupper med særligt behov herfor f.eks. handicappede, herunder psykisk syge.
Det afgørende her er, om kommunalbestyrelsen har vurderet, at det opfylder et
væsentligt og påtrængende boligbehov at udleje den store bolig til en sådan
gruppe fremfor til en børnefamilie.
Anviste lejeres rettigheder (oprykning m.v.) Den lejer, der har
overtaget en almen bolig anvist af kommunen, har herefter oprykningsret til
boligorganisationens øvrige boliger på lige fod med andre lejere, dvs. under
forudsætning af, at den pågældende er optaget på boligorganisationens
oprykningsventeliste.
Har boligorganisationen truffet beslutning efter § 8, nr. 2 (om
fortrinsret ved skilsmisse m.v.), er den anviste husstand også omfattet
heraf, se afsnit 5.7.1.
Betaling af evt. lejetab, før udlejning kan ske For at den
kommunale anvisningsret ikke skal medføre merudgifter for den pågældende
afdeling, skal kommunen betale lejen fra det tidspunkt, en bolig er stillet
til rådighed for kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker.
Boligorganisationen skal derfor så tidligt som muligt give
kommunalbestyrelsen besked om, at en bolig bliver til rådighed, således at
kommunalbestyrelsen snarest herefter kan tage stilling til, om den vil
benytte anvisningsretten. Kommunens forpligtelse til at betale lejen
indtræder således fra det tidspunkt, hvor kommunen rent faktisk får
lejligheden stillet til rådighed. Dvs., at lejligheden er ryddet, synet, evt.
istandsat og klar til indflytning, således at der kan ske genudlejning. I
praksis vil det tidspunkt, hvor en lejlighed rent faktisk stilles til
rådighed, ofte være forinden opsigelsesperiodens udløb, jf. herved lejelovens
regel om udlejers pligt til at søge det lejede genudlejet, hvis boligtageren
fraflytter inden opsigelsesvarslets udløb.
Har kommunalbestyrelsen ikke behov for den pågældende bolig, meddeles
dette til boligorganisationen, men har boligorganisationen allerede givet
kommunalbestyrelsen meddelelse om, at en ledig bolig er til rådighed for
kommunalbestyrelsen, hæfter kommunalbestyrelsen dog for betaling af lejen,
indtil udlejning sker, i en periode maksimalt svarende til almindeligt
opsigelsesvarsel.
Kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning
Kommunalbestyrelsen skal endvidere garantere for opfyldelsen af den anviste
lejers eventuelle forpligtelser over for boligorganisationen til at bekoste
istandsættelse ved fraflytning.
Der kan ikke indgås aftale med boligorganisationen eller træffes ensidig
beslutning i kommunalbestyrelsen om, at kun en andel af ubetalte
istandsættelsesregninger skal betales af kommunen. Den fulde
garantiforpligtelse er fastsat i lovbestemmelsen og kan ikke fraviges.
Den kommunale garanti omfatter ikke lejerens øvrige forpligtelser over for
boligorganisationen som f.eks. lejerestancer. Der skal dog peges på, at
Bygge- og Boligstyrelsen er af den opfattelse, at dansk rets almindelige
modregningsprincipper finder anvendelse. Boligorganisationen kan således ved
fraflytning frit vælge, hvilke af boligorganisationens fordringer på den
fraflyttende lejer, der skal modregnes forud for andre i indskuddet. Lejerens
eventuelle lejerestancer m.v. kan derfor af boligorganisationen modregnes
forud for istandsættelsesudgifter med den virkning, at kommunens
garantiforpligtelser vil kunne udløses, hvor indskuddet ikke er
tilstrækkeligt til at dække lejerens samlede tilsvar til boligorganisationen.
Boligorganisationerne bør bestræbe sig på at sikre, at der ikke opstår
væsentlige lejerestancer ved at fremskynde opsigelses- og ophævelsessager
mest muligt.
For så vidt angår den praktiske administration af det kommunale tilsvar i
henhold til garantiforpligtelsen bør kommunalbestyrelsen træffe en
udtrykkelig beslutning om, hvorvidt den vil opfylde sit tilsvar allerede
efter forgæves påkrav, eller om den vil forlange, at boligorganisationen
sandsynliggør eller eventuelt ved retsforfølgning konstaterer, at fordringen
imod lejeren er uerholdelig. Kommunalbestyrelsen kan fastsætte generelle
retningslinier herom, men kan også tilkendegive, at den ønsker de enkelte
sager forelagt, forinden en eventuel retsforfølgning påbegyndes.
Boligorganisationernes omkostninger ved retsforfølgning, der er foretaget
i overensstemmelse med kommunalbestyrelsens direktiver, bør være omfattet af
det kommunale tilsvar. Omfatter retsforfølgningen tillige andre krav end
istandsættelsesudgifter ved fraflytning, må omkostningerne deles
forholdsmæssigt.
Den kommunale garantiforpligtelse gælder til vedkommende lejers
lejekontrakt ophører.
Kommunens garantiforpligtelse bortfalder derfor ved lejerens fraflytning
eller bytning til anden bolig. Det gælder også, hvis lejeren flytter til en
anden bolig inden for samme boligorganisation ved oprykning.
Hvis lejeren fraflytter boligen (eller dør), og en anden person i
husstanden fortsætter lejemålet, overtager denne samtidig alle forpligtelser
overfor boligorganisationen , og kommunens garantiforpligtelse
bortfalder.
5.2.2. Kommunalbestyrelsen indgår aftale med boligorganisationen om
anvisning efter lov om almene boliger (aftalereglen)
Aftalen er frivillig Kommunalbestyrelsen og boligorganisationen
kan indgå en aftale om anvisning af boliger, hvis begge er indstillet herpå
og for eksempel foretrækker denne løsning fremfor et egentligt krav fra
kommunalbestyrelsens side.
I praksis har det vist sig, at mange kommunalbestyrelser og
boligorganisationer foretrækker en aftale, der kan være mere fleksibel og
måske bedre passer til det lokale behov.
Hvilke boliger? Indgås der en frivillig aftale mellem
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen efter lovens § 59, stk. 2, kan de
to parter frit aftale, hvilke af organisationens boliger, der skal stilles
til rådighed for kommunalbestyrelsen. Der kan f.eks. være tale om kun at
stille boliger til rådighed af de størrelser, der erfaringsmæssigt er behov
for.
Hvor mange? Der er ikke fastsat grænser for, hvor mange af
boligorganisationens boliger, der må stilles til rådighed for
kommunalbestyrelsen ved en frivillig aftale. I en kommune med få almene
familieboliger kan det ikke afvises, at kommunalbestyrelsens behov for
boliger til anvisning til boligsøgende med påtrængende boligbehov i perioder
kan være af et sådant omfang, at en meget stor andel af de ledige almene
famlieboliger kan anvendes hertil.
Kommunalbestyrelsen kan imidlertid ikke stille krav om at få mere end 1/4
af boligerne stillet til rådighed til kommunal anvisning efter loven. Derimod
kan der som nævnt stilles krav om yderligere et antal efter
byfornyelsesloven, jf. afsnit5.2.4. Al kommunal anvisning herudover må ske
ved aftale.
Både krav og aftale Er der enighed herom mellem
kommunalbestyrelsen og boligorganisationen, kan det imidlertid godt aftales,
at et kommunalt krav omfattende hver fjerde ledige bolig suppleres med en
aftale, der herudover stiller et yderligere antal boliger til rådighed til
kommunal anvisning.
Hvem kan anvises? Der er principielt ingen forskel på hvilke
grupper, der kan anvises efter § 59, stk. 1, og § 59, stk. 2. Der er alene
tale om forskel med hensyn til grundlaget for at udvælge de pågældende
boliger, der stilles til rådighed for kommunalbestyrelsen. I begge tilfælde
drejer det sig om at fremskaffe boliger til løsning af påtrængende
boligsociale opgaver.
På samme måde gælder en række af de øvrige forhold, som er nævnt under
5.2.1. tilsvarende for kommunal anvisning efter § 59, stk. 2, hvorfor der i
det hele henvises til 5.2.1. Det gælder vedrørende afvisning, venteliste,
husstandssammensætning og boligstørrelse samt oprykning.
Tidligere kommunale pensionistboliger Det er tilkendegivet i
forbindelse med ophævelse af reglerne for kommunale pensionistboliger, at de
almene boliger, der tidligere var udlejet til kommunen som kommunale
pensionistboliger, også efterfølgende kan anvendes til anvisning af ældre -
på grundlag af en aftale indgået i henhold til lovens § 59, stk. 2. Derimod
kan der ikke længere ske udlejning direkte til kommunen med henblik på
videreudlejning (fremleje) til pensionister. Aftalen og lejeforholdet skal
indgås direkte mellem boligorganisationen og den pensionist, der får boligen
anvist.
Betaling af evt. lejetab indtil udlejning kan ske For at den
kommunale anvisningsret ikke skal medføre merudgifter for den pågældende
afdeling, skal kommunen betale lejen fra det tidspunkt, en bolig er stillet
til rådighed for kommunen, og indtil udlejning sker. Der henvises iøvrigt til
afsnit 5.2.1.
Kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning
Kommunalbestyrelsen skal endvidere garantere for opfyldelsen af den anviste
lejers eventuelle forpligtelser over for boligorganisationen til at bekoste
istandsættelse ved fraflytning. Der henvises iøvrigt til afsnit 5.2.1.
5.2.3. Udvidet kommunal anvisningsret af hensyn til
beboersammensætningen
Kombination af regler En mere afbalanceret beboersammensætning vil
kunne søges opnået ved, at kommunalbestyrelsen kombinerer reglerne om
forudgående kommunal godkendelse af en boligorganisations udlejning af ledige
boliger med kommunal anvisning af ledige boliger.
Udover at kommunalbestyrelsen uden forudgående henvendelse fra en
boligorganisation vil kunne beslutte, at der skal ske kommunal godkendelse af
udlejningen, vil også en boligorganisation - hvis den finder, at der er behov
for en indsats over for sociale problemer i en afdeling - kunne rette
henvendelse til kommunen med anmodning om, at kommunalbestyrelsen tager denne
mulighed for kommunal godkendelse i anvendelse.
Praktisering af udvidet kommunal anvisningsret Kombinationen af
godkendelses- og anvisningsreglerne forudsættes at skulle ske på følgende
måde:
En boligsøgende er ifølge sit ventelistenummer berettiget til en ledig
bolig. Kommunalbestyrelsen, som forudgående skal godkende lejemålets
indgåelse, jf. nedenfor under afsnit 10.1.1. skønner, dels at den pågældende
har særlige sociale problemer, dels at den pågældende afdeling i forvejen har
en overvægt af sådanne lejere.
Kommunalbestyrelsen tilbyder derfor den pågældende en bolig i en anden
almen afdeling, som ikke har disse problemer enten i samme boligorganisation
eller i andre boligorganisationers afdelinger inden for kommunen. Den
boligsøgende vil eventuelt kunne tilbydes valget mellem flere boliger. Den
eller de tilbudte boliger vil være omfattet af den kommunale anvisningsret,
og der kan enten være tale om en bolig, der allerede er ledig, eller som i
nær fremtid bliver det.
Den boligsøgende kan så frit vælge mellem den/de af kommunalbestyrelsen
tilbudte bolig(er) og den ifølge ventelistenummeret oprindeligt ansøgte
bolig.
Absolut frivillighed Som det fremgår, bygger ordningen på absolut
frivillighed hos den boligsøgende. Når kommunalbestyrelsen tilbyder den
boligsøgende en anden bolig, må den derfor give klar besked om den
boligsøgendes ret til at sige nej tak til tilbudet for i stedet at flytte ind
i den bolig, der var ledig efter ventelistesystemet.
Både mundtlig og skriftlig besked Den besked, kommunen skal give
den boligsøgende om dennes ret til at afslå tilbudet, bør være både mundtlig
og skriftlig.
Ingen bestemte grupper Det skal understreges, at den ovenfor
skitserede ordning omfatter alle personer med særlige sociale problemer og
ikke blot bestemte grupper. Kommunalbestyrelsen må derfor - inden den
tilbyder den boligsøgende en anden bolig - foretage en vurdering ud fra
individuelle sociale kriterier af, om den pågældende vil forstærke de
eksisterende generelle sociale problemer i afdelingen.
Kommunalbestyrelsen kan helt eller delvist dække lejetab Det vil
ikke kunne udelukkes, at der vil kunne opstå udlejningsproblemer med deraf
følgende tab i den afdeling, der har sociale problemer, når
kommunalbestyrelsen anviser i henhold til ovennævnte ordning.
Kommunalbestyrelsen vil i henhold til lovens § 59, stk. 4, kunne dække
sådanne lejetab helt eller delvist.
Kommunalbestyrelsen vil i den forbindelse kunne beslutte at gøre dækningen
betinget af, at boligorganisationen eller afdelingen selv afholder en del af
udgifterne til dækning af lejetabet. Kommunalbestyrelsens beslutning om
fordeling af lejetab vil således naturligt forudsætte en drøftelse mellem
boligorganisation og kommune.
For så vidt angår den del af lejetabet, som ikke dækkes af kommunen,
forudsættes denne del så vidt muligt dækket af midler fra
boligorganisationens dispositionsfond, således at den enkelte afdeling ikke
belastes økonomisk.
5.2.4. Genhusning af husstande, hvis bolig skal rømmes som følge af
sanering, byfornyelse eller kondemnering
Genhusning efter byfornyelseslovens § 42, stk. 1.
Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at almene boligorganisationer skal stille
indtil hver 3. ledige bolig til rådighed som erstatningsbolig til husstande,
der skal genhuses som følge af sanering, byfornyelse eller kondemnering, jf.
byfornyelseslovens § 42, stk. 1.
Det er en forudsætning for denne beslutning, at halvdelen af de ledige
boliger i kommunens egne beboelsesejendomme også anvendes til genhusning.
Anmeldelse af ledige boliger Når en bolig, som efter aftale skal
stilles til rådighed for genhusning efter byfornyelseslovens § 42, stk. 1,
jf. stk. 4, bliver ledig, skal boligorganisationen anmelde den til
kommunalbestyrelsen senest 2 uger efter, at boligen er opsagt.
Kommunalbestyrelsen er forpligtet til at meddele boligorganisationen, om
man ønsker en ledigmeldt bolig anvendt til genhusning inden 2 uger efter, at
boligen er anmeldt ledig. Har boligorganisationen ikke modtaget denne
meddelelse fra kommunalbestyrelsen indenfor de 2 uger, kan
boligorganisationen frit udleje boligen efter de almindelige regler.
Oprykning inden for afdelingen går forud I modsætning til
anvisningsretten efter de almene udlejningsregler, stilles der ikke krav om,
at en ledig bolig til genhusning anmeldes til kommunalbestyrelsen, såfremt
denne ønskes overtaget (ved oprykning) af en boligsøgende, der allerede har
bolig i samme ejendom (afdeling).
Betaling af evt. lejetab før udlejning kan ske Kommunen skal
betale lejen fra det tidspunkt, en bolig er stillet til rådighed for
kommunalbestyrelsen, og indtil udlejning sker.
Ingen kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning I
modsætning til den kommunale anvisning efter de almene udlejningsregler er
der ingen kommunal garanti for lejerens forpligtelser over for
boligorganisationen vedrørende istandsættelse ved fraflytning.
Der henvises iøvrigt til §§ 42 og 43 i lov om byfornyelse og
boligforbedring (lovbekendtgørelse nr. 820 af 15. september 1994 med senere
ændringer) samt til Boligstyrelsens cirkulære af 26. november 1985 om
erstatningsboliger mv.
5.2.5. Uformel anvisning
Hvis kommunalbestyrelsen har foretaget anvisning af boligsøgende til
almene boliger, uden at der foreligger en beslutning eller aftale herom som
anført ovenfor, betragtes disse anvisninger på samme måde som anvisninger
efter reglerne i lov om almene boliger m.v.
Dette indebærer, at sådanne anvisninger er omfattet af reglerne om
kommunens betaling af leje og garanti for opfyldelse af lejerens forpligtelse
over for boligorganisationen vedrørende istandsættelse ved fraflytning.
I denne forbindelse skal opmærksomheden specielt henledes på lovens §59,
stk. 2, hvor det er anført, at kommunalbestyrelsens garantiforpligtelser
gælder ved anvisning, som i øvrigt foretages af kommunalbestyrelsen - dvs.
uden en formel aftale. Det betyder, at al anvisning, også uformel via
telefonopkald eller lignende fra kommunens side, giver kommunen en pligt til
at dække ubetalte fraflytningsregninger, når den anviste lejer fraflytter
boligen. Det skal tilføjes, at boligorganisationen har pligt til at
gennemføre sådanne krav, da de ellers optræder som fraflytningstab i
afdelingerne.
5.3. Anvisning efter særlige sociale kriterier
Aftale Hvis kommunalbestyrelsen og boligorganisationen finder, at
der er behov derfor, kan de indgå aftale om, at en del af
boligorganisationens boliger skal anvises af boligorganisationen efter
særlige sociale kriterier, jf. lovens § 60.
Hensigten med reglen er at give mulighed for at tilgodese de grupper af
boligsøgende, der normalt ikke ville komme i betragtning til en kommunalt
anvist bolig, men dog har et boligbehov af så presserende karakter, at en
sædvanlig ventelistetildeling vil være for langvarig til at løse de
pågældendes boligbehov inden for en rimelig periode.
Forudsætning for aftale Indgåelse af en aftale om anvisning efter
særlige sociale kriterier forudsætter, at der i forvejen er etableret
kommunal anvisning efter lovens § 59, stk. 1 eller 2, til mindst 1/8 af de
ledige familieboliger i boligorganisationen.
Tilsidesættelse af ventelisterettigheder Ved udlejning efter
særlige sociale kriterier gælder reglerne i bekendtgørelsen om ventelister og
oprykningsventelister ikke. De boligsøgende på ventelister og
oprykningsventelister må derfor respektere, at de pågældende boliger lejes ud
efter andre regler, jf. bekendtgørelsens § 1, stk. 5.
Maksimum andel Aftalen kan højst omfatte 1/4 af de ledige boliger.
Kriterierne kan fastsættes for alle boligorganisationens afdelinger i
kommunen eller begrænses til kun at omfatte afdelinger i en bestemt bydel,
eventuelt kun en enkelt afdeling.
Godkendelse De særlige sociale udlejningskriterier skal udformes i
et samarbejde mellem boligorganisationen og kommunen og skal godkendes af
kommunalbestyrelsen.
Offentliggørelse Kriterierne skal offentliggøres af
kommunalbestyrelsen . Dette skal som minimum ske i forbindelse med
kommunalbestyrelsens godkendelse af kriterierne, men kan/bør også ske ved
annoncering i dagblade. Det forudsættes desuden, at boligorganisationen
oplyser de boligsøgende om kriterierne bl.a. ved konkrete henvendelser herom.
Mulige kriterier De særlige sociale kriterier, der kan fastsættes
lokalt, giver mulighed for, at boligorganisationen for et begrænset antal af
de almene boliger i kommunen kan udøve sociale skøn i forbindelse med
tildelingen af boliger.
Behovet for anvendelse af særlige sociale kriterier varierer fra kommune
til kommune. Derfor er det overladt til kommunalbestyrelsen og
boligorganisationen i forening at fastsætte disse kriterier ud fra det lokale
behov.
Som eksempler på, hvilke grupper af boligsøgende, der kan tilgodeses ved
de særlige sociale kriterier, kan dog peges på:
1. Skilsmisseramte.
2. Boligsøgende med indkomster under en vis grænse
(som ønskes tilgodeset med boliger i den billige del af den almene
boligmasse).
3. Boligsøgende med fysiske handicap (som ønskes
tilgodeset med mere handicapegnede boliger).
4. Tilflyttende boligsøgende, som er tilbudt
beskæftigelse i kommunen, eller som tilflytter kommunen af arbejdsbetingede
grunde i øvrigt (f.eks. forflyttelse).
5. Ældre med behov for snarlig flytning til en
ældreegnet bolig.
Det skal dog understreges, at denne liste kun er vejledende og ikke kan
anses for udtømmende. Der kan være andre kriterier, som anses for
væsentligere til at dække det lokale behov for udlejning efter sociale
kriterier.
Der kan ikke fastsættes et kriterium, som angiver en minimumsgrænse for de
boligsøgendes indkomster (indtægtsgrænse) for tildeling af boliger.
Der kan ikke fastsættes et kriterium, der udelukkende angiver bopæl i
kommunen som adgangskriterium til de pågældende boliger. Derimod kan der godt
fastsættes et kriterium, der særligt tilgodeser kommunens egne borgere i
tilknytning til et andet socialt kriterium f.eks. skilsmisseramte med bopæl i
kommunen.
Individuelle bofællesskaber Det bemærkes, at hvor
boligorganisationen har etableret individuelle bofællesskaber, det vil sige
bofællesskaber, hvor den enkelte lejer disponerer over egen bolig med bad og
køkken samt derudover et fællesareal sammen med et mindre antal andre lejere
f.eks. i et opgangsfællesskab, kan det have betydning, at der sikres en
hensigtsmæssig sammensætning af bofællesskabet. En mulighed herfor kan sikres
ved, at boliger i sådanne individuelle bofællesskaber efter aftale med
kommunalbestyrelsen udlejes efter særlige sociale kriterier.
En anden mulighed for at sikre en hensigtsmæssig sammensætning af et
sådant bofællesskab er, at kommunalbestyrelsen foretager anvisning til
boligerne, jf. afsnit 5.2.
Indhentning af oplysninger fra de boligsøgende Boligorganisationen
kan anmode de boligsøgende om de oplysninger, som er nødvendige for
dokumentation af, om de pågældende opfylder de særlige kriterier.
Boligorganisationen kan ikke selv indhente oplysninger om de boligsøgende
hos offentlige myndigheder eller arbejdsgivere.
Finder boligorganisationen, at der er tvivl om dokumentationens rigtighed,
kan den henvise de pågældende til kommunen med henblik på, at denne
kontrollerer den boligsøgendes oplysninger, i det omfang der er adgang
hertil. Angående indhentning af oplysninger om de boligsøgendes økonomiske og
personlige forhold henvises i øvrigt til afsnit 10 vedrørende kommunale
godkendelsesordninger.
Ingen venteliste Ved udlejning efter særlige sociale kriterier
foretager boligorganisationen en konkret vurdering af hver enkelt
boligansøgers boligbehov, og udlejning kan derfor ikke ske efter en egentlig
venteliste. Det vil dog være hensigtsmæssigt, at organisationen etablerer en
form for opnotering af de boligsøgende. Men kun for så vidt som de pågældende
opfylder (et eller flere af) de fastsatte kriterier.
Der kan imidlertid i tilknytning til de særlige sociale kriterier
udarbejdes retningslinier, der så vidt muligt angiver, hvem der skal
tilgodeses i en situation med flere ansøgere. Dette kan f.eks. ske i form af
en prioritering af disse kriterier, således at det for eksempel angives
hvilke kriterier, der går forud for andre.
Boligorganisationen kan dog også ud fra de opstillede retningslinier
foretage det afgørende skøn over hvilken boligsøgende, der skal gå forud i en
konkret situation med flere ansøgere.
Afvisning Boligorganisationen kan afvise udlejning til
boligsøgende, som ikke anses for berettigede efter de fastsatte kriterier.
Boligorganisationen kan henvise de boligsøgende til i stedet at lade sig
skrive op på boligorganisationens almindelige venteliste.
Der er ikke nogen egentlig klageadgang for boligsøgende, der er blevet
afvist i denne sammenhæng. De pågældende boligsøgende kan imidlertid altid
henvende sig til kommunen som tilsynsmyndighed for boligorganisationen.
Kommunalbestyrelsen må herefter vurdere, om man finder, at der er grundlag
for at tage den afviste boligsøgendes klage op til nærmere behandling. Finder
kommunalbestyrelsen, at den pågældende boligsøgende er blevet uberettiget
afvist, må dette påpeges over for boligorganisationen. Tilsynsvirksomhed af
denne karakter anses ikke for at være kommunal anvisning, jf. afsnit 5.2.5.
Husstands- og boligstørrelseskrav skal overholdes De almindelige
bestemmelser om husstandsstørrelse i forhold til boligstørrelse m.v. skal
overholdes ved anvisning efter særlige sociale kriterier. I modsætning til,
hvad der gælder ved den kommunale anvisning, jf. afsnit 5.2., kan dette krav
ikke fraviges ved udlejning efter særlige sociale kriterier. Har
boligorganisationen truffet beslutning om lempelse af kravet til udlejning af
3-rumsboliger (så disse kan udlejes til par), gælder dette også ved
anvisningen efter sociale kriterier.
Lejernes rettigheder efter indflytning På samme måde som ved
kommunal anvisning, er de lejere, der har overtaget en bolig efter særlige
sociale kriterier, omfattet af de sædvanlige rettigheder med hensyn til
oprykning m.v. på lige fod med andre lejere.
Ingen kommunal betaling af lejetab/garanti for istandsættelse
Kommunalbestyrelsen kan ikke foretage anvisning til de boliger, der efter
aftalen skal udlejes efter særlige sociale kriterier.
Det er boligorganisationen, der administrerer udlejningen efter de aftalte
kriterier.
Kommunalbestyrelsen kan eventuelt henvise boligsøgende til at søge en
bolig i boligorganisationen efter de særlige sociale kriterier, såfremt den
finder, at de er omfattet af disse kriterier.
Såfremt kommunalbestyrelsen anmoder boligorganisationen om at udleje til
en bestemt boligsøgende, opfattes dette som uformel anvisning og medfører som
sådan en økonomisk forpligtelse for kommunen efter de gældende regler, jf.
afsnit 5.2.5.
5.3.1. Anvisning til husstande med stærkt bevægelseshæmmede
Efter lovens § 109, stk. 3, kan kommunalbestyrelsen tillade almene
familieboliger opført med et bruttoetageareal større end 110 (m2) med henblik
på udlejning til husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et medlem
skal være stærkt bevægelseshæmmet.
Ved bedømmelsen af om en person er stærkt bevægelseshæmmet i lovens
forstand, må, i lighed med tilsvarende bedømmelser efter lov om individuel
boligstøtte, lægges vægt på, om personen har et handicap af motorisk art, som
vanskeliggør, at personen kan bebo en traditionel bolig.
Det er dog ikke en forudsætning for kommunalbestyrelsens tilsagn, at den
pågældende bolig opføres med henblik på udlejning til en bestemt husstand.
Kommunalbestyrelsen kan derfor efter en konkret behovsvurdering tillade
sådanne boliger opført for at dække et eventuelt fremtidigt behov herfor.
Det forhold, at boliger opført efter lovens § 109, stk. 3, er tiltænkt
husstande med mindst 4 medlemmer, hvoraf mindst et medlem skal være stærkt
bevægelseshæmmet, hindrer ikke, at boligen senere, i tilfælde af at den ikke
kan udlejes til denne personkreds, udlejes til andre.
Kommunalbestyrelsen indestår for eventuelle lejetab som følge af
vanskeligheder med udlejning af de nævnte boliger, jf. lovens § 109, stk. 4,
uanset om kommunalbestyrelsen har anvisningsret eller ej.53
Kommunalbestyrelsen kan ved tilsagnet om opførelse af boligerne forbeholde
sig anvisningsretten til boligerne, jf. lovens § 109, stk. 5. Udnytter
kommunalbestyrelsen efterfølgende anvisningsretten, påtager kommunen sig
tilsvarende økonomiske forpligtelser over for den almene boligafdeling, som
hvis den kommunale anvisningsret efter § 59 var anvendt, d.v.s garanti for
lejetab og boligtagerens kontraktmæssige forpligtelse til at istandsætte
boligen ved fraflytning, jf. afsnit 5.2.1.
5.4. Kollektive bofællesskaber
Etablering uden om ventelisten Udover de ovenfor under afsnit 5.3.
nævnte tilfælde, er der mulighed for etablering af kollektive bofællesskaber
uden om ventelistesystemet. Bestemmelserne indebærer, at der ved udlejning
til etablering af særlige bofællesskaber ses bort fra fortrinsretten til
store boliger for børnefamilier.
Bestemmelserne findes ilovens § 51, stk. 2 og 3.
Der er igen tale om en aftalemulighed mellem boligorganisationen og
kommunalbestyrelsen/amtstrådet. Såfremt boligorganisationen ikke ønsker at
indgå aftale, er den ikke forpligtet hertil. Hvis boligorganisationen vil
udleje den pågældende bolig direkte til bofællesskabet, skal dette dog
godkendes på forhånd af kommunalbestyrelsen.
Såfremt der ikke kan indgås aftale, kan kommunalbestyrelsen stille krav om
at få boliger stillet til rådighed til samme formål efter de almindelige
regler om kommunal anvisningsret, jf. § 59, stk. 1 (fjerdedelsreglen).
Kun særlige bofællesskaber Det er kun kollektive bofællesskaber
for beboere med særligt socialt betingede behov for at bo i bofællesskab, der
er omfattet af mulighederne i § 51, stk. 2 og 3.
Betingelserne for oprettelse af de særlige kollektive bofællesskaber er
nærmere beskrevet i kapitel 4 a i lov om individuel boligstøtte, herunder
særligt § 24 a, stk. 1, nr. 1 og 2, samt i kapitel 12 a i vejledning om
individuel boligstøtte, hvortil der henvises.
Personkredsen Personkredsen til de særlige bofællesskaber er
personer, som ønsker at flytte i bofællesskab, og som har et særligt socialt
betinget behov for at bo i en bofællesskabsbolig. Det er
kommunalbestyrelsen/amtsrådet, der vurderer, om de pågældende skønnes at have
behov for at bo i et bofællesskab af denne art.
Bofællesskabet kan også omfatte nærtstående til de berettigede
bofællesskabsdeltagere, dvs. børn, søskende, ægtefælle, samlever og andre med
en nær tilknytning til de pågældende.
Øvrige vilkår Det enkelte bofællesskab skal omfatte mindst tre
personer, som opfylder betingelserne for at kunne flytte i et kollektivt
bofællesskab, dvs. som har det særlige sociale behov herfor, jf. ovenfor.
Den bolig, der udlejes til bofællesskabet, skal omfatte mindst et
beboelsesrum mere end antallet af beboere (et fællesrum). Det er Bygge- og
Boligstyrelsens opfattelse, at hvis et køkken er indrettet som alrum, kan det
medregnes som beboelsesrum (fællesrum), hvis det areal, der ikke anvendes til
køkkenfunktioner, udgør 18 (m2) eller mere.
To muligheder Kollektive bofællesskaber kan herefter etableres
enten ved boligorganisationens udlejning af almene boliger direkte til et
kollektivt bofællesskab eller ved udlejning til kommunalbestyrelsen eller
amtsrådet, der herefter videreudlejer til et kollektivt bofællesskab.
Direkte udlejning Der kan lejes ud direkte til et kollektivt
bofællesskab ved, at boligorganisationen indgår lejeaftale med bofællesskabet
som helhed og/eller de enkelte medlemmer af bofællesskabet.
Kommunen skal godkende Hvis der lejes ud direkte til
bofællesskabet, er det en forudsætning, at kommunalbestyrelsen godkender
udlejningen på forhånd. Det er kommunens ansvar at påse, at bofællesskabet
kun omfatter boligsøgende, der opfylder kravene til at bo i denne type
bofællesskab, dvs. mindst tre personer med særligt socialt behov samt
eventuelle nærtstående til disse, jf. ovenfor.
Kommunaløkonomiske forpligtelser Ved direkte udlejning gælder
reglerne om kommunens betaling af leje og om kommunal garanti for
istandsættelse ved fraflytning på samme måde som ved kommunal anvisning efter
lovens § 59, stk. 1.
Udleje via kommune eller amt Som den anden mulighed for etablering
af særlige kollektive bofællesskaber kan der ske udlejning til
kommunalbestyrelsen eller amtsrådet, som herefter videreudlejer til
bofællesskabet/de enkelte bofællesskabsdeltagere. Kommunen eller amtet vil
hermed fungere som fremlejer, hvorved de enkelte beboere i bofællesskabet får
status som fremlejetagere.
Hvis boligorganisationen udlejer en bolig til en lejer, der ikke har til
hensigt selv at anvende boligen til beboelse, f.eks. en kommune eller et amt,
der videreudlejer, betragtes dette pr. definition som et erhvervslejeforhold,
jf. lovens § 45, stk. 2, 2. pkt., og bekendtgørelse nr. 90 af 5. februar 1992
af lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. Boligorganisationen bør -
uanset dette - søge at sikre sig dækning for balancelejen i sin aftale med
kommunen eller amtsrådet.
Økonomiske forpligtelser Det følger af lejeforholdet, at det er
kommunen henholdsvis amtet, der betaler husleje og istandsættelsesudgifter
ved fraflytning i den situation, hvor kommunen eller amtet står som lejer.
Den enkelte bofællesskabsdeltager betaler leje til kommunen eller amtet i
overensstemmelse med den indgåede lejeaftale mellem den pågældende og
kommunen/amtet. Lejefastsættelsen i fremlejeforholdet (mellem kommune og
bofællesskabsdeltageren) følger reglerne i den almindelige lejelovgivning.
Kommunen/amtet kan risikere nedsættelse af lejen ved en boligretssag, og
der kan så eventuelt blive tale om en difference i forhold til den med
boligorganisationen aftalte leje. I så fald må differencen dækkes af
kommunen/amtet, som altså kan risikere tab.
Der bør ikke være mulighed for, at kommunen/amtet i sin egenskab af
fremlejer får gevinst ved denne form for udlejning.
Beboerdemokratiske rettigheder Det er fundet rimeligt, at
deltagere i et bofællesskab, som er etableret via kommunal eller amtslig
fremleje, ligestilles i beboerdemokratisk henseende med et bofællesskab, som
er etableret ved direkte leje hos boligorganisationen. Retten til
medindflydelse er derfor overladt til bofællesskaberne. Det betyder, at
deltagelse i afdelingsmøder og afstemninger ikke kan ske ved repræsentanter
for kommunen eller amtet , men skal ske ved bofællesskabets medlemmer.
Det enkelte bofællesskab kan dog ikke tildeles flere stemmer end øvrige
husstande (dvs. normalt to stemmer pr. husstand).
Forholdet mellem fremlejer (kommune eller amt) og fremlejetager er i
øvrigt reguleret af lejelovgivningen. Fremlejer er i sin egenskab af
videreudlejer ansvarlig for, at lejelovgivningens regler overholdes.
5.5. Anvisning og udlejning til flygtninge
Hvilke flygtninge? De flygtninge, der er tale om, er de samme som
de, hvortil der efter særlige regler i lov om individuel boligstøtte kan ydes
lån til betaling af beboerindskud mv., jf. § 65 i lov om individuel
boligstøtte.
Der henvises til punkt 16.2. i Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om
individuel boligstøtte, juni 1996.
Kommunal anvisning Kommunalbestyrelsen kan sikre boliger til
flygtninge ved hjælp af den kommunale anvisningsret efter lovens § 59, stk.
1- 3.
I forbindelse hermed gælder de sædvanlige regler om kommunens betaling af
leje, indtil udlejning sker, samt om kommunal garanti for istandsættelse af
boligen ved fraflytning, jf. ovenfor.
Direkte udlejning Der kan også være tale om, at
boligorganisationen udlejerledige boliger direkte til flygtninge.
Kommunal garanti for istandsættelse Såfremt der er tale om en
udlejning af en almen familiebolig eller ungdomsbolig gælder reglerne om
kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning tilsvarende, men kun
under forudsætning af, at kommunalbestyrelsen i hvert enkelt tilfælde på
forhånd har godkendt boligorganisationens udlejning til de pågældende
flygtninge, jf. lovens § 62, stk. 1.
Reglen gælder tilsvarende, hvis udlejningen sker gennem en fællesanvisning
el. lign, jf. lovens § 52, stk. 2.
Når den pågældende flygtning fraflytter, skal der ske en opgørelse efter
de sædvanlige fraflytningsregler.
Den kommunale garanti gælder, indtil lejekontrakten ophører, også selv om
vedkommendes status som flygtning i mellemtiden ophører. Hvis flygtningen
fraflytter boligen, men andre personer i husstanden fortsætter lejemålet, er
disse personers status som flygtninge eller ikke flygtninge afgørende for, om
kommunens garanti kan videreføres. Kommunalbestyrelsen skal orienteres om
fraflytningen, og hvis kommunens garanti skal videreføres, skal den, der
fortsætter lejemålet, godkendes efter § 62, stk. 1, hvis vedkommende har
status som flygtning.
Hvis den, der fortsætter lejemålet, ikke har flygtningestatus, indtræder
den pågældende i den tidligere lejers forpligtelser over for
boligorganisationen, men den kommunale garanti bortfalder.
Kommunal godkendelse Uanset om kommunalbestyrelsen har truffet
beslutning efter bekendtgørelsens § 61 om kommunal godkendelse af hver enkelt
udlejning, gælder der særlige bestemmelser for kommunal godkendelse af
udlejning af almene familie- og ungdomsboliger til flygtninge.
Som nævnt er kommunalbestyrelsens godkendelse en forudsætning for, at
reglerne om kommunal garanti for istandsættelse ved fraflytning også gælder i
den situation, hvor en flygtning tildeles en bolig ved direkte udlejning fra
boligorganisationen - hvor der altså ikke er tale om en kommunal anvisning.
Sker udlejningen fra boligorganisationen uden indhentning af
kommunalbestyrelsens godkendelse, er der ingen kommunal garanti for
istandsættelse ved fraflytning.
Det er ikke tilstrækkeligt, at kommunalbestyrelsen i forbindelse med
udlejningen har imødekommet flygtningens ansøgning om individuel boligstøtte.
Der skal foreligge en særlig godkendelse af flygtningens overtagelse af
boligen.
Det bemærkes, at reglerne om afslag er helt ens for kommunale
godkendelsesordninger i henhold til § 61 og § 62 i lov om almene boliger m.v.
Reglerne er nærmere omtalt nedenfor under afsnit 10.
Afviser kommunalbestyrelsen en udlejning til den boligsøgende, skal
boligorganisationen og den boligsøgende underrettes herom skriftligt. Er
afslag ikke afsendt af kommunalbestyrelsen senest 5 hverdage efter
ansøgningens modtagelse i kommunen, er kommunalbestyrelsens mulighed for at
afvise den boligsøgende bortfaldet.
Klageadgang/klagevejledning Reglerne om klageadgang og
klagevejledning er ligeledes ens for de to godkendelsesordninger.
En afvisning af en flygtning under hensyn til, at husstandsindkomsten er
for lav i forhold til boligafgiften, eller under hensyn til den boligsøgendes
personlige forhold, kan påklages til det sociale ankenævn, jf. nærmere herom
nedenfor under afsnit 10.3.
Refusion De udgifter, som kommunen får i forbindelse med udlejning
til flygtninge som følge af lejetab eller udgifter til istandsættelse ved
fraflytning, refunderes fuldt ud af staten.
Opgørelse over de af kommunen afholdte udgifter sendes til Kongeriget
Danmarks Hypotekbank og Finansforvaltning, som på grundlag heraf udbetaler
refusionen kvartalsvis bagud.
Tilbagebetaling Flygtningen skal dog betale eventuelle skyldige
beløb vedrørende istandsættelsesforpligtelsen til kommunen i løbet af højst 5
år efter fraflytningen. Afdragsordningen skal afpasses efter skyldnerens
økonomiske forhold.
Det forudsættes, at kommunen indbetaler eventuelt inddrevne beløb fra
lejeren til statskassen.
5.6. Fortrinsrettigheder for boligsøgende uden bolig i
boligorganisationen
Dette afsnit handler om boligorganisationens udlejning af almene
familieboliger, jf. lovens § 51, stk. 1.
Baggrund For at sikre en generel hensigtsmæssig udnyttelse af
almene familieboliger, gælder visse fortrinsregler, når det skal afgøres,
hvem af flere ansøgere, der skal have tilbudt en ledig bolig.
Fortrinsrettighederne kan opdeles i to væsentligt forskellige
hovedgrupper. Den ene omfatter de boligsøgende, som allerede har en bolig i
boligorganisationen, se nærmere herom i afsnit 5.7. om oprykningsret. Den
anden, som omtales i dette afsnit, omfatter boligsøgende, der ikke har bolig
i boligorganisationen i forvejen.
For boligsøgende på boligorganisationens venteliste er der 2 forhold, som
giver fortrin, nemlig hvis man har børn eller er ældre/ handicappet.
5.6.1. Fortrinsret for husstande med børn
Store boliger Af bekendtgørelsens § 4 fremgår, at boligsøgende med
børn i husstanden har fortrinsret til større boliger, dvs. boliger med 3 og
flere beboelsesrum.
Boligorganisationens bestyrelse kan dog beslutte, at også par uden børn
skal kunne få 3-rumsboliger i lige konkurrence med børnehusstande, jf.
nedenfor om bekendtgørelsens § 4, stk. 2.
Derimod er det uden betydning for børnehusstandes fortrinsret, om
husstanden omfatter een eller flere voksne. Enlige med børn er således
sidestillet med ægtepar med børn eller andre par med børn.
I praksis skal boligorganisationen ved udlejningen springe de boligsøgende
på ventelisten over, som ikke opfylder kravet om børn i husstanden, når en
ledig bolig har 3 eller flere rum. Opfylder kun en boligsøgende børnekravet,
skal boligen udlejes til denne. Er der ingen boligsøgende med børn på
ventelisten, skal boligen tilbydes den, der står øverst på ventelisten,
uanset antallet af voksne i husstanden og uanset boligens størrelse. Dog skal
boligen tilbydes til par, hvis der er truffet beslutning efter § 4, stk. 2, i
bekendtgørelsen, jf. nedenfor.
Det skal i denne forbindelse bemærkes, at eventuelle beslutninger efter
tidligere regelsæt om, at 2-rumsboliger fortrinsvis skal udlejes til
husstande med 2 personer, ikke er gyldige længere. Det samme gælder
beslutninger om at 1-rumsboliger kun må lejes ud til enlige. Det er pladsen
på ventelisten, der er afgørende, jf. bekendtgørelsens § 2, stk. 1, og § 16,
hvoraf fremgår, at der ikke kan gives boligsøgende videregående
fortrinsrettigheder end anført i §§ 2-9 og § 13.
Beboelsesrum Ved beboelsesrum forstås (i bekendtgørelsen og i
denne vejledning) ethvert selvstændigt værelse eller kammer, uanset
størrelse. Køkken, badeværelse, entre og bryggers tæller ikke med som
beboelsesrum.
Små boliger Hvis der er tale om boliger, der er små i forhold til
antallet af beboelsesrum, kan boligerne i visse tilfælde udlejes, som om de
havde færre rum end de faktisk har. Det gælder efter bekendtgørelsens § 5 for
boliger med 4 beboelsesrum, der ikke er større end 90 (m2). Yderligere gælder
det for lejligheder med 3 rum, der ikke er større end 70 (m2). Eksempelvis
vil en 3-rumsbolig på 70 (m2) kunne lejes ud til en enlig boligsøgende, selv
om der længere nede på ventelisten står husstande med børn.
Boligorganisationen har ikke pligt til at udleje små boliger efter denne
bestemmelse. Det kan besluttes, at den kun skal gælde i nogle af
boligorganisationens afdelinger, men de enkelte boligsøgende må ikke
behandles forskelligt.
Boligorganisationens beslutning om at anvende bestemmelsen bør afhænge af
den aktuelle fordeling af boliger i de enkelte afdelinger, sammenholdt med
det lokale behov for boliger. En ændret beslutning kan kun gælde for
fremtiden.
Bruttoetageareal Ved opgørelsen af bruttoetagearealet i relation
til udlejningsreglerne skal man anvende den opgørelsesmåde, som gælder for
arealberegning i lov om individuel boligstøtte. Herom henvises til Bygge- og
Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 617 af 8. juli 1992 om beregning af
boligens bruttoetageareal i henhold til boligstøtteloven. Opmærksomheden
henledes på, at det som regel ikke er det samme areal, som anvendes i
forbindelse med støtte til opførelse af alment byggeri. Den væsentligste
forskel på de 2 opgørelsesmåder er, at der i opgørelsen efter den
individuelle boligstøttelov tillægges den enkelte bolig en andel af
fællesarealet.
Hvad forstås ved børn Da fortrinsretten afhænger af, om den
boligsøgende mindst har et barn, er det væsentligt at fastslå, hvornår børn
medregnes.
Som børn anses som udgangspunkt sådanne husstandsmedlemmer, der efter
reglerne i lov om individuel boligstøtte kan medregnes som børn. For at et
barn efter lov om individuel boligstøtte kan tages i betragtning, skal barnet
være under 23 år.
Børn i boligstøttelovens forstand er biologiske børn, adoptivbørn,
børnebørn eller plejebørn, som bor sammne med deres forældre, bedsteforældre
eller plejeforældre, og som iøvrigt opfylder lovens aldersbetingelse. Børn i
familiepleje med en tidsbegrænset plejetilladelse er ligeledes omfattet.
Det er endvidere en betingelse, at barnet bor i den pågældende bolig.
Barnet kan dog medregnes selv om det midlertidigt er fraværende, f.eks. hos
en plejefamilie eller på en kostskole
Fælles forældremyndighed Med virkning pr. 1. januar 1996 blev
myndighedslovens kap. 2 afløst af lov om forældremyndighed og samvær.
Herefter skal aftalen om fælles forældremyndighed blot anmeldes til
statsamtet henholdsvis til overpræsidiet. Der sker således ikke nogen
prøvelse af aftalen.
Det er derfor fundet hensigtsmæssigt, at der er overensstemmelse mellem
udlejningsreglerne og reglerne i lov om forældremyndighed og samvær.
Dette indebærer, at forældre, som har aftalt fælles forældremyndighed og
anmeldt aftalentil statsamtet henholdsvis overpræsidiet, herefter kan
medregne barnet/børnene ved tildeling af en almen familiebolig, uanset
opholdets varighed. Der stilles således ikke længere krav om, at
barnet/børnene opholder sig halvdelen af tiden hos den boligsøgende.
Samværsret Herudover gælder, at forældre med samværsret
ligestilles med forældre som har aftalt fælles forældremyndighed således, at
barnet/børnene kan medregnes ved tildeling af almene familieboliger.
Baggrunden herfor er bl.a. varetagelsen af barnets tarv, samt at
samfundsudviklingen igennem de senere år har medført, at der er flere
familier med »dele-børn«.
Dette indebærer således, at et »dele-barn«, uanset om det
formelle grundlag er en anmeldt aftalt fælles forældremyndighed eller en
samværsret, og uanset hvor lang tid barnet/børnene opholder sig hos hver af
forældrene, for begge forældre giver adgang til en bolig med tre eller flere
rum.
Det bemærkes, at de omtalte retningslinier alene har reel betydning, hvis
lejeren ikke i forvejen har et »fastboende« barn, idet et
»fastboende« barn giver adgang til en stor lejlighed, jf. ovenfor.
Ufødte børn Yderligere kan medregnes ufødte børn, forudsat den
gravide boligsøgende er ude over 12. svangerskabsuge.
Handicappede børn over 23 år Endelig kan medregnes hjemmeboende
handicappede børn over 23 år, forudsat de modtager pension fra det
offentlige.
Det skal bemærkes, at det er husstandens sammensætning på
overtagelsesdatoen, der er afgørende for, om børn kan medregnes.
Boligorganisationen kan forlange nødvendig dokumentation, f.eks. for
aftalt fælles forældremyndighed og graviditet.
Par uden børn Boligorganisationens bestyrelse kan efter
bekendtgørelsens § 4, stk. 2, træffe beslutning om, at boliger med 3
beboelsesrum kan udlejes til ægtepar, par der lever i registreret partnerskab
eller hermed sidestillede par. Det er dog en forudsætning, at det lokale
behov for boliger til børnehusstande ikke taler herimod.
Der er ikke noget til hinder for en beslutning om, at reglen kun skal
anvendes i bestemte afdelinger.
Boligorganisationens beslutning bør meddeles kommunalbestyrelsen, ligesom
de boligsøgende bør orienteres om beslutningen, så de kender mulighederne.
Kommunalbestyrelsen kan modsætte sig boligorganisationens beslutning som
et led i tilsynet med udlejningen, jf. bekendtgørelsens § 22.
I praksis vil der kunne opstå tvivl om, hvem der falder ind under
betegnelsen 53hermed sidestillede par'. Det er kun par, som lever i
ægteskabslignende samlivsforhold af mere varig karakter, der vil kunne falde
ind under bestemmelsen. Men det er op til boligorganisationen at foretage en
nærmere vurdering af forholdene.
I øvrigt bør boligorganisationen ved indgåelsen af lejekontrakter på
grundlag af denne bestemmelse forlange, at begge personer i parforholdet
underskriver lejekontrakten som lejere.
Derimod er det styrelsens opfattelse, at boligorganisationen ikke ved
udlejningen til par uden børn kan stille et standardkrav om, at begge parter
skal forblive boende i lejligheden i 2 år, hvis den ene part senere skal have
mulighed for at overtage boligen alene - eller med andre ord: Flytter den ene
part inden 2 år, skal den anden også flytte. Et sådant vilkår vil antagelig
blive tilsidesat af domstolene. Det er også her forholdene på
overtagelsesdatoen, der er afgørende for, om der er tale om et parforhold,
som falder ind under bestemmelsen.
Har en boligorganisation truffet beslutning om, at reglen skal gælde, kan
beslutningen senere ændres, hvis det viser sig, at boligsøgende med børn ikke
kan tilgodeses i rimeligt omfang. Ændringen vil kun kunne få betydning for
fremtidige udlejninger.
5.6.2. Fortrinsret for ældre og personer med handicap
§ 6 i bekendtgørelsen indebærer, at der fortsat skal
tages sociale hensyn - trods ventelisteprincippet.
Særlige boliger I det almene byggeri er der 3 kategorier af
lejligheder, som ældre og personer med handicap i særlig grad kan rette deres
interesse imod:
1. Boliger, som i forbindelse med behandlingen af
støtteansøgningen af kommunalbestyrelsen tidligere har været forbeholdt for
(klausuleret for) ældre og personer med handicap.
2. Boliger, som med offentlig støtte efter
bistandsloven er indrettet særligt til ældre og personer med handicap. Der
kan f.eks. være tale om fjernelse af dørtrin og ombygning af badeværelser.
Sådanne boliger bør efter styrelsens opfattelse ikke retableres ved ledighed,
men genudlejes som de er.
3. Boliger, som generelt må betegnes som egnede for
ældre og personer med handicap, f.eks. fordi de ligger i stuetagen uden
niveauforskel i adgangsarealet. Til denne kategori hører bl.a. alle de
boliger, som i forbindelse med ansøgning om og tildeling af offentlig støtte
af kommunalbestyrelsen er erklæret egnet til ældre og handicappede med hensyn
til planudformning, placering i bebyggelsen, indretning og udstyr.
Tilhører en boligsøgende de nævnte befolkningsgrupper og står på
ventelisten, har vedkommende fortrinsret til de boliger, der er nævnt under
1) og 2) ovenfor, jf. bekendtgørelsens § 6. Derimod har den pågældende ikke
fortrinsret til kategori 3) ovenfor (som forudsætter oprykningsret, se herom
i afsnit 5.7.).
Det bemærkes, at det - i modsætning til tidligere - er en betingelse, at
kommunalbestyrelsen har truffet en udtrykkelig beslutning om en sådan
fortrinsret til de nævnte boliger.
Ordningen administreres iøvrigt på følgende måde: Har boligorganisationen
en ledig bolig, der falder ind under de 2 nævnte kategorier, skal man derfor
gå ned i ventelisteordenen, indtil man finder en boligsøgende ældre eller en
boligsøgende med handicap.
Det bemærkes, at kravene om husstandens størrelse og sammensætning, jf.
bekendtgørelsens § 4, ikke gælder ved disse udlejninger. De ældre og personer
med handicap, som har stået i længst tid på venteliste, vil derfor have krav
på en ledig bolig af den nævnte kategori uanset husstandens størrelse og
sammensætning.
Er der ingen ældre eller personer med handicap på venteliste til den
pågældende bolig, skal den lejes ud på sædvanlig måde efter ventelisten.
Afgrænsning af personkredsen Der er ingen faste definitioner, som
angiver, hvornår en person er ældre eller har et handicap. Det må bero på en
konkret vurdering i hvert enkelt tilfælde. Lægeerklæringer kan indgå i
boligorganisationens vurdering.
Der bør ikke anlægges en fast aldersgrænse for ældre boligsøgende. Som en
rettesnor kan man dog gå ud fra, at de fleste boligsøgende i
folkepensionsalderen har det behov for en særlig bolig, som bestemmelsen
sigter imod. Men det skal samtidig nævnes, at der f.eks. kan være
boligsøgende i 50-årsalderen, som kan falde ind under bestemmelsen, f.eks.
fordi de har svært ved at klare trapper.
Det skal understreges, at fortrinsretten også gælder, hvis det er et
medlem af den boligsøgendes husstand, f.eks. et barn, der er handicappet.
Kommunalbestyrelsen kan alternativt beslutte, at de omtalte boliger skal
udlejes af boligorganisationen efter tilsvarende retningslinier, som gælder
for udlejning af almene ældreboliger, dvs på baggrund af en egentlig
visitation. Om udlejning af ældreboliger henvises iøvrigt til afsnit 7.
Såfremt kommunalbestyrelsen ikke træffer en beslutning om udlejning af de
pågældende boliger som nævnt ovenfor, dvs enten efter en særlig venteliste
eller efter samme retningslinier som gælder for ældreboliger, skal de
pågældende boliger stilles til rådighed for de boligsøgende, som har stået
længst tid på den almindelige venteliste.
5.7. Oprykningsret for boligsøgende med bolig i boligorganisationen
Reglerne om oprykningsret står i bekendtgørelsens §§ 7-9, som har
overskriften særlige fortrinsrettigheder. Det særlige står i modsætning til
de almindelige fortrinsrettigheder, således som disse fremgår af
bekendtgørelsens §§ 4 og 6.
I praksis indebærer oprykningsreglerne, at boligorganisationen først skal
tilbyde ledige boliger til personer på oprykningsventelisten, før de
boligsøgende på den almindelige venteliste kommer i betragtning.
Formålet med oprykningsretten er at sikre den mest hensigtsmæssige
udnyttelse af boligorganisationens boliger. Eksempelvis giver bestemmelserne
mulighed for, at ældre beboere, som bor i store boliger i en af de øverste
etager i etagebyggeri, kan flytte ned i mindre boliger tættere ved jorden.
Herved kan de pågældendes aktuelle boligbehov imødekommes, samtidig med at
der frigives store boliger til husstande med børn.
Hovedprincippet er anført i bekendtgørelsens § 7. Her er det fastslået, at
den lejer, der samtidig afgiver en bolig i en af boligorganisationens
afdelinger, har fortrinsret til at overtage en anden ledig bolig i samme
boligorganisation.
Fortrinsretten gælder ikke ved afgivelse af en bolig i en anden
boligorganisation eller i en privat udlejningsejendom. Den gælder heller
ikke, hvis kun nogle af husstandens medlemmer fraflytter boligen, se dog
nedenfor under 5.7.1.
Afgivelsen af en bolig skal ske samtidig med overtagelsen af den nye
bolig. Er man fraflyttet boligorganisationen efter normal
opsigelsesprocedure, har man ingen oprykningsret. Det samme gælder i
opsigelsesperioden for en lejer, der bindende har opsagt sit lejemål. Er
lejemålet opsagt eller ophævet af boligorganisationen, har lejeren heller
ingen oprykningsret, med mindre opsigelsen/ ophævelsen underkendes af
domstolene.
En ret Der er tale om en egentlig ret, som ikke kan begrænses ved
f.eks. at kræve af lejeren, at han/hun stiller en særlig garanti for betaling
af en mulig fraflytningsregning.
Karenstid Boligorganisationen kan træffe beslutning om, at lejeren
i forvejen skal have boet et vist tidsrum i boligen. Adgangen til at
fastsætte en karensperiode fremgår af bekendtgørelsens § 8, nr. 3.
Karensperioden kan højst sættes til 2 år og kan begrænses til at gælde for en
enkelt afdeling.
Herved kan man hindre, at nogle mindre attraktive afdelinger kommer til at
fungere som et middel til hurtigt at skaffe mere attraktive boliger i
boligorganisationen.
En beslutning om at indføre karenstid ved oprykning kan kun ske for
fremtiden. Det indebærer, at boligsøgende, der allerede er optaget på
oprykningsventelisten på tidspunktet for boligorganisationens beslutning om
at indføre karenstid, bevarer oprykningsretten uden karenstid.
Der kan ikke gøres forskel på enkeltpersoner fra samme afdeling, hvorimod
der ikke er noget til hinder for at fastsætte forskellige karenstider for
oprykning fra forskellige afdelinger.
Ungdomsboliger og ældreboliger Af bekendtgørelsens § 8, nr. 1,
følger, at boligorganisationen kan beslutte, at oprykningsretten ikke skal
gælde for lejere i almene ungdomsboliger eller ældreboliger. Derfor kan
beslutningen også gå ud på, at oprykning fra disse boligtyper først kan ske
efter en vis botid, f.eks. 2 år.
Boligorganisationens beslutninger herom kan ændres med virkning for
fremtiden. Det indebærer, at beboere i ungdoms- eller ældreboliger, der
allerede er optaget på oprykningsventelisten bevarer oprykningsretten, selv
om der træffes beslutning efter § 8, nr. 1.
Der kan ikke gøres forskel på enkeltpersoner, ligesom der må gælde samme
regel i alle boligorganisationens afdelinger - såvel de afdelinger, de unge
eller ældre flytter fra, som de afdelinger de ledige boliger befinder sig i.
Man kan således ikke beslutte, at der ikke skal være oprykningsret fra en
bestemt afdelings ungdoms- eller ældreboliger, men kun fra andre afdelinger.
Derimod kan boligorganisationen, jf. ovenfor, indføre karenstid i enkelte
eller alle afdelinger.
Omgåelse Med henblik på at hindre omgåelse af reglerne bør
boligorganisationen være opmærksom på, at lejeren faktisk flytter ind i
boligen. Der tænkes på omgåelse i form af udnyttelse af oprykningsretten fra
f.eks. en lille bolig, som lejeren aldrig har boet i, men formelt har stået
som lejer af i en periode.
Begrænsninger i oprykningsretten Regler om husstandens størrelse
og sammensætning, jf. § 4 og § 5, gælder tilsvarende ved oprykning.
Det er en forudsætning for at benytte fortrinsretten til boliger med 3
eller flere beboelsesrum, at husstanden omfatter mindst et barn.
Har boligorganisationen truffet beslutning efter § 4, stk. 2, om, at
boliger med 3 rum kan udlejes til ægtepar, eller hermed sidestillede par, har
par og husstande med børn lige adgang til 3-rums boliger på
oprykningsventelisten.
Oprykning til 4-rums boliger med et bruttoetageareal, der ikke overstiger
90 (m2) kan ske efter reglerne for 3-rums boliger, jf. bekendtgørelsens § 5.
Enlige kan ikke rykke op i boliger med mere end 2 beboelsesrum. Efter
bekendtgørelsens § 5, kan 3-rums boliger med et bruttoetageareal, der ikke
overstiger 70 (m2), dog udlejes efter reglerne for 2-rums.
På trods af ovenstående vil man som hidtil altid ved hjælp af
oprykningsventelisten kunne få en bolig, der er mindre i rumantal eller
kvadratmeter end den nuværende. Enlige beboere i 4-værelses boliger vil
eksempelvis altid kunne rykke op i en 3-værelses bolig.
Afvisningsreglen i bekendtgørelsens § 12 gælder også ved oprykning, jf.
afsnit 8.
Rækkefølgen ved almene familieboliger Af bekendtgørelsens § 9
fremgår, i hvilken rækkefølge de boligsøgende på oprykningsventelisten skal
tilbydes ledige boliger.
Førsteret har den boligsøgende, som afgiver en anden bolig i samme
afdeling, som står øverst på listen, og som opfylder størrelseskravene.
Derefter følger de øvrige på listen, inklusive personer, der er skrevet på
efter den særlige bestemmelse i bekendtgørelsens §8, nr. 2, om personer, der
er ramt af skilsmisse, separation eller brudt parforhold. Se nærmere om
sidstnævnte nedenfor i afsnit 5.7.1.
Den tredje gruppe af boligsøgende derefter bliver dem, der står på den
almindelige venteliste.
Det skal understreges, at 2 afdelinger med et vist fællesskab ikke kan
betragtes som en afdeling i relation til oprykningsreglerne.
Er der etableret en fælles oprykningsventeliste mellem flere
boligorganisationer, ændres rækkefølgen, idet tredje gruppe bliver lejere,
der afgiver en bolig i en anden boligorganisation, som er med i samarbejdet,
jf. afsnit 5.1.2. Først derefter følger boligsøgende på den almindelige
venteliste.
Ældreegnede boliger I visse tilfælde har ældre og personer med
handicap fortrinsret frem for andre på oprykningsventelisten. Det er i de
tilfælde, hvor den ledige bolig tilhører en af de tre kategorier af boliger,
som er beskrevet ovenfor i afsnit 5.6.2. For så vidt angår definitionen af,
hvad man forstår ved ældre og handicappede i bekendtgørelsens forstand,
henvises også til bemærkningerne i afsnit 5.6.2.
Der er dog en væsentlig begrænsning på denne fortrinsret. Retten gælder
kun, hvis den ledige bolig er mere velegnet for den boligsøgende end dennes
nuværende bolig. I bekendtgørelsens § 9, stk. 5, er udtrykkeligt nævnt, at
det er i adgangsmæssig eller indretningsmæssig henseende, den skal være mere
velegnet. Modsætningsvis gælder derfor, at begrundelser som lavere leje,
bedre udsigt eller tættere på familie og venner ikke giver et særligt
fortrin. Derimod vil f.eks. et ønske om at flytte fra en bolig på 4. sal
(uden elevator) til en bolig på 1. sal falde ind under kravet om mere
velegnede adgangsforhold, og en kørestolsbrugers ønske om at flytte til en
bolig, hvor toilet- og badeforhold tager hensyn til kørestolsbrugerens behov,
vil falde ind under mere velegnet indretning, forudsat boligen tilhører en af
de omtalte kategorier. Som det ses, skal der foretages en konkret vurdering
af velegnetheden i hvert enkelt tilfælde.
Rækkefølgen ved ældreegnede boliger Er der tale om en bolig, som
er velegnet til ældre og personer med handicap (kategori 3 i afsnit 5.6.2.
ovenfor), skal den tilbydes de boligsøgende på oprykningsventelisten i
følgende rækkefølge:
a. Ældre eller handicappet boligsøgende, der afgiver en bolig i samme
afdeling, forudsat den ny bolig er mere velegnet.
b. Ældre eller handicappet boligsøgende, der afgiver en bolig i en anden
afdeling, forudsat den ny bolig er mere velegnet.
c. Andre boligsøgende, der afgiver en bolig i samme afdeling.
d. Andre boligsøgende, der afgiver en bolig i en anden afdeling, eller er
skrevet på efter den særlige bestemmelse i bekendtgørelsens § 8, nr. 2.
Først herefter følger boligsøgende, der står på den almindelige
venteliste.
Inden for hver gruppe under a-d skal boligen først tilbydes den
boligsøgende, der i længst tid har stået på oprykningsventelisten, jf.
bekendtgørelsens § 9, stk. 1.
Reglerne i § 4 og § 5 finder også anvendelse ved oprykning til denne type
boliger, således at boliger med 3 rum og derover som udgangspunkt er
forbeholdt husstande med mindst et barn, dog således, at 3-rums boliger efter
boligorganisationens beslutning kan lejes ud til ægtepar eller dermed
sidestillede par, jf. ovenfor.
Rækkefølgen ved klausulerede og ombyggede boliger Er der tale om
en bolig, som ved tilsagnet tidligere har været klausuleret, eller om en
bolig, der er ombygget med støtte efter bistandslovens regler (kategori 1 og
2 i afsnit 5.6.2.), skal den tilbydes de boligsøgende i samme rækkefølge, som
er anført lige ovenfor, men med en væsentlig ændring. Mellem b og c indføjes:
bb. Ældre eller handicappede boligsøgende, der står på den almindelige
venteliste, jf. bekendtgørelsens § 6 og afsnit 5.6.2. ovenfor.
Det skal bemærkes, at reglen i bekendtgørelsens § 4 ikke gælder for disse
boliger, jf. bestemmelsen i § 6, stk. 2. Man kan således godt få en bolig med
3 rum eller derover uden at have børn i husstanden.
På grund af disse boligers særlige status, må de ikke lejes ud til
almindelige boligsøgende, så længe der er blot en interesseret ældre eller
handicappet person på den almindelige venteliste.
Særligt om andelsboligorganisationer Oprykningsreglerne gælder
også i andelsboligorganisationer, men ligesom ved den almindelige udlejning
er det her medlemsnummeret, der er afgørende for, hvem der skal have tilbudt
en ledig bolig inden for de enkelte grupper af særligt fortrinsberettigede på
oprykningsventelisten.
Som nævnt i afsnit 5.1bør den enkelte andelsboligorganisation fastsætte en
generel frist for, hvor sent et medlem skal kunne optages på
oprykningsventelisten for at nå at komme i betragtning i forbindelse med
konkrete udlejninger. Der er ikke noget til hinder for at have en længere
frist ved optagelse på oprykningsventelisten end ved optagelse på den
almindelige venteliste. Herved kan man i højere grad tilgodese reelle
boligbehov frem for tilfældige flytteønsker.
Oprykningsretten gælder for alle Reglerne om oprykning gælder for
alle lejere i boligorganisationen, uanset om man har fået boligen via
venteliste, kommunal anvisning, efter særlige sociale kriterier, ved bytning
e.lign. Man skal dog være medlem af den almene andelsboligorganisation,
hvilket kan kræves i forbindelse med lejekontraktens indgåelse.
5.7.1. Fortrin efter skilsmisse mv.
En særlig fortrinsret er medtaget i bekendtgørelsens § 8, nr. 2. Den giver
under visse nærmere omstændigheder adgang til en plads på
oprykningsventelisten, selv om man ikke afgiver en anden bolig.
Reglen er indført for at hjælpe nogle af de personer, der bliver skilt,
separeret eller får brudt deres parforhold, og som derfor står i en særlig
svær boligsituation. Reglen omfatter kun par med børn.
Der er tale om en mulighed, idet det er op til boligorganisationen at
træffe beslutning om, hvorvidt reglen skal gælde. En beslutning om at anvende
reglen skal være generel, idet der ikke må gøres forskel på boligsøgende. Der
er dog intet til hinder for, at der ifølge beslutningen også stilles krav om,
at par skal have boet sammen i boligen i en periode, f.eks. 2 år, før den ene
part kan få fortrinsret efter bekendtgørelsens § 8, nr. 2.
Skifter man senere mening, kan beslutningen ændres for fremtiden, således
at de pågældende grupper af boligsøgende ikke længere kan optages på
oprykningsventelisten. En ændret beslutning gælder ikke for boligsøgende, der
allerede er optaget på oprykningsventelisten. Beslutningen bør meddeles
kommunalbestyrelsen.
Kommunalbestyrelsen kan som et led i sit tilsyn pålægge
boligorganisationen ikke at anvende reglen. Pålægget skal være generelt, idet
der ikke kan gøres forskel på de boligsøgende.
Anvendes reglen, må man ikke fravige de betingelser, som reglen
indeholder.
Det indebærer f.eks. at den fraflyttede skilsmisseramte boligsøgende, som
ikke inden for et år fra fraflytningen når at få tilbudt en bolig i kraft af
placeringen på oprykningsventelisten (medlemsnummeret), skal slettes af
listen. Tilsvarende kan man ikke få fortrinsret eller beholde en fortrinsret,
hvis barnet flytter fra den anden af forældrene. Som udgangspunkt kan reglen
kun bringes i anvendelse, hvis der er tale om den fraflyttendes eget barn,
det vil sige et barn, som den pågældende har eller har haft forældremyndighed
over eller samkvemsret med - eller har erkendt faderskabet til. Der kan dog
også være tale om et stedbarn, forudsat den fraflyttende har boet sammen med
stedbarnet i længere tid, f.eks. i 2 år.
Yderligere skal det understreges, at den pågældende fraflytter er omfattet
af de almindelige krav i bekendtgørelsens § 4 og § 5 til husstandens
størrelse og sammensætning, jf. afsnit 5.6.1., hvor det bl.a. er omtalt,
hvornår den boligsøgende kan medregne et barn til sin husstand ved tildeling
af boliger.
5.8. Udlejningsvanskeligheder
Hvis almene familieboliger ikke kan lejes ud til boligsøgende på
boligorganisationens almindelige venteliste, kan boligorganisationen udleje
de pågældende boliger til andre boligsøgende. Dette kan ske efter opslag,
annoncering i dagspressen e.lign.
Udlejningen sker i disse situtationer på almindelige vilkår, dvs. at der
indgås lejekontrakter, der ikke er tidsbegrænsede. Der er ikke krav om en
bestemt husstandsstørrelse eller sammensætning hos de boligsøgende, som får
tildelt boligen.
Opmærksomheden henledes dog på, at boligen, når denne påny bliver ledig,
skal tilbydes boligsøgende på boligorganisationens almindelige venteliste.
Kan en bolig ikke udlejes til beboelse, er der mulighed for med
kommunalbestyrelsens godkendelse at udleje denne til andre formål, jf. afsnit
10.4.
6. Almene ungdomsboliger
Almene ungdomsboliger kan alene opføres og udlejes af almene
boligorganisationer. Udlejningen sker på baggrund af en behovsvurdering, jf.
nærmere herom nedenfor.
6.1. Personkredsen
Ledige almene ungdomsboliger skal af den almene boligorganisation anvises
til unge uddannelsessøgende og andre unge med et særligt behov for sådanne
boliger (den berettigede personkreds), jf. lovens § 52, stk. 1, og
bekendgørelsens § 10, stk. 1.
Som unge uddannelsessøgende anses unge, som er under en uddannelse, der
efter regler for Statens uddannelsesstøtte berettiger til uddannelsesstøtte.
Desuden anses unge, som følger erhvervsuddannelser, for uddannelsessøgende. I
tvivlstilfælde om, hvorvidt en ansøger henhører under den ovennævnte
berettigede personkreds, henvises til henholdsvis Undervisningsministeriet og
Arbejdsministeriet.
Med hensyn til andre unge med særligt behov må det bero på en konkret
vurdering af den unges økonomiske og sociale forhold, om vedkommende henhører
under denberettigede personkreds.
Der er ikke fastsat en aldersgrænse for retten til at bebo en almen
ungdomsbolig.
Udlejning af almene ungdomsboliger skal ske direkte til den enkelte
boligsøgende, idet der ikke er hjemmel til at udleje flere ungdomsboliger ved
en samlet lejekontrakt. Det skal i den forbindelse bemærkes, at det med
henblik på at sikre den bedst mulige udnyttelse af ungdomsboligerne bør
tilstræbes, at udlejning af flerrumsboliger sker til 2 personer, hvoraf begge
eller den ene tilhører den berettigede personkreds.
Boligorganisationen foretager en vurdering af, hvem af flere berettigede
boligsøgende, der skal have en ledig bolig, under hensyntagen til de
boligsøgendes uddannelsesmæssige, økonomiske og sociale forhold. Generelt bør
der ved denne vurdering tages hensyn til ansøgerens afstand til
uddannelsested/arbejdsplads, økonomiske forhold, nuværende boligforhold,
nærhed til familie og sociale forhold, uden at de anførte momenter kan anses
for udtømmende. Det bemærkes, at kommunalbestyrelsen kan fastsætte nærmere
regler herom, jf. bekendtgørelsens § 10, stk. 2.
6.2. Kommunal anvisningsret m.v.
Efter tilsvarende regler, som gælder for almene familieboliger, kan
kommunalbestyrelsen bestemme, at indtil hver fjerde ledige almene
ungdomsbolig skal stilles til rådighed til løsning af unges boligsociale
problemer i kommunen. Boligorganisationen og kommunalbestyrelsen kan
ligeledes på tilsvarende måde som ved almene familieboliger indgå aftale om
at stille ledige almene ungdomsboliger til rådighed for kommunen til løsning
af unges boligsociale problemer i kommunen. Med hensyn til de nærmere regler
herom henvises derfor til afsnit 5.2.
Hvis kommunen ønsker at påvirke beboersammensætningen i en bebyggelse, vil
den kunne kombinere en kommunal anvisningsret til almene ungdomsboliger med
en godkendelsesordning, jf. afsnit 5.2.3.
Kommunalbestyrelsen kan endvidere træffe beslutning om, at udlejning af
ungdomsboliger skal godkendes i hvert enkelt tilfælde, jf. afsnit 10.1.1. og
10.2.
6.3. Fælles anvisning
Kommunalbestyrelsen kan efter aftale med boligorganisationens bestyrelse
bestemme, at der kan ske fælles anvisning til almene ungdomsboliger i
kommunen. Anvisningsvirksomheden kan være fælles for flere kommuner og kan
samordnes med anden virksomhed, der tager sigte på formidling af boliger for
unge, jf. lovens § 52, stk. 2.
Det bemærkes, at den pågældende fællesadministration ikke kan udleje
almene ungdomsboliger til andre end den berettigede personkreds.
Selve lejekontrakten indgås altid mellem boligorganisationen og den
pågældende lejer.
Kommunalbestyrelsen fører tilsyn med, at anvisningen sker efter de
gældende regler, herunder også hvis denne som nævnt forestås af en ikke almen
administrator, jf. nedenfor under afsnit 10.
6.4. Udlejningsvanskeligheder
Midlertidige udlejningsvanskeligheder Kan en almen ungdomsbolig
ikke udlejes til den berettigede personkreds, kan bestyrelsen for den almene
boligorganisation beslutte, at boligen skal udlejes til andre boligsøgende.
Det forudsættes, at boligerne udlejes på en sådan måde, at de i videst mulige
omfang er til rådighed for den oprindelige målgruppe. Udlejningen skal derfor
så vidt muligt ske på tidsbegrænsede kontrakter. Ved ledighed skal boligerne
på ny søges udlejet til den berettigede personkreds.
Der henvises til lovens § 52, stk. 3, og bekendtgørelsens § 10, stk. 3.
Længerevarende udlejningsvanskeligheder Det er en betingelse for
at udlejning kan ske som nedenfor anført, at der ikke generelt er
efterspørgsel efter de pågældende boliger fra den berettigede personkreds.
Almene ungdomsboliger kan med kommunalbestyrelsens godkendelse lejes ud
som almene familie- eller ældreboliger. Udlejningen sker på de for de
pågældende boligtyper autoriserede lejekontrakter uden tidsbegrænsning.
Udlejningen vil i så fald ske efter de regler, der gælder for disse
boligtyper. Lejes boligerne ud som almene familieboliger, vil det betyde, at
boligerne som udgangspunkt skal lejes ud efter venteliste. Reglerne om
kommunal anvisning, fortrinsrettigheder o.s.v. vil gælde tilsvarende for
almene ungdomsboliger, der lejes ud som familieboliger, jf. afsnit 5.
Lejes ungdomsboligerne ud som almene ældreboliger betyder det, at reglerne
i afsnit 7 finder anvendelse, således at boligerne skal lejes ud til ældre og
personer med handicap, som har et særligt behov derfor.
Kommunalbestyrelsen kan beslutte, at de pågældende boliger ved ledighed
påny skal udlejes som almene ungdomsboliger.
Det bemærkes, at de pågældende boliger ikke mister deres mærkning som
almene ungdomsboliger i forbindelse med den omtalte udlejning.
Der henvises til lovens § 52, stk. 4 og bekendtgørelsens § 10, stk. 4.
Permanente udlejningsvanskeligheder Er der sket en mere permanent
ændring i efterspørgselsmønsteret, således at der ikke længere er behov for
denne type boliger, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at de pågældende almene
ungdomsboliger fremover skal mærkes som almene familieboliger eller almene
ældreboliger, jf. lovens § 3, nr. 6 og § 5, nr. 10.
I betragtning af de i forvejen fleksible muligheder for at leje ud til en
anden personkreds forudsættes denne adgang kun udnyttet i begrænset omfang.
Bestemmelsen kan f.eks. anvendes, hvis der ikke er efterspørgsel efter de
pågældende boliger, og kommunalbestyrelsen vurderer, at dette forhold ikke
vil ændre sig inden for en længere periode.
Der henvises i øvrigt til afsnit 22 i vejledningen om drift af almene
boliger m.v., hvor reglerne om ommærkning er nærmere omtalt.
Ekstraordinære udlejningsvanskeligheder Hvis en almen ungdomsbolig
på grund af ekstraordinære udlejningsvanskeligheder ikke kan udlejes til
beboelse, kan kommunalbestyrelsen tillade, at boligen udlejes til andet end
beboelse, jf. bekendtgørelsens § 23 og det i afsnit 10.4. anførte, der finder
tilsvarende anvendelse.
Bortfald af ungdomsboligbidrag I alle de tilfælde, hvor almene
ungdomsboliger udlejes til andre end den berettigede personkreds, bortfalder
et eventuelt ungdomsboligbidrag, indtil de pågældende boliger igen udlejes
til personer fra den berettigede personkreds, jf. lovens § 135.
6.5. Opsigelse
Om opsigelse henvises til bekendtgørelse nr. 896 af 10. oktober 1996 om
opsigelse i statsstøttede almene ungdomsboliger. I henhold til § 2 i denne
bekendtgørelse skal boligorganisationen som udgangspunkt opsige en lejer i en
almen ungdomsbolig med 3 måneders varsel når:
1. lejeren er ophørt med, har afbrudt eller fuldført
sin uddannelse
2. lejeren ikke har afsluttet sin uddannelse senest 1
år efter udløbet af den for uddannelsen normerede studietid, såfremt
indflytningen er sket straks ved studiets begyndelse, ellers 1 år efterdet
ved indflytningen påregnede afslutningstidspunkt eller
3. lejeren i øvrigt ikke opfylder de forudsætninger,
hvorunder boligen er udlejet, herunder at lejeren er studieaktiv.
Boligorganisationen kan efter bekendtgørelsens nærmere regler i visse
tilfælde udsætte en opsigelse. Der henvises i denne forbindelse navnlig til
bekendtgørelsens § 4 og Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om opsigelse i
ungdomsboliger (1991).
Det bemærkes i denne forbindelse, at det i lovens § 53, stk. 3, er
præciseret, at et eventuelt ungdomsboligbidrag, jf. lovens § 135, ikke
bortfalder, såfremt der sker udsættelse med en opsigelse efter ophørt
uddannelse på grund af særlige omstændigheder. Der er her tale om, at boligen
fortsat lejes ud til en person fra den berettigede personkreds.
Sker der derimod udsættelse af en opsigelse, fordi boligen ikke
umiddelbart kan genudlejes til boligsøgende inden for den berettigede
personkreds, bortfalder bidraget. Den pågældende beboer, der ikke længere
tilhører den nævnte personkreds, kan således blive boende, men må betale en
højere husleje som følge af, at ungdomsboligbidraget som nævnt bortfalder.
7. Almene ældreboliger
Almene ældreboliger kan opføres af almene boligorganisationer, selvejende
institutioner, kommuner og amtskommuner. Der skelnes mellem almene
ældreboliger for ældre og personer med handicap og almene ældreboliger,
indrettet med henblik på at betjene personer med vidtgående fysiske eller
psykiske handicap. Amtskommuner kan kun opføre den sidstnævnte boligtype.
7.1. Anvisning af almene ældreboliger for ældre og personer med
handicap
7.1.1. Almene ældreboliger tilhørende en almen boligorganisation
Det er som udgangspunkt kommunalbestyrelsen, der har anvisningsretten til
almene ældreboliger ejet af en almen boligorganisation, jf. lovens § 54, stk.
1, og bekendtgørelsens § 11, stk. 1. Kommunalbestyrelsen kan dog overlade
anvisningsretten til ejendommens ejer, jf. nedenfor.
Anvisningsretten indebærer, at kommunalbestyrelsen meddeler ejendommens
ejer, hvem en bestemt ældrebolig skal udlejes til, hvorefter ejendommens ejer
har pligt til at udleje boligen til den pågældende.
At anvisningsretten udøves af kommunalbestyrelsen betyder imidlertid ikke,
at ejendomsadministrationen som sådan overføres til kommunalbestyrelsen. Den
egentlige udlejning og administration tilkommer fortsat ejendommens ejer.
Ejerne vil skulle udfærdige lejekontrakt m.v., og det er boligorganisationen,
der bl.a. må sørge for at lejeaftalen opfyldes kontraktmæssigt. Ejeren kan
overlade til en forretningsfører at forestå administration og udlejning.
Ejeren vil dog fortsat være ansvarlig for, at administration og udlejning
sker i overensstemmelse med lovgivningen, jf. afsnit 4.
7.1.2. Almene ældreboliger tilhørende en selvejende institution
Efter lovens § 64, stk. 2, gælder reglerne om udlejning af almene
ældreboliger, ejet af en almen boligorganisation (afsnit 7.1.1) i det
væsentligste tilsvarende for almene ældreboliger, ejet af en selvejende
institution. Dog gælder reglen i lovens § 55, stk. 3, om udlejning af almene
ældreboliger som almene familie- eller ungdomsboliger ikke for selvejende
almene ældreboliger, jf. afsnit 7.1.6.
7.1.3. Almene ældreboliger tilhørende en kommune
Almene ældreboliger, ejet af en kommune, udlejes af kommunen til ældre og
personer med handicap, der har et særligt behov for disse boliger. Kommunen
kan ikke overlade sin anvisningsret til andre. Kommunen varetager som ejer
såvel udlejning som administration af boligerne. Kommunen kan overlade til en
forretningsfører at forestå administration og udlejning. Kommunen vil
imidlertid fortsat være ansvarlig for at udlejning og administration sker i
overensstemmelse med lovgivningen.
7.1.4. Ejerens udøvelse af anvisningsretten
Kommunalbestyrelsen kan efter lovens § 55 overlade sin anvisningsret til
ejendommens ejer, dvs. til en almen boligorganisation eller en selvejende
institution. Træffer kommunalbestyrelsen beslutning herom, kan denne
fastsætte generelle forskrifter for, hvorledes ejeren skal udøve
anvisningsretten. Bemyndigelsen kan til enhver tid tilbagekaldes.
Uanset om kommunalbestyrelsen har fastsat sådanne forskrifter, skal ejeren
sørge for at boligerne udlejes til ældre og personer med handicap, der har et
særligt behov for sådanne boliger, på samme måde som når kommunalbestyrelsen
har anvisningsretten. Ejeren skal foretage den samlede behovsvurdering, som
kommunalbestyrelsen ellers skulle foretage. I de forskrifter,
kommunalbestyrelsen eventuelt fastsætter, vil det være hensigtsmæssigt, at
det nærmere bestemmes, hvilke forhold ejeren ved udøvelse af anvisningsretten
skal lægge vægt på.
Selvom ejeren udøver anvisningsretten, har kommunalbestyrelsen stadig
ansvaret for, at gældende regler overholdes. En afgørelse om anvisning
truffet af ejeren kan derfor påklages til kommunalbestyrelsen.
7.1.5. Personkredsen
Uanset om de almene ældreboliger anvises af kommunen eller af ejeren, skal
boligerne efter lovens § 54, stk. 1, § 57, stk. 1, og § 64, stk. 2, og
bekendtgørelsens § 11, stk. 1, udlejes til ældre og personer med handicap,
der har særligt behov for sådanne boliger. Herudover er der ikke i loven
fastsat mere detaljerede kriterier for, hvem boligerne kan udlejes til. Den
enkelte kommunalbestyrelse kan derfor indenfor personkredsen af ældre og
personer med handicap selv afgøre, hvilke personer, der skal anvises til
boligerne. Personerne skal dog altid have et særligt behov for at bo i en
sådan bolig. Der vil imidlertid altid være tale om en konkret vurdering udfra
lokale forhold og behov. En nærmere afgrænsning af, hvornår et behov er
tilstede kan derfor ikke gives. Behovsvurderingen skal dog omfatte såvel den
enkelte persons sociale, fysiske, psykiske og økonomiske forhold. Der er
altså tale om en samlet behovsbedømmelse og ikke en ren økonomisk vurdering.
En berettiget ansøger vil ikke kunne afvises, med den begrundelse, at
vedkommende ikke i forvejen bor i kommunen.
Har kommunalbestyrelsen truffet beslutning om, at en ældreboligbebyggelse
skal etableres som et bofællesskab, vil det være naturligt, at der ved
udøvelsen af anvisningsretten tages hensyn hertil, f.eks. ved inddragelse af
beboerne i forbindelse med anvisningen.
7.1.6. Udlejningsvanskeligheder
Midlertidige udlejningsvanskeligheder Kan en almen ældrebolig ikke
udlejes til den berettigede personkreds, kan kommunalbestyrelsen efter lovens
§ 55, stk. 2, og bekendtgørelsens § 11, stk. 3, beslutte, at boligen skal
udlejes til andre boligsøgende. Dette gælder uanset om boligen ejes af en
almen boligorganisation, en selvejende institution eller kommunen. Har
kommunalbestyrelsen overladt sin anvisningsret til ejeren, træffer ejeren
beslutning om en evt. udlejning til andre end den berettigede personkreds i
overensstemmelse med eventuelle retningslinier udstukket af
kommunalbestyrelsen. Det forudsættes at boligerne udlejes på en sådan måde,
at de i videst mulige omfang er til rådighed for den oprindelige målgruppe.
Udlejningen skal derfor så vidt muligt ske på tidsbegrænsede kontrakter. Ved
ledighed skal boligerne påny søges udlejet til den berettigede personkreds.
Længerevarende udlejningsvanskeligheder Almene ældreboliger ejet
af en almen boligorganisation kan desuden i tilfælde af længerevarende
udlejningsvanskeligheder, med kommunalbestyrelsens godkendelse, lejes ud som
almene familie- eller ungdomsboliger, jf. lovens § 55, stk. 3, og
bekendtgørelsens § 11, stk. 4.
Udlejningen vil i så fald ske efter de regler, der gælder for disse
boligtyper. Lejes boligerne ud som almene familieboliger, vil det betyde, at
boligerne som udgangspunkt skal lejes ud efter venteliste. Reglerne om
kommunal anvisning, fortrinsrettigheder o.s.v. vil gælde tilsvarende for
almene ældreboliger, der lejes ud som almene familieboliger, jf. afsnit 5.
Lejes almene ældreboliger ud som almene ungdomsboliger betyder det, at
reglerne i afsnit 6 finder anvendelse, således at boligerne skal lejes ud til
unge uddannelsessøgende og andre unge med et særligt behov derfor.
Det er en betingelse, at der ikke generelt er efterspørgsel efter de
pågældende boliger fra den berettigede personkreds, og kommunalbestyrelsen
kan beslutte, at de pågældende boliger ved ledighed påny skal udlejes som
almene ældreboliger.
Det bemærkes, at de pågældende boliger ikke mister deres mærkning som
almene ældreboliger i forbindelse med den omtalte udlejning.
Permanente udlejningsvanskeligheder Er der sket en mere permanent
ændring i efterspørgselsmønsteret, f.eks fordi befolkningssammensætningen i
området har ændret sig, således at der ikke længere er behov for denne type
boliger, kan kommunalbestyrelsen beslutte, at de pågældende almene
ældreboliger fremover skal mærkes som almene familieboliger eller
ungdomsboliger, jf. lovens § 3, nr. 6 og § 4, nr. 6.
Ekstraordinære udlejningsvanskeligheder Hvis en almen ældrebolig
på grund af ekstraordinære udlejningsvanskeligheder ikke kan udlejes til
beboelse, kan kommunalbestyrelsen tillade, at boligen udlejes til andet end
beboelse, jf. bekendtgørelsens § 23 og det i afsnit 10.4. anførte, der finder
tilsvarende anvendelse.
7.2. Almene ældreboliger indrettet med henblik på at betjene personer
med vidtgående fysiske eller psykiske handicap
Amtsrådet kan i nødvendigt omfang opføre almene ældreboliger, der er
særligt indrettet med henblik på at betjene personer med vidtgående fysiske
eller psykiske handicap. Amtsrådet kan overlade til kommuner, selvejende
institutioner og almene boligorganisationer at være byg- og driftsherre på
denne type almene ældreboliger.
Det er som udgangspunkt amtsrådet, der har anvisningsretten til almene
ældreboliger, der er indrettet med henblik på at betjene personer med
vidtgående fysiske eller psykiske handicap.
Ejes denne type almene ældreboliger af kommunen, kan amtsrådet overlade
sin anvisningsret til kommunen, jf. lovens § 57, stk. 3.
Derimod kan amtsrådet ikke overlade sin anvisningsret til ejeren, hvis
ejeren er en almen boligorganisation eller en selvejende institution.
Personkredsen Boligerne anvises til personer med vidtgående
fysiske eller psykiske handicap, dvs. den personkreds, der hidtil har været
omfattet af bistandslovens § 112.
Udlejningsvanskeligheder Kan boligerne ikke udlejes til den
berettigede personkreds, kan boligerne udlejes til andre efter følgende
retningslinier:
Boligerne tilhører en amtskommune, en boligorganisation eller en
selvejende institution Amtsrådet kan beslutte, at boligerne udlejes til
ældre og personer med handicap, der ikke har vidtgående fysiske eller
psykiske handicap, men som har et behov for den pågældende bolig. I så fald
udøves anvisningsretten af amtsrådet efter forhandling med
kommunalbestyrelsen.
Boligerne tilhører en kommune Såfremt boligerne ikke kan udlejes
til den berettigede personkreds, kan kommunalbestyrelsen, efter amtsrådets
nærmere bestemmelse, udleje boligerne til andre ældre eller personer med
handicap, der har et behov for en sådan bolig.
Fælles for alle ejere I tilfælde af ekstraordinære
udlejningsvanskeligheder, hvor boligerne ikke kan udlejes til ældre og
personer med handicap, kan amtsrådet (uanset hvem der ejer boligerne) ud fra
nødretsbetragninger, træffe beslutning om, at boligerne kan udlejes til andre
boligsøgende. Udlejning bør så vidt muligt ske ved tidsbegrænsede lejemål.
Ved ledighed skal boligerne igen søges udlejet til den berettigede
personkreds.
7.3. Garantiforpligtelse m.v.
Når kommunalbestyrelsen eller amtsrådet udøver anvisningsretten, betaler
de et til lejen svarende beløb for boliger, der ikke er udlejet. Kommunen
eller amtskommunen betaler lejen fra det tidspunkt, hvor boligtagerens
opsigelsesperiode udløber og indtil udlejning sker.
Ved nybyggeri betaler kommunen/amtskommunen tilsvarende et beløb, der
svarer til lejen, fra tidspunktet for byggeriets færdiggørelse
(skæringsdatoen) og indtil udlejning sker.
Myndigheden garanterer endvidere for boligtagerens kontraktmæssige
forpligtelser over for ejendommens ejer til at istandsætte boligen ved
fraflytning. Reglerne svarer til kommunens garantiforpligtelse ved anvisning
af almene familieboliger, jf. afsnit 5.2.1.
7.4. Opsigelse
Lejelovens regler om opsigelse finder anvendelse på almene ældreboliger,
dvs. opsigelsesvarslet er som udgangspunkt 3 måneder. Ved dødsfald kan såvel
udlejeren som dødsboet opsige lejeforholdet med sædvanligt varsel, selvom
lejeforholdet måtte være indgået for en bestemt længere tid eller med længere
opsigelsesfrist, jf. lejelovens § 75, stk. 4.
Der findes dog en særregel om opsigelse ved dødsfald, når boligen er en
plejebolig, jf. lejelovens § 75, stk. 5. En plejebolig kan herefter, uanset
reglen i § 75, stk. 4, opsiges med 1 måneds varsel, når lejeren dør uden at
efterlade sig ægtefælle eller andre, som lejeren har haft fælles husstand
med. Plejeboliger defineres som almene ældreboliger, hvortil der er knyttet
omsorgs- og servicefunktioner med tilhørende personale svarende til den
pågældende beboergruppes behov, jf. lovens § 5, stk. 2.
Om overgang af rettigheder i forbindelse med dødsfald henvises til afsnit
9.4.1.
7.5. Aflastningsboliger
Almene ældreboliger kan efter kommunalbestyrelsens eller amtsrådets
bestemmelse lejes af kommunen eller amtskommunen og stilles til rådighed for
personer, der har brug for en midlertidig aflastningsbolig, jf. lovens § 56.
Kommunen eller amtskommunen betaler et beløb, som svarer til lejen for de
boliger, der anvendes som aflastningsboliger. Ved lejekontraktens ophør, skal
boligen afleveres i samme stand som ved kontraktens indgåelse.
Kommunalbestyrelsen eller amtsrådet kan anvende boliger som
aflastningsboliger i det omfang, der efter en konkret vurdering findes at
være behov derfor, og adgangen omfatter alle almene ældreboliger. Boligerne
kan f.eks stilles til rådighed for personer, der har behov for en midlertidig
aflastnings- eller genoptræningsbolig, eller for personer, hvis ægtefælle har
behov for aflastning.
Hospice Hospice er ikke omfattet af lov om almene boliger m.v., og
reglerne om aflastningsboliger kan derfor ikke anvendes til etablering af
hospice.
7.6. Klageadgang
Kommunens og amtskommunens afgørelser om anvisning af almene ældreboliger
i henhold til lov om almene boliger m.v. §§ 54, 57 og 58, kan indbringes for
det sociale ankenævn, jf. lovens § 63, stk. 2. Det sociale ankenævns
afgørelse kan indbringes for Den Social Ankestyrelse efter reglerne i § 6 i
lov om Den Sociale Ankestyrelse. Det er herefter Den Sociale Ankestyrelse,
der træffer beslutning, om det sociale ankenævns afgørelse skal optages til
behandling i Ankestyrelsen, fordi den skønnes at være af principiel eller
generel betydning.
8. Afvisning
Flere husstande Konstaterer boligorganisationen i forbindelse med
udlejningen af en bolig, at den vil blive beboet af flere end 2 personer pr.
beboelsesrum, kan man nægte at skrive lejekontrakt med den pågældende
boligsøgende, jf. bekendtgørelsens § 12.
Det bemærkes, at bestemmelsen gælder både for almene familie-, ungdoms- og
ældreboliger, herunder også for almene ældreboliger, der ejes af en kommune,
en amtskommune eller en selvejende institution.
Formålet med bestemmelsen er ikke, at boligorganisationen f.eks. skal
afvise en boligsøgende med en stor familie - forstået som personer, der
tilhører samme husstand, typisk far, mor og børn - fra boligorganistionens
store lejligheder. Derimod kan bestemmelsen bruges til at afvise flere
husstande, der vil flytte ind i samme bolig.
Det skal i denne forbindelse bemærkes, at husstandsbegrebet i denne
sammenhæng kan omfatte flere personer end den typiske kernefamilieBliver en
boligsøgende til en almen familieboligafvist under henvisning til
bestemmelsen, bevarer den pågældende sin plads på ventelisten.
Konstateres det senere, at der bor flere husstande i boligen, er
udlejerens muligheder for at gribe ind i forholdene reguleret af reglerne om
opsigelse og ophævelse.
Afvisning på andet grundlag Efter Bygge- og Boligstyrelsens
opfattelse kan en boligorganisation kun afvise udlejning til en boligsøgende,
hvis den pågældende har et uafklaret økonomisk mellemværende med
boligorganisationen fra et tidligere lejeforhold. Hermed tænkes på en ubetalt
gæld til boligorganisationen - f.eks. en ubetalt fraflytningsregning.
Udlejning kan dog ikke nægtes, hvis kravet er forældet, hvis der er indgået
en afdragsordning eller en akkord, som er overholdt af skyldneren, eller hvis
den pågældende har opnået en gældssanering, som ligeledes er overholdt.
Herudover kan en boligorganisation efter styrelsens opfattelse afvise
udlejning til boligsøgende, hvis der foreligger sådanne særlige
omstændigheder, at det ville være urimeligt belastende for
boligorganisationen og afdelingernes beboere, hvis den pågældende får en ny
bolig i boligorganisationen. Der kan f.eks. være tale om en tidligere lejer,
hvis lejemål er sagt op eller ophævet som følge af overtrædelse af husordenen
eller som følge af fysisk vold eller trusler herom mod andre beboere eller
ansatte i boligorganisationen. Det skal bemærkes, at afvisning naturligvis
kun vil kunne ske, så længe den boligsøgende fortsat betragtes som urimeligt
belastende.
Derimod kan en boligorganisation efter styrelsens opfattelse ikke nægte at
udleje til en person på ventelisten, fordi man tilfældigvis er bekendt med,
at den pågældende har gæld til en anden boligorganisation eller er blevet
tvunget til at fraflytte en bolig i en anden boligorganisation som følge af
f.eks. en husordenssag.
Endelig bemærkes, at boligorganisationen efter almindelige regler kan
ophæve lejemålet for en lejer, der har fået sin bolig på baggrund af bevidst
forkerte oplysninger til boligorganisationen. Eksempelvis kan nævnes en
boligtager, der i strid med sandheden har oplyst at have børn i sin husstand,
og som derfor har fået en 4-rumsbolig.
9. Fælles bestemmelser m.v.
9.1. Kommunal anvisning af ældreegnede boliger (flytning over
kommunegrænser)
Ældre og personer med handicap, der ønsker at flytte til en anden kommune,
har, når ganske særlige grunde taler for det, ret til at få anvist en bolig
efter samme retningslinjer, som gælder for kommunens egne borgere. Det er en
forudsætning, at den pågældende person opfylder betingelserne efter lovens §§
54, 57 eller 58 for at få anvist en bolig med kommunal eller amtskommunal
anvisningsret både i fraflytningskommunen og tilflytningskommunen.
Bestemmelsen gælder både for boliger efter lov om almene boliger m.v. og
boliger efter lov om byfornyelse og boligforbedring, som er særlig indrettet
for ældre og personer med handicap. Der er tale om boliger, som kommunen
(eller amtskommunen) har anvisningsret til efter de to love. Bestemmelsen
vedrører således en bredere kreds af boliger end almene ældreboliger.
Der henvises til lovens § 63, stk. 1, og bekendtgørelsens § 15, stk. 1,
sammenholdt med § 1, stk. 1, litra c og § 1, stk. 6.
Reglen skal ses i sammenhæng med en tilsvarende regel i bistandsloven om
optagelse i plejehjem eller beskyttet bolig i en anden kommune
end den aktuelle bopælskommune. Der henvises til bistandslovens § 83 og
Socialministerietsvejledning om sociale tilbud til ældre m.fl. (juni 1996).
Som omtalt er det bl.a. en betingelse for at få anvist en ældreegnet bolig
i en anden kommune, at der foreligger »ganske særlige grunde«.
Efter bekendtgørelsens § 15, stk. 2, foreligger »ganske særlige
grunde«, når en ældre eller person med handicap vil flytte til en anden
kommune:
1. for at bevare tæt kontakt til nære pårørende, der
bor i tilflytnings(amts)kommunen,
2. af religiøse grunde for at bo i en sådan bolig,
hvis hovedformål er, at personer med samme religiøse overbevisning kan være
sammen,
3. for at blive optaget i et bomiljø, hvor der er
opstået et særligt tegnsprog for døve, eller
4. for at opnå en særlig bolig beregnet for personer,
der er omfattet af lov om erstatning til besættelsestidens ofre.
Nære pårørende Ved nære pårørende forstås forældre, børn, søskende
eller andre, som den pågældende har en nær tilknytning til. Det er altså ikke
noget krav, at der skal være et familiemæssigt bånd.
Ansøgeren må kunne sandsynliggøre, at vedkommende har en nær pårørende,
der bor i tilflytningskommunen, og som den pågældende har en nær tilknytning
til. Det er f.eks. ikke tilstrækkeligt, at ansøgeren henviser til en bekendt
uden samtidig at kunne beskrive, hvorfor denne er en nær pårørende.
Det er ansøgeren, som afgør, hvilke nære pårørende vedkommende ønsker at
bo i nærheden af. En (tilflytnings)kommune kan f.eks. ikke afslå en anmodning
allerede fordi
- ansøgeren også har et eller flere familiemedlemmer, der bor i
fraflytningskommunen
- de nære pårørende, som bor i tilflytningskommunen, har kort
transportafstand til det sted, hvor ansøgeren bor
- der i en anden kommune bor en anden pårørende med en nærmere tilknytning
til ansøgeren
- det er usikkert, om den nære pårørende i tilflytningskommunen vil blive
boende i denne kommune.
Religiøse grunde En ansøger har også ret til at flytte, hvis den
pågældende ønsker at bo i en almen ældreboliginstitution m.v., hvis
hovedformål er at give personer med samme religiøse overbevisning mulighed
for at bo sammen. Det er en forudsætning, at institutionen/boligen drives som
en religiøs institution el.lign., hvilket kan fremgå af institutionens
vedtægter og/eller driftsoverenskomsten/aftalen med kommunen.
Bomiljøer for døve En person har endvidere ret til at blive
optaget i et bomiljø, hvor der er opstået et særligt tegnsprog for døve. Det
bemærkes, at denne bestemmelse ikke findes i de tilsvarende regler under
Socialministeriets område.
Besættelsestidens ofre En person har endelig ret til at flytte til
en bolig, der er beregnet for personer, der er omfattet af lov om erstatning
til besættelsestidens ofre. Hvis en sådan bolig ikke (længere) er forbeholdt
for denne målgruppe, er det en forudsætning for at få flytteret, at ansøgeren
hører til den oprindelige primære målgruppe.
Berettiget i begge kommuner Det er en betingelse, at ansøgeren
også i fraflytningskommunen opfylder betingelserne for at få anvist en
ældreegnet bolig.
Ligebehandling med egne borgere Tilflytningskommunen skal, hvis
ansøgeren opfylder betingelserne for flytteret, behandle ansøgeren på samme
vilkår som kommunens egne borgere. Kommunen skal derfor vurdere udefra
kommende personer efter samme kriterier, som gælder for kommunens egne
borgere ved anvisning til de pågældende boliger, herunder med hensyn til
eventuel visitation m.v.
Refusion af kommunale udgifter Tilflytningskommunen kan i de
omtalte tilfælde kræve sin nettoudgift til boligydelse refunderet af
fraflytningskommunen, jf. § 76, stk. 1, i lov om individuel boligstøtte.
Om refusion af udgifter efter bistandsloven henvises til den ovenfor
nævnte vejledning fra Socialministeriet.
Klageadgang Kommunalbestyrelsens og amtsrådets afgørelser om
anvisning i forbindelse med flytning fra en kommune til en anden kan
indbringes for henholdsvis det sociale ankenævn, som den kommune, hvor
boligerne er beliggende, hører under, og Den sociale Ankestyrelse, jf. § 63,
stk. 2 og afsnit 7.6. ovenfor.
9.2. Bytning
Hensigten med byttereglerne er at sikre en bedre udnyttelse af den samlede
udlejningsboligmasse.
Grundlaget for bytning - også i det almene byggeri - er lejelovens § 73.
Efter lejelovens bestemmelse har man ret til at bytte sin beboelseslejlighed
med en lejer af en anden beboelseslejlighed, således at denne overtager
lejligheden.
Af lejelovens § 74 fremgår bl.a., at den lejer, der ved bytning vil
overtage en almen beboelseslejlighed, skal opfylde de særlige vilkår, der
gælder for overtagelse af disse boliger.
Lejelovens bytteregler gælder således for lejere af almene
familieboliger, almene ungdomsboliger og almene ældreboliger ,
herunder også for lejere af almene ældreboliger, der tilhører en kommune, en
amtskommune eller en selvejende institution.
Lejelovens bytteregler gælder derimod ikke for enkeltværelser og dermed
ikke for de ungdoms- og ældreboliger, der er enkeltværelser.
I bekendtgørelsens §§ 13 og 14 er fastsat sådanne særlige vilkår, som kun
gælder for de almene boliger, der indgår i en bytning. Vedtægtsmæssige
begrænsninger af bytteretten er uden gyldighed.
Generelle regler Bytteretten efter lejelovens § 73 gælder såvel
ved bytte mellem lejere i alment byggeri indbyrdes som ved bytte mellem
lejere i en privat udlejningsejendom og i en almen boligorganisation. Der er
derimod ikke bytteret, såfremt lejeren ønsker at 53bytte' med en ejer af et
parcelhus eller en ejerlejlighed eller en andelshaver i en privat
andelsboligforening.
Efter lejeloven kan udlejer modsætte sig bytning, når
1. den fraflyttede lejer ikke har beboet lejligheden i
3 år, eller
2. lejligheden efter bytning vil blive beboet af flere
end en person pr. beboelsesrum, eller
3. udlejer i øvrigt har rimelig grund til at modsætte
sig bytningen.
Det understreges, at udlejer ikke har pligt til at modsætte sig en
bytning, selv om en af de tre situationer foreligger. Eksempelvis kan det
være rimeligt at tillade en bytning, selv om lejeren ikke har boet i
lejligheden i 3 år, hvis lejeren har behov for at bytte.
Særlige vilkår De begrænsninger, som for almene
familieboliger ligger i de almindelige krav om husstandens størrelse og
sammensætning, gælder ikke ved bytning.
Derimod gælder der følgende særlige vilkår for bytning af disse boliger:
1. hvis den ene bolig er større end den anden i
rumantal, skal den største efter bytning bebos af mindst lige så mange
personer som før bytningen, og
2. er kun den ene af lejlighederne en almen bolig, og
har denne 4 eller flere beboelsesrum, skal den efter bytningen bebos af en
husstand med mindst et barn.
Punkt 4) gælder også ved bytning inden for samme boligorganisation.
Hverken punkt 4) eller punkt 5) kan fraviges, heller ikke med
boligorganisationens godkendelse. De 2 punkter er en gengivelse af
bekendtgørelsens § 13, stk. 1, 2. punktum, og § 13, stk. 1, 3. punktum.
Specielt skal bemærkes, at der kan forekomme bytteønsker, som ikke kan
gennemføres, selv om den tilflyttende ville have været berettiget til
lejligheden efter de almindelige krav til den boligsøgende husstands
størrelse og sammensætning - jf. at § 4 i bekendtgørelsen ikke gælder ved
bytning. Reglerne er på dette punkt udformet så enkelt som muligt. Skulle
alle 53retfærdige' hensyn have været taget med i betragtning, var
byttereglerne blevet meget indviklede.
Når der byttes mellem en lejer i en almen lejlighed og en lejer i en
privat udlejningsejendom, gælder reglen i punkt 4) kun for den almene
lejlighed. Heraf følger, at denne form for bytning altid kan lade sig gøre,
hvis den private lejlighed er størst i rumantal, og den almene lejlighed
maksimalt har 3 rum.
Det betyder f.eks., at boligorganisationen ikke kan modsætte sig en
bytning mellem en husstand på 3 personer i en 5-rums privat udlejningsbolig
og en husstand på 1 person i en almen 3-rumsbolig. Er begge de nævnte boliger
derimod almene, skal boligorganisationen modsætte sig sig en bytning.
Hvis en almen familiebolig ikke kan udlejes til boligsøgende på enten
oprykningsventelisten eller den almindelige venteliste, kan der ses bort fra
de ovenfor nævnte begrænsninger i bytteretten, jf. bekendtgørelsens § 13,
stk. 2.
Hvad angår bytning af lejligheder, der er klausulerede/særligt indrettet
til ældre og personer med handicap, jf. bekendtgørelsens § 6 og afsnit 5.6.2.
ovenfor, kategori 1) og 2), er det en forudsætning, at tilflytteren
yderligere opfylder de særlige betingelser, der er gældende for at få en
bolig af den pågældende karakter.
Herudover gælder det særligt for almene ungdomsboliger og almene
ældreboliger, at det er en betingelse , at disse efter bytningen bebos
af personer, som opfylder betingelserne for at komme i betragtning til en
bolig af den pågældende karakter (den berettigede personkreds), jf. § 14 i
bekendtgørelsen. Udlejeren kan ikke tillade, at denne bestemmelse fraviges.
Bytning i praksis Ved gennemførelse af en bytning skal der
gennemføres en normal procedure for fraflytning, herunder syn af boliger,
istandsættelse, afregning af beboerindskud og indgåelse af lejekontrakter.
Specielt bemærkes, at udlejeren har de samme muligheder for at afvise lejere,
der bytter sig til en bolig, som lejere, der kommer ind via ventelister. Der
henvises herom til bekendtgørelsens § 12 og til afsnit 8.
Særligt om andelsboligorganisationer Bytter en lejer sig til en
bolig i en almen andelsboligorganisation, skal den pågældende samtidig melde
sig ind i boligorganisationen. Fraflytterens medlemsnummer kan ikke
overdrages til den, der flytter ind i andelsboligorganisationen.
9.3. Fremleje
En lejer i alment byggeri er berettiget til at fremleje det lejede efter
reglerne herom i lov om leje (§§ 69-70).
Lejeren har herefter ret til at fremleje højst halvdelen af lejlighedens
beboelsesrum til beboelse, når det samlede antal personer, der herefter komme
til at bo i lejligheden, ikke overstiger antallet af beboelsesrum. Udlejeren
kan ikke kræve afgift af den leje, der betales i fremlejeforholdet.
Lejeren har også ret til at fremleje hele beboelseslejligheden, dog kun
indtil 2 år og kun under forudsætning af, at lejerens fravær er midlertidigt
og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse
eller lignende.
Udlejeren kan dog modsætte sig fremleje af hele lejligheden når:
1. ejendommen (afdelingen) har færre end 13
beboelseslejligheder, eller
2. det samlede antal personer i lejligheden vil
overstige antallet af beboelsesrum, eller
3. udlejeren i øvrigt har rimelig grund til at
modsætte sig fremlejeforholdet.
Heller ikke når hele lejligheden fremlejes, har udlejeren ret til at kræve
nogen del af den leje, der betales i fremlejeforholdet.
Det bemærkes, at fremlejereglerne gælder for almene beboelseslejligheder,
hvad enten de ejes af en almen boligorganisation, en kommune, amtskommune
eller af en selvejende institution. Reglerne gælder derimod ikke, hvis
boligerne er enkeltværelser.
Oplysningspligt Efter lejeloven skal den, der fremlejer sin
lejlighed, iagttage følgende regler:
x selve fremlejeaftalen skal indgås skriftligt, og
x udlejeren skal have en kopi af fremlejeaftalen, før fremlejeperioden
begynder.
Disse krav gælder også ved fremleje af almene boliger.
Anvendelse af lejekontrakt mellem fremlejer og fremlejetager Som
grundlag for lejeaftalen kan man eventuelt anvende den kontraktformular, der
gælder for private udlejningsboliger - typeformular A, 7. udgave af 2. januar
1996 - (fås hos Statens Information) - med konkrete tillempelser
(udstregninger). Derimod er typeformularen for almene boliger ikke egnet som
udgangspunkt for en fremlejeaftale.
Herudover gælder særligt ved fremleje af almene boliger:
Beboerdemokratiske rettigheder En fremlejetager er ikke tillagt
nogen rettigheder i relation til reglene om beboerdemokrati.
Fremlejetageren kan dog - hvis boligorganisationens vedtægter åbner
mulighed herfor - møde ved fuldmagt.
Forholdet mellem fremlejer og fremlejetager reguleres i øvrigt af
lejelovgivningen. Fremlejer er i sin egenskab af videreudlejer ansvarlig for,
at lejelovgivningens regler overholdes.
Det bemærkes, at fremleje i videre omfang end tilladt i loven kan give
udlejeren ret til at hæve lejemålet i medfør af lejelovens § 93, stk. 1,
litra f.
Uanset fremleje er det stadig den oprindelige lejer (fremlejeren), der
hæfter for betaling af leje m.v. over for boligorganisationen.
9.4. Øvrige rettigheder
9.4.1. Overgang af rettigheder
I visse tilfælde kan retten til en bolig, til pladsen på en venteliste
eller et medlemsnummer overgå til en anden person. Sådan overgang af
rettigheder må betragtes som undtagelser fra forholdsvis restriktive
udlejningsbestemmelser i lovgivningen. Den tilladte overgang falder efter
reglerne i 2 hovedgrupper, overgang efter lejelovens regler og overgang efter
bekendtgørelsens regler.
9.4.1.1. Overgang efter lejelovens regler Reglerne i lov om leje
finder også anvendelse for lejere i almene boliger, som forlader hjemmet,
bliver separeret eller skilt, dør eller på grund af alder eller sygdom
flytter til et plejehjem, i beskyttet bolig eller lignende, jf. lejelovens §§
75-78.
Ægtepar og registrerede partnere Herefter har en ægtefælle og en
person, der indgår i et registreret partnerskab, uanset om samlivet er
ophævet, ret til at fortsætte lejemålet, hvis lejeren
x dør, eller
x flytter på plejehjem, i beskyttet bolig el.lign. eller i plejebolig
efter § 1, stk. 1, 2. pkt. i den tidligere lov om boliger for ældre og
personer med handicap, jf. lovbekendtgørelse nr. 316 af 24. april 1996, eller
§ 5, stk. 2, i lov om almene boliger m.v.
Herudover har en ægtefælle og en person, der indgår i et registreret
partnerskab, ret til at fortsætte lejeforholdet, såfremt den anden part -
lejeren - forlader hjemmet.
Ved separation, skilsmisse eller omstødelse af et ægteskab afgøres det om
fornødent ved bevillingen eller dommen, hvem af ægtefællerne, der skal
fortsætte lejemålet. Tilsvarende gælder ved opløsning af et registreret
partnerskab.
Andre parter Hvis parter, der i mindst de forudgående 2 år har
haft fælles husstand, ophæver samlivet, vil parterne selv kunne aftale, hvem
der skal fortsætte lejeforholdet, jf. lejelovens § 77a. Dette gælder uanset
om kun den ene part står som boligtager på lejekontrakten. Udlejeren skal
respektere den indgåede aftale.
Hvis parterne ikke kan blive enige, kan spørgsmålet som hidtil afgøres ved
dom.
Det skal tilføjes, at det er styrelsens opfattelse, at bestemmelsen også
kan anvendes af søskende, forældre og voksne, hjemmeboende børn.
Par, børn og andre Hvis der ved boligtagerens død eller flytning
til plejehjem eller lignende ikke efterlades en ægtefælle, har en person, der
i de forudgående 2 år har haft fælles husstand med boligtageren, ret til at
fortsætte lejemålet.
Det bemærkes, at der skal have været tale om fælles husstand i en
sammenhængende periode på mindst to år umiddelbart forud for
dødsfaldet/flytningen.
Reglen er i praksis fortrinsvis til gavn for par, der hverken er gift
eller lever i registreret partnerskab, og for hjemmeboende børn, men omfatter
også andre, der opfylder det nævnte vilkår. Det skal samtidig bemærkes, at
der ikke stilles krav om, at den, der ønsker at fortsætte lejemålet, skal
have bidraget til husstandens opretholdelse.
Det skal tilføjes, at 2-årsgrænsen i konkrete, velbegrundede tilfælde vil
kunne fraviges af boligorganisationen, selv om samlivet med en anden person
ikke har varet i fulde 2 år.
Hvad forstås ved fortsættelse En person, der fortsætter et
lejemål, behøver ikke at opfylde de almindelige krav til husstandens
størrelse og sammensætning, der skal ikke erlægges nyt beboerindskud, og der
skal ikke ske syn af boligen eller istandsættelse m.v. Den pågældende
indtræder umiddelbart i alle den tidligere lejers rettigheder og
forpligtelser over for boligorganisationen. Dette må ses i modsætning til
personer, til hvem en bolig overdrages, jf. byttereglerne.
9.4.1.2. Overgang efter bekendtgørelsen
Forsørgerreglen Ud over de lejelovsbestemmelser, som er omtalt
ovenfor under afsnit 9.4.1.1., er der i § 17 en særlig bestemmelse om
fortsættelse af lejemålet i tilfælde af lejerens død:
Når omstændighederne taler for det, kan udlejeren - d.v.s.
boligorganisationen, kommunen, amtskommunen eller den selvejende institution
- tillade, at en person, der blev forsørget af lejeren - herunder afdødes
barn under 18 år - fortsætter lejemålet.
Er der tale om flere børn, bør man respektere afdødes eventuelle
bestemmelse om, hvem der skal være berettiget til at få overdraget lejemålet.
Har afdøde ikke truffet bestemmelse herom, træffer udlejeren afgørelsen,
eventuelt kan flere børn opføres som lejere. Er barnet under 18 år, skal
værgen godkende barnets påførelse af lejekontrakten og underskrive på barnets
vegne.
I praksis kan det give anledning til tvivl, når det skal afgøres om en
person er blevet forsørget af lejeren. Det skal præciseres, at
forsørgelsesforholdet skal have bestået indtil lejerens død. Det er
styrelsens opfattelse, at udlejeren i konkrete situationer bør fortolke
forsørgerpligten lempeligt, med mindre der er mistanke om omgåelse af
regelsættet.
Det skal bemærkes, at også et barn, som blev forsørget af den afdøde, men
som ikke boede i den pågældende bolig på tidspunktet for dødsfaldet på grund
af midlertidigt fravær - f.eks. på en kostskole - kan falde ind under
bestemmelsen. Derimod kan den ikke omfatte børn, der er voksne, fraflyttet
boligen og selvforsørgende.
Bestemmelsen gælder tilsvarende, hvis lejeren flytter til et plejehjem, en
almen ældrebolig eller lignende på grund af alder eller sygdom.
Lejelovens regler gælder forud for bestemmelsen i bekendtgørelsens § 17,
jf. afsnit 9.4.1.1.
Ventelistepladser Af bekendtgørelsens § 20 fremgår, at
overdragelse af ventelistepladser og medlemsnumre ikke kan ske, bortset fra
de tilfælde, som er nævnt i §§ 17-19.
Ved død Ventelistepladser er personlige og kan kun overdrages i
tilfælde af indehaverens død. I denne situation arver ægtefællen, den
registrerede partner eller en hermed sidestillet person pladsen på
ventelisten eller på oprykningsventelisten.
Der kan ikke arves i andre end de nævnte tilfælde, f.eks. kan børn ikke
arve/få overdraget pladsen.
Som nævnt i afsnit 2 kan der dog i meget gamle lejekontrakter være anført
særlige forhold om f.eks. arveret, som fortsat må betragtes som gyldige ud
fra almindelige aftaleretlige regler.
Flytning til plejehjem eller lign. Der kan dog også ske
overdragelse af en ventelisteplads fra en boligsøgende til dennes ægtefælle,
den registrerede partner eller en hermed sidestillet person, hvis den
boligsøgende flytter til et plejehjem, en almen ældrebolig eller lignende.
Det er den boligsøgende selv, der afgør, om ventelistepladsen skal
overdrages.
Der kan i praksis opstå tvivl om, hvad der forstås ved en hermed
sidestillet person. Herom henvises til afsnit 5.6.1. i slutningen under
omtalen af par uden børn.
Ved skilsmisse og lignende kan pladsen ikke overdrages.
Medlemsnumre i andelsboligorganisationer Et medlemsnummer i en
andelsboligorganisation er personligt og kan i princippet ikke overdrages til
andre.Så længe et medlem ikke misligholder sine medlemsforpligtelser, har den
pågældende ret til at beholde nummeret, også ved skilsmisse eller lignende.
Ønsker man at blive meldt ud af andelsboligorganisationen, kan det
naturligvis ske, men der kan ikke være tale om at lade en anden overtage
nummeret i den forbindelse.
Der er dog nogle få situationer, hvor et medlemsnummer efter lovgivningen
alligevel vil kunne overdrages til en anden. I disse tilfælde er det alene
medlemsnummerets indehaver, der afgør, om han/hun vil overdrage nummeret.
Andelsboligorganisationen hverken kan eller skal godkende/træffe beslutninger
om overdragelse i disse situationer. Eventuelle bestemmelser i vedtægterne
om, at nummeret skal følge boligen ved dennes overdragelse til en anden, er
således ugyldige.
Ved fortsættelse af lejemålet Hvis brugsretten til en bolig i en
almen andelsboligorganisation overgår varigt i medfør af lejelovens
bestemmelser, kan den hidtidige lejers medlemsnummer overdrages til den, der
overtager boligen (lejelovens §§ 75-78). Bestemmelsen gælder ikke ved
bytning. Den gælder heller ikke ved fremleje, der jo ikke er varig.
Fortsættes lejemålet efter forsørgerreglen i bekendtgørelsens § 17, kan
medlemsnummeret ligeledes overdrages til den, der indtræder i lejemålet.
Den af de to parter, der ikke beholder eller overtager medlemsnummeret, må
melde sig ind i andelsboligorganisationen for at kunne optages på
venteliste/oprykningsventeliste. Ancienniteten regnes fra indmeldelsen på
samme måde som for alle andre, der melder sig ind i
andelsboligorganisationen.
Hvis den fraflyttende ønsker at beholde sit nummer, må den, der fortsætter
lejemålet, på tilsvarende måde melde sig ind i andelsboligorganisationen for
at kunne udnytte fortrinsretten til oprykning. Der er ikke længere mulighed
for tildeling af A- og B-numre med samme anciennitet, som det oprindelige
medlem havde.
Det er herudover Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse, at
andelsboligorganisationen kan kræve, at vedkommende under alle omstændigheder
indmelder sig i boligorganisationen.
Skilsmisse Ved skilsmisse og lignende kan nummeret ikke
overdrages, med mindre der er tale om overdragelse til en person, som
fortsætter lejemålet.
Ved død Dør indehaveren af et medlemsnummer bortfalder nummeret
som hovedregel, og det kan ikke tildeles andre personer. Men ægtefællen, den
registrerede partner eller en hermed sidestillet person arver dog nummeret,
med mindre den pågældende fraskriver sig det, jf. bekendtgørelsens § 19, stk.
1.
Flytning til plejehjem eller lignende Af bekendtgørelsens § 19,
stk. 2, fremgår dog, at der også kan ske overdragelse af medlemsnummeret til
en ægtefælle, den registrerede partner eller en hermed sidestillet person,
hvis den boligsøgende flytter til et plejehjem, en almen ældrebolig eller
lignende.
Børn kan kun få nummeret overdraget i forbindelse med fortsættelse af
lejemålet. Det er styrelsens opfattelse, at overdragelse af nummeret i
forbindelse med fortsættelse af lejemålet efter forsørgerreglen i
bekendtgørelsens § 17, forudsætter, at den afdøde har truffet bestemmelse
herom. Det skal samtidig bemærkes, at nummeret ikke i denne situation kan
arves af andre end en ægtefælle eller en hermed sidestillet person, hvis en
sådan efterlades - § 19 går forud for et testamente eller lignende.
Overdragelsesreglerne gælder såvel bolighavende som ikke-bolighavende
medlemmer.
10. Tilsyn og kommunale god kendelsesordninger m.v.
10.1. Kommunalt tilsyn med udlejningen af almene boliger
Som led i det kommunale tilsyn med de almene boligorganisationer er det
kommunalbestyrelsens pligt at påse, at boligorganisationerne i kommunen
udlejer ledige boliger i overensstemmelse med reglerne om udlejning af almene
boliger, jf. kapitel 7 i bekendtgørelsen. Tilsynet omfatter også afdelinger i
kommunen under boligorganisationer, som er hjemmehørende andetsteds. Der kan
eventuelt etableres et samarbejde om tilsynet med den pågældende
hjemstedskommune.
Kommunalbestyrelsen tilrettelægger selv den praktiske form, hvorunder
tilsynet finder sted. Man kan f.eks. anmode boligorganisationen om en
redegørelse for udlejningsvirksomheden en gang om året (eller med et andet
interval).
Herunder bør også indhentes oplysninger om, i hvilket omfang der
forekommer udlejningsvanskeligheder, samt hvilke foranstaltninger
boligorganisationerne har iværksat for at imødegå disse. Det bemærkes, at
oplysninger om disse forhold også skal indgå i kommunalbestyrelsens
overvejelser om, hvorvidt der er behov for at opføre yderligere alment
byggeri i kommunen. Ligesom kommunalbestyrelsen bør overveje, om boligerne
bør ommærkes, jf. Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om drift af almene
boliger m.v. (afsnit 24).
Blandt de forhold, der iøvrigt bør have kommunalbestyrelsens opmærksomhed
som tilsynsmyndighed, er oplysninger om, i hvilket omfang
boligorganisationerne har truffet beslutning om at tage bekendtgørelsens § 4,
stk. 2, (adgang til 3-rumsboliger for par uden børn) og § 8, nr. 2,
(fortrinsret til fraflyttende fraskilte) i anvendelse. Dette er begrundet i,
at kommunalbestyrelsen kan modsætte sig, at disse bestemmelser tages i
anvendelse, hvis det - ud fra den lokale udlejningssituation - skønnes
uhensigtsmæssigt eller urimeligt, jf. bekendtgørelsens § 22.
Der kan også indhentes oplysninger om anvendelse af arealnormen
(bekendtgørelsens § 5) - f.eks. i hvilket omfang denne har bevirket, at man
har ændret status, således af 3-rums lejligheder nu udlejes som 2-rums etc.
Kommunalbestyrelsen bør i den sammenhæng orientere sig om antallet af
opnoterede på boligorganisationens (boligorganistationernes) venteliste(r),
samt fordelingen af de opnoterede på husstandstyper.
Er der aftalt udlejning efter særlige sociale kriterier efter lovens § 60,
jf. afsnit 5.3, kan kommunalbestyrelsen eventuelt anmode om en særlig
redegørelse herfor, herunder oplysning om antallet af boligsøgende, der har
ansøgt om bolig efter de særlige sociale kriterier, fordelingen af de
tildelte boliger efter disse kriterier, samt antallet af afviste
boligsøgende, som evt. er henvist til almindelig venteliste.
Kommunalbestyrelsen kan ikke give boligorganisationerne dispensation til
at fravige de gældende udlejningsregler.
10.1.1. Etablering af kommunal godkendelsesordning for udlejning af
almene familie- og ungdomsboliger
Kommunalbestyrelsen kan beslutte at boligorganisationens udlejning af
ledige almene familieboliger og almene ungdomsboliger skal godkendes i hvert
enkelt tilfælde, jf. lovens § 61 og bekendtgørelsens § 24. Ordningen er ny
for ungdomsboligernes vedkommende.
Beslutningen kan omfatte alle boligorganisationer, en enkelt
boligorganisation eller f.eks. en enkelt afdeling.
I så fald skal boligorganisationen forelægge hver enkelt udlejning til
godkendelse hos kommunalbestyrelsen.
Baggrunden for mulighederne for at etablere en sådan godkendelsesordning
har været at give kommunalbestyrelsen mulighed for et meget effektivt tilsyn
med udlejningen.
Hvis kommunalbestyrelsen skønner det nødvendigt at vurdere, om de
boligsøgende hvortil der udlejes, også er de boligsøgende, som skønnes at
have behov for de pågældende boliger, kan dette kun ske gennem den kommunale
godkendelsesordning.
Godkendelsesordningen kan ikke anvendes til at afvise boligsøgende med den
begrundelse, at de bor i en anden kommune.
Endvidere skal det bemærkes, at godkendelsesordningen ligeledes ikke kan
anvendes til at afvise særlige befolkningsgrupper, men at alle ansøgere skal
behandles på lige fod.
Der kan være særlig grund til at etablere en kommunal godkendelsesordning,
hvis der er tale om afdelinger, der har fået en stor koncentration af beboere
med væsentlige sociale problemer, og der ønskes rettet op på dette forhold i
form af en bredere beboersammensætning i afdelingen. Som nærmere omtalt
ovenfor under afsnit 5.2.3. vil dette - under forudsætning af frivillighed
fra den boligsøgendes side - kunne ske ved, at reglerne om kommunal
godkendelse kombineres med reglerne om kommunal anvisning af ledige
lejligheder efter § 59, stk. 1 - 3, i lov om almene boliger m.v.
Afvisningsgrundlag Hvis kommunalbestyrelsen finder, at der vil
være et åbenbart misforhold mellem den boligsøgendes husstandsindkomst og
boligafgiften (huslejen) for den bolig, der ansøges om, kan den boligsøgendes
ansøgning afvises. Afvisningen af boligsøgende under henvisning til
indkomstforholdene kan dog kun ske efter en konkret vurdering af den enkelte
boligsøgendes økonomiske og personlige forhold, jf. bekendtgørelsens § 24,
stk. 2. Se nærmere herom i slutningen af dette afsnit.
Der kan både være tale om situationer, hvor kommunalbestyrelsen finder en
boligsøgendes husstandsindkomst for høj i forhold til boligafgiften, og der
kan være tale om situationer, hvor kommunalbestyrelsen anser den
boligsøgendes indkomst for at være for lav i forhold til den ansøgte boligs
boligafgift.
En afvisning medfører, at boligorganisationen ikke kan indgå aftale med
den boligsøgende om leje af den pågældende bolig.
For høj indkomst Kommunalbestyrelsen kan skønne, at en husstand
med meget høj indkomst ikke har behov for den pågældende bolig, fordi
husstanden har økonomisk grundlag for at skaffe sig bolig på anden måde -
f.eks. ved køb af ejerbolig eller leje af anden udlejningsbolig. Reglen
forudsættes kun anvendt i ganske ekstraordinære situationer. Det skal i denne
forbindelse fremhæves, at det forhold, at den boligsøgende ikke kan opnå
individuel boligstøtte på grund af for høj indkomst ikke i sig selv
berettiger til afvisning.
Ingen klageadgang Kommunalbestyrelsens afgørelse i denne situation
kan ikke påklages til anden administrativ myndighed.
For lav indkomst Kommunalbestyrelsen kan også skønne, at en
husstand har for lav indkomst, således at den ikke vil være i stand til at
betale huslejen i den pågældende bolig. I denne situation kan
kommunalbestyrelsen også afslå at godkende, at boligen udlejes til den
pågældende boligsøgende.
Klageadgang Hvis en kommunalbestyrelse afviser en boligsøgende med
henvisning til, at husstandsindkomsten er for lav i forhold til
boligafgiften, finder reglerne om klageadgang i lov om indviduel boligstøtte
tilsvarende anvendelse, jf. lov om almene boliger m.v. § 61, 2. pkt., samt
nedenfor under afsnit 10.3.
Afvisning af andre grunde Der kan også være tale om andre
afvisningsgrunde, f.eks. at den boligsøgende ikke opfylder de almindelige
regler om husstandens størelse og sammensætning i forhold til boligens
størrelse.
Kommunalbestyrelsens afgørelse i disse situationer kan ikke påklages til
anden administrativ myndighed.
Der er dog en undtagelse herfra:
Sker afvisningen under hensyn til den boligsøgendes personlige forhold er
der klageadgang i henhold til lovens § 61, 2. pkt. De personlige forhold, der
her er tale om, er nærmere beskrevet nedenfor vedrørende omtalen af § 15 i
lov om individuel boligstøtte.
Oplysninger fra de boligsøgende Kommunalbestyrelsen bør fastlægge
en procedure for, hvorledes en godkendelsesordning skal administreres,
herunder hvilke oplysninger boligorganisationen og de boligsøgende skal
fremkomme med til kommunens behandling af ansøgningerne.
Det er kommunens opgave at fremskaffe og behandle de oplysninger, der
lægges til grund for godkendelse eller afvisning af de boligsøgende.
Kommunen kan f.eks. udforme et særligt skema med spørgsmål til den
boligsøgende til indhentning af de nødvendige oplysninger til vurdering af
ansøgerens økonomiske og personlige forhold (indkomstforhold,
husstandsstørrelse og husstandssammensætning).
Den afdeling (forvaltningsenhed) i kommunen, der behandler ansøgningen,
skal have den boligsøgendes tilladelse til at indhente oplysninger i en anden
forvaltningsenhed f.eks. skatteregistret, og ligeledes hvis oplysninger
ønskes indhentet andre steder f.eks. hos arbejdsgiver, jf. forvaltningslovens
§§ 28 og 29. Dette kan praktisk sikres f.eks. ved en særlig rubrik til
ansøgerens underskrift herom i ansøgningsskemaet, eller det kan i tilknytning
til ansøgerens underskrift på skemaet angives, at denne samtidig omfatter
denne tilladelse.
Samarbejde med boligorganisationen Kommunalbestyrelsen kan anmode
boligorganisationen om at udlevere et skema til indhentning af oplysninger
til den boligsøgende, som så udfylder det pågældende skema, medens
boligorganisationen giver de nødvendige oplysninger om boligstørrelse og
husleje m.v. vedrørende den ansøgte bolig. Det kan eventuelt herudover
aftales med boligorganisationen, at boligorganisationen videresender det
udfyldte skema til kommunen.
Kommunalbestyrelsen kan ligeledes anmode boligorganisationen om at oplyse
de boligsøgende om boligstøttemulighederne efter lov om individuel
boligstøtte og kan anmode boligorganisationen om at udlevere det i kommunen
anvendte ansøgningsskema herom til de boligsøgende.
Boligorganisationen kan ikke forpligtes til at kontrollere, om de
boligsøgende udfylder et skema korrekt eller iøvrigt giver de nødvendige
oplysninger til kommunens behandling.
Kommunen bør tilvejebringe et lignende samarbejde, som er beskrevet
ovenfor, såfremt udlejningen forestås af en ekstern forretningsfører.
Afvisning skal være skriftlig Afslag på godkendelse fra kommunen
på grund af for lav eller for høj indkomst skal meddeles skriftligt til
ansøgeren og boligorganisationen inden for den fastsatte frist herfor. Der
kan ikke f.eks. gives en foreløbig mundtlig besked inden for den fastsatte
frist og dernæst efterfølgende en skriftlig meddelelse efter fristens udløb.
Rettidig afvisning Kommunalbestyrelsen skal give besked om afslag
til både boligorganisationen og den boligsøgende senest 5 hverdage efter, at
ansøgningen om godkendelse er modtaget i kommunen. Er der tale om en
ufuldstændig ansøgning, tæller fristen først fra den dag, ansøgningen er
komplet.
De 5 dage regnes fra dagen efter den dag, hvor ansøgningen modtages i
kommunen. Selve modtagelsesdagen medregnes altså ikke i de 5 dage. Lørdage
medregnes som hverdage.
Modtagelsesdatoen i kommunen er den dag, hvor ansøgningen først er
registreret indkommet i kommunen, uanset i hvilken forvaltning ansøgningen er
modtaget. Det påhviler kommunen at sikre, at ansøgningen viderebefordres
rettidigt til den forvaltningsenhed, der skal behandle ansøgningen.
Senest på den 5. hverdag efter modtagelsen skal afslaget på ansøgningen
afsendes fra kommunen.
Klagevejledning Kommunalbestyrelsen skal sikre, at der samtidig
med et afslag om godkendelse på grund af for lav indkomst og/eller på grund
af personlige forholdgives klagevejledning til den pågældende boligsøgende.
Ugyldigt afslag Hvis afslaget fra kommunalbestyrelsen ikke er
meddelt skriftligt og ikke er afsendt til den boligsøgende og
boligorganisationen inden for den fastsatte frist, er afslaget ikke gyldigt.
Kommunalbestyrelsens mulighed for at afvise den boligsøgende er herefter
bortfaldet.
Vurdering af den boligsøgendes økonomiske og personlige forhold
Som nævnt ovenfor kan kommunalbestyrelsen i medfør af bekendtgørelsens § 24,
stk. 2, afvise udlejning til boligsøgende med husstandsindkomster af en sådan
størrelse, at der vil være et åbenbart misforhold mellem husstandsindkomst og
boligafgift.
Det skal understreges, at afvisning af boligsøgende under henvisning til
indkomstforholdene kun kan ske efter en konkret vurdering af den enkelte
boligsøgendes økonomiske og/eller personlige forhold, jf. ligeledes
bekendtgørelsens § 24, stk. 2. Kommunalbestyrelsen kan f.eks. ikke følge en
praksis, hvorefter den boligsøgende afvises, såfremt husstandsindkomsten ikke
er et vist antal gange større en boligafgiften, men skal i hvert enkelt
tilfælde (eventuelt i samarbejde med den boligsøgende) opstille et realistisk
budget for husstanden efter indflytning i den ansøgte lejlighed, jf. nærmere
nedenfor.
Godkendelsesbestemmelsen har bl.a. til formål at give kommunen mulighed
for at undgå situationer, hvor den boligsøgende uanset afslag på ansøgning om
individuel boligstøtte alligevel flytter ind i en bolig, som den pågældende
har vanskeligt ved at betale. Der kan også være et ønske om at undgå, at
boligsøgende med en meget lav indkomst flytter ind i en bolig med høj husleje
og først efter indflytning ansøger om boligstøtte.
Forholdet til lov om individuel boligstøtte Regelsættet i
udlejningsbekendtgørelsens § 24, stk. 2, om betingelserne for at
kommunalbestyrelsen kan afvise udlejning til boligsøgende, må ses i
sammenhæng med betingelserne for, at kommunalbestyrelsen kan afslå at yde
boligstøtte efter § 15 i lov om indviduel boligstøtte.
Såfremt kommunalbestyrelsen ikke kan afslå at yde støtte til den
boligsøgende efter lov om individuel boligstøtte, vil der heller ikke være
grundlag for, at kommunalbestyrelsen kan afslå at godkende den boligsøgende
til indflytning i den ansøgte bolig med den begrundelse, at
husstandsindkomsten er for lav i forhold til boligafgiften.
Ved kommunalbestyrelsens bedømmelse af, om der er et åbenbart misforhold
mellem ansøgerens husstandsindkomst og boligafgift, skal kommunalbestyrelsen
lægge den husstandsindkomst til grund, der benyttes ved
boligstøtteberegningen i henhold til lov om individuel boligstøtte, § 8.
Efter § 15 i lov om individuel boligstøtte har kommunalbestyrelsen
endvidere pligt til at foretage en nærmere undersøgelse af forholdene,
herunder en samlet vurdering af husstandsmedlemmernes økonomiske og
personlige forhold, når:
1. Lejen overstiger halvdelen af husstandsindkomsten,
jf. § 15, 1. pkt. i lov om individuel boligstøtte.
2. Lejen forekommer særlig høj, og særlige forhold -
f.eks. i forbindelse med ansøgerens afståelse af sin hidtidige bolig og leje
af den lejlighed hvortil boligstøtte søges - sandsynliggør, at lejeaftalen er
tilrettelagt særligt med henblik på opnåelse af boligstøtte, jf. § 15, 2.
pkt. i lov om individuel boligstøtte.
Det bemærkes, at en afgørelse efter boligstøttelovens § 15, 1. pkt. hviler
på to hinanden følgende opgørelser. Først foretages en almindelig opgørelse
af husstandsindkomsten efter reglerne herfor i § 8 i samme lov. Denne
sammenlignes da med den aktuelle leje. Udgør lejen mindre end halvdelen af
husstandsindkomsten, vil der ikke kunne meddeles afslag på at yde boligstøtte
under henvisning til, at huslejen er for høj i forhold til
husstandsindkomsten. Udgør lejen mere end halvdelen af husstandsindkomsten,
foretages den nærmere undersøgelse af forholdene, hvori indgår en samlet
vurdering af af husstandsmedlemmernes økonomiske og personlige forhold. På
baggrund af denne undersøgelse tager kommunalbestyrelsen stilling til, om der
kan ydes boligstøtte. På samme måde må afgørelsen efter
udlejningsbekendtgørelsens § 24, stk. 2, træffes efter to på hinanden
følgende opgørelser.
Kontanthjælp i relation til opgørelse af husstandsindkomsten
Husstandsindkomsten opgøres som personlig indkomst, med tillæg af positiv
kapitalindkomst (jf. personskattelovens § 7) og aktieindkomst (jf.
personskattelovens § 8a, stk. 2)
Kontanthjælp efter bistandslovens § 37 medregnes til den skattepligtige
indkomst og indgår derfor i boligstøttelovens indkomstbegreb på samme måde
som evt. lønindtægt. Et evt. særligt tillæg på grund af høje boligudgifter
eller på grund af stor forsørgerbyrde betragtes ikke som skattepligtig
indkomst og indgår således ikke i den beregnede husstandsindkomst efter
boligstøttelovens § 8.
Man kan således ikke medregne det boligtillæg, der vil kunne ydes til den
ansøgte bolig af den grund, at det ikke indgår som en del af
indkomstgrundlaget. Den første fase af en vurdering efter halvdelsreglen vil
være baseret på en kontanthjælp uden boligtillæg, idet man her sammenligner
lejen med den husstandsindkomst, der er beregnet efter § 8.
I den anden fase af § 15 vurderingen - den samlede vurdering af
husstandens økonomiske og personlige forhold, der skal foretages, når lejen
udgør mere end halvdelen af husstandsindkomsten - vil det forventede
boligtillæg efter bistandslovens § 37 a derimod skulle medregnes, på samme
måde som børnefamilieydelse m.v. medregnes i den samlede økonomiske
vurdering. Dette gælder også et evt. forsørgertillæg. Det forventede
boligtillæg og forsørgertillæg vil ligeledes skulle medregnes ved den
konkrete vurdering af den boligsøgendes økonomiske og personlige forhold
efter bekendtgørelsens § 24, stk. 2.
Børn Med hensyn til børn kan det oplyses, at der ved beregning af
individuel boligstøtte efter lov om individuel boligstøtte fratrækkes et
beløb for børn i den beregnede husstandsindkomst for at kompensere husstande
med børn for den tilhørende økonomiske belastning. Børnefamilieydelser
medregnes heller ikke i husstandsindkomsten, idet denne ydelse ikke er
personlig indkomst. Disse beløb bør derimod indgå i den samlede konkrete
vurdering af de faktiske økonomiske forhold.
Nærmere om den konkrete vurdering Ved den konkrete vurdering af
den boligsøgendes økonomiske og personlige forhold bør der tages hensyn til
alle forhold, der har indflydelse på husstandens samlede økonomiske
situation, herunder også forhold som kan påvirke den fremtidige
husstandsindkomst indenfor en overskuelig fremtid. Som grundlag for
vurderingen kan kommunalbestyrelsen f.eks. tage udgangspunkt i et budget,
opstillet på grundlag af den boligsøgendes oplysninger om sin økonomi. Der
kan herved foretages en opgørelse over, hvilket beløb den boligsøgende
husstand rent faktisk vil have til disposition, når alle udgifter og
indtægter er medregnet.
I et sådant budget må naturligvis indgå de sociale ydelser, som ansøgeren
er berettiget til, herunder eventuelt boligtillæg, som følge af en højere
leje, forsørgertillæg, offentlige børnetilskud og forskudsvis udbetaling af
børnebidrag, ligesom der ikke skal fratrækkes et beløb for børn, jf. nærmere
ovenfor.
Det vil være i den boligsøgendes egen interesse at give de nødvendige
oplysninger om husstandens økonomi, der kan give kommunen mulighed for at
opstille et realistisk budget for husstanden efter indflytning i den ansøgte
bolig.
Det bemærkes, at der i visse tilfælde hvor der kan være grundlag for at
afslå at yde individuel boligstøtte, ikke nødvendigvis er grundlag for at
afslå at godkende den boligsøgende til den ansøgte lejlighed, f.eks. i
tilfælde, hvor der skønnes at være tale om en fiktiv lav husstandsindkomst.
Specielt om personlige forhold De personlige forhold, der kan
inddrages i vurderingen efter boligstøttelovens § 15, når der er tale om en
meget høj husleje i forhold til husstandsindkomsten, kan ligeledes inddrages
i den konkrete vurdering efter bekendtgørelsens § 24, stk. 2. Disse
personlige forhold kan bl.a. være:
x Den boligsøgendes aktuelle beskæftigelsessituation, sammenholdt med
eventuelle forventede ændringer heri inden for en overskuelig fremtid.
x Forventede ændringer i den boligsøgendes økonomiske situation iøvrigt.
Er der f.eks. væsentlige gældsforpligtelser, bør den skønnede
afviklingsperiode indgå i vurderingen.
x Den boligsøgendes nuværende boligsituation, f.eks. hvorvidt det skønnes,
at den boligsøgendes aktuelle bolig er passende med hensyn til størrelse og
standard. Omvendt kan der også være grund til at tage hensyn til den ansøgte
boligs beliggenhed og adgangsforhold for at tilgodese særlige behov, f.eks.
hvis et medlem af husstanden er handicappet.
x Den boligsøgendes nuværende boligudgift sammenlignet med boligudgiften
for den ansøgte bolig. Uanset, at der kan være tale om en høj husleje i den
ansøgte bolig i forhold til den boligsøgendes husstandsindkomst, bør der
tages hensyn til, om et boligskifte kan medføre en ikke uvæsentlig forbedring
af den boligsøgendes økonomiske situation. Der kan dog ses bort herfra,
såfremt den pågældendes nuværende boligudgift skønnes fastsat af hensyn
hertil eller iøvrigt skønnes urimeligt høj.
10.2. Kommunal godkendelse af udlejning af familie- og ungdomsboliger
til flygtninge
Boligsøgende med flygtningestatus Det er nu i bekendtgørelsens §
24, stk. 4, præciseret, at de ovenfor nævnte regler også gælder for
flygtninge, der afvises efter den særlige godkendelsesordning, som gælder for
denne gruppe af boligsøgende, jf. herved lovens § 62, stk. 1. Dette gælder
også reglerne om klageadgang m.v., som er omtalt nærmere nedenfor.
10.3. Klage over kommunal afvisning
Klageadgang Hvis kommunalbestyrelsen afviser at godkende en
boligsøgende under henvisning til, at husstandsindkomsten er for lav i
forhold til boligafgiften, har den boligsøgende mulighed for at klage over
afgørelsen, jf. lovens § 61, 2. pkt. og § 62, stk. 2.
Kommunalbestyrelsens afgørelse af, at en boligsøgende anses for at have
for høj indkomst i forhold til boligafgiften, kan ikke påklages.
Afvisning af andre grunde kan heller ikke påklages. En undtagelse herfra
er afvisning under henvisning til den boligsøgendes personlige forhold. En
sådan afvisning kan også påklages, jf. ovenfor.
Reglerne om klageadgang er de samme som ved lov om individuel boligstøtte.
Der henvises til kapitel 13 i lov om individuel boligstøtte samt kapitel 18 i
den tilhørende vejledning om individuel boligstøtte, udsendt af Bygge- og
Boligstyrelsen i juni 1996.
Klagemyndighed Kommunalbestyrelsens afgørelse om afvisning i de
omtalte tilfælde påklages til det sociale ankenævn. Nævnets afgørelse kan
ikke påklages til anden administrativ myndighed.
Klagens indsendelse Klage over kommunalbestyrelsens afgørelse
indsendes til det sociale ankenævn via kommunen, det vil sige klagen stiles
til det sociale ankenævn, men sendes til kommunen.
Klagefrister Klagen skal indgives inden 4 uger efter, at klageren
har fået meddelelse om afgørelsen.
Klagefristen løber fra det tidspunkt, hvor klageren har fået meddelelse om
afgørelsen, det vil sige fra det tidspunkt, hvor det må anses for godtgjort,
at meddelelsen er nået frem til den pågældende. I almindelighed kan det
formodes, at meddelelsen er nået frem til modtageren dagen efter
poststemplingen, det vil sige dagen efter, at meddelelsen er afleveret til
posthuset, hvis dette er sket inden for normal åbningstid på posthuset.
Benyttes B-breve vil forsendelsen normalt være fremme hos modtageren 3 dage
efter poststemplingen.
Klagevejledning Kommunalbestyrelsen skal, på samme måde som ved
afgørelser om ydelse af individuel boligstøtte, yde klagevejledning til den
boligsøgende.
Der skal herunder gives klagevejledning i forbindelse med afslag, som -
helt eller delvist - er begrundet i ansøgerens personlige forhold.
Kommunalbestyrelsens afgørelse skal således indeholde oplysninger om
klageadgang, om fristen for indbringelse af klagen og hvilken myndighed,
klagen skal stiles til. Desuden skal der oplyses om, at klagen skal indsendes
til den myndighed, der har truffet afgørelsen, det vil sige
kommunalbestyrelsen.
10.4. Udlejning til andet end beboelse
Efter bekendtgørelsens § 2, stk. 3, § 10, stk. 3 og 4, og § 11, stk. 3-5,
kan almene familieboliger, ungdomsboliger og ældreboliger, som ikke kan
udlejes til den berettigede personkreds, udlejes til andre boligsøgende.
Reglerne herom er nærmere beskrevet ovenfor i henholdsvis afsnit 5.8, 6.4. og
7.1.6.
Hvis det heller ikke er muligt at leje de pågældende boliger ud til andre
boligsøgende, kan kommunalbestyrelsen eller amtsrådet tillade, at boligerne
udlejes til andet end beboelse, jf. udlejningsbekendtgørelsens § 23. Det
bemærkes, at der skal være tale om udlejningsvanskeligheder af ganske
ekstraordinær karakter.
I disse tilfælde er det mere hensigtsmæssigt at foretage denne særlige
udlejning for at sikre en lejeindtægt, uanset at dette ikke kan ske efter de
almindelige regler for udlejning af den pågældende boligtype. Der må her
tages hensyn til, at afdelingen ellers ville lide tab, som de tilbageblevne
lejere pricipielt skulle betale i form af lejeforhøjelse, hvilket vil kunne
forværre udlejningssituationen yderligere.
Erhvervslejeforhold Hvis der sker udlejning af en bolig til en
lejer, der ikke selv har til hensigt at anvende boligen til beboelse,
betragtes dette pr. definition som et erhvervslejeforhold.
Det gælder f.eks., hvis der lejes ud til en virksomhed, som videreudlejer
til ansatte, der er udstationerede til midlertidige arbejdsopgaver.
Det samme gælder, hvis der lejes ud til kommunen med henblik på
videreudlejning til anden side.
Kommunen skal godkende på forhånd Kommunalbestyrelsens godkendelse
skal indhentes forud for en udlejning til andet end beboelse.
Blandt de forhold, som kommunalbestyrelsen i øvrigt skal påse i
forbindelse med godkendelsen, kan nævnes:
Tidsbegrænsning Ved erhvervsmæssig udlejning skal der være tale om
midlertidig udlejning. Kommunalbestyrelsen må derfor påse, at udlejninger
sker på et midlertidigt grundlag, dvs. ved tidsbestemt lejekontrakt.
Opmærksomheden henledes på, at i henhold til lejeloven, skal
tidsbegrænsningen i et tidsbestemt lejemål være tilstrækkeligt begrundet i
udlejers forhold. Såfremt dette ikke er tilfældet, kan tidsbegrænsningen
tilsidesættes af boligretten, jf. lejelovens § 80, stk. 3.
Løbende vurdering af udlejningssituationen Det skal understreges,
at kommunalbestyrelsen løbende skal vurdere, om der fortsat er begrundelse
for at leje ud til andre end boligsøgende - ud fra en vurdering af
udlejningssituationen i det lokale område i øvrigt. Det er således i
bekendtgørelsen et krav, at boligerne ved ledighed påny skal søges udlejet
til den berettigede personkreds. Hvis dette ikke er muligt, skal der
alternativt forsøges udlejning til andre boligsøgende.
Ved vedvarende udlejningsproblemer må kommunalbestyrelsen vurdere, om der
skal gennemføres særlige foranstaltninger over for det pågældende byggeri med
henblik på at afhjælpe problemerne. Der kan f.eks. være behov for at
gennemføre fysisk eller økonomisk genopretning eller andre
forbedringsforanstaltninger, eventuelt ombygning af nogle boligtyper,
iværksættelse af særlige sociale indsatser m.v. Kommunalbestyrelsen må
ligeledes vurdere, om udlejningsproblemerne vil kunne afhjælpes, hvis
boligerne blev ommærket eventuelt i forbindelse med en ombygning af
ejendommen. Der henvises nærmere til Bygge- og Boligstyrelsens vejledning om
drift af almene boliger m.v. (afsnit 24).
Begrænsninger Kommunalbestyrelsen må tage stilling til, om der
skal være begrænsninger på anvendelsen af de pågældende lejemål og i givet
fald hvilke.
Det forudsættes, at kommunalbestyrelsen vurderer, om der er tale om en
hensigtsmæssig anvendelse af boligerne, under hensyn til at der er tale om
offentligt støttet byggeri. I det omfang, den aktuelle udlejnings- og
efterspørgselssituation muliggør dette, bør det således tilstræbes, at
boligerne ved ledighed udlejestil boligformål frem for erhvervsformål.
Fremleje Ved udlejning i to led (fremleje) skal visse forhold
iagttages. Som tidligere anført, er der krav om, at fremlejeaftaler skal
indgås skriftligt, samt at udlejer skal have kopi af fremlejeaftalen, før
fremlejeperioden begynder, jf. afsnit 9.3. om fremlejeaftaler.
Lejefastsættelse Udlejer bør i lejeaftalen med den
erhvervsdrivende fremlejer søge at få dækning mindst for den leje, der ville
skulle opkræves efter reglerne i lov om almene boliger m.v., dvs.
balancelejen, selvom forholdet tillige vil være omfattet af
erhvervslejereguleringsloven, jf. bekendtgørelse nr. 648 af 25. juli 1995 af
lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v.
Da fremlejeforholdet reguleres af lejelovgivningen, kan fremlejer risikere
nedsættelse af lejen ved en huslejenævns/boligretssag, og der kan eventuelt
blive tale om en difference i forhold til den med boligorganistionen aftalte
leje. I så fald må differencen dækkes af den erhvervsdrivende fremlejer, som
altså kan risikere tab.
Ophævelse/opsigelse af lejeaftalen Det bemærkes, at efter reglerne
om erhvervsleje kan lejer tidligst kræve nedsættelse af lejen efter 4 år, jf.
§ 5, stk. 2, i erhvervslejereguleringsloven. Da der i de her omtalte
situationer typisk vil være tale om tidsbegrænsede lejemål af kortere
varighed, vil krav om nedsættelse af lejen med henvisning til det lejedes
værdi næppe kunne komme på tale.
Hvis lejeaftalen mellem den erhvervsdrivende fremlejer og udlejer (
boligorganisationen m.v. ) ophæves eller opsiges, bortfalder
fremlejeaftalen, og fremlejetageren må fraflytte, uanset om der er indgået
anden aftale med den erhvervsdrivende fremlejer. I en sådan situation må
fremlejetageren henvises til eventuelt at gøre erstatningskrav gældende
overfor fremlejeren.
Bygge- og Boligstyrelsen den 27. december 1996
Rud Werborg
/ Vibeke Køie
Bilag 1
Lov om almene boliger m.v.
Bilag 2
Bekendtgørelse om udlejning af almene boliger m.v.
Bilag 3
Bekendtgørelse af lov om leje