Ændrer i/ophæver
Links til EU direktiver, jf. note 1
32005L0036
 
32006L0123
 
Oversigt (indholdsfortegnelse)

Kapitel 1   Ordningens omfang

Kapitel 2   Ordningens forvaltning

Kapitel 3   Beskikkelse som bygningssagkyndig

Kapitel 4   Virksomheden som bygningssagkyndig

Kapitel 5   Bygningsgennemgang

Kapitel 6   Tilstandsrapport

Kapitel 7   Ikrafttræden

Bilag 1

Den fulde tekst

Bekendtgørelse om huseftersynsordningen1)

I medfør af § 4, stk. 2 og 3, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 1142 af 28. september 2007, som ændret ved lov nr. 1532 af 21. december 2010, og § 1, stk. 2, i lov nr. 1532 af 21. december 2010 om beskikkede bygningssagkyndige m.v. og i henhold til bekendtgørelse nr. 1633 af 21. december 2010 om henlæggelse af visse beføjelser på boligområdet til Erhvervs- og Byggestyrelsen samt om afskæring af klageadgang fastsættes efter bemyndigelse:

Kapitel 1

Ordningens omfang

§ 1. Huseftersynsordningen omfatter ejendomme som nævnt i § 1 i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Kapitel 2

Ordningens forvaltning

§ 2. Huseftersynsordningen forvaltes af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

Stk. 2. Den løbende administration henlægges til et eksternt sekretariat (i det følgende benævnt sekretariatet), som efter nærmere bestemmelser fastsat af Erhvervs- og Byggestyrelsen varetager opgaver vedrørende huseftersynsordningen, herunder:

1) Registrerer og fører lister over beskikkede bygningssagkyndige.

2) Forbereder sager til Erhvervs- og Byggestyrelsens afgørelser vedrørende optagelse af bygningssagkyndige på optagelseskursus, beskikkelse af bygningssagkyndige, genbeskikkelse af bygningssagkyndige samt henvendelser i øvrigt vedrørende ordningen.

3) Opkræver de i bilag 1 omtalte gebyrer.

4) Modtager og registrerer tilstandsrapporter samt tildeler tilstandsrapportnumre.

5) Informerer løbende de beskikkede bygningssagkyndige om ordningen og dennes administration.

6) Udarbejder statistik vedrørende huseftersynsordningen.

Stk. 3. Erhvervs- og Byggestyrelsen fastsætter det maksimale vederlag for huseftersyn, gebyr for beskikkelse og fornyelse af beskikkelse, gebyr pr. tilstandsrapportskema samt betaling for optagelseskursus. Den fastsatte betaling fremgår af bilag 1 til bekendtgørelsen.

§ 3. Der oprettes en følgegruppe for huseftersynsordningen, hvis medlemmer udpeges af Erhvervs- og Byggestyrelsen. Følgende organisationer indstiller hver et medlem: Advokatrådet, Forsikring & Pension, Dansk Byggeri, Tekniq, Dansk Ejendomsmæglerforening, Forbrugerrådet, Energistyrelsen, hver af de beskikkede bygningssagkyndiges organisationer, Håndværksrådet, Parcelhusejernes Landsforening og Realkreditrådet. Herudover har Erhvervs- og Byggestyrelsen et medlem, som er formand.

Stk. 2. Følgegruppen

1) følger ordningen og er rådgivende for Erhvervs- og Byggestyrelsen med hensyn til bygningsgennemgang og tilstandsrapporter og

2) udtaler sig efter anmodning fra Erhvervs- og Byggestyrelsen om principielle spørgsmål vedrørende ordningen og beskikkelserne.

Stk. 3. Erhvervs- og Byggestyrelsen kan fastsætte en forretningsorden for følgegruppen.

Kapitel 3

Beskikkelse som bygningssagkyndig

§ 4. Erhvervs- og Byggestyrelsen beskikker et antal bygningssagkyndige. Beskikkelse meddeles til personer. For at kunne beskikkes som bygningssagkyndig skal den pågældende opfylde følgende betingelser:

1) Have en byggeteknisk grunduddannelse med eksamen fra Danmarks Tekniske Universitet, Aalborg Universitet, ingeniørhøjskolerne, en af statens to arkitektskoler, bygningskonstruktøruddannelsen eller tilsvarende dansk eller udenlandsk uddannelse.

2) Have mindst 5 års dokumenteret erhvervsmæssig erfaring inden for de sidste 10 år vedrørende bygningsundersøgelser eller tilsyn med byggeri.

3) Have deltaget i optagelseskursus og bestået en optagelsesprøve.

4) Være momsregistreret, eventuelt således at den virksomhed, hvori den bygningssagkyndige er ansat, er momsregistreret.

5) Være dækket af en professionel ansvarsforsikring, hvis omfang og vilkår mindst svarer til, hvad der i almindelighed er opnåeligt på forsikringsmarkedet, og som dækker i mindst 5 år efter overdragelsen til køber af en ejendom, som den bygningssagkyndige har afgivet tilstandsrapport om, dog længst i 6 år fra rapportens datering.

6) Ikke have ubetalt, forfalden gæld til det offentlige, der overstiger 100.000 kr. Det hindrer ikke beskikkelse, at gælden til det offentlige overstiger 100.000 kr., såfremt den pågældende, for den del af gælden, der overstiger 100.000 kr., har indgået afdragsordning med inddrivelsesmyndigheden eller har stillet sikkerhed.

7) Ikke inden for de sidste 3 år have fået beskikkelsen som bygningssagkyndig inddraget på grund af alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne eller fået frakendt retten til at udøve virksomhed som bygningssagkyndig.

8) Være myndig og ikke under værgemål efter værgemålslovens § 5 eller under samværgemål efter værgemålslovens § 7.

Stk. 2. Den i stk. 1, nr. 2, omtalte erhvervserfaring skal være opnået efter afslutningen af en kompetencegivende uddannelse, jf. stk. 1, nr. 1.

Stk. 3. Beskikkelse kan nægtes, såfremt den pågældende i stilling eller erhverv har udvist en sådan adfærd, at der er grund til at antage, at vedkommende ikke vil drive virksomheden som beskikket bygningssagkyndig på forsvarlig måde.

Stk. 4. På beskikkelsestidspunktet må et gennemført optagelseskursus højst være et år gammelt.

§ 5. Personer omfattet af Europa-Parlamentets og Rådets Direktiv 2005/36/EF om anerkendelse af erhvervsmæssige kvalifikationer, der midlertidigt og lejlighedsvist ønsker at udøve erhvervet som bygningssagkyndig, kan beskikkes som bygningssagkyndig, hvis den pågældende opfylder betingelserne i § 4, stk. 1, nr. 3-8, samt § 4, stk. 3 og 4.

Stk. 2. Beskikkelsen udløber efter 3 år, men kan fornyes. Det er en forudsætning for en fornyelse af beskikkelsen, at ansøgeren opfylder betingelserne i § 4, stk. 1, nr. 4-8.

Stk. 3. Ved fornyelse af beskikkelsen finder reglerne i § 8, stk. 4-7, endvidere anvendelse.

Stk. 4. Sager om etablering behandles efter reglerne i direktivets artikel 11-14, 15, stk. 3, og 50-52.

§ 6. Personer, som er omfattet af § 5, stk. 1, skal indgive skriftlig anmeldelse til Erhvervs- og Byggestyrelsen. Anmeldelsen skal ledsages af følgende dokumenter:

1) dokumentation for forsikringsaftale eller anden form for personlig eller kollektiv beskyttelse i forbindelse med erhvervsansvar,

2) dokumentation for tjenesteyderens nationalitet,

3) en attestation for, at tjenesteyderen er lovligt etableret i en medlemsstat for dér at udøve virksomhed som beskikket bygningssagkyndig, og at det på tidspunktet for udstedelse af attestationen ikke forbydes ham at udøve denne virksomhed, heller ikke midlertidigt,

4) bevis for erhvervsmæssige kvalifikationer,

5) en hvilken som helst form for bevis på, at tjenesteyderen har udøvet den pågældende virksomhed i mindst to år i løbet af de sidste 10 år, hvis erhvervet eller uddannelsen til erhvervet ikke er lovreguleret i den pågældendes hjemland.

Stk. 2. Anmeldelse til Erhvervs- og Byggestyrelsen skal fornyes en gang om året, hvis anmelderen agter at opretholde muligheden for midlertidigt og lejlighedsvist at levere tjenesteydelsen som beskikket bygningssagkyndig her i landet i løbet af det pågældende år.

§ 7. Personer, hvis erhvervsmæssige kvalifikationer anerkendes, skal være i besiddelse af de sprogkundskaber, der er nødvendige for at kunne udøve erhvervet som beskikket bygningssagkyndig i Danmark.

Stk. 2. Erhvervs- og Byggestyrelsen kan, når den finder det nødvendigt, kontrollere de i stk. 1 nævnte personers sprogkundskaber.

§ 8. Beskikkelsen udløber efter 3 år, men kan fornyes.

Stk. 2. Det er en forudsætning for en fornyelse af beskikkelsen, at ansøgeren opfylder betingelserne i § 4, stk. 1, nr. 1-2 og nr. 4-8. En godkendelse af en uddannelse eller af tilsvarende kundskaber i henhold til de regler, der var gældende på beskikkelsestidspunktet, er fortsat gældende ved genbeskikkelse.

Stk. 3. Kravet om erhvervsmæssig erfaring, jf. § 4, stk. 1, nr. 2, anses for opfyldt, hvis ansøgeren i en periode på 3 år inden ansøgningen om genbeskikkelse har indberettet mindst 60 tilstandsrapporter til sekretariatet.

Stk. 4. Erhvervs- og Byggestyrelsen kan bestemme, at bygningssagkyndige som betingelse for genbeskikkelse skal bestå en genbeskikkelsesprøve.

Stk. 5. Erhvervs- og Byggestyrelsen kan inddrage tildelte advarsler, påtaler og pålagte bøder til ansøgeren i vurderingen af, om genbeskikkelse skal ske.

Stk. 6. Ansøgning om genbeskikkelse skal være kommet frem til sekretariatet senest 4 måneder inden beskikkelsens udløb. Ansøgninger, der først modtages efter ansøgningsfristens udløb, vil blive behandlet i den rækkefølge, de er modtaget.

Stk. 7. Ansøgninger om genbeskikkelse, der er modtaget senere end 1 år efter beskikkelsens ophør, behandles efter reglerne om nybeskikkelse, jf. § 4.

§ 9. Erhvervs- og Byggestyrelsen træffer afgørelse om beskikkelsen senest 6 måneder efter modtagelsen af ansøgningen og alle nødvendige dokumenter, jf. dog § 5, stk. 4.

Stk. 2. Fristen kan dog forlænges én gang, hvis sagens kompleksitet berettiger det. Erhvervs- og Byggestyrelsen begrunder forlængelsen og varigheden af forlængelsen og meddeler dette til ansøgeren inden udløbet af fristen i stk. 1.

§ 10. Når Erhvervs- og Byggestyrelsen modtager en ansøgning om beskikkelse, sender Erhvervs- og Byggestyrelsen en kvittering til ansøger med oplysninger om sagsbehandlingsfristen og klagemuligheder.

Kapitel 4

Virksomheden som bygningssagkyndig

§ 11. Den bygningssagkyndige skal

1) følge Erhvervs- og Byggestyrelsens retningslinjer for gennemgang af bygninger og for afgivelse af tilstandsrapport på grundlag af gennemgangen,

2) afstå fra forsøg på at påvirke gennemførelsen af teknisk revision, herunder ved at rette henvendelse eller på anden måde påvirke ejeren af den ejendom, som revisionen vedrører,

3) ved de 3 første huseftersyn efter beskikkelsen som bygningssagkyndig være ledsaget af en beskikket bygningssagkyndig, der har mindst 3 års erfaring med udfærdigelse af tilstandsrapporter inden for huseftersynsordningen, og som ikke er optaget på listen på Erhvervs- og Byggestyrelsens hjemmeside www.boligejer.dk over bygningssagkyndige, der har fået tildelt en advarsel, pålagt en bøde, inddraget beskikkelse som følge af alvorlige eller gentagne fejl i tilstandsrapporterne eller fået frakendt retten til at udøve virksomhed som bygningssagkyndig,

4) deltage i fastsatte kurser og møder om huseftersynsordningen,

5) være momsregistreret, jf. § 4, stk. 1, nr. 4, og dækket af ansvarsforsikring, jf. § 4, stk. 1, nr. 5,

6) overholde regler om vederlag for huseftersyn (bygningsgennemgang og tilstandsrapport) og om betaling af gebyrer, jf. § 2, stk. 4,

7) ved rapporteringen benytte Erhvervs- og Byggestyrelsens internetbaserede informations- og forvaltningssystem,

8) være uvildig i den enkelte sag, således at den bygningssagkyndige skal være uafhængig af interesser, der kan påvirke arbejdet som bygningssagkyndig,

9) i tilstandsrapporten oplyse om samarbejdsaftaler med forsikringsselskaber eller andre med interesse i den aktuelle ejendomshandel,

10) undlade at betinge sit huseftersyn af, at der aftages andre ydelser end eftersynet,

11) underrette Erhvervs- og Byggestyrelsen, hvis der rejses krav mod den bygningssagkyndige i medfør af § 3, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

12) tilslutte sig de afgørelser, som Ankenævnet for Huseftersyn og disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige træffer, med mindre den pågældende bygningssagkyndige inden 30 dage efter afgørelsens afsendelse har meddelt det pågældende nævn, at vedkommende ikke ønsker at være bundet af kendelsen,

13) oplyse bestiller af tilstandsrapporten om kontaktoplysninger til kvikskranken eller Erhvervs- og Byggestyrelsen, de faglige organisationer, som den bygningssagkyndige er medlem af, sin faglige titel, hvilket EU-land der har udstedt titlen, erhvervsansvarsforsikringer og garantier, som den bygningssagkyndige har tegnet, samt kontaktoplysninger på forsikringsselskabet og oplysninger om, hvor forsikringen dækker geografisk, og

14) hvis bestiller af tilstandsrapporten anmoder herom, oplyse om de faglige regler, der gælder i det land, hvor den bygningssagkyndige er etableret, og hvordan der opnås adgang til dem.

§ 12. Erhvervs- og Byggestyrelsen skal træffe afgørelse om fratagelse af beskikkelsen, hvis

1) den bygningssagkyndige har ubetalt forfalden gæld til det offentlige, der overstiger 100.000 kr., jf. § 4, stk. 1, nr. 6, eller

2) den bygningssagkyndige ikke kan dokumentere at være dækket af ansvarsforsikring som nævnt i § 4, stk. 1, nr. 5.

Kapitel 5

Bygningsgennemgang

§ 13. Bygningsgennemgangen har til formål at afklare, i hvilket omfang den gennemgåede bygnings fysiske tilstand er ringere end tilstanden i tilsvarende intakte bygninger af samme alder. Ved gennemgangen skal afdækkes skader eller tegn på skader, såsom brud, lækager, deformeringer, svækkelser, revnedannelser og ødelæggelser. Som skader eller tegn på skader regnes også manglende bygningsdele og andre fysiske forhold, når disse forhold giver nærliggende risiko for skader, hvis der ikke sættes ind med særlig omfattende vedligeholdsarbejder eller andre forebyggende foranstaltninger.

§ 14. Bygningsgennemgangen skal foretages med professionel omhu og med brug af den indsigt og erfaring, som kan forventes af bygningssagkyndige. Den bygningssagkyndige skal via en henvendelse til sekretariatet undersøge, om der inden for de seneste 6 år er udarbejdet en tilstandsrapport og i bekræftende fald fremskaffe den senest udarbejdede rapport, således at den kan indgå i grundlaget for eftersynet. De 6 år regnes fra den nye rapports datering. Medmindre andet aftales, skal gennemgangen være visuel med brug af enkle tekniske hjælpemidler (håndredskaber) og orienterende målinger, men uden destruktive indgreb.

§ 15. Uden for bygningsgennemgangen falder

1) bagatelagtige forhold, som ikke kan antages at påvirke bygningens brug eller værdi nævneværdigt,

2) bygningsdele, der ikke kunne efterses, jf. § 14,

3) bygningens funktionsforhold, udover hvad der omfattes af § 13,

4) bygningens lovlighed efter offentlige forskrifter, bortset fra åbenlyse overtrædelser af bygningslovgivningen,

5) æstetiske og arkitektoniske forhold,

6) påpegning af sædvanligt slid og ælde, som er normalt for bygninger af den pågældende alder,

7) indretninger uden for selve bygningen, såsom vandstik,

8) løsøre, såsom hårde hvidevarer, og

9) bedømmelse af bygningens almindelige vedligeholdelsestilstand.

§ 16. Til brug for forberedelsen af bygningsgennemgangen skal den bygningssagkyndige anmode bygningens ejer om at afgive foreliggende skriftlige oplysninger om bygningen, såsom tegninger, beskrivelser og BBR-ejermeddelelser.

§ 17. Den bygningssagkyndige kan uden for huseftersynsordningen påtage sig ydelser vedrørende bygningen ud over bygningsgennemgangen og tilstandsrapporten, såsom overslag over omkostninger ved udbedring.

Kapitel 6

Tilstandsrapport

§ 18. Tilstandsrapporten indeholder resultatet af bygningsgennemgangen og afgives på et skema, der er godkendt af Erhvervs- og Byggestyrelsen. Den bygningssagkyndige afgiver rapporten til den, der har bestilt huseftersynet, og indberetter rapporten elektronisk via Erhvervs- og Byggestyrelsens internetbaserede informations- og forvaltningssystem, jf. § 11, nr. 7, til sekretariatet senest 14 dage efter bygningsgennemgangen er foretaget.

§ 19. I rapporten skal oplyses, hvis den bygningssagkyndige finder, at en bygningsdel må antages at være gjort utilgængelig i forbindelse med bygningsgennemgangen samt i givet fald begrundelsen herfor.

Stk. 2. Finder den bygningssagkyndige, at der er usikkerhed om oplysninger, som bygningsejeren har afgivet i forbindelse med rapportens udarbejdelse, skal dette anføres og begrundes i rapporten.

§ 20. Tilstandsrapporter kan fornyes, og den bygningssagkyndige bestemmer i så tilfælde, i hvilket omfang fornyet bygningsgennemgang er nødvendig og hvilket formindsket vederlag, der skal betales. Fornyelsen meddeles til den, der har bestilt fornyelsen, og indberettes elektronisk via Erhvervs- og Byggestyrelsens internetbaserede informations- og forvaltningssystem, jf. § 11, nr. 7, til sekretariatet senest 14 dage efter den fornyede bygningsgennemgang er foretaget. Den fornyede rapport træder med virkning for fremtiden i stedet for den oprindelige.

§ 21. Ved huseftersyn vedrørende ejerlejligheder skal der foreligge tilstandsrapporter efter denne bekendtgørelse både for ejerlejligheden og for fællesejet, jf. § 2, stk. 1, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v.

Kapitel 7

Ikrafttræden

§ 22. Bekendtgørelsen træder i kraft den 1. januar 2011.

Stk. 2. Samtidig ophæves bekendtgørelse nr. 1290 af 14. december 2009 om huseftersynsordningen.

Erhvervs- og Byggestyrelsen, den 21. december 2010

Henning Steensig

/ Janni Torp Kjærgaard


Bilag 1

Vederlag til beskikkede bygningssagkyndige for huseftersyn og gebyrer for beskikkelse m.v. pr. 1.1.2011

Maksimale vederlag pr. ejendom for gennemførelse af huseftersyn og udarbejdelse af tilstandsrapport:

Huseftersyn og tilstandsrapport udføres pr. ejendom, og vederlagets størrelse bestemmes dels af det samlede bygningsareal og dels af, hvornår den betydende bygning på ejendommen - »Hovedhuset« - er opført, jf. nedenstående.

Parcelhuse, række-, kæde- eller dobbelthuse, sommerhuse og stuehuse til nedlagte landbrugsejendomme:

Samlet
bygningsareal(jf. BBR-felt216)*)
»Hovedhus« opført 1940 eller senere
»Hovedhus« opført før 1940
 
Grundtakstexcl. moms
Administrat.
tillæg
excl. moms
I altexcl.moms
I altincl.moms
Grundtakstexcl.moms
Administrat.tillæg
excl. moms
I altexcl.moms
I altincl.moms
Under 100 m2
4.183,50
296
4.479,50
5.599,50
4.827
296
5.123
6.404
100-199 m2
5.565
296
5.861
7.326,50
6.412
296
6.708
8.385
200-299 m2
6.963,50
296
7.259,50
9.074,50
7.998
296
8.294
10.367,50
Større huse
Vederlaget aftales individuelt
Vederlaget aftales individuelt

*) Samlet bygningsareal er summen af etagernes arealer incl. stueetagens areal og areal af evt. mansardetage, men excl. areal af kælder og tagetage. Som grundlag for etagernes størrelse anvendes det bebyggede areal (BBR-felt 216)

Ejerlejligheder:

Samletbygningsareal(jf. BBR-felt216)
»Hovedhus« opført 1940 eller senere
»Hovedhus« opført før 1940
 
Grundtakstexcl. moms
Administrat.tillægexcl. moms
I altexcl.moms
I altincl.moms
Grundtakstexcl.moms
Administrat.tillæg
excl. moms
I altexcl.moms
I altincl.moms
Alle størrelser
3.484
296
3.780
4.725
4.001
296
4.297
5.371,50

Andre bygninger, herunder eftersyn af fælleseje og fællesfaciliteter vedrørende ejerlejlighedskomplekser:

Vederlaget aftales individuelt.

Fornyelse af tilstandsrapporter:

Ved fornyelse af tilstandsrapporter aftales hvilket formindsket vederlag, der skal betales.

Tillæg for administrationsgebyr:

For hver udarbejdet tilstandsrapport kan den bygningssagkyndige tillægge grundtaksten et administrationstillæg på kr. 296,- til dækning af det hos den bygningssagkyndige opkrævede gebyr.

Reduktion af vederlag ved kombineret huseftersyn og energimærkning:

Hvis en bygningssagkyndig udfører huseftersyn i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv., jf. lovbekendtgørelse nr. 1142 af 28. september 2007, og samtidig som energikonsulent udfører energimærkning med bygningsgennemgang efter lov om fremme af energibesparelser i bygninger nedsættes det maksimale vederlag for huseftersyn, jf. ovennævnte takster, med kr. 400,-.

Ovennævnte maksimale vederlag er incl. udgifter til udlæg, kørsel, forsikring mv.

Regulering af vederlag:

Vederlagene reguleres af Erhvervs- og Byggestyrelsen med virkning fra den 1. januar hvert år efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Reguleringen sker på grundlag af den årlige procentvise ændring i nettoprisindekset, beregnet ud fra indekset i september måned.

GEBYRER:

Hos den bygningssagkyndige opkræves følgende gebyrer:

Gebyr for beskikkelse kr. 1.345,-

Gebyr for fornyelse af beskikkelse kr. 670,-

Administrationsgebyr pr. udleveret tilstandsrapportskema kr. 296,-

Sekretariatet forestår opkrævningen af gebyrer på vegne af Erhvervs- og Byggestyrelsen.

OPTAGELSESKURSUS:

Betaling for optagelseskursus: kr. 12.989,-

Officielle noter

1) Bekendtgørelsen gennemfører dele af Europa-Parlamentets og Rådets direktiv 2005/36/EF af 7. december 2005 om anerkendelse af erhvervsmæssige kvalifikationer, (EU-Tidende 2005 nr. L 255, side 22) og dele af Europa-Parlamentets og Rådets direktiv nr. 2006/123/EF af 12. december 2006 om tjenesteydelser i det indre marked (EU-Tidende 2006 nr. L 376 af den 27. december 2006, s. 36).